Nasjonal planid: 0106 1114 Planbeskrivelse til detaljreguleringsplan for Borgarveien industriområde Datert: Revidert: Planforslaget er utarbeidet av Multiconsult AS for Mills DA
Innholdsfortegnelse SIDE 1 SAMMENDRAG... 4 2 BAKGRUNN FOR REGULERINGSSAKEN... 5 2.1 Hensikten med planen... 5 2.2 Forslagstiller, plankonsulent, eierforhold... 5 2.3 Krav om konsekvensutredning?... 5 3 PLANPROSESSEN... 6 3.1 Forhåndsvarsling... 6 4 PLANSTATUS OG RAMMEBETINGELSER... 6 4.1 Fylkeskommunale planer... 6 4.2 Kommuneplanen... 7 4.3 Kommunedelplaner... 8 4.4 Gjeldende reguleringsplaner innenfor planområdet... 9 4.5 Tilgrensende planer... 10 4.6 Temaplaner/andre planer av betydning for planarbeidet... 11 4.7 Statlige planretningslinjer/rammer/føringer... 12 5 BESKRIVELSE OG ANALYSE AV PLANOMRÅDET, EKSISTERENDE FORHOLD... 13 5.1 Beliggenhet og avgrensning av planområdet... 13 5.2 Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk... 13 5.3 Stedets karakter... 14 5.4 Eiendomsforhold... 15 5.5 Landskap og fjernvirkning... 16 5.6 Kulturminner og kulturmiljø... 17 5.7 Naturverdier... 18 5.8 Grønnstruktur og rekreasjon... 20 5.9 Trafikkforhold... 20 5.10 Barns interesser... 22 5.11 Sosial infrastruktur... 22 5.12 Universell tilgjengelighet... 23 5.13 Teknisk infrastruktur... 23 5.14 Grunnforhold... 23 5.15 Støyforhold og luftforurensning... 24 5.16 Risiko- og sårbarhet (eksisterende situasjon)... 25 5.17 Næring... 25 6 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET... 26 6.1 Planlagt arealbruk... 26 6.2 Utnyttelse og høyde... 27 6.3 Estetikk og utforming... 28 6.4 Atkomst... 28 6.5 Parkering... 30 6.6 Kulturminner... 30 6.7 Miljøoppfølging... 31 6.8 Universell utforming... 31 Side 2 av 48
6.9 Plan for avfallshenting... 31 6.10 Risiko og sårbarhet... 31 6.11 Rekkefølgebestemmelser... 31 7 VIRKNINGER AV PLANFORSLAGET... 32 7.1 Forholdet til overordnede planer... 32 7.2 Stedets karakter... 32 7.3 Landskap og grønnstruktur... 33 7.4 Byform og estetikk... 39 7.5 Kulturminner og kulturmiljø... 40 7.6 Forholdet til kravene i kap II i Naturmangfoldloven... 40 7.6.1 Beskrivelse... 40 7.6.2 Vurdering mht. naturmangfoldloven 8-12... 41 7.7 Trafikkforhold og parkering... 41 7.8 Barns interesser... 43 7.9 Sosial infrastruktur... 43 7.10 Universell tilgjengelighet... 43 7.11 Risiko og sårbarhet... 43 7.12 Teknisk infrastruktur... 44 7.13 Økonomiske konsekvenser for kommunen... 44 7.14 Konsekvenser for næringsinteresser... 44 8 MERKNADER... 45 8.1 Innkomne innspill... 45 Side 3 av 48
1 Sammendrag Planområdet ligger på Borgarveien industriområde på østsiden av Glomma. Området avgrenses av Borgarveien i sør, rv. 111 Habornveien i øst, rv. 110 Haldenveien i nord, og eiendom 303/1495 i vest. Planområdet er ca. 95,6 daa. Mills har flyttet større deler av sin virksomhet til Fredrikstad. Dette har gitt 30-40 nye arbeidsplasser. I denne forbindelse har det vært behov for å gjennomføre tiltak på fabrikken. Tiltakene har blitt behandlet som byggesøknader, evt. med dispensasjoner fra gjeldende regulering. Hensikten med planforslaget er å bringe reguleringsstatus i samsvar med gitte dispensasjoner, samt å lage en framtidsrettet reguleringsplan som tar høyde for nye tiltak som vil komme. Planen er viktig for Mills sin videre utvikling av produksjonsanlegget, og dermed for opprettholdelse av arbeidsplasser. Mills mener at byggehøyden i gjeldende reguleringsplan feilaktig ble fastsatt i forhold til havnivå, ikke i forhold til gjennomsnittlig planert terreng. Gjeldende regulering gir kun mulighet for å oppføre bebyggelse med høyde på 7,5 m, tilsvarende kote 15. Dette er ikke i samsvar med situasjonen på stedet, der en stor del av eksisterende bebyggelse er mer enn 7,5 m høy. Det nye reguleringsforslaget fremmes for å justere høydeangivelser slik at dette stemmer overens med faktisk situasjon, og gir rom for utvikling av området. Eiendommen foreslås regulert hovedsakelig til industri, men med mindre innslag av kontor, forretning, samt tjenesteyting (treningssenter/ dansestudio, bevertning) på de delene av området som vender mot Borgarveien og rv. 111 Habornveien. Den skogkledte kollen i nord og arealene mot rv. 110 og 111 opprettholdes som grønnstruktur. Det foreslås utnyttelse på maks. 60% bebygd areal (BYA), som i gjeldende reguleringsplan. Planområdet er ikke fullt utnyttet med eksisterende bebyggelse. Planforslaget gir således mulighet for å oppføre ytterligere bebyggelse. Planen viderefører eksisterende faktiske byggehøyder på planområdet. Maks tillatt byggehøyde er i hovedsak 15 m over gjennomsnittlig planert terrengnivå i alle felt, tilsvarende ca. kote 22,5. På den sentrale delen av planområdet foreslås bebyggelse inntil 23 m, tilsvarende ca. kote 30,5, for et bygg med inntil 3 000 m² BYA. Volumet foreslås for å kunne etablere et høylager i framtida. Endringer i forhold til gjeldende reguleringsplan er: - Økning av maks. tillatte byggehøyder fra kote 15 til i hovedsak 15 m over gjennomsnittlig planert terreng. På den sentrale delen av planområdet, Felt I2, foreslås det byggehøyder inntil 23 m for eventuell oppføring av et høylager i framtida. - Andel forretning og kontor innenfor planområdet begrenses. - Det foreslås et nytt formål tjenesteyting (treningssenter/dansestudio, bevertning) på med inntil 2 400 m² BRA på Felt 2. - Justering av atkomstpunkter langs Borgarveien. - Mindre justeringer på avgrensningen mellom felt I1 og F2. - Boligbebyggelsen nord i opprettholdes. Reguleringsforslaget er i samsvar med overordnete planer, der arealet er avsatt til næring. Planen er i tråd med overordnete mål om en effektiv utnyttelse av sentralt beliggende tomter. Planområdet ligger nær overordnet veinett og kollektivtilbud. Områdets grønne preg blir videreført og styrket i planforslaget. Kulturminner ivaretas på en balansert måte i forhold til behovet for et funksjonelt industriområde. Reguleringsforslaget legger grunnlag for Mills videre utvikling og drift i Fredrikstad. Side 4 av 48
2 Bakgrunn for reguleringssaken 2.1 Hensikten med planen Mills har flyttet større deler av sin virksomhet til fabrikken i Fredrikstad. I den forbindelse var det behov for å ruste opp fabrikken. 04.05.2012 fikk Mills rammetillatelse til et tilbygg på Borgarveien 19. Det ble da gitt dispensasjon fra gjeldende reguleringsplans høydebestemmelser og avkjørsel. I tillatelsen stilte kommunen som vilkår at reguleringsplanen skulle justeres i etterkant, slik at videre utvikling av området blir reguleringsmessig avklart. Mills er av den oppfatning at det skjedde en utilsiktet feil i forbindelse med utarbeiding av gjeldende reguleringsplan. Byggehøyden i planen er fastsatt til kote 15. Siden tomta ligger ca. 7,5 m over havet gir gjeldende regulering kun mulighet for å oppføre bebyggelse med høyde på 7,5 m. Dette er ikke i samsvar med situasjonen på stedet. Eksisterende bygg på fabrikkområdet har i hovedsak en gesimshøyde på 13 m over terreng, og største høyde 18,4 m inkl. takoppbygg. Dette er bygg som har stått på området i lang tid, også da gjeldende reguleringsplan ble laget. Planforslaget fremmes i henhold til kommunens vilkår i tillatelsen av 04.05.2012. Hensikten med planforslaget er å bringe reguleringsstatusen for området i samsvar med allerede gitte dispensasjoner, samt å lage en framtidsrettet reguleringsplan som tar høyde for nye tiltak som vil komme. I tillegg justeres plassering av atkomstpunktene til området. 2.2 Forslagstiller, plankonsulent, eierforhold Forslagsstiller er Mills DA. Plankonsulent er Multiconsult AS. Agra-selskapene eier eiendommene innenfor planområdet. Mills er en del av Agrakonsernet. 2.3 Krav om konsekvensutredning? Tiltaket er vurdert i henhold til forskrift om konsekvensutredninger 2 og 3, jf. 4. Tiltaket vurderes ikke å falle inn under oppfangskriteriene i forskrift om konsekvensutredning. Tiltaket vil ikke ha vesentlige virkninger på miljø og samfunn. Området er allerede utbygget og i bruk til næringsformål. Planforslaget opprettholder gjeldende reguleringsplans formål og maksimale %-BYA. Byggehøydene økes fra kote 15 til 15 m over gjennomsnittlig planert terreng rundt bebyggelsen, og ytterligere til 23 m for en begrenset del av området. Iht. veileder til forskrift om konsekvensutredning skal tenkte plan ikke medregnes ved beregning av bruksareal. Økning av maks. tillatt byggehøyde i planforslaget blir dermed ikke relevant for vurdering av konsekvensutredning. For industriformål er det behov for full takhøyde for å oppnå hensiktsmessige produksjonslokaler. Andelen forretning og kontor vil ikke overstige 15 000 m² BRA. Tiltaket skal dermed ikke konsekvensutredes. Side 5 av 48
3 Planprosessen 3.1 Forhåndsvarsling Igangsatt regulering ble kunngjort i Fredrikstad Blad og Demokraten 29.04.2014, og på internett; www.fredrikstad.kommune.no 28.04.2014. Grunneiere, berørte naboer og offentlige myndigheter er varslet per brev datert 23.04.2014. Forhåndsutalelsene som kom inn er oppsummert i kap. 8. 4 Planstatus og rammebetingelser 4.1 Fylkeskommunale planer Fylkesplan for Østfold, vedtatt 26.02.2009, godkjent i Statsråd 11.03.2011 Planområdet markert med rød sirkel i Fylkesplan for Østfold Borgarveien industriområdeligger i Fylkesplan for Østfold i område markert som nåværende byggeområde, innenfor framtidig tettstedsavgrensning. Fylkesplanen forutsetter en effektiv arealutnyttelse. Eksisterende næringsarealer skal utnyttes mer effektivt og sikres utviklingsmuligheter, men det skal tas hensyn til grønnstruktur, verdifulle kulturmiljøer og kulturminner. Utbygging bør lokaliseres til arealer som er egnet for formålet ut fra topografi, lokalklima, visuelle forhold og kommunikasjoner. Det skal legges vekt på at næringsområder lokaliseres slik at det genererer minst mulig transportarbeid, og at det tilrettelegges for økt bruk av kollektivtransport. Universell utforming skal vektlegges i all planlegging og utbygging. Estetikkveileder for Østfold, utgitt av Østfold fylkeskommune juni 2009 Veilederen gir retningslinjer om å bevare åsprofiler og landskapssilhuetter som kan danne en naturlig avgrensning av tettsted og landskapsrom. Bebyggelse bør utformes slik at eksisterende bebyggelsesmønster og landskapsform styrkes. Man skal bygge Side 6 av 48
videre på eksisterende strukturer, med byggehøyder og volum som kan skape orden og identitet. Bebyggelsens utforming mot offentlige møteplasser ferdselsårer og kulturmiljøer skal tas hensyn til, slik at disse blir understreket og forsterket. Trerekker brukes for å understreke viktige linjer, gi struktur og grønt preg. Lukkede og lange ubrutte fasader bør i størst mulig grad unngås særlig mot offentlige fellesrom. I tilknytning til næring bør det reguleres vegetasjonssoner og buffersoner. 4.2 Kommuneplanen Kommuneplanens arealdel 2011-2023, vedtatt 06.12.2012 Utsnitt av kommuneplanens arealdel 2011-2023. Planområdet vist med rød sirkel. Planområdet er avsatt til nåværende (gul farge) og framtidig (lilla) næringsbebyggelse. Nordre del av planområdet er avsatt som eksisterende naturområde. Mesteparten av planområdet er skravert med hensynssone kulturmiljø (H 570_1). Dette området viser de gamle «Byens marker». Dette er vurdert som et kulturhistorisk landskap med nasjonal interesse. Kommuneplanen har et mål om at befolkningen og næringslivet har en fungerende infrastruktur og arealer som sikrer nødvendig grunnlag for videre vekst og utvikling. Det skal tilrettelegges for et bærekraftig utbyggingsmønster hvor arealforbruk og transportbehov reduseres. Kommunen har som mål å sikre markedets behov for næringsarealer både med tanke på volum og kvalitet, og skal bidra til tiltak for bedre arealeffektivisering innenfor næringsområder. Transportintensiv næring skal prioriteres lagt til områder med god tilgjengelighet. Områder i bybåndet, spesielt øst for Glomma, utvikles. Borgarveien er i denne forbindelse gitt status som framtidig næringsområde i kommuneplanen (område N113). Bestemmelser og retningslinjer: Byggverk over 500 m² BRA som oppføres innenfor konsesjonsområde for fjernvarme skal knyttes til fjernvarmeanlegget. Side 7 av 48
Parkeringsdekning skal, dersom ikke annet er bestemt i reguleringsplan eller bebyggelsesplan, være 3 P-plasser pr. 100 m² BRA for forretning med tilhørende lager. Lasteareal for vare- og lastebiler kommer i tillegg. For kontorer skal det være 1,5 P- plasser pr. 100 m² BRA. For industri, lager m.m. skal det gjøres en særskilt vurdering. Parkeringsareal for bevegelseshemmede skal utgjøre minst 10% av antall biloppstillingsplasser. For næringslokaler skal det avsettes plass til 30 sykler pr. 1000 m². Parkering skal primært dekkes på egen grunn. Renovasjonsløsninger skal legges under bakkenivå eller i bebyggelsen. Overvann skal i størst mulig grad tas hånd om ved kilden. Andelen tette flater skal søkes minimalisert. Kommuneplanens samfunnsdel 2011-2023, vedtatt 06.12.2012 Fredrikstad er med i samarbeidet «Framtidens byer», og har forpliktet seg til å redusere utslipp av klimagasser, finne strategier for tilpasning til klimaendringene og utvikle godt bymiljø. Areal- og transport, energibruk i bygg, forbruksmønster og avfall, samt tilpasning til klimaendringene er viktige innsatsområder. Overvannshåndtering er en særlig utfordring. Det er behov for økt verdiskapning. Transportsystemet er sårbart, med kødannelser, særlig på innfartsveiene i rushtiden. Kommunen vil være pådriver for å forbedre infrastrukturen, spesielt gjennom Fredrikstadpakka. Fredrikstad har begrenset tilgang til nytt næringsareal, og det er en utfordring å utnytte alt areal effektivt. Kommunen ønsker å bidra til å legge til rette for nye næringsarealer. Det er et mål at lokaliseringen av utbyggingsarealer og prioritering av infrastrukturtiltak gjøres ut fra en samordnet areal- og transportplanlegging som reduserer behovet for transportarbeid, energibruk og en effektiv arealutnyttelse. Det er en målsetting å øke bruken av sykkel. 4.3 Kommunedelplaner Kommunedelplan for Fredrikstad byområde 2011-2023, vedtatt 16.06.2011 Mills sitt fabrikkområde grenser til Fredrikstad byområde. Omkringliggende område er primært avsatt til bebyggelse og anlegg, men et areal i nordvest er avsatt til nåværende og framtidig grøntområde. Kommunedelplan for Fredrikstad byområde 2011-2023. Planområdet til Mills er markert med rød sirkel. Kommunedelplan for klima og energi 2013-2017, vedtatt 06.06.2013 Planen har en målsetting om en mer konsentrert by- og tettstedsutvikling. Rett virksomhet må lokaliseres på rett sted. Andelen gående, syklende og kollektivreisende skal økes. Det skal føres en restriktiv parkeringspolitikk, og det skal søkes tilrettelagt Side 8 av 48
for el-biler. Avfallsmengden og energibruken skal reduseres. Det skal legges vekt på material- og energigjenvinning. 4.4 Gjeldende reguleringsplaner innenfor planområdet Gjeldende reguleringsplan (plannr. 546, vedtatt 09.09.2005) avsetter vestre del av planområdet til industriformål. I søndre del av området tillates også etablert kontor og/eller forretning. Nord og nordøst er det regulert grøntstruktur. Det tillates inntil 60 % bebygd areal (BYA). Byggehøyder er maks. kote 15. Det er regulert en felles avkjørsel for eiendommene innenfor planområdet fra krysset i Borgarveien. I tillegg er det et atkomstpunkt fra Borgarveien lenger sør. Side 9 av 48
4.5 Tilgrensende planer Omkringliggende reguleringsplaner Oversikt over gjeldende regulering på Borgarveien industriområde, samt omkringliggende reguleringsplaner. De nærmeste tomtene i sør, vest og nord er uregulerte. Habornveien er regulert til offentlig trafikkområde - kjørevei og gang-/sykkelvei i reguleringsplanidentitet 302, vedtatt 09.11.1989. På østsiden av Habornveien er det regulert «framtidig kommunikasjonskorridor» (lys brun farge) samt spesialområde golfbane. Det er også regulert en høyspentlinje på østsiden av Habornveien. Reguleringsplanen for dette området er planidentitet 577, vedtatt 11.09.2008. Pågående planer i området For arealet ved Rakkestadkrysset i nordøst samt Borgarveien 13 sørvest for planområdet er det varslet planforslag, ser markeringer i nedenstående illustrasjoner. Tomta ved Rakkestadsvingen er lagt ut for salg. Varslet planoppstart for Rakkestadsvingen. Side 10 av 48
Varslet planoppstart på Borgarveien syd Det foreligger dessuten et idéprosjekt om å utvikle Gudebergjordene nordvest for Mills til opplevelsespark; Nautilus Marinepark. 4.6 Temaplaner/andre planer av betydning for planarbeidet Sykkelhovedplan for Fredrikstad, vedtatt 2009 Kartet til sykkelhovedplanen viser gang-/sykkelveiruter langs rv. 110 og rv. 111 forbi planområdet. Disse sykkelveirutene er utbygget, og ligger utenfor Mills sitt foreslåtte planområde. Utsnitt av kart til sykkelhovedplan. Planområdet markert med blå sirkel. Trafikksikkerhetsplan 2010-2013, vedtatt 24.03.2011 Planen er under rullering. Handlingsprogrammet til planen angir fysiske trafikksikkerhetstiltak, blant annet utbedring av Borgarveien i krysset ved Tools. Trafikksikkerhetsplanen angir at kryssløsning skal vurderes og tas med i ny reguleringsplan for Tools-bygget. Planen berører således ikke Mills sitt planområde. Overvannsrammeplan, vedtatt 08.11.2007 Planen er veiledende /retningsgivende, og skal sære et hjelpemiddel i planlegging. I bebygde områder skal overvann i størst mulig grad tas hånd om ved kilden slik at vannbalansen opprettholdes tilnærmet lik naturtilstanden. Overvannet skal også søkes utnyttet til glede for innbyggerne. Vannet skal gjøres synlig og tilgjengelig i bebygde områder/byområder. Prinsipper og løsninger for overvannshåndtering skal vurderes og fastsettes i arealplaner og byggesaker. Utbygging av områder skal ikke føre til økt avrenning. Kommunen kan også i enkelte områder kreve reduksjon i forhold til dagens avrenning. I forbindelse med utbygging skal det anlegges avrenningsdempende tiltak for å forsinke avrenning. Side 11 av 48
Stedsanalyse Gudeberg lokalsamfunn, 2003: Rapporten inneholder en beskrivelse av landskapet og oppsummeres i en sårbarhetsvurdering. Industriområdet ved Mills ligger i sone 4; mindre sårbare områder. Området i sone 4 vurderes som lite sårbare for utbygging i samme skala som eksisterende bebyggelse i og rundt områdene. Området ved Mills framstår i større grad som en del av næringsarealet ved Brohodet enn som en del av de åpne bymarkene. De viktige siktlinjene fra Gamlebyen mot slettelandet går ikke i retning av Mills. 4.7 Statlige planretningslinjer/rammer/føringer Rikspolitisk bestemmelse om kjøpesentre, 2008 Kjøpesentre kan bare etableres eller utvides i samsvar med retningslinjer i godkjente regionale planer. I områder som ikke omfattes av slike regionale planer vil kjøpesentre større enn 3 000 m² bruksareal ikke være tillatt. Statlig planretningslinje for klima- og energiplanlegging i kommunene, 2009 Kommunene skal gjøre en helhetlig og langsiktig klima- og energiplanlegging som omfatter alle deler av kommunens virksomhet og ansvarsområde. Retningslinjen skal sikre mer effektiv energibruk og miljøvennlig energiomlegging i kommunene. Utslipp av klimagasser skal reduseres. Kommunene kan gjennom arealplanlegging påvirke transportomfang og transportmiddelfordeling og bygge opp under kollektivtransporten. Tilrettelegging for fjernvarme, gjenbruk og materialgjenvinning er også viktige tiltak. Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging, 2014 Det er en målsetting om å tilrettelegge for en bærekraftig utvikling gjennom å fortette arealer og å minske transportbehovet. Fortetting innenfor byggesone, og i områder med god kollektivdekning vektlegges. Side 12 av 48
5 Beskrivelse og analyse av planområdet, eksisterende forhold 5.1 Beliggenhet og avgrensning av planområdet Planområdet ligger innenfor Borgarveien industriområde ved Haldenveien på østsiden av Glomma. Området avgrenses av Borgarveien i sør, rv. 111 Habornveien i øst, rv. 110 Haldenveien i nord, og eiendommen 303/1495 i vest. Planområdets størrelse er ca. 95,6 daa. Planområdet markert med rød sirkel 5.2 Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk Bebyggelsen er konsentrert på områdets sørvestre del. Felt I1i vest har i dag en utnyttelse på 34,6 % bebygd areal (BYA), tilsvarende 15 521 m². Felt F2 mot Borgarveien vil til sammen ha en utnyttelse på 46,9 % BYA, når Kiwi-forretningen med tilhørende parkeringsplass er ferdigstilt. Dette tilsvarer 6 275 m². Østre del av planområdet (Felt F1) er ei ubebygget slette. Her er det i løpet av de senere årene etablert en parkeringsplass på ca. 1080 m² mot Borgarveien. Dette gir en utnyttelse av feltet på 5,9% BYA. I nord ligger en skogkledt kolle. Bebyggelsen innenfor planområdet er i all hovedsak tung næringsbebyggelse, men på vestsiden av den skogkledte kollen ligger to boliger. Disse benyttes som utleieboliger for ansatte. Side 13 av 48
Omkring næringsbyggene er det store asfalterte kjørearealer. Mot naboeiendommen i vest og mot de omkringliggende veiene er det tilsådd med gress. Bortsett fra den skogkledte kollen i nordøst er det relativt lite busker og trær på området. Planområdet er omsluttet av til dels sterkt trafikkerte veier. Sør og vest for planområdet ligger næringsbebyggelse. På andre siden av Haldenveien i nord ligger Gudebergjordet. På motsatt side av Habornveien ligger Kong Frederik II golfbane. Nordøst for planområdet og Rakkestadkrysset ligger et småhusområde. 5.3 Stedets karakter Bebyggelsen innenfor Borgarveien industriområde preges av tunge næringsbygg, både industribygg og forretningsbygg. Byggehøyder varierer innenfor planområdet, fra enetasjes tekniske bygg til produksjonsbygg og lagerlokaler med byggehøyder tilsvarende 4-5 normaletasjer, pluss takoppbygg. Alderen på bebyggelsen og det arkitektoniske uttrykket er av svært varierende karakter, men det er betydelig innslag av tegl og teglliknende materialer, i tillegg til en del bygg med lyse fasadeplater. Den eldste bebyggelsen på planområdet er i tegl og har saltak. De nyere produksjonslokalene og lagerbygningene har fasader med naturbetong eller fasadeplater, og flate eller tilnærmet flate tak. Omkring bygningene ligger store asfalterte flater, men langs veiene omkring Mills sitt område er det også anlagt store gressplener som bidrar til et grønt preg. Området ligger ved en viktig innfartsvei til Fredrikstad fra øst, og markerer overgangen mellom den tette bybebyggelsen og landbruks-/naturområdene omkring. Det nye produksjonsanlegget på Mills til høyre, Biltema i bakgrunnen og Tools-bygget til venstre. Bildet er tatt fra krysset i Borgarveien. Mills sett fra parkeringsplassen ved Biltema i vest. Side 14 av 48
5.4 Eiendomsforhold Planområdet består av følgende eiendommer: Gnr Bnr Hjemmelshaver 303 60 Borgarveien 18/20 AS 303 61 Borgar Eiendom Fredrikstad AS 303 62 Borgarveien 18/20 AS 303 63 Borgar Eiendom Fredrikstad AS 303 65 Borgar Eiendom Fredrikstad AS 303 66 Borgar Eiendom Fredrikstad AS 303 67 Borgar Eiendom Fredrikstad AS 303 68 Borgar Eiendom Fredrikstad AS 303 1528 Borgarveien 18/20 AS 303 1576 Borgar Eiendom Fredrikstad AS 303 1577 Mills DA 303 1631 Borgar Eiendom Fredrikstad AS 303 1632 Agra AS 303 1633 Borgar Eiendom Fredrikstad AS 303 1634 Borgar Eiendom Fredrikstad AS 303 1639 Borgar Eiendom Fredrikstad AS 303 1656 Borgar Eiendom Fredrikstad AS Dersom det skal oppføres bygninger over eiendomsgrenser, vil dette kreve en privatrettslig avtale mellom grunneierne på de ulike eiendommene. Mills er en del av Agra-konsernet. Samme eier kontrollerer alle selskapene som eier grunn innenfor planområdet. I kjøpekontrakt datert 11.11.2006 mellom Fredrikstad kommune og Agra Borgar AS er det nedfelt en klausul om tilbakekjøpsrett. Klausulen innebærer at området innenfor gnr. 303, bnr. 1309 (utgått), 1635 og 1656 må bebygges innen 15 år, hvis ikke har kommunen rett til å kjøpe tilbake arealet. Side 15 av 48
5.5 Landskap og fjernvirkning Planområdet er en del av det store slettelandet langs Glomma. Det er en flat elveslette der det stikker opp noen mindre rygger som tidligere har ligget som holmer i et gruntvannsområde. Mellom Katrineborgåsen og Gamlebyen ligger Sundbyjordene og Brakkesletta ubebygde. De danner et landskapsrom som er vesentlig for at en kan oppleve sammenhengen mellom festningsbyen og det historiske jordbrukslandskapet den ble bygget i. Sundbyjordene og Brakkeslettas åpenhet gjør at festningsbyen fortsatt kan oppleves som en del av slettelandet. Området ved Mills grenser til det åpne slettelandet i nord og øst. Området er en blanding av industriområde, forretninger, bolig- og næringsbebyggelse, samt veier. Kollelandskapet gjør at Mills ikke er synlig fra Heibergkrysset eller fra vollene rundt Gamlebyen. Ved Rakkestadkrysset ligger en skogkledt rygg som danner en naturlig avslutning på Mills sitt fabrikkområde mot Habornveien i øst. Kollen er et viktig landskapselement, som skjermer næringsområdet når man kommer kjørende østfra på Haldenveien. Mills sitt anlegg er hovedsakelig synlige fra de umiddelbart tilliggende veiene. Fra Haldenveien i nord framstår industrianlegget i dag som velholdt og grønt, og med lav bebyggelse. Ortofoto med planområdet markert (rød sirkel). Side 16 av 48
Konsekvensvurderingen for golfbanen vest for Mills inneholder en sårbarhetsvurdering for landskapet. Mills sitt fabrikkområde er vurdert å ligge innenfor et område som anses som lite sårbart. Nordre del av planområdet, omkring kollen er vurdert som sårbart. I stedsanalysen som er utarbeidet for Gudeberg lokalsamfunn, ligger industriområdet ved Mills innenfor sone 4: Mindre sårbare områder. Det er vurdert at disse områdene er lite sårbare for utbygging i samme skala som eksisterende bebyggelse. Hele slettelandet er imidlertid sårbart mot høye elementer som kan svekke kontakten mellom Gamlebyen, fortet og fjorden. De viktige siktlinjene fra Gamlebyen mot slettelandet går ikke i retning av Mills fabrikkområde. Sett fra Kongsten fort oppleves Mills som en lav kompakt del av bebyggelsen ved Brakkesletta, Mills og Brohodet. I forslag til områdeprogram for Aktivitetsbyen Gamle Fredrikstad, ble det kommentert at området omkring Mills kunne tåle bebyggelse i 3-4 etasjer. Denne nordre delen av Borgarveien framstår som et næringsområde som skiller seg klart fra de grønne landbruks- og kulturbaserte områdene nærmere Gamlebyen. 5.6 Kulturminner og kulturmiljø Bebyggelsen innenfor planområdet preges av en klattvis utbygging over tid. I gjeldende reguleringsplan fra 2005 er ingen objekter avsatt til bevaring. Askeladden er Riksantikvarens offisielle database over fredete kulturminner og kulturmiljøer i Norge. Det er ikke registrert fredede kulturminner innenfor planområdet. Fylkeskonservatoren skriver imidlertid i sin forhåndsuttalelse at det er bevaringsinteresser knyttet til de to 1800-talls teglsteinsbyggene innenfor planområdet. De er også opptatt av de gamle grensesteinene langs Borgarveien settes tilbake på sine opprinnelige plasser mot Borgarveien, og framkommer som bevaringsverdige i planforslaget. Nedenstående skisse viser dagens plassering av de grensesteinene som er gjenfunnet. Side 17 av 48
Kryss markerer nåværende plassering av to av de gamle grensesteinene. I kulturlandskapet omkring planområdet er det gjort flere arkeologiske funn. Planområdet ligger ca. 750 m fra Gamlebyen i Fredrikstad, som er Nord-Europas best bevarte festningsby. Historisk har det vært en viktig sammenheng mellom kulturlandskapet rundt byen og festningsbyen. Til tross for bedre havneforhold ved Gressvikfloa ble byen plassert på det flate slettelandet for å gi byens innbyggere mulighet til å drive jordbruk på «Byens marker». I dag er mye av dette åpne landskapet nedbygget, og de arealene som fortsatt ligger som åpne landbruksområder er viktige for å se den historiske sammenhengen mellom landskap og by. Dette er ivaretatt gjennom de store landbruksarealene og etableringen av golfbanen på østsiden av Habornveien. Planområdet anses ikke å være viktig for opplevelsen av de historiske anleggene ved Gamlebyen. 5.7 Naturverdier Ifølge databasen miljostatus.no, er det mot rv. 110 observert stær (oransje firkanter). Stær er oppført som en nær truet art i rødlista. Det er også observert vepsevåk (Gul Side 18 av 48
prikk), ifølge rødlista en sårbar art. Mot rv. 111 Habornveien er det registrert blåvingegresshoppe (gul prikk), også en sårbar art ifølge rødlista. I sørøst er det funnet fremmede arter (svarte firkanter) som hagelupin, klistersvineblom, kjempebjørnekjeks og hvitsteinkløver. Alle disse artene er klassifisert med svært høy risiko for spredning. Kart som viser forekomst av rødlistete og svartelistete arter. (kilde: www.miljostatus.no) Selv om kartlegging av naturmangfold i området (se avsnitt om naturverdier/ naturmangfold) ikke viser forekomster av viktige arter på kollen, har dette naturområdet trolig stor betydning for de truete og sårbare artene som er observert i nærområdet. Omkring planområdet er det ifølge www.miljøstatus.no registrert områder med naturtyper som er vurdert som viktige eller svært viktige for biologisk mangfold. Side 19 av 48
Kart over viktige naturtyper. (kilde: www.miljostatus.no) 5.8 Grønnstruktur og rekreasjon Planområdet ligger innenfor Borgarveien industriområde. Grønnstrukturen på området består av gresslagte forhagearealer mot veier, samt en skogkledd kolle i nordøst. Kollen utgjør ca. 11 000 m². Den representerer et viktig landskapstrekk og en vegetasjonsskjerm mellom industriområdet og tilliggende arealer mot nord, og er svært viktig for å gi området et grønt og naturpreget inntrykk. Kollens betydning er primært visuell, da den bidrar til visuell skjerming av industriområdet sett fra Haldenveien i nordøst. Kollen har begrenset betydning som rekreasjonsareal på grunn av sin beliggenhet på industriområdet, nær trafikkerte veier og fordi avstanden til nærliggende boliger er relativt stor. Man må også krysse store veier for å komme hit. 5.9 Trafikkforhold Langs rv. 110 Haldenveien er det fartsgrense på 60 km/t. Fartsgrensen langs rv. 111 Habornveien er 70 km/t. Borgarveien har fartsgrense 50 km/t. Rv. 110 Haldenveien nord for planområdet er en 4-feltsvei, og hadde i 2013 en ÅDT på ca. 29 000. Andel lange kjøretøy var 6 ÅDT. Rv. 111 Habornveien langs østsiden av planområdet hadde ÅDT på ca. 9150 i 2013. Andelen lange kjøretøy utgjorde ca. 20 ÅDT. Det er etablert gang-/sykkelvei langs vestsiden av veien. Side 20 av 48
Borgarveien langs sørvestsiden av planområdet hadde i 2012 en ÅDT på 1500. Den nordvestlige delen av Borgarveien hadde en ÅDT på 500 samme år, mens den sørøstover fra planområdet hadde en ÅDT på ca. 1700. Det er relativt lav andel tungtrafikk på Borgarveien. Andelen ÅDT er oppgitt å være 5 på alle armene. Det er kapasitetsproblemer i Rakkestadkrysset i rushtiden. Hovedatkomsten til Mills er fra Borgarveien på Felt F1. Ukentlig kjører ca. 125 trailere eller andre tunge kjøretøy ut og inn på fabrikkområdet. På hverdager kjører ca. 100 personbiler pr. dag ut og inn. Det er 3-delt skift ved fabrikken, slik at trafikken fordeler seg utover døgnet. Mesteparten av trafikken, anslagsvis 70 %, foregår mellom kl. 06 og kl. 16. Resten foregår på kveldstid, men det forekommer også kjøring om natten. Trafikken er begrenset til ukedagene. Det forekommer ikke fast trafikk til eller fra fabrikken i helgene. 22.04.2014 ble det gitt rammetillatelse for ny Kiwi-butikk i Borgarveien 18/20. Atkomst til forretningen skal skje fra Borgarveien sørøst for krysset ved Tools. Som følge av denne nye atkomsten vil et bygg bli revet. Atkomsten til de to bolighusene innenfor planområdet skjer fra Habornveien i nord, via gang-/sykkelveien rundt den skogkledde kollen. Denne atkomsten er skiltet, men ikke regulert. I dag er det ca. 130 parkeringsplasser for bil innenfor planområdet. Parkering er anlagt på terreng omkring bebyggelsen sentralt på planområdet, samt på en parkeringsplass mot Borgarveien sørøst i planområdet. Det planlegges ytterligere ca. 55 biloppstillingsplasser i forbindelse med etableringen av Kiwi-butikk i Borgarveien 18/20. Det finnes om lag 10 oppstillingsplasser for semitrailere innenfor planområdet. Det er også tre losseplasser for bulkmottak av råstoffer og fem lasteramper for henting/levering av varer. Ifølge Nasjonal vegdatabank er trafikkulykkene som har forekommet omkring planområdet i all hovedsak knyttet til rv. 110 Haldenveien. Særlig er det mange ulykker ved de to rundkjøringene ved Brohodet og Rakkestadkrysset. Krysset rv. 111 Habornveien X Borgarveien sørøst for planområdet er også ulykkesutsatt. Ulykkene som har skjedd her har vært bilulykker med mindre alvorlige skader. Kun én ulykke har forårsaket alvorlig personskade. Langs Borgarveien har det kun vært bil-/mc-ulykker med lettere skader. Side 21 av 48
Registrerte trafikkulykker omkring planområdet (kilde: Statens vegvesen. Inneholder data under norsk lisens for offentlige data (NLOD) tilgjengeliggjort av Statens vegvesen.) Det er mange bussholdeplasser innenfor ca. 600 m avstand fra planområdet. Holdeplassene er lokalisert langs rv. 110, Gamlebyveien og Nabbetorpveien. Alle holdeplassene er trafikkert av flere linjer, med Brohodet som et viktig knutepunkt. Glommaringen med avgang hvert 8. minutt i rushtiden stopper ved Brohodet. Kollektivtilbudet vurderes som tilfredsstillende. 5.10 Barns interesser Planområdet er i dag ikke et leke-/uteoppholdsareal for barn og unge. Det er heller ikke forutsatt til slik bruk i overordnete planer. Arealene nærmest bebyggelsen er inngjerdet. Fabrikken med tilhørende transport gjør området lite egnet som lekeareal for barn. Grøntområdet rundt kollen i nord kan imidlertid utgjøre et potensielt leke- /uteoppholdsareal, men er ikke mye brukt til rekreasjon/lek/friluftsliv. Avstanden fra kollen til nærmeste boliger er ca. 350 m. Avstanden, i tillegg til at man må gå langs/krysse veier med til dels mye trafikk for å komme mellom boliger og grøntområdet, gjør området mindre egnet for barn og unges lek og opphold. Det går gang-/sykkelvei langs Habornveien og Haldenveien. 5.11 Sosial infrastruktur Innenfor en radius på 1,5 km finnes tre barnehager. Gudeberg barne- og ungdomsskole ligger ca. 700 m fra planområdet. Side 22 av 48
Innenfor planområdet, i Borgarveien 18-20, åpner snart Kiwi en forretning. Vest for planområdet finnes forretninger som bl.a. Rema 1000, Biltema og Vinmonopolet. Ved Rakkestadkrysset ligger en Statoil-stasjon. 5.12 Universell tilgjengelighet Området og bebyggelsen er i dag ikke særskilt tilrettelagt med tanke på universell tilgjengelighet. Mulighetene for tilrettelegging er til stede, i og med at planområdet er relativ flatt. 5.13 Teknisk infrastruktur Tomta er tilknyttet offentlig avløpsanlegg. Overvannshåndtering er en utfordring i området. I forbindelse med rammetillatelse av 04.05.2012 for oppføring av tilbygg til industribygg, utalte kommunen at det forutsettes at Mills overtar kommunens ledningsnett på egen eiendom, slik at dette ledningsnettet er å betrakte som private stikkledninger. Videre krevde kommunen at alt takvann og overvann infiltreres i grunnen, ledes bort i eget avløp til vassdrag eller fordrøyes, og ikke tilføres kommunens ledninger. Kommunen aksepterte i dette tilfellet at takvann fra området ble ført inn på kommunens overvannsledning mot Haldenveien. Kommunen stilte krav om at fordrøyningsbasseng skal dimensjoneres slik at eksisterende Ø450 overvannsledning kan tilføres alt takvann fra eiendommen. Drensvann mot Borgarveien må reduseres til et minimum. Takvann/overvann føres til avløpssystem. Takvann fra fabrikkområdet ledes i dag til en Ø 450 mm ledning. Vann fra sluk på fabrikkområdet går til det kommunale spillvannsnettet, da det ikke finnes overvannsystemer i nærheten. Planområdet ligger innenfor konsesjonsområde for fjernvarme. I generelle bestemmelser til kommuneplanen framgår det tilknytningsplikt for alle nye bygg og hovedombygginger over 500 m² BRA. Mills er tilknyttet fjernvarmenettet, og bruker oljefyr til spisslast (belastningstopper)/dampproduksjon. Fjernvarmeledninger til/fra planområdet ligger på sørsiden av Borgarveien og nær eiendomsgrensen mot Borgarveien 13-15 i vest. Mills har i dag fem komprimatorer for ulike avfallskategorier. I tillegg finnes kontainere for gjenvinning av trevirke og metall. Mills leverer også store mengder bølgepapp på paller tilbake til emballasjeleverandør. 5.14 Grunnforhold Den tidligere elvesletta planområdet ligger på er i hovedsak bygget opp av marine avsetninger, men kan inneholde lag med ulike kornfraksjoner. Grunnvannspeilet står høyt. Løsmassekart fra NGU viser at grunnen i planområdet (markert med rød sirkel) hovedsakelig består av tykk havavsetning. Et mindre parti i nordøst har tynn hav- /strandavsetning. Side 23 av 48
Løsmassekart (kilde: NGU) Det er ikke registrert forurenset grunn på området. 5.15 Støyforhold og luftforurensning Støykart viser at store deler av planområdet har et støynivå på over 55 dba. Dette tilsvarer gul og til dels rød sone i henhold til retningslinje for støy i arealplanlegging, T- 1442/2012. Den viktigste kilden til støy og luftforurensning i området er trafikken på rv. 110 og rv. 111. Støykart (kilde: www.miljostatus.no) På grunn av at planområdet er utsatt for støy og luftforurensning, vurderes det som lite egnet til støyømfiendtlig bebyggelse eller uteopphold, slik som boliger, barnehage, Side 24 av 48
friområde etc. Eksisterende arealbruk industri/kontor/forretning vurderes derimot som velegnet ut fra forholdene på tomta. Virksomheten som drives på området forårsaker i liten grad støy, lukt eller luftforurensning. 5.16 Risiko- og sårbarhet (eksisterende situasjon) Dagens virksomhet på området forårsaker i liten grad risiko for uhell og ulykker. En gasstank som tidligere fantes på området er fjernet. Gass brukes ikke lenger som energikilde. Det er dermed liten fare for eksplosjoner på planområdet. Planområdet ligger innenfor et område der det bør være høy radon-aktsomhet, da beregnet bakkekonsentrasjon av uran overstiger ca. 4 ppm. Forebyggende tiltak må iverksettes i henhold til byggteknisk forskrift (TEK 10). Aktsomhetskart for radon (kilde: ngu.no) Planområdet ligger ikke utsatt til med tanke på risiko for ras eller flom. En kraftledning passerer øst for planområdet, på andre siden av rv. 111 Habornveien. 5.17 Næring Mills DA har samlet større deler av sin produksjon ved fabrikken i Fredrikstad. Dette har medført behov for byggetiltak/utvidelser ved anlegget, slik at fabrikken kan få 30-40 nye arbeidsplasser. Reguleringsforslaget skal gi bedriften utviklingsmuligheter innenfor sitt område. Side 25 av 48
6 Beskrivelse av planforslaget 6.1 Planlagt arealbruk Reguleringskart Planområdet foreslås regulert til bebyggelse og anlegg industri på Felt I1 i vest. Felt F1på østre del foreslås regulert til industri/kontor. Felt 2 foreslås regulert til kombinert bebyggelse og anleggsformål kontor/industri/annen offentlig eller privat tjenesteyting (treningssenter/dansestudio, bevertning). På Felt F2b tillates det i tillegg forretningsformål med inntil 1 200 m² BRA. Mot Borgarveien avsettes to hensynssoner for bevaring av kulturmiljø (grensesteiner). Den skogkledte kollen og arealene mot rv. 110 og 111 reguleres til grønnstruktur vegetasjonsskjerm. I nordøst reguleres del av gang-/sykkelvei til samferdsel og teknisk infrastruktur. Felt I1 og I2, industri utgjør til sammen ca. 44,9 daa. Side 26 av 48
Felt F1, kontor/industri utgjør ca. 18,4 daa. Felt F2, kombinert bebyggelse og anleggsformål kontor/industri/annen offentlig eller privat tjenesteyting (treningssenter/dansestudio, bevertning) utgjør til sammen ca. 13,4 daa. Gang-/sykkelvei er ca. 0,1 daa. Grønnstruktur vegetasjonsskjerm er ca. 18,9 daa. Hensynssone for bevaring av kulturmiljø utgjør til sammen ca. 14,2 m². Ifølge planbestemmelsene tillates ikke virksomhet som etter kommunens skjønn kan være til vesentlig ulempe for omkringliggende bebyggelse og virksomheter med hensyn til trafikk, støy og utslipp. Det tillates ikke etablert brann- eller eksplosjonsfarlig virksomhet. De to eneboligene på planområdet tillates benyttet til bolig/overnatting for bedriftens ansatte. Det reguleres to atkomstpunkter fra Borgarveien. Frisiktsoner faller utenfor planområdet, men er illustrert i reguleringskartet for å dokumentere tilfredsstillende siktforhold. Planforslaget endrer gjeldende reguleringsplan på følgende punkter: - Økning av maks. tillatte byggehøyder fra kote 15 til i hovedsak 15 m over gjennomsnittlig planert terreng. For en begrenset del, bebygd areal inntil 3 000 m², innenfor Felt I2 sentralt på planområdet foreslås det byggehøyder inntil 23 m over gjennomsnittlig planert terreng. Dette vil gi mulighet for oppføring av et høylager i framtida. - Andel forretning begrenses til inntil 1 200 m² BRA innenfor Felt F2b, som tilsvarer Borgarveien 18/20. - Kontorformål begrenses til inntil 10% av maksimal tillatt utnyttelse på feltene F1 og F2. - Det legges til et nytt formål: annen offentlig eller privat tjenesteyting (treningssenter/dansestudio, bevertning) på maks. 2 400 m² BRA innenfor Felt F2. - Boligbebyggelsen nord i planområdet opprettholdes. - Del av gang-/sykkelvei i nordøst reguleres til formålet samferdsel og teknisk infrastruktur. - Justering av atkomstpunkter til planområdet langs Borgarveien. Tidligere regulerte formål felles avkjørsel utgår. - Mindre justeringer på avgrensningen mellom felt I1 og F2. 6.2 Utnyttelse og høyde Innenfor planområdet foreslås en utnyttelse på maks. 60% bebygd areal (BYA), slik også gjeldende reguleringsplan legger opp til. På felt I1 og I2 utgjør dette en utbyggingsmulighet på til sammen 26 925 m² BYA. På felt F1 kan det etter planen etableres bebyggelse og evt. parkering på til sammen 11 020 m² BYA. På Felt F2 kan det etableres til sammen 8 020 m² BYA. Kontorformål kan utgjøre inntil 10% av maks. tillatt utnyttelse på feltene F1 og F2. Forretningsformål begrenses til inntil 1 200 m² BRA på Felt F2b (Borgarveien 18/20). Annen offentlig eller privat tjenesteyting (treningssenter/dansestudio, bevertning) begrenses til maks. 2 400 m² BRA innenfor hele felt F2. Side 27 av 48
Maks tillatt byggehøyde er i planforslaget satt til hovedsakelig 15 m over gjennomsnittlig planert terrengnivå i alle felt, tilsvarende ca. kote 22,5. På inntil 20% av takflata kan det tillates tekniske takoppbygg inntil maks. 18,5 m over terreng. Piper kan ha en høyde på inntil 20 m. For en begrenset del av det sentrale planområdet foreslås det å tillate bebyggelse på inntil 23 m over gjennomsnittlig planert terreng. Grunnflaten på bebyggelse med denne høyden kan utgjøre maks. 3 000 m² BYA. Det reguleres byggegrenser på 30 m fra senterlinje i tilliggende riksveier, i henhold til krav i vegloven. Mot Borgarveien er det innarbeidet byggegrense på 15 m fra midt vei i den nordvestre delen og 20 m fra midt vei i den sørøstre delen. Mot naboeiendom i nordvest er byggegrenser satt 4 m fra nabogrenser. Byggegrensene i planforslaget er i samsvar med gjeldende regulering. 6.3 Estetikk og utforming Ved utvikling av området skal det legges vekt på arkitektonisk tilpasning til eksisterende bebyggelse med hensyn til materialbruk og farger. Området skal framstå med et enhetlig arkitektonisk uttrykk når det gjelder materialbruk og formspråk. Sterke farger, lyse reflekterende materialer og sterke kontraster skal unngås. For å unngå monotoni, skal maksimal fasadebredde mot gate/vei være maks. 25 m uten oppdeling i detaljering og/eller materialbruk. Den ubebygde delen av tomta skal gis en parkmessig opparbeidelse. Kollen i nord skal opprettholde sitt naturpregete uttrykk. Eksisterende vegetasjon skal i størst mulig grad bevares. Reguleringsbestemmelsene stiller krav om opparbeidelse av flersjiktig vegetasjonsskjerm langs Habornveien og Haldenveien. 6.4 Atkomst Tidligere regulerte atkomster justeres. Gjeldende reguleringsplan viser felles avkjørsel i krysset i Borgarveien. Denne utgår i planforslaget. Kiwi-butikken i Borgarveien 18-20 får regulert avkjørsel litt sørøst for den tidligere felles avkjørselen. Hovedatkomst for Mills legges øst i felt F2. Dette punktet skal betjene både Felt F1, F2, I1 og I2. Hovedatkomsten skal utformes slik at den kan benyttes av vogntog med lengde på 25 m. Atkomstløsningene er i henhold til gitte byggetillatelser innenfor planområdet. Varelevering skal skje fra egen grunn. Nedenstående illustrasjonsplan viser en mulig framtidig utvikling av Borgarveien industriområde. Det er viktig å legge til rette for ryddig logistikk og atkomstforhold slik at man unngår mye kryssende trafikk til og fra ferdigvarelageret gjennom fabrikkområdene/lasteområdene for emballasje. Illustrasjonsplanen viser en mulig ny atkomstvei innover på fabrikkområdet. Illustrasjonen viser ikke situasjonen langs Borgarveien slik den er iht. tillatelser for etablering av ny Kiwi-butikk med egen atkomst. Side 28 av 48
Illustrasjonsplan over mulig framtidig utvikling av Borgarveien industriområde. Nedenstående utsnitt av illustrasjonsplanen viser at hovedatkomsten til Mills sitt fabrikkområde utformes tilfredsstillende for vogntog av 25 m lengde med kjøremåte B. Side 29 av 48
Sporingsanalyse 6.5 Parkering Parkering skal løses på egen grunn. Parkeringsplasser etableres på terreng omkring bebyggelsen, samt på parkeringsplass mot Borgarveien sørøst i planområdet. Det fastsettes ingen krav til parkeringsdekning i reguleringsplanen. Dette betyr at kommuneplanens bestemmelser vil gjelde. 6.6 Kulturminner Reguleringsbestemmelsene viser til kulturminnelovens 8. De to grensesteinene som er gjenfunnet flyttes tilbake til sine opprinnelige plasseringer mot Borgarveien. De inngår i planen med hensynssone bevaring av kulturmiljø. Hensynssonen er angitt som en sirkel med 3 m diameter. Side 30 av 48
6.7 Miljøoppfølging Retningslinje T-1442/2012 angir grenseverdier for støy. Retningslinjene gjøres juridisk gjeldende ved at de innarbeides i reguleringsbestemmelsene til planen. Det skal foretas undersøkelser av eventuell grunnforurensning i byggeområdet før graving eller byggearbeider kan påbegynnes. 6.8 Universell utforming Universell utforming vil bli sikret i henhold til kravene i byggteknisk forskrift (TEK 10). 6.9 Plan for avfallshenting Reguleringsforslaget opprettholder dagens løsninger for renovasjon/avfallshåndtering. Innenfor planområdet finnes i dag fem komprimatorer for ulike avfallskategorier. I tillegg finnes kontainere for gjenvinning av trevirke og metall. Bølgepapp returneres til emballasjeleverandør. 6.10 Risiko og sårbarhet I henhold til reguleringsbestemmelsene tillates ikke etablert brann- eller eksplosjonsfarlig virksomhet. 6.11 Rekkefølgebestemmelser Før det kan gis midlertidig brukstillatelse bygg på for felt F1, skal vegetasjonsskjerm mot Habornveien være opparbeidet. Side 31 av 48
7 Virkninger av planforslaget 7.1 Forholdet til overordnede planer Reguleringsforslaget vurderes å være i samsvar med overordnete planer, der området er avsatt til eksisterende og framtidig næringsbebyggelse. Forslaget er viktig for Mills sin framtidige utvikling innenfor Borgarveien industriområde. Dette er vesentlig for å opprettholde arbeidsplasser. Reguleringsforslaget øker maks. tillatte byggehøyder, tilsvarende allerede eksisterende byggehøyder innenfor området. Planforslagets høyder og utnyttelse vil samsvare med overordnete mål om en effektiv utnyttelse, som samtidig tar hensyn til grønnstruktur, kulturminner og estetikk. Næringsområdet ligger nær overordnet veinett og kollektivtilbud, og en videre utbygging av dette næringsområdet vurderes å være hensiktsmessig også ut fra trafikale hensyn. Rikspolitisk bestemmelse om kjøpesentre sier at kjøpesentre bare kan etableres eller utvides i samsvar med retningslinjer i godkjente regionale planer. Borgarveien industriområde omfattes ikke av slike regionale planer. Reguleringsforslaget begrenser andel forretning innenfor planområdet sammenlignet med gjeldende reguleringsplan. Forretning vil bare kunne etableres innenfor Felt F2b, som tilsvarer Borgarveien 18/20. I Borgarveien 18/20 har det også tidligere vært detaljhandel (NorPris). Forut for dette holdt en møbelbutikk til i lokalene. Multiconsult henvendte seg på vegne av Mills til Fredrikstad kommune i oktober 2013 vedrørende forretningsdrift i lokalene. Kommunen svarte i epost av 09.10.2013 at 1. etasje er godkjent for møbelforretning på 1200 m², i henhold til vedtak av 16.03.1992. Kommunen svarte videre at etablering av dagligvareforretning dermed ikke ville kreve søknad om bruksendring. Reguleringsplanen legger til rette for å opprettholde forretningsdriften kommunen har gitt tillatelse til på området, men åpner ikke for forretningsdrift ut over Borgarveien 18/20. 7.2 Stedets karakter Planforslaget øker ikke tillatt bebygd areal ut over gjeldende reguleringsplan. Planområdet er imidlertid ikke fullt utbygget i henhold til regulering. Både gjeldende plan og det nye planforslaget gir derfor mulighet for å oppføre ytterligere bebyggelse innenfor planområdet. På felt I1 og I2 kan det i tillegg til eksisterende bebyggelse og parkering etableres til sammen ca. 11 400 m² bebygd areal (BYA). Felt F1 vil kunne bygges ut med 9 940 m² BYA i tillegg til eksisterende opparbeidete parkeringsplass. På felt F2 kan det tilsammen etableres ytterligere 1 740 m² BYA i tillegg til eksisterende bebyggelse og parkeringsareal. Det uutnyttete arealet vil ikke i sin helhet utgjøre bygningsvolumer, siden parkeringsplasser på terreng i henhold til beregningsregler i byggteknisk forskrift (TEK 10) også skal inngå i grad av utnytting. Ny plan må legge til rette for videreføring av eksisterende byggehøyder på planområdet for å oppnå hensiktsmessig produksjon og funksjonelle produksjonslokaler ved en eventuell utvidelse av fabrikken. For å gi Mills en framtidsrettet plan med muligheter for videreutvikling av sin tomt som industriområde foreslås også anledning til å oppføre et høylager sentralt i planområdet. Høylager kan være viktig med hensyn til logistikkutvikling i bransjen. Foreslåtte høyder og utnyttelse vurderes å være tilpasset eksisterende bebygde omgivelser og landskap og videreføre områdets karakter som industriområde. Reguleringsforslagets byggehøyder vi ikke skille seg vesentlig fra nåværende Side 32 av 48
bebyggelses høyder. Forslag til nye reguleringsbestemmelser styrker grøntpreget sammenlignet med gjeldende regulering. Se for øvrig kap. 7.3. 7.3 Landskap og grønnstruktur Planforslaget viderefører eksisterende byggehøyder innenfor planområdet. På den sentrale delen av området åpner imidlertid planforslaget for oppføring av et bygg på inntil 23 m høyde og grunnflate på inntil 3 000 m². Kollen nord i planområdet ligger ca. 8 m høyere enn det flate landskapet omkring. De foreslåtte byggehøydene vurderes likevel ikke å være i vesentlig konflikt med landskapshensyn. Virkningen av byggehøydene vil dempes av vegetasjonen omkring planområdet, både på kollen i nord og på grøntarealene omkring fabrikkbygningene. Avstanden fra viktige ferdselsårer mot et eventuelt høylager i midten av fabrikkområdet vil også bidra til at bygget ikke vil få en dominerende virkning i landskapet. Planforslaget viderefører grønnstrukturen som i gjeldende regulering. Arealene som i gjeldende reguleringsplan er avsatt til spesialområde parkbelte i industriområde videreføres i planforslaget med formålet grøntstruktur vegetasjonsskjerm i henhold til reguleringsformål i plan- og bygningsloven av 2008. Dette arealet inkluderer den skogkledde kollen, som er svært viktig for grønnstrukturen i området. Som en illustrasjon av hvordan fabrikkområdet kan bli ved maksimal utbygging i henhold til planforslaget, har Multiconsult AS lagt inn en tenkt bygningsmasse i Fredrikstad kommunes 3D-modell. Illustrasjonene viser dagens situasjon og mulig maksimal utbygging med høyeste tillatte bygningshøyde. All ny bygningsmasse er vist med maksimal høyde på 15 m over gjennomsnittlig nytt terreng rundt bygget. Eksisterende lagerbygg er vist utvidet til maksimal tillatt bygningshøyde på 23 m i en grunnflate på 3 000 m². Det er også vist tekniske installasjoner på 20% av takflatene inntil 3,5 m over gesims. Eksisterende situasjon, sett fra Haldenveien i nordøst Side 33 av 48