BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat REGULERINGSFORSLAG TIL Saksnr.: /27 OFFENTLIG ETTERSYN Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: TRES Dato: Fana, gnr. 40, bnr. 411 m.fl., Dyrhaugen, Reguleringsplan Arealplan-ID FORSLAG TIL DETALJREGULERING, OFFENTLIG ETTERSYN Kort om planforslaget Opus Bergen AS og Faaland arkitekter AS fremmer på vegne av Townhouse Skjold AS planforslag for et område på Skjold i Fana bydel. Planområdet er på 5,3 daa og omfatter to eksisterende eneboligtomter. Figur 1: oversiktskart med planområdet markert med gult, skråfoto over området. Planforslaget viser en terrassert boligblokk på 5 etasjer pluss kjeller med parkering. Utnyttelsesgrad er beregnet til % BRA = 135 %. Leilighetsbygget planlegges med 3250 m² BRA bolig (inkl. parkering), fordelt på ca 16 boenheter. Planforslaget forutsetter rivning av to eksisterende eneboliger med tilhørende byggverk. Maksimal byggehøyde innenfor planområdet er på kote Adkomstvei er fra Dyrhaugen via Hjortevegen, med adgang både fra kryss lengst vest ved Sparbutikken og i østlig retning mot Apeltunvegen. Planområdet tar med seg den vestlige delen av veien Dyrhaugen inklusive krysset, som vist i figur 1. Planområdet er vist som bebyggelse og anlegg i kommuneplanens arealdel (KPA), hvor det i utgangspunktet åpnes opp for utnyttelse på 60 % BRA. Avstand til nærmeste bybanestopp er ca 500 meter i luftlinje. Tomten preges i dag av mye terreng, og hvor planforslaget i stor grad legger opp til å erstatte terrenget med bygningsmasse. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises det til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Side 1 av 9

2 Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmaterialet til å ha tilfredsstillende kvalitet for å sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet bolig og hovedgrepet i planforslaget. Nedenfor følger fagetatens kommentarer til sakens mest sentrale/aktuelle problemstillinger. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til vedlegg C. Utnyttelsesgrad: Planforslaget legger opp til % BRA = 130 %, i et område hvor KPA åpner opp for under halvparten av dette. Riktignok åpner punkt 23.1, andre avsnitt opp for en differensiert utnyttelsesgrad fra 60 til 200 % BRA langs med de store kollektivårene, der man i tillegg til kollektivdekning har gode sykkelforbindelser og tar hensyn til områdets kvaliteter. Etter fagetatens skjønn er imidlertid 130 % BRA høy utnyttelse i forhold manglende strøkstilpasning. I denne vurderingen er det ikke nødvendigvis prosjektet i seg selv som vi er kritiske til, men til hvordan prosjektet passer inn i nabolaget. Planbeskrivelsen forklarer foreslåtte utnyttelse med nærhet til bybanestopp og etablerte målsetninger om at behovet for nye boliger i stor grad skal dekkes gjennom fortetting, samt med at området ligger nærme senterområde S20 Skjold og S18 Mårdalen. Fagetaten er enig i at det i utgangspunktet kan legges til rette for en høyere utnyttelse enn % BRA = 60 % etter kommuneplanbestemmelsene punkt 23 slik det fremgår av planbeskrivelsen. Planbeskrivelsen viser imidlertid til nærliggende blokkbebyggelse i Mårdalen, men fagetaten mener denne har lite sammenligningsrelevans, i og med at blokkbebyggelse der henvender seg til et annet landskapsrom som det passer godt inn i, og hvor det er rikelig med store, flate uterom. Dette til motsetning fra prosjektet i foreliggende planforslag, som til tross for sin geografiske nærhet til blokkbebyggelsen i Mårdalen, er en del av veletablert villabebyggelse langs Dyrhaugen. Fagetaten kan ikke anbefale en utnyttelsesgrad / volum som forslaget innebærer på % BRA = 130 %. Denne må reduseres til ca. % BRA = 100 %. Terrengbehandling: Foreslåtte bebyggelse innebærer i praksis at man bytter ut eksisterende terreng med nytt oppbygd terreng, i form av en terrassert boligblokk. En problemstilling som her bør nevnes er den store mengden masser som forutsettes kjørt vekk i forbindelse med realisering av prosjektet. Vanligvis overlates denne problemstillingen til byggesaken, men i dette tilfellet vurderer fagetaten at det riktig å gjøre rede for hvor mange lastebillass det er snakk om, i og med at her skal sprenges ut og kjøres vekk mer terreng enn hva som er normalt for såpass få enheter. Det er videre et moment at kjøringen må foregå på kommunal boligvei som i dag holder dårlig og variabel standard. Se for øvrig siste punkt under «planfremstilling». Strøkstilpasning, konsekvenser for naboer og estetikk: Slik fagetaten oppfatter innlevert materiell er blokken stor og kommer tett på nærmeste naboer, blant annet Dyrhaugen 10A og Dyrhaugen 15. Hovedutsikt for blokkens beboere kommer direkte inn og ned på på disse eiendommene. En reduksjon i antall boenheter ville gitt en reduksjon i antall beboere som har mer eller mindre direkte innsyn på disse eiendommene. De nevnte eneboligene virker til å ha hageareal og en del vindusflate i retning Side 2 av 9

3 mot foreslåtte blokkbebyggelse. Avstand i luftlinje fra blokk til bygningskroppen på Dyrhaugen 15 virker ut ifra hittil innlevert materiell grovt regnet å være ca 15 meter. Denne boligen sin hovedutsiktsretning virker til å være i motsatt retning av foreslåtte blokk. Også for Dyrhaugen 10A vil prosjektet komme forholdsvis tett på. Det kan fremstå som om blokkens nordvestre hjørne vil oppleves som prosjektets tyngste element. Boligen på 10A har en dobbel garasje som grenser mot foreslåtte nybygg. Figur 2: eksisterende situasjon til venstre, foreslått ny situasjon til høyre. Illustrasjonene viser det som kalles «townhouse» og etaten finner ikke den skisserte bebyggelsens estetikk kritikkverdig i seg selv på noen måte. Etter fagetatens vurdering vil imidlertid en boligblokk med foreslåtte volum i for stor grad bryte med strøkskarakteren i dette eneboligområdet som er preget av villabebyggelse med store hageanlegg. Fagetaten deler ambisjoner om at behovet for nye boliger i størst mulig grad bør dekkes inn gjennom fortetting, men mener at planforslaget går langt i å maksimere utnyttelsen på bekostning av strøkskarakteren, og at omfanget av blokken derfor bør reduseres noe innen planforslaget sendes inn til 2. gangs behandling. Positivt er det at vedlagte solstudier viser at prosjektet i liten grad vil kaste skygge på omkringliggende boliger og deres utearealer. Tomten er sørvestvendt og har gode solforhold internt. Fra baksiden / øst fremtoner prosjektet seg som forholdsvis velproporsjonert og skånsomt i forhold til omkringliggende volumer. Estetikken fremstår som gjennomarbeidet. Høyeste byggehøyde blir lavere enn på høystliggende eksisterende enebolig på toppen av dagens knaus, som planforslaget forutsetter revet. Vurderingen hviler med andre ord i stor grad på hvordan prosjektet passer inn og at blokkens volum i for stor grad kolliderer med strøkskarakteren. Ett forslag til bearbeidelse kan være ytterligere avtrapping mot nordvest / nabo i Dyrhaugen 10A, og i tillegg at prosjektet Side 3 av 9

4 strammes opp noe i front i form at det trekkes mer inn i terrenget, for å øke avstanden mellom de lavesteliggende leilighetenes private utearealer og veien. Blokken vil i så fall i mindre grad gå på akkord med områdets karakter og et slikt grep ville redusert konsekvensene noe for nærmeste naboer, blant annet når det gjelder innsyn. Det er mulig at det å kutte sekundær adkomst fra baksiden (se «trafikk og parkering») kan gjøre det enklere å trekke hele prosjektet noe bakover, men det må i så fall vurderes opp imot eventuelt behov dette utløser for å fjerne enda mer terreng. Figur 3: eksisterende situasjon til venstre, foreslått ny bebyggelse til høyre. Trafikk og parkering: Ideelt sett skulle etaten sett at planforslaget tok med seg Dyrhaugveien også ned mot krysset der hvor Dyrhaugen møter Hjortevegen, i retning Apeltunvegen. Det har imidlertid blitt gjort klart gjennom prosessen at et slikt krav ville vært uforholdsmessig tungt i forhold til omfanget av det som foreslås av ny bebyggelse. Dyrhaugen er kommunal vei. Etaten har fått opplyst av naboer at VA-ledningsnettet i veien er i dårlig forfatning og at det på ett punkt lekker vann opp fra veidekket. En annen problemstilling er adkomstløsningen. Planforslaget legger opp til to adkomster. Den ene er hovedadkomst fra Dyrhaugen til P-kjeller som rommer brorparten av prosjektets parkeringsplasser. I tillegg inngår det adkomst fra baksiden av bygget for tre biler. For å komme bak bygget må bilene kjøre opp en bratt og trang bakke (privat vei, grusdekke) på østsiden av bygget. Denne løsningen mener fagetaten er dårlig. Det burde ikke være noe problem å gjøre plass til de tre bilene i hovedkjelleren, når man først skal sprenge ut og kjøre vekk såpass mye terreng (jf vedlegg Z). Planbeskrivelsen side 30 begrunner løsningen delvis med at der er tre parkeringsplasser for eksisterende enebolig fra før av. Dette argumentet holder ikke vann etter fagetatens skjønn, ettersom man her har anledning gjennom regulering til å rette opp i en situasjon som i dag trafikalt sett er uheldig. Videre at arealet som er foreslått avsatt til 3 biler i høyden heller bør brukes til volumreduksjon av hensyn til strøkstilpasning og nærmeste naboer, jf. kommentarer over. Det er utarbeidet en trafikkanalyse som følger planmaterialet. Trafikkanalysen tar ikke særlig høyde for at en betydelig andel av trafikkflyten som planforslaget vil generere, kan ta veien mot øst, i retning Apeltun. Dyrhaugen er allerede i dag forholdsvis utsatt på grunn av stedvis mangel på tilstrekkelig veibredde på kjørebanen og mangel på fortau i henhold til dagens standard. Når argumentasjonen bak planforslagets høye utnyttelse baserer seg på nærhet til senterområder og bybanestopp, finner fagetaten det nærliggende å bruke det samme argumentet andre veien når det gjelder parkeringsdekning: dersom nye boliger lokaliseres nærme bybanestopp åpner dette opp for en diskusjon rundt minimering av antall P-plasser. Bestemmelsene pkt åpner opp for 1,4 P-plasser per 100m² BRA bolig, i tråd med KPA. Side 4 av 9

5 Gjennomsnittlig salgbart areal på leilighetene i prosjektet vil bli på mer enn 100 m². Dette vil gi et forholdsvis høyt antall p-plasser per boenhet, for boliger nærme bybanestopp. Planforslaget innebærer i tillegg fortau over dagligvarebutikkens varelevering, noe som i seg selv kan være problematisk. Naboer har opplyst kommunen om at enkelte vareleveransekjøretøy på grunn av plassmangel kjører inn mot området markert med rød ring i figur 4 for å snu. I tillegg fremstår parkeringssituasjonen for butikkens kunder som trang, noe som igjen kan tenkes å forplante seg og gi negative ringvirkninger for syklende langs Osbanetraseen. Det har vært noe dialog mellom representant for butikken og kommunen i anledning at de nå har en viss mulighet til å regulere om på egne leveranse, - adkomst og parkeringsforhold, ikke bare i forbindelse med foreliggende planforslag, men også i forbindelse med planforslag for Fanavegen 46-50, saksnr , planid som tar med seg resterende del av veilegemet som grenser til butikken i retning Skjold. Pågående planforslag for Fanaveien vil bli lagt ut til offentlig ettersyn tidligst mot slutten av I forslag til bestemmelser er det foreslått sikret gjennomføring av halve fortauet frem mot butikken. Dette mener etaten ikke er godt nok. Hele strekningen må sikres gjennomføring i planen. Dette både på prinsipiell bakgrunn, men også rent praktisk slik at nabolaget ikke risikerer at det etableres fortau langs med halve strekningen. Gjennom avtale kan det sikres at bidragets størrelse likevel står i forhold til prosjektets omfang, og eventuelt at kostnadene med reguleringen tas med i beregningsgrunnlaget. Se for øvrig kapittel «planfremstilling». Barn og unges interesser: Planforslaget er i tråd med barn og unges interesser i den grad det bedrer trafikksikkerheten for gående og syklende langs med Dyrhaugvegen, retning mot Skjold. Det går en snarvei fra Mårdalen som kommer inn på Dyrhaugvegen i området ved svingen: Figur 4: plankart med snarvei fra Mårdalen markert med rødt. Dette gir grunn til å anta at Dyrhaugen brukes som skolevei og snarvei mot butikk og bybane for mange flere enn kun de som bor i veien Dyrhaugen. Dette understreker behovet for å etablere fortau langs Dyrhaugen. Ett moment som savnes i planforslaget er mulighet for å komme opp til lekearealene bak blokken fra Dyrhaugen, f.eks. via sti eller trapp langs med nordlig / nordvestlig vegg på blokken. Side 5 av 9

6 Naturmangfold: Planbeskrivelsen kapittel 6.7 side 15 omtaler dette hensynet. Planfremstilling: Planforslaget er godt illustrert bl. a. i vedlegg J-Q og R (tegninger og fotomontasjer). Det fremkommer av plankartet at veibredden langs Dyrhaugen er foreslått å variere fra mellom 3,5-6,1 meter. Fortau foreslås med konstant bredde 2,5 meter. Vi antar at løsningen med variabel veibredde er valgt for å unngå inngrep i naboeiendommer, men stiller oss noe undrende til om Trafikketaten kan godta løsningen slik den er vist i plankartet. Rekkefølgebestemmelse pkt. 3.5 er ikke dekkende, jf. kommentar overfor. Etaten kan være behjelpelig med å omforme denne bestemmelsen. Planforslaget sikrer ikke i god nok grad den avtrapping i byggehøyde som er vist i illustrasjonsmateriellet. Hensynet kan sikres for eksempel ved å gjøre illustrasjonsplanen juridisk bindene på dette punktet. Det samme gjelder tilpassing inn mot terreng, og at det er behov for en bestemmelse som sikrer tilbakeføring av terreng mot bygningskropp, for å unngå at planen åpner opp for unødvendige skjæringer. 3 i bestemmelsene er kalt rekkefølgekrav, når i realiteten er dokumentasjonskrav. Kun 3.5 er å anse som et rekkefølgekrav. Se øvrig kommentar om denne. Uteareal og lekeareal ønskes illustrert til 2. gangs behandling. Bestemmelse som sikrer tilbakeføring av terreng etterlyses. Side 6 av 9

7 Konklusjon Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet bolig og hovedgrepet i planforslaget. Fagetaten har imidlertid noen merknader. Hovedsakelig gjelder dette følgende forhold: Fagetaten kan ikke anbefale en utnyttelsesgrad / volum som forslaget innebærer på % BRA = 130 %, jf. saksutredningen. Denne må reduseres til ca. % BRA = 100 %. Dette av hensyn til tilpasning til naboer, terreng mv. Dette kan løses ved for eksempel ved å trekke bygget noe lengre inn fra veien, og ytterligere avtrapping mot nordvest. Avtrappingen av bygget og tilpassing inn mot terreng er dessuten ikke godt nok sikret i planforslaget. Todelt P-løsning er uheldig og bør revideres slik at all parkering skjer i kjeller. Fastsetting av veibredde må avklares blant annet med Trafikketaten. Behov for å sikre bedre vareleveranseforhold for butikken må avklares. Det kan tenkes at for eksempel Leverandørenes Utviklings- og kompetansesenter (LUKS) har innspill til dette. Rekkefølgebestemmelser har justeringsbehov, både med tanke på å flytte vekk det som i realiteten er dokumentasjonskrav og med tanke på å sikre opparbeidingen av fortauet i sin helhet fremt til krysset ved butikken. Mulighet for gangadkomst i terreng til lekeareal på høydedrag ønskes avklart. Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens fagnotat til 2.gangs behandling. Side 7 av 9

8 Fagetatens beslutning 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, og i henhold til delegert myndighet, sendes følgende forslag til detaljregulering på høring og legges ut til offentlig ettersyn: Fana, gnr. 40, bnr. 411 m.fl., Dyrhaugen, Reguleringsplan Siste revisjonsdato plankart: Siste revisjonsdato bestemmelser: Som forutsetning for det videre planarbeidet legges følgende til grunn: Utnyttelsesgrad reduseres til ca. % BRA = 100 %. Avtrappende bygningskropp og tilpassing inn mot terreng sikres. P-løsning gjøres om slik at all parkering skjer via samme adkomst. Veibredde avklares. Leveranseforhold for butikken avklares. Fortau sikres opparbeidet i sin helhet. Rekkefølgekrav bearbeides og dokumentasjonskrav skilles ut fra disse. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 8 av 9

9 Vedlegg: A. Plankart, datert B. Reguleringsbestemmelser, datert C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert D. Illustrasjonsplan datert E. Merknadsoppsummeringsskjema, oppstart, datert F. Merknadskart G. Snitt AA og BB H. Snitt CC I. Solstudie, datert J. Fotomontasje01 eksisterende K. Fotomontasje01 L. Fotomontasje02 eksisterende M. Fotomontasje02 N. Fotomontasje03 eksisterende O. Fotomontasje03 P. Fotomontasje04 eksisterende Q. Fotomontasje04 R. Tegninger, datert S. Tegning, før og etter situasjon bakfra, datert T. Trafikkanalyse, datert U. Lengdeprofil, vei, datert V. Tverrprofil, vei, datert W. Naturmangfoldsvurdering X. VA-rammeplan datert Y. Kulturminnedokumentasjon Z. Masseberegning, datert Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Kopi: Side 9 av 9