Forslag til detaljregulering for Moe/ Smedstuen/ Nygård og Alleen

Transkript

1 Nannestad kommune Forvaltning Arkivsak: 2013/ Arkiv: L12 Saksbehandler: Anne Kathe Andresen Saksframlegg Utv.saksnr Utvalg Møtedato Plan- og utviklingsutvalget Forslag til detaljregulering for Moe/ Smedstuen/ Nygård og Alleen Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens og vedtar Plan- og utviklingsutvalget at forslag til detaljregulering for Moe/ Smedstuen/ Nygård og Alleen, plan og bestemmelser datert , sendes ut på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Paul Glomsaker rådmann Rune Storstein kommunalsjef teknisk Vedlegg 1 Reguleringsbestemmelser 2 Reguleringsplankart 3 Planbeskrivelse 4 ROS-analyse 5 Geoteknisk vurdering 6 Støyvurdering 7 Støyvurdering - tillegg 8 Uttalelse fra Statens vegvesen - varsel om oppstart av detaljregulering for område Moe/ Smedstuen/ Nygård/ Bygdemuseet og Alleen i Nannestad sentrum 9 Uttalelse fra Akershus fylkeskommune ved oppstart av detaljregulering - Moe/ Smedstuen/ Nygård/ Bygdemuseet og alleen 10 Uttalelse fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus til varsel om igangsatt detaljregulering - Moe/ Smedstuen/ Nygård/ Bygdemuseet og alleen i Nannestad sentrum 11 NVEs innspill ved planoppstart - Detatljregulerering for Moe/ Smedstuen/Nygård/Bygdemuseet og Alleen i Nannestad sentrum 12 Smedstuen - Nannestad sentrum - spørsmål vedrørende tilgang for brannbil Andre dokumenter, som ikke er vedlagt Bebyggelsesplan for Bebyggelsesplan for Moe/ Smedstuen/ Nygård, Bygdemuséet og Alléen: Reguleringsplan for «Nannestad sentrum»:

2 Bakgrunn Reguleringsplanen er utarbeidet av StudioNSW Hamar på vegne av forslagsstiller Nannestad Eiendom AS, i samarbeid med familien Kaxrud. Saksutredning Forhold til gjeldende planer Området er avsatt til nåværende og fremtidig sentrumsformål og gitt betegnelsen S4 i Kommuneplan for Nannestad I gjeldende reguleringsplan for «Nannestad sentrum», vedtatt (og ), er området gitt betegnelsen BFK1 og regulert til «Bolig/ Forretning/ Kontor», med krav om detaljregulering. Forslaget som fremmes i denne saken vil, ved vedtak, erstatte «Bebyggelsesplan for Moe/ Smedstuen/ Nygård, Bygdemuséet og Alléen». Bygdemuséet er ikke en del av denne detaljreguleringen, da det har kommet til enighet om at Bygdemuséet med tilhørende grøntarealer skal tilhøre «Detaljreguleringsplan for Nannestad ungdomsskole og kommunehus». Fakta i saken Planområdet består av gnr./ bnr. 27/7, 27/11, 27/28, 27/501, 27/461 og 167/2. Planområdet består av to delområder. I reguleringsplan for «Nannestad sentrum» benevnes området mellom Teiealleen og Smedstuvegen som BFK1 og området sør for krysset Teiealleen/ Smedstuvegen som B3. I planbeskrivelsen har områdene fått benevnelsene FA1 og FA2.

3 Oversikt over planområdet med planens avgrensning, utsnitt tatt fra planbeskrivelsen. I sør og øst grenser planområdet mot boligområder med åpen bebyggelse, delvis eneboliger og frittstående blokker med opp til 2 etasjer. Øst for FA1 ligger Nannestad Stadion og Nannestadhallen. I vest innlemmer planområdet Teiealleen med tilhørende infra- og grøntstruktur. Vest for avgrensningen ligger Bygdemuseet, Nannestad ungdomsskole, og bebyggelse med service i nordvest. Nannestad kommunehus ligger syd-vest for området. Planområdet er delvis bebygd med frittliggende bygg. Ved Teiealleen ligger «Nærbutikken» eid av Kaxrud og i nordøstlige hjørnet av planområdet ligger en ny boligblokk, bygget i henhold til gjeldende bebyggelsesplan. Planen grenser, som nevnt over, til «Detaljreguleringsplan for Nannestad ungdomsskole og kommunehus».

4 Utsnitt som viser planavgrensningen for «Detaljreguleringsplan for Nannestad ungdomsskole og kommunehus». Topografi: Terrenget i sentrale område FA1 er nærmest flatt. Sørøstlige delen av FA2 skråner nedover som en del av ravinesystemet sørøst for Nannestad sentrum. Trafikk og adkomstforhold: Innkjøring til planområdet er planlagt fra Slettavegen (vegen mellom Kiwi og planområdet) og Smedstuvegen. Adkomst til felles markparkering i midten av FA1 er planlagt som enveiskjørt privat veg med innkjøring fra Smedstuvegen og utkjøring i Teiealleen (SPP3). Planområdet ligger mellom m fra bussholdeplassen ved Nannestad torg, hvor det er hyppige avganger mot Oslo, Gardermoen og Jessheim. Hensikten med planen: Formålet med detaljreguleringen er å definere ytterligere føringer for boligbebyggelse og kombinert formål bolig/næring med tilhørende parkering- og grønnstruktur i reguleringsområdet. Reguleringen tar utgangspunkt i eksisterende bebyggelsesplanen Moe/ Smedstuen/ Nygård/ Bygdemuseet og Alleen (03-10) i henhold til reguleringsplan for Nannestad Sentrum (G-26). Illustrasjonsplan og illustrasjoner i 3D: Illustrasjonene i planbeskrivelsen viser en mulig utbygging i henhold til planforslagets rammer. Illustrasjonene viser ca. 130 leiligheter i planområdet FA1, i størrelser mellom m² og ca. 10 rekkehusleiligheter for FA2. På plankart vises det 7 felt for utbygging på FA1 og 2 felt for utbygging på FA2. Innenfor FA1 er det planlagt frittstående blokker i 4 etasjers høyde inkludert oppdelt toppetasje. Toppetasjene er planlagt med volum som brytes opp med takterrasser for å oppnå høydevariasjon og brudd i silhuetten.

5 Orienteringen av blokkene følger gateløpet, og definerer byrom med urbant preg og indre gårdsrom, tilgjengelig fra veien og med gode lysforhold. Det er tilrettelagt fortau for gjennomgang på tvers gjennom boligområdet. Bygningskroppene utformes med svalganger og store balkongene orientert mot vest. Fasadeutformingen skal bidra til visuell sammenheng, med enhetlig materialbruk og variasjoner i fargebruk på detaljer. Det tilstrebes et urbant uttrykk i harmoni med eksisterende omgivelser. Innenfor FA2 er det skissert rekkehus i to til tre etasjer, på plankart vist som felt BKS1 og BKS2. Boenhetene nås fra intern gate og har biloppstillingsplass på egen tomt. Innenfor BKS1 åpnes det opp for bebyggelse inntil 3 etasjer, 10.5m over inngangsnivå. Område BKS2 kan bebygges med boliger inntil 2 etasjer, 7.5 m over inngangsnivå. Bygg på BKS1 og BKS2 kan fungere som ledd mellom sentrumsbebyggelsen og den ellers åpne bebyggelsen ved denne delen av planområdet. Bebyggelsen på BKS1 følger gateløpet av Teiealleen, plassert tilbaketrukket med hage mot vest. Volum innenfor BKS2 orienteres mot sør. Det er lagt vekt på gode solforhold i hager og på terrasser. Konsekvenser av planforslaget: Konsekvenser i forhold til overordnede planer og mål: Detaljregulering for Moe/ Smedstuen/ Nygård og Alleen, med formål bolig og forretning, er i tråd med kommuneplanens arealdel og reguleringsplan for «Nannestad sentrum». Utbygging av området bygger opp under RPR (Rikspolitiske retningslinjer) for areal og transport og utbyggingsstrategien for Nannestad kommune. Planområdet er lokalisert i nær tilknytning til eksisterende og planlagt sentrum-, tjenesteyting- (skole og kommunehus), og friområder. Planforslaget anses ikke å ha noen negativ konsekvens for nærområdet. Konsekvenser i forhold til eiendomsforhold: Planforslaget innbefatter 6 eiendommer. En del av gnr.167, bnr. 2 er Teiealleen, eies i dag av Akershus fylkeskommune og Statens vegvesen region øst. Gnr./ bnr. 27/7 og 27/11 tilhører familien Kaxrud. Gnr./ bnr. 27/28 tilhører «Fundament bygg og eiendom» Gnr./ bnr. 27/501 tilhører «Nannestad eiendom utvikling AS» Gnr./ bnr. 27/461 er eiendommen til det nye leilighetsbygget som innehar 32 seksjoner Planprosessen: Varsel om oppstart av planarbeidet ble sendt til berørte offentlige myndigheter per post , grunneiere og naboer per brev , annonsert på kommunens hjemmesider samt annonsert i Romerikes blad Frist for å komme med spørsmål eller synspunkter som kunne ha betydning for saken ble satt til Vurdering I forbindelse med varsel om oppstart av detaljregulering foreligger det 5 uttalelser fra offentlige instanser. NVE bemerker at planområdet består av tykke havavsetninger. Før det kan planlegges byggetiltak eller terrenginngrep i områder med marine avsetninger, må det dokumenteres at grunnen er stabil eller lar seg stabilisere. Administrasjonens kommentar: Det foreligger geoteknisk vurdering som vedlegg i saken. Konklusjonene i vurderingen er innarbeidet i reguleringsplankartet og bestemmelsene.

6 Akershus Fylkeskommune setter krav om arkeologiske registreringer for deler av planområdet. Administrasjonens kommentar: Den arkeologiske rapporten foreligger per i dag ikke. Undersøkelser er bestilt og er planlagt utført Dersom rapporten gir store konsekvenser i forhold til planmaterialet som foreligger, må registreringene innarbeides i plandokumentene og saken utsettes til neste PU. Fylkesmannen i Oslo og Akershus har ingen konkrete merknader. Statens vegvesen påpeker at det skal legges til rette for/ sikres: o gode adkomstforhold for myke trafikanter mot kollektive transportmidler, skole, barnehager og sentrumsfunksjoner o en restriktiv parkeringspolitikk o gjør oppmerksom på at det pågår arbeid med omklassifisering av Teiealleen fra fylkesveg til kommunal veg Plankonsulentens kommentar: Planen er utarbeidet med en omfattende infrastruktur som sikrer gående og syklende. Gang- og sykkelveger er knyttet opp til løsninger for tilstøtende planer med atkomst til skoler, museum, kommunehus mm utenfor planområdet. For boligbebyggelse er det planlagt 1.5 p-plass pr leilighet inkludert offentlige plasser langs gater som del av dekningskravet. Forretning dekkes med 1 p-plass pr 40 m2. Administrasjonen støtter plankonsulentens kommentar. Øvre Romerike Brann og Redning Planskisse er forelagt brannmyndighet. Det er aksept for gjennomgående leiligheter med atkomst fra tilstøtende kjøreveger. Slokkevann må legges opp iht. TEK 10, dvs m fra hovedinnganger. P-kjellere skal ha atkomst for slokking. Plankonsulentens kommentar: Reguleringsplanen gir tilfredsstillende brannatkomst til planlagte byggeområder, forutsatt gjennomgående leiligheter. Slokkevann og atkomst til p-kjeller for brannmannskap skal dokumenteres gjennom rammesøknad. For utfyllende kommentarer fra plankonsulent av de innkomne merknader, vises det også til planbeskrivelsens pkt Reguleringsplanforslaget er utarbeidet med utgangspunkt i overordnede planer. Det er noen endringer fra opprinnelig reguleringsplan for «Nannestad sentrum» og «Bebyggelsesplan for Moe/ Smedstuen/ Nygård, Bygdemuséet og Alléen». Disse endringene er kommentert og vurdert under. Tillatte byggehøyder og takform: For planforslagets FA1 I reguleringsplanen for «Nannestad sentrum» tillates bebyggelsen opp til 3 etasjer + tilbaketrukket 4.-etasje med maks gesimshøyde 10m og mønehøyde 13m over planert terreng/gate. Bestemmelsene i pkt sier også at «endelig fastsetting av høydene settes gjennom bebyggelsesplan». Bebyggelsesplanen for Moe/Smedstuen/Nygård/Bygdemuseet og Alleen sier at bygningene BFK-A-E skal etableres med maks 4 etasjer + parkeringskjeller. Maks mønehøyde settes til 12m over terrengets gjennomsnittsnivå. Planforslaget setter maksimal gesimshøyden til 10,5m og gesims øverste etasje 13,5m over inngangsnivå for områder regulert til boligformål. For områder med mulighet for næringsareal, er høyden regulert til hhv. 11.0m og 14.0 m.

7 Øverste etasje kreves ikke tilbaketrukket, «men skal ikke bygges sammenhengende, men brytes opp i volum som gir silhuett med høydevariasjoner», og kan i tillegg eventuelt krages ut. Planforslaget innehar følgende endringer fra gjeldende reguleringsplan og bebyggelsesplan: Gesimshøyder: Opprinnelige planer: 13m og 12m fra planert terreng/ gate Planforslag: 13,5m og 14m over inngangsnivå Takform: Opprinnelige planer: toppetasje tilbaketrukket eller følge fasadelivet rett opp Planforslag: toppetasje brytes opp i volum og eventuelt krages ut Vurdering: Maksimal gesimshøyde er regulert høyere for tilpassing til moduler og krav om økte etasjehøyder og mulighet for større høyde. BKB1 og BKB2 har noe større høyde for å imøtekomme større krav til høyde for næringsarealer. Grunnen til at gesimshøyde måles fra over inngangsnivå kontra planert terreng/ gate er at det generelt vil være nødvendig å heve bygningene slik at kjellerplan kommer over grunnvannsnivå. Dette vil kreve tilpassing og heving av terreng i inngangsområde. Konsekvensen vil være at byggene vil bli høyere fra gatenivå enn differansen mellom tillatt gesimshøyde fra tidligere planer og planforslaget. Administrasjonen mener den totale økte høyden ikke har negative konsekvenser. At toppetasjen skal «brytes opp i volum» gir et «lettere» uttrykk til byggene, med sol- og skyggevirkninger som gir byggene liv. For planforslagets FA2 I reguleringsplanen for «Nannestad sentrum» tillates bebyggelsen for B3 oppført i 2 normaletasjer + loftsetasje med maks gesimshøyde over planert terreng/ gate på 7m og maks mønehøyde 9m. Bebyggelsen skal ha skråtak. Bebyggelsesplanen for Moe/Smedstuen/Nygård/Bygdemuseet og Alleen sier at bygningene tillates oppført med en gesimshøyde på 7m og en mønehøyde på 10m. Maks antall etasjer er 2+loft. Bygningene skal ha saltak. Planforslaget for FA2 åpner opp for bebyggelse med 3 etasjer langs Teieallèen med gesimshøyde 10.5m over inngangsnivå, mens det legges til rette for rekkehusbebyggelse med 2 etasjer i østlige del av B3 (BKS2). Bebyggelsen skal ha flate tak. Høyder: Opprinnelige planer: tillatt gesimshøyde 7m og mønehøyde på henholdsvis 9 og 10m fra planert terreng/ gate Planforslag: 10,5m og 6,7m over inngangsnivå Takform: Opprinnelige planer: skråtak Planforslag: flate tak Vurdering: Planforslaget definerer nye byggefelt i området (FA2) med bebyggelse som orienterer seg langs gateløpet av Teiealléen i vest (3 etasjer) og en bebyggelse tilbaketrukket fra Smedstuven i øst. Bebyggelsen ved Teiealléen kan fungere som ledd mellom urban bebyggelsen i nord og lavere strukturerer i sør preget av åpen bebyggelse.

8 Planforslag med flate tak, gir en kontinuitet langs Teiealleen og svarer til hovedbygningsmassen på motsatt side av vegen. BYA (bebygd areal)og utnyttelse av planområdet: o BYA, bebygd areal, er «fotavtrykket» til byggene + parkering/ biloppstillingsplasser. Trafikkareal mellom biloppstillingsplassene inngår ikke i BYA. o TU, tomteutnyttelse, angir forhold mellom tillatt bruksareal og tomteareal. Denne betegnelsen brukes ikke lenger, men TU presenteres her da den brukes i reguleringsplan for «Nannestad sentrum» og den belyser utnyttelsen av området. For planforslagets FA1 I Reguleringsplanen for Nannestad sentrum legges minste tomteutnyttelse, TU, til 40 %, og maks bebygd grunnflate til BYA 40 % på områdene betegnet BFK1. Bebyggelse tillates oppført i maksimalt 3 etasjer + toppetasje. Bebyggelsesplanen for Nannestad sentrum Moe/Smedstuen/Nygård/Bygdemuseet og Alleen sier at utnyttelsesgraden er maks BYA= 30 %. Bygningene skal etableres med maks 4 etasjer + parkeringskjeller. Antall etasjer: Bebyggelsesplanen for Moe/Smedstuen/Nygård/Bygdemuseet og Alleen sier at bygningene BFK-A-E skal etableres med maks 4 etasjer + parkeringskjeller. For planforslaget ligger utnyttelsesgraden i snitt innenfor FA1 på ca. 50 % og TU blir rundt 112 %. Utnyttelse: Opprinnelige planer: det er tillatt å bygge inntil 4 etasjer, minste TU = 40 %, BYA maks henholdsvis 40 % og 30 % Planforslag: bygningene skal bygges i 4 etasjer, legger opp til en TU = 112 % og BYA=50 % For planforslagets FA2: I Reguleringsplanen for Nannestad sentrum skal maks BYA = 30 % på områdene betegnet B3. Bebyggelse tillates oppført i maksimalt 2 etasjer + toppetasje. Bebyggelsesplanen for Moe/Smedstuen/Nygård/Bygdemuseet og Alleen sier at utnyttelsesgraden er maks BYA= 25 %. Bygningene skal etableres med maks 2 etasjer + loft. For planforslaget ligger utnyttelsesgraden i snitt innenfor FA2 på ca. 25 %. Det skal bygges i minimum 2 etasjer. Utnyttelse: Opprinnelige planer: det er tillatt å bygge inntil 2 etasjer + loft, BYA henholdsvis 30 % og 25 %. Planforslag: bygningene skal bygges i 2 etasjer, BYA = 25 %.

9 Vurdering: Forslagsstiller har til hensikt å utvikle området som ett attraktivt boligområde med urbant preg. Ved utvikling av planen, er det lagt vekt på å skape et miljø som legger til rette for et attraktivt boligområde mellom Teiealléen og Smedstuvegen, med Teiealléen som Nannestads hovedgate med allé-beplantning, tilliggende næringsareal og sentrale servicetilbud. Det er samtidig lagt vekt på å skape gode uterom. Orienteringen av blokkene langs gateløpet åpner opp for felles uteareal mellom blokkene som er tilgjengelig fra gaterommet, og kan oppleves som en videre tilknytning til grøntområdet ved Bygdemuseet. Det vil bidra til en attraktiv utsiktssituasjon fra leilighetene, samt innby til aktiv bruk. Det er tatt hensyn til etablering av gangveger gjennom grøntområdet. Høyere utnyttelse av området, etablering av gang- og sykkelveger og hensyn til gode uteområder, lysforhold og miljøkvalitet er i tråd med statlige og regionale føringer. At bygninger skal bygges i 4 etasjer, sikrer en høy og «kompakt» arealutnyttelse i tettstedsområder rundt kollektivknutepunkt, i tråd med statlige og regionale føringer. Lekeplasser/Uteopphold: For planforslagets FA1 I Reguleringsplanen for Nannestad sentrum sies at det skal avsettes minimum 25 m² uteoppholdsareal for opphold og lek per leilighet. For planforslagets FA2 I Reguleringsplanen for Nannestad sentrum sies at det skal avsettes minimum 40 m² uteoppholdsareal for opphold og lek per leilighet. Felles for FA1 og 2 er at arealet kan dekkes av balkonger, takterrasser, felles uteareal innenfor tomtegrense og ev nærliggende grøntområder. I tillegg stilles det krav til kvartalslekeplasser (minst 100 m²) i hvert enkelt byggeområde. Plankonsulenten har vist følgende beregninger for uteoppholdsarealer for planforslaget: For FA1:Det er krav til 25 m² uteoppholdsareal per leilighet for opphold og lek. Dette gir ca m² uteoppholdsareal for FA1. I tillegg stilles det krav til kvartalslekeplasser (minst 100 m2) i hvert enkelt byggeområde. Planforslaget tilbyr felles uteareal samlet 2,0 da (FA1), med 4 lekeplasser av størrelse 0,1-0,3 da, totalt 0,6 da. Dette tilsvarer 100 m² til hver blokk innenfor FA1. (Unntatt eksisterende BBB1). Hver leilighet har balkong tilsv. 12 m² (totalt1 560 m²). Samlet uteoppholdsareal innenfor planområdet FA1 utgjør til sammen m² inkl. balkonger. Vurdering Krav i Reguleringsplanen for Nannestad sentrum er innfridd. Det er i tillegg flere muligheter for uteopphold i nærheten; Nannestad stadion, grøntarealene ved Bygdemuseet og ungdomsskolen. Parkering: Plankonsulenten har vist følgende beregninger og gitt følgende begrunnelse for parkering i planforslaget: Det skal avsettes 1,5 parkeringsplasser pr 1-2 roms leiligheter (1 plass i garasje).

10 For 3 roms leiligheter kreves det 2 plasser (1 plass i garasje). For forretningsareal gjelder 1 p- plass per 30 m² forretningsareal. Behovet for parkering skal i utgangspunkt dekkes i samme byggeområde, men andre løsninger kan godkjennes etter følgende retningslinjer: minst 40 % av behovet i området skal dekkes innenfor samme byggeområde. Resten kan dekkes utenfor med gangavstand inntil 200 m. Planforslaget dekker behov for 1,5 biler per leilighet innenfor FA1. Dette betyr en p-plass til hver leilighet uavhengig av størrelse i p-kjeller, og 0,5 plasser for hver leilighet dekket som markparkering. Markparkeringen ligger fordelt innenfor planområdet. Alternativ til denne fordeling av parkeringsplasser er etablering av større underjordiske parkeringsanlegg. En slik løsning vurderes som kostbart og ligger utenfor realistiske økonomiske rammer. En begrensende faktor er samtidig høy grunnvannstand i området. Muligheter for felles markparkering mellom bygninger på område FA1 er inkludert. Omfanget av disse arealer vil bare tillate begrenset antall p-plasser og vil ikke dekke parkeringskravet i Reguleringsplanen for Nannestad sentrum. Planforslaget viser markparkering i tillegg realisert ved etableringen av f_spp3, som en tverrforbindelse gjennom området. (Gjennomkjøringen er også vist i tidligere bebyggelsesplan.) Lommeparkering langs offentlige veger inngår også i planlagt parkeringsberegning Etableringen av 1 oppstillingsplass per blokkleilighet i p-kjeller og markparkering i umiddelbart nærhet, fører til en fordeling av 1,5 p-plasser per leilighet i området FA1. Område FA2 i sør vil med mindre tett utbygning realisere 2 p-plasser/enhet på egen tomt. Planforslaget synliggjør konflikten mellom kompakt sentrumsutbygging og samtidig høye krav til biloppstillingsplasser. Planforslaget tilrettelegger parkering opp mot krav som er formulert i «Reguleringsplanen i Nannestad sentrum», men tilpasset et realistisk antall oppstillingsplasser for sentrumsnær bebyggelse. Administrasjonens vurdering er at etablering av færre parkeringsplasser er i tråd med rikspolitiske retningslinjer. Næring: For planforslagets FA1 I Reguleringsplanen for Nannestad sentrum sies det at i byggeområdene BFK1-4 tillates at bygg etableres med boligbebyggelse også i 1. etasje, forutsatt at etasjen lett kan konverteres til næring. I planforslaget er det kun BKB1 og BKB2 som foreslås regulert med næring i 1.etasje. Under tiden ser det ut til at utviklingen av Nannestad sentrum med handel og næring vil konsentrere seg mer rundt Ekervegen og Nannestad Torg. Det er også tidligere gitt dispensasjon fra kravet om næring i 1.etasje i planforslagets BBB1. Vurdering: Administrasjonen mener derfor at dette er i tråd med utviklingen av Nannestad at BBB1-5 reguleres til rent boligformål. Økonomiske konsekvenser