Samlet saksframstilling Arkivsak: 13/1146-30 Arknr.: PLA L12 Saksbehandler: Ellen Flatøy BEHANDLING: SAKNR. DATO Plan og byggesaksutvalget 50/14 02.12.2014 Kommunestyret 3/15 04.02.2015 DETALJREGULERING FOR KRÅKSTAD MISJONSMENIGHET STASJONSVEIEN 21 Forslag til vedtak: Med hjemmel i plan og bygningslovens 12-12 vedtas detaljreguleringsplan for eiendommene gnr/bnr 6/42, 6/48, 6/49 og boligeiendommene 6/59 og 6/60, datert 13.05.14 med tilhørende Vedtaket medfører endring av reguleringsplan for Kråkstad tettsted, nord, vedtatt 21.06.89, der det omtalte området i detaljreguleringsplanen nå er regulert til boligområde. Ingress/hovedbudskap: Planforslaget omfatter Stasjonsveien 21 gnr/bnr 6/42, 6/48, 6/49 og boligeiendommene 6/59 og 6/60 - med tilliggende veiarealer. Hensikten med planen er å tilrettelegge for at Kråkstad Misjonsmenighet får bygget ut misjonslokalene som arbeidskirke med forsamlingslokaler og rom for møter, tilstelninger, kjøkken, kafédrift og lager, samt en boenhet. Eksisterende bygg med forhage skal bevares. Det skal tilrettelegges for parkeringsplasser i samsvar med menighetenes behov og adkomsten søkes omregulert til dagens bruk av eiendommenes adkomster. Saksopplysninger: På vegne av grunneier Kråkstad Misjonsmenighet har John Lie AS landskapsarkitekter fremmet privat forslag til reguleringsplan for Stasjonsveien 21. Planforslaget ble 1.gangs behandlet 27.05.14. Det ble utarbeidet et alternativt forslag til reguleringsplan fra Ski kommune ved 1.gangs behandling. Både det innsendte private planforslaget og kommunens alternativ til bestemmelser og kart for detaljregulering ble fremmet i Plan og byggesaksmøte den 27.05.14. Kommunens alternativ, datert 13.05.14 ble vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn. Ved offentlig ettersyn mellom den 04.07.14 07.09.14 kom det inn merknader som tilsier en mindre endring av Endringen er vurdert som mindre og planen er dermed ikke fremmet til nytt offentlig ettersyn. Boligen i Stasjonsveien 21 er bygget som bolig og kontor for tannlegevirksomhet med boligdel i 1.etg og kontor samt venteværelse i 2.etg. Bygget ble tegnet av arkitekt Mons Løvfald i 1949, og oppført i mur som et av få funkishus i Kråkstadområdet og i Akershus. Misjonsmenigheten har hatt sin virksomhet i huset siden 1993. Menigheten har behov for utvidelse av lokalene og ønsker å legge til rette for et tilbygg på tomtas nordøstlige del regulert med bestemmelser for bevaring av kulturmiljø for eksisterende funkisbygg og forhage. Det tilrettelegges for parkeringsplasser på terreng i nord og i øst, som tilpasses forsamlingshusets bruk for fremtiden. Det nye tilbygget har utløst behov for omregulering av felles adkomst for eiendommene 6/42, 6/48, 6/49, 6/59 og 6/60. Omreguleringen av adkomster endres til dagens bruk.
2 Beskrivelse av planområdet: Planområdet ligger sentralt i et tilnærmet flatt terreng i Kråkstad og er opprinnelig et tidligere landbruksområde. Området utviklet seg i takt med jernbaneetableringen fra 1884. I byggeområdet ligger det oppført byggmesterfunkisboliger med garasjer og med tilhørende frittstående hageanlegg. Dagens misjonshus med det tilhørende uthuset ligger tilbaketrukket fra krysset Kråkstadveien/Løkenveien/Stasjonsveien (Sigtunkrysset). Tomta har et stort areal med gressplen, høye trær og hagebusker. Sammendrag og kommentar til merknadene ved offentlig ettersyn: Planforslaget har vært varslet i tiden 04.07.14 07.09.14 og fikk følgende innkomne merknader: 1. Statens vegvesen, dat. 08.09.14 2. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, dat. 04.09.14 3. Akershus Fylkeskommune, dat. 17.09.14 4. Nabo Per Chr. Berg, dat. 08.09.14 5. Nabo Ole Kirste, dat. 07.09.14 1. Statens vegvesen, dat. 08.09.14 Påpeker at området ligger innenfor gul støysone i kommunens støysonekart. Det er ikke gjort rede for støyforholdene innenfor planområdet og det er heller ikke tatt inn støynivå i reguleringsbestemmelsene. Det må tas inn krav til i planbestemmelsene som sikrer at støynivå ikke overskrider grenseverdiene i Miljøverndepartementets retningslinje T-1442/2012 og Byggteknisk forskrift etter plan og bygningsloven NS8175 klasse C. Byggeområdet ligger innenfor gul støysone i kommunens støysonekart. Bygg og uteområder som blir utsatt for uakseptabel vegtrafikkstøy, skal i nødvendig utstrekning støyskjermes. På bakgrunn av Statens vegvesens merknad om manglende støyrapport samt til krav som sikrer at støynivå ikke overskrider grenseverdiene i Miljøverndepartementets retningslinje og teknisk forskrift i plan og bygningsloven, er det lagt inn krav i bestemmelser 3.2 m) som sikrer dette: «Bygg og uteområder som blir utsatt for uakseptabel vegtrafikkstøy i henhold til T- 1442/2012, skal i nødvendig utstrekning støyskjermes.» Kommunen kan ved søknad om tiltak etter PBL 20-1 og -2, i tillegg kreve dokumentasjon som viser at tiltakene vil fungere tilfredsstillende. 2. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, dat. 04.09.14 Kan ikke se at planforslaget ble vurdert etter Naturmangfoldloven 8-12 og viser til Naturmangfoldloven 7 som setter krav til de miljørettslige prinsipper som skal legges til grunn. Har ingen andre merknader. I henhold til naturmangfoldloven (nml) 7 skal prinsippene i lovens 8-12 legges til grunn ved utøving av offentlig myndighet. Planområdet er i dag en opparbeidet villahage, og veiareal. Kommunen har sjekket naturbase.no og artskart, og det er ikke registrert sjeldne eller truede arter eller naturtyper i området. Kommunen anser at kravet til kunnskapsgrunnlaget i nml 8 er ivaretatt. 9-12 anses ikke å være relevante i saken. 3. Akershus Fylkeskommune, dat. 17.09.14 Fremmet forslag til innsigelse til planen den 29.08.14 med behandling i Fylkesutvalget den 15. september. Det ble gjort følgende vedtak: 1. Stasjonsveien 21 i Kråkstad er verdifull i regional sammenheng, som representant for særegen funksjonalistisk arkitektur fra årene etter andre verdenskrig. Fylkesutvalget er positiv til at detaljreguleringsplanen for eiendommen legger opp til bevaring av den tidligere tannlegeboligen.
3 2. Fylkesutvalget mener samtidig at planen åpner opp for tilbygg som ikke ivaretar bevaringshensynene godt nok. Fylkesutvalget anbefaler at byggegrensene justeres, med begrunnelse i at inngrepene i bygningenes arkitektoniske formspråk og detaljer bør begrenses i større grad enn i det foreliggende planforslaget 3. Fylkesutvalget anbefaler at kommunen vurderer løsninger som gjør det mulig å bevare uthuset. 4. Fylkesutvalget anbefaler at samtlige fasader omfattes av hensynssonen for bevaring, og at utvalgte deler av interiøret også inngår i hensynssonen. Villaens eksteriør fremstår som godt bevart og lite endret siden det ble oppført på Kråkstad, og arkitekturen må ivaretas ved omregulering. I Kommuneplanens bestemmelser 10 framkommer det at verneverdige bygninger skal ivaretas ved planlegging og nybygging. Det skal legges vekt på å ta vare på verneverdige bygninger og kulturminner og alle godt bevarte bygninger skal gis en særlig vurdering i kulturminnesammenheng. Ny bebyggelse skal ikke utformes slik at de blir for dominerende eller skjemmende i forhold til bevaringsverdige bygninger eller kulturmiljøer. Kommunen kan kreve at det tas hensyn til disse verdier. Verneinteresser i bestemmelser til Stasjonsveien 21 gnr/bnr 6/42: Med sikte på bevaring og/eller gjenoppretting av funkisbyggets karakter er det stilt krav i bestemmelser til at husets takform, fasader, vinduer, dører og materialbruk opprettholdes eller tilbakeføres. Eventuell ny bebyggelse innenfor planområdet bør primært plasseres som et eget bygningsvolum i tillegg til eksisterende bebyggelse, samt tilpasses og underordnes den opprinnelige bygningen. Utforming av nye tiltak skal spille sammen med eksisterende anlegg med hensyn til volum og fasadenes vertikale og horisontale form og rytme. Eksisterende materialbruk skal videreføres. I bestemmelser 3.2 b er det lagt inn krav for å ivareta eksisterende bygnings fasader: «Innenfor område BA er det tillatt å oppføre nytt tilbygg plassert som eget bygningsvolum og garasje til eksisterende misjonshus. Dette skal underordne seg eksisterende bygning. Et mellombygg kan knytte de to hovedbygningsvolumene sammen. Eksisterende bygg med forhage skal bevares slik det fremstår i dag, i form og utrykk. Eksisterende boligbygning i område BA er verneverdig, og tillates ikke revet. Den eksisterende bygningsform, takform, fasader, vinduer, og dører, materialbruk, bygningsdeler og bygningsdetaljer skal istandsettes eller tilbakeføres til dokumentert, opprinnelig utrykk. Før søknad om tiltak som berører eksisterende bygning eller hageanlegg tas til behandling, skal det foreligge uttalelse fra antikvarisk myndighet.» Villaen er markert med hensynssone for bevaring av kulturmiljø, med bestemmelser som ivaretar bygningens eksteriør mot veien. Planen viser vern i formålslinje for bygg, kulturminner m.m. som skal bevares samt «sone med hensyn til bevaring av kulturmiljø» i bestemmelser og i reguleringskart under 1.2 Hensynssoner. Fylkeskommunens anbefaling om at hager og vegetasjon langs veien skal bevares, er innlemmet i bestemmelser under hensynssonens krav i Ved behandling av byggetiltak skal hensyn til kulturmiljø vurderes av kulturmyndigheter før det avgjøres om tiltaket kan behandles i henhold til PBL 20-1 og -2. Kommunen legger særlig vekt på at det tas tydelig hensyn til de stedlige verdiene i nyere tids kulturminner og kulturlandskap ved nybygg eller ombygging. Før søknad om tiltak som berører eksisterende bygning og hageanlegg tas til behandling, skal det foreligge uttalelse fra antikvarisk myndighet. Inngrepene i den eksisterende bygningens arkitektoniske formspråk og detaljer skal begrenses i henhold til uttalelse fra antikvarisk myndighet og uttalelsen skal være førende for ethvert byggetiltak som berører eksisterende bygning på Stasjonsveien 21. Kommunen mener at dette er sikret ytterligere ved krav om «istandsettelse eller tilbakeføring til dokumentert, opprinnelig utrykk» i 3.2 b. Vedrørende uthuset er det vurdert at en tilpasset plassering av et tilbygg som ivaretar helheten av anlegget, er viktigere enn å ta vare på dette bygget selv om det er stor forståelse for verdien av uthuset som kulturminne og miljøverdi.
4 Samtlige fasader av hovedbygget skal omfattes av hensynssonen for bevaring samt at hageanlegget mot vest og sør skal bevares slik det fremstår i form og uttrykk. Dette er lagt inn i revidert 1.2 III Hensynssone C: «Eksisterende bygg skal bevares. Landskap/hageanlegg som er knyttet til hovedbygget mot vest og sør, skal bevares slik det fremstår i dag i form og uttrykk. Før søknad om tiltak som berører eksisterende bygning eller hageanlegg tas til behandling, skal det foreligge uttalelse fra antikvarisk myndighet. Endringer i hageanlegget skal skje i henhold til godkjent utomhusplan.» 4. Nabo Per Chr. Berg, Stasjonsveien 17, dat. 08.09.14 Protesterer mot planforslaget på bakgrunn av innsendt illustrasjonsplan som viser plassering av ny arbeidskirke. Påpeker områdets hovedformål som boligområde og at bruken av hovedbygget i Stasjonsveien 21 tilsier krav om regulering av forsamlingslokale. Han mener at omregulering bør vurderes som et ledd i en samlet kommuneutvikling og ber derfor om at saken blir avvist eller utsatt til kommuneplan. Det vises til Kommuneplanen 2011-22 som peker på at kommunen kan avvise private planer i fortettingsforslag. Han peker på muligheten for tapte lysforhold for eiendommen og til områdets arkitektoniske verdi. Videre mener han at utvidet bruk av misjonsselskapets virksomhet vil øke samlet trafikk i området og endre lokalområdets karakter. Er bekymret for at omregulering av gnr/bnr 6/59 vil gjøre situasjonen vanskeligere i forhold til de nevnte forhold. I saksfremstillingen i sak 19/14 påpekes det at gjeldende reguleringsplan i området i dag er reguleringsplan for Kråkstad tettsted nord, vedtatt i 1989. Disse bestemmelsene inneholder allerede regler om byggeområde for allmennyttig formål (her: forsamlingslokale) i bestemmelser 9. I tiltaket «tillates ikke oppført boliger i området. Bygningsrådet kan gjøre unntak for boliger som etter rådets skjønn er nødvendig for anleggets drift.» Det ligger flere misjonshus samt statlige kirkebygg langs Løkenveien og kommunen har vurdert at en arbeidskirke ville falle godt inn i miljøet. Villaen har opprinnelig vært kombinert bolig og tannlegekontor siden oppføring av bygget i 1949. Fra 1993 har bygget fungert som kombinert forsamlingslokale og bolig og rådmannen ser fordeler ved at bygget reguleres til faktisk bruk. Det eksisterende bygget fikk bruksendring fra boligformålet til forsamlingshus i 93 under forutsetning av at bygget tilbakeføres til bolig ved opphør av menighetens bruk som forsamlingshus. Begrepet «allmennyttig formål» er erstattet av «kombinert bygg og anlegg» og har her fått underformål «forsamlingslokale - bolig». Formålet åpner dermed opp for forsamlingslokale i tråd med menighetens behov samtidig som formålet bolig er opprettholdt i plan og Rådmannen ser behovet for å tydeliggjøre formål i forhold til faktisk bruk i reguleringsplaner og anbefaler dermed reguleringsplanen for Stasjonsveien 21 vedtatt med et kombinert formål. Hensikten bak kommeplanens formål om å avvise private planer i fortettingsforslag, ligger i vedtak om områdereguleringer av Ski sentrum, Ski vest med Nordre Finstad, Skorhaugåsen i øst, Langhus og Jonsrudåsen-Bråten-Sloraområdet. Vedtaket er gitt for å sikre kvalitet og forutsigbarhet ved fortetting i disse områdene. Kråkstad er ikke et område med forventet boligvekst og rådmannen ser dermed ikke grunnlag for å avvise detaljreguleringen. Kommunen kan avvise private planforslag i henhold til Plan og bygningsloven. I dette tilfellet har kommunen valgt å gå inn for forslaget. Misjonsselskapets virksomhet vil øke trafikk til eiendommen i form av enkelte begivenheter der det forventes flere biler. Dette vil muligens endre lokalområdets karakter de dagene i året som dette pågår. Kommunen har ut fra selskapets opplysninger vurdert at dette neppe dreier seg om større trafikkmengde enn eiendommen er blitt påført per i dag. Utomhusplanen skal vise parkeringsnorm i henhold til krav i Kommuneplanen selv om selskapet mener at virksomheten ikke trenger dette antallet parkeringsplasser.
En omregulering av gnr/bnr 6/59 til annet enn dagens boligformål er ikke aktuelt og det er ikke vurdert at omregulering av dagens adkomster til de eksisterende, skal gjøre situasjonen vanskeligere. Rådmannen anbefaler at dagens adkomster reguleres til dagens bruk. 5 5. Nabo Ole Kirste, Stasjonsveien 15, dat. 07.09.14 Viser til detaljplan og tidligere kontakt og protesterer mot planforslaget på grunn av det nye tiltakets størrelse, landskapsvirkning og virkning for miljø. Er bekymret for støy fra biler og fra besøkende på kveldstid. Ber om at forslaget avvises eller utsettes til kommuneplanrullering, slik at flere får sagt sin mening. På bakgrunn av Fylkeskommunens og naboens kommentarer om at nybygg bør underordnes den opprinnelige bygningen, i form og uttrykk, er det lagt inn bestemmelser for høyder og endring i bestemmelser om utnyttelse i 3.2. d): «Gesimshøyde skal ikke overstige 110,0 m.o.h.» Dette er samme topp takhøyde som eksisterende bygg har i dag. Naboen har i mail av den 05.aug 2014 fått informasjon om Ski kommunes politivedtekter som sikrer ro på private områder i Forskrift om miljørett/helsevern. Forskriften omtaler normalverdier for støy fra virksomheter. Vedrørende utsettelse eller avisning av forslaget, er dette omtalt under kommentarer til merknad fra nabo Per Chr. Berg, dat. 08.09.14. Vurdering: Andre temaer; Parkering: Rådmannen anser at hensynene til opparbeidelse av parkeringsplasser er tilstrekkelig ivaretatt i planen med Utomhusplanen skal imidlertid vise full parkeringsdekning. Grønnstruktur: Rådmannen anser at hensynene til grønnstruktur er tilstrekkelig ivaretatt i planen med Barn og unges interesser: Reguleringsbestemmelser ivaretar de hensyn som er tilstrekkelige for formålet bygg og anlegg med underformål forsamlingslokale - bolig Universell utforming: Rådmannen anser at hensynene til universell utforming er tilstrekkelig ivaretatt i planen med Grunnforhold: De lokale grunnforholdene er ikke kartlagt men det er registrert marine avsetninger i Kråkstad og det er lite fjell i dagen i området. I NGUs løsmassedatabase er det registrert tykk havavsetning, noe som kan indikere vanskelige grunnforhold. NVE legger vekt på at det skal utredes i reguleringsplansammenheng om eller under hvilke vilkår eiendommen lar seg bebygge. I byggesak vil dette bli fulgt opp, jfr. pbl 28-1. Ved å ta inn en bestemmelse ihht de nevnte forhold ovenfor, ivaretas plikten til å gjøre oppmerksom på eventuelle farer eller ulemper som avklares før det kan gis rammetillatelse. Det er lagt inn krav til utredning av grunnforhold før innsending av byggesøknad i bestemmelser 2.4 Miljøforhold/ grunnforhold.» Eiendomsforhold/ Juridiske forhold: Det foreligger tinglyst veirett over 6/59 og 6/60. Det er ingen andre eiendomsforhold i planforslaget som trenger vurdering. Økonomiske konsekvenser: Ingen økonomiske konsekvenser for Ski kommune.
6 Konsekvenser for bærekraftig utvikling: Planendringen anses å være positiv mht konsekvenser for bærekraftig utvikling. Dette henspiller både til at den kulturelt eldre bebyggelsen i Ski kommune, både har vesentlig verdi som kulturmiljø og historisk identitet, i forhold til et samfunnsmessig behov der transformasjon og fortetting gjennom nybygging innenfor eksisterende tettsted, er positivt for et attraktivt tettsted. Naturmangfoldloven 7 stiller krav til at prinsippene i naturmangfoldloven 8-12 skal legges til grunn ved all utøving av offentlig myndighet. Det er i følge kommunens naturmangfoldregistreringer ikke funnet truede eller spesielt verdifulle arter eller naturtyper innenfor planområdet. Det er heller ingen registeringer i artskart. Kommunen vurderer at kommunens naturmangfoldregistrering er oppdatert og av god kvalitet, og at kunnskapsgrunnlaget for planområdet derfor er godt (jfr. naturmangfoldloven 8). Ettersom det ikke er funnet verdifull natur i området, og virkningene av tiltaket er svært begrenset, ser kommunen ingen grunn til å vurdere prinsippene i 9-12 ytterligere. Konklusjon: Planforslag anbefales vedtatt med foreslåtte endringer. Ski, 10.11.2014 Audun Fiskvik rådmann Kjell Sæther kommunalsjef Vedlegg som følger saken: a) Reguleringsbestemmelser, dat. 14.11.14. b) Plankart dat. 13.05.14 Innkomne merknader under offentlig ettersyn i fulltekst: c) Statens vegvesen dat. 08.09.14 d) Fylkesmannen i Oslo og Akershus dat. 04.09.14 e) Akershus Fylkeskommune dat. 17.09.14 f) Nabo Per Chr. Berg, dat. 08.09.14 g) Nabo Ole Kirste, dat. 07.09.14 h) Støyberegning, dat. 15.10.14 Vedlegg som ligger i saksmappen: Uttalelser under varsel om oppstart Plan og byggesaksutvalgets behandling 02.12.2014: Rettelse: Reguleringsplan for Kråkstad tettsted, nord vedtatt 20.05.1987 Innstilling: Forslag til vedtak fikk 10 stemmer (2H, 2 FRP, 3 AP, PP, KRF, SP) mot 1 stemme (SV) Utvalgets innstilling til kommunestyret: Med hjemmel i plan og bygningslovens 12-12 vedtas detaljreguleringsplan for eiendommene gnr/bnr 6/42, 6/48, 6/49 og boligeiendommene 6/59 og 6/60, datert 13.05.14 med tilhørende Vedtaket medfører endring av reguleringsplan for Kråkstad tettsted, nord, vedtatt 20.05.87, der det omtalte området i detaljreguleringsplanen nå er regulert til boligområde.
7 Kommunestyrets behandling 04.02.2015: Votering Plan og byggesaksutvalgets innstilling ble enstemmig vedtatt. Kommunestyrets vedtak er: Med hjemmel i plan og bygningslovens 12-12 vedtas detaljreguleringsplan for eiendommene gnr/bnr 6/42, 6/48, 6/49 og boligeiendommene 6/59 og 6/60, datert 13.05.14 med tilhørende Vedtaket medfører endring av reguleringsplan for Kråkstad tettsted, nord, vedtatt 20.05.87, der det omtalte området i detaljreguleringsplanen nå er regulert til boligområde. Utskrift sendt 05.02.2015 til: Ellen Flatøy