Planbestemmelser og retningslinjer

Transkript

1 Kommunedelplan Bergen indre havn Plannr Planbestemmelser og retningslinjer

2 Del 1 Fellesbestemmelser Planens lovhjemmel Planen er utarbeidet med hjemmel i plan og bygningslovens 20-4, og presiserer arealbruken innenfor kommuneplanens område. Planen er vist på kart i målestokk 1:5000, datert Planområdet er delt inn i 8 delområder, alle med tilhørende delplankart. Disse kartene er utsnitt av plankartet, og er vist i dette heftet. Bestemmelsene er delt i to hoveddeler: Del 1 fellesbestemmelser som gjelder for hele planområdet Del 2 særlige bestemmelser om arealbruk og bebyggelse knyttet til det enkelte delområde Der ikke annet er oppgitt, er bestemmelsene hjemlet i plan og bygningslovens ledd. Formålet med planen Formålet med planen er: å sikre eksisterende havnevirksomhet og legge til rette for videre utvikling av havnen med særlig vekt på funksjonene godstrafikk, cruisetrafikk, ferge- og passasjertrafikk å sikre areal til næringsformål og næringsutvikling med særlig fokus på næringsvirksomhet med behov for kaiarealer å virke avgrensende på formål/prosjekter som på kort eller lang sikt kan legge begrensninger på havnevirksomheten og prioritert næringsvirksomhet å sikre allmennhetens tilgang til sjø og kaiarealer å sikre viktige kulturminner og kulturminnemiljøer i planområdet 1 Forholdet mellom kommunedelplanen og eldre detaljplaner Kommunedelplanen gjelder som hovedregel foran eldre vedtatte planer dersom det er motstrid. Eksisterende reguleringsplaner som skal gjelde foran kommunedelplanen, er vist i tabellen nedenfor. 2

3 Plan nummer Reguleringsplan Stadfestet Planen gjelder foran KDP KDP gjelder foran reguleringsplan Laksevåg, gnr. 151, bnr 180 Kringsjåveien 83, Laksevåg senter og Laksevåg industrier x Bebyggelsesplan for eiendommene bnr. 4 og 29 av gnr. 50. Laksevåg x Kringsjåveien ubåtbunkeren, endring x Laksevåg off. kai opphevelse av bestemmelser Johan Berentsens vei x RV 555 Kringsjåveien bussprioritering x Laksevåg Industristrøk x Laksevåg bygningskommune Damsgård store x Kirkebukten x Damsgårdgt. 174 Kirkebukten Jansonsmarken x Strandveien 4-6 Vestre del x Laksevåg gnr 155, bnr 18 Damsgårdsgt x Karensfryd Damsgård x Damsgårdgt. 119 Skjøndal Slipp og Mek x Gyldenpris og Stranden x Dokken Nøstebukten x Jektevikutstikkeren Hurtigruteterminal x Dokken Nøstebukten del x Georgernes Verft x Nordnes østre del av Nordneshalvøya x Vågen, kaien og Bryggen x Skoltegrunnskaien x Sandviksboder x Gnr.168, bnr. 320 m fl Slaktehustomten x Maaseskjæret - den store og lille sjøboden x Maaseskjæret x Sandviken Brygge x Nyhavnsveien 1 og 2 m fl. Gamle Bergen x Bergenhus. Sandviken, gnr 168 bnr 1063 m.fl. Nyhavn (vedtatt, påklaget, klage ikke avgjort) (x) 3

4 2 Krav om reguleringsplan (pbl 20-4, 2. ledd bokstav a) 2.1 I områder avsatt til byggeområde eller havneområde (pbl 20-4, 1. ledd nr 1) kan tiltak som nevnt i plan og bygningslovens 93 a, d, h, i og j ikke finne sted før området inngår i reguleringsplan. Retningslinjer For utarbeidelse av private regulerings- og bebyggelsesplaner vises til Startpakke for privat planarbeid tilgjengelig på kommunens nettsider: I større byutviklingsprosjekter bør det så tidlig som mulig i prosessen etableres et samarbeid mellom utbygger og kommunen der planprogram, kvalitetskrav, fremdrift og rollefordeling mellom partene i plan- og gjennomføringsfasen samt behov for utbyggingsavtaler avklares. Av hensyn til omgivelsene, områdets eksponering mot byen og sjøen og krav til høy kvalitet i områdene langs Bergens sjøfront er det viktig at byggesakene er godt dokumentert og illustrert. Kommunen kan kreve utarbeidet detaljert illustrasjonsplan og ekstra illustrasjoner i form av perspektiver, fotomontasjer, 3D-modell eller fysisk modell av tiltaket sett i sammenheng med sine omgivelser. 3 Infrastruktur 3.1 Veger Fremtidige veger på plankartet viser offentlige forbindelser som skal sikres i reguleringsplan. Plassering må vurderes i forhold til planlagt bebyggelse og omgivelser og skal fastsettes i forbindelse med reguleringsplan. 3.2 Parkering Kommunens parkeringsvedtekt (bystyresak 219/06) skal oppfylles for alle byggetiltak der det ikke fastsettes andre krav gjennom planvedtak. Kommunen kan forby at ubebygd areal brukes til parkering. I områder med arealbruksformål Byutviklingsområde (bu) og Blandet sentrumsbebyggelse (bs) skal all parkering legges inn i bygg eller under bakken. Overflateparkering tillates ikke, med unntak av plasser for forflytningshemmede. 3.3 Avfallshåndtering Avfall skal håndteres forskriftsmessig på egen grunn. I nye utbyggingsområder skal bossug vurderes. Plan for bossug skal dokumenteres i forbindelse med reguleringsplaner og byggesaker. 3.4 Vann, avløp og overvannshåndtering VA-rammeplan skal inngå i alle reguleringsplaner. Rammeplanen skal vise prinsippløsninger for området, sammenheng med overordnet hovedsystem og overvannshåndtering. 4

5 Nedbør skal fortrinnsvis gis avløp gjennom infiltrasjon i grunnen og i åpne vannveier. Reguleringsplaner skal i nødvendig utstrekning identifisere og sikre arealer for overvannshåndtering. Retningslinjer Kommunens VA-norm med tilhørende vedlegg (vedtatt i bystyret sak 79/06), retningslinjer for overvannshåndtering (vedtatt i bystyret sak 79/06) og reglement for sanitæranlegg (vedtatt i bystyret sak 80/06) skal legges til grunn for arealplanlegging og søknad om tiltak. 3.5 Tilkomst for brannvesenet Tilkomst for Brannvesenets slukkemateriell skal sikres i alle plan- og byggesaker. Det er særlig viktig å være oppmerksom på dette forholdet i forbindelse med oppsetting av sikkerhetsgjerder. Plassering av slukkevannsuttak skal vurderes spesielt. 3.6 Universell utforming Prinsippene om universell utforming skal legges til grunn for all planlegging, og alle tiltak og opparbeiding av bygg og anlegg inkludert adkomst og uteområder. Det skal dokumenteres hvordan universell utforming ivaretas. 3.7 Energi Ved etablering av nye terminaler for fergetrafikk eller cruiseskip skal det legges frem en vurdering og dokumentasjon av kostnad/nytteforhold knyttet til fremføring av landstrøm. Dokumentasjonen skal identifisere felleskostnader (hovedforsyning frem til kai etc.) i forhold til kostnader knyttet til den enkelte kai. Retningslinjer I byggeområder utenfor konsesjonsområdet for fjernvarme og i byggeprosjekter som ikke tilknyttes fjernvarme skal lavenergi- og passivhusløsninger vurderes. Det skal også tas hensyn til energibruk ved plassering og utforming av byggeområdet, og til bruk av alternative fornybare energikilder. Ved søknad om tiltak skal det redegjøres for de vurderinger som er gjort for å oppnå redusert energibruk og bruk av alternative, fornybare energikilder. Det skal også framlegges dokumentasjon for de valgte tekniske løsninger, samt energi- og effektbudsjett etter NS Dette gjelder ikke for små tilbygg og bygg uten oppvarming. I kommunale bygg og ved salg av kommunal eiendom til utbyggingsformål skal lavenergi- og passivhusløsninger og alternative fornybare energikilder prioriteres. 5

6 4 Risiko og sårbarhet 4.1 ROS-analyser skal i nødvendig utstrekning inngå i alle arealplaner, ved søknad om tiltak og i all byggesaksbehandling. Analysen skal avgrenses til relevante problemstillinger, og omfanget tilpasses hver enkeltsak. Behovet for avbøtende tiltak og rekkefølgekrav skal avklares. Hjemmel: PBL 68, forvaltningsloven Vannstandsøkning I forbindelse med alle byggetiltak skal det ved planlegging/ prosjektering tas høyde for en vannstandsøkning på 0,5 m (i forhold til 2008-nivå). Dette tilsvarer at alle kaier og byggverk skal ha høyde som kan stå mot en vannstand på minimum kote 2,75. Det må gjøres en fortløpende vurdering av byggehøyden opp mot nyere, alminnelig anerkjent kunnskap på området. Retningslinjer En heving på 0,5 m er satt ut fra en forventet heving av havnivået innenfor et 100-års perspektiv. Både klimaet og kunnskapen om dette er i stadig endring og utvikling. Ny kunnskap vil kunne gi andre og nye føringer for behovet for å sikre seg mot flom og ekstremvær. I forbindelse med byggetiltak/prosjektering må man ta utgangspunkt i oppdatert kunnskap på området, og begrunne aktuelle krav og løsninger ut fra dette. 4.3 Støy I støyutsatte områder skal støynivå dokumenteres og behov for støydempende tiltak avklares. Retningslinjer Retningslinje T-1442 (Støy i arealplanlegging) skal legges til grunn for planlegging av nye boliger og støyfølsom bebyggelse og for etablering av nye tiltak som vil gi støy til slike områder. Ved arealplanlegging i støyutsatt område skal det i en tidlig planfase gjøres en enkel støyvurdering som avklarer hvilke plangrep som er nødvendig for å tilfredsstille støykravene. Søknad om tiltak i regulert område skal følges opp med ny støyvurdering, og om nødvendig nye støytiltak, dersom mangelfull planlegging eller endrede forutsetninger tilsier at gjeldende kvalitetskrav ikke vil bli oppfylt. Retningslinjens kapittel om begrensning av støy fra bygg- og anleggsvirksomhet legges til grunn for utforming av reguleringsbestemmelser og vilkår i rammetillatelser i områder der slik støy er påregnelig. 6

7 I områder der støysonekart foreligger skal disse innarbeides i arealplaner for støyfølsom bebyggelse. Ved planlegging av ny støyende virksomhet eller utvidelse av slik virksomhet skal tiltakshaver utarbeide støysonekart 4.4 Forurenset grunn og sjøbunn I forbindelse med alle plan- og byggetiltak skal det fremlegges grunnundersøkelser og redegjørelse for hvordan eventuelle forurensede masser skal håndteres. Tiltak som berører forurenset område i sjø eller på land skal godkjennes av kommunen som forurensningsmyndighet. Retningslinjer For håndtering av forurensning vises til Tiltaksplan fase II datert , Bergen kommune. 5 Bebyggelse og byform 5.1 Grad av utnytting Alt bruksareal helt eller delvis under terreng samt parkeringsareal på bakken skal medregnes i grad av utnytting. Hjemmel: TEK 3-8. Jf. NS 3940/Veileder Grad av utnytting Retningslinjer Der det i planen er fastsatt maksimum tomteutnyttelse (%-BRA) er alt bruksareal inkludert, uavhengig av om dette ligger over eller under terreng. 5.2 Bebyggelsen Innen hele planområdet skal all ny bebyggelse underordnes lesbarheten og opplevelsen av Bergen indre havns kulturhistoriske landskap og naturlandskap. Nye bygg og tiltak skal utformes bevisst i forhold til terreng og bygde omgivelser. God arkitektur og estetisk kvalitet skal vektlegges. Retningslinjer For å fremme nyskapende og tidsmessig arkitektur og byromsutforming med høy kvalitet, kan kommunen anmode om at det i viktige byggesaker og reguleringsplaner utarbeides parallelle oppdrag eller avholdes planog designkonkurranse. 5.3 Tilkomst til sjøfronten I forbindelse med alle reguleringsplaner skal allmennhetens tilkomst til sjøen så langt som mulig sikres. Unntak gjelder kun der det av strengt 7

8 sikkerhetsmessige hensyn ikke lar seg gjøre, og det må i så fall kunne dokumenteres. 5.4 Inngjerding av havnearealer og andre kaiarealer Oppføring av gjerder skal godkjennes av bygningsmyndighetene, jf. pbl 93a. Der det er nødvendig med inngjerding skal det lages en helhetlig plan for inngjerding av området. Gjerdene skal være transparente og ha en god utforming tilpasset sine bymessige omgivelser. Krav til god utforming gjelder både for permanente og for periodevise løsninger. Retningslinjer I forbindelse med plan for inngjerding av området skal det vurderes om behovet for avstenging er permanent, eller om behovet kan løses ved periodevis avstenging, eksempelvis at området bare er avstengt når det ligger ISPS-skip til kai. Løsninger med periodevis avstenging skal brukes der det er mulig. 5.5 Fjerning av gjerder Gjerder skal fjernes straks bruken som krevde inngjerding opphører. 5.6 Kulturminner Hensynet til kulturminner og kulturmiljø (jf. Kulturminnegrunnlag for kommunedelplan Bergen havn) skal være en integrert del av all planlegging og søknad om tiltak. Alle arealplaner og tiltak, også i sjø, skal vurderes i forhold til fredete kulturminner. Innenfor fredet bygrunn kreves det særskilt tillatelse fra riksantikvaren for følgende tiltak: inngrep i bakken (for eksempel graving eller treplanting) tiltak som kan endre grunnvannsnivået, tiltak som kan skjemme middelalderbygg eller automatisk fredete kulturminner endringer i den middelalderske gatestruktur eller sperring av siktlinjer mot sjøen. Retningslinjer I forbindelse med alle reguleringsplaner skal det utarbeides en kulturminnedokumentasjon i henhold til spesifikasjoner fra Byantikvaren. Ved søknad om tiltak som berører bygning med definert verneverdi (jf. Kulturminnegrunnlag Kommunedelplan Bergen havn, 2006) skal bygningen dokumenteres med tegninger, ev. oppmåling, skriftlig vurdering, skisser og foto. I områder med definerte verneverdige kulturminner og kulturmiljø vil det i utgangspunktet være restriksjoner knyttet til endret arealbruk. I slike områder må foreslåtte tiltak fremme vern av kulturminnet eller kulturmiljøet. 8

9 5.7 Utendørs oppholdsareal for bolig I arealplanlegging og ved søknad om tiltak skal byggeområdene disponeres og nye bygg utformes slik at det oppnås gode private og felles utearealer. Alle boenheter skal ha tilgang til utendørs oppholdsarealer av tilstrekkelig størrelse og kvalitet. Oppholdsarealet skal ha gode solforhold, og støynivået skal ikke overstige 55 dba. Maksimum 25 % av felles uteoppholdsareal kan ligge på tak. Arealkrav: Se bestemmelser til det enkelte delområde. 6 Handel 6.1 Det tillates i utgangspunktet ikke etablert forretning innenfor planområdet. Dette gjelder både for detaljhandel og anlegg for arealkrevende varer. Unntak: Detaljhandel med bruksareal inntil 1500 m 2 følgende delområder: Kristiansholm Tollbodkaien Indre Laksevåg Kirkebukten kan tillates innenfor 9

10 Del 2 Bestemmelser til delområder Oversiktskart som viser de ulike delområdene. 10

11 Hegreneset Videre utvikling av området: Området skal fortsatt nyttes og videreutvikles som næringsområde, og det skal ikke etableres nye boliger innenfor planområdet. For å bedre mulighetene for videre næringsutvikling og for å dempe konflikten mot boligområdene rundt, skal det etableres ny atkomstveg i tunnel til Hegreneset. Kulturminnemiljøet på Hegreneset er utviklet over lang tid, og en fortsatt utvikling av næringsområdet vil være i tråd med den historiske tradisjonen. Det kan vurderes høyhus på inntil 50 m ytterst på Hegreneset. Hensynet til de eksisterende kulturminneverdiene skal likevel veie tungt i forbindelse med videre utbygging av området. Plankart for delområde Hegreneset 11

12 7 Bestemmelser til HEGRENESET (se også fellesbestemmelsene i Del 1) Byggeområde I/K/L 1 og I/K/L 2 Rekkefølge: Ny atkomstveg i tunnel skal være ferdig opparbeidet før det gis igangsettingstillatelse for nye byggetiltak. Arealbruk: Området skal nyttes til industri, kontor og lagerformål. Grad av utnytting: I/K/L %-BRA I/K/L 2 inntil 150 %-BRA Byggehøyder: I/K/L 1 inntil 16 m I/K/L 2 inntil 50 m for mindre deler av bebyggelsen, for øvrig 16 m. Områder for særskilt bruk av sjø AB 1, SH1 og VA Se delområde Byfjorden RETNINGSLINJER Kulturminner Hensynet til verneverdig bebyggelse og kulturminnemiljø skal vektlegges i forbindelse med nye planer eller tiltak. Det tidligere mølleanlegget på Hegreneset har stor verdi som teknisk industrielt kulturminne. og r Reguleringsplanen skal avklare behov for å regulere til spesialområde bevaring av bygg og anlegg. Byggehøyder Byggehøydene bør variere. Det skal tas særlig hensyn til utsikt fra bakenforliggende boligbebyggelse ved fastsettelse av høyder. I forbindelse med vurdering av høyhus på Hegreneset skal tiltaket belyses i henhold til Forslag til sjekkliste for vurdering av høyhus og høyere bebyggelse, Plan og miljøetaten Det oppfordres til å avholde arkitektkonkurranse om utforming av eventuelt høyhus. Tilgjengelighet til sjøfronten I forbindelse med utarbeiding av ny reguleringsplan for området skal det legges til rette for offentlig tigjengelighet til kai og sjøfront, der det ikke kommer i konflikt med næringsvirksomheten i området. 12

13 Kristiansholm - byutviklingsområde Videre utvikling av området: Båndleggingen til cruisehavn i kommunedelplan Sandviken - Fjellsiden nord oppheves. Kristiansholm er et av få steder i Sandviken der det kan settes av romslige rekreasjonsarealer og legge til rette for en promenade langs sjøen uten å komme i konflikt med kulturminneinteresser. Området var tidligere bebygd med tørrfiskboder, men ingen av dem er bevart, og i dag er det ingen verneverdige bygg igjen på holmen. Området avsettes for byutvikling med åpent blandingsformål. Allmennhetens behov for rekreasjonsarealer og gode byrom skal vektlegges. I den forbindelse er det vesentlig at byutviklingsområdet får en blanding av ulike formål, og ikke privatiseres gjennom et ensidig boligområde. Sjøflyvirksomheten har lang tradisjon i området, og har vist at den kan fungere sammen med andre formål. Helikoptervirksomhet er en mer støyende aktivitet, som ikke er forenlig med bymessig bebyggelse og rekreasjonsområder. Helikopterbasen må derfor regne med å finne annen lokalisering. Sjøgaten skal nedgraderes og omgjøres til miljøgate i forbindelse med fremtidig utvikling av Kristiansholm gir det mulighet for å skape en bedre romlig/bymessig sammenheng mellom Sandvikstorget, Kystkultursenteret og Kristiansholm, og styrke gangforbindelsen mellom sjø og fjell. Plankart for delområde Kristiansholm 13

14 8 Bestemmelser til KRISTIANSHOLM (se også fellesbestemmelsene i Del 1) Byggeområde A Arealbruk: Området skal nyttes til allmennyttig formål (Kystkultursenter), jf. også fellesbestemmelser 1. Byggeområde - bu Arealbruk Området er avsatt til framtidig byutviklingsområde med åpent blandingsformål. Fordelingen mellom de ulike arealbruksformål skal fastsettes gjennom reguleringsplan. Grad av utnytting: Maksimum 200 %-BRA innenfor det areal som avsettes til fremtidig byggeområde. Byggehøyder: Maksimum 16 m. Gangarealer med byromsbruk g1 Området skal tilrettelegges som rekreasjonsarealer for allmennheten. Forutsatt at det ikke kommer i vesentlig konflikt med hovedformålet, kan det drives sjøflyhavn og legges til rette kaier for mindre båter, veteranbåter o l. Områder for særskilt bruk av sjø VF, SH2-4, AB 2 Se delområde Byfjorden. RETNINGSLINJER Ved utarbeiding av reguleringsplan for byutviklingsområde og gangarealer med byromsbruk bu/g1: Strandsonen og arealer mot sjø skal være offentlig tilgjengelig og gi byen og Sandviken tilskudd til nye rekreasjonsarealer. Det kan vurderes å legges til rette for en offentlig badeplass. Nøyaktig grense mellom gangareal med byromsbruk og byggeformål fastlegges i reguleringsplanen. Området skal utvikles med en bymessig struktur med en blanding av formål, som gir området aktivitet og som kan fungere i kombinasjon med rekreasjonsformål. Dette kan være kontor, bolig, allmennyttige formål, f eks i tilknytning til Kystkultursenteret. Det skal etableres gode byrom med forbindelser internt i området og mot byområdet for øvrig. Kontakten mot Sandvikstorget bør styrkes, se skisse. Utformingen av området bør avklares gjennom en plan- og designkonkurranse. Gangareal med byromsbruk er kaiområde for allmenn ferdsel og andre områder prioritert som sosial og kulturell arena, handelsareal og oppholdsrom. Arealet i byrommene skal utformes for integrert gatebruk med alle trafikantgrupper. Området skal ha god tilgjengelighet og gode oppholdskvaliteter. 14

15 Festningskaien-Skoltegrunnskaien- Bontelabo Videre utvikling av området: Utenlandsfergene flyttes til Nøstet og Festningskaien og Skoltegrunnskaien videreutvikles som cruisehavn. Det er et mål å gjøre området mest mulig tilgjengelig for allmennheten, og å legge bedre til rette for byromsbruk. Bruk av ISPS-gjerder skal reduseres til et minimum. Bontelabo opprettholdes som fiskerihavn og som supplerende havn for cruise så lenge det er behov for det. Hvis/når fiskerihavnen opphører/flyttes, kan området tas i bruk til andre næringsformål eller turistrelaterte virksomheter i kombinasjon med cruisehavn. Evt. ny bruk av Bontelabo skal avklares gjennom reguleringsplan. Fryselageret bør på sikt fjernes eller erstattes av annen bebyggelse, og utforming av området skal ta spesielt hensyn til Festningen og utsikten derfra. Plankart for delområde Festningskaien-Skoltegrunnskaien-Bontelabo 15

16 9 Bestemmelser til FESTNINGSKAIEN SKOLTEGRUNNSKAIEN BONTELABO (se også fellesbestemmelsene i Del 1) Viktige ledd i kommunikasjonssystemet H1 og h2 Arealbruk: Området skal nyttes til havneformål som ikke krever permanent inngjerding, primært cruise- og fiskerihavn og virksomheter som er tilknyttet disse funksjonene. Tilgjengelighet til sjøfronten: Skoltegrunnskaien skal være tilgjengelig for offentligheten når det ikke ligger skip til kai som krever at området er avstengt, se også 5.4 og 5.5. Fredet bygrunn Området ligger delvis innenfor automatisk fredet bygrunn. Alle tiltak som berører grunnen skal forelegges Riksantikvaren Gangareal med byromsbruk - g2 Festningskaien skal nyttes til gangareal med byromsbruk i kombinasjon med kai, primært for cruiseskip. Oppstilling av biler, langsiktig lagring, etc er ikke tillatt. Området skal ikke ha permanent inngjerding. Tiltak som kan behandles som byggesak: Kaifronten på Festningskaien skal kunne repareres og rettes opp. RETNINGSLINJER Fiskerihavnen på Bontelabo opprettholdes så lenge det er behov for det. Dersom/når fiskerihavnen opphører/flyttes kan området tas i bruk til andre næringsformål i kombinasjon med cruisehavn eller andre havneformål som ikke krever inngjerding. Ny bruk av området skal avklares gjennom reguleringsplan. Fryselageret bør rives, og utforming av området skal ta spesielt hensyn til Festningen og utsikten derfra. Utforming av området bør avklares gjennom plan og designkonkurranse. Gangareal med byromsbruk er kaiområde for allmenn ferdsel og andre områder prioritert som sosial og kulturell arena, handelsareal og oppholdsrom. Arealet i byrommene skal utformes for integrert gatebruk med alle trafikantgrupper. Området skal ha god tilgjengelighet og gode oppholdskvaliteter. Områder for særskilt bruk av sjø VH2 Se delområde Byfjorden. 16

17 Tollbodkaiene Videre utvikling av området: Tollbodkaiene har en unik beliggenhet ute i Vågen og området er for verdifullt til å nyttes til parkering som i dag. Området skal utvikles til blandet sentrumsformål i kombinasjon med havneformål. Det tillates kun forsiktig utbygging, hvor hensynet til eksisterende verneverdige bygg og områdets eksponerte beliggenhet skal være førende. Nærområdets behov for gode byrom/møteplass og allmennhetens tilgang til sjøfronten skal vektlegges og sikres. Utfyllingen på Nordre Tollbodkai skal fjernes og erstattes av en hop. Dette vil gi området nye kvaliteter, og bidra til å etablere et skille mellom området hvor havneformål er prioritert og område hvor byutvikling er prioritert. Eksisterende lagerskur på Søndre Tollbodkai kan rives. Tollbodkaien liger relativt eksponert mot sjøen i ekstreme værsituasjoner. All planlegging og tiltak i området må ses i lys av dette. Plankart for delområde Tollbodkaien 17

18 10 Bestemmelser til TOLLBODKAIENE (se også fellesbestemmelsene i Del 1) Byggeområde bs 1 Plankrav: Det skal utarbeides reguleringsplan for hele området samlet. Tiltak som kan behandles direkte som byggesak: Byggetiltak på eksisterende bygg som ikke endrer bygningenes eksteriør og hovedvolum, og nytt bygg på søndre Tollbodkai kan gjennomføres uten reguleringsplan. Arealbruk: Området kan nyttes til blandet sentrumsformål (boliger, kontor, offentlig, allmennyttig, forretning og offentlige byrom) i kombinasjon med havneformål som ikke krever inngjerding. Det tillates ikke etablert forretning større enn 1500 m 2 BRA. Det tillates ikke etablert boliger i 1.etasje. RETNINGSLINJER Reguleringsplan: Kombinasjon av havneformål og byggeformål tilsier at det kun kan tillates en forsiktig utbygging av området. Det kan ikke plasseres bygg nærmere enn 10 m fra kaikanten. Kaiene skal fortsatt kunne brukes til fortøyning av båter. Det skal utarbeides en detaljert reguleringsplan for området. I forbindelse med reguleringsplanen skal det vurderes om hele eller deler av området skal reguleres til spesialområde bevaring av bygninger og anlegg. Til reguleringsplanen skal det utarbeides perspektiver eller fotomontasjer som illustrerer eksisterende og ny bebyggelse sett fra viktige utsiktspunkt som Festningskaien, Torgutstikkeren og fra sjøen. Fyllinger/hoper skal avsluttes med kaifront. I en periode på inntil 5 år fra denne planen er vedtatt kan Nordre Tollbodkai tas midlertidig i bruk til bobilsenter. Byform: Det tillates kun forsiktig utbygging av området (se skisse). Områdets funksjon som byrom og allmennhetens tilgjengelighet til sjø skal vektlegges. Siktaksene fra Tollboden skal sikres. Bebyggelsen og byrom skal ha høy arkitektonisk kvalitet. Hensynet til eksisterende verneverdige bebyggelse skal vektlegges. Byggehøyder og utnyttelse Maks tillatt byggehøyde langs C. Sundtsgt. 18 m. Første etasje skal ha minimumshøyde på 4,5 m. Maks bebygd areal 1100 m 2. Maks tillatt mønehøyde langs eksisterende hop 12 m. Første etasje skal ha en minimumshøyde på 4,5 m. Maks bebygd areal 800 m 2. Skisse plassering av ny bebyggelse. 18

19 Tilgjengelighet til sjøfronten: Kaien skal være offentlig tilgjengelig. Inngjerding tillates ikke. Rekkefølge: Ny hop skal være etablert før det kan gis brukstillatelse for ny bebyggelse langs C. Sundts gate. Parkering: Parkering skal legges i bygg eller under gatenivå. Krav til felles uteareal for bolig: Minimum 15 m 2 pr. boenhet, hvorav 10 m 2 kan dekkes i tilliggende offentlig park eller byrom. Fredet bygrunn: Området ligger innenfor automatisk fredet bygrunn. Alle tiltak som berører grunnen skal forelegges Riksantikvaren. Offentlig formål Kulturminner: Tollboden har høy antikvarisk verdi. Bygningens karakter med gesimshøyder, takform, materialbruk, farger og bygningsdetaljer skal beholdes. Områder for særskilt bruk av sjø VH3 Se delområde Byfjorden. 19

20 Nøstet/Dokken/Jekteviken Videre utvikling av området: Det er satt i gang arbeid med å finne ekspansjonsområde for Bergen havn med sikte på å utvikle et fremtidig transport- og logistikknutepunkt i Bergensområdet. Dette er et langsiktig arbeid, og i denne planperioden (til ) skal godshavnen bli værende på Dokken/Nøstet. For at havnen skal kunne håndtere forventet økning i godsmengdene, må området utvikles til en mer effektiv terminal. Virksomheter som ikke er havnerelaterte skal på sikt flyttes ut av havnen. Det er ikke lagt opp til øket bruk av jernbaneforbindelsen til Dokken, men det er viktig å opprettholde muligheten for fremtidig bruk. De eksisterende jernbanesporene må derfor beholdes. Det etablerte skillet mellom tunge godsfunksjoner mot Puddefjorden og lettere passasjerfunksjoner mot Nøstebukten skal søkes opprettholdt. Det skal etableres en ny pir for utenlandsfergene i forlengelsen av utstikkeren på Dokken, og et eventuelt terminalbygg i tilknytning til fergetrafikken skal ha høy arkitektonisk kvalitet. Plankart for delområde Dokken-Nøstet 20

21 11 Bestemmelser til NØSTET DOKKEN JEKTEVIKEN (se også fellesbestemmelsene i Del 1) RETNINGSLINJER Viktige ledd i kommunikasjonsystemet H2-3/h3-6 Arealbruk: Området skal kun brukes til havn og havnerelatert virksomhet. Eksisterende jernbanespor skal beholdes. I tilknytning til kanal til Nøsteboden kan det etableres offentlig badeplass med tilhørende anlegg. H3 skal nyttes til ankringsplass for brannsprøyten. Plankrav: For område h3 skal det utarbeides reguleringsplan. Reguleringsplanen for området skal omfatte trafikale løsninger og oppstillingsplass for biler til fergene. Tiltak som kan behandles som byggesak: Område h6 (roro-rampe) kan plasseres fritt langs den kailinjen den ligger på (mot Puddefjorden). Område h4 og 5 kan behandles direkte som byggesak i forbindelse med utbygging. Område h3 skal fortrinnsvis nyttes til utenlandsferger. Et eventuelt nytt terminalbygg i tilknytning til fergefunksjonen vil få en meget eksponert beliggenhet og vil kunne fungere som et signalbygg. Det anbefales at utforming av bygget avgjøres gjennom en plan og designkonkurranse. Maksimum byggehøyder avklares i reguleringsplanen. Tilgjengelighet til sjøfronten: Områdets funksjon som kombihavn er i hovedsak ikke forenlig med allmenn tilgjengelighet på kaiarealene. Fyllinger skal avsluttes med kaifront. Byggehøyder: For maksimum tillatte byggehøyder gjelder reguleringsplan R , og bebyggelsesplanene R og Bestemmelser om byggehøyder gjelder ikke for kraner og mobile innretninger. Områder for særskilt bruk av sjø VH6 Se delområde Byfjorden. 21

22 Indre Laksevåg Videre utvikling av området: Området er en del av område I/K/L 6 i kommuneplanens arealdel som er spesifisert som spesielle fortettings- og videreutviklingsområder, og som avgrenses av Puddefjorden og Michael Krohns gate/carl Konows gate. I området bør opprettholdes og styrkes den type småskala næringsaktivitet som området har i dag. Puddefjorden er her på sitt trangeste. Av hensyn til ferdsel på havnen og for å unngå ytterligere reduksjon av vannspeilet, skal dagens kailinje beholdes. Ved planlegging av ny bebyggelse, skal det tas hensyn til utsikt (siktlinjer) fra bakenforliggende bebyggelse. Plankart for delområde Indre Laksevåg 22

23 12 Bestemmelser til INDRE LAKSEVÅG (se også fellesbestemmelsene i Del 1) RETNINGSLINJER Byggeområde I/K/L3 Arealbruk: Område I/K/L3 kan nyttes til industri, kontor og lagerformål. Det tillates også forretning inntil 1500 m 2 BRA. Plankrav: Tiltak etter 93 som omfatter mer enn 3000 m 2 BRA eller byggehøyder over 12 m utløser krav om reguleringsplan. Byggehøyde: Maks tillatt byggehøyde 16 m. Ved vurdering av byggehøyder skal hensynet til ev. bakenforliggende boligbebyggelse vektlegges Grad av utnytting: Maks. tillatt %-BRA = 200 Rekkefølge: Det tillates ikke nye tiltak etter plan og bygningslovens 93 på eiendommen 155/18 før det er etablert parkbelte langs P (parkering) og SH6. Områder for særskilt bruk av sjø SH 5, VH7 og VH8 Se delområde Byfjorden. Byggehøyde: Maksimum tillatt byggehøyde på 16 m kan tillates under forutsetning av at de ikke tar vesentlig utsikt fra bakenforliggende bebyggelse. 23

24 Kirkebukten Videre utvikling av området: Kirkebukten sin funksjon som lokalsenter skal befestes og styrkes. Flere boliger kan bidra til dette. Videre skal allmennheten tilgang til sjø sikres. Ved omgjøring av næringsområder til blandet sentrumsformål skal det legges til rette for offentlig tilkomst til kai og sjø. Fergehallen skal bevares som teknisk kulturminne. Plankart for delområde Kirkebukten 24

25 13 Bestemmelser til KIRKEBUKTEN (se også fellesbestemmelsene i Del 1) RETNINGSLINJER Byggeområde bs2 Arealbruk: Området kan nyttes til blandet sentrumsformål (bolig, kontor, offentlig og allmennyttig formål, forretning og offentlige byrom) Maks. tillatt BRA for forretning er 1500 m 2. Plankrav: Det tillates ikke nye tiltak etter plan og bygningslovens 93 før det er utarbeidet ny reguleringsplan for området. Området skal reguleres samlet. Byform: Bebyggelsen skal være tilpasset områdets karakter og ha et urbant preg med klart definerte gater og byrom. Bebyggelsen skal ha høy arkitektonisk kvalitet. Grad av utnytting: Maks. tillatt %-BRA = 200. Byggehøyder: Bebyggelsen skal ha varierende høyder. Første etasje skal ha minimumshøyde på 4,5 m. Maks tillatte byggehøyder for ny bebyggelse er 17 m. Maks tillatt byggehøyde mot Fergehallen er 13 m. Tilgjengelighet til sjøfronten: I forbindelse med ny reguleringsplan skal det settes av areal for allmennhetens tilgang til sjøen. Byggeområde P (park) og P (parkering) Reguleringsplan R Damsgårdsgt 174, Kirkebukten Jansonsmarken skal gjelde foran kommunedelplanen. Områder for særskilt bruk av sjø SH6 Se delområde Byfjorden Viktige ledd i kommunikasjonssystemet Nøyaktig plassering av fremtidige gangveier skal fastsettes i reguleringsplan. 25

26 Laksevågneset Videre utvikling av området: Laksevågneset skal opprettholdes og styrkes for maritimt rettet og annen type næringsvirksomhet. Områdets beliggenhet og størrelse gjør det egnet også for tyngre næringsaktivitet, og det er viktig at denne karakteren ikke svekkes. Dette er områder i stadig endring, som må ha en rimelig grad av frihet til å tilpasse seg nye behov. Arealene ytterst på Laksevågneset reserveres for tyngre funksjoner som industri/lager og havn, mens arealene nærmest veien i tillegg kan ha lettere næring som kontor og service. Det legges til rette for at kaien på Laksevågneset kan utvides og kailinjen rettes opp. Etter det kan området bl a tas i bruk som avlastningshavn for cruiseskip. Videre er det fremmet ønske om utvidelse av kaiarealene i Sørevågen. Dette må vurderes opp mot verftets behov for kailengder. Det har vært drevet industri- og verftsvirksomhet på Laksevåg i over 200 år, og bygningsmassen til verftet har stor verdi som industrielt kulturminnemiljø. Det blir viktig å finne en balanse mellom bevaring/vern og videreutvikling av virksomheten. På grunn av behov for manøvreringsareal for båter som skal inn til ubåtbunkeren båndlegges Nordrevågen til Forsvarets virksomhet. Virksomheten i bunkeren medfører støy som legger restriksjoner på arealbruken på land. Plankart for delområde Laksevågneset 26

27 14 Bestemmelser til LAKSEVÅGNESET (se også fellesbestemmelsene i Del 1) RETNINGSLINJER Felles for hele delområdet: Virksomheter som medfører fare eller vesentlig sjenanse for omgivelsene kan forbys. Bestemmelser om byggehøyder gjelder ikke for kraner og andre mobile innretninger. Atkomstveger skal utformes slik at vegkapasitet og trafikksikkerhet internt i området, og ved tilslutninger til hovegvegnettet utenfor området, er tilfredsstillende. I forbindelse med utarbeidelse av (første) reguleringsplan for en eller flere av delområdene skal atkomstveger med tilslutninger til hovedvegsystemet inkluderes i planområdet. Byggeområde I/L1 Arealbruk: Byggeområde I/L 1 skal nyttes til industriformål og lager. Kontor tilknyttet virksomhetene kan tillates. Byggehøyde: Maksimum tillatt byggehøyde for mindre deler av området er 27 m. For øvrig skal byggehøyden være maks 20 m. Grad av utnytting: Maksimum tillatt %-BRA er 250 % Byggeområde I/L 2 Arealbruk: Byggeområde I/L 2 skal nyttes til industriformål og lager, i kombinasjon med avlastningskai for cruiseskip. Kontor tilknyttet virksomhetene kan tillates. Byggehøyde: Maksimum tillatt byggehøyde for mindre deler av området er 27 m. For øvrig skal byggehøyden være maks 20 m. Grad av utnytting: Maksimum tillatt %-BRA er 250 % Byggeområde I/K/L 4 Arealbruk: Byggeområde I/K/L 4 kan nyttes til industri, kontor og lagerformål. Retningslinjer for reguleringsplan for verftsområdet I/L1 og I/K/L/4: Området har mange tekniske kulturminner. Samtidig som det legges til rette for videre drift og utvikling av virksomheten, skal man så langt som mulig ta vare på områdets kulturminneverdier. Det må vurderes om tørrdokken og bebyggelsen sør for denne skal ha formål spesialområde bevaring av bygg og anlegg. Retningslinjer for reguleringsplan for i/l og I/L2: Område i/l skal kunne nyttes som avlastningskai for cruise. Det må i den forbindelse legges til rette for oppstillingsplass for busser. Det skal settes en byggegrense på 30 m fra kaikant. I forbindelse med vurdering av byggehøyder på området I/L2 og I/L/1 skal tiltaket belyses i henhold til Forslag til sjekkliste for vurdering av høyhus og høyere bebyggelse, Plan og miljøetaten

28 Byggehøyder: Maks. tillatt byggehøyde er 20 m. Ny bebyggelse på verftsområdet inn mot Vågsgaten/Kringsjåveien/ Damsgårdsveien må ta hensyn til utsikt (siktlinjer) fra Kringsjåveien og bakenforliggende bebyggelse. Grad av utnytting: Maks tillatt %-BRA er 250 % Byggeområde I/K/L5 Arealbruk: Byggeområde I/K/L5 kan nyttes til industri, kontor og lagerformål. Byggehøyde: Maks. tillatt byggehøyde 20 m Grad av utnytting: Maks tillatt %-BRA er 250 % Byggeområde I/K/L 6 Arealbruk: I området tillates etablert industri, kontor og lager. Forretning tillates ikke. Eksisterende reguleringsplan tillater også boliger. Byggehøyder: Maksimum tillatt byggehøyde er 16 m. Innenfor reguleringsplan , i område B/I/K1, tillates maks gesimshøyde slik det framgår av planen (kote +26,0). Grad av utnytting: Maksimum tillatt %-BRA er 200 % Innenfor reguleringsplan , i område B/I/K1, tillates maks grad av utnytting slik det framgår av planen (maks TU=457%). Områder for særskilt bruk av sjø AB 3, AB4 og VH9 Se delområde Byfjorden. 28

29 Byfjorden Mål for videre utvikling: Sjøen har stor attraksjonsverdi og sjøarealene i Bergen indre havn skal sikres for allmenn ferdsel og som farled. I hele Sandviken er arealene og bebyggelsen på land sterkt knyttet til sjøen, og områdets verdi som kulturminne omfatter også sjøarealene. Vågen er et av byens viktigste byrom, og også her er kulturminneverdier knyttet til vannflaten. Puddefjorden er forholdsvis trang og vannspeilet lite. Sjøarealene skal ikke privatiseres eller reduseres. Nye tiltak i sjø, som f eks. utbygging, småbåtanlegg, flytebygger og utvidelser av kai, utover de som er vist på plankartet tillates ikke. Plankart, kommunedelplan Bergen indre havn 29

30 Bestemmelser til BYFJORDEN RETNINGSLINJER Det er ikke anledning til å knytte bestemmelser til 20-4, 1. ledd nr. 5 Områder for særskilt bruk eller vern av sjø og vassdrag Det skal sikres gode farleder 1 inn til Bergen havn. Farleden må sikres min. 60 m fri bredde. Nye tiltak i sjø, som f eks. utbygging, småbåtanlegg, flytebygger og utvidelser av kai, utover de som er vist på plankartet tillates ikke. Område AB1 kan nyttes til museumsområde for Gamle Bergen. Område AB2 kan nyttes til allmennyttig formål i tilknytning til Kystkultursenteret. Område AB3 kan innenfor den begrensning som er vist på plankartet nyttes til inntil to flytedokker i tilknytning til verftsvirksomheten på Laksevågneset. Område AB4 er båndlagt for Forsvarets virksomhet. Alle områder med betegnelsen VH er forbeholdt skip og båter tilknyttet virksomheten på land innenfor. Alle områder med betegnelsen SH kan nyttes til småbåthavn. Moloen til SH 6 skal være offentlig tilgjengelig som tursti. 1 En farled er en kategorisert sjøgående trafikkrute som er merket med innretninger for navigasjonsveiledning eller er avgrenset av topografi. 30