Reguleringsplan - Planbeskrivelse Detaljregulering HUMMELFJELL HYTTEGREND IV i Os kommune Planid: RD_67 21.03.2013 Solvang og Fredheim AS Rådgivende ingeniører Brutippen 13, 2550 Os i Ø, tlf: 62 49 76 01 - fax: 62 49 76 32 e-post: sfas@sfas.no - internett: www.sfas.no org.nr: 875 779 362 MVA
1. Bakgrunn... 3 2. Planstatus... 3 3. Planprosess og medvirkning... 4 3.1. Oppstartsmøte og fremdrift... 4 3.2. Melding om oppstart av reguleringsplanarbeid... 4 4. Dagens situasjon... 5 4.1. Eksisternde felt... 5 5. Beskrivelse av planen... 6 5.1. Planområde... 6 5.2. Arealbruk... 6 5.3. Planbestemmelsene... 7 6. Miljø- og samfunnsmessige konsekvenser... 8 6.1. Støy og lukt... 8 6.2. Naturmiljø... 8 6.3. Friluftsinteresser... 8 6.4. Kulturminner... 9 7. Risiko og sårbarhet... 9 8. Forslagsstillers vurdering... 9 9. Vedlegg... 9 Planbeskrivelse reguleringsendring Hummelfjell Hyttegrend IV 2
1. BAKGRUNN Denne reguleringsplanen fremmes av Hummelfjell AS. Planarbeidet er utført av Solvang og Fredheim AS, 2550 Os i Østerdalen med saksbehandler Per Simensen. Planen fremmes som Detaljregulering. Planen er en utvidelse av eksisterende reguleringsområder Hummelfjell Hyttegrend I, II og III. Planområdet utgjør ca. 320 dekar. Hensikten med planen er å legge til rette for ca. 100 nye hyttetomter Planene berører 6 grunneiere utenom Hummelfjell AS. Hummelfjell AS har intensjonsavtale om erverv av arealet som inngår i planen. 2. PLANSTATUS Planforslaget utgjør en del av felt F1, som er avsatt til Byggeområde for fritidsbebyggelse i kommunedelplanen for Hummelfjell. Planen ble vedtatt i 2011. Kommunedelplanen viser en betydelig utvidelse av område for fritidsbebyggelse sør-vest og nord for eksisterende byggeområder. Utsnitt av kommunedelplan med planavgrensing for denne reguleringsplan Planbeskrivelse reguleringsendring Hummelfjell Hyttegrend IV 3
Reguleringsplanen støter inntil eksisterende reguleringsplaner og går i noen områder inn på eksisterende planer og gir en reguleringsendring på disse. Hummelfjell Hyttegrend I berøres helt nordøst. Hummelfjell Hyttegrend III omreguleres på noen områder i grensen mot vest. Hensikten med omreguleringene er å etablere vegtilknytning til de tilstøtende områdene, samt å få en fornuftig sammenheng mellom planene. Rød linje viser planavgrensingen mot eksisterende reguleringsplaner 3. PLANPROSESS OG MEDVIRKNING 3.1. OPPSTARTSMØTE OG FREMDRIFT Oppstartsmøte med Os kommune ble avholdt 16. Januar 2013. For Os kommune møtte Ingunn Holøymoen. Ingen spesielle forhold kom frem ut over at en forventer at planen utarbeides i tråd med kommunedelplanen. Forslag til planavgrensing ble lagt frem. 3.2. MELDING OM OPPSTART AV REGULERINGSPLANARBEID Oppstart av planarbeidet ble annonsert i Arbeidets Rett den 18.01.2013 Grunneiere berørte parter og regionale myndigheter ble varslet ved brev av 08.07.2012. Følgende naboer/grunneiere ble varslet: 105/2, 114/23, 107/83, 113/3, 115/17, 115/1, 115/4 og 114/4. I tillegg ble Hummelfjell Hytteferening v/ Tore Aalberg varslet. I tillegg ble Hummelfjell Hytteforening varslet. Regionale myndigheter ble varslet vedia brev av 17.01.2013. Varsel om planoppstart med en kort redegjørelse ble lagt ut på hjemmesiden til Solvang og Fredheim AS. Planbeskrivelse reguleringsendring Hummelfjell Hyttegrend IV 4
Skriftlige innspill i forbindelse med varsel om planoppstart er kort referert og kommentert nedenfor: Fylkesmannen i Hedmark brev av 14.02.2013 Henviser til nasjonale mål og føringer for planarbeid. Forøvrig ingen vesentlige merknader til varselet om planoppstart. Merknad: Underpunktene vil bli fulgt opp og kommentert senere i planbeskrivelsen NVE E-post av 13.02.2013 Siden det går ett vassdrag gjennom feltet har NVE fokus på dette og ber om at vassdraget reguleres inn og området avsettes som hensynsone flom. Merknad: Er ivaretatt i planen og i bestemmelsene. Hedmark fylkeskommune brev av 26.08.2011 Planområdet er registrert med tanke på automatisk fredede kulturminner. Det er ikke påvist slike kulturminner i planområdet. For øvrig ingen merknader. Statens vegvesen brev av 29.06.2010 Ingen spesielle merknader til melding om oppstart. Sametinget Ingen spesielle merknader. 4. DAGENS SITUASJON 4.1. EKSISTERENDE FELT Hummelfjell Hyttegrend I og II består i dag av 113 tomter hvorav de aller fleste er bebygd. Første utbygging i feltet skjedde i 1988. Hummelfjell Hyttegrend III som ble regulert og godkjent i 2006, og er etter revidering i 2011 regulert med 79 tomter hvorav de fleste er solgt og bebygd. Tomtefeltet er opparbeidet av Hummelfjell as som også drifter hytteområdet. Hummelfjell as er i dag også en vesentlig hytteutbygger i området. Hytteområdet er tilknyttet offentlig avløpsanlegg. Hyttefelt har eget vannforsyningsanlegg som er godkjent og som ble vesentlig opprustet og utbygd i 2009. Reguleringsendring Hummelfjell Hyttegrend III 5
5. BESKRIVELSE AV PLANEN 5.1. PLANOMRÅDE Planområdet har naturlige avgrensinger på alle kanter. Mort sør og øst avgrenses planen av tilstøtende reguleringsplaner. Mot nord er det en naturlig avgrensing mot terreng som er vesentlig brattere. Møt øst avgrenses planen mot ett område med fangstgraver som i kommunedelplanen er avsatt som hensynssone bevaring. Mot sør avgrenses planen mot snaufjellet. 5.2. AREALBRUK Første del av planarbeidet var å kjøre en skråningsanalyse for området. Planavgrensing ble delvis fastsatt etter denne analysen. Hver enkelt tomt er vurdert og plassert ut i fra skråningskartet. Plassering av bebyggelse er vurdert og tilpasset på hver enkelt tomt. Plankartets husplassering er veiledende. For øvrig gjelder de byggegrenser som er lagt inn i planen. All bebyggelse er lagt på røde eller grønne områder. Ingen husplasseringer ligger i brattere terreng enn 1:4 Gjennomsnittlig tomtestørrelse ligger på ca.1200 m2. Miljøverndepartets veileder T-1450 er lagt i utarbeidelsen av denne plan. Røde områder -Stigning mellom 1:6 og mindre Grønne områder -Stigning mellom 1:6 og 1:4 Lyse blå områder -Stigning mellom 1:4 og 1:3 Mørke blå områder - Stigning mellom 1:3 og brattere Reguleringsendring Hummelfjell Hyttegrend III 6
Adkomst med tilhørende trafikk er forsøkt spredt mest mulig for ikke å gi en for stor belastning på de etablerte og utbygde områdene. Nedre del av det nye feltet får egen vegtilknytning som ikke belaster eksisterende felt. Randsonen mot eksisterende regulerte felt er vurdert særskilt, og det er foretatt omregulering i deler av disse for å få vegtilknytning og for å få en bedre sammenheng mellom feltene. To av tilstøtende tomter på eksisterende plan som ikke er solgt er justert noe. I planarbeidet har det vært viktig å få etablert gode og klare adkomstkorridorer til fjellet. Dette er nå sikret ved etablering av grøntbelter og skiløper til fjellet. I tillegg er det regulert inn en parkeringsplass øverst i feltet som er tiltenkt friluftslivets behov. I planene er det avsatt 5 områder (F1 F5) tiltenkt fritidsbebyggelse hvor det bygges små hytter for salg og utleie. (30 40 m2). Dette er ett nytt konsept som Hummelfjell AS har under utvikling. Bebyggelse skal vektlegge tilpassing og innordning til stedegen natur og landskap. Områdene skal kunne gi rom for eksperimentell utbyggingsform. Eksempelvis hytter i trær, hytter med mye glassvegger som gir følelse av at en virkelig bor i naturen. Det vil kun bli gangadkomst til hyttene. Det vil i bestemmelsen bli satt krav om at det skal utarbeides detaljert utbyggelsesplan for hver enkelt av disse områdene før utbygging kan starte. Nord-øst i planen er det avsatt ett mindre område til fritid- turistformål. Området ligger i sin helhet innenfor reguleringsplanen for Hummelfjell Hyttegrend I i ett område med arealformål friluftsområde. Her ønsker Hummelfjell AS å bygge leilighet er for salg/utleie. Gjennom planområdet renner det flere mindre og en litt større bekk. Langs disse bekkene er det avsatt grøntbelter og langs den større bekken er det avsatt hensynssone 20 m ut hver side av bekken. Planen legger opp til at disse bekkefarene skal få ligge mest mulig urørt, uten terrenginngrep. Der den større bekken krysses av bilveg og skiløype vil stikkrenner bli dimensjonert etter 200-årsflom og retningslinjer for ekstremnedbør. Det er utarbeidet VA-plan for området. Avløp ledes til kommunalt renseanlegg. Vannforsyning knyttes til godkjent privat vannanlegg ovenfor hyttefeltet. De tekniske anleggene vil så langt det er mulig bli lagt langs veger. Der grøftetraseer blir lagt i terreng vil en søke å terrengtilpasse disse så mye som mulig og med vektlegging på oppussing og tilsåing. 5.3. PLANBESTEMMELSENE Samme planbestemmelser som for tilstøtende reguleringsplan vil bli benyttet. Det vil bli foretatt noen tilpassinger for fritidsområder for mindre hytter (F1-F5), hensynssone flom og område for fritid- turistformål. Reguleringsendring Hummelfjell Hyttegrend III 7
6. MILJØ- OG SAMFUNNSMESSIGE KONSEKVENSER 6.1. STØY OG LUKT Ca 100 nye tomter vil når de er utbygd generelt generere mer støy. Ca. halvparten av de nye tomtene vil få adkomst gjennom eksisterende utbygde områder. Dette er imidlertid i tråd med kommunedelplanen. En har i planen forsøkt å spre denne trafikken mest mulig for å spre belastningen som mer trafikk og støy medfører. 6.2. NATURMILJØ Plassering av tomter, bebyggelse og veger er forsøkt å gi en så god naturtilpassing som mulig. Mest mulig av eksisterende vegetasjon, spesielt i skogbandet, vil bli beholdt. Likeledes de vassdrag som finnes. I forbindelse med utarbeidelse av kommunedelplan i 2010-2011 ble det utarbeidet en landskapsanalyse for området og en full konsekvensutredning. Prinsippene etter naturmangfoldloven 8-12 er derfor ivaretatt. Det er ikke registret forhold rundet naturmangfoldet som vil bli skadelidende av denne reguleringsplan ut over det som normalt følger en slik utbygging. Det er ikke registrert spesielle plante- eller artstyper i området. Det er ikke lagt opp til alternativ oppvarming av fritidsbebyggelsene ut over strøm og vedfyring. Området i sin helhet er ikke forberedt og tilrettelag for dette. All ny bebyggelse vil bli oppført etter nyeste krav om isolasjon og energibesparende tiltak. 6.3. FRILUFTSINTERESSER Friluftsinteressene er ivaretatt ved at en sentral og mye brukt tursti er opprettholdt med en bred grønntkorridor. likeledes er det flere steder opprettholdt grøntbelter tiltenkt friluftformål. Gjennom reguleringsområdet er det innregulert ei gjennomgående skiløype. Denne er allerede delvis opparbeidet. I området ved toppen av feltet, lengst sør, er det regulert en parkeringsplass tiltenkt frilufsformålet som utgangspunkt for turer i fjellet. Vest for planområdet ligger en sammenhengende morenerygg med en fangstgravrekke. Dette området er i kommuneplanen vernet og vil være ett attraktivt friluftsområde. Reguleringsendring Hummelfjell Hyttegrend III 8
6.4. KULTURMINNER Det er ikke registrert eldre automatisk fredede kulturminner i området. Av nyere tids kulturminner ligger det på tomt 411 tufter etter en eldre setertomt. Kulturminnet er registrert og merket av Os Historielag. En har ikke funnet å gi området spesiell vernestatus i reguleringsplanen. 7. RISIKO OG SÅRBARHET Området er risiko og sårbarhetsvurdert i forbindelse med utarbeidelse av kommunedelplan for Hummelfjell. På samme måte som i de tilstøtende planområdene er det ikke kartlagt risiko eller sårbarhetsforhold i dette planområdet. Eneste forhold som har et risikoelement i seg er den litt større bekken som går gjennom reguleringsfeltet. Tiltak for å avgrense eventuelle skader ved flom er sikret gjennom tiltak i planen. Ut fra dette finner en ikke behov for å utarbeide egen ROS-analyse 8. FORSLAGSSTILLERS VURDERING Planforslaget er utarbeidet i tråd med kommunedelplan for Hummelfjell. Det er ikke kommet inn vesentlige merknader knyttet til varsel om planoppstart. Reguleringsplanen følger samme mønster og utbyggingsform som tilstøtende reguleringsplaner. I denne reguleringsplan er terrengtilpassing vektlagt i større grad. Reguleringsplanen fremstår derfor som en god og tilpasset videreføring av den utbygging som tidligere har skjedd. 9. VEDLEGG Varslingsbrev Kopi av innkomne merknader Plankart Planbestemmelser VA-plan Sosi-rapport Reguleringsendring Hummelfjell Hyttegrend III 9