Saksframlegg. Trondheim kommune. Arkivsaksnr.: 05/39069 BRISTOLKVARTALET FORESPØRSEL ANGÅENDE REGULERING. Saksbehandler: Inger Kjær /Randi Lile

Transkript

1 Saksframlegg BRISTOLKVARTALET FORESPØRSEL ANGÅENDE REGULERING Arkivsaksnr.: 05/39069 Saksbehandler: Inger Kjær /Randi Lile Forslag til vedtak: Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker anbefaler at det igangsettes regulering for Bristolkvartalet, et område som omfatter Olav Tryggvasons gate 3, Krambugata 3 og 5. Reguleringsarbeidet bør ta utgangspunkt i følgende retningslinjer; - Krambugata 5 bør bevares. - Olav Tryggvasons gate 3 kan vurderes revet. - Høyder på ny bebyggelse bør ikke overstige 5 etasjer, og bebyggelse bør trappes ned til 4 etasjer mot Hornemannsveita. - Broforbindelse over Krambugata bør tas ut. Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven 30, 1. ledd. 1

2 Bakgrunn I 2002 ble det fremmet et forslag til bebyggelsesplan med mindre reguleringsendring for de samme eiendommene. Planforslaget ble den gang fremmet av, og på vegne av en annen forslagstiller. Formålet var nytt kontorbygg på Olav Tryggvasons gate 3. Planforslaget ble avvist av bygningsrådet i møte , og ikke påklaget. Det er utarbeidet en mulighetsvurdering som omhandler forslag til et nytt hotell i det tidligere Bristolkvartalet ved Cicignons plass i Midtbyen. Store deler av de berørte eiendommer står i dag tomme og kvartalet har behov for fornyelse. Kvartalet avgrenses av Olav Tryggvasons gate i nord, Krambugata i vest, Krambuveita i sør og Hornemannsveita i øst. Etter samråd med plan- og bygningsenheten fremlegges denne mulighetsstudien som en forespørsel om igangsetting av reguleringsplanarbeid for prinsippavklaring. Hensikten er å kartlegge og drøfte aktuelle problemstillinger og å legge rammer for videre planlegging. Det er avholdt et innledende møte med Trondheim kommune og byantikvaren , i tillegg til møter og , for å avklare de viktigste temaer som drøftes i mulighetsvurderingen. Det er klart at det ikke er entydige oppfatninger av utviklingen av Midtbyens kvartaler. Forespørselssaken griper inn i avveiningen mellom behovet for å utvikle eiendommen eller bevare den bestående bebyggelsen. Innledning Narud Stokke Wiig AS Sivilarkitekter MNAL har på vegne av Entra Eiendom med flere utarbeidet det foreliggende materialet. Materialet er datert Forslagstiller ønsker før det videre arbeidet med reguleringsplan å få avklart rammer for endring og utvikling av kvartalet, herunder bl.a. funksjon, arkitektur og volum på ny bebyggelse. Fakta og øvrige opplysninger om området Planområdet Bristolkvartalet, omfatter eiendommene Olav Tryggvasons gate 3 og Krambugata 3 og 5. Mulighetsvurderingen følger i sin helhet i eget hefte som saksvedlegg 1. Gjeldende reguleringsplan Bristolkvartalet omfattes av reguleringsplan for Midtbyen, godkjent i bygningsrådet , stadfestet av Miljøverndepartementet Midtbyplanen som reguleringsplan fastlegger arealbruken og avgrensningen mellom de ulike reguleringsformålene. Den maksimale byggehøyde i Midtbyplanen på fire etasjer er generell og gjelder for hele sentrum, unntatt spesialregulerte områder. Eksisterende situasjon Eksisterende bygninger i kvartalet Hele storkvartalet består i dag, med unntak av Krambugata 3, av lavere bebyggelse med lav utnyttelse. Krambugata 3 har inntil nylig huset Trondheim ligningskontor. Krambugata 5 er en jugend-murgård i 2 2

3 etasjer med loft. Olav Tryggvasons gate 3 er en toetasjes tregård fra 1840-tallet med loft. Tregården er preget av svært dårlig vedlikehold og ombygginger. Omkringliggende bebyggelse Eksisterende bebyggelse i området preges av en blanding av nyere bygninger med relativt høy utnyttelse og eldre bebyggelse i to etasjer, de fleste i mur. Kvartalene rundt er kompakte nyere forretningsbygg i 6-7 etasjer. Tilstøtende gater og byrom Storkvartalet er omgitt av tre gater og en mindre plass. Krambugata antas å være Trondheims eldste gate og det gamle sentrum lå nettopp her. Gaten fremstår som en til dels attraktiv handlegate, men trenger ytterligere aktivisering. Hornemannsveita deler kvartalet i to og utgjør deler av traseen til byens kanskje eldste gate, Adelsgaten, som før 1681 var en av de viktigste gatene i byen. Olav Tryggvasons gate er en veletablert handlegate og hovedforbindelsen ut av byen østover. I ny gatebruksplan legges det til rette for bedre kollektivbetjening, gateparkering og etablering av trerekker. I sør ligger Cicignons plass, et lite men velproporsjonert byrom som framstår som en sammenhengende plass som strekker seg over to kvartaler. Det opprinnelige plassen omkranses av høye og til dels majestetiske bygninger. Plassrommet innehar betydelige romlige kvaliteter og har et stort potensial for foredling. Antikvariske forhold I møter med byantikvaren, blant annet i møtet og , er de bevaringsmessige sider drøftet. Byantikvaren har ved flere anledninger uttalt seg om eksisterende bebyggelse i kvartalet. Da saken kom opp sist i 2002 var det lagt til grunn at Olav Tryggvasons gate 3 kunne rives, mens Krambugata 5 skulle bevares. Denne vurderingen lå til grunn ved oppstarten av mulighetsstudiet våren Det har ennå ikke vært holdt noen møter med fylkeskommunen i denne saken. I byantikvarens klassifikasjon fra 1991 er Krambugata 5, Olav Tryggvasons gate 3, tregården, registrert under klasse C, av antikvarisk verdi. Sammendrag av byantikvarens uttalelse : Krambugata 5: Detter er en nokså sjelden bygningstype i bybildet, og en bygning som gjennom flere års arbeid med føringer for Bristolkvartalet hele tiden har stått på listen som antikvarisk klart begrunnet bevaringsobjekt. Gangpassasje i lukket bro over Krambugata: En slik løsning representerer etter byantikvarens mening et brudd med vesentlige grunntrekk i Cicignons byplan og kvartalsstruktur, storbykvartaler gjennomgripende skilt fra hverandre av bygatene. I tillegg vil en broløsning bidra til å ødelegge frisikten mot et viktig fondmotiv i byen, Metodistkirkens markante tårn. Olav Tryggvasonsgate 3: Denne bygningen er tidligere prinsipielt akseptert å kunne rives i tilfelle nybygg i kvartalet. Med bakgrunn i brannen i Nordre gate i desember 2002, da en av de ganske få store 3

4 toetasjes forretningsanleggene fra tiden før 1845 gikk tapt, er det et spørsmål om hensynet til det historiske bybildet og Midtbyens kulturmiljø i dag tilsier at Olav Tryggvasons gate 3 bør taes vare på og settes i stand, tross den relativt høye grad av bygningsmessig og arkitektoniske utarming. Byantikvaren mener at dette spørsmålet, i lys av utviklingen de seneste årene, har krav på en grundig gjennomgang/ vurdering. Byantikvaren viser for øvrig til riksantikvarens (RA) betenkning som er gjengitt under. Arkeologiske forhold I den forbindelse med planforslaget i 2002, ble det utarbeidet en betenkning av Riksantikvaren som beskriver arkeologiske forhold på eiendommen som må det må taes hensyn til i videre planlegging. Ved henvendelse til riksantikvaren i mai 2005 er det bekreftet at betenkningen fortsatt gjelder. Beskrivelse av løsningsforslag /sammendrag fra mulighetsstudiet: Forslagstiller tar utgangspunkt i at utvikling av et helt sentrumskvartal, utløser muligheten for å legge til rette for en mer sammenfattende utforming for å oppnå en større grad av helhet enn tilfellet er mange av byens kvartaler i dag. Det er lagt ved foto fra en 3D-datamodell som viser kvartalet og bebyggelsen i de tilstøtende kvartaler. Det er vist 2 alternative forslag. Utbygging i fem etasjer i kvartalets nordre del Forslaget viser et fem etasjes volum uten tilbaketrekninger. Fasaden mot gateplan har et stort innslag av glass med innganger til butikker og serveringssteder. Mot Olav Tryggvasons gate 1 er volumet trukket tilbake i høyde med eksisterende gesims. Det er utarbeidet alternative løsninger for utforming av hjørnet av Krambugata og Olav Tryggvasons gate. Utbygging i seks etasjer i kvartalets nordre del Forslaget viser et seks etasjes volum hvor de tre øverste er trukket tilbake. Forslagstiller mener at dette gjør at gesimslinjen blir tilnærmet i samme høyde som eksisterende gesims på Olav Tryggvasons gate 1. Det er vist arker i glass i den skrå takflaten for å slippe lys inn til hotellrommene. Den skrå takflaten fortsetter også opp langs Hornemannsveita med tilsvarende arker. Forholdet til Krambugata 5: I begge alternativene er nybygget gitt en fasettering mot Krambugata 5 ved at avslutningen på nybygget kappes skrått tilbake fra og med 3. etasje i et forsøk på å danne en myk overgang til den lavere bygningen. Dersom bygningen kan tillates revet åpner det seg nye muligheter mot Krambugata i forhold til de tilliggende bygninger og omgivelser. Hotellets hovedorganisering og planløsning Planen er organisert slik at det etableres flere adkomster inn til hotellets resepsjon sentralt i kvartalet. Hjørnene i kvartalet mot Olav Tryggvasons gate og Lilletorvet taes i bruk som innganger. Hotellrommene er organisert mot et indre gårdsrom som gir dagslys i tillegg til gateeksponering. 4

5 Forbindelse til konferansesenter i folkets hus Folkets Hus på andre siden av Krambugata har nylig etablert et nytt konferansesenter på 4. etasjes nivå, med en ny felles inngang fra Cicignons plass. Forbindelsen mellom hotellet og konferansesenteret anses som viktig. En forbindelse via Krambugata innebærer at brukerne må bevege seg utendørs på vei til og fra hotellet, noe forslagstiller mener ikke vil gi den ønskede sambrukseffekt. To alternative løsninger har vært vurdert: 1. Kulvertforbindelse under Krambugata: Det antas at dette vil generere betydelige kostnader fordi den griper inn i kulturlagene under. I følge forslagstiller vil økonomiske og fremdriftsmessige konsekvenser sannsynligvis føre til at løsningen ikke blir aktuell. 2. Gangbro over Krambugata i 4. etasje: Broen vil sikre at hotellets gjester kan bevege seg tørrskodd til konferanseavdelingen. Forslagstiller ønsker at en broforbindelse utformes som et designelement som visualiserer hotellets tilknytting til konferansesenteret, og peker på andre eksempler på slike broforbindelser i Trondheim. Trafikk, parkering, tilgjengelighet Det er ikke planlagt parkeringsplasser i Bristolkvartalet. Forslagstiller mener at avstanden til eksisterende parkeringshus i nærområdet vil gi tilstrekkelig dekning. Det er viktig at hotellet sikres avstigningsmulighet fra buss. Det vurderes mulighet for innpassing av parkering for bevegelseshemmede, samt avstigningsmulighet fra buss i Krambugata/ Olav Tryggvasons gate. Kortidsparkering ønskes lagt til Krambugata. Økonomiinngangen er foreslått lagt med adkomst midt i Krambugata da den bakenforliggende Hornemannsveita er for trang. Forslagstiller mener det er uheldig om det gamle veitløpet skal bli en trafikkåre. Forslagstiller foreslår å flytte skulpturen i Krambuveita, og ønsker at det skal finnes en bedre plassering av denne. Rådmannens vurdering og anbefaling Forholdet til Midtbyplanen: Midtbyplanen legger opp til en opprettholdelse av kvartalenes utnyttelse, men midtbyen som konsentrert handelssentrum tilsier en høy utnyttelse. Utfordringene i ethvert prosjekt innenfor Midtbyens grenser er å kombinere ønsket om å bevare Cicignons plan med Midtbyens storkvartaler, trebyens dimensjoner og arkitektoniske rytmer, med behovet for en videre utvikling. Bristolkvartalet har en sentral beliggenhet i byen med stort potensiale for 5

6 økt aktivitet, og et potensiale for å bli et positivt tilskudd til byen. Rådmannen stiller seg derfor positiv til en oppstart av reguleringsarbeidet i dette kvartalet med utgangspunkt i at man ønsker en bedre utnyttelse av arealene. Eksisterende bebyggelse: Da saken kom opp sist i 2002, og ble avvist, var det lagt til grunn at Olav Tryggvasonsgate 3 kunne rives, mens Krambugata 5 ble bevart. Denne vurderingen lå igjen til grunn ved oppstarten av mulighetsstudiet våren Siden den første saken kom opp i 2002, har det vært flere bybranner i Midtbyen. Det er derfor grunnlag for å vurdere spørsmålet om riving nærmere. Det er allikevel et ønske og behov for en utvikling og vitalisering av dette kvartalet som har stått til nedfalls over flere år. Mange kvartaler i sentrum har bevart trehusene mot gata, mens bebyggelsen trappes opp mot fem etasjer inni kvartalene, det kan diskuteres om dette er gode løsninger. Riving av Olav Tryggvasonsgate 3: Trehusene i dårlig stand, og en omfattende rehabilitering må til for å sette i stand byggene. Forslagstiller argumenterer med at det ikke er økonomisk forsvarlig å sette i stand tregården og at det vil ikke være mulig å innpasse et nytt hotell innenfor den gamle bygningsmassen. Rådmannen godtar at forslagstiller tar utgangspunkt i at eksisterende tregård rives for å innpasse en ny og høyere bybebyggelse, men riving i den historiske bykjernen vil alltid være en vanskelig avveining. Bevaring av Krambugata 5: Rådmannen anbefaler at Krambugata 5 blir stående. Det er også her en avveining om utvikling for å innpasse moderne rasjonelle bygg, kontra vern av eksisterende bebyggelse. Rådmannen mener at forslagstiller viser i prosjektalternativ 1 at det er mulig å innpasse et godt prosjekt med at dette bygget bevares. Det bør vektlegges at det er ønskelig å ta vare på historiske spor i bybildet og at bygg såframt de er bevaringsverdige bør stå når de kan innpasses sammen med ny bygningsmasse. Det er ønskelig med et mangfold i bybildet og det bør være mulig å tilpasse ny bygningsmasse slik at Krambugata 5 får en verdig plass i kvartalet. Rådmannen mener i tillegg at det bør vektlegges at dette er en nokså sjelden bygningstype i Trondheim. Bro over Krambugata: Rådmannen finner ikke å kunne anbefale de fremlagte skisser for broforbindelse over Krambugata. Det er flere grunner til at rådmannen ikke ønsker å anbefale dette. Etter en grundig vurdering mener rådmannen at de negative konsekvensene av en bro er større enn nytten for dette prosjektet. Et brudd med Cicignons byplan: Rådmannen er enig med byantikvaren som skriver at det representerer et vesentlig grunntrekk i Cicignons byplan og kvartalsstruktur og den grunnleggende tradisjonen å konsekvent behandle storkvartalene som separate, gjennomgripende skilt fra hverandre av bygatene. Karakteristisk er også de åpne fondene i gatene. Forslagstiller argumenterer med at det finns flere eksempler på slike broforbindelser. Det finns eksempler på kvartal i løpet av de seineste årene som har blitt vevd sammen til ett bygningskompleks, og det vises eksempel på en broforbindelse over et veitløp i et kvartal. Dette dreier seg om ulike bygninger innenfor et storkvartal. Det er imidlertid til nå ikke bygd broforbindelser på 6

7 tvers av Cicignons bygater. Ved å tillate en broforbindelse over Krambugata vil en dermed åpne for et nytt prinsipp, og dermed risikere å skape presidens. Det eneste området hvor en bryter med kvartalsstruktur er sykehuset. Her er dette helt nødvendig for å innpasse sykehusfunksjonen i en kvartalsstruktur. Aktivisering av bygatene og Cicignons plass: Forslagstiller skriver selv at Krambugata trenger en ytterligere aktivisering. Det kan i tillegg forventes at eventuelle deltagere til kongresser kommer fra flere av hotellene i nærområdet. Det er ønskelig at bygg i Midtbyen har inngang mot gatenivået, byen trenger aktivitet i gatene og byrommene. Konsekvenser for gateløpet: Broløsning vil bidra til å ødelegge sikten mot et viktig fondmotiv i byen, Metodistkirkens tårn. Krambugata er som tidligere nevnt kanskje Trondheims eldste gate og bør behandles med respekt. Byens eldste gate bør foredles som et historisk byrom uten fysiske inngrep på tvers. Alternativ til broforbindelse: Rådmannen ber om at eventuelt behov for forbindelse mellom fremtidig hotell og Folkets hus løses ved kulvert under gate, dersom dette er teknisk mulig. Føringer for ny bebyggelse I reguleringsbestemmelsene til Midtbyplanen 2 heter det at: Ny bebyggelse skal gis en form og dimensjon som etter bygningsrådets skjønn passer inn i det eksisterende miljø. Maksimal etasjehøyde er fire etasjer (gesimshøyde 14 meter). Bygningsrådet kan gjøre unntak herfra i kvartaler hvor det fra før er høyere bebyggelse og hvor det etter rådets skjønn må anses som en fordel for helhetsbildet at det blir en mykere overgang til den lavere bebyggelsen innenfor samme kvartal. Rådmannen anbefaler at det fremlagte skisseforslag alt 1, med fem etasjer legges til grunn for arbeidet med reguleringsplan for eiendommene. Hensynet til øvrig lavere bebyggelse i kvartalet bør vektlegges. Ny bebyggelse blir liggende på sørsiden av Olav Tryggvasonsgate og høydene får konsekvenser sollyset i gateløpet. I alternativ 2 som viser seks etasjer har forslagsstiller forsøkt å dempe høyden ved å trekke tilbake de tre øverste etasjene for å tilpasse bygget, noe som etter rådmannens vurdering gir en uheldig arkitektonisk form på bebyggelsen. I arbeidet med prosjektet blir det viktig å finne en høyde som harmonerer med omkringliggende bebyggelse. Byggene skal forholde seg til gatelivet. Rådmannen anbefaler at bebyggelsen får en enkel form og at en unngår virkemidler som forsøker å dempe høydene i for stor grad. Det anbefales å ta utgangspunkt i høydene for Likningskontoret som er fem etasjer og som trappes ned til fire mot Hornenmannsveita. Vestsiden av veita har en lavere og eldre murbebyggelse. Rådmannen anbefaler fire etasjer mot Hornemannsveita. Funksjonene på gatenivået er viktige for gatelivet. Rådmannen anbefaler at første etasje forbeholdes 7

8 publikumsrettede funksjoner. Omkringliggende bebyggelse er i all hovedsak utformet med en første, og til dels andre etasje som en sokkel med utadrettede funksjoner og innganger. Hjørnet Krambugata, Olav Tryggvasonsgate bør vies ekstra oppmerksomhet. Det må i tillegg arbeides videre med, sol-/skyggeforhold og volumoppbygging. Adkomstforhold: Olav Tryggvasonsgate kan ikke brukes til stopp for busser til hotellet. Det må derfor arbeides videre med andre løsninger. Det må taes utgangspunkt i at adkomstbehovene løses under forutsetning av at skulpturen i Krambuveita fortsatt beholdes. Skulpturen er utformet for denne plassen og er av stor verdi. Prosess, medvirkning, fremdrift Rådmannen har vurdert behovet for konsekvensutredning i henhold til forskrift om konsekvensutredninger av 1. april, 3.1.a) nærings-, lager-, og kontorbygg, samt offentlige bygg og bygg til allmennyttige formål, med et bruksareal på mer enn 5000 m². Ettersom ny bebyggelse vil bli mindre enn 5000 m² forutsettes det at det ikke kreves utarbeidet konsekvensutredning. Eierne ønsker å legge til rette for en effektiv planprosess i tett dialog med berørte myndigheter. Dette må skje under forutsetning av at medvirkningsprosesser kan gjennomføres samtidig som en påser at det er balanse mellom ønsket framdrift og høy kvalitet. For å nå dette målet må det legges opp til en mest mulig åpen plan- og beslutningsprosess. Konklusjon Rådmannen anbefaler bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker å tilrå at det startes arbeid med omregulering av Bristolkvartalet, med de føringer som er angitt i saksfremstillingen. Det presiseres at føringene er faglige råd gitt på grunnlag av innsendt materiale. Endelig avklaring kan bare gis gjennom behandling av reguleringsplan. Rådmannen i Trondheim, Håkon Grimstad kommunaldirektør Ann-Margrit Harkjerr byplansjef Vedlegg: 8

9 Saksvedlegg 1: Saksvedlegg 2: Saksvedlegg 3: Oppriss og snitt av alt I og II Oppriss og snitt av alt I og II med Krambugata revet Illustrasjon av broforbindelse over Krambugata Utrykt orienteringsvedlegg: Hotell i Bristolkvartalet, mulighetsvurdering datert

10 Saksfremlegg - arkivsak 05/ / 05