OSLOSTUDIET EIENDOMSSPAR AS

Transkript

1 218 OSLOSTUDIET EIENDOMSSPAR AS

2

3 SAMMENDRAG 217: REDUSERT AREALLEDIGHET OG HISTORISK LAV FERDIGSTILLELSE I 218 Eiendomsspars årlige gjennomgang av markedet for kontorlokaler i Oslo, Asker og Bærum viser at 574. kvm står ledig, hvilket er en nedgang på 5. kvm fra ifjor (- 8%). Arealledigheten utgjør ved dette 5,8% av den totale massen av kontorbygg. Absorbsjonen av arealer økte i 217 og utgjorde 188. kvm mot 171. kvm i 216, hvorav boligkonvertering utgjorde 7% i 216 og 4% i 217. Rekordlav arealledighet i Oslo Sentrum, kun 2,3%, hvilket innebærer knapphet på arealer i området. Antall prosjekter som blir ferdigstilt i 218 er på et historisk lavt nivå og utgjør kun 95.2 kvm, mens det for 219 er ventet en kraftig økning i ferdigstillelse til 22. kvm, hvor 142. kvm allerede er igangsatt. GRUNDIG STUDIE Eiendomsspar har primo 218 gjort en undersøkelse for å kartlegge tilbuds- og etterspørselssiden for kontorbygg i Oslo, Asker og Bærum. Tilsvarende studier er gjort siden Hovedvekt har vært lagt på tilbudssiden, ved identifisering av ledige arealer og arealer under bygging/rehabilitering i forhold til eksisterende eiendomsmasse for de enkelte geografiske del-områder. Både fremleiearealer og øvrige ledige arealer er inkludert i ledighetstallene. Tre hovedkilder har vært brukt i kartleggingen: Gjennomgang av annonser i aviser, tidsskrifter og internett fra august 217 til februar 218. Visuell inspeksjon ved gatevandring og bilkjøring med kartlegging av mørke/skitne vinduer og til leie -skilt. Samtaler med over 1 eiendomsbesittere, meglere og eiendomsforvaltere. 1

4 HISTORISK SETT STØRRE ABSORBSJON AV LOKALER ENN SYSSELSETTINGSVEKSTEN ISOLERT SKULLE TILSI Figuren nedenfor viser utviklingen av kontoreiendomsmassen i Oslo/Asker/Bærum (venstre akse) og utviklingen i antall sysselsatte og antall personer mellom 2 og 65 år i Oslo/Akershus (høyre akse) fra Figuren viser at eiendomsmassen vokste betydelig mer enn antall sysselsatte i den første halvdel av perioden , mens det i perioden stort sett har vært samsvar mellom arealvekst og sysselsettingsvekst. I 1991 var arealledigheten 7,5% og utgjorde 575. kvm. Ut fra sysselsettingstallene og uforandret kontorarealbruk skulle det vært en ledighet på 1, mill. kvm ultimo 215. De faktiske tall viser mindre ledighet, 574. kvm. Dette skyldes i det alt vesentlige at andelen av de sysselsatte som arbeider på kontor, er økt de siste 26 årene, spesielt i den første halvdel av perioden. De siste 5 årene har sysselsettingen derimot vokst raskere enn kontoreiendomsmassen, hvilket i hovedsak skyldes høyere arealeffektivitet per sysselsatt. Konvertering av inneffektive kontorer til bolig har bidratt i denne prosessen. Figur 1 Utvikling kontor/forretningsbygg kvm Oslo/Asker/Bærum vs. antall sysselsatte Oslo/Akershus Figur 1 Utvikling kontor/forretningsbygg kvm Oslo/Asker/Bærum vs. antall sysselsae Oslo/Akershus Antall mill. kvm ,5 6,6 6,7 6,8 6,7 6,9 7,3 7,5 7,7 7,7 7,9 8,1 8,4 8,5 8,6 8,7 8,8 8,9 9,2 9,3 9,4 9,7 9,8 9,9 1 9,9 9,8 Antall personer kvm ledig kvm utleiet totalt kvm Antall personer 2-65 år Antall sysselsae 2

5 ØKET AREALABSORBSJON I 217 Arealabsorbsjonen i 217 utgjorde 188. kvm mot 171. kvm året før. Av dette utgjorde konvertering av kontorarealer til bolig anslagsvis 77. kvm (ned fra ca 12. kvm i fjor), og ordinær kontorabsorbsjon 111. kvm (i fjor 55. kvm). Boligkonverteringsabsorbsjonen sank med det fra ca 7 % til ca 4 % av den totale arealabsorbsjonen. Årene (bankkrisen), 21-4 (dotcomkrisen) og (finanskrisen/gjeldskrisen) var alle preget av redusert sysselsettingsvekst og arealabsorbsjon. Disse lavkonjunkturperiodene er historisk sett blitt møtt med rentenedsettelser og stimulans, etterfulgt av økt sysselsetting og arealabsorbsjon. I lavkonjunktur går arealabsorbsjonen ned mot eller under null, mens den i høykonjunktur har kunnet stige til 3. kvm og over. Snittarealabsorbsjonen i perioden har vært i overkant av 185. kvm per år. Merk dog at snittabsorbsjonen i de første 12 årene var 199. kvm per år, mens den i siste 15 årene har vært 174. kvm per år. Figur 2 Arealabsorbsjon (1. kvm) Gjennomsnittlig absorbsjon = 5.4. kvm/27 ~ 185. kvm Totalt

6 Nedenstående figur viser arealabsorbsjonen og endringen i sysselsettingen i de enkelte år i perioden Figur 3 Arealabsorbsjon vs. vekst i sysselsetting Oslo/Akershus Arealabsorbsjon (1. kvm) 4 Endring i sysselseng Absorbsjon Endring i sysselseng -2 Som det fremgår av figuren var arealabsorbsjonen i forhold til veksten i antall sysselsatte betydelig større i perioden enn i perioden Sysselsettingsveksten i den første 12 års perioden utgjorde i snitt 6.2 personer/år, mens den økte til 1.6 personer/år i den siste 16-års perioden. Arealabsorbsjonen derimot sank fra i snitt 199. kvm per år i årene til i snitt 174. kvm per år i perioden Dette betyr at arealabsorbsjon for hver ny person sysselsatt er gått kraftig ned over 27-års perioden. Det må antas at dette i hovedsak skyldes at det i den første perioden var en større andel arbeidsplasser som ble konvertert til kontorarbeidsplasser enn i den andre perioden. I tillegg har det vært en viss reduksjon i arealbruk per kontorarbeidsplass. I sum gjør dette at hver ny sysselsatt i dag i snitt kan regnes å absorbere cirka halvparten av de kontorarealer de absorberte for 2 år siden (15 kvm mot 32 kvm). Figuren indikerer også at endring i antall sysselsatte i dag forplanter seg raskere i arealabsorbsjon enn for 2 år siden. Mens det den gang var en tidsforskyvelse på 1-2 år mellom sysselsettingsendringer og endringer i areal-absorbsjon, ser vi idag en nesten umiddelbar, eller sågår forskuttert, sammenheng. Dette skyldes trolig en generelt raskere omstillingstakt, spesielt i det private næringsliv. Vi ser videre at absorbsjonen økte i 216, til tross for at sysselsettingsveksten falt fra +13. til + 5. i Oslo/Akershus. Dette skyldtes at boligkonverteringsabsorbsjonen økte kraftig og nådde 7% av totalabsorbsjonen. I 217 økte sysselsettingen i Oslo og Akershus fra +5. til +7., hvilket førte til økt absorbsjon selv om boligkonverteringene minket i forhold til året før. 4

7 NEDGANG I AREALLEDIGHETEN Nedenfor er gitt en oversikt over arealledighetsutviklingen i perioden ultimo 199 til ultimo 217, i absolutte tall og prosent. Som man ser er en ledighet på 5,8% ultimo 217 relativt lav i historisk perspektiv. Figur 5 Utvikling arealledigheten i absolutte tall og prosent ( ) Ledighet i % Ledighet i kvm Ledighet i % Ledighet i kvm Situasjonen pr og er vist på figuren nedenfor. Figur 6 Utvikling ledige kontorarealer Oslo/Asker/Bærum 217 (1. kvm) Total ledig per Ferdigstilt nettoeffekt rehab./bygging Konvertering til bolig Kontorabsorbsjon Total ledig per Ledigheten primo 217 var 624. kvm. I løpet av 217 ble ytterligere 138. kvm i form av nybyggings- og større rehabiliteringsprosjekter ferdigstilt, mens absorbsjonen var på 188. kvm. Absorbsjonen utgjøres historisk hovedsakelig av økt bruk av kontorlokaler, men i 216 og 217 utgjorde riving og konvertering av kontorbygninger til bolig henholdsvis 12. kvm og 77. kvm. Ordinær kontorarealabsorbsjon utgjorde i kvm, en dobling fra året før. Arealledigheten ble redusert med 5. kvm, og primo 218 utgjør den 574. kvm. Dette tilsvarer 5,8% av det totale kontorarealet i regionen. Eiendomsspar har også registrert ledige lager-/produksjons-lokaler i Oslo og Asker/Bærum, men ikke like grundig som kontorlokalene. I størrelsesorden 47. kvm lager-/produksjonslokaler står ledig hvilket er en nedgang fra ifjor. Totalt står nå i størrelsesorden 621. kvm næringslokaler ledig i regionen. 5

8 STABIL ELLER REDUSERT AREALLEDIGHET I TILNÆRMET ALLE SONER Eiendomsspar har delt Oslo/Asker/Bærum i åtte lokalområder, som illustrert på nedenstående kart: Figur 7 Oversikt over arealledighet Oslo/Asker/Bærum primo 218 (% ledighet av sonens totale masse) Ytre sone Nord/Øst/Syd Ytre sone Vest 5,6% (i or 7,8%) sone Nord 6,2% (i or 3,2%) Ullevål Stadion Nydalen Storo sone Øst 6,3% (i or 6,1%) Sinsen 7,6% (i or 8,%) Asker/Bærum 9,6% (i or 9,5%) Majorstua sone Vest Økern Lysaker Bygdøy Skøyen 3,3% (i or 3,1%) Vika, Aker 5,4% Brygge (i or 5,3%) Oslo Øvrig RådhusSentrum 2,3% (i fjor 3,4%) Tøyen Helsfyr Bryn % Ledighet = Total ledighet/totalt eksisterende arealer 2-5,5% ledighet 5,5-6,5% ledighet 7,5-1% ledighet Nedgang i forhold l ior Stabilt i forhold l ior Økning i forhold l ior Sentrum, Ytre Vest og Ytre Nord/Øst/Syd er de sonene som i løpet av 217 hadde størst reduksjon i arealledigheten. Oslo Sentrum (utenom Vika/Aker Brygge), med en ledighet på 2,3% og kun et fåtall ledige arealer over 2.5 kvm, har i virkeligheten mangel på arealer. Asker/Bærum, som hadde kraftig økning i arealledigheten gjennom 216, hadde i 217 kun en liten økning i arealledigheten. I denne sonen ble det kun ferdigstilt 18. kvm i 217. Arealledighet i Telenor- og Aker Solutions byggene på Fornebu utgjør i seg selv hele 33. kvm. Den største ledighet finnes fremdeles i de ytre sonene hvor Asker/Bærum har en ledighet på 9,6% og Ytre Nord/Øst/Syd har 7,6% ledighet. 6

9 Som det fremgår i figurene nedenfor fant den største ledighetsnedgangen sted i Sentrum (-26. kvm) og Ytre Vest (- 21. kvm), mens den største arealabsorbsjonen fant sted i Ytre Nord Øst Syd (86. kvm), Sentrum (52. kvm) og Ytre Vest (3. kvm). Figur 8 Utvikling arealledighet 217 (1. kvm) Kvm Ledighet Vika/ Aker Brygge Nord Asker/ Bærum Vest Sentrum Ytre Vest Ytre Nord Øst Syd Øst Ledighet Figur 9 Ferdigstilte bygg og absorbsjon for de enkelte regioner i 217 (1. kvm). kvm Absorbsjon Ferdigslte nybygg Ytre Nord Øst Syd Sentrum Asker Bærum Vika Rådhuset Ytre Vest Vest Øst Nord 7

10 Figur 1 nedenfor viser utviklingen i den totale ledighet (inklusiv ukurante lokaler) i perioden i de forskjellige soner. (Figur 1A viser utviklingen for området samlet over samme tidsperiode). De Ytre Soner har generelt hatt høyest ledighet de siste årene. Sentrum fikk en betydelig ledighetsøkning i 22 og 23, primært som følge av utflytting av større bedrifter til de vestlige soner, men denne ble kraftig redusert i de påfølgende år. Det er spesielt Ytre Nord/Øst/Syd og Asker/Bærum som idag har betydelig absolutt ledighet, mens Sentrum historisk sett aldri har hatt et færre antall kvm ledig enn i dag. Figur 1 Utviklingen i den totale ledighet (inklusiv ukurante lokaler) i perioden i de forskjellige soner (1. kvm). kvm Asker/Bærum Ytre Nord/ Øst/Syd Ytre Vest Sentrum Vika/Aker Brygge Øst Vest Nord 8

11 STABIL LANGTIDSLEDIGHET 386. kvm har stått ledige i mer enn 1 år, hvilket er på samme nivå som i fjor. Det er verdt å huske på at riving og konvertering til bolig eller annen bruk som regel kommer ut av langtidsledige lokaler. Den totale ledigheten er som nevnt på 574. kvm. Figur 11 Ledige og langtidsledige arealer (1. kvm) 1 897' 8 85' 793' 6 696' 518' ' 39' år eller lengre ledighet 1-2 år ledighet Mindre enn 1-års ledighet I figuren nedenfor vises ledighet og langtidsledighet i % pr. sone. Det fremgår at det er de ytre soner som har størst prosentuell arealledighet. Figur 12 Total ledighet og langtidsledighet i geografisk område (% ledighet av sonens totale masse) 1 9,6% 8 7,6% -1 års ledighet 6 6,3% 6,2% 5,6% 5,3% 1-2 års ledighet 2-3 års ledighet 3 og mer års ledighet 4 3,3% 2 2,3% Asker Bærum Ytre Nord Øst Syd Øst Nord Ytre Vest Vika Aker Brygge Vest Sentrum 9

12 HISTORISK LAV FERDIGSTILLELSE AV PROSJEKTER i 218, KRAFTIG ØKNING I 219 Eiendomsspar har hvert av de siste fem år kartlagt foreliggende nybyggingsprosjekter og kategorisert dem i fire hovedkategorier: Igangsatte nybygg: Igangsatt og ferdigstilt innenfor 1 3 år. Sannsynlige prosjekter: Blir sannsynligvis ferdigstilt innenfor 5 år. Mulige prosjekter: Har 5% sjanse for å bli ferdigstilt innenfor 5 år. Tildels usikre prosjekter: Har 25% sjanse for å bli ferdigstilt innenfor 5 år. Utviklingen i nybyggingsprosjekttilfanget for de forskjellige kategorier er vist i figuren nedenfor. Det totale mulige prosjektpotensialet Figur 13 Mulig prosjektpotensiale (1. kvm. pr. 1.1) kvm ' 154' 187' 116' 24' 121' 143' 112' 214' 363' 192' 343' 245' 226' 25' 38' 24' 65' 212' 42' 98 27' 27' 15' 38' 69' 65' 27' 32' 12' 91' 19' 161' , Igangsae prosjekter: Nybygg ferdigslt Igangsa ferdigslles påfølgende år Igangsa ferdigslles to år senere Planlagte prosjekter: Sannsynlige Mulige Tildels usikre Igangsatte prosjekter for ferdigstillelse i 218 utgjør 95. kvm, historisk sett meget lavt nivå. Prosjekter som er igangsatt med ferdigstillelse i 219 utgjør idag 142. kvm og for 22 er det igangsatt 56. kvm. Estimat for ferdigstillelse i 219 utgjør hele 221. kvm og for kvm. 1

13 YTRE SONE NORD/ØST/SYD FÅR DET VESENTLIGE AV NYBYGGINGEN I figurene nedenfor vises hvorledes tilførselen av arealer i 218 og 219 fordeler seg per geografisk sone: Figur 14a Ferdigstilte arealer per sone 218 (1. kvm.) kvm Ytre Nord Øst Syd Sentrum Asker Bærum Øst Vest Ytre Vest Vika Rådhuset Nord Figur 14b Ferdigstilte arealer per sone 219 (1. kvm.) kvm Ytre Nord Øst Syd Sentrum 9 8 Asker Bærum Øst 2 Vest Ytre Vest 13 Vika Rådhuset Nord Sannsynlige Igangsa Det alt vesentlige av totalt 124. kvm igangsatt og sannsynlige nybygg med antatt levering i 22 kommer i Ytre Nord/Øst/Syd (9. kvm hvorav 36. kvm igangsatt) og Oslo Sentrum (24. kvm hvorav 18. kvm igangsatt). 2 11

14 FERDIGSTILTE AREALER PÅ LAVE NIVÅER I 216 OG 217, I 218 MINKER DE YTTERLIGERE, MEN KRAFTIG ØKNING I 219 Figur 15 Ferdigstilte arealer og arealabsorbsjon ( ) 4 391' ' 38' ' 253' 245' 226' 26' 212' ' 146' 139' 121' 12' 91' 19' 161' ' * 2* *esmert -1 Ferdigstilte arealer Allerede igangsatt Ventet igangsatt Arealabsorbsjon Stolpene i figuren viser ferdigstilte arealer (inklusiv større rehabilitering) fra 1991 til og med 218 og estimat for 219 og 22. Den stiplede linjen viser den årlige arealabsorbsjon per år fra 1991 til og med 217. Som det fremgår av figuren, er eiendomsmarkedet av natur syklisk. År med meget lav absorbsjon (1992, 22, 28/9, 215), følges av nedgang i byggevolumer og derved bedring i arealbalansen etter hvert som absorbsjonen øker. Dette fører i sin tur til økte leiepriser og optimisme, med betydelig økning i igangsettelser av nybygg. Markedet har fra og med 216 vist jevn bedring i balansen, med en absorbsjon på i snitt vel 18. kvm per år og en ferdigstillelse på i snitt vel 14. kvm per år. Markedsbalansen vil bli ytterligere bedret i 218, idet ferdigstillelsen faller til historisk lave 95. kvm og etterspørselen synes å ville være fortsatt god. I 219 derimot ventes øket ferdigstillelse, anlagsvis 221. kvm, hvorav 142. kvm allerede er igangsatt. For 22 er det allerede igangsatt tre prosjekter på tilsammen 56. kvm, og det estimeres totalt en ferdigstillelse på ca 124. kvm. 12

15 I figuren under er vist estimert tidsprofil av forventede prosjekter. Igangsettelse av nybygging er til enhver tid avhengig av balansen i kontormarkedet, offentlig behandlingstid og de økonomiske utsikter. Estimatene er således beheftet med usikkerhet. Prosjekter som er igangsatt og blir ferdigstilt i 218 utgjør 95. kvm, som på grunn av tidsforskyvelse for oppstart er 33% lavere enn det vi forventet for 218 på samme tid som i fjor. Igangsatte og sannsynlige prosjekter for ferdigstillelse i er på tilsammen 345. kvm. Dette er tilsvarende volum som i fjorårets estimat. Figur 16 Tidsprofil for ferdigstilte og forventet ferdigstilte prosjekter (1. kvm.) kvm og senere Igangsae eller ferdigslte Sannsynlige Mulige Tildels usikre Forhåndsutleiegraden for ferdigstilte og forventet ferdigstilte arealer finnes i figuren nedenfor: Figur 17 Forhåndsutleie vs. forventet ferdigstilte arealer (1. kvm) kvm Ikke utleid Forhåndsutleid Den relativt sett høye forhåndsutleiegraden vil gjøre at effekten av nybygg i stor grad vil være ledighet i fraflyttede eldre bygg, som det normalt vil ta 3-12 måneder å reutleie. Det innebærer at den reelle markedseffekten av den kraftig økte leveransen av nybygg i 219 først vil merkes mot slutten av 219 og inn i

16 Nedenfor er opplistet de største prosjekter som forventes ferdigstillet i 218/219/22: Prosjekter som forventes ferdigstilt i 218: Igangsatte: Vitaminveien 4, Skanska 21. Dr. Eufemias gate 11, Hav Eiendom 15. Bøkkerveien 5, Høegh Eiendom 11.5 Kjørboveien 12-26, Entra 9.5 Grenseveien 8, Bunde Eiendom 8. Akersgaten 35/39, Storebrand Eiendom 7.5 Rådhusgaten 5/Skippergaten 13&15, Fram M. 7. Kjølberggaten 21, Realdrift 5. Henrik Ibsens gate 4, Fram M. 4. Hoffsveien 17, Fram M. 3.7 Øvre Vollgate 9, Anthon B Nilsen Eiendom 3. Totalt 218: 95.2 Ca 66% av disse prosjektene er forhåndsutleid. Prosjekter som forventes ferdigstilt i 219: Igangsatte: Freserveien 1, Obos Forr.bygg 29. Schweigaards gate 33, Rom Eiendom 22.6 Bjørvika/Bispevika Eufemia, Oslo S Utvikling 22. Drammensveien 149/151, Orkla Eiendom 19.5 Dr. Mauds gate 1, Vestre Vika 13. Østensjøveien 16, Ferd Eiendom 1.5 Øvrige prosjekter 24.9 Totalt Ca 54% av disse prosjektene er forhåndsutleid. Ikke igangsatte prosjekter som forventes ferdigstilt i 219: Harbitzalleen 3-7, Møller Gruppen Eiendom 26. Drammensveien , Schage Eiendom 2. Lørenveien 65, Stor Oslo Prosjekt 15. Langbølgen Obos Forr. bygg 6.5 Øvrige prosjekter Totalt 8.35 Totalt 219: Prosjekter som forventes ferdigstilt i 22: Igangsatte: Fyrstikkalléen 1, Oslo Areal 36. Kongens gate 21, Vedal Investors 18. Vestbanetomten, Felt D, Statsbygg 2.4 Totalt 56.4 Ca 44% av disse prosjektene er forhåndsutleid. Ikke igangsatte prosjekter som forventes ferdigstilt i 22: Østensjøveien 4 & Brynsengveien 1, Pecunia 19. Hans Møller Gasmanns vei 9, Aspelin Ramm 15. Østensjøveien 44 Eskalator, Pecunia 1. Philip Pedersens vei 9, NCC Property Dev. 1. Øvrige prosjekter 13.2 Totalt 67.2 Totalt 22:

17 BETYDELIG PROSJEKTPOTENSIALE FRA 219 OG UTOVER Realistisk prosjektpotensialet fra og med 218 utgjør nå vel 3,3 mill. kvm som er på samme nivå som i fjor. Prosjekter som antas ferdigstilt i årene utgjør i sum 441. kvm, prosjekter med lengre tidshorisont er angitt nedenfor. (Prosjekter som ikke får innvirkning på kontormarkedet i perioden, f.eks. rendyrkede kjøpesentre/varehus, messehaller, statsbygde skoler etc., er ikke medtatt). Sannsynlige prosjekter ferdigstilt etter 22: Ruseløkkveien 26, Storebrand Eiendom 42. Urtegaten 9, Eiendomsspar 2. Tullinkvartalet, Entra 19.3 Dr. Eufemias gate 8, Braathen Eiendom 17. Øvrige prosjekter Totalt Mulige prosjekter etter 22: Persveien 2+4+4b & Ulvenveien 91, Ulven (Obos) 85. Østre Aker vei 9, Winta Eiendom 75. Bøkkerveien/Karvesvingen, Høegh Eiendom 6. Strømsveien 1, NCC Property Dev Lørenfaret 1A/B, Oslo Pensjonsforsikring 48. Koksatorget, Fornebu, Selvaag 34. Rådmann Halmrasts vei 7, 9 &18, Andenæs Eiendom 25. Ensjøveien 17, Kolberg Motors 21.6 Schweigaards gate 35-51, Bane NOR Eiendom 2. Øvrige prosjekter Totalt 61.9 Tildels usikre prosjekter etter 22: Ulven Senterområde 14. Regjeringskvartalet 1. Filipstad Hans Jæger Kvartal 1. Ulvenveien 84 Økern S 1. Fornebu Technoport 8. Strømsveien Billingstadsletta 3 6. Øvrige prosjekter Totalt Grand total prosjekter etter

18 Figuren nedenfor viser den geografiske fordelingen av den beregnede tilvekst i 218 og mulig tilvekst i perioden Den største tilveksten i perioden vil kunne finne sted i Ytre Nord/Øst/Syd (621. kvm), Asker/Bærum (19. kvm), Sentrum (125. kvm) samt Vika/Rådhuset (125. kvm). Figur 18 Byggeprosjekter som forventes ferdigstilt Hver prikk representerer ca. 1. kvm forventet ferdigslt 218 Hver prikk representerer ca. 1. kvm forventet ferdigslt Hver prikk representerer ca. 5. kvm forventet ferdigslt Asker/Bærum utenfor kartet Fornebu utenfor kartet Lysaker Skøyen Bygdøy Blindern Ullevål Stadion Majorstua Bisle Oslo Rådhus Sentrum Tøyen Storo Ytre sone Nord/Øst/Syd utenfor kartet Sinsen Økern Helsfyr Bryn 16

19 KONKLUSJONER Arealabsorbsjonen økte, fra 171. kvm i 216 til 188. kvm i 217. Den rene kontorarealabsorbsjonen (eks boligkonvertering) doblet seg fra 55. kvm til 111. kvm og utgjorde derved 6% av arealabsorbsjonen. Lav ferdigstillelse førte til redusert arealledighet gjennom 217. Arealledigheten utgjør ved inngangen til kvm, eller 5,8% av eiendomsmassen. Arealledigheten ble redusert i Sentrum (-26. kvm) og Ytre Vest (- 22. kvm) og Ytre Nord/Øst/Syd (- 12. kvm). Arealledigheten varierer fra arealknapphet (2,3%) i Oslo Sentrum til tydelig kapasitetsoverskudd i Asker/Bærum (9,6%). Markedsbalansen vil fortsatt bedres i 218 da ferdigstilte prosjekter reduseres fra ca 14. kvm per år i 216/17 til anslått 95. kvm i 218. I 219 derimot, mer enn dobles ferdigstillelsen til historisk høye 221. kvm (hvorav 142. kvm allerede er igangsatt). 17

20 EIENDOMSSPAR AS Olav Vs gate 6, 161 Oslo Postboks 135 Vika, 113 Oslo Telefon: post@eiendomsspar.no