BYGGEGRENSER LANGS SJØEN ARENDAL KOMMUNE. Forslag i revisjonsarbeidet med kommuneplanens arealdel lagt inn på kommuneplankartet

Transkript

1 BYGGEGRENSER LANGS SJØEN ARENDAL KOMMUNE Forslag i revisjonsarbeidet med kommuneplanens arealdel lagt inn på kommuneplankartet Behandlet i kommuneplanutvalget 16. oktober og 6. november 2013

2

3 Delområdene som følger på de neste sidene er: 1. Strømbrua til Ormeviga 2. Fluet-Mortenstø- Holmen 3. Songebukta 4. Dyviga 5. Bråtebukt-Mørfjærkilen 6. Arnevik 7. Dalskilen-Narestø 8. Brårvikkilen 9. Staubø 10. Kilsund

4 Delområde 1 Strømbrua til Ormeviga Tegnforklaring: Eksisterende 100-meters byggegrense til sjø Kartutsnitt fra Kommuneplanens arealdel Forslag til ny byggegrense til sjø

5 Beskrivelse av området : Området strekker seg fra Strømbroa til Roklubben, og er preget av bebyggelse både langs vannet, og i hele området bak. Friluftslivsinteresser: Friluftslivinteressene i området er begrenset til det man ser og opplever fra fritidsbåter som er på vei innover i elva. For det meste er området svært privatisert, bebyggelsen strekker seg helt ned i sjøkanten. Kulturmiljø: Bebyggelsen er av ulik alder. Den eldste bebyggelsen er det gjort endringer på, og som kulturmiljø er området oppstykket. Enkeltbygninger kan ha høy kulturminneverdi, men som helhet er verdien middels. Landskapsforhold: Området er småkupert, med flate partier langs sjøen, der bebyggelsen er plassert. Skråfoto av område (2004)

6 Beskrivelse og begrunnelse for forslag til byggegrense mot sjø i delområde 1: Grensen er satt i kystlinjen. Friluftslivshensyn: Det er ikke naturlig med ferdsel i området. Området har etter adm. vurdering ikke potensiale for å tilrettelegge for framtidig ferdsel i friluftsøyemed langsetter sjøen. Det er ingen steder å gå i land fra båt. Friluftslivhensyn blir derfor ikke satt tilside av at byggegrensen blir lagt i kystlinja. Kulturmiljøhensyn: Byggegrensen vil ikke være til hinder for at tilstrekkelig hensyn ivaretas etter plan-og bygningsloven. Plankrav i kommuneplanens bestemmelser gir tilstrekkelig styring. Naturmiljøhensyn: Området har ingen registreringer av arter eller områder i offentlige tilgjengelige databaser som tilsier at byggegrensen vil være konfliktfylt. Landskapshensyn: En viss grad av fortetting vil ikke endre landskapsinntrykket negativt, forutsatt tilpasning og respekt for omgivelser og moderate terrenginngrep. Plankrav i kommuneplanens bestemmelser gir tilstrekkelig styring.

7 Delområde 2 Fluet-Mortenstø- Holmen Oversiktskart Forslag til ny byggegrense til sjø Kartutsnitt fra Kommuneplanens arealdel Tegnforklaring: Eksisterende 100-meters byggegrense til sjø

8 Beskrivelse av området : Området strekker seg fra Løgebergskåret til og med over Havstad. Det består av både næring og boligbebyggelse, samt både gammel og nyere bebyggelse. Friluftslivsinteresser: De friluftslivinteressene som er i området er knyttet til det man ser fra båt i Tromøysund. Det er lite aktuelt å gå i land. Kulturmiljø: Området er preget av eldre bebyggelse, men har også nyere innslag. Det er også næringsområder innimellom, som forstyrrer inntrykket av helhet. Verdien er derfor knyttet til enkeltbygninger, og lite til området som helhet. Landskapsforhold: Området er småkupert, og hovedinntrykket er at det er bebygd overalt. Det er ingen markante landskapselementer eller spesielle karaktertrekk i området. Skråfoto av området (2004)

9 Beskrivelse og begrunnelse for forslag til byggegrense mot sjø i delområde 2: Grensen er satt i kystlinjen i byggeområder, men på innsiden av arealer avsatt til friområder i kommuneplanen. Friluftslivshensyn: Det at byggegrensen flyttes til kystlinjen vil ikke få betydning for de friluftsinteressene som finnes i området, dvs båtliv. Kulturmiljøhensyn: Byggegrensen vil ikke være til hinder for at tilstrekkelig hensyn ivaretas etter plan og bygningsloven. Plankrav i kommuneplanens bestemmelser gir tilstrekkelig styring, når det gjelder enkeltbygninger. Naturmiljøhensyn: Området har ingen registreringer av arter eller områder i offentlige tilgjengelige databaser som tilsier at byggegrensen vil være konfliktfylt Landskapshensyn: Landskapet er preget av bebyggelse. En viss grad av fortetting vil ikke endre landskapsinntrykket negativt,forutsatt tilpasning og respekt for omgivelser og moderate terrenginngrep. Plankrav i kommuneplanens bestemmelser gir tilstrekkelig styring.

10 Delområde 3 Songebukta Oversiktskart Forslag til ny byggegrense til sjø Kartutsnitt fra Kommuneplanens arealdel Tegnforklaring: Eksisterende 100-meters byggegrense til sjø

11 Beskrivelse av området Området omfatter strekningen mellom Mortenstø og Vindholmen. Vest i området er det en stor båthavn, og mot øst er det en klynge med eldre bebyggelse. Songe Torv er et sentralt sted med butikk og busstopp. Kystveien med mange veiutvidelser preger stedet. Friluftslivsinteresser: Friluftslivinteressene er knyttet til det å komme seg inn og ut av båthavna med fritidsbåt. Det er også mulig å benytte bryggene til fisking og evt. bading. For det meste er området svært privatisert, bebyggelsen strekker seg helt ned i sjøkanten. Kulturmiljø: Bebyggelsen er av varierende alder. Det er gjort mange endringer med husene opp igjennom tidene, og miljøverdien er begrenset. Noen enkeltbygninger har imidlertid verdi som enkelt kulturminner. Naturmiljø: Det som er av vegetasjon i området er stort sett knyttet til private hager. Landskapsforhold: Hele området er bebygd, også heiene bak. Noe grønt innslag helt øst i området. Songe ligger innerst i en bukt med heier på begge sider. Det er et drag nordover med jorder, der Songeelva renner. Skråfoto av Songe(2008)

12 Beskrivelse og begrunnelse for forslag til byggegrense mot sjø i delområde 3: Grensen er satt i kystlinjen i byggeområdene, men innenfor et areale som er avsatt til friområde i kommuneplanen. Friluftslivshensyn: Det at byggegrensen flyttes vil ikke hindre utøvelse av de friluftslivinteressene som er nevnt i beskrivelsen over. Det er viktig at adkomsten til båthavna beholdes som i dag. Kulturmiljøhensyn: Byggegrensen vil ikke være til hinder for at tilstrekkelig hensyn ivaretas etter plan-og bygningsloven. Plankrav i kommuneplanens bestemmelser gir tilstrekkelig styring. Hensynet til kulturminner i området vil ikke bli svekket ved å endre byggegrensen. Naturmiljøhensyn: Området har ingen registreringer av arter eller områder i offentlige tilgjengelige databaser som tilsier at byggegrensen vil være konfliktfylt. Landskapshensyn: Landskapet er preget av bebyggelse. En viss grad av fortetting vil ikke endre landskapsinntrykket negativt,forutsatt tilpasning og respekt for omgivelser og moderate terrenginngrep. Plankrav i kommuneplanens bestemmelser gir tilstrekkelig styring.

13 Delområde 4 Dyviga Oversiktskart Forslag til ny byggegrense til sjø Tegnforklaring: Eksisterende 100-meters byggegrense til sjø Foreslått ny byggegrense til sjø Kartutsnitt fra Kommuneplanens arealdel *De gule markerte områdene på utsnittet til venstre angir de arealene som er uregulert og avsatt til boligformål i Kommuneplanen Områdene uten fargebetegnelse er regulerte områder.

14 Beskrivelse av området Området omfatter den første av de to oddene som ligger mellom Dyviga og Stiglevika. Mesteparten av området er i dag regulert, foruten boligbebyggelsen lengst inn mot Fv. 410, Kystveien. Friluftslivsinteresser: Boligområdene er svært privatisert, opparbeidet med eneboliger, garasjer og hager. Det er lite friluftsinteresser i disse områdene. Kulturmiljø: Bebyggelsen er av varierende alder, med middels/liten opplevelsesverdi Naturmiljø: Hovedsakelig hager/bebyggelse. Landskapsforhold: Innimellom boligbebyggelsen er det bevart en del vegetasjon og terreng. Skråfoto av området (2008)

15 Beskrivelse og begrunnelse for forslag til byggegrense mot sjø i delområde 5: Grensen er i all hovedsak satt i kystlinjen. Begrunnelsen for dette er at så å si hele område rundt odden er nylig regulert og det er lagt opp til full utbygging og fortetting av hele odden. Det gjenstår kun et mindre område som ikke er regulert og som i kommuneplanens arealdel er avsatt til boligbebyggelse. Mesteparten av dette område kommer innenfor eksisterende byggeforbudssone mot sjø. Det er etter administrasjonens vurdering riktig å angi en ny byggegrense til sjø som går langs kystlinjen da det ikke er noen hensyn som byggeforbudet er ment å ivareta i disse områdene. Argumenter for forslag til byggegrensen: Friluftslivshensyn: Det er ingen friluftslivhensyn i de uregulerte byggeområdene. Kulturmiljøhensyn: Området er ikke bevaringsverdig ut fra off. registre. Det er kun 1 hus som er SEFRAK-registrert. Byggegrensen vil ikke være til hinder for at tilstrekkelig hensyn ivaretas etter plan-og bygningsloven. Naturmiljøhensyn: Området har ingen registreringer av arter eller områder i offentlige tilgjengelige databaser som tilsier at byggegrensen vil være konfliktfylt Landskapshensyn: Den vedtatte reguleringsplanen for område legger opp til fortetting av hele odden. Ved at byggegrensen legges i kystlinjen legges det til rette for en viss grad av fortetting av de gjenstående eiendommene som ikke er regulert. Det vil hovedsakelig være snakk om tilbygg evt garasjer på eneboligtomtene. En viss grad av fortetting vil ikke endre landskapsinntrykket negativt, forutsatt tilpasning og respekt for omgivelser.

16 Delområde 5 Bråtebukt - Mørfjærkilen Oversiktskart Forslag til ny byggegrense til sjø Tegnforklaring: Eksisterende 100-meters byggegrense til sjø Kartutsnitt fra Kommuneplanens arealdel Foreslått ny byggegrense til sjø

17 Beskrivelse av området Området omfatter strekningen mellom Bråtebukt og Mørfjærkilen. Området er hovedsakelig uregulert, og store deler av område er avsatt til boligformål i Kommuneplanens arealdel Friluftslivsinteresser: Boligområdene er svært privatisert, og bebyggelsen strekker seg langs sjøkanten. Kulturmiljø: Bebyggelsen er av varierende alder, med stor/middels/liten opplevelsesverdi Naturmiljø: Stort sett hager/bebyggelse. Utmark i begrenset grad Landskapsforhold: Området er bebygget med vegetasjonskledd terreng i bakkant( Sett fra sjøen) som innramming. Noen større grøntområder innimellom bebyggelsen som skaper variasjon. Skråfoto (2004)

18 Beskrivelse og begrunnelse for forslag til byggegrense mot sjø i delområde 5: Grensen er i all hovedsak satt i formålsgrensen bolig/kystlinjen (Kommuneplanen ). Grensen fraviker dette 3 steder hvor det etter administrasjonens vurdering er nødvendig med alternativ byggegrensen for å ivareta hensynet til landskapet, terrenget og friluftsliv. Argumenter for forslag til byggegrensen: Friluftslivshensyn: Det er ikke naturlig med ferdsel i området. Området har etter adm. vurdering ikke potensiale for å tilrettelegge for framtidig ferdsel i friluftsøyemed langsetter sjøen. Derimot kan det sikres en mulighet for framtidig ferdsel ned til sjøen enkelte steder, på områder der det ikke er privatisert. (Bakgrunn for at byggegrensen er trukket rundt de 3 områdene administrasjonen mener er viktig å bevare for allmenn ferdsel og opphold).: 1. Område vest for atkomstvegen ned til Lindvika. 2. Bevart kolle - Granodden. 3. Bevart kolle/landskap I tillegg er det etter vedtak 16. oktober trukket en grense inn fra kystlinjen på odde i Lindvika, på gnr 41 bnr 8. Dette er et badeområde for mange og bør ikke bebygges. Kulturmiljøhensyn: Området er ikke bevaringsverdig ut fra off. registre. Det er 4 bygninger som er SEFRAK-registrert. Byggegrensen vil ikke være til hinder for at tilstrekkelig hensyn ivaretas etter plan-og bygningsloven. Naturmiljøhensyn: Området har ingen registreringer av arter eller områder i offentlige tilgjengelige databaser som tilsier at byggegrensen vil være konfliktfylt Landskapshensyn: En viss grad av fortetting vil ikke endre landskapsinntrykket negativt, forutsatt tilpasning og respekt for omgivelser, moderate terrenginngrep. Det er opprettholdt byggeforbudssone på de områdene som administrasjonen mener er av interesse å ivareta.

19

20 Delområde 6 Arnevik Oversiktskart Forslag til ny byggegrense til sjø Tegnforklaring: Eksisterende 100-meters byggegrense til sjø Foreslått ny byggegrense til sjø Kartutsnitt fra Kommuneplanens arealdel

21 Beskrivelse av byggeområdet Området omfatter: Vest for Løvøybrua og østover langs Arneviksundet. Friluftslivsinteresser: For det meste er området privatisert, bebyggelsen strekker seg helt ned til sjøkanten. Kulturmiljø: Området er avsatt til hensynssone H570, kulturmiljø i kommuneplanen. Bebyggelsen er av varierende alder, deler med stor opplevelsesverdi Naturmiljø: Hagemark, utmark/blandingsskog Landskapsforhold: Varierende og kupert terreng Området er bebygget og har grønne utmarkspregede markante områder som lager variasjon. Fly/skrå foto av Arnevik (2012)

22 Beskrivelse og begrunnelse for forslag til byggegrense mot sjø i delområde 6: Grensen er i all hovedsak satt i kystlinjen. Der grensen er trukket inn er det for å ivareta landskapshensyn og hensyn til kulturminner/kulturmiljø. Friluftslivshensyn: Store deler av området er det ikke naturlig med ferdsel. Området har etter adm. vurdering ikke potensiale for å tilrettelegge for framtidig ferdsel i friluftsøyemed langsetter sjøen. Derimot er det lagt til rette for ferdsel ned til sjø og større brygger på enkelte områder der det ikke er privatisert. Kulturmiljøhensyn: Området er ikke bevaringsverdig ut fra off. registre. Det er 26 hus som er SEFRAK-registrert i hele området, hvorav 11 er nær sjø, samt 1 som er bygd på begynnelsen av 1900 tallet. Byggegrensen vil ikke være til hinder for at tilstrekkelig hensyn ivaretas etter plan-og bygningsloven. Plankrav i kommuneplanens bestemmelser gir tilstrekkelig styring. Naturmiljøhensyn: Området har ingen registreringer av arter eller områder i offentlige tilgjengelige databaser som tilsier at byggegrensen vil være konfliktfylt Landskapshensyn: En viss grad av fortetting vil ikke endre landskapsinntrykket negativt, forutsatt tilpasning og respekt for omgivelser, moderate terrenginngrep. Plankrav i kommuneplanens bestemmelser gir tilstrekkelig styring.

23 Delområde 7 Dalskilen-Narestø Oversiktskart Forslag til ny byggegrense til sjø Tegnforklaring: Eksisterende 100-meters byggegrense til sjø Kartutsnitt fra Kommuneplanens arealdel Foreslått ny byggegrense til sjø

24 Beskrivelse av byggeområdet Området omfatter: Grensen går langs del av Flosterøyveien (nord) og del av Fløyheia. Friluftslivsinteresser: Bebyggelsen strekker seg ned til fv.122 hvor byggegrense er satt. Areal langs sjø bør ikke privatiseres pga friluftsaktivitet og potensial for oppgradering tilrettelagt for allmennheten. Kulturmiljø: Bebyggelsen er av varierende alder, ikke typisk stor pplevelsesverdi Naturmiljø: Blandingsskog/hager. Landskapsforhold: Området er bratt og kupert med vegetasjonskledd terreng rundt som innramming. Høy grad av grønt innslag i bebyggelsen. skråfoto av Arnevik (2012)

25 Beskrivelse og begrunnelse for forslag til byggegrense mot sjø i delområde 5: Grensen er i all hovedsak satt langs fylkesvei og naturlige grenser til LNF. Friluftslivshensyn: Det er ikke naturlig med ferdsel i området. Kulturmiljøhensyn: Området er ikke bevaringsverdig ut fra off. registre. Det er ingen hus som er SEFRAK-registrert. Byggegrensen vil ikke være til hinder for at tilstrekkelig hensyn ivaretas etter plan-og bygningsloven. Kommuneplanens bestemmelser gir tilstrekkelig styring. (LNF) Naturmiljøhensyn: Rik edellauvsog nord øst i området, ellers ingen registreringer av arter eller områder i offentlige tilgjengelige databaser som tilsier at byggegrensen vil være konfliktfylt Landskapshensyn: En viss grad av fortetting vil ikke endre landskapsinntrykket negativt, forutsatt tilpasning og respekt for omgivelser, moderate terrenginngrep.

26 Delområde 8 Brårvik-kilen Oversiktskart Tegnforklaring: Eksisterende 100-meters byggegrense til sjø Foreslått ny byggegrense til sjø Kartutsnitt fra Kommuneplanens arealdel

27 Beskrivelse av området Området ligger langs hele nordsiden av Brårvik - kilen. Friluftslivsinteresser: Deler av området er privatisert, bebyggelsen strekker seg helt ned i sjøkanten. Kulturmiljø: Området er avsatt til bevaring, hensynssone H570, kulturmiljø i kommuneplanen. Naturmiljø: Stort sett hager/bebyggelse. Utmark i begrenset grad Landskapsforhold: Området er bebygget med vegetasjonskledd terreng i bakkant som innramming. Store tomter som ligger sydvent.

28 Skråfoto av Brårvik-kilen (2008) Beskrivelse og begrunnelse for forslag til byggegrense mot sjø i delområde?: Grensen er i all hovedsak satt langs adkomstveien. Der grensen er trukket inn er det for å ivareta landskapshensyn og hensynet til kulturmiljøet. Friluftslivshensyn: Det er ikke naturlig med ferdsel i området. Området har etter adm. vurdering ikke potensiale for å tilrettelegge for framtidig ferdsel i friluftsøyemed langsetter sjøen. Derimot kan det legges til rette for ferdsel ned til sjøen enkelte steder, på områder der det ikke er privatisert. Dette er løst ved at man har satt byggegrense i adkomstveien. Kulturmiljøhensyn: Området har stautus som bevaringsverdig i kommuneplanen. Det er flere hus som er SEFRAK-registrert i området. Byggegrensen vil ikke være til hinder for at tilstrekkelig hensyn ivaretas etter plan-og bygningsloven. Plankrav i kommuneplanens bestemmelser gir tilstrekkelig styring. Naturmiljøhensyn: Området har ingen registreringer av arter eller områder i offentlige tilgjengelige databaser som tilsier at byggegrensen vil være konfliktfylt Landskapshensyn: En viss grad av fortetting vil ikke endre landskapsinntrykket negativt,forutsatt tilpasning og respekt for omgivelser, moderate terrenginngrep. Plankrav i kommuneplanens bestemmelser gir tilstrekkelig styring.

29 Delområde 9 Staubø Oversiktskart Byggegrense til behandling 16. oktober 2013 Staubø - nord Tegnforklaring: Eksisterende 100-meters byggegrense til sjø Foreslått ny byggegrense til sjø Kartutsnitt fra Kommuneplanens arealdel

30 Staubø - syd Tegnforklaring: Eksisterende 100-meters byggegrense til sjø Foreslått ny byggegrense til sjø

31 Beskrivelse av området Området ligger langs Tverrdalsøyveien, FV122 mot sjøen fra Leire og forbi Staubø Kultursenter frem til Øyaveien. Friluftslivsinteresser: For det meste er området svært privatisert, bebyggelsen strekker seg helt ned i sjøkanten. Det er avsatt enkelte grønne områder, som gjør det mulig å få tilgang til sjøen. Kulturmiljø: Deler av området er avsatt til hensynssone H570, kulturmiljø kommuneplanen. Naturmiljø: Stort sett hager/bebyggelse. Utmark i begrenset grad Landskapsforhold: Området er bebygget med vegetasjonskledd terreng i bakkant som innramming. Forholdsvis mye grønne innslag i bebyggelsen. Området ligger vestvendt mot sjøen.

32 Skråfoto av Staubø (2008) Beskrivelse og begrunnelse for forslag til byggegrense mot sjø i delområde?: Grensen er i all hovedsak satt i kystlinjen. Der grensen er trukket inn er det for å ivareta landskapshensyn og friluftslivshensyn. Friluftslivshensyn: Det er ikke naturlig med ferdsel i området der byggegrense er satt i sjøkant. Området har etter adm. vurdering ikke potensiale for å tilrettelegge for framtidig ferdsel i friluftsøyemed langsetter sjøen. Derimot kan det legges til rette for ferdsel ned til sjøen enkelte steder, på områder der det ikke er privatisert. Dette er løst ved at det lagt inn grønne områder for ivareta mulighet for å komme seg ned til sjøen. Kulturmiljøhensyn: Området er satt av til bevaringsområde i kommuneplanen. Det er over 25 bygninger i området som er SEFRAK-registrert. Byggegrensen vil ikke være til hinder for at tilstrekkelig hensyn ivaretas etter plan-og bygningsloven. Plankrav i kommuneplanens bestemmelser gir tilstrekkelig styring. Naturmiljøhensyn: Området har ingen registreringer av arter eller områder i offentlige tilgjengelige databaser som tilsier at byggegrensen vil være konfliktfylt Landskapshensyn: En viss grad av fortetting vil ikke endre landskapsinntrykket negativt,forutsatt tilpasning og respekt for omgivelser, moderate terrenginngrep. Plankrav i kommuneplanens bestemmelser gir tilstrekkelig styring.

33 Delområde 10 Kilsund Oversiktskart Forslag til ny byggegrense til sjø Tegnforklaring: Kartutsnitt fra Kommuneplanens arealdel Eksisterende 100-meters byggegrense til sjø Foreslått ny byggegrense til sjø

34 Beskrivelse av byggeområdet Området omfatter: Kvalstien, rundt Sundet og inn langs sørlige del av Kilsundfjorden. Friluftslivsinteresser: For det meste er området svært privatisert langs sjøen, bebyggelsen strekker seg helt ned i sjøkanten. Friluftsopplevelsen er fra båt- der bebyggelsen er en miljø/opplevelsesfaktor Kulturmiljø: Området er avsatt til hensynssone H570, kulturmiljø i kommuneplanen. Bebyggelsen er av varierende alder, med stor opplevelsesverdi Naturmiljø: Dominert av hager. Flere private småstrender, men også naturmark. Ingen særskilte naturverdier registrert Landskapsforhold: Småkupert med større vegetasjonskledde heier i bakkant. Flyfoto/skrå foto av Kilsund(2012)

35 Beskrivelse og begrunnelse for forslag til byggegrense mot sjø i delområde 10: Grensen er i all hovedsak satt i kystlinjen. Der grensen er trukket inn er det for å ivareta landskapshensyn og terrenghensyn. For byggeområdet i vest anbefaler vi å beholde 100 m byggegrensen. Viktig landskap og terreng i bakkant av bestående bebyggelse. (Info: I strid med innspill om utbygging i området) Argumenter for forslag til byggegrensen langs kystlinjen: Området er et lokalsenter/tettsted hvor det er naturlig med fortetting Friluftslivshensyn: Området har etter adm. vurdering begrenset potensiale for å tilrettelegge for framtidig ferdsel langsetter sjøen. Området langs sjøen er privatisert i stor grad. Ikke naturlig å ferdes, med mulig unntak der grensen er foreslått trukket inn. Kulturmiljøhensyn: Eldre trehusbebyggelse langs sjø. Området er ikke bevaringsverdig ut fra off. registre, men 68 hus er SEFRAK-registrert i området, hvorav 46 hus er langsmed sjø. Byggegrensen vil ikke være til hinder for at tilstrekkelig hensyn ivaretas etter plan-og bygningsloven. Plankrav i kommuneplanens bestemmelser gir tilstrekkelig styring. Naturmiljøhensyn: Helt vest i byggeområdet er det registrert Jordbærkløver, en svært viktig trua og sårbar art. Området har ellers ingen registreringer av arter eller områder i offentlige tilgjengelige databaser som tilsier at byggegrensen vil være konfliktfylt Landskapshensyn: En viss grad av fortetting vil ikke endre landskapsinntrykket negativt, forutsatt tilpasning og respekt for omgivelser, moderate terrenginngrep. Hensynssone kulturmiljø gir plankrav i kommuneplanens bestemmelser og tilstrekkelig styring.