SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: rådgiver Arkiv: 140 Q15 Arkivsaksnr.: 15/

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: rådgiver Arkiv: 140 Q15 Arkivsaksnr.: 15/ ROLF OG RAGNHILD ULSETH - SØKNAD OM DISPENSASJON FRA LNF- FORMÅLET OG BYGGEGRENSE MOT SJØ I KOMMUNEPLANENS AREALDEL Ferdigbehandles i: Formannskapet Saksdokumenter: Oversendelsesmail fra søker (15/ ) Søknad om dispensasjonssøknad (15/ , vedl. 1) Vedlegg til søknaden Skisse (15/ , vedl. 1) Vedlegg til søknaden Oppgradering av Vikanveien-pdf fra sosi-fil (15/ , vedl. 3) Brev av Svar på brev av som følger dispensasjonssøknaden (15/ ) Nabomerknad Angående dispensasjonssøknad om vei ved Rolf Ulseth (15/ ) Merknad til oversendelsesbrev til fylkesmannen fra søkerne ettersendt til fm (15/ , vedl. 1) Brev fra søker om rettsgrunnlag (15/ ) Vedlegg 1 til brev fra søker om rettsgrunnlag (15/ , vedl. 1) Vedlegg 2 til brev fra søker om rettsgrunnlag (15/ , vedl. 1) Svar til søker vedrørende rettsgrunnlag (15/ ) Kommentar til svar fra søker vedrørende rettsgrunnlag (15/ ) Svar til søkers kommentar (15/ ) Uttalelse fra fylkesmannen og fylkeskommunen (15/ ) Utsnitt fra reguleringsplan og strandplan (15/ , vedl. 7) Utsnitt fra Kommuneplanens arealdel (15/ , vedl. 8) Planbestemmelser og retningslinjer til Kommuneplanens arealdel (15/ , vedl. 9) Saksopplysninger: Ragnhild og Rolf Ulseth søker om dispensasjon fra LNF-formålet i Kommuneplanens arealdel og fra Strandplan Kvervosen, der formålet er utmarksområde, for vei fram til gnr/bnr 35/74, Draugholmen. I tillegg vil tiltaket være avhengig av dispensasjon fra byggegrense mot sjø, som er fastsatt i plankartet til Kommuneplanens arealdel og der byggeforbudet framgår av 6-3 i planbestemmelsene til Kommuneplanens arealdel. Søkers begrunnelse: Søker innleder søknaden med beskrivelse av tiltaket og historikk vedrørende adkomst til eiendommen. Se søknad. Søker betrakter FNs definisjon av bærekraftig som grunn. Utklipp fra søknaden:

2 Søkers nærmere spesifisering av behovene: - Båtstø på eiendommen er sør-østvendt. Avhengig av flo og vindstille, oppholdsvær. - Båtstøa ligger nært stor båtferdsel inn og ut sundet mellom fastlandet og Ytterøya, som lett kan skade båten inn og ut fra støa. - Vansker knyttet til båtstøa, alder og helse begrenser bruken av eiendommen. - Ikke mulig å bruke eiendommen av familiens funksjonshemmede. - Eiendommen Draugholmen er del av strandplanen og alle hytteeiere har like rettigheter til å frekventere alle deler av strandplanområdet. Eiendommen er utilgjengelig for båter og folk fra sjøsiden. - Vikanveien fram til Draugholmen er de siste 50 år blitt gjengrodd av vekster som gjør området utilgjengelig for eldre folk og andre med mindre bevegelseshemninger. En oppgradering vil bidra til at hovedintensjonen i strandplanen blir realisert. Tilliggende hytteområde vil benytte den oppgraderte veien til turer. - Det finnes ingen objektive grunner som tilsier at en oppgradering vil bety ulempe for noen, verken i nåtiden eller i fremtiden. Kart vedlagt søknaden: Søker viser til skyldelingsforretning at kjøper eiendommen er gitt rett til å benytte tidligere vei som gikk fram til boplassen og til del av vei skal ha blitt bygd ved offentlig sysselsettingsmidler i årene. At veien ikke har vært vedlikeholdt i de siste år betyr ikke at veien fysisk eller juridisk sett er forsvunnet. De viser til at deres rettslige status i forhold til den gamle veien går fram i «Lov om hevd». Søker skriver at deres veirett var avglemt da strandplanen ble laget og grensene for gnr/bnr 35/151 ble satt. Nabovarsel: Nabovarsler er sendt. Det har kommet merknad den fra eier av gnr/bnr 35/151 som er imot at det bygges vei som går over nabos tomt. Grensene til eiendommen ble målt inn på kart og veitrase vil berøre eiendommen.

3 Oversiktskart. Planforhold: Gjeldende detaljplaner. Eiendommen gnr/bnr 35/74 Draugholmen Reguleringsplan Kvervosen Kvervosen strandplan I strandplanen har området for vei planformål utmarksområde. Adkomst fram til bebyggelsen på gnr/bnr 35/75 er markert som sti i planen. Tiltaket vil kreve søknad om dispensasjon fra planformålet.

4 Utsnitt fra Kommuneplanens arealdel. Eiendommen gnr/bnr 35/74 Draugholmen Område for vei vil i hovedsak berøre område avsatt til planformålet landbruk, natur og friluftsliv (LNF) i Kommuneplanens araldel. Innenfor dette område er det kun tillatt med bygninger som er nødvendig for landbruk og gårdstilpasset næringsvirksomhet, basert på gårdens ressursgrunnlag. Det er kun tillatt med landbruksveier på grunnlag av vurdering av ressursgrunnlaget innenfor veiens dekningsområde og veiens økonomiske nytte. Dersom annen virksomhet utgjør en vesentlig del av formålet med veien, skal veien behandles etter pbl 20-1, jfr i planbestemmelsene. Tiltaket vil dermed kreve dispensasjon fra LNF-formålet. Tiltaket vil også ligge innefor byggeforbudssonen fastsatt i plankartet. Innenfor byggeforbudssonen er arbeid og tiltak som nevnt i pbl 1-6 ikke tillatt. Tiltaket vil dermed kreve dispensasjon fra planens byggeforbudssone mot sjø. Høringsuttalelser: Regionale og statlige myndigheter skal hvis saksområde blir berørt ha fått anledning til å uttale seg før det gis dispensasjon. Saken har vært oversendt Fylkesmannen i Trøndelag for en samordnet uttalelse med Trøndelag fylkeskommune. Fylkesmannen i Trøndelag fraråder en dispensasjon for å bygge adkomstvei til eiendommen som omsøkt. Fylkesmannen støtter kommunens vurdering av saken i oversendelsesbrevet og at tiltaket vil

5 kreve dispensasjon fra pbl kap. 19. Fylkesmannen skriver at de er skeptisk til at det bygges adkomst vei til hver enkelt fritidsbolig og at arealformålene LNF skal tillegges stor vekt og at tiltak i konflikt med disse normalt ikke skal tillates. Fylkesmannen skriver at utbygging av områder uten at det er i samsvar med overordnet plan, vil på lang sikt svekke arealplanens funksjon som styringsverktøy for kommunens utvikling. Veiadkomst til hytter virker privatiserende og påvirker naturverdier og friluftsinteresser i negativ retning. Inngrepene vil ofte bli lett synlige i landskapet å påvirke naturopplevelsen for folk som ferdes i området. Fylkesmannen skriver at byggeforbudssonen bør normalt holdes fri for bebyggelse ut fra allmennhetens interesser og av landskaps- og naturfaglige hensyn. Det vises til Stortingsmelding nr. 26 ( ) om at byggeforbudet i strandsonen i utgangspunktet skal håndheves strengt og at utbygging skal skje etter bevisst og langsiktig planlegging og ikke på grunnlag av enkeltvise tiltak. Det vises videre at statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen åpner for at det kan etableres nye bygg i områder som allerede er bebygd men at en dispensasjon i dette tilfellet vil bidra til uheldig presedensvirkning for lignende saker i framtiden. Veien kan åpne for ytterligere fritidsboliger langs veien som medfører ytterligere fortetting og privatisering av strandsonen på sikt. Fylkesmannen viser til at tiltaket befinner seg i en aktsomhetssone for snøskred/steinsprang og at hva som anses som tilstrekkelig sikkerhet mot fare og ulempe vurderes på bakgrunn av formålet med tiltaket. Sør-Trøndelag fylkeskommune fraråder omsøkte adkomstvei. Dersom kommunen ønsker å innvilge dispensasjon må området befares med hensyn til automatisk fredete kulturminne, før veien anlegges. Fylkeskommunen ønsker å bli underrettet om saken. Fylkeskommunen skriver at veien vil gi adkomst til en enkelt eiendom og at veiadkomst til eiendommen har vært av behandlet flere ganger tidligere som planendring og dispensasjon. Kommunens avslag har vært begrunnet med at tiltaket vil innebære et betydelig terrenginngrep som kun vil betjene noen få. Tiltaket vil derfor være i konflikt med bærekraftig ressursbruk og arealforvaltning. Det vises videre til at veien ble spilt inn i forbindelse med ny kommuneplan, men ble avvist fordi det medfører naturinngrep i et relativt stort område, som fra før er relativt urørt. Fylkeskommunen skriver at av erfaring bidrar nye adkomstveier til å åpne opp for ytterligere fritidsboliger langs veien som vil medføre økt privatisering av strandsonen samt endre landskapsbildet. Det vises til at neset har en eksponert beliggenhet i et mye brukt utfartsområde og at utenforliggende øyer Ytterøya og Stamnesøya er statlig sikret friluftsområder. Fylkeskommunen skriver at tiltaket vil medføre store terrenginngrep i strandsonen å påvirke landskapet og gi nær- og fjernvirkning fra sjøen. Videre vurderer de at det er stor sannsynlighet at området inneholder ukjente automatisk fredete kulturminner, ut fra topografiske forhold og nærheten til kjente kulturminner i området. Naturmangfoldsloven (nml): 7 i naturmangfoldloven krever at lovens prinsipper ( 8-12) skal legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet i saker som berører naturmangfold. Vurdering skal framgå av beslutningen. Dispensasjonsbehandling: Dersom dispensasjon skal gis, skal hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke bli vesentlig tilsidesatt. Ved en vurdering skal fordelen ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene.

6 Nasjonale og regionale rammer og mål skal legges til grunn for interesseavveiningen. Det skal legges særlig vekt på konsekvensene for helse, miljø, jordvern, sikkerhet og tilgjengelighet. Vurdering: I formålsparagrafen 1 i plan- og bygningsloven står det at loven skal fremme bærekraftig utvikling til beste for den enkelte, samfunnet og framtidige generasjoner. Da er det tenkt på en helhetlig bærekraftig utvikling, ikke bare for enkeltpersoner men også for samfunnet som helhet og hvordan vi framover i tid skal bruke og verne om våre ressurser. Det vil si hvor det skal legges til rette for utbygging, ivaretagelse av landbruksressurser, friluftslivsinteresser, kulturmiljø, naturmangfold og landskapsvern. Det står videre i formålsparagrafen at for å samordne alle oppgaver som statlige, regionale og kommunale myndigheter skal ivareta og for å sikre åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning for alle berørte interesser og myndigheter, skal bruk og vern av ressurser skje gjennom langsiktig planlegging der konsekvenser for miljø og samfunn beskrives. Søker skriver at deler av vei er eksisterende vei, men at denne er grodd igjen på grunn av manglende vedlikehold. Som det skrives til søker i brev av vil opprusting av eldre tilførselsvei til eiendommen Draugholmen som i dag er igjengrodd eller kun sti, være å betrakte som en ny vei / gangveg. Dersom eldre tilførselsvei til Draugholmen er igjengrodd eller kun sti i dag vil opprusting av traseen til kjørevei for motorisert ferdsel eller gangvei være å betrakte som et søknadspliktig tiltak etter plan- og bygningslovens 20-3 «Søknadspliktig tiltak med krav om ansvarlige foretak». Søker viser til rettighet i vei og lov om hevd. Rettighet til vei er et privatrettslig forhold mellom rettighetshaver og den som har avgitt rettigheten. Selv om man har en rettighet, vil tiltaket man har rett til ikke kunne igangsettes dersom tiltaket strider mot kommuneplan eller reguleringsplan og uavhengig av om tiltaket er søknadspliktig eller ikke, jfr. plan- og bygningsloven 1-6. Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel og rettsvirkning av reguleringsplaner framgår av henholdsvis 11-6 og Tiltaket vil i tillegg til grunneiendommen gnr/bnr 35/2 også berøre fritidseiendommen gnr/bnr 35/151, der eier har varslet at han ikke godkjenner tiltaket. Dette får nødvendig vis ikke betydning for dispensasjonsspørsmålet, men det kan ikke gis byggetillatelse over gnr/bnr 35/151 dersom eier ikke selv gir erklæring om at det kan bygges vei over eiendommen, jfr. pbl Økonomiske konsekvenser: Ingen merknader. Miljømessige konsekvenser: Kommunens temakart og nasjonale baser er gjennomgått med tanke på naturmangfold. Det er lite registreringer av arter i området. Både i kommunens temakart og i Miljødirektoratets naturbase er det en litt eldre registrering av nært truet art som hadde reir i området. Arten hekker i berghamre med lite busker og trær langs kysten og i fjellet. Området utenfor neset hvor eiendommen Draugholmen ligger er registrert som lokal viktig naturtype «grunne strømmer», men mangler nærmere utredning for å fastsette kvaliteten på naturtypen. Utsnitt fra kart over kartlagt friluftslivsområde.

7 Øya Ytterøya, på motsatt side av inntegnet veitrase og Draugholmen er statlig sikra friluftslivsområde og kartlagt som svært viktig. Sjøområdet i området og strandsonen nord for hyttebebyggelsen på Bekkaneset er registrert som viktig friluftslivsområde. Friluftslivsområde er kartlagt til å ha høy verdi når det gjelder brukerfrekvens både av lokale og regionale brukere. Området er registret å ha høye opplevelseskvaliteter når det gjelder landskap og naturopplevelser. Tiltaket er et lengre veistrekk som skal betjene en eiendom. Om deler av veien har vært en kjerrevei tidligere er denne grodd igjen og tatt tilbake av naturen. Kunnskapsgrunnlaget i forhold til naturmangfold er tynt, jfr. nml 8. Veien vil medføre inngrep som vil kunne påvirke naturmangfoldet i området og naturlandskapet. Ved at det gjøres inngrep som påvirker naturlandskapet vil det også få påvirkning på landskapsopplevelsen for friluftsliv i området. Selv om søker ser det som positivt for seg og sine og lette framkommeligheten for eventuelle turgåere i området, må dette vektes opp mot natur- og landskapshensyn. I dag er allerede store deler av området nord for Gjengstøa, avsatt til fritidsbebyggelse og berørt av hyttebebyggelse og tekniske inngrep som gjør det viktig å bevare de områder som er igjen som LNF-områder. I henhold til fylkeskommunen uttalelse er det stor sannsynlighet for at området inneholder ukjente automatisk fredete kulturminner, ut fra topografiske forhold og nærheten til kjente kulturminner i området. Dersom dispensasjon innvilges må det stilles vilkår om at før det gis byggetillatelse, må tiltakshaver ta kontakt med arkeolog Anne Haug hos fylkeskommunen for befaring av området. Utsnitt fra NVEs aktsomhetskart for steinsprang. NVEs aktsomhetskart viser at deler av veitrase ligger innenfor område med potensielt fare for steinsprang. Tiltaket vurderes å ha lite personopphold og kan plasseres i sikkerhetsklasse S1 for skred (100- årsskred). For tiltaket som ligger i aktsomhetsområde må det foretas en skredfaglig utredning før byggetillatelse kan gis, jfr. VTEK Dersom skredfaren er større en årlig nominell sannsynlighet 1/100, må det gis avslag på byggesøknaden, så fremt tiltaket ikke sikres slik at årlig nominell sannsynlighet 1/100 ikke overskrides. Ved en dispensasjon må den gis på vilkår av at årlig nominell sannsynlighet for skred 1/100 ikke overskrides. I en reguleringsplan ville slike forhold vært utredet på forhånd før planen har blitt tatt til behandling.

8 Utsnitt fra NVEs aktsomhetskart for flom NVEs aktsomhetskart for flom viser at ytre deler av trase ligger innenfor potensiel fare for flom. Veitrase vil ut fra mottatt skisse ikke berørt av aktsomhetsområde. Tiltaket plasseres i sikkerhetsklasse F1 ihht. TEK17, 7-2. DSBs anbefalte høyde som må tas hensyn til ved en framtidig stormflo med 20-års returnivå (F1) er 245 cm over NN2000 (høydesystemet på landkart). Laveste punkt veitraseen ligger i henhold til mottatte pdf-fil på ca. 7 meters høyde. Mulige personalmessige konsekvenser: Ingen merknader. Konsekvenser for universell utforming: Ikke relevant. Konsekvenser for barn og unge: Som søker skriver vil omsøkte tiltak lette adkomsten til eiendommen Draugholmen, men positive fordeler skal her vektes opp mot de negative ulempene som beskrevet under kulepunktet, miljømessige konsekvenser. Ut fra vurderingene under kulepunktet, miljømessige konsekvenser, bør det ikke tillates inngrep i området, da hensynet til natur, landskap og friluftsliv vil bli satt vesentlig til side. For utvidelse av arealformål (forlengelse av vei) eller endring av trase innenfor en reguleringsplan/strandplan har kommunen krevd ny reguleringsplan eller endring av eksisterende reguleringsplan/strandplan etter plan- og bygningslovens Dersom det likevel skulle vært tillatt med inngrep vil det være naturlig ut fra tidligere praksis å kreve ny reguleringsplan, framfor dispensasjon eller reguleringsendring av strandplanen da planen er gammel og ikke utformet etter dagens krav. Gjennom arbeidet med en reguleringsplan vil man bedre få belyst alle forhold som blir berørt av tiltaket og hvilke konsekvenser tiltaket vil gi for disse. Viktig forhold her ville vært konsekvenser for eksisterende fritidsbebyggelse, kulturminner, naturmiljø, friluftsliv, landskapshensyn og skred. Rådmannens tilråding:

9 Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2, avslås søknad om dispensasjon fra LNF-formålet i Kommuneplanens arealdel, fra arealformålet utmarksområde i Strandplan Kvervosen og fra byggegrensen mot sjø i henhold til 6-3 i planbestemmelsene i Kommuneplanen, for vei fram til gnr/bnr 35/74, fra Ragnhild og Rolf Ulseth. Avslaget begrunnes med at tiltaket ut fra en samlet vurdering i forhold til naturmiljø og naturlandskap og friluftsliv i området, vil sette hensynet til natur- og friluftslivsformålet vesentlig til side. I forhold til at veien skal betjene adkomst til en fritidseiendom vil det være dårlig utnytting av arealressursene i forhold til området som helhet og ivaretakelse av andre interesser som natur, landskap og friluftsliv.