Byrådssak /18 Saksframstilling

Transkript

1 BYRÅDET Byrådssak /18 Saksframstilling Vår referanse: 2017/ Åsane, deler av gnr. 191, 203 og 207. Områdereguleringsplan for Nyborg næringsområde. 1. gangs behandling. Offentlig plan. Arealplan ID Høring Hva saken gjelder: Saken gjelder forslag til offentlig områdereguleringsplan for Nyborg næringsområde. Hovedmålsettingen med planarbeidet har vært å fortette langs eksisterende og planlagt kollektivåre, herunder en framtidig bybanetrasé gjennom Nyborg. Gjeldende arealplan Arealformål Kommuneplanens arealdel (KPA 2010) I/K/L19, samsvarer med reguleringsplanen Kommunedelplan for Åsane sentrale deler Areal hovedsakelig utlagt som areal for (vedtatt ). erverv, eller som område for industri og lager. For gjeldende reguleringsplaner vises til vedlagte planbeskrivelse s Planen legger opp til at Nyborg skal omformes fra et bilbasert næringsområde til et urbant og attraktivt byområde med et mangfold av aktiviteter, næringsvirksomheter og et betydelig innslag av boliger. Planforslaget har potensiale for omtrentlig 5200 kontorarbeidsplasser, 1

2 1 600 boliger og m 2 forretningsareal (eksisterende og nye forretningsarealer, - detaljvare og arealkrevende varehandel). Det er satt av areal for to nye barnehager og ny skole. Planen er utarbeidet i to alternativer som er tilpasset to ulike traséer for bybanen. Begrunnelsen for at det er utarbeidet to planalternativer er redegjort for på s.9 i vedlagte fagnotat. Den vedlagte planbeskrivelsen omtaler begge planalternativene. Planalternativ 2 er tilpasset bybanetrasé 2c (tunnelløsning), som vedtatt av bystyret i april 2016 (sak 88/16). Dette alternativet forutsetter bane i tunnel fra Åsane sentrum og under Ikeakrysset fram til Åsamyrane. Holdeplass med framtidig lokalsenter blir da foreslått på nordsiden av Liavatnet. Planalternativ 1 er tilpasset bybanetrasé 1c, som forutsetter bane i bro over Forvatnet og med holdeplass sentralt i planområdet, ved den tidligere Tide-tomten vis á vis Gullgruven. Dette er en traséløsning som har blitt aktualisert etter endret valg av vegtrasé for E39 nordover (Nyborgtunnelen ikke lenger aktuell). De to alternativene har ulike trafikale og arealmessige konsekvenser på strekningen mellom Forvatnet og Kyrkjekrinsen skole. Fagetatens vurdering og anbefaling: De to alternative planforslagene har forskjellige løsninger knyttet til framføring av Bybanen og medfører til dels store forskjeller i konsekvenser for noen av eiendommene som er berørt. Planalternativ 2, som er tilpasset bybanetrasé 2c (tunnelløsning) medfører en lang kulvert langs Åsamyrane og vil resultere i at holdeplassen må legges langt øst i området. På den annen side er det dette alternativet som berører færrest eiendommer og gir minst trafikale utfordringer. Planalternativ 1 forutsetter en bybane i dagløsning over Forvatnet og gir muligheter for å etablere en holdeplass med lokalsenter sentralt i planområdet. For Nyborg, og kanskje også for Åsane, vil en slik lokalisering være en gunstig løsning. Traséen er avhengig av å finne en god måte å krysse E39 på, og har ulemper knyttet til kryssing av Forvatnet og veien Liamyrane. Ulik plassering av bybane stopp (rød sirkel) i de to ulike planalternativene, langt øst i planområdet i alternativ 2 og en mer sentral plassering ved lokalsenter i alternativ 1. Begge alternativene utgjør et rammeverk for bymessig fortetting med kvalitet, hvor fotgjengere, syklister og kollektivreisende er godt ivaretatt. Det er lagt til rette for etablering av et betydelig antall nye boliger, både i kombinasjon med kontor og forretningsformål, og som rene boligområder. Særlig langs Liavatnets vestside er det 2

3 potensiale for å utvikle et godt og trygt bomiljø for barnefamilier, med nærhet til barnehage, skole og skjermede byrom for opphold og aktivitet. Parkanlegget rundt Liavatnet, med muligheter for bading og andre vannaktiviteter, vil også bidra til et attraktivt boområde. Prinsippsnitt 1 og 2 illustrer boligsone mot Liavatnet og bebyggelse med forretningsformål i 1. etasje og boliger i etasjene over mot veien (Liamyrane). Boligene vil ha adkomst fra et gatetun på nordøstsiden mens forretningene vil ha fasade og varelevering fra kjøreveien på vestsiden. En relativt finmasket byromstruktur vil gjøre området lett å ta seg fram i. Aktive fasader mot sentrale byrom må følges opp i detaljreguleringsplaner og byggesaker slik at byggene framstår transparente og gjenspeiler virksomheten på innsiden. Biltrafikk og parkeringsløsninger på Liamyren henvises til områdene nærmest det overordnete veinettet. Slik kan øvrige områder skjermes mot støy, forurensing og trafikkfare. Planforslagene vil innebære at en del av den nærings- og handelsvirksomheten som er etablert sørover på Liamyrane må flytte til områder prioritert for arealkrevende næringer. På den annen side åpnes det for en del handel nordover i planområdet, knyttet til et framtidig lokalsenter og langs kjøreveiene. Gullgruven kjøpesenter ønsker å utvide senteret med forretningsareal i 1., 2. og evt. 3. etasje, samt med offentlig og privat tjenesteyting/kontorformål i 4. etasje. Plan- og bygningsetaten har åpnet for at hjemmelshaver kan få sine utbyggingsplaner vurdert som ledd i planarbeidet, og forslaget er innarbeidet og er del av høringsprosessen. Fagetaten har like fullt landet på en anbefaling om at det ikke åpnes for ytterligere utvidelse av Gullgruven kjøpesenter, verken med handelsareal eller med areal for kontor/tjenesteyting. Gullgruven kjøpesenter ligger i et område som kan defineres som byfortettingssone, i likhet med store deler av Nyborg, men ligger ikke innenfor sentrumskjernen rundt bybaneholdeplassen, verken i planalternativ 1 eller 2. Områdereguleringsplanen skal peke ut kursen for en attraktiv og mindre bilavhengig framtid, jfr. visjonen om Gåbyen. Nyetablert handelsvirksomhet og tjenesteyting bør derfor først og fremst plasseres på gateplan, langs de offentlige byrommene som det er ønskelig å aktivisere, særlig i sentrumskjernen. Ytterligere utvidelser av Gullgruven vil kunne bidra til å undergrave og bremse den utviklingen man ellers ønsker på Nyborg. Reguleringsplanen innebærer også nye offentlige bilveier, gater, sykkelveier, fortau og offentlige torgareal i planområdet som kommunen må overta drift og ansvar for etter hvert som området bygges ut. Hovedveiene Åsamyrane og Liamyrane er fylkeskommunale, mens 3

4 Liavegen, Litleåsvegen og forbindelsen mellom Liamyrane og Litleåsvegen er kommunale. Etter fagetatens vurdering er det viktig at kommunen står som hjemmelshaver for slike offentlige arealer i byområder. Planforslaget fordrer også at kommunen løser inn de eiendommene som foreslås brukt til skole og annen offentlig tjenesteyting. Fagetaten anbefales at både planalternativ 1 og 2 legges ut til offentlig ettersyn, og at endelig valg av alternativ gjøres når bybanetraséen er tilstrekkelig avklart. For detaljer vises det til saksutredning under samt vedlagte fagnotat datert Byrådens vurdering og anbefaling/konklusjon: Byråden er positiv til hovedgrepene i områdeplanen for Nyborg. Begge planalternativene viser gode plangrep som løser hovedintensjonen med planarbeidet, og legger til rette for en framtidig bybaneforbindelse gjennom Nyborg, med en sentrumskjerne tett på bybaneholdeplassen. Bybanetraseen er forankret i bystyrets vedtak av trasealternativ 2c i sak 88/16 fra april 2016, og vedtak 31. januar 2018 (sak 19/18) av den helhetlige traseen fra sentrum til Åsane. Videre vedtok byrådet 9. mai 2018 (sak 1111/18) oppstart av reguleringsplanarbeidet for bybanen fra sentrum til Åsane. Her sluttet byrådet seg til fagetatens anbefaling om vurderinger av alternative stoppesteder langs traseen, herunder de to alternativene som inngår i områdereguleringsplan for Nyborg. I denne sammenheng er vurdering av alternative stoppesteder aktualisert ved at tidligere forutsetninger om bygging av Nyborgtunnelen på E39 ikke lenger gjelder. Dette åpner opp for nye muligheter som kan gi positive gevinster i et byutviklingsperspektiv. Byråden forutsetter tett koordinering i det videre planarbeidet for Nyborg og byplanarbeidet. Utdrag av strategisk temakart området er innenfor kompakt byutvikling (rød sirkel) og nært et bydelssenter (Åsane). I forslag til ny KPA ligger området innenfor byfortettingssonen, med grønnstruktur rundt Liavatnet og deler av Forvatnet. Planen legger videre til rette for kompakt byutvikling og fortetting ved et bydelssenter, i tråd med gjeldende KPA, strategisk temakart og ny KPA, og det legges opp til gode løsninger for en økning av boliger og arbeidsplassintensive virksomheter ved Liavatnet. Det planlegges også sykkelveier, fortau og offentlige torgareal, noe som vil forbedre tilkomsten til området for gående og syklende, samt reisende med kollektivtrafikk. Planforslaget bidrar dermed til å utvikle framtidens Nyborg med en egen og positiv stedsidentitet. Byråden ser det som svært positivt at planen har tatt utgangspunkt i de attraktive blågrønne kvalitetene som er knyttet til Liavatnet, Forvatnet og kanalen mellom disse. Bilveier er lagt i utkanten av byggeområdet, mens det er lagt stor vekt på at byggeområdene knyttes til Liavatnet og parkområdene gjennom gatetun og allmenninger som leder ned mot vannet og 4

5 turveisystemet. Videre anbefaler fagetaten at boligbebyggelsen nærmest vannet trappes ned til maksimalt 3 etasjer, slik at bebyggelsen ikke blir for dominerende. Denne tilnærmingen tilkjennegir en kvalitetstenkning som byråden støtter fullt ut. Opplevelseskvalitetene knyttet til grøntområdene langs vassdraget Liavatnet - Forvatnet er sentrale for utformingen av planen. I den forbindelse ønsker byråden å gjøre oppmerksom på at den delen av planen som omhandler Bergen Tomteselskap/BTS Utvikling sitt forslag om boligbygging ved østsiden av Forvatnet, ligger på et areal som i overordnet plan er avsatt til grøntstruktur, både i gjeldende KPA og forslag til ny KPA (som nylig har vært på høring). Likeledes er området avsatt til grønne formål bl.a. med myr, viktig blågrønn infrastruktur og økologisk korridor i temakart for blågrønne strukturer, som har ligget ute til høring med merknadsfrist til Byråden gjør oppmerksom på at i alle plansaker er det viktig med et høyt fokus på klima- og miljøtema, som f.eks. ivaretakelse av grønnstruktur, åpen overvannshåndtering (inkl. grønne tak) og bruk av energivennlig materiale. Det er spesielt viktig at negative konsekvenser av potensiell avrenning til Forvatnet og Liavatnet hindres, f.eks. ved etablering av tilstrekkelig med fordrøyning og rensing av overvann fra utbyggingsområdene. Det er stilt krav om detaljplan for flere delområder, og disse temaene kan derfor delvis ivaretas her. Samtidig har byråden stor forståelse for fagetatens argumentasjon og begrunnelse for ikke å ta stilling til forslaget om utfylling og boligbygging ved Forvatnet før planforslaget har vært på høring. Dette grepet (i planalternativ 1), kan skape en ny og sterk akse byutviklingsmessig, ved å knytte bydelsområdene Nyborg og Åsane sentrum tettere sammen. Byråden slutter seg til anbefalingen om å avvente til etter høringsrunden med å ta stilling til forslaget, men viser samtidig til ovenstående momenter knyttet til føringer i overordnet plan. Byråden har i utgangspunktet ingen bemerkninger til fagetatens vurderinger av spørsmålet om eventuell utvidelse av Gullgruven, som fagetaten ikke anbefaler fordi det anses for å være i konflikt med målet om å tilrettelegge Nyborg for en mindre bilbasert framtid. Byråden ser det som svært positivt at det er satt av areal til sosial infrastruktur i planforslaget. Med det boligpotensialet som fremkommer av planforslaget, er det naturlig nok behov for både skole og barnehager som kan betjene de nye boligområdene. I planforslaget er det satt av et område for offentlig tjenesteyting helt sør i planområdet (o_bop, delområde 12). Skolen vil fungere som et viktig målpunkt og tyngdepunkt i sørenden av planområdet og generere aktivitet i denne delen av det framtidige byutviklingsområdet. Realisering av en offentlig skole i dette området vil kreve offentlige midler til erverv av grunn. 5

6 Det er også satt av to delfelt for barnehager (BBH1 og BBH2) langs vestsiden av Liavatnet. Byråden peker også på byrådets klare ambisjoner om en byutvikling som bidrar til sosial utjevning. Bergen kommune disponerer relativt sett få boliger for vanskeligstilte i Åsane. Det kan derfor være aktuelt å forhandle om kommunal forkjøpsrett for ulike boliger for vanskeligstilte husstander. Dette er et aktuelt tema i en senere fase, i forbindelse med eventuelle utbyggingsavtaler på grunnlag av vedtatt plan. Byrådet har også stort fokus på tilrettelegging for familieboliger innenfor alle boligområder i Bergen, og dette er hensyn som må ivaretas i påfølgende detaljplaner. Byråden viser også til at det har vært avholdt møte med Statens vegvesen (SVV) etter at saken ble sendt fra Plan- og bygningsetaten til byrådsavdelingen. SVV har en trafikkstasjon/kontrollstasjon på Nyborg (Heiane), og har på bakgrunn av sin virksomhet fremmet sitt syn på to forhold knyttet til denne planen: Ønske om å endre arealformål slik at det samsvarer med gjeldende bruk (trafikkstasjon) Behov for å utvide avkjørsel mot Åsamyrane for å bedre trafikksikkerheten (store modulvogntog som kjører til/fra stasjonen) Byråden har forståelse for at Statens vegvesen ønsker forutsigbarhet og utvikling av eksisterende virksomhet, i et område der vegvesenet har en leieavtale som åpner for å bli værende til ca Samtidig er det liten tvil om at dagens bruk ikke er i samsvar med gjeldende plangrunnlag med de visjoner og målsettinger som ligger for hvordan området skal utvikles til å gjøre Åsane til en enda bedre bydel å bo og leve i. På bakgrunn av ovenstående ser ikke byråden det som naturlig å vurdere endringer i planforslaget slik det nå foreligger, før høring. Byråden imøteser høringsinnspill fra Statens vegvesen som grunnlag for å kunne vurdere innspillene i en helhetlig sammenheng frem mot 2. gangs behandling av plansaken. Tilslutt vil byråden peke på at en ser på transformasjonen av Nyborg som en anledning til å utvikle en særpreget ny bydel i Bergen, og som et mulig «laboratorium»/område for nyskapende bergensk og vestnorsk arkitektur i Åsane. Byråden ønsker å fremheve fagetatens bevisste respekt for landskapsverdiene i området, og understreke behovet for gjennomtenkte standarder for materialbruk, arkitektur og byromsdesign. Byråden ber derfor Byarkitekten, Byantikvaren og Plan- og bygningsetaten om å utarbeide en arkitekturveileder for ny bebyggelse i planområdet, som skal sikre at byreparasjonen på Nyborg skjer på en bevisst, særpreget og helhetlig måte. Byråden ber disse fagetatene vurdere om en idé-, skisse- eller arkitekturkonkurranse kan være egnet for innspill tidlig i arbeidet med arkitekturveileder for Nyborg. Byråden er enig med Plan- og bygningsetaten i hovedgrepet med en gjennomsnittlig nedtrapping av byggehøyder fra Åsamyrane mot Liavatnet, men fremhever et ideal om variasjon i byggehøyder og fasadeuttrykk. Byråden merker seg at planområdet historisk har vært del av gårdene Angeltveit, Saurås, Rolland og Li, og ber om en nøye vurdering av om arkitekturveileder kan videreutvikle området på grunnlag av eldre kulturlandskap og stedegen bygningsarv. Hovedgrep i planforslaget er for øvrig i samsvar med strategisk temakart, og sikrer et viktig område for kompakt byutvikling. Byråden anbefaler at planen legges ut til offentlig høring. Vedtakskompetanse: I henhold til Byrådets fullmakter, bystyresak 236/16 18, er myndigheten til å vedta utleggelse av reguleringsplan til offentlig ettersyn etter plan og bygningsloven delegert til byrådet. Byråd for byutvikling innstiller til byrådet å fatte følgende vedtak: 6

7 I medhold av plan- og bygningslovens legges følgende to alternativer til offentlig områdereguleringsplan med konsekvensutredning for Nyborg i Åsane, deler av gnr. 191, 203 og 207, Nasjonal arealplan-id 1201_ , ut til høring og offentlig ettersyn: 1. Reguleringskart alternativ 1, datert , med tilhørende reguleringsbestemmelser datert og illustrasjonsplan datert Reguleringskart alternativ 2, datert , med tilhørende reguleringsbestemmelser datert og illustrasjonsplan datert Tilhørende planbeskrivelse m/ konsekvensutredning, datert Dato: 2. oktober 2018 Harald Schjeldeup byrådsleder Dokumentet er godkjent elektronisk. Vedlegg: Fagnotat datert med følgende vedlegg 1. Planbeskrivelse datert Plankart alt.1, datert Reguleringsbestemmelser alt.1, datert Illustrasjonsplan alt.1, datert Plankart alt.2, datert Reguleringsbestemmelser alt.2, datert Illustrasjonsplan alt.2, datert Sammendrag merknader - oppstart. 9. Merknadskart - oppstart. 10. Handelsanalyse datert Trafikkanalyse, datert VA-rammeplan 13. Luftforurensingsrapport 14. Støyrapport 15. Kulturminnegrunnlag 16. ROS-analyse 17. Rapport biologisk mangfold Forvatnet okt Ornitologisk rapport aug Fastsatt planprogram, datert Illustrasjon Gullgruven - påbygg og takparkering 21. 3D Solstudier 22. Illustrasjon av byrom og grønnstruktur I og II 23. Prinsippsnitt Strukturplan I og II 25. Forprosjekt Utviklingsscenarier 1-3 7

8 Saksframstilling: Kommuneplanens arealdel (2010) fastslår at det er et overordnet mål å øke arealutnyttelsen i sentralt beliggende næringsområder ved de viktigste kollektivaksene. I disse områdene skal næringer med høy tetthet av arbeidsplasser prioriteres. I/K/L19 på Nyborg, er i KPA 2010 vist som et næringsområde for omforming med tilhørende plankrav. Planen er gitt et noe større omfang med en mer naturlig avgrensing. Hovedmålsettingen har vært å tilrettelegge for økt arealutnyttelse med høyere innslag av boliger og arbeidsplassintensive virksomheter, samt å bidra til å utvikle framtidens Nyborg med en egen og positiv stedsidentitet. Området anbefales utviklet etter prinsipper for gode og attraktive byrom for ferdsel og opphold. Det foreslås en sammenhengende og robust veiog gatestruktur som prioriterer kollektivreisende, fotgjengere og syklister. Opplevelseskvalitetene knyttet til grøntområdene langs vassdraget Liavatnet - Forvatnet er sentrale for utformingen av planen. Videre har det vært en viktig oppgave å legge til rette for en framtidig bybaneforbindelse gjennom Nyborg, med en sentrumskjerne (lokalsenter) tett på bybaneholdeplassen. Planen er utviklet i to varianter og viser to ulike alternativer for bybanetrasé og sentrumslokalitet, tilpasset de tidligere konsekvensutredete bybanetraséne 1C og 2C. Bystyret fattet (sak 88-16) et prinsippvedtak om å velge traséalternativ 2C. Banen er foreløpig ikke regulert eller prosjektert. Det hefter noe usikkerhet til teknisk gjennomføring av deler av 2C, og fagetaten anbefaler derfor at begge planalternativene legges ut til offentlig ettersyn. Det foreslås utfylling to steder i Liavatnet. I nordøst er hensikten å øke fortettingspotensialet. Langs Liavegen i øst er hensikten å utvide strandsonen for å gi rom for et større parkområde tilrettelagt for vannrelaterte aktiviteter (bading, kano). Det foreslås også et utfyllingsområde langs østsiden av Forvatnet. Dette er primært aktuelt i planalternativ 1 hvor bybanen vil passere over Forvatnet. En utfylling her kan gi rom for både bybanetrasé, en parallell gangog sykkelforbindelse mot Åsane sentrum og ny boligbebyggelse. To grunneiere har benyttet seg av muligheten til å få en reguleringsmessig avklaring på hver sine utbyggingsforslag i planområdet, og har utarbeidet forslag til detaljregulering på sine eiendommer. Forslagene er innarbeidet i høringsforslaget til områderegulering, og blir en del av høringsprosessen. Det ene forslaget omhandler Bergen Tomteselskap/BTS Utvikling sitt forslag om boligbygging ved østsiden av Forvatnet, på et areal som i overordnet plan er avsatt til grøntstruktur. Det andre forslaget gjelder Gullgruven kjøpesenter, hvor eier ønsker å utvide senteret med et tilbygg i nord, samt påbygg i høyden. Primært ønskes utvidet handelsareal, men forslaget innebærer også kontor og tjenesteyting. Plan- og bygningsetatens vurdering er at en eventuell utvidelse av Gullgruven er i konflikt med målet om å tilrettelegge Nyborg for en mindre bilbasert framtid. Plan- og bygningsetaten anbefaler ikke forslaget. BTS Utvikling sitt forslag, som inneholder to byggetrinn ett med utfylling, er i konflikt med målet om opprettholdelse av biologisk mangfold, særlig fugleliv. Samtidig kan bygging i dette området knytte bydelsområdene Nyborg og Åsane sentrum tettere sammen til "Åsanebyen". Dette gjelder særlig i planalternativ 1, hvor kombinasjonen av bybane, sykkel og gangforbindelse over Forvatnet, sammen med ny boligbebyggelse på strekningen, kan skape en ny og sterk akse, både funksjonelt og i mental forstand. Fagetaten avventer til etter høringsrunden med å ta stilling til Tomteselskapets forslag. Planen for Nyborg omfattes av krav om konsekvensutredning (KU), og det er utarbeidet en KU for planforslaget. For nærmere opplysninger om temaene som er utredet vises det til planbeskrivelsens kap. 6. 8

9 For overordnete planer og føringer, planprosessen, beskrivelse av planområdet vises det til s.6-9 i vedlagte fagnotat. Merknader er oppsummert i eget notat (vedlagt). Beskrivelse av planforslaget Fagetaten anbefaler at begge planalternativene legges ut på høring, fordi det fortsatt er en viss usikkerhet omkring bybanetrasé forbi Nyborg. For det første, så har man ikke tilstrekkelig kunnskap om grunnforholdene knyttet til bybanetunnel under "Ikeakrysset". For det andre, er vegsituasjonen endret i Åsane, ved at "Nyborgtunnelen" og det nye hovedvegkryss ved Forvatnet er mindre aktuelt. Dette kan åpne nye muligheter for en bybanetrasé i dagen mellom Åsane senter og Nyborg, som bør vurderes når planarbeidet for bybanen starter opp. Delområder og delfelt Planområdet er inndelt i 18 delområder. Inndelingen er i stor grad foretatt med utgangspunkt i eksisterende eiendomsgrenser og hjemmelsforhold. Ved inndelingen har en også vurdert hvilke arealer som ut fra påregnelig bruk naturlig bør ligge til samme delområde. Hvert delområde er inndelt i kvartaler eller delfelt, og hvert delfelt har fått et feltnavn som består av delområdets nummer og en bokstav, f.eks. 7A og 7B. Krav om detaljregulering Med unntak for delområde 16 (Forvatnet Åsane AS) og delområde 17 (Gullgruven), som begge blir detaljregulert nå, så er det krav om utarbeidelse av detaljreguleringsplan i hvert enkelt delområde. Årsaken er at delområdene har behov for felles løsninger for parkeringsanlegg, atkomster og teknisk infrastruktur. Disse behovene må klarlegges og det må finnes løsninger som ivaretar hvert delfelt. Utgangspunkt i grønne kvaliteter Fortettingsplanen har tatt utgangspunkt i de attraktive blågrønne kvalitetene som er knyttet til Liavatnet, Forvatnet og kanalen mellom disse. Dette kommer frem i den foreslåtte gatestrukturen. Interne bilveier på Liamyren er lagt parallelt med det overordnete vegnettet, i utkanten av byggeområdet. Samtidig er det lagt vekt på at byggeområdene knyttes til Liavatnet og parkområdene gjennom gatetun og allmenninger som leder ned mot vannet og turveisystemet. Plan- og bygningsetaten veier hensynet til dette viktige parkområdet og turveiens kvaliteter høyt og anbefaler at boligbyggelsen nærmest vannet trappes ned til maksimalt 3 etasjer, slik at den ikke blir for dominerende. Lokalsenter Den framtidige bybaneholdeplassen i Nyborg blir et viktig utgangspunkt for lokalisering av et nytt lokalsenter. Dette er vist med brun farge for "sentrumsformål" i de to ulike planalternativene. I tilknytning til lokalsenteret og bybaneholdeplassen foreslås det etablert et større offentlig torg. Dette bilfrie byrommet skal bidra til å skape et attraktivt lokalsenter med egenart og etablering av publikumvennlige virksomheter og aktiviteter. I planalternativ 1 er lokalsenteret lokalisert vis a vis Gullgruven, på den tidligere "Tidetomten". Et torg er foreslått plassert mellom bybaneholdeplassen og den eksisterende vannkanalen, med forlengelse på begge sider langs kanalen, i en samlet bredde på 24 meter. I planalternativ 2 er bybaneholdeplassen med lokalsenter plassert helt nordøst i planområdet, nær vegkrysset mellom Åsamyrane og Flaktveitvegen. Det skyldes at bybanen, som i dette alternativet kommer ut fra en tunnel/kulvert, antas å behøve en lang strekning for å klatre opp til gatenivå hvor holdeplass med perrong kan etablereres. Et tilstøtende offentlig torg strekker seg fra perrongen og ned mot Liavatnet, i 25 meters bredde. 9

10 Parkområder og utfyllinger i Liavatnet Begge planalternativene opprettholder parkområder med gangvei rundt Liavatnet, med noen justeringer. Langs sørøstre del av Liavatnet foreslås en utfylling på m 2 for å etablere et nytt parkareal med badeaktiviteter og opphold. Samtidig foreslås eksisterende turvei, som i dag ligger tett på bilvegen, flyttet ut på denne fyllingen. I nordøstre del av Liavatnet foreslås det en utfylling på m 2. Dette arealet foreslås brukt til byggeland. Eksisterende arealer mellom veiene Åsamyrane, Flaktveitvegen og strandsonen er relativt trange og kan være vanskelig å utnytte. Fagetatens vurdering er at en slik utfylling gir rom for en bedre utnyttelse av byggepotensialet i dette sørvestvendte og attraktive området. Turveien flyttes ut på den nye strandsonen, hvor den kan reetableres i like god eller bedre tilstand. Det bør vurderes om strandsonen i dette området skal gis en utforming med en bred, offentlig kaifront. Dette er særlig aktuelt i alternativ 2 som har et lokalsenter i dette området. Eksisterende grønnstruktur langs vestsiden av Liavatnet opprettholdes som i dag. Langs hele turveien rundt Liavatnet vil det være aktuelt å oppgradere med bedre belysning og benker. Kanalen mellom Liavatnet og Forvatnet skal opprettholdes. I alternativ 1 vil den nordøstre delen av kanalen delvis inngå i et torgareal og eksisterende grønne kantsone vil endre karakter. I planalternativ 2 kan eksisterende grøntsone i stor grad opprettholdes. I begge alternativer legges det opp til flere punkter for kryssing av kanalen, i form av gangbroer. De biologiske kvalitetene i Liavatnet er primært knyttet til vestsiden av vannet, hvor det er et rikt fugleliv. Fagetaten mener derfor at de negative konsekvensene av foreslåtte utfyllinger er begrensede. Utfylling i Forvatnet Det foreslås en mindre utfylling langs Forvatnets østside. Dette området er i KPA og KDP for Åsane sentrale deler vist som grøntområde, med unntak av en eksisterende eneboligeiendom. Strandsonen har kvaliteter som biotop for enkelte fuglearter, og en eventuell utfylling vil være i konflikt med målsetting om å bevare slike områder. I planalternativ 1, er hensikten å legge til rette for etablering av en ny gang- og sykkelforbindelse parallelt med bybanen. Forvatne Åsane AS (Bergen Tomteselskap/BTS Utvikling) er grunneier og ønsker å utvikle et boligprosjekt. Konsekvensutredningen viser at strandsonen har verdi som våtmarksområde. En eventuell utfylling her er mest aktuell i planalternativ 1, med bybane-trasé over Forvatnet. Bybanen må krysse Forvatnet i bru eller på et utfylt areal. Hensikten med en utfylling er å tilrettelegge for en parallell gang- og sykkelvei, samt ny bebyggelse langs sørsiden av bybanens trasé. En effektiv gang- og sykkelforbindelse, sammen med en bybanetrasé og ny bebyggelse, vil funksjonelt og mentalt kunne knytte Nyborg og Åsane sentrum tettere sammen. Dette vil være av stor betydning for langsiktig utvikling av en sammenhengende "Åsaneby". Løsningen forutsetter at bybanen krysser E39 ved Forvatnet. Forvatne Åsane AS har etter avtale med Plan- og bygningsetaten utarbeidet en detaljert regulering som inngår i forslaget til områdereguleringsplan. Dette gir tiltakshaver en anledning til å prøve sin sak. Det foreslås en to-trinns utbygging, som legger til grunn at en avgrenset utbygging kan gjennomføres først, uten at det er nødvendig å fylle ut i Forvatnet. Et eventuelt byggetrinn 2 kan gjennomføres senere, dersom bybanen skal krysse Forvatnet. Etter offentlig ettersyn vil det bli tatt stilling til om det er aktuelt å gå videre med utbyggingsplanene. 10

11 Sykkelveier og fortau Det er lagt vekt på god tilrettelegging for syklister og gående. Det er tilbud langs alle hovedveiene; Liamyrane, Åsamyrane, Liavegen og del av Flaktveitvegen. Det er også satt av areal til gang- og sykkelvei mellom Liamyrane og C-tomten, langs Litleåsvegens nordside. Som nevnt ovenfor kan det også være en mulighet for å etablere en god gang- og sykkelforbindelse over Forvatnet, mellom Nyborg og Åsane sentrum, dersom bybanen skal krysse Forvatnet som vist i planalternativ 1. Trasé for hovedsykkelvei sør-nord er lagt på vestsiden av Forvatnet, langs E39, forbi Gullgruven og videre til Kyrkjekrinsen langs nordsiden av Liavatnet. Disse sykkelveiene vil særlig gi et godt tilbud for transportsyklister. Generell standard er "Sykkelvei m/ fortau". Internt i planområdet vil det også være god framkommelighet og trygt å sykle. Her kan man velge å bruke gatetun, boliggatene eller turveien rundt Liavatnet. Planforslaget detaljregulerer ikke interne kjøreveier eller boliggater/gatetun. Det er imidlertid satt av trafikkareal i nødvendig bredde til å bygge i samsvar med prinsippsnittene (3 stk.). Gatene skal detaljeres i detaljreguleringsplan for delområdene. Det er lagt opp til god fortaustandard langs alle kjøreveier. Gatetun/boliggater skal utformes slik at all kjøring foregår på fotgjengernes premisser. Utvidelse av Gullgruven Eierne av Gullgruven har ønsket å utvide senteret. Et første byggetrinn, som hovedsakelig var oppgradering av fasaden med ny hovedinngang mot E39, ble gjennomført i 2014, - med dispensasjon fra kommuneplanens krav om reguleringsplan. Byggetrinn 2, som nå ønskes vurdert som del av områdereguleringsplanen, innebærer et nytt tilbygg i nordenden av eksisterende bygg, samt et påbygg med ny 3. etasje og 4. etasje. Parkering skal etableres over "hele" takflaten, med unntak for noen takoppbygg (heissjakt / tekniske rom etc.). Det vises til vedlagte 3D-skisse. Primært er det utvidet handelsareal som ønskes. Fagetaten har uttrykt skepsis til videre utvidelse av kjøpesenteret, og særlig til mer handelsareal. Eier har presentert to alternativer som foreslås vurdert: Gullgruven kjøpesenter har blitt til gjennom flere dispensasjoner, og har ikke vært regulert. Det er to årsaker til at Plan- og bygningsetaten, i forhåndskonferanse med tiltakshaver, har sagt nei til å behandle videre utbygging som byggesøknad: 1. KPA har krav om en helhetlig plan for området I/K/L 19, før nye byggetiltak kan godkjennes. 2. Det er ikke avklart om tilbygget på nordsiden av senteret vil vanskeliggjøre framføring av bybanen til Nyborg. Plan- og bygningsetaten gav i forhåndskonferansen tiltakshaver signaler om at en utvidelse av kjøpesenteret ikke er i samsvar med de prinsipper som fagetaten ønsker å vektlegge i arbeidet med områdereguleringsplanen. Det er påpekt at det i henhold til utarbeidet handelsanalyse datert ikke er rom for å øke tilbudet av handelsareal i Åsane vesentlig. Det er videre ønskelig å henvise nytt handelsareal og tjenesteyting til gateplanet i de nye byrommene, hvor det vil bidra til å skape mer aktivitet og folkeliv. Omsøkte utvidelser av Gullgruven er ikke i samsvar med en slik tankegang. Areal for tjenesteyting omfatter for eksempel frisør, tannlege, restaurantdrift, bakeri, banktjenester og treningssenter. Plan- og bygningsetaten har tilbudt tiltakshaver å utarbeide en detaljert regulering for hele sin 11

12 eiendom, som kan inngå i høringsforslaget til områdereguleringsplan. På den måten får tiltakshaver anledning til å prøve sin sak. Prinsippene for utbygging av området Nytt lokalsenter er i de to alternativene avgrenset med en størrelse som kan samsvare med en sentrumskjerne, jfr. de fortettingsprinsippene som er foreslått i utkastet til ny arealdel, KPA. Lokalsenteret har en utstrekning på om lag 250 meter, og har bybaneholdeplass og et torg sentralt plassert. Dette området skal videreutvikles som et varierte bolig- og næringsområde hvor bebyggelsen gis en bymessig utforming, med sammenheng i fasadeliv, ferdselsårer utformet som gater og et finmasket byroms-/gangnett med fasadelengde inntil 70 meter. Fasader i 1. etasje skal i stor grad være transparente, inviterende og publikumsrettet, og bidra til å gjøre opphold i byrommene interessante. Det vises til retningsgivende illustrasjonsplan hvor bygningskvartaler med særskilt krav om aktive fasader er merket med rød strek på kartet og i kartrammen. Det tillates dagligvareforretninger med bruksareal inntil m². Næringsvirksomheter skal ha høy eller middels arbeidsplassintensitet. Næringsvirksomheter som kan medføre støy, forurensning, vesentlig økt trafikkbelastning eller andre vesentlige ulemper for omgivelsene skal unngås. Mens det i sentrumskjernen er åpent for en stor grad av variasjon i bolig og næringssammensetning, viser planforslaget en noe strammere inndeling mht. arealformål i de øvrige delene av planområdet. Spesielt sørvestsiden av Liavatnet er avsatt som et rendyrket boligområde, vist med gul farge. Hensikten er at det i dette området skal utvikles et større, sammenhengende bomiljø. Dette vil gjøre det mer attraktivt for barnefamilier å bosette seg. Planbestemmelsene inneholder noen minimumskrav til oppføring av nye boliger i disse delområdene, som skal gjøre området egnet for barnefamilier. Det foreslås at en andel av leilighetene skal ha minst 3 rom som tilfredsstiller soveromstandard, særlig i de lavere etasjene hvor bakkekontakten er best. Boliggater og gatetun skal prosjekteres og formes slik at de er egnet for uteopphold. Det åpnes ikke for parkeringsanlegg på overflaten eller i delvis nedgravde p-anlegg i disse boligområdene langs Liavatnets sørvestre side. Høyt grunnvannspeil vil gjøre fullstendig nedgravde p-kjellere i dette området kostbare. Derfor foreslås det at parkering for disse boligfeltene skal tilrettelegges i bakenforliggende områder. Slike anlegg gir også små muligheter for å trekke parken med trær og annen vegetasjon inn i reguleringsområdet og medfører flere harde flater. Inntil veien Liamyrane er det gode muligheter for å tilrettelegge bebyggelse med felles parkeringsløsninger i kjelleretasje, med kontor-, forretnings- og boligformål i etasjene over. Eierforholdene i området ligger til rette for at slike ordninger i stor grad vil kunne gjennomføres. I kvartalene mellom den rendyrkede boligsonen ved Liavatnet og den bebyggelsen som ligger nærmest veien Liamyrane foreslås det bebyggelse med forretningsformål i 1. etasje og med boliger i etasjene over. Boligene må ha sin adkomst fra et fredeliggjort gatetun på nordøstsiden mens forretningene må ha fasade og varelevering fra kjøreveien på vestsiden. Det kan tillates boligparkering under bebyggelsen i denne mellomsonen, men kjøreatkomst til p-anlegget via gatetun/boliggate bør ikke tillates. Skole og barnehage må erverves Byrådsavdeling for barnehage, skole og idrett har bedt om at det tilrettelegges for ny skole som kan betjene de nye boligområdene. Det foreslås derfor satt av et område for offentlig tjenesteyting helt sør i planområdet (o_bop, delområde 12). Her er tilgjengeligheten god. Skolen vil fungere som et viktig målpunkt og tyngdepunkt i sørenden av planområdet og generere aktivitet i denne delen av det framtidige byutviklingsområdet. 12

13 Delområde 12 er i dag et aktivt industri- og lagerområde. Regulering til offentlig formål innebærer at det ikke vil gis tillatelser til nye næringsbygg her. Det er imidlertid åpning for at det kan gis tillatelse for visse enklere tiltak på eksisterende industri- og lagereiendommer (planbestemmelsenes 5), - dersom det ikke vanskeliggjør muligheten for å realisere nyregulerte veier. Realisering av en offentlig skole i dette området vil kreve offentlige midler til erverv av grunn. Det er også satt av to delfelt for barnehager (BBH1 og BBH2) langs vestsiden av Liavatnet. "Tide-eiendommen" Denne eiendommen, delområde 7, er særlig sentralt plassert i planalternativ 1, hvor den i sin helhet inngår i lokalsenterområdet. Deler av eiendommen må brukes til bybanetrasé og holdeplass. Trafikkanalysen viser at armen fra eksisterende rundkjøring og inn på Tideeiendommen sannsynligvis må stenges i dette alternativet. I planalternativ 1 vises derfor ny adkomst fra Åsamyrane, samme adkomst som Coop Extra (o_sv4). I planalternativ 2 ligger eiendommen utenfor lokalsenteret og berøres ikke av bybanetraséen. Eksisterende rundkjøring kan derfor opprettholdes som i dag. Hjemmelshaver har ønske om å utvikle eiendommen med forretningsformål. Plan- og bygningsetaten har tilbudt hjemmelshaver at det kan utvikles en detaljplan for eiendommen parallelt med utarbeidelsen av områdereguleringsplanen, slik at detaljplanen kan integreres i områdereguleringsplanen. På grunn av uavklart situasjon vedrørende bybanetraséen meldte imidlertid Nyborg Handelspark AS i januar 2016 at de foreløpig så det lite formålstjenlig å arbeide med detaljplaner. Det er viktig at eiendommen tilpasses de rammebetingelsene en bymessig utvikling krever, med en finmasket byvev. Eiendommen foreslås regulert med kombinert formål forretning, kontor og boliger. Hotell Planforslaget åpner mulighet for å etablere hotellvirksomhet i de to delfeltene KH1 og KH2 langs E39 (delområde 1 og 4). Reguleringsformålet er kombinert kontor/hotell. Hotell er i likhet med kontorformål ikke regnet som støyfølsom bebyggelse og kan derfor legges tett på Europavegen, hvor det også er god profilering. Beliggenheten er sentral i forhold til kommunikasjon, både med bil og ved offentlig kollektivtransport, - uansett om planalternativ 1 eller 2 velges. For informasjon om avfallshåndtering, kollektivtrafikk, hensynssoner for støy og for flomfare og håndtering av overvann vises det til vedlagte fagnotat. Konsekvensutredning og risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS) Konsekvensutredning med risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS) framgår av planbeskrivelsens kapittel 6. For naturmiljø, innenfor fisk- og ferskvannarter, herunder fugler, er det registrert flere sårbare arter. De mest sårbare områdene er sivområdet, vannvegetasjonen og kantskogen øst i Forvatnet (fugl), kanalene mellom Forvatnet, Liavatnet og Banntjørna (mulighet for røye og ål), samt vestsiden av Liavatnet (fugl). Konsekvens: ved utfylling øst i Forvatnet vil mye av kantsonen gå tapt. ROS-analysen identifiserer 19 potensielle uønskede hendelser som det bør vurderes risikoreduserende tiltak for. Det anbefales en rekke avbøtende tiltak ved gjennomføring, som bringer risikoen ned på et akseptabelt nivå.i den videre oppfølgingen av prosjektet er det anbefalt å holde fokus på naturmiljø og trafikksikkerhet spesielt trafikksikkerhet for myke trafikanter i anleggsperioden. 13

14 Bestemmelsesområder På plankartet er det angitt 32 bestemmelsesområder; #1 - #32. Betydningen av de enkelte områdene framgår av reguleringsbestemmelsene 12. I hovedsak gjelder det rekkefølge for gjennomføring av tiltak, vilkår for bruk av et areal, krav om detaljreguleringsplan og områder som er avsatt til midlertidig rigg- og anleggsområde. I begge planalternativene må flere eiendommer i nordre deler av planområdet avvente med nye byggetiltak til bybanetraséen er endelig avklart. Noen eiendommer er påført et bestemmelsesområde som viser at arealet er forutsatt brukt som midlertidig rigg- og anleggsområde i forbindelse med gjennomføring av et offentlig anlegg (bybane og hovedsykkelveg). Disse bestemmelsesområdene blir fjernet fra plankartet når anleggsarbeidet er avsluttet. Illustrasjonsplan Den vedlagte illustrasjonsplanen er juridisk knyttet til områdereguleringsplanen gjennom reguleringsbestemmelsenes Illustrasjonsplanen supplerer reguleringskartet og skal være retningsgivende for senere detaljregulering og utbygging. Illustrasjonsplanen viser de overordnede prinsippene for hvordan byrommene, gatene og bebyggelsen skal utvikles. Den er et uttrykk for den helhetlige visjonen som ligger bak reguleringskart og planbestemmelser. Bebyggelsesstrukturen som vises, med antall etasjer, er utgangspunktet for den tillatte utnyttelsesgraden som er anbefalt. Rekkefølgekrav - utbyggingsavtale Planbestemmelsenes inneholder rekkefølgekrav. Det er krav om at arealer som er regulert til offentlige formål skal være ferdigstilt før det kan gis tillatelse til andre byggetiltak. For noen av disse offentlige arealene, som kommunal kjørevei m/ fortau, sykkelveier, torgarealer, park og grøntanlegg kan det være hensiktsmessig at kommunen står som byggherre. For disse arealene er det krav om at de skal være opparbeidet, eller "sikret opparbeidet", før igangsettingstillatelse for øvrige tiltak kan gis. Formuleringen "sikret opparbeidet" gir åpning for at de grunneiere som ønsker det kan inngå en avtale med kommunen om del-finansiering av anleggene. Når slik avtale er inngått ansees vilkåret "sikret opparbeidet" for å være oppfylt og det kan gis tillatelse for utbyggingstiltak. Andre offentlige områder er det mest hensiktsmessig at tiltakshaver selv står som tiltakshaver for, fordi gjennomføringen krever tett koordinering med de enkelte byggeprosjektene. I disse tilfellene er kravet at det aktuelle tiltaket ferdigstilles før det kan gis brukstillatelse/ ferdigattest. Tabellen i bestemmelsenes 3.4 viser slike rekkefølgetiltak. Kommunen vil i etterkant av opparbeidelsen overta ansvaret for drift og vedlikehold av disse offentlige arealene. For utfyllende informasjon vises det til vedlagte fagnotat. Når det gjelder konsekvenser for enkelteiendommer i planområdet vises det til planbeskrivelsen og ellers fagetatens kommentarer til de merknader og innspill som ble mottatt etter melding om oppstart av planarbeidet. 14