Planbeskrivelse STUDIONSW DETALJREGULERING FOR MOE/SMEDSTUEN/NYGÅRD OG ALLEEN PLAN ID: 14-01

Transkript

1 STUDIONSW Planbeskrivelse DETALJREGULERING FOR MOE/SMEDSTUEN/NYGÅRD OG ALLEEN PLAN ID: GNR/BNR: 27/7, 27/11, 27/28, 27/501, 27/461 og 167/2 0

2 Innhold Innhold Bakgrunn Viktige delmål for planarbeidet Delområder i planforslaget Sammendrag Utbygger/forslagsstiller og planfaglig rådgiver Planområdet Oversiktskart Planstatus og rammebetingelser Gjeldende regulering Regionale føringer Tilstøtende planer og pågående planarbeider Eiendomsforhold Eiendomskart/grunneiere Planforslaget Plankart Beskrivelse av planforslaget Hovedgrep Reguleringsformål Område for bolig og bolig/forretning Område for friområder og park Område for gang/sykkelveg, fortau Område for parkeringsanlegg Område for kjøreveg Område for annen veggrunn (grøntareal) Område for lek Illustrasjoner Konsekvenser av planforslaget Generelt om konsekvenser av planforslaget Natur og miljøforhold Virksomhetsbasert sårbarhet Barns interesser Universell utforming Verneverdier Miljøvennlig energiforsyning Infrastruktur

3 4.9 ROS-analyse Støy Anleggsfase Rekkefølgebestemmelser Utbyggingsavtaler Planprosessen Om planprosessen Innkomne innspill Arealoppstilling Arealbruk Nivå Arealbruk Nivå

4 1. Bakgrunn Hensikten med reguleringen er å definere ytterligere føringer for boligbebyggelse og kombinert formal bolig/næring med tilhørende parkering- og grønnstruktur i reguleringsområdet. Reguleringen tar utgangspunkt i eksisterende bebyggelsesplanen Moe/Smedstuen/Nygård/Bygdemuseet og Alleen(03-10) i henhold til reguleringsplan for Nannestad Sentrum (G-26). 1.1 Viktige delmål for planarbeidet I forbindelse med reguleringsarbeidet skal gjeldende parkeringskrav defineres på nytt for å oppnå et realistisk forhold mellom tomteutnyttelse, gjesteparkering, uteoppholdsareal og økonomisk gjennomførbare byggeprosjekter. Reguleringen definerer tilstrekkelig plass til gjesteparkering og uteoppholdsareal innenfor området FA1 og FA Delområder i planforslaget Planområdet består av to delområder FA1, mellom Teiealléen og Smedstuvegen, og FA2 sør fra krysset Teiealléen/Smedstuvegen. FA1 definerer også infrastruktur og grøntarealet langs Teiealléen og ved siden av Bygdemuseet. (se oversiktskart over planområdet 2.1.) 1.3 Sammendrag Målsetting av planarbeidet er å utvikle området som et attraktivt boligområde. Dette innebærer definisjon av bebyggelsesstruktur, byggehøyder og karakter av bebyggelse. Det er viktig å finne et svar for en del generelle problemstillinger knyttet til boligbebyggelse i dette sentrale området av Nannestad kommune. Detaljreguleringen definerer forholdet mellom tettheten av bebyggelse, parkeringsbehov og behov for grøntarealer. Planforslaget sees i større sammenheng med sentrumsutviklingen i Nannestad, spesielt framtidig utbygging av Teiealléen som hovedgate og andre planer i Nannestad. I den forbindelse vil «Områdeplanen for Engelsrudhagen» bidra med gode utearealer i umiddelbar nærhet til Nannestad sentrum og planområdet. 1.4 Utbygger/forslagsstiller og planfaglig rådgiver Utbygger/forslagsstiller er Nannestad Eiendom A/S, som har samarbeid med familien Kaxrud. I Nannestad. Planfaglig rådgiver er StudioNSW, Hamar 3

5 2. Planområdet 2.1 Oversiktskart Oversiktskart av planområdet med planes avgrensning 4

6 2.2 Beskrivelse av planområdet Reguleringen gjelder for området mellom Teiealléen og Smedstuvegen, arealet sør fra Smedstuvegen, og grønnstrukturen ved Teiealléen. Planområdet ligger i Nannestad Sentrum i umiddelbart nærhet til handel og servicetilbud med kort vei til skoler og barnehager. Den består av to deler, sentrale FA1 - mellom Teiealléen og Smedstuvegen, FA2 - sør fra Smedstuvegen, og deler av grøntområdet ved Bygdemuseet. Det grenser mot boligområder med åpen bebyggelse, delvis eneboliger og frittstående blokker opp til 2 etasjer mot øst og sør. Lenger øst for FA1 ligger Nannestad Stadion og Nannestadhallen. I vest grenser planområdet mot Teiealléen, med bygdemuseet og ungdomshus. Sentrumsområde med næringsareal grenser mot nordvest. Nannestad Kommunehus ligger lenger syd-vest. Arealet er delvis bebygd med frittliggende bygg. Ved Teiealléen ligger dagligvarebutikken «Kaxrud». Nordøstlige hjørne av planområdet er bebygd med ny boligblokk i henhold til eksisterende bebyggelsesplan.( BBB1) Terrenget i sentrale område FA1 er nærmest flatt. Sørøstlige delen av FA2 skråner mot sør som en del av ravinesystemet sørøst for Nannestad sentrum. Planens totale areal er 25,26 daa. 5

7 Flyfoto av planområdet 6

8 7

9 Butikken «Kaxrud» ved Teiealléen Krysset Teiealléen/Smedstuvegen mot nord(bebyggelsen i forgrunnen er revet) 8

10 2.3 Planstatus og rammebetingelser I noen områder konkretiserer, og i andre områder reviderer planforslaget føringer, som er gitt i «Bebyggelsesplanen for Moe/Smedstuen/Nygard/Bygdemuseet» og «Reguleringsplanen for Nannestad sentrum». Planen konkretiserer fordeling av bygningsvolum og utforming av uteareal. Den reviderer krav til antall p-plasser og gesimshøyder. Planverket reviderer også Teiealléens løp i forhold til bebyggelsesplanen, men innenfor gitte rammer av tidligere reguleringsplan. Revidering er foretatt med grunnlag i endret fokus på utforming av Teiealléen og sentrum, samt i hvilken grad nybygg og eksisterende bebyggelse skal definere Nannestad sentrum.. Hvordan planverket forholder seg til gjeldende planer og gitte rammebetingelser beskrives nærmere under kapittel Gjeldende regulering For området gjelder følgende planer: - Kommuneplanens arealdel for Nannestad (ikrafttredelsesdato ). I kommuneplanens arealdel er område FA1 disponert til sentrumsformål med sørlige delen av planområdet FA1 som boligbebyggelse. Vurdering: Lekeplasser: I kommunedelplanens reguleringsbestemmelser er det krav om inngangslekeplass på minimum 150m2 (avstand 50m fra boligen) for hver 10. boenhet. For hver 30. boenhet er det krav om nærlekeplass på minimum 1500m2, og hver 100. bolig utløser krav om strøkslekeplass tilsv 3000 m2. Dette betyr at planforslaget utløser krav om 13 x 150m2 inngangslekeplass innenfor FA1 med 130 skisserte boenheter. Dette tilsvarer 1950m leil vil da også utløse krav om ca. 6000m2 nærlekeplass(4x), og krav til 1 strøkslekeplass med størrelse 3000m2. Det er åpenbart at planforslaget ikke kan oppfylle disse krav innenfor planområdet. Planforslaget viser 4 lekeplasser på FA1 med samlet areal tilsv. 600m2, (og 2 på FA2), fordelt innenfor felles grøntareal mellom blokkene. 600m2 med nærlekeplass dekker ca. 35 % av ønsket areal for inngangslekeplass. Selv om utbyggingsformen med frittstående blokker frigjør gode felles uteoppholdsarealer, kan kravene for lekeplasser ikke oppfylles i selve planområdet. Planen belyser et viktig tema ved sentrumsutbygging: Med en urban utbygging som skaper kvartalsstrukturer, gateløp og byrom vil det i mange tilfeller ikke være mulig å tilfredsstille krav om store lekeområder innenfor hvert planområde. Sentrumsutviklingen må støtte seg til tilgrensende lekeareal og friområder. Grøntarealene ved bygdemuseet og uteområder ved Nannestad ungdomsskole er viktige støtteområder. Ved Smedstuevegen ligger Nannestad Stadion samt framtidig grøntstruktur i Engelsrudhagan som viktige bidragsytere. 9

11 For FA2 vil skissert bebyggelse, med ca. 11 leiligheter, utløse behov for inngangslekeplass. Dette behovet kan dekkes innenfor området med angitte lekearealer (2x 100m2). Uteopphold: I retningslinjer og bestemmelser stilles det krav om uteoppholdsareal. Ved FA1 er det skissert sirka 130 leiligheter. Hver leilighet har balkong med en grunnflate på 12 m2. Felles utearealer i området utgjør et sammenhengende areal på 2,0 daa. Krav til uteoppholdsareal for FA 1 beregnes til 2800m2 for 130 leiligheter. Parkering: Kommuneplanen definerer ingen krav til antall parkeringsplasser for blokkbebyggelse. (Det angis at biloppstillingsplasser skal være minst 18m2 i størrelse. Dette tilsvarer en bredde av 3m og en dybde 6m. Slike krav kan tilfredsstilles ved biloppstillingsplassene ved BKS1 og BKS2 hvor parkeringsplassene planlegges på egen tomt. Biloppstillingsplassene i p-kjellere og markparkering er planlagt med en bredde på 2,5m og dybde 5 meter. Større mål på hver enkel oppstillingsplass vil kreve betydelig mer plass. ) - Reguleringsplan for Nannestad Sentrum (G-26). (ikrafttredelsesdato ) Definerer området som tilsvarer reguleringsområdet som «Byggeområder for boliger, forretninger og kontor». Lager ytterligere føringer for gateløpet av Teiealléen og tilhørende grønnstruktur. «Illustrasjonsplanen for Nannestad Sentrum, Alleen» er en del av utredningen. Vurdering: Det tillates bebyggelsen opp til 3 etasjer + tilbaketrukket 4.-etasje med maks gesimshøyde 10m og mønehøyde 13m over planert terreng/gate. Planforslaget setter maksimal gesimshøyden til 10,5 m og gesims øverste etasje 13,5m over inngangsnivå for områder regulert til boligformål. For områder med mulighet for næringsareal, er høyden regulert til hhv. 11.0m og 14.0 m. Øverste etasje krever ikke inntrekk, og kan i tillegg eventuelt krage ut. Reguleringsplanen for Nannestad sentrum legger minste tomteutnyttelse til TU 40 %, og maks bebygd grunnflate til BYA 50 % på områdene betegnet BFK10. Tallene gjelder for hele BFK10 og er beregnet inkludert uteareal og byggeområde. For B3 (FA2 i planforslaget) ligger BYA på 30 %. Her er det regulert småhus og rekkehusbebyggelse med maks gesimshøyde 7 meter og maks mønehøyde 9m over planert terreng/gate. Planforslaget åpner opp for bebyggelse med 3 etasjer langsteieallèen med gesimshøyde 10.5m over inngangsnivå, mens det legges til rette for rekkehusbebyggelse med 2 etasjer i østlige del av B3 (BKS2). Utnyttelsesgraden innenfor byggeområdene er hhv. 60 % og 50 % BYA. Lekeplasser/Uteopphold: Der er krav til 25m2 uteoppholdsareal/leilighet for FA1 og til 40m2 uteoppholdsareal for FA2. Etter reguleringen kan arealet dekkes av balkonger, takterrasser, felles uteareal innenfor tomtegrense og ev nærliggende grøntområder. 10

12 For FA1 vil krav til uteoppholdsareal utgjør ca. 3250m2. Planforslaget tilbyr felles uteareal samlet 2,0daa på FA1, med 4 lekeplasser av størrelse 0,1-0,3 daa, totalt 0,6 daa. Dette tilsvarer 100m2 til hver blokk innenfor FA1. (Unntatt eksisterende BBB1). Hver leilighet har balkong tilsv. 12m2 (totalt1560m2) Samlet uteoppholdsareal innenfor planområdet FA1 er tilstrekkelig og utgjør til sammen 4160m2 inkl. balkonger. For FA2 er det krav til 40m2 uteoppholdsareal per leilighet. Dette vil utgjør 360m2, om det beregnes for 9 enheter (9x40m2). For 14 enheter vil kravet øke til 560m2 (14x40m2). Uten å regne inn areal på balkonger/terrasser kan krav til uteoppholdsareal allerede dekkes med å regne in de to lekeplassene (f_blk5, f_blk6, 200m2) og vestlige delen av felles uteareal f_gf4 (465m2). Uteoppholdsareal på FA1 utgjør 665m2. Det stilles krav til kvartalslekeplasser (minst 100m2) i hvert enkelt byggeområde. Parkering: Det skal avsettes 1,5 parkeringsplasser pr 1-2 roms leiligheter (1 plass i garasje). For 3 roms leiligheter kreves det 2 plasser (1 plass i garasje). For forretningsareal gjelder 1pplass per 30m2 forretningsareal. Behovet for parkering skal i utgangspunkt dekkes i samme bygge-område, men andre løsninger kan godkjennes etter følgende retningslinjer: minst 40 % av behovet i området skal dekkes innenfor samme bygge-område. Resten kan dekkes utenfor med gangavstand inntil 200m. Planforslaget dekker behov for 1,5 biler per leilighet innenfor FA1. Dette betyr en p-plass til hver leilighet uavhengig av størrelse i p-kjeller, og 0,5 plasser for hver leilighet dekket som markparkering. Markparkeringen ligger fordelt innenfor planområdet. Alternativ til denne fordeling av parkeringsplasser er etablering av større underjordiske parkeringsanlegg. En slik løsning vurderes som kostbart og ligger utenfor realistiske økonomiske rammer. En begrensende faktor er samtidig høy grunnvannstand i området. Muligheter for felles markparkering mellom bygninger på område FA1 er inkludert. Omfanget av disse arealer vil bare tillate begrenset antall p-plasser og vil ikke dekke parkeringskravet i Reguleringsplanen for Nannestad sentrum. Planforslaget viser markparkering i tillegg realisert ved etableringen av f_spp3, som en tverrforbindelse gjennom området. (Gjennomkjøringen er også vist i tidligere bebyggelsesplan.) Lommeparkering langs offentlige veger inngår også i planlagt parkeringsberegning Etableringen av 1 oppstillingsplass per blokkleilighet i p-kjeller og markparkering i umiddelbart nærhet, fører til en fordeling av 1,5 p-plasser per leilighet i området FA1. Område FA2 i sør vil med mindre tett utbygning realisere 2 p-plasser/enhet på egen tomt. Planforslaget synliggjør konflikten mellom kompakt sentrumsutbygging og samtidig høye krav til biloppstillingsplasser. Planforslaget tilrettelegger parkering opp mot krav som er formulert i «Reguleringsplanen i Nannestad sentrum», men tilpasset et realistisk antall oppstillingsplasser for sentrumsnær bebyggelse. 11

13 - Bebyggelsesplanen for Nannestad sentrum Moe/Smedstuen/Nygård/Bygdemuseet og Alleen (03-10) (ikrafttredelsesdato ). Bebyggelsesplanen er laget i henhold til reguleringsplanen for Nannestad sentrum og definerer bland annet åpen blokkbebyggelse som følger gateløp. Planen viser endret gatetrase av Teieallèen. Veien løper i en bue rundt butikken «Kaxrud» og tilhørende lagerbygg, som er regulert til bevaring i denne planen. Planen setter maks mønehøyde på BFK-A-E (som tilsvarer FA1) til 12m over gjennomsnittlig terreng. Det tillates 4. etasjer, og det skal etableres parkeringskjeller. Utnyttelsesgraden er satt til maks 30 % BYA inkludert fellesareal. Vurdering: Planforslaget bygger i vesentlig grad på eksisterende bebyggelsesplan. Maksimal gesimshøyde er regulert høyere for tilpassing til moduler og krav om økte etasjehøyder. Utgangspunktet for høydene er satt relatert til inngangsnivå. Utnyttelsesgraden er satt til BYA 75 % i hver definert byggefelt (unntatt BBB1). Bebyggelsesplanen definerer rekkehus, kjedehus, eller gruppebebyggelse for omradet FA2. Maks gesimshøyden er til 7m og mønehøyde til 10m. Bygningene skal ha saltak. Tillat BYA er 35 % inkludert fellesareal. Planforslaget definerer nye byggefelt i området (FA2) med bebyggelse som orienterer seg langs gateløpet av Teiealléen i vest (3 etasjer) og en bebyggelse tilbaketrukket fra Smedstuven i øst. Det differensieres mellom bebyggelse med maks 3 etasjer og BYA 60 % langs Teiealléen, samt 2 etasjer og BYA 50 % i østre del. Bebyggelsen ved Teiealléen kan fungere som ledd mellom urban bebyggelsen i nord og lavere strukturerer i sør preget av åpen bebyggelse Andre gjeldende planer - Energi- og klimaplan for Nannestad kommune - Trafikksikkerhetsplan for Nannestad kommune - Kommunedelplan for idrett, friluftsliv og fysisk aktivitet i Nannestad kommune

14 Kartutsnitt fra kommuneplan Kartutsnitt fra «Reguleringsplan for Nannestad sentrum«13

15 Gjeldende «Bebyggelsesplan for Nannestad sentrum Moe/Smedstuen/Nygård/Bygdemuseet og Alleen«14

16 Illustrasjonsplan for Nannestad sentrum, Alleen 15

17 2.3.4 Regionale føringer - Regional utviklingsplan for Romerike Romerike møter framtida (2004) Fylkesdelplanene ble vedtatt 14. oktober 2004, og viser utviklingen på Romerike på lang sikt. Hensikten er å konkretisere for samordnet areal- og transportplanlegging, med mål om retningslinjer for utbyggingsmønster og arealbruk på Romerike. Det er lagt fram forslag hvor videre utbyggingen prioriteres, og departementene betrakter også arbeidet med langsiktig grenser mellom utbyggingsområder og større grøntområdene som en viktig oppfølgingsoppgave. Vurdering: Områdets beliggenhet i sentrum av Nannestad bidrar med videreutvikling av urbane strukturer i området rundt Gardermoen og Jessheim. Planområdet bidrar til en miljøvennlig utbyggingsstruktur og fortetting innenfor etablert infrastruktur og transport Tilstøtende planer og pågående planarbeider Planområdet grenser til tilstøtende planområder med pågående og utredet planarbeid. I vest: Pågående planarbeid med planen «Kommunehuset og ungdomsskolen» som også definerer offentlig grøntareal ved Teiealléen, samt krysset Teiealléen og Ekervegen. Vurdering: Det vil bli nødvendig å vurdere sonene hvor de to planområdene sammenfaller. Pågående reguleringsarbeid med planen «Områderegulering S14» nordvest fra planområdet: Det utarbeides planprogram for framtidig regulering av planområdet. Hensikten er å utvikle eiendommene mellom Teiealléen og Gråbeinvegen. Det finns samtidig behov for å utvikle omsorgsboliger i området. Planen skal konkretisere utbyggingen og bidra til helhetlig grep for Nannestad kommunesenter. Vurdering: Planen sees som en viktig del av sentrumsutbygging og vil har positive konsekvenser for området Moe/Smedstuen/Teiealléen, med konkretisering og ytterlige utbygging av servicefunksjoner. «Engelsrudhagen områderegulering» ligger i sørøst for planområdet og legger til rette for utviklingen av boliger. Det er utarbeidet grøntstrukturplan for området, som redegjør for framtidige behov mht rekreasjonsområder. Vurdering: Utredningen er viktig for planarbeidet. Det ligger i umiddelbar nærhet til planområdet og kan bidra med uteområder av høy kvalitet. «Konsept 2030 Nannestad» Kommuneplanens strategier knyttet til Nannestad sentrum er fulgt opp i form av en plansmie. Nannestad kommune skal med bistand av planrådgivere utforme konseptet 2030 Nannestad. Hensikten med arbeidet er å styrke utviklingen av Nannestad sentrum som kommunesenter, Vurdering: Utredningen bidrar til sentrumsutviklingen som planområdet er en del av. 16

18 Grøntstrukturplan Engelsrudhagen (Illustrasjon: Øvre Romerike Prosjektering) Grøntområder i Nannestad. Planområdet og Engelsrudhagen 17

19 2.4 Eiendomsforhold Eiendomskart/grunneiere Planforslaget omfatter deler av flere eiendommer med gårds- og bruksnummer: 27/7, 27/11, 27/28, 27/461, 27/501, 167/2. Den berører flere grunneiere: Jens og Ole Christian Kaxrud, Fundament Bygg og Eiendom A/S, Nannestad Eiendom Utvikling A/S og Nannestad Kommune. Det kan kreves innsyn i hjemmelshaver og matrikkelinformasjon jfr. Kapittel 6 i Matrikkelloven. Krav om innsyn rettes kommunen. Kart over berørte eiendommer 18

20 3. Planforslaget 3.1 Plankart Plankart Nivå2 (Reguleringsformål over bakken) 19

21 Plankart Nivå1 (Parkeringsanlegg under bakken) 20

22 3.2 Beskrivelse av planforslaget Hovedgrep Forslagsstiller har til hensikt å utvikle området som ett attraktivt boligområde med urbant preg. Området ligger sentralt plassert i Nannestad sentrum, rett ved Nannestad Torg. Detaljplanen er i tråd med tidligere intensjoner formulert i eksisterende bebyggelsesplan, blant annet med blokkbebyggelse i området FA1. Ved utvikling av planen, er det lagt vekt på å skape et miljø som legger til rette for et attraktivt boligområde mellom Teiealléen og Smedstuvegen, med Teiealléen som Nannestads hovedgate med allè-beplantning, tilliggende næringsareal og sentrale servicetilbud. Bygningenes utforming (FA1) og organisering skal definere en romlig helhet som definerer en urban kvartalsstruktur, men uten en lukket karré som eller finnes i andre sentrale bystrøk. Syv boligblokker med inntil fire etasjer er plassert parallelt med gateløpet og definerer gaterommet langs Teiealléen og Smedstuvegen. Samtidig skaper bebyggelsen rom for sentrale grøntarealer med orientering av leiligheter mot vest. Foreslåtte bygninger er generelt høyere enn bestående bebyggelse, men overensstemmer i hovedtrekk med eksisterende bebyggelsesplan og omliggende planer for sentrum. Nybygg på BBB1 innenfor planområdet introduserer regulert byggehøyde 4 etasjer. Del av bebyggelse på sørenden av FA1 trappes ned med en etasje (3 etasjer) mot sør som overgang til lavere bygninger innenfor FA2. Deler av bebyggelsen mot nord-vest langs Teiealléen reguleres for etablering av forretningsareal. Her tillates det en økning av gesimshøyde (økt med 0,5m). Området FA2 utvikles med lavere utnyttelse og byggehøyde. Langs Teiealléen følger bebyggelsen gateløpet, mens bebyggelsen for øvrig åpner seg mot øst. Det er lagt vekt på å skape gode uterom. Orienteringen av blokkene langs gateløpet åpner opp for felles uteareal mellom blokkene som er tilgjengelig fra gaterommet, og kan oppleves som en videre tilknytning til grøntområdet ved Bygdemuseet. Det vil bidra til en attraktiv utsiktssituasjon fra leilighetene, samt innby til aktiv bruk. Det er tatt hensyn til etablering av gangveger gjennom grøntområdet. Parkering for FA1 legges i underjordisk anlegg. Det har til hensikt å dekke parkeringskravet for en bil per boenhet i eget parkeringsanlegg under hver blokk. Besøksparkering (0,5 biler/leilighet) dekkes gjennom markparkering på parkeringsplasser samt lommeparkering langs Teiealléen og Smedstuevegen. Parkeringsplasser ved Teiealléen kan også benyttes av kunder til næringsvirksomhet innenfor BKB1 og BKB2. Parkeringsbehov for boliger innenfor BKS1 og BKS2 dekkes på egen tomt. 3.3 Reguleringsformål Reguleringsplanen er vist for 2 nivåer. Dette er gjort for å synliggjøre formål for parkering under terreng og øvrige formål over terreng Område for bolig og bolig/forretning På plankart (Nivå 2) vises det 7 felt for utbygging på FA1, og 2 felt for utbygging på FA2. Innenfor FA1 er det planlagt frittstående blokker i 4 etasjers høyde som oppdelt toppetasje. Toppetasjene er planlagt med volum som brytes opp med takterrasser for å oppnå høydevariasjon og brudd i silhuetten. 21

23 Maksimal gesimshøyde for 3. etasje vil ligge 10.5 meter over inngangsnivå. Gesims på 4. etasje vil ligge maksimalt meter over inngangsnivå.( Gjelder BBB1-BBB5). For områdene BKB1 og BKB2 er gesimsen løftet 0.5m for ev ekstra høyde mht næringsareal på plan 1. Orienteringen av blokkene følger gateløpet, og definerer urbane strukturer med indre gårdsrom, tilgjengelighet fra gater og med gode lysforhold. Det er tilrettelagt fortau for gjennomgang på tvers gjennom boligområdet. Illustrasjoner viser rundt 130 leiligheter i planområdet FA1, i størrelser m2. Bygningskroppene utformes med svalganger og gode balkongene orientert mot vest. Fasadeutformingen skal bidra til visuell sammenheng, med enhetlig materialbruk og variasjoner i detaljert fargebruk. Det tilstrebes arkitektoniske uttrykksformer som både utfordrer og utvikles i harmoni med eksisterende omgivelser. Innenfor FA2 er det skissert rekkehus i to til tre etasjer, på plankart vist som felt BKS1 og BKS2. Boenhetene nås fra intern gate og har biloppstillingsplass på egen tomt. Innenfor BKS1 åpnes det opp for bebyggelse inntil 3 etasjer, 10.5m over inngangsnivå. Område BKS2 kan bebygges med boliger inntil 2 etasjer, 7.5 m over inngangsnivå. Bygg på BKS1 og BKS2 kan fungere som ledd mellom sentrumsbebyggelsen og den ellers åpne bebyggelsen ved denne delen av planområdet. Bebyggelsen på BKS1 følger gateløpet av Teiealléen, plassert tilbaketrukket med hage mot vest. Volum innenfor BKS2 orienteres mot sør. Det er lagt vekt på gode solforhold i hager og på terrasser. Det vil generelt være nødvendig å heve bygningene slik at kjellerplan kommer over grunnvannsnivå. Dette vil kreve tilpassing og heving av terreng i inngangsområde, med innarbeidelse av gode terrengoverganger i høyde mellom stilstøtende veger og friområder. Ev ramper og trapper kan plasseres mellom gateareal og byggegrenser. Det vil i den forbindelse være viktig at både landskapsestetikk og universell utforming blir ivaretatt Område for friområder og park Utearealer har forskjellig funksjon innenfor plangrensen; Indre gårdsrom på FA1, parkområder som former Teiealléen, og friområder på FA2 som knytter området til grøntstruktur i sør. Gårdsrommene f_gf1 og f_gf2 skal fungere som en grønn lunge gjennom bebyggelsen. De skal være et opparbeidet friareal med god kvalitet og variert beplantning. Det er ønskelig at terrenget i friområdet tilpasses bygningenes inngangsnivå. Med en slik bearbeiding og terrengmodellering kan det oppnås uteareal med gode kvaliteter med muligheter for etablering av lune soner. Området kan ha åpen tilgang for fotgjengere. Friområder sør i FA2 (f_gf4) fungerer som en overgangssone mellom bebyggelsen i sør og planområdet. Området er rasutsatt. Grøntområdet rundt parkeringsplassen (f_gf3) kan skjermes med beplantning. Områdene vest for Teiealléen er regulert under formålet park(o_gp1, o_gp2, o_gp3, og o_gp4) og definerer utformingen av Teiealléen som hovedgate. Her anlegges gangvei for fotgjengere gjennom beplantede arealer. Det legges til rette for grøntområder og allèbeplantning, slik som det tidligere er skissert i «Illustrasjonsplanen for Allèen, Nannestad». Eventuelle bevaringsverdige, eksisterende trær er markert på plankartet. 22

24 3.3.3 Område for gang/sykkelveg, fortau Planlagte gang- og sykkelveger supplerer og knyttes til eksisterende vegnett. Det etableres gang og sykkelveg i Teiealléen (o_ SGS1) langs vestsiden av blokkbebyggelsen. Den treffer eksisterende sykkelveg i nord, og fortsetter i sør til plangrensen. Det etableres system av gangog sykkelveg (o_ SGS3, o_ SGS4) vest i planområdet slik som skissert i nevnte «Illustrasjonsplanen for Alleen». Langs Smedstuvegen og tverrgate etableres det fortau (o_ SF1, o_ SF2) med en bredde 2,5m. Det er planlagt gangforbindelse mellom Smedstuvegen og Teiealléen gjennom boligbebyggelsen. Fortauet løper ved siden av parkeringsområdet(f_spp3) Område for parkeringsanlegg Parkeringsanlegg er vist på Nivå1, underjordisk parkeringsanlegg og Nivå2, markparkering. Det underjordiske anlegg (f_sph1, f_sph2, f_sph3) etableres under blokkene BBB1-BBB5 og BKB1/BKB2. Parkeringsanlegg for BBB2 knyttes til eksisterende anlegg under BBB1 med innkjørsel fra tverrgate mellom Smedstuvegen og Teiealléen. På liknende måte planlegges det underjordisk parkering for BKB1/BKB2 som sammenhengende anlegg med innkjørsel fra tverrgata. Parkeringen under BBB3, BBB4 og BBB5 planlegges som et sammenhengende anlegg med innkjøring fra Smedstuevegen. Illustrert prosjekt viser 139 parkeringsplasser i underjordisk anlegg, beregnet med 1 plass per leilighet. I tillegg er det for nivå 1 tatt hensyn til areal for bi-funksjoner knyttet til forretnings- /kontorformål med f. eks. lager, avfallsrom, renhold, tekniske rom osv. Markparkering dekker krav for 0,5 bil per leilighet. Besøksparkering for nordre del av FA1 er dekket gjennom parkeringsområde f_spp3 med innkjørsel fra Smedstuvegen samt offentlige plasser langs Smedstuvegen og Teiealléen. For sørlige del av FA1 er det tilrettelagt parkering med innkjørsel fra Smedstuvegen og på motsatt side av Smedstuvegen innenfor FA2. I tillegg er det planlagt offentlig kantparkering i Smedstuvegen Område for kjøreveg Planen viser ny veitrase (o_skv1) for Teiealléen slik den ble regulert i «Reguleringsplan for Teiealléen», og følger intensjonen om å markere veien som hovedgate og paradegate i Nannestad. Veiarealet i Smedstuvegen (o_skv2), følger gjeldende bebyggelsesplan. Traséen vil forbli uendret i forhold til eksisterende kjørebane. Privat og felles atkomstveg (f_skv7) etableres innenfor FA Område for annen veggrunn (grøntareal) Det reguleres grønt-rabatt langs Teiealléen (o_svg1) fra krysset Smedstuvegen frem mot plangrensen i nord. Areal mellom kjørebane og gang-/sykkelveg, skal beplantes med tre-rekke tilsvarende motsatt side av Teiealléen. Rabatten skal beplantes slik at siktlinjer ved avkjørsler fra parkeringsområde f_spp3 og andre kryss ikke hindres. Det etableres opplagringsfelt for snø (o_svg) ved indre siden av fortau/gang- og sykkelveg i hele området Område for lek Det er planlagt 4 nærlekeplasser (f_blk1, f_blk2,f_ BLK3,f_ BLK4) på område FA1. I sørlige delen av planområdet, FA2, er det det planlagt lekeareal sør og øst fra bebyggelsen. Størrelsen av lekeareal utgjør samlet for nordlige delen FA1 600m2 og for FA2 200m2. 23

25 3.3.8 Illustrasjoner Illustrasjonsplan 24

26 Skisse over underjordisk parkeringsanlegg 25

27 Modellbilde sett mot nordvest Modellbilde Smedstuvegen sett mot sørvest Modellbilde Teiealléen sett mot nord 26

28 Modellbilde sett mot sør Modellbilde sett mot nord 27

29 Snitt gjennom Teiealléen mot nord. Oppriss Smedstuvegen 28

30 Modellbilde sett mot sørøst Modellbilde sett mot nord Modellbilde Teiealléen sett mot nord 29

31 4. Konsekvenser av planforslaget 4.1 Generelt om konsekvenser av planforslaget Tiltak som framstilt i planverket vil ikke føre til konsekvenser som må utredes i forhold til overordnet planlegging. Det etableres boligbebyggelse / forretning med tilhørende uteområder og parkeringsanlegg. Disse tiltak vil føre til økt lokal trafikk som ligger innenfor forventede rammer for sentrumsutbygging. Nannestad kommune mener at konsekvensene av tiltaket er innenfor rammene gitt i overordnede planer. Tiltaket utløser derfor ikke krav til konsekvensutredning. 4.2 Natur og miljøforhold Landskap og grøntstruktur FA1: Planområdet er i all hovedsak flatt. Det er delvis ubebygd, og planområdet har lite vegetasjon. Planforslaget tilrettelegger etablering av grønne friområder som strekker seg gjennom planområdet. Langs Teiealléen er det etablert en struktur med gang- og sykkelveg og grøntarealer. Langs Teiealléen er det bjørketrær som skal bevares samt forsterkes ved planting av nye trær. Allèbeplantningen er illustrert i «Illustrasjonsplanen for Alleen». FA2: Nordlige delen av FA2 er nærmest flat, med lite vegetasjon. Sørøstlige område er del av et system med rasfarlige raviner sørvest for Nannestad sentrum. Området skråner bratt, og har tett vegetasjon. Området kan eventuelt knyttes til grøntstrukturen i «Engelsrudhagen» som tilbyr et system av turveger og rekreasjonsområder. Naturmangfold Vi er ikke kjent med at det er registrert særskilte kvaliteter i planområdet når det gjelder naturmangfold. Det er ikke registrert plantearter som faller i rødlistekategori. Det er heller ikke registrert planter eller dyr som er ført på svarteliste (Kilde: artdatabanken/artskart.) Miljøfaglige forhold Det tatt måling av radon i Nannestad kommune i Planområdet ligger etter denne kartlegging i grønn sone med 0-5 % boliger over 200 Bq/m3 (> 19 målinger) i grunnen. Det er hensiktsmessig med ytterligere dokumentasjon av grunnforhold ved nybygg. (Kilde: Kartlegging av Radon i Nannestad Kommune 2000/2001.) Det er ikke kjente forhold som skulle tilsi at det er fare for forurensing i grunn. Planområdene ligger på et åpent areal med gode solforhold. Bebyggelsen legges slik at utearealene åpner seg mot vest/sør. Planlagt bebyggelse vil ikke ha negative konsekvenser for solforhold i tilstøtende områder. Se soldiagram. 30

32 4.3 Sol/skyggediagram 21. mars/sept kl mars/sept kl mars/sept kl

33 21. juni kl juni kl juni kl

34 4.3 Virksomhetsbasert sårbarhet Sørvestlige delen av FA2 tilhører geologiske formasjon ved Rundbekken, som består av et system med flere ravinedaler. Området ligger under marin grense med leire-avsetninger (kvikkleire). Det er utarbeidet geoteknisk notat fra Løvlien Georåd as med vurdering av rasfare og eventuelle tiltak som er nødvendig for å etablere boligbebyggelse og brukbare uteareal i området. Rapporten konkluderer med at grunnen innenfor FA2 må stabiliseres. Dette kan ev. skje gjennom oppfylling av masser nedenfor ravinen. Rasfaren i området er vanskelig å definere uten grundigere undersøkelser og analyser. For å sikre at nødvendige, geologiske undersøkelser blir foretatt før utbygging innenfor område FA2 kan igangsettes, er området i sin helhet regulert med hensynssone for ras- og skredfare. 4.4 Barns interesser Det etableres gang- og sykkeltrasé i nord-sør retning langs Teiealléen i forlengelsen av eksisterende vegnett i Nannestad Sentrum. Det tilrettelegges dermed for trygge, bilfrie skoleveier for barn fra bydelene nord for planområdet. Nærlekeplasser for FA1 ligger i felles friområde mellom blokkene. Boliger ved FA2 har privat hage samt nærlekeplasser innenfor planområdet. I tillegg kan lekeog rekreasjonsområdene ved Engelsrudhagen tilby gode uteoppholdsarealer for mennesker i alle aldersgrupper. Grøntarealer ved Bygdemuseet kan i tillegg invitere til bruk. Planområdet grenser til idrettsanlegg «Nannestad stadion» og Nannestadhallen, som ligger på østsiden av Smedstuvegen. Disse kan også nevnes som tilbud for barn i forskjellige aldersklasser. 4.5 Universell utforming Planområdet er i all hovedsak flatt og har dermed god tilgjengelighet både fra eksisterende og planlagt veinett. Der terrenget må heves for å bringe p-kjeller over grunnvannsnivå, må atkomst til boliger sikres iht. regler om universell utforming. Alle bygninger utstyres med heis iht. krav innenfor TEK 10. Ved videre planlegging og utforming av uteområder må universell utforming ivaretas gjennom en detaljert situasjonsplan i forbindelse med rammesøknad med krav til opparbeidelse av uteområder. 4.6 Verneverdier Kulturminner/arkeologiske funn: Det er ikke registrert automatiske fredete kulturminner innenfor planområdet i registreringsrapport laget av Nannestad Kommune i (Kilde: Registreringsrapport med funn av automatisk fredete kulturminner/akershus Fylkeskommune, ) Idet det likevel er registrert kulturminner i nærheten av tiltaksområdet med mulighet for funn av fredete kulturminner, krever Fylkeskommunen arkeologisk registrering innenfor planområdet før tiltak iverksettes. (Vedlagt til planbeskrivelsen følger arkeologisk rapport.) Verneverdige bygg: Bygninger innenfor området registrert i SEFRAK kan før rivning dokumenteres og registreres iht. krav fra kulturvernmyndighet. Det er bygninger i planområdet som er SEFRAK- registrert oppført før 1900: (Butikken «Kaxrud» (på tomt 27/7) ble oppført som enebolig med tilhørende lagerbygg og er registrert som annen SEFRAK-bygning. (Kilde: Gjeldene bebyggelsesplan merker butikken og tilhørende lagerbygg under formålet «bevaringsområde» Det forutsetter at Teiealléens gateløp bøyer seg rundt disse bygningene. 33

35 Planforslaget tar utgangspunkt i gateløpet slik det ble planlagt i reguleringsplanen for Nannestad sentrum. Dette planverket ser for seg at det etableres et rett gateløp med felt for parkering, beplantning og gang/sykkelveger parallelt med vegen. Butikken til Kaxrud og lagerbygg la seg vanskelig integrere i dette gateløpet. Bygningene vil komme i konflikt med veisystemet og stikke ut i gang- og sykkelveg. Det stilles uansett spørsmål ved verneverdien av disse bygningene, samtidig som bevaring ikke er i samsvar med kommunens ønsker i forbindelse med planforslaget. 4.7 Miljøvennlig energiforsyning Planområdet ligger i konsesjonsområde for fjernvarme og skal tilknyttes kommunalt fjernvarmeanlegg. 4.8 Infrastruktur Sosial infrastruktur Planområdet ligger sentralt plassert i Nannestad med gode veiforbindelser og umiddelbar nærhet til skoler, barnehager, butikk- og andre servicetilbud. Det er et svært godt kollektivtilbud med Nannestad bussterminal 150 meter fra planområdet. Ved bussterminalen finnes kjøpesentret «Nannestad Torg» med dagligvarehandel og andre servicetilbud. Flyplassen Oslo Gardermoen ligger 10km fra planområdet. Skole og Barnehagedekning i Nannestad Kommune I planområdet vil det etableres sirka 145 leiligheter fram til et tidspunkt som ligger nærmere en En stor andel av leilighetene (sirka 70 %) vil egne seg for familier med barn, og kan generere behov for barnehage og skoleplasser. Kommuneplan for Nannestad konstaterer følgende status for antall skole/barnehageplasser og utfordringer innenfor planperioden: Barnehager: Det er for tiden 100 % dekning av barnehageplasser i offentlige og private barnehager i Nannestad. Det forventes et behov for 250 ny barnehageplasser i Nannestad kommune mot Nannestad kommune har registrert dette behovet, og peker på muligheten til å etablere større kommunale enheter for å opprettholde barnehagedekning i framtiden. Skoler: Leilighetene i planområdet kan føre til et økt behov for plasser i grunn- og ungdomskolen. Nannestad har hatt en sterk vekst i antall barneskoleelever og det forventes en økning av behovet fra til plasser i løpet av gjeldende kommuneplanperioden. Det forventes at kapasiteten vil være tilstrekkelig ved en optimal fordeling av elevene i enheten. Det forventes også at antall elever på ungdomsskolen økes fram til 540 elever fram til 2018, men ikke noe mer fram til slutten av kommuneplanperioden. En konkluderer med at det vil være tilstrekkelig tilbud av skole og barnehageplasser innenfor planperioden. Nannestad ungdomsskole, Nannestad videregående skole og Preståsen Barneskole ligger i gang-/sykkelavstand. Midtbygda Barnehage ligger 500m fra området. 34

36 Flyfoto med symboler som viser servicetilbud, bussholdeplasser, skoler, barnehager og idrettsanlegg. Teknisk infrastruktur Vann: Det er behov for ny vannledning fra rundkjøringen (200mm ledning). Dagens 110mm ledning langs Smedstuvegen har ikke tilstrekkelig kapasitet. Vannforsyning må avklares nærmere med kommunalteknikk videre i prosjekteringsprosessen. Det vises til gjeldende Kommunal VA-norm. ( Byggegrense fra VA ledninger er 4 m. Standard abonnementsvilkår for vann og avløp må hensyntas.) Alle hus skal ha vannmåler og VA-plan skal fremlegges kommunen senest som en del av IGsøknad. Kommunalteknikk skal godkjenne VA-plan før IG gis. Avløp: Det er tilstrekkelig kapasitet på avløpsnett til å kople seg på. Tilkoblingspunkter avklares med kommunalteknikk i videre prosessen. Overvann: Overvann skal håndteres iht. kommunale retningslinjer. Dersom overvann krever fordrøyning, skal utforming og kapasitet dokumenteres iht. pålegg gjennom kommunens VARseksjon. Snødeponi: Det er tatt hensyn opplagringsplass for snø på vegskuldrene. Renovasjon: Det er planlagt en nedgravd løsning på avfallshandtering. Det er tilrettelagt for tre nedgravde brønner/ fraksjoner: plast, papir og restavfall for hver blokk innenfor FA1. Disse ligger i nærheten av inngangene. ( Beregningsgrunnlag 140 l per boenhet). Ved FA2 er det tilrettelagt med 3 nedgravde brønner for 10 boenheter. 35

37 Framkommelighet er dimensjonert som liten lastebil i henhold til Statens vegvesen sin håndbok 017. Løfteavstand er maksimalt 5 m fra kjørbar veg. Renovasjonsplan for boligene skal godkjennes av kommunen i forbindelse med søknad for igangsettelse. Energiforsyning El-nett: For elkraft skal det bygges nettstasjon. Fjernvarme: Det skal føres frem fjernvarmerør for tilknytning til all bebyggelse. Trafikkforhold adkomst og parkering Planforslaget vil genere noe mer trafikk i tilknytning til etablering av nye boliger og forretningslokaler. Biltrafikk er begrenset til adkomst og parkering for brukere og besøkere av bygningsmassen. Adkomster til den underjordiske parkeringsanlegg i FA1 er lagt til Smedstuvegen og tverrgata mellom Teiealléen og Smedstuvegen. Adkomst til felles markparkering i midten av FA1 er planlagt som enveiskjørt privat veg med innkjøring fra Smedstuvegen og utkjøring i Teiealléen (SPP3). Det legges ikke til rette for at dette skal være offentlig gjennomkjøring. Planen vil generere noe trafikk i forbindelse med henting av avfall og levering av varer til eventuell forretningsvirksomhet innenfor BKB1 og BKB2. Gang- og sykkelveger Nye traséer for gang- og sykkeltrafikk innenfor planområdet kompletterer og knytter seg til eksisterende gang- og sykkelnett på begge sider av Teiealléen. Det er planlagt fortau ved Smedstuvegen og i nordre delen av FA1. Offentlig transport Planområdet ligger med god tilgang til offentlige bussruter i Teiealléen med 150 meter til Nannestad bussterminal. 4.9 ROS-analyse ROS-analyse er utarbeidet i henhold til sjekkliste Støy Det er utarbeidet en støy-analyse i forbindelse med planforslaget v/ingeniør Gert Berg Knudsen. Kravene formulert i NS8175: 2012 Lydforhold i bygninger og retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442/2012) kan bli oppfylt forutsatt at balkongene i byggene nærmest Teiealléen skjermes. Dette er vurdert ut fra tidligere trafikkprognoser med ca trafikk tilsvarende ÅDT 4023 i Prognosen oppfattes for høy med bakgrunn i at Nannestadvegen nå tar det meste av trafikken. Nyere trafikktellinger i Teiealléen og Smedstuvegen finnes derimot ikke som kan bekrefte dette. Inntil nye trafikktellinger foreligger, vedlegges minimumsberegninger ved maks støynivå om natt som grunnlag for støyvurderinger Anleggsfase Omfatter anleggstrafikk, støy, støv, tilsmussing av veger og mellomlagring i byggefasen osv. Regulering gjennom Miljødepartementets regler for støy fra bygge- og anleggsvirksomhet, T1442, samt forskrift om miljørettet helsevern. Anleggsperioden vil til en hvis grad føre til stenging eller innsnevring av veger. Dette gjelder mest byggefasen som er tilknyttet utbygging av Teiealléen med ny trase/gang og sykkelveg. I noen tilfelle kan det regnes med en forkortet anleggsperiode, for eksempel ved etablering av modulbygg. 36

38 4.12 Rekkefølgebestemmelser Rekkefølgen og omfang av utbyggingen for området og hvert byggetrinn reguleres gjennom rekkefølgebestemmelser Utbyggingsavtaler Utbyggingen av området styres ved utbyggingsavtale mellom Nannestad kommune og utbyggerne. Det ble laget utbyggingsavtale mellom Nannestad Kommune og Nannestad Eiendom Utvikling A/S som gjelder eiendommen gnr 27 bnr 461, med senere fradelinger. Avtalen regulerer forhold med utviklingen av området og viser til reguleringsbestemmelser og rekkefølgebestemmelsene i detaljreguleringen. Kart over støysonene i planområdet, i 4m høyde (Statens Vegvesen) 37

39 5. Planprosessen 5.1 Om planprosessen Varsel om oppstart av planarbeidet ble sendt til berørte offentlige myndigheter per post , grunneiere og naboer per post , annonsert på kommunens hjemmesider , samt annonsert i Romerikes blad Frist for å komme med spørsmål eller synspunkter som kunne ha betydning for saken ble satt til Det har vært flere møter og korrespondanse med planavdeling i Nannestad kommune samt grunneiere og berørte instanser. 5.2 Innkomne innspill I forbindelse med varsel om oppstart av detaljregulering foreligger det følgende merknader (noe forkortet, se vedlegg for fullstendige merknader): Statens vegvesen Vektlegge trafikksikre og gode løsninger for gående. - Sikre gode atkomstforhold til kollektive transportmidler, skole, barnehage osv. - Legge opp til en restriktiv parkeringspolitikk - Minner om at Teiealléen omklassifiseres til kommunal veg Kommentar: Planen er utarbeidet med en omfattende infrastruktur som sikrer gående og syklende i samarbeid med kommunal planmyndighet. Gang- og sykkelveger er knyttet opp til løsninger for tilstøtende planer med atkomst til skoler, museum, kommunehus mm utenfor planområdet. For boligbebyggelse er det planlagt 1.5 p-plass pr leilighet inkludert offentlige plasser langs gater som del av dekningskravet. Forretning dekkes med 1 p-plass pr 40 m2. Akershus fylkeskommune Området tilsier muligheter for funn av fredete kulturminner, og det kreves arkeologisk registrering iht. kulturminneloven. - Det anbefales at spesialområder for bevaring videreføres fra forrige reguleringsplan. Kommentar: Området er underlagt arkeologisk registrering som følger planbeskrivelsen. Eksisterende bebyggelse som tidligere var regulert for bevaring er i ny plan ikke gitt bevaring. Bebyggelsen lar seg vanskelig innarbeide i en urbanisering av sentrumsområdet, og det stilles spørsmål ved om eiendommens verneverdi er av vesentlig betydning. Reguleringsplanen setter som betingelse at bygningene ev registreres iht. krav fra vernemyndighet før rivning. Fylkesmannen i Oslo og Akershus Ingen konkrete merknader. NVE Region Øst Planområdet består av tykke havavsetninger. Det kreves geotekniske undersøkelser i antatte kvikkleiresoner før det kan planlegges byggetiltak. Kommentar: Det foreligger geoteknisk notat som bilag til planbeskrivelse. Det er i området registrert forekomster av kvikk-leire. Reguleringsplanen avmerker hensynssone som omfatter del av planområdet som krever geoteknisk dokumentasjon med ev sikringstiltak før utbygging kan foretas. 38

40 Øvre Romerike Brann og Redning Planskisse er forelagt brannmyndighet gjennom planavdelingen. Det er aksept for gjennomgående leiligheter med atkomst fra tilstøtende kjøreveger. Slokkevann må legges opp iht. TEK 10, dvs 25 50m fra hovedinnganger. P-kjellere skal ha atkomst for slokking. Kommentar: Reguleringsplanen gir tilfredsstillende brannatkomst til planlagte byggeområder, forutsatt gjennomgående leiligheter. Slokkevann og atkomst til p-kjeller for brannmannskap skal dokumenteres gjennom rammesøknad. 39

41 6. Arealoppstilling Planens totale areal er 25,26 daa 6.1 Arealbruk Nivå Nr. 1 - Bebyggelse og anlegg Boligbebyggelse konsentrert småhusbebyggelse (1112) BKS1 BKS2 1,2 daa 1,0 daa Boligbebyggelse blokkbebyggelse (1113) BBB1 BBB2 BBB3 BBB4 BBB5 1,7 daa 0,9 daa 0,9 daa 0,8 daa 0,7 daa Renovasjonsanlegg (1550) f_bre1 0,02 daa f_bre2 0,02 daa f_bre3 0,01 daa f_bre4 0,03 daa f_bre5 0,03 daa f_bre6 0,01 daa f_bre7 0,02 daa f_bre8 0,015 daa Lekeplass (1610) f_blk1 f_blk2 f_blk3 f_blk4 0,1 daa 0,3 daa 0,1 daa 0,8 daa Kombinert bolig/forretning (1801) BKB1 BKB2 0,9 daa 1,1 daa Nr. 2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Kjøreveg (2011) o_skv1 o_skv2 o_skv3 o_skv4 o_skv5 o_skv6 1,4 daa 1,3 daa 0,05 daa 0,03 daa 0,04 daa 0,5daa 40

42 Fortau (2012) o_sf1 o_sf2 f_sf3 0,9 daa 0,16 daa 0,1 daa Gang-/sykkelveg (2015) o_sgs1 o_sgs2 o_sgs3 o_sgs4 0,7 daa 0,2 daa 0,7 daa 0,1 daa Annen veggrunn-grøntareal (2019) o_svg1 o_svg2 o_svg3 o_svg4 o_svg5 o_svg6 o_svg7 f_svg8 f_svg9 0,5 daa 0,2 daa 0,07 daa 0,37 daa 0,6 daa 0,1 daa 0,09 daa 0,19 daa 0,05 daa Parkeringsplasser (2082) o_spp1 o_spp2 f_spp3 f_spp4 f_spp5 0,24 daa 0,24 daa 0,6 daa 0,2 daa 0,3 daa Nr. 3 Grønnstruktur Friområde (3040) f_gf1 f_gf2 f_gf3 f_gf4 1,2 daa 1,0 daa 0,3 daa 0,7 daa Park (3050) o_gp1 o_gp2 o_gp3 o_gp4 0,4 daa 0,5 daa 0,5 daa 0,07 daa 41

43 12-6 Hensynssoner H140 H310 Frisikt Ras- og skredfare 6.2 Arealbruk Nivå 1 Areal under grunnen 6,1 daa Nr. 2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur f_sph1 f_sph2 f_sph3 2,0 daa 2,3 daa 1,8 daa 42