Saksframlegg. Trondheim kommune. SØNDRE GATE 24, GJELVANGVEITA 7 OG STORCHVEITA BEBYGGELSESPLAN SLUTTBEHANDLING Arkivsaksnr.

Transkript

1 Saksframlegg SØNDRE GATE 24, GJELVANGVEITA 7 OG STORCHVEITA BEBYGGELSESPLAN SLUTTBEHANDLING Arkivsaksnr.: 06/24292 Saksbehandler: Inger Kjær Forslag til vedtak: Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker vedtar forslag til bebyggelsesplan med bestemmelser for Søndre gate 24, Gjelvangveita 7 og Storchveita. Planen er vist på kart i målestokk 1:500, merket Madsø Sveen arkitekter AS datert sist endret og i bestemmelser sist endret Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven Saksfremlegg - arkivsak 06/

2 SAKSUTREDNING Sammendrag Planforslaget er innsendt av Madsø Sveen arkitekter AS som forslagsstiller, på vegne av oppdragsgiver Vats AS. Planen fremmes med utgangspunkt i ønsket om ny bebyggelse på eiendommen Søndre gate 24 (gnr. 401/bnr. 316). Komplett planforslag forelå Eiendommen Søndre gate 24 foreslås bebygget med et nytt bygg i totalt syv etasjer. Mot Søndre gate fremstår bygningen som et seks etasjes bygg med en høy første etasje tilsvarende to normale etasjeplan. Dette tilsvarer høydene på første etasje for den tilliggende bebyggelse, Gildevangen og Chesterfield hotell. Bygningen vil inneholde hotellrom som forbindes med Gildevangen hotell og dessuten forretningareal mot Søndre gate. Gildevangen hotell ble tidligere utvidet med et anneks Gjelvangveita 7, som også ble skadet i brannen. Gjenoppbygging av denne del av bebyggelsen inngår i planene for det nye prosjektet. Planforslaget omfatter plankart, reguleringsbestemmelser, planbeskrivelse og illustrasjoner. Det er dessuten utarbeidet modell av planområdet og den omkringliggende bebyggelse. Hensikten med planen er å legge til rette for ny bebyggelse på eiendommen Søndre gate 24 og en gjenoppbygging /reparasjon av hotellfløyen på Gjelvangveita 7. Begge eiendommer ble rammet av brann Planprosess Kunngjøring om igangsatt regulering Igangsatt regulering ble kunngjort i Adresseavisen , og naboer varslet ved brev datert ble det gjennomført samrådsmøte med byantikvaren, Sør-Trøndelag fylkeskommune og Trondheim byteknikk, og det ble avholdt avklaringsmøter med byggesakskontoret, byplankontoret og byantikvaren.det ble også avholdt eget møte med riksantikvaren for å kartlegge omfanget av mulige nødvendige arkeologiske undersøkelser som må gjøres før utbygging. Samråds- og medvirkningsprosess Ingen merknader til planforslaget etter kunngjøring eller varsling til naboer. Sammendrag av noen innspill før første gangs behandling: Riksantikvaren: - Planområdet ligger innenfor området for automatisk fredet kulturminne, og det må søkes dispensasjon fra kulturminneloven. Alt areal som skal graves ut må undersøkes gjennom arkeologisk utgraving. Riksantikvaren behandler dispensasjonssøknad gjennom sin høringsuttalelse til bebyggelsesplanen. - Utgraving kan ikke starte før bebyggelsesplanen er endelig vedtatt og må være dokumentert avsluttet før igangsettingstillatelse kan gis. - Maksimalt 150 m² av Søndre gate 24 har middelalderske kulturlag bevart. Sør-Trøndelag fylkeskommune (Avdeling for regional utvikling): - Overdekning/ baldakin over gangpassasje i veita er uaktuelt. - Viktig med en bevisst holdning i forhold til toppetasjen, i hvilken grad den er en typisk inntrukket Saksfremlegg - arkivsak 06/

3 toppetasje eller en fortolkning av takmotiv. - Ønsket redegjørelse for arkitektoniske intensjoner i forhold til tilpasning til eksisterende omgivelser. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag (plan, økonomi og beredsskapsenheten): Forutsetter at eventuelle støyreduserende tiltak tas inn i planen/bestemmelsene. Første gangs behandling Planforslaget ble vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn og høring i bygningsrådet /det faste utvalg for plansaker i møte Frist for merknader ble satt til Merknader etter første gangs behandling Riksantikvaren, uttalelse datert Riksantikvaren er positiv til at deres tidligere merknader er tatt til følge. De ber om å få tilsendt bebyggelsesplanen med bestemmelser når den er vedtatt. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag, brev av Fylkesmannen foreslår at følgende formulering vedrørende forurenset grunn kan benyttes: Graving og disponering av masse fra området må gjøres på grunnlag av en miljø-teknisk undersøkelse. Vilkår for egengodkjenning: Det må taes inn en bestemmelse om forurenset grunn i reguleringsbestemmelsene. Sør-Trøndelag fylkeskommune, brev datert Fylkeskommunen forutsetter at øverste etasje får en lett og tilbaketrukket utforming slik at gesimsen i etasjen under fremstår som hovedgesims og slik samspiller med gesimsen på Gildevangen. Passasjer over gatenett bør unngås i Midtbyen fordi de tilslører gatenettet i Cicignons byplan, og de vil på denne bakgrunn fraråde passasjen over Storchveita. Da denne er en flytting av allerede etablert passasje vil de imidlertid ikke ha innsigelse til løsningen. Det forutsettes at denne gis en lett og mest mulig transparent utførelse. Det vises ellers til riksantikvarens uttalelse i saken. Vilkår for vedtak: Ingen Kommentar til merknadene Merknadene er ivaretatt og tatt inn i bestemmelsene. Fylkesmannens vilkår for egengodkjenning anses derved ivaretatt. Planstatus Området inngår i reguleringsplan for Midtbyen (R-118) fra Storchveita er her regulert til offentlig trafikkområde og eiendommene Søndre gate 24/ Gjelvangveita 7 som byggeområde; blandet formål bolig/ forretning/ kontor. Utnyttelsesgraden er satt til U=1,8. Midtbyplanen gir følgende bestemmelse om utforming og byggehøyder: 2 Bebyggelsen 1. Ny bebyggelse skal gis en form og dimensjon som etter bygningsrådets skjønn passer inn i eksisterende miljø. 2. Maksimal byggehøyde er 4 etasjer (gesimshøyde 14 meter). Bygningsrådet kan gjøre unntak herfra i kvartaler hvor det før er høyere bebyggelse og hvor det etter rådets skjønn må Saksfremlegg - arkivsak 06/

4 anses som en fordel for helhetsbildet at det blir en mykere overgang til den lavere bebyggelsen innenfor samme kvartal. Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold Beliggenhet Planområdet ligger sentralt i Midtbyen, mellom Søndre gate og Gjelvangveita. Eiendommen Søndre gate 24 ligger mellom to karakteristiske bygninger som begge brukes til hotell: Chesterfield hotell med sine 7 etasjer, inkl en høy første etasje, og Gildevangen hotell med 5 etasjer og innredet loftsetasje. Arealbruk og funksjoner Før brannen var den vestlige del av eiendommen, Gjelvangveita 7, nyttet til hotellformål. Bebyggelsen ble etablert som anneks til Gildevangen Hotell og forbundet med denne ved en bro over Storchveita. Før brannen var trehusbebyggelsen på Søndre gate 24 i hovedsak nyttet til forretning, med noe boligareal. Kvartalet og områdene rundt omfatter ellers både bolig-, forretning- og kontorareal. Trafikk Planområdet forholder seg til tre ulike gater/ veiter. Søndre gate er en av byens hovedgater med relativt stor trafikkbelastning, Gjelvangveita har noe vare- og annen kjøretrafikk, mens Storchveita er kun for fotgjengere. Grunnforhold Det er kulturlag fra middelalderen bevart i grunnen i denne del av Midtbyen. Utover dette er det ikke framkommet noe som tyder på spesielle forhold i byggegrunnen. Teknisk infrastruktur Kart som viser eksisterende vann- og avløpsledninger følger saken. Bebyggelsen Søndre gt 24 På eiendommen sto et eldre to-etasjes trehus, som ble revet etter brannen i april Da det brant inneholdt bygningen solstudio, forretning og boliger. Gjelvangveita 7 Bygningen som ble sterkt brannskadet, ble oppført i 1998 som hotellfløy tilknyttet Gildevangen Hotell. Den inneholder i dag 32 hotellrom og fellesfunksjoner for hotellet. Bygningen er nå under gjenoppbygging. Hotellrommene er fordelt på fire etasjer, mens det i den delvis åpne underetasjen (på bakkeplan) er vaskeri, teknisk rom og parkering. Fra Gildevangen hotells hovedbygning er det bro over Storchveita til denne del av hotellet. BESKRIVELSE AV ANBEFALT PLANFORSLAG Hensikten er å legge til rette for en ny hotellbebyggelse på Søndre gate 24 og en gjenoppbygging/ restaurering av hotellfløyen Gjelvangveita 7. Begge disse eiendommer ble rammet av brann våren Arealbruk Søndre gate 24 skal bebygges med et hotellbygg, med mulighet for utleie til butikk /næringsvirksomhet på gateplan mot Søndre gate. Reguleringsformålet er hotell, hvor det i bestemmelsene åpner for forretning i de Saksfremlegg - arkivsak 06/

5 deler av første etasjeplan som vender ut mot Søndre gate. Gjelvangveita 7 er også gitt hotellformål og Storchveita opprettholdes som offentlig trafikkformål. Utnyttelse Som grunnlag for beregning av TU % gjelder følgende tillatt bruksareal (T-BRA): Gjelvangveita 7 ca. 825 m 2 Søndre gate 24 - ca m 2 Netto tomteareal for byggeområdet: 592 m 2. Planforslaget gir TU % = 2600 m² x 100 %/592 m² = 439 % Bebyggelse Rehabilitering av eksisterende bebyggelse Gjelvangveita 7 (tilbygget fra 1998), ble sterkt skadet i brannen. Planløsning og bruk vil i hovedsak være som tidligere, men med noe justering i forbindelse med sammenbygging med det nye hotellbygget. Ny bebyggelse Hovedadkomst til hele hotellkomplekset fra Carl Johans gate, mens forretningslokalet gis atkomst fra Søndre gate. Adkomst via bro fra Gildevangen opprettholdes, og vil fortsatt gi internforbindelse mellom hotellbygningene. Broen er imidlertid gitt en endret plassering. Den samlede nye bebyggelsen vil, med unntak av forretningsarealet, i hovedsak inneholde hotellrom. Resepsjon og andre fellesfunksjoner vil fortsatt være i hovedbygningen Hotell Gildevangen. Den nye hotelldelen tilpasses et lavpris-konsept, der prisene holdes nede ved at det tilbys små rom i forhold til hoveddelen av hotellet. Utforming og størrelse på hotellrommene baseres på erfaringer fra tilbygget i Gjelvangveita 7. Høyder Midtbyplanenens bestemmelser åpner for å kunne bygge høyere enn fire etasjer der forholdene ligger til rette for det. For Søndre gate 24 er det naturlig å tilpasse seg nabobygningene Gildevangen hotell og Chesterfield Hotell. Gesimshøyden på Gjelvangveita 7 opprettholdes som før brannen. Utforming Ved utforming av fasadene på nybygget er det særlig tatt hensyn til Gildevangen Hotells gesimshøyde, materialbruk og tårnmotiv. Fasader på Søndre gate 24 vil søke å formidle overgangen inn i Storchveita ved at fasadelivet skrås og trekkes noe tilbake både på gateplan og toppetasje. Derved vil nabobyggets (Gildevangen Hotell) tårnmotiv fortsatt få dominere. Den nye bygningen vil bringe aktivitet innover i veita og forholde seg til denne. Plasseringen av bygningen er også trukket noe tilbake i forhold til tidligere bebyggelses plassering, slik at Storchveita åpner seg mot Søndre gate. Materialbruk Med hovedvekt på fasaden mot Søndre gate og videreføring innover i Storchveita, er intensjonen å gi bebyggelsen en materialbruk som gir tyngde og robusthet i uttrykket. Det er ønskelig å oppnå en sterk tilhørighet til Gildevangen hotells hovedbygning. For å oppnå dette foreslås tegl eller annet steinmateriale mot Søndre gate og et stykke innover i Saksfremlegg - arkivsak 06/

6 Storchveita. Innover i Storchveita og mot Gjelvangveita er materialvalget mer åpent. Den nye bebyggelsen er gitt flatt tak. Bygningens toppetasje markeres og gis takbeslag i patinert kobber, tilsvarende taktekkingen på Gildevangen hotell. Gjelvangveita 7 hadde tidligere pusset fasade i kombinasjon med trepanel. Dette skiftes til stående trepanel og ses i sammenheng med den nye materialbruk på ny bebyggelse på Søndre gate 24. Storchveita Det legges til rette for at servicetrafikk, varelevering og renovasjon for hotellet skal skje via gårdsrom fra Gjelvangveita, samt via hovedinngangen i Carl Johans gate. Hele Storchveita har i dag belegning i betongstein og det vil være naturlig å komplettere denne type belegg inn mot ny bebyggelse. Det er vist markering i gatebelegget mellom inngangene til Søndre gt 22B og 24. Dette for å sikre god tilgjengelighet og universell utforming i forbindelse med adkomst. I veita foreslås lysarmaturer festet på vegg av hensyn til bredden på veita. Arkeologiske forhold Dispensasjon fra kulturminneloven For Gjelvangveita 7 er det tatt spesielle hensyn vedrørende arkeologiske forhold i grunnen. All fundamentering skjer derfor sør på tomten. Eiendommen Søndre gate 24 inneholder middelalderske kulturlag særlig i nordvestre del av tomten. Parkering Det etableres ingen nye parkeringsplasser innenfor planområdet. I bebyggelsen på Gjelvangveita 7 var det tidligere fem parkeringsplasser med adkomst fra Gjelvangveita. Fire parkeringsplasser opprettholdes og minimum to av disse vil være reservert for bevegelseshemmede. Det skal reserveres areal for sykkelparkeringsplasser i bakgården. Støy Søndre gate vil gi en del trafikkstøy. Trafikkforhold Storchveita har ikke biltrafikk, og Gjelvangveita nyttes som atkomstgate. Området har god kollektivdekning ved buss i Søndre gate og nærliggende Olav Tryggvasons gate. Det er dessuten kort veg til jernbanestasjonen, busstasjon og skyssbåt. Gatebruksplan for Midtbyen tilsier ingen vesentlige endringer i trafikksituasjonen i området. Universell utforming Prinsipper for universell utforming ligger til grunn for prosjektering og planlegging av bebyggelsen. Utearealene tilrettelegges med trinnfri adkomst og god bredde foran innganger. Saksfremlegg - arkivsak 06/

7 Infrastruktur Varelevering, renovasjon, vann -og avløp og øvrig infrastruktur forutsettes løst ved at man knytter seg til eksisterende løsninger for hotellet. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Planlagt gjennomføring Gjelvangveita 7 gjenoppbygges i henhold planforslaget. Det planlegges vanlig drift med eksisterende broadkomst under byggeprosessen inntil sammenbygging med Søndre gate 24 kan gjennomføres. Konsekvenser for omgivelsene Byggevirksomheten vil føre til stenging av Storchveita i anleggsfasen. I tillegg vil Gjelvangveita og fortauet mot Søndre gate bli noe berørt. Innover i kvartalet og langs Storchveita vil en kunne oppleve endringene av bebyggelsen etter brannen, men konsekvensene i form av synligheten fra Fjordgata vil være begrenset. Forhold knyttet til brannrisiko, støy etc. som følge av byggearbeider vil bli utredet nærmere i forbindelse med søknad om rammetillatelse. Fjernvarme Området ligger innenfor konsesjonsområde for fjernvarmetilknytning. RÅDMANNENS VURDERING Midtbyplanens bestemmelser åpner for å kunne vurdere høyder over 4 etasjer i kvartaler hvor det fra før er høyere bebyggelse, og hvor det kan anses som en fordel for å formidle overganger i høyder og volum. Inntilliggende høy bebyggelse, Hotell Gildevangen og spesielt Chesterfield hotell, bidrar til at en høyere bebyggelse på Søndre gate 24 er naturlig. I nord fra Fjordgata er det også Chesterfield hotell sin høye bebyggelse som dominerer bildet. Den nye bebyggelsen på Søndre gate 24 vil til dels være synlig mellom denne og den allerede etablerte hotellfløyen mot Gjelvangveita. Rådmannen finner allikevel at den viste oppbygging av volumene her er akseptabel fordi den står inntil eksisterende høy bebyggelse på to sider (Gildevangen hotell og Chesterfield hotell). Sol- og skyggestudier viser også at den nye bebyggelsen i 7 etasjer ikke vil gi dårligere forhold for omkringliggende bebyggelse i området, enn om bebyggelsen var gitt 4 etasjer. Den tidligere etablerte broforbindelsen mellom hotellfløyen Gjelvangveita 7 og Gildevangen hotell opprettholdes, men plasseringen endres. Den nye brua vil gå mellom 2. etasje i den nye hotelldelen til Gildevangen hotells 2. etasje. Det er i bestemmelsene vist til at gangbrua skal gis en åpen, lett og transparent utforming. Rådmannen vil presisere at bro mellom bygninger og over offentlig trafikkareal innenfor Midtbyen, ikke er noen løsning som Rådmannen finner ønskelig. Tiltaket forstyrrer gaterommet og bryter med etablerte prinsipper for håndtering av byrommene i Midtbyen. Gangbrua ville derfor ikke vært anbefalt dersom Saksfremlegg - arkivsak 06/

8 tiltaket ikke allerede var etablert som her, som et vesentlig element for en samlet drift av hotellbebyggelsen. Bebyggelsen langs denne del av Søndre gate karakteriseres av bygninger fra flere epoker. Det karakteristiske Gildevangen hotell i råhugget granitt, ble oppført i 1907 og tegnet av Jakob Holmgren. Chesterfield hotell har en noe annen karakter, hvor arkitekturen er preget av at bygningen er en av byens første større bygninger etter annen verdenskrig. Den planlagte hotellbygningen søker å bidra til å formilde kontrasten mellom disse to. Rådmannen finner at den nye bygningen med sitt enkle formspråk og rene fasade vil forsterke og komplettere bebyggelsen langs denne del av Søndre gate. RÅDMANNENS KONKLUSJON Forslag til bebyggelsesplan med bestemmelser for Søndre gate 24, Gjelvangveita 7 og Storchveita anses som tilstrekkelig belyst, og rådmannen anbefaler at planen vedtas. Rådmannen i Trondheim, Håkon Grimstad kommunaldirektør Ann-Margrit Harkjerr byplansjef Vedlegg: Saksvedlegg 1: Reguleringskart, sist endret Saksvedlegg 2: Reguleringsbestemmelser, sist endret Saksvedlegg 3: Illustrasjonsmateriale, sist endret Orienteringsvedlegg 1: Riksantikvarens uttalelse datert Utrykt orienteringsvedlegg: Modell av planområdet Saksfremlegg - arkivsak 06/