Fana, gnr. 40, bnr. 411 m.fl., Dyrhaugen, Reguleringsplan. Arealplan-ID FAGNOTAT 2. GANGS BEHANDLING

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling Byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /66 Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: TRES Fana, gnr. 40, bnr. 411 m.fl., Dyrhaugen, Reguleringsplan. Arealplan-ID FAGNOTAT 2. GANGS BEHANDLING Kort om planforslaget Kort om planforslaget Opus Bergen AS og Faaland arkitekter AS fremmer på vegne av Townhouse Skjold AS planforslag for et område på Skjold i Fana bydel. Planområdet er på 5,3 daa og omfatter to eksisterende eneboligtomter. Figur 1: utsnitt av plankart og oversiktskart med gul markering av planområde (bergenskart.no). Planforslaget viser en terrassert boligblokk på 5 etasjer pluss kjeller med parkering. Utnyttelsesgrad er beregnet til % BRA = 112 %. Leilighetsbygget planlegges med 2683 m² BRA bolig (inkl. parkering), fordelt på ca 13 boenheter. Planforslaget forutsetter rivning av to eksisterende eneboliger med tilhørende byggverk. Maksimal byggehøyde innenfor planområdet er på kote Adkomstvei er fra Dyrhaugen via Hjortevegen, med adgang både fra kryss lengst vest ved Sparbutikken og i retning øst mot Apeltunvegen. Planområdet tar med seg den vestlige delen av veien Dyrhaugen inklusive krysset ved dagligvarebutikken. På samme strekning inngår det nytt fortau, med tilhørende rekkefølgekrav. Nytt fortau medfører at areal til bil reduseres. Planområdet er vist som bebyggelse og anlegg i kommuneplanens arealdel (KPA), hvor det i utgangspunktet åpnes opp for utnyttelse på 60 % BRA. Avstand til nærmeste bybanestopp er ca 500 meter i luftlinje. Tomten preges i dag av mye terreng, og hvor planforslaget i stor grad legger opp til å erstatte terrenget med bygningsmasse. Side 1 av 8

2 For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises det til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg D. Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses som dekkende. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 13 private merknader og 9 uttalelser fra høringsinstanser. Flere av de private merknadene var samlemerknader med et stort antall underskrifter. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg I. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Strøkstilpasning, utnyttelse: i flere merknader fremkommer det synspunkt som går ut på at prosjektet har for høy utnyttelsesgrad til at det kan passe inn i området. Dette gjelder ikke bare i forhold til estetikk, men også for eksempel i forhold til innsyn på naboeiendommer. Veiutforming, trafikksikkerhet: Trafikketaten har vurdert at veien er en samlevei og derfor bør ha to kjørefelt. Forslagsstiller ved plankonsulent er uenige i denne vurderingen og planforslaget viser ett kjørefelt. Naboer er bekymret for trafikksikkerhet både under og etter anleggsperioden. Det er spesielt svingen ved Dyrhaugen 10 som fremheves som problematisk. Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Endringer etter offentlig ettersyn Endringene som er foretatt etter offentlig ettersyn fremgår av vedlegg D. Alt planmateriale er oppdatert i henhold til endringene. Kort oppsummert innebærer endringene at foreslåtte bygg er tegnet litt «strammere» og redusert noe i omfang. Antall enheter er justert ned fra ca 16 til ca 13. Utnyttelsesgrad er nå beregnet til % BRA = 112 %, mot 135 % som var tilfellet ved offentlig ettersyn. Samtidig er det slik at bygget ikke sprenger seg like langt inn i fjellet som tilfellet var ved offentlig ettersyn. Avstand til nærmeste naboer over veien er dermed omtrent lik. «Ekstra» innendørs parkeringsmulighet med 3 plasser og tilkomst fra privat grusvei nord for planlagte bygg, utgår fra det reviderte planforslaget. Veiløsning fra prosjekt til nærbutikk er revidert noe. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. I tillegg kommenteres forholdet til barn og unges interesser, universell utforming og naturmangfoldloven. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse. Utnyttelsesgrad og strøkstilpasning Forslaget er som nevnt over redusert i omfang i forhold til slik det lå ute til offentlig ettersyn. Det vises til kapittel om strøkstilpasning i 1. gangs fagnotat for vurdering av prosjektet før reduksjonen. Slik fagetaten vurderer forslaget i sin nåværende form er det i større grad i tråd med de føringene som ligger i overordnet planverk, herunder de % som det åpnes opp for i KPA, i nærhet til senter og der hvor kollektivdekning og sykkelinfrastruktur er god nok. Planforslaget passer fremdeles ikke inn i eksisterende strøkskarakter, på den måten at nabolaget preges av frittstående eneboliger / villaer med store hager, og at prosjektet har et annerledes og større volum. Etter reduksjonen anser imidlertid fagetaten at mangel på hensyn til strøkstilpasning i seg selv ikke lengre danner grunnlag for å anbefale planforslaget avvist. Avvik i skala/størrelsesforhold i forhold til omkringliggende bebyggelse er tilsvarende som Side 2 av 8

3 tilfellet er for andre, sammenlignbare fortettingsprosjekter, i randsonen av senterområdene i KPA. De siste tegningene viser et volum som etaten vurderer bør kunne la seg realisere på slikt vis at sluttresultatet ikke får en negativ virkning på nabolaget ut ifra en estetisk vurdering. Figur 2: kamera 01 og 06 fra vedlegg M. Maksimal byggehøyde er noe lavere enn dagens situasjon med eneboligene som forutsettes revet. Avstand til nærmeste naboer over veien er imidlertid stedvis blitt noe mindre enn før revisjonen av forslaget. I og med at disse har hovedutsikt i motsatt retning, finner likevel ikke fagetaten at heller dette gir grunnlag til å anbefale at prosjektet omarbeides enda en gang eller avvises. Videre vurderer fagetaten at planforslaget ikke i stor nok grad sikrer de kvalitetene som faktisk er vist i tegninger og illustrasjoner. Fordi regulerte tiltak kan endre «eier» etter vedtak, er det ut ifra et kommunalt synspunkt behov for at bestemmelsene oppdateres slik at illustrasjonsplan ikke bare er retningsgivende, men faktisk langt på vei bindende, for hva som kan tillates i byggesaksprosessen. Det er spesielt terrasseringen av volumet som må sikres, innpassingen i terreng, samt den illustrerte oppdelingen av sammenhengende vertikale flater. Nødvendigheten av å sikre de spesifikke kvalitetene som er vist, må sees i sammenheng med at prosjektet er lokalisert i et etablert boligstrøk, med forholdsvis kort avstand til naboer rundt seg og at tålegrensen for avvik derfor er mindre enn den ellers ville ha vært. I forslag til ny bestemmelse er det likevel åpnet opp for noe fleksibilitet. Figur 3: revidert prosjekt, med røde linjer som markerer forslaget slik det lå ute til offentlig ettersyn (vedlegg K) Trafikk Det foreslås ny situasjon for vestre delen av veien kommunal vei Dyrhaugen, fra prosjektet til kryss ved nærbutikken. Denne veistrekningen har i følge opplysninger som har kommet frem gjennom prosessen en stor brukergruppe innenfor kategorien myke trafikanter, bl. a. fra blokkbebyggelsen i Mårdalen. Veien har gode stigningsforhold og er forholdsvis brei. Plankonsulent har argumentert (kapittel 8.7, vedlegg D) for at veien bør klassifiseres som A1 i henhold til håndbok N100. Det vil si at kjørearealet blir snevret inn. Videre foreslås det etablert fortau på nevnte strekning samt at det etableres minst en møteplass for bil ca midtveis på strekningen. Slik fagetaten oppfatter det ønsket Trafikketaten at tofeltsløsning ble utredet. Plankonsulent har imidlertid insistert på at A1 her er riktig klassifisering, og at det derfor bør legges opp til ett heller en to kjørefelt. Side 3 av 8

4 Slik fagetaten vurderer dette konkrete tilfellet er verken det planlagte tiltakets omfang eller videre fortettingspotensial stort nok til at det kan forsvares å gå inn i hagene til naboer langs den aktuelle strekningen, for å sikre areal til to felt pluss areal til myke trafikanter. Ut ifra en slik forutsetning er ett felt på hoveddelen av strekningen pluss et gagnlig tilbud til myke trafikanter å foretrekke fremfor to kjørefelt. Likevel inngår det i forslag til vedtak nye bestemmelser som gjør det mulig i gjennomføringsfasen å foreta justeringer, gitt Trafikketatens godkjenning. Dette også for åpne opp for justering på antall og plassering av møteplasser. I tillegg betyr løsningen som her foreslås at mulighetene for gateparkering langs med Dyrhaugen blir langt dårligere. Dette kan sees på som positivt for trafikksikkerheten, men det kan også ha negativ betydning for de som i dag eventuelt er avhengige av å benytte seg av denne muligheten. I tillegg medfører planforsalget at parkeringsmulighetene i kommunal vei ved butikken utgår. Dette vil skape en mer oversiktlig situasjon ved innkjøringen til veisløyfen. Helt på tampen av planprosessen er det gjort en justering av veiarealet mot butikken, som en kompromissløsning mellom innspillene fra plankonsulent og Trafikketaten. Det gjelder oppjustering av veibredden på den mest utsatte delen av Dyrhaugen til to felt. Her var det tidligere vist ett felt ved butikken, vareleveranselomme, ett felt igjen og så møteplass, i tillegg til fortau. Denne strekningen er nå i stedet vist med to kjørefelt og fortau. Ute er også deler av et par offentlige P-plasser som var vist i selve krysset. Når det gjelder møteplasser så har plankonsulent gjort rede for at det vil være mulig å bruke eksisterende avkjørseler som møteplass. I det mest kritiske punktet som er i svingen ved gnr 30 bnr 340 skal det være mulig for liten lastebil å møte personbil, ved å manøvrere over på rosa areal. Figur 4: nyere plankart til venstre og eldre til høyre. Videre er det et moment at planforslaget på grunn av sin avgrensning kun tar hensyn til den ene halvparten av sløyfen som veien Dyrhaugen utgjør. I den grad det er et problem i dag med gateparkering langs med med veien, er det rimelig å anta at gjennomføring av foreliggende planforslag og opparbeiding av fortau på halvparten av Dyrhaugveien sin lengde, vil forflytte og konsentrere problemet lengre innover i veien, i retning Apeltun, på den delen av veisløyfen som ikke inngår i planforslaget. Trafikksikkerheten langs denne strekningen vil således kunne lide som konsekvens av realisering av planforslaget. Regulering og opparbeiding av fortau i denne retningen vil måtte sikres gjennom fremtidig planarbeid. Når det gjelder sikkerhet i anleggsperioden forutsettes det at denne ivaretas gjennom byggesaksbehandlingen i.h.t. gjeldende forskrifter. Side 4 av 8

5 Oppsummert anser etaten trafikkløsningene som er vist i planmateriellet som en forbedring sammenlignet med dagens situasjon, spesielt for gående. Parkering Parkering skjer i kjeller, avkjørsel lengst sør på bygget. Åpning i forslag til bestemmelser om å kunne flytte på avkjørsel anbefales strøket. Det vises 3 biler på baksiden av bygget på enkelte av illustrasjonene. Etaten har sett vekk i fra disse potensielle P-plassene i vurderingene nedenfor. I plankart er det aktuelle arealet vist som del av boligformål. Disse plassene er omtalt i tidligere fagnotat og disponeres i dag av de to eneboligene som forutsettes revet. Fagetaten mener, til forskjell fra forslagsstiller ved plankonsulent, at disse plassene ikke bør videreføres, selv om dagens to eneboliger som forutsettes revet har veirett og benytter seg av disse. Dette fordi den private veien ikke holder tilstrekkelig standard med henhold til sikt, bredde, dekke og stigning, til at en fortsatt bruk er forsvarlig med hensyn til trafikksikkerhet. Boligarealet er på ca 1700m² BRA. Parkering er planlagt i én etasje med rom for 23 P-plasser for bil, inklusive gjesteparkeringsplasser. Forslagsstiller insisterer på at det er behov for det antallet som foreslås. Det vil si at planforslaget åpner opp for 1,32 P-plasser per 100m² bolig. Gitt leilighetenes størrelse, tilsvarer det imidlertid 1,77 plasser per boenhet. Sett i forhold til planområdets plassering, forholdsvis nærme bybanestopp (ca 550 meter fra Skjold og 600 fra Mårdalen) og gode sykkelinfrastruktur, med Osbanetraseen like ved, mener fagetaten at foreslåtte P-dekning er for høy. Det anbefales at denne strammes inn tilsvarende krav på i KPA på 1,2 plasser per 100 m² boligareal. Det vil si totalt 21 P-plasser for bil inkl. gjesteparkering. Sykkelparkering kommer i tillegg. Planen sikrer at sykkelparkering skjer i P- kjeller og med adkomst lengst nord sammen med gående. Det er en konkret vurdering av veien Dyrhaugen som ligger til grunn for at her ikke anbefales en større innstramming på P-dekningen enn kun 2 plasser. Slik etaten ser det har veien et bruksmønster og bredde- og siktforhold som tilsier at bør være varsom med hensyn til å legge opp til økt risiko for gateparkering gjennom arealplanleggingen, ettersom det vil kunne gå på bekostning av trafikksikkerheten til eksempel de som bruker Dyrhaugen som skolevei. En nedjustering på 2 plasser er således å forstå som et forslag til kompromiss mellom ambisjonene om Bergen som gåby og sykkelby på den ene siden, og hensyn til trafikksikkerhet på den andre. Massebalanse Foreslåtte bebyggelse innebærer i praksis at man bytter ut eksisterende terreng med nytt oppbygd terreng, i form av en terrassert boligblokk. En problemstilling her er mengden masser som forutsettes kjørt vekk i forbindelse med realisering av prosjektet. Vanligvis overlates denne problemstillingen til byggesaken, men i dette tilfellet har fagetaten vurdert at det som riktig å få gjort rede for hvor mange lastebillass det er snakk om, i og med at her skal sprenges ut og kjøres vekk mer terreng enn hva som er normalt for såpass få enheter. Det er videre et moment at kjøringen må foregå på kommunal boligvei som i dag holder dårlig og variabel standard. I vedlegg D s. 36 kommer det frem at beregnet masseuttak er redusert fra ca ved off. ettersyn til 6600 m³, og at 6600 m³ tilsvarer 600 lastebillass. Side 5 av 8

6 Barn og unges interesser Planforslaget er i tråd med barn og unges interesser i den grad det bedrer trafikksikkerheten for gående og syklende langs med Dyrhaugvegen, retning mot Skjold. Universell utforming Planforslaget ivaretar så langt fagetaten kan se forholdet til universell utforming på en tilfredsstillende måte. Naturmangfold Planbeskrivelsen kapittel 6.7 side 15 omtaler dette hensynet. Rekkefølgekrav: Bestemmelsene pkt 3 sikrer opparbeiding av fortau vist som o_sf1 og o_sf2 i plankart, før det gis brukstillatelse for tiltak innenfor boligformål, vist som BBB. Konklusjon Fagetaten slutter seg i hovedsak til hovedformålet bolig og det planfaglige grepet i planforslaget. For å akseptere foreslåtte utnyttelsesgrad og volum vurderer imidlertid etaten at planforslaget må justeres på følgende punkter, for å være tilfredsstillende: Planen må bedre presisere de kvalitetene som har vært vist gjennom planprosessen, herunder avtrappingen og oppdelingen av volumet samt at det sikres gjenfylling av skjæringer. Illustrerte kvaliteter må gjøres sterkt førende for hva det kan åpnes opp for i byggesaksbehandlingen. Parkeringsdekning er for høy og må nedjusteres jf. saksutredningen, fra 1,32 til 1,2 P-plasser per 100m² BRA. Muligheten for å belage seg på bruk av sportsboder til inndekningen av minstekravet til sykkelparkeringsplasser må utgå. Det samme gjelder mulighet for overflateparkering med bil på baksiden av bygget. Det må åpnes opp for mindre justeringer av veiutformingen, gitt Trafikketatens godkjenning. Bestemmelsene må bearbeides. Forslaget til reguleringsplan anbefales vedtatt med overnevnte endringer. Side 6 av 8

7 Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf. samme lovs 12-11, vedtas følgende forslag til detaljregulering: Fana, gnr. 40, bnr. 411 m.fl., Dyrhaugen, Reguleringsplan, Arealplan-ID , vist på plankart sist datert Fagetatens forslag til bestemmelser, datert Følgende endringer inngår i fagetatens forslag til bestemmelser , i.f.t. forslagsstillers reguleringsbestemmelser datert/revidert : 1. Bestemmelse 2.1 tilføyes følgende i nytt avsnitt: «hovedprinsippene bak illustrasjonsplan datert og snitt datert er bindende for utformingen av bygget, herunder volumutformingen, med oppdelte horisontale og vertikale flater, samt terrengtilpassing. Illustrasjonsplan datert er bindende for avtrapping av etasjeplan. Ved byggesaksbehandling kan det tillates mindre justeringer, forutsatt at endringene ikke vurderes som kvalitetsforringende i forhold til det som er vist i plandokumentasjonen». 2. Ny bestemmelse 2.2 (påfølgende bestemmelser under 2 gis nytt løpenummer): «plan for oppgradering av kommunale veiområder skal være godkjent av Trafikketaten.» 3. Bestemmelse 5.1 endres til følgende: «Bebyggelsen skal oppføres innenfor byggegrensene som vist på plankartet. Der det ikke er vist byggegrense går den i formålsgrensen. Mindre justeringer av byggegrensen kan tillates i forbindelse med byggesøknad. Blokkbebyggelse BBB skal terrasseres slik det er vist i plandokumentasjonen, og terreng skal fylles inntil bygget med en skåningsvinkel tilsvarende opprinnelig terreng, uten åpne skjæringer.» 4. Bestemmelse endres til følgende: «Parkeringsplasser skal etableres under bakkeplan i formål BBB. All parkerings skal skje i P-kjeller. Avkjørsel til parkeringsareal er vist med pil på plankartet. Det skal etableres 1,2 parkeringsplasser per 100 m2 BRA bolig. Minimum 5 % av parkeringsplassene skal være utformet og reservert for bevegelseshemmede. Det skal etableres minimum 2 sykkelparkeringsplasser per 100 m² BRA bolig. Det skal tilbys el-uttak i parkeringsarealet for lading av elbil til alle leilighetene i formål BBB.» 5. Bestemmelse 6.2 endres, ved å stryke «Mindre justeringer tillates i samråd med rette veimyndighet» 6. Bestemmelse 6.8 slettes og erstattes med «Ved byggesaksbehandling og godkjenning av tekniske planer kan det tillates mindre justeringer, gitt rette myndighets godkjenning, innenfor følgende formål: SKV, SF, SGS og Annen veggrunn grøntareal.». 7. Vedlegg: Illustrasjonsplan flyttes ikke fra B retningsgivende til A juridisk bindende, men gis en presisering jf. bestemmelse 2.1. Før kunngjøring må reguleringsbestemmelser rettes i samsvar med bystyrets vedtak. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 7 av 8

8 Vedlegg: A. Plankart, datert B. Fagetatens forslag til bestemmelser, datert C. Forslagsstillers forslag til bestemmelser, datert D. Planbeskrivelse, datert E. Illustrasjonsplan, datert F. Utomhusplan, datert G. Merknadskart Nord H. Merknadskart Sør I. Merknadsoppsummeringsskjema, offentlig ettersyn, J. Merknadsoppsummeringsskjema, oppstart K. Sammenligning av reviderte arealer med arealer ved offentlig ettersyn L. Snitt M. Illustrasjoner N. Solstudie O. Fotomontasje01 P. Fotomontasje02 Q. Fotomontasje03 R. Fotomontasje04 S. Masseberegning T. Lengdeprofil o_skv2 U. Tverrprofiltegninger V. Trafikkanalyse W. VA-rammeplan X. Naturmangfoldsloven, notat Y. Kulturminnedokumentasjon Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 8 av 8