O S L O S T U D I E T

Transkript

1 O S L O S T U D I E T 2 19

2

3 SAMMENDRAG 218: REDUSERT AREALLEDIGHET OG LAV FERDIGSTILLELSE I 219 Eiendomsspars årlige gjennomgang av markedet for kontorlokaler i Oslo, Asker og Bærum viser at 486. kvm står ledig, hvilket er en nedgang på 88. kvm fra ifjor (- 15%). Arealledigheten utgjør ved dette 5% av den totale massen av kontorbygg. Absorbsjonen av arealer ble som følge av redusert boligkonvertering redusert fra 188. kvm i 217 til 169. kvm i 218. Rekordlav arealledighet i Oslo Sentrum, kun 2,2%, hvilket innebærer knapphet på arealer i området. Antall prosjekter som blir ferdigstilt i 219 nær dobles fra 218 og utgjør 15. kvm. For 22 er det ventet en ytterligere økning i ferdigstillelse til 22. kvm (hvor 161. kvm allerede er igangsatt) og for 221er ventet enda høyere ferdigstillelse som gir stor sannsynlighet for økt arealledighet mot slutten av 221. GRUNDIG STUDIE Eiendomsspar har primo 219 gjort en undersøkelse for å kartlegge tilbuds- og etterspørselssiden for kontorbygg i Oslo, Asker og Bærum. Tilsvarende studier er gjort siden Hovedvekt har vært lagt på tilbudssiden, ved identifisering av ledige arealer og arealer under bygging/rehabilitering i forhold til eksisterende eiendomsmasse for de enkelte geografiske del-områder. Både fremleiearealer og øvrige ledige arealer er inkludert i ledighetstallene. Tre hovedkilder har vært brukt i kartleggingen: Gjennomgang av annonser i aviser, tidsskrifter og internett fra august 218 til februar 219. Visuell inspeksjon ved gatevandring og bilkjøring med kartlegging av mørke/skitne vinduer og til leie -skilt. Samtaler med over 1 eiendomsbesittere, meglere og eiendomsforvaltere. 1

4 HISTORISK SETT STØRRE ABSORBSJON AV LOKALER ENN SYSSELSETTINGSVEKSTEN ISOLERT SKULLE TILSI Figuren nedenfor viser utviklingen av kontoreiendomsmassen i Oslo/Asker/Bærum (venstre akse) og utviklingen i antall sysselsatte og antall personer mellom 2 og 65 år i Oslo/Akershus (høyre akse) fra Figuren viser at eiendomsmassen vokste betydelig mer enn antall sysselsatte i den første halvdel av perioden , mens det i perioden stort sett har vært samsvar mellom arealvekst og sysselsettingsvekst. I 1991 var arealledigheten 7,5% og utgjorde 575. kvm. Ut fra sysselsettingstallene og uforandret kontorarealbruk skulle det vært en ledighet på 1, mill. kvm ultimo 215. De faktiske tall viser mindre ledighet, 486. kvm. Dette skyldes i det alt vesentlige at andelen av de sysselsatte som arbeider på kontor, er økt de siste 27 årene, spesielt i den første halvdel av perioden. De siste 5 årene har sysselsettingen derimot vokst raskere enn kontoreiendomsmassen, hvilket i hovedsak skyldes høyere arealeffektivitet per sysselsatt. Konvertering av inneffektive kontorer til bolig har også bidratt i denne prosessen. Det er verd å merke seg at den totale massen av kontorer som årlig vokste jevnt og trutt fra 1991 til 215, de siste tre årene har minket med ca 1. kvm, eller 1%, per år. Dette skyldes relativt sett mer riving og boligkonvertering i denne perioden. Figur 1 Utvikling kontor/forretningsbygg kvm Oslo/Asker/Bærum vs. antall sysselsatte Oslo/Akershus Figur 1 Utvikling kontor/forretningsbygg kvm Oslo/Asker/Bærum vs. antall sysselsae Oslo/Akershus Antall mill. kvm ,9 7,3 7,5 7,7 6,7 6,8 6,5 6,6 6,7 7,7 7,9 8,1 8,4 8,5 8,6 8,7 9,2 9,3 9,4 8,9 8,8 9,7 9,8 9,9 1 9,9 9,8 9,7 Antall personer kvm ledig kvm utleiet totalt kvm Antall personer 2-65 år Antall sysselsae 2

5 REDUSERT AREALABSORBSJON I 218 Arealabsorbsjonen i 218 utgjorde 169. kvm mot 188. kvm året før. Av dette utgjorde konvertering av kontorarealer til bolig anslagsvis 52. kvm (ned fra ca 77. kvm i fjor), og ordinær kontorabsorbsjon 117. kvm (i fjor 111. kvm). Boligkonverteringsabsorbsjonen sank med det fra ca 4 % til ca 3 % av den totale arealabsorbsjonen. Årene (bankkrisen), 21-4 (dotcomkrisen) og (finanskrisen/gjeldskrisen) var alle preget av redusert sysselsettingsvekst og arealabsorbsjon. Disse lavkonjunkturperiodene er historisk sett blitt møtt med rentenedsettelser og stimulans, etterfulgt av økt sysselsetting og arealabsorbsjon. I lavkonjunktur går arealabsorbsjonen ned mot eller under null, mens den i høykonjunktur har kunnet stige til 3. kvm og over. Snittarealabsorbsjonen i perioden har vært i overkant av 185. kvm per år. Merk dog at snittabsorbsjonen i de første 12 årene var 199. kvm per år, mens den i siste 16 årene har vært tilnærmet 174. kvm per år. Figur 2 Arealabsorbsjon (1. kvm) Gjennomsnittlig absorbsjon = kvm/28 ~ 185. kvm Totalt

6 Nedenstående figur viser arealabsorbsjonen og endringen i sysselsettingen i de enkelte år i perioden Figur 3 Arealabsorbsjon vs. vekst i sysselsetting Oslo/Akershus Arealabsorbsjon (1. kvm) 4 Endring i sysselseng Absorbsjon Endring i sysselseng -2 Som det fremgår av figuren var arealabsorbsjonen i forhold til veksten i antall sysselsatte betydelig større i perioden enn i perioden Sysselsettingsveksten i den første 12 års perioden utgjorde i snitt 6.2 personer/år, mens den økte til 1.6 personer/år i den siste 15-års perioden. Arealabsorbsjonen derimot sank fra i snitt 199. kvm per år i årene til i snitt 174. kvm per år i perioden Dette betyr at arealabsorbsjon for hver ny person sysselsatt er gått kraftig ned over 27-års perioden. Det må antas at dette i hovedsak skyldes at det i den første perioden var en større andel arbeidsplasser som ble konvertert til kontorarbeidsplasser enn i den andre perioden. I tillegg har det vært en viss reduksjon i arealbruk per kontorarbeidsplass. I sum gjør dette at hver ny sysselsatt i dag i snitt kan regnes å absorbere cirka halvparten av de kontorarealer de absorberte for 2 år siden (15 kvm mot 32 kvm). Figuren indikerer også at endring i antall sysselsatte i dag forplanter seg raskere i arealabsorbsjon enn for 2 år siden. Mens det den gang var en tidsforskyvelse på 1-2 år mellom sysselsettingsendringer og endringer i areal-absorbsjon, ser vi idag en nesten umiddelbar, eller sågår forskuttert, sammenheng. Dette skyldes trolig en generelt raskere omstillingstakt, spesielt i det private næringsliv. Vi ser videre at absorbsjonen økte i 216, til tross for at sysselsettingsveksten falt fra +13. til + 5. i Oslo/Akershus. Dette skyldtes at boligkonverteringsabsorbsjonen økte kraftig og nådde 7% av totalabsorbsjonen. I 217 økte sysselsettingen i Oslo og Akershus fra +5. til +8., hvilket førte til økt absorbsjon selv om boligkonverteringene minket i forhold til året før. Gjennom 218 økte sysselsettingsveksten i Oslo/Akershus kraftig med Den rene kontorabsorbsjonen økte fra 111. kvm til 117. kvm, mens boligkonverteringen sank ytterligere fra 77. kvm til 52. kvm. 4

7 NEDGANG I AREALLEDIGHETEN Nedenfor er gitt en oversikt over arealledighetsutviklingen i perioden ultimo 199 til ultimo 218, i absolutte tall og prosent. Som man ser er en ledighet på 5% ultimo 218 lav i historisk perspektiv. Figur 5 Utvikling arealledigheten i absolutte tall og prosent ( ) 12 (1. kvm) ,5 6,7 5,8 6,5 6,3 5, Ledighet i % Ledighet i kvm Situasjonen pr og er vist på figuren nedenfor. Figur 6 Utvikling ledige kontorarealer Oslo/Asker/Bærum 218 (1. kvm) Total ledig per Ferdigstilt nettoeffekt rehab./bygging Konvertering til bolig Kontorabsorbsjon Total ledig per Ledigheten primo 218 var 574. kvm. I løpet av 218 ble ytterligere 81. kvm i form av nybyggings- og større rehabiliteringsprosjekter ferdigstilt, mens absorbsjonen var på 169. kvm. Absorbsjonen utgjøres historisk hovedsakelig av økt bruk av kontorlokaler, men i de senere år har riving og konvertering av kontorbygninger til bolig også utgjort en vesentlig del; henholdsvis 77. kvm og 52. kvm. Ordinær kontorarealabsorbsjon utgjorde i kvm, på samme nivå som i fjor. Arealledigheten ble redusert med 88. kvm, og primo 219 utgjør den 486. kvm. Dette tilsvarer 5% av det totale kontorarealet i regionen. Eiendomsspar har også registrert ledige lager-/produksjons-lokaler i Oslo og Asker/Bærum, men ikke like grundig som kontorlokalene. I størrelsesorden 53. kvm lager-/produksjonslokaler står ledig hvilket er en økning på 12% fra ifjor. 5

8 REDUSERT AREALLEDIGHET I TILNÆRMET ALLE SONER Eiendomsspar har delt Oslo/Asker/Bærum i åtte lokalområder, som illustrert på nedenstående kart: Figur 7 Oversikt over arealledighet Oslo/Asker/Bærum primo 218 (% ledighet av sonens totale masse) Ytre sone Nord/Øst/Syd Ytre sone Vest 4,3% (i or 5,6%) sone Nord Ullevål Stadion 13,% (i or 6,2%) Nydalen Storo sone Øst 6,2% (i or 6,3%) Sinsen 5,7% (i or 7,6%) Asker/Bærum 9,% (i or 9,6%) Majorstua sone Vest Økern Lysaker Bygdøy Skøyen 2,5% (i or 3,3%) Oslo Øvrig RådhusSentrum 2,2% (i fjor 2,3%) Vika, Aker Brygge 3,% (i or 5,4%) Tøyen Helsfyr Bryn % Ledighet = Total ledighet/totalt eksisterende arealer 2-3% ledighet 3-7% ledighet 7-13% ledighet Nedgang i forhold l ior Stabilt i forhold l ior Økning i forhold l ior Nord/Øst/Syd, Vika/Rådhuset og Ytre Vest er de sonene som i løpet av 218 hadde størst reduksjon i arealledigheten. Oslo Sentrum (utenom Vika/Aker Brygge), med en ledighet på 2,2% og kun et fåtall ledige arealer over 2. kvm, har i virkeligheten mangel på arealer. Nord/Øst/Syd har de seneste årene sett arealledigheten reduseres fra 8% til 5,7%. Asker/Bærum, som har hatt økning i arealledigheten gjennom flere år, hadde i 218 en liten nedgang i arealledigheten. I denne sonen ble det kun ferdigstilt 11. kvm i 218. Arealledighet i Telenor- og Aker Solutions byggene på Fornebu utgjør i seg selv hele 31. kvm. Den største arealledigheten finnes i Asker/Bærum med 9%, Sone Nord viser riktignok en sterk prosentvis økning, men denne sonen er så liten at økningen i hovedsak skyldes at et bygg som tidligere var planlagt revet, nå er under utleie (Pilestredet 33). 6

9 Som det fremgår i figurene nedenfor fant den største ledighetsnedgangen sted i Ytre Nord/Øst/Syd (- 46. kvm) og Vika/Aker Brygge (- 17. kvm), mens den største arealabsorbsjonen fant sted i Ytre Nord Øst Syd (86. kvm), Sentrum (29. kvm) og Asker/Bærum (22. kvm). Figur 8 Utvikling arealledighet 218 (1. kvm) Kvm Ledighet Nord Ytre Nord Øst Syd Vika/ Aker Brygge Ytre Vest Asker/ Bærum Vest Øst Sentrum Ledighet Figur 9 Ferdigstilte bygg og absorbsjon for de enkelte regioner i 218 (1. kvm). kvm 86 Absorbsjon Ferdigslte nybygg Ytre Nord Øst Syd Sentrum Asker Bærum Ytre Vest Nord Øst Vest Vika Rådhuset 7

10 Figur 1 nedenfor viser utviklingen i den totale ledighet (inklusiv ukurante lokaler) i perioden i de forskjellige soner. (Figur 1A viser utviklingen for området samlet over samme tidsperiode). De Ytre Soner har generelt hatt høyest ledighet de siste årene. Sentrum fikk en betydelig ledighetsøkning i 22 og 23, primært som følge av utflytting av større bedrifter til de vestlige soner, men denne ble kraftig redusert i de påfølgende år. Det er spesielt Asker/Bærum og Ytre Nord/Øst/Syd som idag har betydelig absolutt ledighet, mens Sentrum historisk sett aldri har hatt et færre antall kvm ledig enn i dag. Ytre Nord/Øst/Syd fikk en kraftig reduksjon i arealledigheten gjennom 218 og har for første gang lavere ledighet enn Asker/Bærum. Figur 1 Utviklingen i den totale ledighet (inklusiv ukurante lokaler) i perioden i de forskjellige soner (1. kvm). kvm Asker/Bærum Ytre Nord/ Øst/Syd 5 Sentrum Ytre Vest Øst Nord Vika/Aker Brygge Vest Total ledighet 1 kvm

11 STABIL LANGTIDSLEDIGHET 355. kvm har stått ledige i mer enn 1 år, hvilket er en nedgang på 8% fra i fjor. Det er verdt å huske på at riving og konvertering til bolig eller annen bruk som regel kommer ut av langtidsledige lokaler. Den totale ledigheten er som nevnt på 486. kvm. Figur 11 Ledige og langtidsledige arealer (1. kvm) 1 897' 8 85' 793' ' 696' 518' 39' år eller lengre ledighet 1-2 år ledighet Mindre enn 1-års ledighet I figuren nedenfor vises ledighet og langtidsledighet i % pr. sone. Det fremgår at det er de ytre soner som har størst prosentuell arealledighet. Figur 12 Total ledighet og langtidsledighet i geografisk område (% ledighet av sonens totale masse) Figur 11 Total ledighet og langdsledighet i geografisk område (% ledighet av sonens totale masse) 13% -1 års ledighet 1-2 års ledighet 9% 2-3 års ledighet 3 og mer års ledighet 6,3% 5,7% 4,3% 3% 2,5% 2,2% Nord Asker Bærum Øst Ytre Nord Øst Syd Ytre Vest Vika Aker Brygge Vest Sentrum 9

12 LAV FERDIGSTILLELSE AV PROSJEKTER i 219, KRAFTIG ØKNING I 22 Eiendomsspar har hvert av de siste fem år kartlagt foreliggende nybyggingsprosjekter og kategorisert dem i fire hovedkategorier: Igangsatte nybygg: Igangsatt og ferdigstilt innenfor 1 3 år. Sannsynlige prosjekter: Blir sannsynligvis ferdigstilt innenfor 5 år. Mulige prosjekter: Har 5% sjanse for å bli ferdigstilt innenfor 5 år. Tildels usikre prosjekter: Har 25% sjanse for å bli ferdigstilt innenfor 5 år. Utviklingen i nybyggingsprosjekttilfanget for de forskjellige kategorier er vist i figuren nedenfor. Det totale mulige prosjektpotensialet utgjør nå 3,5 mill. kvm. Figur 13 Mulig prosjektpotensiale (1. kvm. pr. 1.1) kvm ' 154' 187' 116' 24' 121' 143' 112' 214' 363' 192' 343' 245' 226' 25' 38' 65' 24' 212' 42' 98 27' 27' 38' 69' 15' 65' 27' 32' 12' 91' 19' 161' , Igangsae prosjekter: Nybygg ferdigslt Igangsa ferdigslles påfølgende år Igangsa ferdigslles to år senere Planlagte prosjekter: Sannsynlige Mulige Tildels usikre Igangsatte prosjekter for ferdigstillelse i 219 utgjør 15. kvm. Prosjekter som er igangsatt med ferdigstillelse i 22 utgjør idag 161. kvm og for 221 er det igangsatt 2. kvm. Estimat for ferdigstillelse i 22 utgjør hele 22. kvm og for kvm. 1

13 SENTRUM OG YTRE VEST FÅR DET VESENTLIGE AV NYBYGGINGEN I figurene nedenfor vises hvorledes tilførselen av arealer i 219 og 22 fordeler seg per geografisk sone. Av de arealene som ferdigstilles i 219 utgjør rehabilitering av eiendommer nær 3. kvm (1/5 av totalen). Figur 14a Ferdigstilte arealer per sone 219 (1. kvm.) kvm Sentrum Ytre Vest Øst Ytre Nord Øst Syd 13 Vika Rådhuset 8 Asker Bærum 4 Vest Nord Figur 14b Ferdigstilte arealer per sone 22 (1. kvm.) kvm Sannsynlige Igangsa Sentrum Ytre Vest Øst Ytre Nord Øst Syd 3 Vika Rådhuset 4 Asker Bærum Vest Nord Det alt vesentlige av totalt 22. kvm igangsatt og sannsynlige nybygg med antatt levering i 22 kommer i Ytre Nord/Øst/Syd (128. kvm hvorav hele 114. kvm er igangsatt). Av de 22. kvm som ferdigstilles i 22 utgjør ca 1/3 (66. kvm) rehabilitering av eiendommer. 11

14 FERDIGSTILTE AREALER PÅ RELATIVT LAVE NIVÅER I 218 OG 219, MEN KRAFT- IG ØKNING I 22 OG 221 Figur 15 Ferdigstilte arealer og arealabsorbsjon ( ) 4 391' ' 38' ' 253' 245' 226' 26' 212' ' 154' 139' 121' 12' 91' 19' 161' ' * * 21* *esmert -1 Ferdigstilte arealer Allerede igangsatt Ventet igangsatt Arealabsorbsjon Stolpene i figuren viser ferdigstilte arealer (inklusiv større rehabilitering) fra 1991 til og med 219 og estimat for 22 og 221. Den stiplede linjen viser den årlige arealabsorbsjon per år fra 1991 til og med 218. Som det fremgår av figuren, er eiendomsmarkedet av natur syklisk. År med meget lav absorbsjon (1992, 22, 28/9, 215), følges av nedgang i byggevolumer og derved bedring i arealbalansen etter hvert som absorbsjonen øker. Dette fører i sin tur til økte leiepriser og optimisme, med betydelig økning i igangsettelser av nybygg. Markedet har fra og med 216 vist jevn bedring i balansen, med en absorbsjon på i snitt vel 18. kvm per år og en ferdigstillelse på i snitt vel 14. kvm per år. Markedsbalansen ble ytterligere bedret i 218, idet ferdigstillelsen falt til historisk lave 81. kvm og etterspørselen var fortsatt god. I 219 derimot ventes øket ferdigstillelse, anlagsvis 15. kvm, hvor alle prosjektene er igangsatt. For 22 er det allerede igangsatt 161. kvm, og det estimeres totalt en ferdigstillelse på ca 22. kvm. 12

15 I figuren under er vist estimert tidsprofil av forventede prosjekter. Igangsettelse av nybygging er til enhver tid avhengig av balansen i kontormarkedet, offentlig behandlingstid og de økonomiske utsikter. Estimatene er således beheftet med usikkerhet. Prosjekter som er igangsatt og blir ferdigstilt i 219 utgjør 15. kvm, som på grunn av tidsforskyvelse for oppstart er 32% lavere enn det vi forventet for 219 på samme tid som i fjor. Igangsatte og sannsynlige prosjekter for ferdigstillelse i er på tilsammen 478. kvm. Figur 16 Tidsprofil for ferdigstilte og forventet ferdigstilte prosjekter (1. kvm.) kvm og senere Igangsae eller ferdigslte Sannsynlige Mulige Tildels usikre Forhåndsutleiegraden for ferdigstilte og forventet ferdigstilte arealer finnes i figuren nedenfor: Figur 17 Forhåndsutleie vs. forventet ferdigstilte arealer (1. kvm) kvm Ikke utleid Forhåndsutleid Den relativt sett høye forhåndsutleiegraden vil gjøre at effekten av nybygg i stor grad vil være ledighet i fraflyttede eldre bygg, som det normalt vil ta 3-18 måneder å reutleie. Det innebærer at den reelle markedseffekten av den økte leveransen av nybygg i trolig først vil merkes gjennom

16 Nedenfor er opplistet de største prosjekter som forventes ferdigstillet i 219/22/221: Prosjekter som forventes ferdigstilt i 219: Igangsatte: Schweigaards gate 33, Bane NOR Eiendom Dr. Eufemias gate 65, Oslo S Utvikling 22. Drammensveien , Schage Eiendom 2. Drammensveien 149/151, Orkla Eiendom 19.5 Dr. Mauds gate 1, Vestre Vika 11. Østensjøveien 16, Ferd Eiendom 11. Tollbugaten 1A, Aberdeen 7.7 Rådhusgaten 5, Fram 7. Innspurten 11-13, NCC Property Dev. 7. Philip Pedersens vei 11, NCC Property Dev. 6. Youngstorget 3, Olav Thon Gruppen 5. Henrik Ibsens gate 4, Fram 4. Kjølberggaten 21, Realdrift 3.5 Dr. Mauds gate 1, Vestre Vika 2. Bankveien 4, Tandberg Eiendom 2. Totalt 219: Ca 7% av disse prosjektene er forhåndsutleid. Prosjekter som forventes ferdigstilt i 22: Igangsatte: Fyrstikkalléen 1, Oslo Areal 36. Freserveien 1, Obos 29. Harbitzalleen 3-7, Møller Gruppen Eiendom 26. Lørenveien 73, Skanska 2. Kongens gate 21, Vedal Investors 18. Karvesvingen 5, Høegh Eiendom 16. Øvrige prosjekter 15.5 Totalt 16.5 Ca 45% av disse prosjektene er forhåndsutleid. Ikke igangsatte prosjekter som forventes ferdigstilt i 22: Universitetsgaten 2, Entra 2. Urtegaten 9, Eiendomsspar Alf Bjerckes vei 22 A/B, Aspelin Ramm 1. Øvrige prosjekter Totalt Totalt 22: Prosjekter som forventes ferdigstilt i 221: Igangsatte: Vestbanetomten, Felt D, Statsbygg 1.6 Totalt 1.6 Ikke igangsatte prosjekter som forventes ferdigstilt i 221: Lørenfaret 1 A/B, Oslo Pensjonsforsikring 48. Ruseløkkveien 26, Storebrand/Aspelin Ramm 41.5 Schweigaards gate 15, Entra 22.8 Universitetsgaten 7-9, Entra 19.3 Øvrige prosjekter Totalt Totalt 221:

17 BETYDELIG PROSJEKTPOTENSIALE FRA 22 OG UTOVER Realistisk prosjektpotensialet fra og med 219 utgjør nå vel 3,5 mill. kvm som er en økning på 6% fra i fjor. Prosjekter som antas ferdigstilt i årene utgjør i sum ca 628. kvm, prosjekter med lengre tidshorisont er angitt nedenfor. (Prosjekter som ikke får innvirkning på kontormarkedet i perioden, f.eks. rendyrkede kjøpesentre/varehus, messehaller, statsbygde skoler etc., er ikke medtatt). Sannsynlige prosjekter ferdigstilt etter 221: Skippergaten, Hav Eiendom 2. Økernveien , Bygg 1, Økern Sentrum 15. Gullhaug Torg 1-5 og mulig 3, Avantor 14. Økernveien , Bygg 2, Økern Sentrum 8. Øvrige prosjekter Totalt Mulige prosjekter etter 221: Regjeringskvartalet, Statsbygg 9. Persveien 2, 4, 4b & Ulvenveien 91, Ulven 85. Biskop Gunnerus gate 14b, KLP Eiendom 55. Østre Aker vei 9, Winta Eiendom 46. Innspurten 11-13, NCC Property Dev. 45. Bøkkerveien/Karvesvingen, Høegh Eiendom 44. Østre Aker vei 9, Winta Eiendom 32. Urtegaten 9, Eiendomsspar 27.4 Leif Tronstads plass 7, DnB Næringsmegling 25. Øvrige prosjekter Totalt Tildels usikre prosjekter etter 221: Vollsveien og Lilleakerveien 4f-j og nr Ulven senterområde 14. Filipstad Hans Jæger Kvartal 1. Ulvenveien 84 Økern S 1. Fornebu Technoport 8. Strømsveien Billingstadsletta 3 6. Øvrige prosjekter Totalt Grand total prosjekter etter

18 Figuren nedenfor viser den geografiske fordelingen av den beregnede tilvekst i 219 og mulig tilvekst i perioden Den største tilveksten i perioden vil kunne finne sted i Ytre Nord/Øst/Syd (63. kvm), Asker/Bærum (182. kvm), Sentrum (177. kvm). Figur 18 Figur Byggeprosjekter 16 Byggeprosjekter som som forventes forventes ferdigstilt ferdigslt Hver prikk representerer ca. 1. kvm forventet ferdigslt 219 Hver prikk representerer ca. 1. kvm forventet ferdigslt Hver prikk representerer ca. 5. kvm forventet ferdigslt Asker/Bærum utenfor kartet Fornebu utenfor kartet Skøyen Blindern Majorstua Ullevål Stadion Bisle Sinsen Lysaker Oslo Rådhus Tøyen Helsfyr Sentrum Bryn Bygdøy Storo Ytre sone Nord/Øst/Syd utenfor kartet Økern 16

19 KONKLUSJONER Arealabsorbsjonen ble redusert, fra 188. kvm i 217 til 169. kvm i 218. Minkningen skyldes mindre boligkonvertering. Den rene kontorarealabsorbsjonen var konstant og utgjorde ca 115. kvm både i 217 og 218. Svært lav ferdigstillelse førte til redusert arealledighet gjennom 218. Arealledigheten utgjør ved inngangen til kvm, eller 5% av eiendomsmassen. Arealledigheten ble særlig redusert i Ytre Nord/Øst/Syd (-46. kvm), Vika/Rådhuset (-17. kvm) og Ytre Vest (-13. kvm). Arealledigheten varierer fra arealknapphet (2,2%) i Oslo Sentrum til noe kapasitetsoverskudd i Ytre Soner (6-9%). Det ble ferdigstilt 81. kvm i 218, mens det for 219 forventes nær dobling til 15. kvm. I 22 forventes en ytterligere økning av ferdigstilte prosjekter, nær 22. kvm (161. kvm allerede igangsatt), og for 221 et enda høyere volum. Dette vil høyst sannsynlig innebære økt arealledighet i

20 EIENDOMSSPAR AS Olav Vs gate 6, 161 Oslo Postboks 135 Vika, 113 Oslo Telefon: post@eiendomsspar.no