Planbestemmelser og retningslinjer

Transkript

1 Kommunedelplan Bergen indre havn Kommunedelplan Bergen indre havn Plannr Planbestemmelser og retningslinjer revidert

2 Del 1 Fellesbestemmelser Planens lovhjemmel Planen er utarbeidet med hjemmel i 20-4 i plan og bygningsloven av 1985 og behandles i samsvar med reglene i denne lov. Planen er vist på kart i målestokk 1:5000, datert Planområdet er delt inn i 8 delområder, alle med tilhørende delplankart. Disse kartene er utsnitt av plankartet, og er vist i dette heftet. Bestemmelsene er delt i to hoveddeler: Del 1 fellesbestemmelser som gjelder for hele planområdet Del 2 særlige bestemmelser om arealbruk og bebyggelse knyttet til det enkelte delområde Der ikke annet er oppgitt, er bestemmelsene hjemlet i plan og bygningslovens 20-4, 2. ledd. Formålet med planen Formålet med planen er: å sikre eksisterende havnevirksomhet og legge til rette for videre utvikling av havnen med særlig vekt på funksjonene godstrafikk, cruisetrafikk, ferge- og passasjertrafikk å sikre areal til næringsformål og næringsutvikling med særlig fokus på næringsvirksomhet med behov for kaiarealer å virke avgrensende på formål/prosjekter som på kort eller lang sikt kan legge begrensninger på havnevirksomheten og prioritert næringsvirksomhet å sikre allmennhetens tilgang til sjø og kaiarealer å sikre viktige kulturminner og kulturminnemiljøer i planområdet 1 Forholdet mellom kommunedelplanen og eldre detaljplaner Kommunedelplanen gjelder som hovedregel foran eldre vedtatte planer dersom det er motstrid. Eksisterende reguleringsplaner som skal gjelde foran kommunedelplanen, er vist i tabellen nedenfor. 2

3 Plan nummer Reguleringsplan Stadfestet Planen gjelder foran KDP KDP gjelder foran reguleringsplan Laksevåg, gnr. 151, bnr 180 Kringsjåveien 83, Laksevåg senter og Laksevåg industrier x Bebyggelsesplan for eiendommene bnr. 4 og 29 av gnr. 50. Laksevåg x Kringsjåveien ubåtbunkeren, endring x Laksevåg off. kai opphevelse av bestemmelser x Johan Berentsens vei x RV 555 Kringsjåveien bussprioritering x Laksevåg Industristrøk x Laksevåg bygningskommune Damsgård store x Kirkebukten x Damsgårdgt. 174 Kirkebukten Jansonsmarken x Strandveien 4-6 Vestre del x Laksevåg gnr 155, bnr 18 Damsgårdsgt x Karensfryd Damsgård x Damsgårdgt. 119 Skjøndal Slipp og Mek x Gyldenpris og Stranden x Dokken Nøstebukten x Jektevikutstikkeren Hurtigruteterminal x Dokken Nøstebukten del x Georgernes Verft x Nordnes østre del av Nordneshalvøya x Vågen, kaien og Bryggen x Skoltegrunnskaien x Sandviksboder x Gnr.168, bnr. 320 m fl Slaktehustomten x Maaseskjæret - den store og lille sjøboden x Maaseskjæret x Sandviken Brygge x Nyhavnsveien 1 og 2 m fl. Gamle Bergen x Bergenhus. Sandviken, gnr 168 bnr 1063 m.fl. Nyhavn x Bergenhus. Sandviken, gnr 168 bnr 377, 379 m.fl x Sandviksbodene 78C-80 3

4 2 Krav om reguleringsplan (pbl 20-4, 2. ledd bokstav a) 2.1 I områder avsatt til byggeområde eller havneområde (pbl 20-4, 1. ledd nr 1) kan tiltak som nevnt i plan og bygningslovens 93 a, d, h, i og j ikke finne sted før området inngår i reguleringsplan. Retningslinjer I større byutviklingsprosjekter bør det så tidlig som mulig i prosessen etableres et samarbeid mellom utbygger og kommunen der planprogram, kvalitetskrav, fremdrift og rollefordeling mellom partene i plan- og gjennomføringsfasen samt behov for utbyggingsavtaler avklares. 3 Infrastruktur 3.1 Veger Fremtidige veger på plankartet viser offentlige forbindelser som skal sikres i reguleringsplan. Plassering må vurderes i forhold til planlagt bebyggelse og omgivelser og skal fastsettes i forbindelse med reguleringsplan. 3.2 Parkering Bestemmelser i medhold av kommuneplanens arealdel (KPA) skal oppfylles for alle byggetiltak der det ikke fastsettes andre krav gjennom planvedtak. Kommunen kan forby at ubebygd areal brukes til parkering. 3.3 Avfallshåndtering Avfall skal håndteres forskriftsmessig på egen grunn. I nye utbyggingsområder skal bossug vurderes. Plan for bossug skal dokumenteres i forbindelse med reguleringsplaner og byggesaker. 3.4 Vann, avløp og overvannshåndtering VA-rammeplan skal inngå i alle reguleringsplaner. Rammeplanen skal vise prinsippløsninger for området, sammenheng med overordnet hovedsystem og dimensjonere og vise overvannshåndtering og flomveier. Nedbør skal fortrinnsvis gis avløp gjennom infiltrasjon i grunnen og i åpne vannveier. Reguleringsplaner skal identifisere og sikre arealer for overvannshåndtering og beskrive hvordan løsningene kan gi nye bruksmessige og visuelle kvaliteter til det offentlige rom. Retningslinjer Følgende dokumenter skal legges til grunn for arealplanlegging og søknad om tiltak: Kommunenes VA-norm med tilhørende vedlegg Retningslinjer for overvannshåndtering Reglement for sanitæranlegg 4

5 3.5 Tilkomst for brannvesenet Tilkomst for Brannvesenets slukkemateriell skal sikres i alle plan- og byggesaker. Det er særlig viktig å være oppmerksom på dette forholdet i forbindelse med oppsetting av sikkerhetsgjerder. Plassering av slukkevannsuttak skal vurderes spesielt. 3.6 Universell utforming Prinsippet om universell utforming skal legges til grunn for arealplanlegging og utforming av tiltak. Kravene i byggteknisk forskrift TEK10 skal minimum oppfylles. Det skal redegjøres for hvordan universell utforming ivaretas, se KPA pkt Energi Ved etablering av nye terminaler for fergetrafikk eller cruiseskip skal det legges frem en vurdering og dokumentasjon av kostnad/nytteforhold knyttet til fremføring av landstrøm. Dokumentasjonen skal identifisere felleskostnader (hovedforsyning frem til kai etc.) i forhold til kostnader knyttet til den enkelte kai. Retningslinjer I byggeområder utenfor konsesjonsområdet for fjernvarme og i byggeprosjekter som ikke tilknyttes fjernvarme skal lavenergi- og passivhusløsninger vurderes. Det skal også tas hensyn til energibruk ved lokalisering og utforming av byggeområdet, og til bruk av alternative fornybare energikilder. Ved søknad om tiltak skal det redegjøres for de vurderinger som er gjort for å oppnå redusert energibruk og bruk av alternative, fornybare energikilder. Det skal også framlegges dokumentasjon for de valgte tekniske løsninger, samt energi- og effektbudsjett etter NS Dette gjelder ikke for små tilbygg og bygg uten oppvarming. I kommunale bygg og ved salg av kommunal eiendom til utbyggingsformål skal lavenergi- og passivhusløsninger og alternative fornybare energikilder prioriteres. 4 Risiko og sårbarhet 4.1 ROS-analyser ROS-analyser skal inngå i arealplanlegging og ved søknad om tiltak med omfang tilpasset aktuell plan og tiltak. Analysen skal vise alle risiko- og sårbarhetsforhold som har betydning for om arealet er egnet til utbyggingsformål, og eventuelt endringer i slike forhold som følge av planlagt utbygging. Hjemmel: PBL 68, forvaltningsloven Vannstandsøkning 5

6 I forbindelse med alle byggetiltak skal det ved planlegging/ prosjektering tas høyde for en vannstandsøkning på 0,5 m (i forhold til 2008-nivå). Dette tilsvarer at alle kaier og byggverk skal ha høyde som kan stå mot en vannstand på minimum kote 2,75. Det må gjøres en fortløpende vurdering av byggehøyden opp mot nyere, alminnelig anerkjent kunnskap på området. Retningslinjer En heving på 0,5 m er satt ut fra en forventet heving av havnivået innenfor et 100-års perspektiv. Både klimaet og kunnskapen om dette er i stadig endring og utvikling. Ny kunnskap vil kunne gi andre og nye føringer for behovet for å sikre seg mot flom og ekstremvær. I forbindelse med byggetiltak/prosjektering må man ta utgangspunkt i oppdatert kunnskap på området, og begrunne aktuelle krav og løsninger ut fra dette. 4.3 Støy I støyutsatte områder skal støynivå dokumenteres og behov for støydempende tiltak avklares. Retningslinjer Retningslinje T-1442 (Støy i arealplanlegging) skal legges til grunn for planlegging av nye boliger og støyfølsom bebyggelse og for etablering av nye tiltak som vil gi støy til slike områder. Ved arealplanlegging i støyutsatt område skal det i en tidlig planfase gjøres en enkel støyvurdering som avklarer hvilke plangrep som er nødvendig for å tilfredsstille støykravene. Søknad om tiltak i regulert område skal følges opp med ny støyvurdering, og om nødvendig nye støytiltak, dersom mangelfull planlegging eller endrede forutsetninger tilsier at gjeldende kvalitetskrav ikke vil bli oppfylt. Retningslinjens kapittel om begrensning av støy fra bygg- og anleggsvirksomhet legges til grunn for utforming av reguleringsbestemmelser og vilkår i rammetillatelser i områder der slik støy er påregnelig. I områder der støysonekart foreligger skal disse innarbeides i arealplaner for støyfølsom bebyggelse. Ved planlegging av ny støyende virksomhet eller utvidelse av slik virksomhet skal tiltakshaver utarbeide støysonekart 4.4 Forurenset grunn og sjøbunn I forbindelse med alle plan- og byggetiltak skal det fremlegges grunnundersøkelser og redegjørelse for hvordan eventuelle forurensede masser skal håndteres. Tiltak som berører forurenset område i sjø eller på land skal godkjennes av kommunen som forurensningsmyndighet. 6

7 Retningslinjer For håndtering av forurensning vises til Tiltaksplan fase II datert , Bergen kommune. 5 Bebyggelse og byform 5.1 Grad av utnytting Alt bruksareal helt eller delvis under terreng samt parkeringsareal på bakken skal medregnes i grad av utnytting. Hjemmel: TEK 3-8. Jf. NS 3940/Veileder Grad av utnytting Retningslinjer Der det i planen er fastsatt maksimum tomteutnyttelse (%-BRA) er alt bruksareal inkludert, uavhengig av om dette ligger over eller under terreng. 5.2 Bebyggelsen Innen hele planområdet skal all ny bebyggelse underordnes lesbarheten og opplevelsen av Bergen indre havns kulturhistoriske landskap og naturlandskap. Nye bygg og tiltak skal utformes bevisst i forhold til terreng og bygde omgivelser. God arkitektur og estetisk kvalitet skal vektlegges. Retningslinjer For å fremme nyskapende og tidsmessig arkitektur og byromsutforming med høy kvalitet, kan kommunen anmode om at det i viktige byggesaker og reguleringsplaner utarbeides parallelle oppdrag eller avholdes planog designkonkurranse. 5.3 Tilkomst til sjøfronten I forbindelse med alle reguleringsplaner skal allmennhetens tilkomst til sjøen så langt som mulig sikres. Unntak gjelder kun der det av strengt sikkerhetsmessige hensyn ikke lar seg gjøre, og det må i så fall kunne dokumenteres. 5.4 Inngjerding av havnearealer og andre kaiarealer Oppføring av gjerder skal godkjennes av bygningsmyndighetene, jf. pbl 93a. Der det er nødvendig med inngjerding skal det lages en helhetlig plan for inngjerding av området. Gjerdene skal være transparente og ha en god utforming tilpasset sine bymessige omgivelser. Krav til god utforming gjelder både for permanente og for periodevise løsninger. 7

8 Retningslinjer I forbindelse med plan for inngjerding av området skal det vurderes om behovet for avstenging er permanent, eller om behovet kan løses ved periodevis avstenging, eksempelvis at området bare er avstengt når det ligger ISPS-skip til kai. Løsninger med periodevis avstenging skal brukes der det er mulig. 5.5 Fjerning av gjerder Gjerder skal fjernes straks bruken som krevde inngjerding opphører. 5.6 Kulturminner og kulturmiljø Alle arealplaner og tiltak, også i sjø, skal vurderes i forhold til fredete kulturminner. Vurdering av kulturminner og kulturmiljø (jf. Kulturminnegrunnlag for kommunedelplan Bergen havn) skal være en integrert del av planlegging og søknad om tiltak. I arealplanlegging skal kulturminnemiljøet dokumenteres, og det skal vises til hvordan man har søkt å ivareta dette gjennom planforslag og plantiltak. I plan- og byggesaker som berører kulturminnemiljøer skal uttalelse fra Byantikvar innhentes. Alle inngrep i grunnen, eller andre tiltak som kan virke inn på det automatisk fredete kulturminnet og som det ikke er dispensert for gjennom gjeldende arealplaner, jf. kulturminneloven 8 fjerde ledd, er ulovlig uten etter dispensasjon fra kulturminneloven. Søknad skal sendes rette antikvariske myndighet, for tiden Riksantikvaren, i god tid før tiltak/arbeid er planlagt igangsatt. Kostnader knyttet til mødvendige undersøkelser og eventuelle arkeologiske utgravinger belastes tiltakshaver. Middelalderbyen Bergen. Innenfor bysentrum finnes det automatisk fredete kulturlag fra middelalder. Ved tiltak i eller i nærheten av disse hvor det er fare for påvirkning av grunnvannstand, kreves miljøoppfølging, blant annet ved miljøovervåking, sikring av kildemateriale ved en arkeologisk utgravning eller ved tiltak som hindrer ebdring av grunnnvannstanden. Riksantikvaren avgjør når og hvordan miljøoppfølgingen skal gjenomføres. Retningslinjer I forbindelse med alle reguleringsplaner skal det utarbeides en kulturminnedokumentasjon i henhold til spesifikasjoner fra Byantikvaren. Ved søknad om tiltak som berører bygning med definert verneverdi (jf. Kulturminnegrunnlag Kommunedelplan Bergen havn, 2006) skal bygningen dokumenteres med tegninger, ev. oppmåling, skriftlig vurdering, skisser og foto. I områder med definerte verneverdige kulturminner og kulturmiljø vil det i utgangspunktet være 8

9 restriksjoner knyttet til endret arealbruk. I slike områder må foreslåtte tiltak fremme vern av kulturminnet eller kulturmiljøet. 5.7 Utendørs oppholdsareal for bolig I arealplanlegging og ved søknad om tiltak skal byggeområdene disponeres og nye bygg utformes slik at det oppnås gode private og felles utearealer. Alle boenheter skal ha tilgang til utendørs oppholdsarealer av tilstrekkelig størrelse og kvalitet. Oppholdsarealet skal ha gode solforhold, og støynivået skal ikke overstige 55 dba. Maksimum 25 % av felles uteoppholdsareal kan ligge på tak. Arealkrav: Se bestemmelser til det enkelte delområde. 6 Handel 6.1 Det tillates i utgangspunktet ikke etablert forretning innenfor planområdet. Dette gjelder både for detaljhandel og anlegg for arealkrevende varer. Unntak: Detaljhandel med bruksareal inntil 1500 m 2 følgende delområder: Kristiansholm Tollbodkaien Indre Laksevåg Kirkebukten kan tillates innenfor 9

10 Oversiktskart som viser de ulike delområdene. 10

11 Del 2 Bestemmelser til delområder Hegreneset Kristiansholm - byutviklingsområde Festningskaien-Skoltegrunnskaien- Bontelabo 11

12 Hegreneset V i d e r e u t v i k l i n g a v o m r å d e t : Området skal fortsatt nyttes og videreutvikles som næringsområde, og det skal ikke etableres nye boliger innenfor planområdet. For å bedre mulighetene for videre næringsutvikling og for å dempe konflikten mot boligområdene rundt, skal det etableres ny atkomstveg i tunnel til Hegreneset. Kulturminnemiljøet på Hegreneset er utviklet over lang tid, og en fortsatt utvikling av næringsområdet vil være i tråd med den historiske tradisjonen. Hensynet til de eksisterende kulturminneverdiene skal veie tungt i forbindelse med videre utbygging av området. Plankart - utsnitt for delområde Hegreneset Tegnforklaring, - se side 31 12

13 7 Bestemmelser til HEGRENESET (se også fellesbestemmelsene i Del 1) Byggeområde I/K/L 1 og I/K/L 2 Rekkefølge: Ny atkomstveg i tunnel skal være ferdig opparbeidet før det gis igangsettingstillatelse for nye byggetiltak. Arealbruk: Området skal nyttes til industri, kontor og lagerformål. Områder for særskilt bruk av sjø AB 1, SH1 og VA Se delområde Byfjorden RETNINGSLINJER Kulturminner Hensynet til verneverdig bebyggelse og kulturminnemiljø skal vektlegges i forbindelse med nye planer eller tiltak. Det tidligere mølleanlegget på Hegreneset har stor verdi som teknisk industrielt kulturminne. Reguleringsplanen skal avklare behovet for vernebestemmelser knyttet til arealformål og hensynssoner. Grad av utnytting Grad av utnytting fastsettes i reguleringsplan. Byggehøyder Byggehøyder fastsettes i reguleringsplan. Tilgjengelighet til sjøfronten I forbindelse med utarbeiding av ny reguleringsplan for området skal det legges til rette for offentlig tigjengelighet til kai og sjøfront, der det ikke kommer i konflikt med næringsvirksomheten i området. 13

14 Kristiansholm - byutviklingsområde V i d e r e u t v i k l i n g a v o m r å d e t : Båndleggingen til cruisehavn i kommunedelplan Sandviken - Fjellsiden nord oppheves. Kristiansholm er et av få steder i Sandviken der det kan settes av romslige rekreasjonsarealer og legge til rette for en promenade langs sjøen uten å komme i konflikt med kulturminneinteresser. Området var tidligere bebygd med tørrfiskboder, men ingen av dem er bevart, og i dag er det ingen verneverdige bygg igjen på holmen. Området avsettes for byutvikling med åpent blandingsformål. Allmennhetens behov for rekreasjonsarealer og gode byrom skal vektlegges. I den forbindelse er det vesentlig at byutviklingsområdet får en blanding av ulike formål Sjøgaten skal nedgraderes og omgjøres til miljøgate i forbindelse med fremtidig utvikling av Kristiansholm gir det mulighet for å skape en bedre romlig/bymessig sammenheng mellom Sandvikstorget, Kystkultursenteret og Kristiansholm, og styrke gangforbindelsen mellom sjø og fjell. Plankart - utsnitt for delområde Kristiansholm Tegnforklaring, - se side 31 14

15 8 Bestemmelser til KRISTIANSHOLM (se også fellesbestemmelsene i Del 1) Byggeområde A Arealbruk: Området skal nyttes til allmennyttig formål (Kystkultursenter), jf. også fellesbestemmelser 1. Byggeområde - bu Arealbruk Området er avsatt til framtidig byutviklingsområde med åpent blandingsformål. Fordelingen mellom de ulike arealbruksformål skal fastsettes gjennom reguleringsplan. Gangarealer med byromsbruk g1 Området skal tilrettelegges som rekreasjonsarealer for allmennheten. Forutsatt at det ikke kommer i vesentlig konflikt med hovedformålet, kan det drives sjøflyhavn og legges til rette kaier for mindre båter, veteranbåter o l. Områder for særskilt bruk av sjø VF, SH2-4, AB 2 Se delområde Byfjorden. RETNINGSLINJER Ved utarbeiding av reguleringsplan for byutviklingsområde og gangarealer med byromsbruk bu/g1: Strandsonen og arealer mot sjø skal være offentlig tilgjengelig og gi byen og Sandviken tilskudd til nye rekreasjonsarealer. Det kan vurderes å legges til rette for en offentlig badeplass. Nøyaktig grense mellom gangareal med byromsbruk og byggeformål fastlegges i reguleringsplanen. Området skal utvikles med en bymessig struktur med en blanding av formål, som gir området aktivitet og som kan fungere i kombinasjon med rekreasjonsformål. Dette kan være kontor, bolig, allmennyttige formål, f eks i tilknytning til Kystkultursenteret. Det skal etableres gode byrom med forbindelser internt i området og mot byområdet for øvrig. Kontakten mot Sandvikstorget bør styrkes, se skisse. Utformingen av området bør avklares gjennom en plan- og designkonkurranse. Gangareal med byromsbruk er kaiområde for allmenn ferdsel og andre områder prioritert som sosial og kulturell arena, handelsareal og oppholdsrom. Arealet i byrommene skal utformes for blandet gatebruk med alle trafikantgrupper. Området skal ha god tilgjengelighet og gode oppholdskvaliteter. Grad av utnytting Grad av utnytting fastsettes i reguleringsplan. Byggehøyder Byggehøyder fastsettes i reguleringsplan. 15

16 Festningskaien-Skoltegrunnskaien- Bontelabo V i d e r e u t v i k l i n g a v o m r å d e t : Utenlandsfergene foreslås flyttet til Nøstet og Festningskaien, og Skoltegrunnskaien videreutvikles som cruisehavn. Det er et mål å gjøre området mest mulig tilgjengelig for allmennheten, og å legge bedre til rette for byromsbruk. Bruk av ISPS-gjerder skal reduseres til et minimum. Bontelabo opprettholdes som fiskerihavn og som supplerende havn for cruise så lenge det er behov for det. Hvis/når fiskerihavnen opphører/flyttes, kan området tas i bruk til andre næringsformål eller turistrelaterte virksomheter i kombinasjon med cruisehavn. Evt. ny bruk av Bontelabo skal avklares gjennom reguleringsplan. Plankart - utsnitt for delområde Festningskaien-Skoltegrunnskaien-Bontelabo Tegnforklaring, - se side 31 16

17 9 Bestemmelser til FESTNINGSKAIEN SKOLTEGRUNNSKAIEN BONTELABO (se også fellesbestemmelsene i Del 1) Viktige ledd i kommunikasjonssystemet H1 og h2 Arealbruk: Området skal nyttes til havneformål som ikke krever permanent inngjerding, primært cruise- og fiskerihavn og virksomheter som er tilknyttet disse funksjonene. Tilgjengelighet til sjøfronten: Skoltegrunnskaien skal være tilgjengelig for offentligheten når det ikke ligger skip til kai som krever at området er avstengt, se også 5.4 og 5.5. RETNINGSLINJER Dersom/når fiskerihavnen opphører/flyttes kan området tas i bruk til andre næringsformål i kombinasjon med cruisehavn eller andre havneformål som ikke krever inngjerding. Ny bruk av området skal avklares gjennom reguleringsplan. Utforming av området skal ta spesielt hensyn til Festningen og utsikten derfra. Utforming av området bør avklares gjennom plan og designkonkurranse. Fredet bygrunn Området ligger delvis innenfor det automatisk fredete kulturminnet "Middelalderbyen Bergen". Tiltak som er egnet til å skade, flytte eller tildekke kulturminnet er forbudt uten etter særskilt søknad og dispensasjon gitt av rette kulturminnemyndighet, jf. kml 8 første ledd. Alle tiltak som medfører inngrep i havbunnen krever tillatelse iht. kml 14. Ved tiltak som krever dispensasjon fra kulturminneloven 8 første ledd eller tillatelse etter kml 14, skal søknad sendes rette kulturminnemyndighet i god tid". Gangareal med byromsbruk - g2 Festningskaien skal nyttes til gangareal med byromsbruk i kombinasjon med kai, primært for cruiseskip. Oppstilling av biler, langsiktig lagring, etc er ikke tillatt. Området skal ikke ha permanent inngjerding. Rekkefølge: Når internasjonal fergetrafikk er flyttet fra Skoltegrunnskaien til Dokken, skal arealet på Festningskaien i størst mulig grad gjøres tilgjengelig for offentligheten. Tiltak som kan behandles som byggesak: Kaifronten på Festningskaien skal kunne repareres og rettes opp. Gangareal med byromsbruk er kaiområde for allmenn ferdsel og andre områder prioritert som sosial og kulturell arena, handelsareal og oppholdsrom. Arealet i byrommene skal utformes for blandet gatebruk med alle trafikantgrupper. Området skal ha god tilgjengelighet og gode oppholdskvaliteter. Områder for særskilt bruk av sjø VH2 Se delområde Byfjorden. 17

18 Tollbodkaiene V i d e r e u t v i k l i n g a v o m r å d e t : Tollbodkaiene har en unik beliggenhet ute i Vågen og området er for verdifullt til å nyttes til parkering som i dag. Området skal utvikles til blandet sentrumsformål i kombinasjon med havneformål. Det tillates kun forsiktig utbygging, hvor hensynet til eksisterende verneverdige bygg og områdets eksponerte beliggenhet skal være førende. Nærområdets behov for gode byrom/møteplass og allmennhetens tilgang til sjøfronten skal vektlegges og sikres. Utfyllingen på Nordre Tollbodkai skal fjernes og erstattes av en hop. Dette vil gi området nye kvaliteter, og bidra til å etablere et skille mellom området hvor havneformål er prioritert og område hvor byutvikling er prioritert. Eksisterende lagerskur på Søndre Tollbodkai kan rives. Tollbodkaien liger relativt eksponert mot sjøen i ekstreme værsituasjoner. All planlegging og tiltak i området må ses i lys av dette. Plankart - utsnitt for delområde Tollbodkaien Tegnforklaring, - se side 31 18

19 10 Bestemmelser til TOLLBODKAIENE (se også fellesbestemmelsene i Del 1) Byggeområde bs 1 Plankrav: Det skal utarbeides reguleringsplan for hele området samlet. Tiltak som kan behandles direkte som byggesak: Byggetiltak på eksisterende bygg som ikke endrer bygningenes eksteriør og hovedvolum, og nytt bygg på søndre Tollbodkai kan gjennomføres uten reguleringsplan. RETNINGSLINJER Reguleringsplan: Kombinasjon av havneformål og byggeformål tilsier at det kun kan tillates en forsiktig utbygging av området. Det kan ikke plasseres bygg nærmere enn 10 m fra kaikanten. Kaiene skal fortsatt kunne brukes til fortøyning av båter. Det skal utarbeides en detaljert reguleringsplan for området. I forbindelse med reguleringsplanen skal det vurderes om hele eller deler av området skal reguleres til spesialområde bevaring av bygninger og anlegg. Arealbruk: Området kan nyttes til blandet sentrumsformål (boliger, kontor, offentlig, allmennyttig, forretning og offentlige byrom) i kombinasjon med havneformål som ikke krever inngjerding. Det tillates ikke etablert forretning større enn 1500 m 2 BRA. Det tillates ikke etablert boliger i 1.etasje. I en periode på inntil 5 år fra denne planen er vedtatt kan Nordre Tollbodkai benyttes midlertidig til bobilsenter. Byform: Det tillates kun forsiktig utbygging av området (se skisse). Områdets funksjon som byrom og allmennhetens tilgjengelighet til sjø skal vektlegges. Siktaksene fra Tollboden skal sikres. Bebyggelsen og byrom skal ha høy arkitektonisk kvalitet. Hensynet til eksisterende verneverdige bebyggelse skal vektlegges. Tilgjengelighet til sjøfronten: Kaien skal være offentlig tilgjengelig. Inngjerding tillates ikke. Rekkefølge: Ny hop skal være etablert før det kan gis brukstillatelse for ny bebyggelse langs C. Sundts gate. Skisse - plassering av ny bebyggelse. Til reguleringsplanen skal det utarbeides perspektiver eller fotomontasjer som illustrerer eksisterende og ny bebyggelse sett fra viktige utsiktspunkt som Festningskaien, Torgutstikkeren og fra sjøen. Fyllinger/hoper skal avsluttes med kaifront. Grad av utnytting Grad av utnytting fastsettes i reguleringsplan. Byggehøyder Byggehøyder fastsettes i reguleringsplan. 19

20 Parkering: Parkering skal legges i bygg eller under gatenivå. Krav til felles uteareal for bolig: Minimum 15 m 2 pr. boenhet, hvorav 10 m 2 kan dekkes i tilliggende offentlig park eller byrom. Fredet bygrunn Området ligger innenfor det automatisk fredete kulturminnet "Middelalderbyen Bergen". Tiltak som er egnet til å skade, flytte eller tildekke kulturminnet er forbudt uten etter særskilt søknad og dispensasjon gitt av rette kulturminnemyndighet, jf. kml 8 første ledd. Alle tiltak som medfører inngrep i havbunnen krever tillatelse iht. kml 14. Ved tiltak som krever dispensasjon fra kulturminneloven 8 første ledd eller tillatelse etter kml 14, skal søknad sendes rette kulturminnemyndighet i god tid". Offentlig formål Kulturminner: Tollboden har høy antikvarisk verdi. Bygningens karakter med gesimshøyder, takform, materialbruk, farger og bygningsdetaljer skal beholdes. Områder for særskilt bruk av sjø VH3 Se delområde Byfjorden. 20

21 Bestemmelser til delområder Nøstet/Dokken/Jekteviken Indre Laksevåg Kirkebukten Laksevågneset 21

22 Nøstet/Dokken/Jekteviken V i d e r e u t v i k l i n g a v o m r å d e t : Det er satt i gang arbeid med å finne ekspansjonsområde for Bergen havn med sikte på å utvikle et fremtidig transport- og logistikknutepunkt i Bergensområdet. Dette er et langsiktig arbeid, og i denne planperioden (til 2025) skal godshavnen bli værende på Dokken/Nøstet. For at havnen skal kunne håndtere forventet økning i godsmengdene, må området utvikles til en mer effektiv terminal. Virksomheter som ikke er havnerelaterte skal på sikt flyttes ut av havnen. Det er ikke lagt opp til øket bruk av jernbaneforbindelsen til Dokken, men det er viktig å opprettholde muligheten for fremtidig bruk. De eksisterende jernbanesporene må derfor beholdes. Det etablerte skillet mellom tunge godsfunksjoner mot Puddefjorden og lettere passasjerfunksjoner mot Nøstebukten skal søkes opprettholdt. Det foreslås etablert en ny pir for utenlandsfergene i forlengelsen av utstikkeren på Dokken, og et eventuelt terminalbygg i tilknytning til fergetrafikken skal ha høy arkitektonisk kvalitet. Godsspor i tunnel Plankart - utsnitt for delområde Dokken-Nøstet Tegnforklaring, - se side 31 22

23 11 Bestemmelser til NØSTET DOKKEN JEKTEVIKEN (se også fellesbestemmelsene i Del 1) Viktige ledd i kommunikasjonsystemet H2-3/h3-6 Arealbruk: Området skal kun brukes til havn og havnerelatert virksomhet. Eksisterende jernbanespor skal beholdes. H3 skal nyttes til ankringsplass for brannsprøyten. Plankrav: For område h3 skal det utarbeides reguleringsplan. Reguleringsplanen for området skal omfatte trafikale løsninger og oppstillingsplass for biler til fergene. Tiltak som kan behandles som byggesak: Område h6 (roro-rampe) kan plasseres fritt langs den kailinjen den ligger på (mot Puddefjorden). Område h4 og 5 kan behandles direkte som byggesak i forbindelse med utbygging. Byggehøyder: For maksimum tillatte byggehøyder gjelder reguleringsplan R , og bebyggelsesplanene R og Bestemmelser om byggehøyder gjelder ikke for kraner og mobile innretninger. Områder for særskilt bruk av sjø VH6 Se delområde Byfjorden. RETNINGSLINJER Område h3 skal fortrinnsvis nyttes til utenlandsferger. Et eventuelt nytt terminalbygg i tilknytning til fergefunksjonen vil få en meget eksponert beliggenhet og vil kunne fungere som et signalbygg. Det anbefales at utforming av bygget avgjøres gjennom en plan og designkonkurranse. Maksimum byggehøyder avklares i reguleringsplanen. Så langt omfanget av fergetrafikken tillater det, må fergetrafikken søkes flyttet fra Skoltegrunnskaien til Dokken før h3 er realisert. Tilgjengelighet til sjøfronten: Områdets funksjon som kombihavn er i hovedsak ikke forenlig med allmenn tilgjengelighet på kaiarealene. Fyllinger skal avsluttes med kaifront. 23

24 Indre Laksevåg V i d e r e u t v i k l i n g a v o m r å d e t : Området er en del av område I/K/L 6 i kommuneplanens arealdel som er spesifisert som næringsområder under omforming/fortetting. I området bør opprettholdes og styrkes den type småskala næringsaktivitet som området har i dag. Puddefjorden er her på sitt trangeste. Av hensyn til ferdsel på havnen og for å unngå ytterligere reduksjon av vannspeilet, skal dagens kailinje i hovedtrekk beholdes. Ved planlegging av ny bebyggelse, skal det tas hensyn til utsikt (siktlinjer) fra bakenforliggende bebyggelse. Plankart - utsnitt for delområde Indre Laksevåg Tegnforklaring, - se side 31 24

25 12 Bestemmelser til INDRE LAKSEVÅG (se også fellesbestemmelsene i Del 1) RETNINGSLINJER Byggeområde I/K/L3 Arealbruk: Område I/K/L3 kan nyttes til industri, kontor og lagerformål. Det tillates også forretning inntil 1500 m 2 BRA. Plankrav: Tiltak etter 93 som omfatter mer enn 3000 m 2 BRA eller byggehøyder over 12 m utløser krav om reguleringsplan. Rekkefølge: Det tillates ikke nye tiltak etter plan og bygningslovens 93 på eiendommen 155/18 før det er etablert parkbelte langs P (parkering) og SH6. Områder for særskilt bruk av sjø SH 5, VH7 og VH8 Se delområde Byfjorden. Grad av utnytting: Grad av utnytting fastsettes i reguleringsplan. Byggehøyde: Byggehøyder fastsettes i reguleringsplan. 25

26 Kirkebukten V i d e r e u t v i k l i n g a v o m r å d e t : Kirkebukten sin funksjon som lokalsenter skal befestes og styrkes. Flere boliger kan bidra til dette. Ved omgjøring av næringsområder til blandet sentrumsformål skal det legges til rette for offentlig tilkomst til kai og sjø. Fergehallen skal bevares som teknisk kulturminne. Moloen til SH 6 skal være offentlig tilgjengelig som tursti. Tegnforklaring, - se side 31 Plankart - utsnitt for delområde Kirkebukten 26

27 13 Bestemmelser til KIRKEBUKTEN (se også fellesbestemmelsene i Del 1) RETNINGSLINJER Byggeområde bs2 Arealbruk: Området kan nyttes til blandet sentrumsformål (bolig, kontor, offentlig og allmennyttig formål, forretning og offentlige byrom) Maks. tillatt BRA for forretning er 1500 m 2. Plankrav: Det tillates ikke nye tiltak etter plan og bygningslovens 93 før det er utarbeidet ny reguleringsplan for området. Området skal reguleres samlet. Byform: Bebyggelsen skal være tilpasset områdets karakter og ha et urbant preg med klart definerte gater og byrom. Bebyggelsen skal ha høy arkitektonisk kvalitet. Tilgjengelighet til sjøfronten: I forbindelse med ny reguleringsplan skal det settes av areal for allmennhetens tilgang til sjøen. Byggeområde F (park) og P (parkering) Reguleringsplan R Damsgårdsgt 174, Kirkebukten Jansonsmarken skal gjelde foran kommunedelplanen. Områder for særskilt bruk av sjø SH6 Se delområde Byfjorden Viktige ledd i kommunikasjonssystemet Grad av utnytting: Grad av utnytting fastsettes i reguleringsplan. Byggehøyde: Byggehøyder fastsettes i reguleringsplan. Nøyaktig plassering av fremtidige gangveier skal fastsettes i reguleringsplan. 27

28 Laksevågneset V i d e r e u t v i k l i n g a v o m r å d e t : Laksevågneset skal opprettholdes og styrkes for maritimt rettet og annen type næringsvirksomhet. Områdets beliggenhet og størrelse gjør det egnet også for tyngre næringsaktivitet, og det er viktig at denne karakteren ikke svekkes. Dette er områder i stadig endring, som må ha en rimelig grad av frihet til å tilpasse seg nye behov. Arealene ytterst på Laksevågneset reserveres for tyngre funksjoner som industri/lager og havn, mens arealene nærmest veien i tillegg kan ha lettere næring som kontor og service. Det legges til rette for at kaien på Laksevågneset kan utvides og kailinjen rettes opp. Videre er det fremmet ønske om utvidelse av kaiarealene i Sørevågen. Dette må vurderes opp mot verftets behov for kailengder. Det har vært drevet industri- og verftsvirksomhet på Laksevåg i over 200 år, og bygningsmassen til verftet har stor verdi som industrielt kulturminnemiljø. Det blir viktig å finne en balanse mellom bevaring/vern og videreutvikling av virksomheten. På grunn av behov for manøvreringsareal for båter som skal inn til ubåtbunkeren båndlegges Nordrevågen til Forsvarets virksomhet. Virksomheten i bunkeren medfører støy som legger restriksjoner på arealbruken på land. Tegnforklaring, - se side 31 Plankart - utsnitt for delområde Laksevågneset 28

29 14 Bestemmelser til LAKSEVÅGNESET (se også fellesbestemmelsene i Del 1) Felles for hele delområdet: Virksomheter som medfører fare eller vesentlig sjenanse for omgivelsene kan forbys. Atkomstveger skal utformes slik at vegkapasitet og trafikksikkerhet internt i området, og ved tilslutninger til hovegvegnettet utenfor området, er tilfredsstillende. I forbindelse med utarbeidelse av (første) reguleringsplan for en eller flere av delområdene skal atkomstveger med tilslutninger til hovedvegsystemet inkluderes i planområdet. Byggeområde I/L1 Arealbruk: Byggeområde I/L 1 skal nyttes til industriformål og lager. Kontor tilknyttet virksomhetene kan tillates. Byggeområde I/L 2 Arealbruk: Byggeområde I/L 2 skal nyttes til industriformål og lager, i kombinasjon med kai. Kontor tilknyttet virksomhetene kan tillates. Byggeområde I/K/L 4 Arealbruk: Byggeområde I/K/L 4 kan nyttes til industri, kontor og lagerformål. Byggeområde I/K/L5 RETNINGSLINJER Grad av utnytting: Grad av utnytting fastsettes i reguleringsplan. Byggehøyde: Byggehøyde fastsettes i reguleringsplan. Ny bebyggelse på verftsområdet inn mot Vågsgaten/Kringsjåveien/ Damsgårdsveien må ta hensyn til utsikt (siktlinjer) fra Kringsjåveien og bakenforliggende bebyggelse. Retningslinjer for reguleringsplan for verftsområdet I/L1 og I/K/L/4: Området har mange tekniske kulturminner. Samtidig som det legges til rette for videre drift og utvikling av virksomheten, skal man så langt som mulig ta vare på områdets kulturminneverdier. Det må vurderes om tørrdokken og bebyggelsen sør for denne skal ha formål spesialområde bevaring av bygg og anlegg. Retningslinjer for reguleringsplan for i/l og I/L2: Det skal settes en byggegrense på 30 m fra kaikant. Arealbruk: Byggeområde I/K/L5 kan nyttes til industri, kontor og lagerformål. Byggeområde I/K/L 6 Arealbruk: I området tillates etablert industri, kontor og lager. Forretning tillates ikke. Eksisterende reguleringsplan tillater også boliger. Områder for særskilt bruk av sjø AB 3, AB4 og VH9 Se delområde Byfjorden. 29

30 Byfjorden M å l f o r v i d e r e u t v i k l i n g : Sjøen har stor attraksjonsverdi og sjøarealene i Bergen indre havn skal sikres for allmenn ferdsel og som farled. I hele Sandviken er arealene og bebyggelsen på land sterkt knyttet til sjøen, og områdets verdi som kulturminne omfatter også sjøarealene. Vågen er et av byens viktigste byrom, og også her er kulturminneverdier knyttet til vannflaten. Puddefjorden er forholdsvis trang og vannspeilet lite. Sjøarealene skal ikke privatiseres eller reduseres. Nye tiltak i sjø, som f eks. utbygging, småbåtanlegg, flytebygger og utvidelser av kai, utover de som er vist på plankartet tillates ikke. Bestemmelser til BYFJORDEN RETNINGSLINJER Det er ikke anledning til å knytte bestemmelser til 20-4, 1. ledd nr. 5 Områder for særskilt bruk eller vern av sjø og vassdrag Det skal sikres gode farleder 1 inn til Bergen havn. Farleden må sikres min. 60 m fri bredde. Nye tiltak i sjø, som f eks. utbygging, småbåtanlegg, flytebygger og utvidelser av kai, utover de som er vist på plankartet tillates ikke. Område AB1 kan nyttes til museumsområde for Gamle Bergen. Område AB2 kan nyttes til allmennyttig formål i tilknytning til Kystkultursenteret. Område AB3 kan innenfor den begrensning som er vist på plankartet nyttes til inntil to flytedokker i tilknytning til verftsvirksomheten på Laksevågneset. Område AB4 er båndlagt for Forsvarets virksomhet. Alle områder med betegnelsen VH er forbeholdt skip og båter tilknyttet virksomheten på land innenfor. Alle områder med betegnelsen SH kan nyttes til småbåthavn. Moloen til SH 6 skal være offentlig tilgjengelig som tursti. 1 En farled er en kategorisert sjøgående trafikkrute som er merket med innretninger for navigasjonsveiledning eller er avgrenset av topografi. 30

31 Tegnforklaring til plankartet 31

32 32