Seksjonering og andre eierformer i fast eigedom, NJKF Clarion Hotel Ernst Kristiansand 17 september 2014 Seniorrådgiver Hugo Torgersen Statens kartverk TINGLYSING OG EIERFORMER I FAST EIENDOM 1. Rammene for hva som kan tinglyses 1.1 Tinglysingsloven 12 - Det som stifter, overfører, anerkjenner, endrer, opphever en rettighet i fast eiendom, kan tinglyses i grunnboken. - Det som er positivt bestemt i formell lov, kan tinglyses, selv om dette faller utenfor det å stifte osv en rettighet. - Det er de elementer av et dokument som er gjenstand for tinglysing, som er tinglyst. Dette gjelder selv om den aktuelle rettsstiftelse ikke er gjengitt ( ekstrahert ) i grunnboken, eventuelt at rettsstiftelsen er feilaktig gjengitt. Eksempler: - Adkomstrett i felt 6 i tinglyst skjøte er ikke gjengitt. - Pantebeløp kr 5.000.000 er innført med kr 500.000. - En seksjon har tilleggsdel, men denne er ikke gjengitt. - Ved retting av grunnboken etter tgll 18 blir det således ikke gjort noen endring i det tinglyste, men kun en endring i det ekstraherte / grunnboksbladet. - Det behøver ikke stå noe i dokumentet om at denne avtale kan tinglyses. Hvis slikt står i dokumentet, er det likefullt dokumentets innhold som er avgjørende for om dokumentet kan tinglyses. 1.2 Rettighetsregister - Grunnboken er et register over rettigheter i fast eiendom og borettslagsandeler. Eksempler: eiendomsrett, festerett / leierett og andre totale bruksretter, panterett, løsningsrett, servitutt (partiell bruksrett). - Mange formuesgoder er vanligvis inntatt på samme grunnboksblad. Slike formuesgoder kan i stor grad f.eks 1
pantsettes, jf panteloven 2-1. Alle panthavere har da pant i fast eiendom, og grunnboken viser hvilket formuesgode knyttet til den faste eiendom, pantet vedrører. - Rettigheter / forpliktelser mellom eiendommer: Grunnboken er mer innordnet som et forpliktelsesregister. Av et grunnboksblad fremkommer ikke hvilke rettigheter en eiendom hersker over, men hvilke forpliktelser en eiendom må akseptere. - Herskende eiendom. Tjenende eiendom. - Eksempler: * Eiendom A gis kjørerett med personbil over eiendom B. * Eiendom A gis kjøreadkomst med traktor over eiendom B. Eiendom B skal årlig betale kr 1.000 for rettigheten. * Eiendom A gis gangadkomst over eiendom B, så lenge Kristian Sand er eier av eiendom B. 2. Vanlig tingsrettslig sameie fast eiendom 2.1 Flere eiere - Reguleres av sameieloven 1965 - Et sameie er intet rettssubjekt. Skal normalt ikke innføres i grunnboken, selv om organisasjonsnummer er tildelt. Slik innføring ville bety at dokumentavgift ikke ble noe tema ved avhending av sameieandeler, så lenge sameiet hadde grunnbokhjemmel. - En sameier vil fremkomme av grunnboken som del-eiere med en sameiebrøk, f.eks 1/10. - Kan regelmessig selvstendig råde over sin sameieandel, uten at de andre kan motsette seg dette. - Dersom meningen er at man ikke fritt kan råde over slik andel, bør det tinglyses noe om dette. Ellers vil ikke tinglysingsmyndigheten (TM) kunne føre noen kontroll. - NOU 2014: 6, uttalelse s 68: Etter sameieloven er utgangspunktet at vedtak som skal binde alle sameierne, krever enighet. - Samtlige sameiere må underskrive dokument som skal tinglyses, dersom hele sameieobjektet (eiendomsrett, festerett, leierett, servitutt) skal beheftes. 2
- Rundskriv 15.06.1966 fra Justisdepartementet. Norsk lovtidende, 2nen avdeling 1966 side 298, punkt 5: Flertallsvedtak om salg eller bortleie kan tenkes tinglyst, uten at samtlige sameiere underskriver. TM må få dokumentert at det ikke bare er fattet slikt vedtak, men at også flertallet hadde rett til å fatte slikt vedtak. - MD viser til rundskrivet i sin veileder til matrikkelforskriften 23 om rekvisisjon av oppmålingsforretning. - Et sameie vil kunne ha vedtekter som gir styret eller andre legitimasjon til å opptre på alle sameieres vegne. Det må da dokumenteres at dette sameiet er identisk med de sameiere som fremkommer av grunnboken, med mindre sameiet som sådan unntaksvis fremkommer av grunnboken. 2.2 Flere samberettigede (til annet enn eiendomsrett) - Også slike rettigheter reguleres av sameieloven 1965. - Eksempel: festerett (felles leierett til areal + felles eiendomsrett til bygningsmasse), leierett, servitutt, panterett - Tilsvarende som pkt 2.1 3. Realsameie 3.1 Sameiepart ligger til annen eiendom - Sameieloven 10 (2) og avhendingsloven 3-4 (2) d. - Slik kobling skjer ikke i grunnboken uten at noen ber om det. - Eksempel: fem boligtomter (grunneiendommer) skal sammen eie adkomstvei (egen grunneiendom), med hver 1/5. - Det må tinglyses en erklæring om slik kobling. Det bør / må fremgå i viss interesse slik kobling gjøres. Er det kommunen som etter planbestemmelse setter krav om slik kobling, bør / må det fremgå at koblingen ikke kan endres / slettes uten samtykke fra kommunen. Ellers kan det tenkes at den enkelte sameier kan få oppløst sin realkobling. Ganske tilfeldig hvorledes slike koblinger i sin tid er etablert i grunnboken. - Ved tinglyst kobling vil sameieeiendommen ikke kunne 3
pantsettes separat. Sameieandel vil utgjøre et tilbehør til den aktuelle hovedeiendom ved avhending og pantsettelse. Panteloven 2-2 og 2-3 viser til avhendingsloven 3-4 (2) d. Pantet må utelukkende tinglyses på hovedeiendommen. - Andre heftelser (enn pant og avhending) vil kunne tinglyses på hele sameieeiendommen. Eksempel: adkomstrett for eksterne, byggeforbud, løsningsrett 3.2 Vilkår for kobling i grunnboken - Krav om lik hjemmelshaver til sameieandel og hovedeiendom. - Sameieandel må ikke være pantsatt med annet pant enn hva hovedeiendommen er pantsatt med. - Ikke realsameie når én eiendom ønskes koblet til en annen eiendom, uten at det er flere eiere (hj.havere) til sameieeiendommen. Det kan i slike tilfeller tinglyses en påtegning på de to eiendommer om at de er bundet til hverandre. Eventuelt kan det tinglyses som en tgl.sperre, men slik tgl.sperre vil ofte (feilaktig) medføre at andre dokumenter enn skjøte og pantedokument, avvises ved begjæring om tinglysing. 3.3 Hva man oppnår med realsameie - Hovedeiendom og sameiepart følger hverandre. Slipper å føre opp sameieandel ved avhending og pantsettelse av hovedeiendom. Ellers er slikt lett å glemme. - Avgjørende for om man reelt forholder seg til et realsameie er ikke om kobling er gjort i grunnboken. Et materielt spørsmål. 4. Borettslag og boligaksjeselskap 4.1 Borettslag - Et borettslag er et selskap som regelmessig vil eie den faste eiendom boenhetene er knyttet til. Borettslaget står som regel som hjemmelshaver (til eiendomsretten) i grunnboken. Evt som hjemmelshaver til festerett. 4
- Borettslaget er et eget rettssubjekt. Styre, signaturbestemmelser, firmaattest. Rette vedkommende kan tegne selskapet. - Tomme borettslag. Det er nødvendigvis ikke noen eiendomsrett / festerett til bebygd fast eiendom som ligger til selskapet. Selskapet kan tenkes være tomt for verdier. Som ved rettigheter knyttet til noe i grunnboken, må man alltid undersøke i matrikkelen eller andre steder om det ligger noen verdier til matrikkelenheten eller borettslaget. Må kontrollere hva borettslaget måtte eie av fast eiendom. - De enkelte borettslagsandeler er registrert i den del av grunnboken som føres i Ullensvang. Der finnes eieropplysninger og heftelser knyttet til selskapsandelene. Andelshaverne er sammen eiere av et kooperativt boligselskap, men de er ikke sameiere i den faste eiendom. Indirekte eierskap. - Dokumentavgift kr 1.000 per skjøte ved oppløsning av borettslag for konvertering til seksjon mm. Stortingets dokumentavgiftsvedtak 1 (2). 4.2 Boligaksjeselskap - Ikke lov å etablere nye boligaksjeselskaper som er knyttet til helårsbolig. - Lov å etablere boligaksjeselskap med fritidsformål. - Uproblematisk for et aksjeselskap å få grunnbokhjemmel. TM kontrollerer ikke hvilket formål et aksjeselskap har ved innføring av selskapet som eier i grunnboken. - En god del eldre boligaksjeselskaper kan leve videre, også som hjemmelshaver. - Aksjonærene er ikke sameiere i fast eiendom; det er det aksjeselskapet som er. Indirekte eierskap. - Dokumentavgift kr 1.000 per skjøte ved oppløsning av boligaksjeselskap for konvertering til seksjon mm. 5. Eierseksjonssameie 5.1 Irregulære seksjonssameier - Slike sameier kan forholdsvis enkelt seksjoneres, hva 5
gjelder tinglysing. Det er aldri snakk om reseksjonering ved slike sameier. - Eksempel: Ordinær tomannsbolig med to sameiere og to boenheter. Hver sameier har frem til seksjoneringen hatt en ikkeformalisert eksklusiv bruksrett til hver sin bolig. - Overgang fra et tingsrettslig sameie som følger sameieloven 1965, til et eierseksjonssameie som reguleres av en egen lov. - Ofte kan eiendommen synes være seksjonert ved å lese i grunnboken, gjerne seksjonert på 1960 / 70- tallet. Grunnboksblad for hver sameieandel, feilaktig benevnt seksjon i grunnboken. - Tinglyse en kommunal Melding til tinglysing. Samspill mellom matrikkel og grunnbok. - Hvis allerede opprettet grunnboksblad for seksjonene : Den kommunale melding tinglyses som en påtegning til tidligere tinglysing. Hjemmelsforhold og heftelser forblir uendret. 5.2 Hvem kan underskrive dokument (avtale) som tinglyses - Heftelse i den enkelte seksjon: Den aktuelle hjemmelshaver til seksjonen underskriver. Hovedregelen i tgll 13 (1). - Heftelse i fellesareal i sameiet: Må tinglyses på samtlige seksjoner. Samtlige seksjonseiere (hj.havere) må underskrive. Alternativt kan styret eller signaturberettiget underskrive. Tgll 13 (6), jf esl 43 (1). - Heftelse i en seksjon som eies av samtlige seksjonseiere: Kunne likegodt, og aller helst, vært fellesareal. TM må ofte kontrollere alle hj.havere til seksjonen opp mot hj.haverne til de øvrige seksjoner for å få klarhet i om legitimasjonsregelen i tgll 13 (6) kan påberopes. - Heftelse i eiendomsretten ( grunn ) på bortfestet seksjonert eiendom: Grunneieren underskriver, og heftelsen vil fremkomme på samtlige grunnboksblader for seksjonene. (Heftelsen hefter ikke i seksjonene, men i eiendomsretten, som er et annet formuesgode.) 5.3 Eierseksjon som eies av et vanlig tingsrettslig sameie - Et sameie innenfor eierseksjonssameiet. 6
- De vanlige regler for hvem som tegner et alminnelig tingsrettslig sameie, gjelder. Eierseksjonsloven regulerer ikke forholdet mellom sameierne i seksjonen. 5.4 Reseksjonering stemmerettsregler - Må ha en viss kunnskap om stemmerettsregler for å kunne vurdere om en reseksjonering fører til endring i stemmevekt for sameierne. - Rent boligsameie: Én stemmer per seksjon. - Blandet sameie, eller rent næringssameie: Stemme etter sameiebrøk, med mindre annet er vedtektsfestet. - Ofte vil vedtekter måtte undersøkes. Kan ikke forvente at kommunene skal være gode på slik formaljuss. 5.5 Kompetansefordeling mellom kommune og Kartverket - NOU 2014: 6. En god del føringer på side 86-87 som nok i stor grad gjenspeiler gjeldende rett. - Kartverket skal ikke overprøve kommunen i materielle vilkår av mer skjønnsmessig karakter Eksempel: En hoveddel har en avgrensning som kommunen har funnet tilstrekkelig; Kartverket skal da ikke overprøve en slik vurdering. 7