FESTEFORHOLDET MELLOM KOMMUNENE OG OPPLYSNINGSVESENETS FOND

Størrelse: px

Begynne med side:

Download "FESTEFORHOLDET MELLOM KOMMUNENE OG OPPLYSNINGSVESENETS FOND"

Ina Elise Borge
5 år siden
Visninger:

1 FESTEFORHOLDET MELLOM KOMMUNENE OG OPPLYSNINGSVESENETS FOND KS Troms Høstkonferanse 12. Oktober 2018 Prosjektet er gjennomført av Heidi Ulstein, Kristoffer Midttømme, Peter Aalen, Lars Eide og professor Stig Harald Solheim FOU-oppdrag for KS

2 Agenda 1. Hva er problemet? - Tomtefestekonflikter mellom kommunene og OVF 2. Hvor stort er problemet? - Vi har kartlagt konfliktsituasjonene 3. Hva er årsakene til problemet? - Vi undersøker ulike hypoteser, blant annet om OVF misbruker markedsmakt 4. Hva kan gjøres? - Vi har vurdert juridisk handlingsrom og en rekke potensielle tiltak

3 Kort om metode Vi har gjennomført et omfattende arbeid for å kartlegge situasjonen og vurdere tiltak - Analyse av data fra OVFs kontraktsdatabase - Spørreundersøkelse hos kommunene - Intervjuer og referansegruppemøte - Økonomiske vurderinger - Juridiske vurderinger Datakildene er i stor grad i overensstemmelse - det gir troverdighet til spørreundersøkelsens representativitet Studien er i ferd med å sluttføres

4 Hvem er Opplysningsvesenets fond? OVF er en stor aktør i det norske eiendomsmarkedet Eiendommene stammer fra tidligere kirkeeiendom - Mange av tomtene ligger sentralt i bygd og by - I noen kommuner eier OVF anslagsvis opp mot 20 prosent av tettbygde strøk Fondet er nedfelt i Grunnlovens 116 Skal drive på markedsmessige betingelser - Jfr. lov om OVF Overskuddet skal komme den norske kirke til gode Kilde: OVF, Menon Economics, SSB

5 1. Hva er problemet? M E N O N E C O N O M I C S

Kommunene har rapportert inn tre hovedproblemer til KS De framfester boligareal til lavere pris enn de selv må betale til OVF Festeavgiften på

6 Kommunene har rapportert inn tre hovedproblemer til KS De framfester boligareal til lavere pris enn de selv må betale til OVF Festeavgiften på tomter med formålsbygg øker uten at de kan gjøre krav på innløsning OVF tar urimelig høye priser ved langsiktig samarbeid for bolig- og næringsutvikling

7 2. Hvor stort er problemet? M E N O N E C O N O M I C S

8 47 % av kommunene fester grunn av OVF Kilde: OVFs kontraktsdatabase

9 78 % fester grunn til eget formål 42 % framfester til boligformål Kilde: OVFs kontraktsdatabase

10 OVFs festeavgifter oppleves å ha økt vesentlig, og mer enn andre, ved nylig gjennomførte reguleringer av kontraktene "Hvordan endte festeavgiftsnivået ved forrige regulering?" N=42 OVF/18 Andre. Kilde: Kommunenes svar på Menons spørreundersøkelse.

Boligeiere er beskyttet mot vesentlig prisstigning, men ikke kommuner som framfester Boligeier er beskyttet av tomtefesteloven, som begrenser størrelsen på festeavgifter Over 40% av kommunene som

11 Boligeiere er beskyttet mot vesentlig prisstigning, men ikke kommuner som framfester Boligeier er beskyttet av tomtefesteloven, som begrenser størrelsen på festeavgifter Over 40% av kommunene som framfester til bolig går med tap Dette utgjør anslagsvis 40 kommuner Vi har svært usikre estimat på hvor store disse tapene i gjennomsnitt er - Gjennomsnitt for de 19 kommunene som har tallfestet det i vår undersøkelse: kroner årlig - Men det inkluderer også kommuner som ikke tar så stor festeavgift fra boligeierne som mulig Kilde: Menons spørreundersøkelse

12 Kommunene er heller ikke beskyttet av tomtefesteloven ved feste til eget formål - berører anslagsvis 330 kommuner

13 Et alternativ til å feste tomt av OVF er å forsøke å kjøpe ut tomten Men kommunene har ikke innløsningsrett etter tomtefesteloven, og er avhengig av å komme til enighet med tomteeier dersom de skal kunne få kjøpt ut tomtene de fester i dag

14 Kommunene har i liten grad kommet til enighet med OVF om tomtepriser Når de forsøker kommer de oftere til enighet med andre tomteeiere Har kommunen forsøkt å kjøpe tomt den fester/festet de siste fem årene? N=61 OVF/35 andre. Kilde: Kommunenes svar på Menons spørreundersøkelse.

15 Anslagsvis 60 kommuner opplever at OVF står i veien for næringsutvikling 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Prosent Ja Nei Vet ikke Eier OVF grunn i kommunen som kommunen ønsker at skal utvikles til næringseller boligformål? (n=207) Kilde: Kommunenes svar på Menons spørreundersøkelse. 50% 40% 30% 20% 10% 0% > 45 % OVF krever for høye priser OVF vil ikke bridra til eiendomsutvikling for tiltrekke seg festere på ubebygde arealer OVF øker festeavgiftene ved infrastrukturinvesteringer bekostet av kommunen De vil bli utviklet, men prosessen har ikke kommet så langt Annet Hvorfor har ikke disse tomtene blitt utviklet? N=60.

16 3. Hva er årsaken til problemet? M E N O N E C O N O M I C S

17 Det er sammensatte årsaker til at kommunene opplever problemer i møte med OVF Markedsmakt? - Vi har gjennomført en rekke analyser, men har ikke kunnet påvise at OVF, i kraft av sin størrelse og posisjon i enkeltmarkeder, misbruker markedsmakt Tomtefesteinstituttet? - Tomtefeste er generelt krevende asymmetrisk maktforhold når du bygger på annen manns tomt Kontraktenes tidshorisont? - Det er krevende å ha systemer i kommunene for å følge opp avtaler med 25 års varighet, særlig når festeavgiftene ligger i ro, og dermed ikke krever at man forholder seg til dem i de årlige budsjettprosessene OVFs struktur og regulering? - OVF har et evighetsperspektiv på sine investeringer det innebærer at tomtene har høyere verdi for OVF enn for kommunene, som har kortere tidsperspektiv Profesjonalitet i forhandling? - Kommunene stiller vesentlig svakere enn OVF når de møtes til reforhandling

18 4. Hva kan gjøres? M E N O N E C O N O M I C S

19 Tiltak for å styrke kommunenes forhandlingsposisjon Kommunene virker lite forberedt, og legger i liten grad plan for neste regulering Forslag: Utarbeide en veileder for kommunene - Bevisstgjøre kommunene på hvilke festekontrakter de har, og når de forfaller til regulering - Hvilke erfaringer har andre kommuner gjort seg i møte med OVF - Bevisstgjøre kommunene på hvilke virkemidler de har - få har tatt i bruk, eller vurdert å ta i bruk, ekspropriasjon - Det kan både være et alternativ til frivillig salg, og et effektivt «ris bak speilet» ved forhandlinger om frivillig salg - Tydeliggjøring av hvordan verdifastsettelsen blir ved ekspropriasjon Forslag: Erfaringsoverføring mellom kommuner

20 Nytt organ for tvisteløsning mellom norske kommuner og OVF Etterspurt i tilbudsforespørselen fra KS Et slikt organ vil møte mye motstand: - En har allerede skjønnsretten, et nytt organ vil uthule de alminnelige tvisteløsningsorganene Vil innebære betydelige kostnader - Delvis duplisering av kostnader for eksisterende tvisteløsningsorganer - Innebærer enten store omkostninger partene, dersom partene fullfinansierer tvisteorganet - Eller store kostnader for resten av samfunnet dersom tvisteorganet finansieres over statsbudsjettet Vanskelig å peke på gevinster av tilsvarende omfang ANBEFALES IKKE

21 Regulering av OVF Det kan være en mulighet å instruere OVF til å ta bredere hensyn, og ikke søke å være markedsledende på ethvert tidspunkt - OVF kan se ut til å tolke «markedspris» som «markedsledende» - Kan tas inn i OVFs hovedinstruks - Vurderer at departementet kan endre denne instruksen innenfor Grl. 116

22 Større endringer i tomtefesteinstituttet Er også mulig innenfor Grl. 116 Men disse må være generelle og gjelde for alle tomtefestere og bortfestere Må ikke forskyve kontraktbalansen for mye Krever grundigere gjennomgang av hele instituttet Interessante spørsmål for en slik utredning: - Vil en utvidelse av innløsningsretten utover boligfeste gi riktigere insentiver til investeringer og utbygging? - For eksempel å tillate tvungen innløsning av tomt til visse formålsbygg KREVER STØRRE UTREDNING

Takk for meg! heidi@menon.no Menon Economics analyserer økonomiske problemstillinger og gir råd til bedrifter, organisasjoner og myndigheter.

Menon kombinerer samfunns- og bedriftsøkonomisk kompetanse innenfor fagfelt som samfunnsøkonomisk lønnsomhet, verdsetting, nærings- og konkurranseøkonomi,

23 Takk for meg! Menon Economics analyserer økonomiske problemstillinger og gir råd til bedrifter, organisasjoner og myndigheter. Vi er et medarbeidereiet konsulentselskap som opererer i grenseflatene mellom økonomi, politikk og marked. Menon kombinerer samfunns- og bedriftsøkonomisk kompetanse innenfor fagfelt som samfunnsøkonomisk lønnsomhet, verdsetting, nærings- og konkurranseøkonomi, strategi, finans og organisasjonsdesign. Vi benytter forskningsbaserte metoder i våre analyser og jobber tett med ledende akademiske miljøer innenfor de fleste fagfelt. Alle offentlige rapporter fra Menon er tilgjengelige på vår hjemmeside

Like dokumenter

FESTEFORHOLD MELLOM OPPLYSNINGSVESENETS FOND OG NORSKE KOMMUNER

RAPPORT FESTEFORHOLD MELLOM OPPLYSNINGSVESENETS FOND OG NORSKE KOMMUNER I ET JURIDISK OG SAMFUNNSØKONOMISK PERSPEKTIV MENON-PUBLIKASJON NR. 98/2018 Av Heidi Ulstein, Kristoffer Midttømme, Peter Aalen og