Saksframlegg. Saksb: Gunhild Stugaard Arkiv: HEIGB 200/ / Dato:

Transkript

1 Lillehammer kommune Saksframlegg Saksb: Gunhild Stugaard Arkiv: HEIGB 200/ / Dato: DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLANENS AREALDEL / BYPLANEN GNR. 200/ OLSEN BERGS GATE 37 VEDLEGG 1. Situasjonsplan 2. Sjekkliste bokvalitet 3. Oversiktskart: Utsnitt kommuneplanens arealdel SAMMENDRAG Det er søkt om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for boligutbygging på eiendommen Olsen Bergs gate 37, tidligere ostehøvelfabrikken. Administrasjonen anbefaler at det gis dispensasjon fra kravet til felles planløsning/områderegulering for dette tiltaket. Det ansees ikke behov for å kreve reguleringsplan da tiltaket er i samsvar med overordna planer, og det vurderes ikke å være problemstillinger som må avklares i en reguleringsprosess. I tillegg anbefales at det gis dispensasjon fra Byplanens 9.3 når det gjelder byggehøyder. Nye byggehøyder vil samsvare med retningslinjer gitt i kommuneplanens arealdel for denne type bebyggelse. Dispensasjonen gis på visse vilkår. BAKGRUNN OG FAKTA Søknaden I brev av søker RAM arkitektur as på vegne av tiltakshaver Olsen Bergs gate 37 A/S om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for boligutbygging på eiendommen Olsen Bergs gate 37, gnr. 200 bnr 1258 og 1555, tidligere ostehøvelfabrikken sine lokaler. Det søkes om dispensasjon fra følgende punkter i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel: a) og 6.4 om krav om felles planlegging og planløsning for de eiendommer som inngår i hensynssone for transformasjons og fortetting. b) om at byggetiltak ikke kan finne sted før området inngår i reguleringsplan. c) om at av nye byggeprosjekter på mer enn 2000 m 2 i transformasjons- og fortettingsområdet skal ikke mer enn 60 % av bruksarealet anvendes til boligformål. Det søkes om at alt bruksarealet kan brukes til boligformål. d) om at bebygd areal, BYA, skal være minimum 70 % innenfor transformasjons- og fortettingsområdet. I tillegg søkes om dispensasjon fra kommunedelplanen for det sentrale byområdet, Byplanen, 9.3 gjeldende byggehøyder. Beliggenhet og planlagt bruk

2 Utbyggingsområdet ligger på Busmoen, tidligere lokalene for ostehøvelfabrikken. De gamle industrilokalene rives i sin helhet og tomta planlegges utbygd med et rent boligprosjekt. Totalt anslås ca. 30 boenheter fordelt på 2 blokker på hhv 3 og 4 etasjer med parkeringskjeller. Situasjonsplan for tiltaket er lagt fram i vedlegg. Plangrunnlag Arealet er i kommuneplanens arealdel vedtatt avsatt til transformasjonsområde med kombinert formål bolig/næring. I byplanen er arealet avsatt til bybebyggelse blanda formål. Kommuneplanen arealdel gjelder foran Byplanen der det er motstrid mellom arealbruksformål. I dette tilfellet er det samsvar mellom planene når det gjelder arealbruksformål. I kommuneplanens arealdel stilles det krav om regulering for byggetiltak innenfor områder avsatt til utbyggingsformål, herunder transformasjons- og fortettingsområder. Området er i kommuneplanens arealdel avsatt til kombinert formål bolig/næring med områdetype BN, transformasjons- og fortettingsområde. For områdetype BN gjelder Det er krav til at nye byggeprosjekter på mer enn 2000 m 2 skal ha minst 10 % og maks 60 % av bruksarealet avsatt til boligformål. I kommuneplanens arealdel er transformasjons- og fortettingsområdene vist med hensynssoner. Iht. kommuneplanens arealdel 6.4 er det krav om felles planlegging og planløsning for disse områdene. Intensjonen med transformasjons- og fortettingsområdene er å legge til rette for et betydelig antall nye boliger i kombinasjon med næring. Bestemmelsene i kommuneplanens arealdel skal ivareta at dette skjer gjennom helhetlig planlegging. I Byplanen ligger tomta innenfor områdetype D, sammensatte, ikke sluttede kvartaler. Gesimshøyde mot gate skal være maksimum 10,5 meter og mønehøyde maksimum 14,5 meter. Kommuneplanens arealdel angir ingen høydebegrensning, derfor blir Byplanen bestemmende. I kommuneplanens arealdel er det angitt retningslinjer for bebyggelse i områdetype B2 (blokkbebyggelse), pkt som tillater inntil 4 etasjer + loft eller tilbaketrukket toppetasje og maksimum gesimshøyde på 12,5 meter. Bygg 1 i omsøkte prosjekt har 4 etasjer + parkeringsplan, bygg 2 har 3 etasjer + parkeringsplan. Gjennomsnittlig gesimshøyde mot gate på bygg 1 er 12, 5 meter og for bygg 2 10,5 meter. Bygg 1 er en etasje lavere enn nabobebyggelsen mot sør, og har en tilbaketrukket toppetasje mot gate i nord. Bygg 2 er to etasjer lavere enn bygg 1. Slik trappes bebyggelsen naturlig fra Løkkeparken i sør mot den eksisterende bebyggelsen mot nord og vest. Saksbehandlingsrutiner i transformasjonsområdene Det er i gang et arbeid med en forstudie for Byutviklingsområdet Nord. Dette arbeidet omfatter ikke direkte dette området, men prinsippene som framkommer i denne studien vil ha overføringsverdi til de øvrige transformasjonsområdene i kommuneplanens arealdel. Forstudien skal gi grunnlag for områderegulering og saksbehandling av prosjekter i Byutviklingsområdet Nord. Det er en forutsetning at initiativer innenfor transformasjonsområdene skal kunne iverksettes under prosessen både med forstudien og eventuelle senere områdereguleringer. Planutvalget vedtok derfor i møte 13. juni 2013 saksbehandlingsrutiner for slike tilfeller. Det omsøkte tiltaket omfattes av følgende saksbehandlingsrutine som gjelder for tiltak i transformasjonsområdet Busmoen:

3 Det er en forutsetning at det ikke er behov for helhetsplanlegging og/eller områderegulering slik det er forutsatt i kommuneplanens arealdel. Dette skal begrunnes. Det er en forutsetning at det gis dispensasjon fra kravet til felles plan. Byggesøknader/rammesøknader behandles i tråd med hovedprinsippene. Lovgrunnlag for dispensasjon Lovgrunnlag for dispensasjon fra planer er plan- og bygningsloven kap. 19. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det skal legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer, skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke innvilge dispensasjon dersom en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Før det eventuelt innvilges dispensasjon, må saken sendes på høring slik at naboer, regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt får mulighet til å uttale seg. Innspill etter høring Spørsmål om dispensasjon ble i brev av sendt på høring til naboer og statlige og regionale fagmyndigheter. Det kom inn følgende merknader: Oppland fylkeskommune, Regionalenheten ( ): Regionalenheten har ingen merknader til at det gis dispensasjon med de vilkår som er foreslått. Tiltaket er i tråd med kommuneplanens retningslinjer for dispensasjonsbehandling. Det minnes likevel om faren for presedens. Oppland fylkeskommune, Kulturarvenheten ( ): Kulturarvenheten har ingen merknader til at det gis dispensasjon med de vilkår som er foreslått. Kulturarvenheten støtter kommunens vurdering vedrørende industribygningen og vil ikke motsette seg rivning. De ber imidlertid om at de i liknende saker blir involvert på et tidligere tidspunkt slik at eventuelle alternativer med transformasjon av eksisterende bygning kunne vært vurdert. De anbefaler at det opprettes kontakt til Opplandsarkivet for sikring av eventuelt arkivmateriale. De foreslår også at prosjektet gis en navnereferanse som knytter det til historien på eiendommen. Kommentar: Anbefalingene tas til etterretning, og vil bli meddelt søker/utbygger. Statens vegvesen ( ): Statens vegvesen har ingen innvendinger til at dispensasjons gis, og stiller seg bak kommunens vilkår for dispensasjon. De viser til at planområdet ikke ligger i direkte tilknytning til fylkesveg og det er derfor kommunen selv som er vegmyndighet i denne saken. De vil likevel påpeke viktigheten av gode oversiktlige atkomstforhold med tilstrekkelig sikt og at antall avkjøringer begrenses. Det er viktig at det legges til rette for fortau og at dette opparbeides slik det er stilt krav om fra kommunen. Fortauet bør ha en bredde på minimum 2,5 meter. Det bør avsettes plass til sykkelparkering inne på området. Hensyn til støy og luftkvalitet bør vurderes i videre planlegging.

4 Kommentar: Anbefalingene tas til etterretning, og vil bli tatt inn som tilleggsvilkår for dispensasjon og videreført i byggesaksbehandlingen. Løkkeparken borettslag ( ): Merknaden er innsendt fra styreleder i Løkkeparken borettslag som representerer styret i denne saken. Det vises til merknader gitt tidligere i saken, brev av til RAM Arkitektur AS. I denne vises blant annet til at det er betenkelig at det skal dispenseres fra krav om reguleringsplan og felles planløsning og planlegging. I merknad innsendt etter høring hevdes at det ikke er lagt inn krav om dispensasjon for byggehøyder. Det bemerkes (som i tidligere merknad) at kommuneplanens retningslinjer som gir rom for større byggehøyder enn Byplanen ikke er rettslig bindende. Det påpekes at det blir åpenbart en ulempe for de beboerne i Løkkeparken borettslag som har leilighet mot Olsen Bergs gate 37 dersom det bygges med 4 etasjer. Dette gjelder både i forhold til sol og utsikt. På denne bakgrunn anføres det krav om dispensasjon for å kunne bygge med en gesimshøyde på 12,5 meter. Videre anføres at det ikke er grunnlag for dispensasjon. Merknadene bes imøtekommet. Kommentar: Det bemerkes at det er krevd dispensasjon fra Byplanens 9.3 gjeldende byggehøyder. Fasadetegning viser at høyeste punkt på fasaden er 13,5 meter. Gjennomsnittlig gesimshøyde er 12,5 meter. Retningslinjer for blokkbebyggelse gitt i kommuneplanens arealdel anbefaler en veiledende gesimshøyde på maksimum 12,5 meter. Det må uansett gis dispensasjon fra Byplanens bestemmelser om gesimshøyde på 10,5 meter for å kunne tillate større høyder da kommuneplanens retningslinjer ikke har rettskraft. I bypregede områder som her må det påregnes en fortetting med bybebyggelse med høyder og tetthet som anslått i overordnet planverk. En utbygging på den aktuelle tomta er å betrakte som et siste trinn i et avsatt byfornyingsområde (transformasjonsområde Busmoen), med større prosjekter fra nyere tid Løkkeparken (boliger), tidligere Li-Glass (næring/bolig), Madshus Panorama (boliger) og et småhus/rekkehusområde øst for Olsen Bergs gate. Fasadetegningen viser at topp på Bygg 1 ligger ca. en etasje under tilbaketrukket toppetasje på Løkkeparken. På denne bakgrunn mener administrasjonen at en gjennomsnittlig byggehøyde på 12, 5 som vist i fasadetegningen bør kunne aksepteres. Prosjektet må dokumentere at gode boforhold kan ivaretas internt og overfor naboomgivelser. Søker har benyttet kommunens sjekkliste for bokvalitet. Denne er overordnet og skal følges opp i detaljprosjekteringen. Helene Haug og Eivind Sørensen ( og ): Merknadsinnsender har bolig på oversiden av eiendommen. De påpeker at utbyggingen vil få store konsekvenser med tap av utsyn og solgang i store deler av året og en betydelig økt biltrafikk. De ønsker særlig å påpeke det de mener er påfallende unnlatelse i høringsdokumentet fra kommunens side når det gjelder søknad om fritak fra høydebestemmelser. Planlagt bygg nærmest merknadsinnsender i nordvest vil få en høyde på 13,1 meter og dermed overstige byggehøyden for gesims på 10,5 meter i gjeldende kommunedelplan (Byplanen) og anbefalt byggehøyde på 12,5 meter i kommuneplanens retningslinjer. De mener det er urimelig å kunne akseptere dette. I tilleggsmerknaden vedlegges to alternative løsninger til å overholde høydereguleringene. Det bemerkes at planlagt nybygg visuelt sett vil framstå som en vegg både mot øst og nord. Kommentar:

5 Det vises til kommentar til merknad over. I tillegg bemerkes som følger: Med et flatt tak på Bygg 1 ligger maksimal gesimshøyde under den maksimalt tillatte mønehøyden på 14,5 meter i Byplanen. Det er mulig at den planlagte utformingen av Bygg 1 for denne naboen vil framstå som en mer massiv vegg enn om bygget hadde vært utformet med gesims- og mønehøyder innenfor Byplanens bestemmelser. Eksisterende bygg på tomta er ca. 8 meter høyt. Ny bygningsmasse vil nok for denne naboen framstå mer massiv enn dagens bygningsmasse selv om tomteutnyttelsen blir lavere. Søker er derfor anmodet om å vurdere mulighetene for å senke høyden noe. Søker har kontaktet utbygger om denne muligheten. Søker opplyser at byggehøyden er fastsatt på grunnlag av tilgjengelig kartunderlag og beregnet konstruksjonshøyder. Ved detaljprosjekteringen vil det kunne gjøres en grundigere vurdering av høydeplasseringen av Bygg 1, med tanke på en senkning av hele bygningen innenfor en ramme på 0,5 meter. Bygg 1 plasseres noe tilbaketrukket fra Olsen Bergs gate. Dette gir en plass med atkomst til gjesteparkering og nederste boligplan. Plassen skal strammes opp med en tre-rekke mot gate. Visuelt er tanken at dette også skal fungere som en komplettering av en kvartalsstruktur i forlengelsen av Løkkeparken. Plassen ansees å være positivt tiltak i forhold til nabobebyggelsen på andre siden av gata. Administrasjonen har bedt søker vurdere de innsendte alternative løsninger til prosjektet. Disse er drøftet med tiltakshaver. De har gjort følgende vurdering: Vedlagte skisser viser en avtrapping av bygningen. Alternativ 1 med en halv plans avtrapping vil bety en ekstra sett trapp/heis, evt lange ramper, for å ivareta tilgjengelighet og universell utforming. Alternativ 2 viser flere trappinger og i tillegg et plan 5. Denne bygningsformen er lite forenlig med svalgangsløsning som atkomstprinispp. To rømningsveger fra hvert plan blir komplisert. Det er i prosjektet lagt vekt på mest mulig rasjonelle løsninger for å kunne tilfredsstille gjeldende krav til brannsikring og tilgjengelighet innenfor akseptable økonomiske rammer. For utfyllende kommentarer til merknadene vises til vurderingen under. VURDERING Krav om felles plan og reguleringsplan Prosjektet er avgrenset til en eiendomsenhet. Grunnlaget for helhetlig planlegging av hele transformasjonsområdet Busmoen ansees ikke for nødvendig da øvrige deler av området allerede er disponert og har svært begrenset transformasjonspotensiale. Det foreslåtte prosjektet kan utvikles uavhengig av omkringliggende arealer. Forutsetningen er at tiltakshaver i detaljprosjekteringen imøtekommer de føringer som er gitt i dispensasjonsvilkårene. Krav til reguleringsplan gjelder alle byggetiltak som ikke inngår i godkjent plan. Det er krav til reguleringsplan for utbyggingsformålet kombinert bolig- og næringsbebyggelse slik det er avsatt i kommuneplanens arealdel. Planlagt bruk er i tråd med intensjonen i kommuneplanen, hvor det er lagt til rette for fortetting og transformasjon av arealer til boligbygging nær sentrum. De viktigste infrastrukturer er på plass. Det er tilstrekkelig kapasitet på vegnettet. Det er god kollektivdekning og gang-/sykkelavstand til sentrumsfunksjoner. Det er gode lysog utsiktsforhold på tomta. Grunnlaget for å kreve reguleringsplan vil særlig være forutsigbarhet overfor både utbygger og naboer/interessenter, og at en reguleringsplan vil kunne avklare problemstillinger som bør

6 være løst før byggesaksbehandlingen. Administrasjonen ser ikke at det finnes slike problemstillinger her. Det er en forutsetning at relevante vilkår til prosjektet kan settes innenfor en rammetillatelse. Krav til tomteutnyttelse Omsøkte tiltak er et rent boligprosjekt der de generelle kravene til gode bokvaliteter og hensynet til eksisterende bebyggelse og bomiljø, har vært bestemmende for foreslått tomteutnyttelse. Det meste av parkeringen er lagt i parkeringskjeller, som frigjør større deler av tomta til opphold, beplantning og andre miljøskapende tiltak. Slik prosjektet er vist er BYA beregnet til % totalt bebygd areal. Foreløpige føringer i forstudien til Byutvikling Nord, er at det bør være en høg arealutnytting i transformasjonsområdene, men at denne kan være noe lavere for rene boligprosjekter i forhold til der det er innslag av næring. Ut fra dette og erfaringer fra andre prosjekter kan det aksepteres en BYA på %. En slik tetthet vil sikre gode uteoppholdsarealer, god bokvalitet og ta hensyn til omkringliggende bomiljø. Krav til næringsandel Tomta ligger i et etablert boligområde. Den ligger i en del av hensynssonen som grenser opp mot etablert boligbebyggelse bestående av eneboliger og rekkehus. Beliggenhet, trafikk og infrastruktur gjør det naturlig å tenke dette som et rent boligprosjekt. Det er nært sentrum. Administrasjonen anbefaler at det kan aksepteres et rent boligprosjekt her. Krav til byggehøyder Byggehøyder er innenfor de anbefalinger som er gitt i retningslinjer for lavblokkbebyggelse i kommuneplanens arealdel. Administrasjonen mener at disse høydene bør være et riktig utgangspunkt for ny sentrumsnær blokkbebyggelse. Av hensyn til innspill i høringen, senkes byggehøyden slik at den maksimalt ikke vil overstige 12,5 meter noe sted på bygget. Det forutsettes at hensyn til bokvalitet, som solinnfall og utsikt, er tilstrekkelig ivaretatt i prosjektet. Krav til infrastruktur Utbyggingen medfører mertrafikk tilsvarende det antall boenheter som bygges ut. Etablert infrastruktur i området er dimensjonert for en slik merbelastning. En moderat trafikkøkning, som denne utbyggingen medfører, må påregnes i et så bymessig og trafikkert område som dette allerede er. I detaljprosjekteringen må det sikres gode oversiktlige atkomstforhold med tilstrekkelig sikt. I vilkår til dispensasjonen må det stilles krav til at fortau langs eiendommen mot Olsen Bergs gate må være etablert før byggetiltaket kan igangsettes, bl.a. som utgangspunkt for utbyggingsavtaler. Fortauet bør ha en bredde på minimum 2,5 meter. Parkeringsarealer skal være opparbeidet før det gis brukstillatelse for boenhetene. Det forutsettes at parkering løses på egen tomt i henhold til gjeldende krav. Utgangspunktet er en parkeringsplass pr. leilighet i parkeringskjeller og øvrige plasser på terreng. Krav til tilstrekkelig antall parkeringsplasser skal være i henhold til kommuneplanens bestemmelser og vil avklares i forbindelse med byggesaksbehandlingen. Nedkjøring til parkeringskjeller skjer på egen eiendom. Det bør avsettes plass til sykkelparkering inne på området. Renovasjonsanlegg er vist på situasjonsplan.

7 Krav til utbyggingsstruktur Prinsippet om en urban utbyggingsstruktur mot gate må imøtekommes i byggetillatelsen. Dette innebærer tiltak som bygger ut mot/reparerer/fyller inn en byggelinje langs hovedgatene Olsen Bergs gate og Hansbakken. Det kan tillates gaterom som tilfører den grå/grønne strukturen kvaliteter. Byggelinjer defineres nærmere i byggesøknaden og godkjennes av kommunen. Felles uteoppholdsareal skal være opparbeidet før det gis brukstillatelse for boenhetene. Hensyn til universell utforming tas inn i vilkårene. Krav til eventuelle støytiltak Utendørs støy er et plantema og skal i utgangspunktet være avklart før byggesak. I dette tilfelle foreligger ikke støyfaglig vurdering i forbindelse med behandling av reguleringsplan, og må derfor gjennomføres i byggesaken. Bebyggelse og uteoppholdsarealer må utformes slik at statlig retningslinje for støy i arealplanleggingen overholdes. Retningslinjenes prinsipper om at alle boenheter skal ha en stille side og tilgang til et støymessig tilfredsstillende uteoppholdsareal bør følges. Byggteknisk forskrift må være oppfylt. Tiltakshaver må vurdere behov og muligheter for tiltak. Tiltak som reduserer støy nær kilden gis høy prioritet, mens tiltak på bygning primært bare bør benyttes der andre muligheter ikke foreligger. Spørsmål om vern av den tidligere ostehøvelfabrikken Ostehøvelproduksjonen har en tradisjonsrik historie i Lillehammer. Ostehøvelen er en oppfinnelse som utvilsomt er internasjonalt kjent og som knyttes til Lillehammer. Den har også stor symbolverdi for byens næringshistorie innen håndverk og industri. Thor Bjørklund oppfant ostehøvelen i De første høvlene ble produsert i Trondheim, men fra 1927 kom produksjonen i gang i Lillehammer. Fabrikken hadde først tilhold i Fåberggata og seinere i «Compound-gården» i Storgata. Etter 2. verdenskrig ble det bygget egne fabrikklokaler i Olsen Bergs gate på Busmoen ostehøvelfabrikken. I 2009 gikk bedriften konkurs, og boet ble kjøpt av GIAX (Gudbrandsdal Industrier) som nå produserer ostehøvlene, men som har flyttet produksjonen ut av lokalene på Lillehammer. Kommunens syn er at bygningen ikke representerer en verdi som bør benyttes til å hedre Bjørklund og ostehøvelproduksjonen i Lillehammer. Det bør søkes ivaretatt på andre måter. KONKLUSJON Administrasjonens konklusjon er at det i denne saken kan aksepteres å imøtekomme søknaden om dispensasjoner fra kommuneplanens arealdel. I denne vurderingen legges det vekt på at tiltaket er i tråd med intensjonen om fortetting og transformasjon i kommuneplanens arealdel. Det er et uttalt ønske at arealutnyttingen på sentrale tomter bør være høy. Det er behov for sentrale tomter til ny boligbebyggelse. I dette transformasjonsområdet er det begrensa muligheter for å oppnå fordeler ved felles plan eller områderegulering. Transformasjonspotensialet er begrenset til denne tomta, infrastrukturen er dimensjonert for den merbelastningen dette tiltaket vil medføre. Det er likevel slik at noen hovedprinsipper for et overordna plangrep kan overføres fra forstudien

8 for byutvikling Nord. Hovedprinsippene gjelder bebyggelsesstruktur, grønnstruktur og byrom, infrastruktur og funksjon. Ved å oppfylle gitte vilkår, ansees prosjektet for å kunne tilpasses de hovedprinsippene som er relevante i denne hensynssonen. Ut fra denne vurderingen og med bakgrunn i planutvalgets vedtak av vil administrasjonen anbefale å gi dispensasjon fra kravet til felles planløsning/ områderegulering for dette tiltaket. Det ansees ikke behov for å kreve reguleringsplan da tiltaket er i samsvar med overordna planer, og det vurderes ikke å være problemstillinger som må avklares i en reguleringsprosess. Administrasjonen anbefaler at det gis dispensasjon fra bestemmelser i kommuneplanens arealdel på visse vilkår. Vilkårene framgår av forslag til vedtak. I tillegg anbefales at det gis dispensasjon fra Byplanens 9.3 når det gjelder byggehøyder. Kommuneplanens retningslinjer for lavblokkbebyggelse legges til grunn. Bebyggelsen utformes med tilnærmet flatt tak. Maksimal gesimshøyde skal ikke overstige 12,5 meter. Rådmannen legger saken fram med slikt forslag til V E D T A K : Punkt 1 Det gis dispensasjon fra følgende punkter i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel: a) og 6.4 om krav til felles planlegging og planløsning for de eiendommer som inngår i hensynssone for transformasjon og fortetting. Det kreves ikke felles plan/områderegulering for hele transformasjonsområdet. b) om at byggetiltak ikke kan finne sted før området inngår i reguleringsplan. Det kreves ikke reguleringsplan. c) om at av nye byggeprosjekter på mer enn 2000 m 2 i transformasjons- og fortettingsområdet skal ikke mer enn 60 % av bruksarealet anvendes til boligformål. Alt bruksareal kan brukes til boligformål. d) om at bebygd areal, BYA, skal være minimum 70 % innenfor transformasjons- og fortettingsområdet. BYA skal være mellom %. Dispensasjonen gis med følgende vilkår: a) Prinsippet om en urban utbyggingsstruktur mot gate skal imøtekommes i byggetillatelsen. Dette innebærer tiltak som bygger ut mot/reparerer/fyller inn en byggelinje langs hovedgatene Olsen Bergs gate og Hansbakken. Det tillates gaterom som tilfører den grå/grønne strukturen kvaliteter. Byggelinja må defineres nærmere i byggesøknaden og godkjennes av kommunen. b) Det skal etableres trafikksikker løsning for myke trafikanter i anleggsfasen. Det skal være etablert fortau langs eiendommen mot Olsen Bergs gate før det gis brukstillatelser. Fortauet bør ha en bredde på minimum 2,5 meter. c) Parkeringsarealer og felles uteoppholdsareal i henhold til kommuneplanens bestemmelser skal være opparbeidet før det gis brukstillatelse for boenhetene. Det avsettes plass til sykkelparkering inne på området. d) Felles uteoppholdsareal skal universelt utformes, være solrikt, tilgjengelig og funksjonelt for alle beboerne.

9 e) Bokvalitet må dokumenteres, jf. Retningslinjer i kommuneplanens arealdel, sjekkliste. Sjekklisten følges opp i detaljprosjekteringen. f) Håndtering av overvann/fordrøyning må inngå i byggesøknaden. Dette kan gjerne være i form av «grønne tak». g) Bebyggelse og uteoppholdsarealer må utformes slik at statlig retningslinje for støy i arealplanleggingen overholdes. Byggteknisk forskrift må være oppfylt. Ved søknad om rammetillatelse skal det redegjøres for evt. fasadetiltak eller annen støyskjerming som er nødvendig for å tilfredsstille krav i retningslinjer og forskrift. h) Bebyggelsen og uteoppholdsarealer skal utformes etter prinsippet om universell utforming og krav om tilgjengelighet i til en hver tid gjeldende veiledninger og forskrifter. Punkt 2 Det gis dispensasjon fra Byplanens 9.3 når det gjelder byggehøyder. Dispensasjonen gis med følgende vilkår: Bebyggelsen utformes med tilnærmet flatt tak. Maksimal gesimshøyde skal ikke overstige 12,5 meter. Lillehammer, Bjørn Kristian Sveen Rådgiver Gunhild Stugaard Saksbehandler