Utvalg: Styret for miljø og utvikling Møtested:, Kommunestyresalen Dato: 22.01.2013 Tidspunkt: 09:00 Møteinnkalling Forfall meldes til utvalgssekretæren på e-post politisk@hammerfest.kommune.no eller telefon 977 34965 som sørger for innkalling av varamedlemmer. Varamedlemmer møter kun ved spesiell innkalling. Saksliste Saksnr Innhold PS 1/13 Revidert hovedplan avløp 2013-2016 PS 2/13 PS 3/13 PS 4/13 PS 5/13 Søknad om dispensasjon fra stedplan for oppføring av fjøs i Kårhamn - ny behandling Klage på MU-vedtak av 23.10.2012 i forbindelse med oppføring av leilighetsbygg - 22/359 - Snefrida Nilsensvei 48 Omsorgsboliger ved Finnmarksveien - klage på tiltaket Dispensasjon fra reguleringsplan - 15/200 Bekkeli 39 - oppføring enebolig PS 6/13 Klage på rammetillatelse i Jenny Kummenejesvei 17 PS 7/13 Godkjenning av protokoll Muntlig orientering: - Omkjøringsvei RV- 94 - Årsplan plan og utvikling Saksdokumentene er lagt ut til offentlig gjennomsyn på Hammerfest rådhus - servicekontoret, Hammerfest bibliotek og kommunens hjemmeside. Møtet er åpent for publikum! Erik Johannessen Leder
Saksbehandler: Espen Salomonsen Saksnr.: 2011/819-5/ Saksfremlegg Utv.saksnr Utvalg Møtedato 1/13 Styret for miljø og utvikling 22.01.2013 Saksdokumenter vedlagt: 1 Hovedplan avløp 2013-2016 Saksdokumenter ikke vedlagt: Komplett hovedplan avløp inkludert vedlegg. Dette legges ut på servicekontoret i papirformat. I tillegg kan dette sendes elektronisk til de som ønsker dette. Revidert hovedplan avløp 2013-2016 Saken gjelder Administrasjonen har rullert hovedplan avløp fra 2008 2011. Da administrasjonen ikke har hatt kapasitet til å få denne revidert før nå, vil ny plan vil være gjeldende fra 2013 2016. Norconsult AS har vært engasjert som utførende konsulent. Sakens bakgrunn og fakta Hovedutfordringen er å samle dagens 12 avløpsutslipp i Hammerfest by i løpet av planperioden og etablere et felles renseanlegg for avløpsområdene Hammerfest og Rypefjord. Dette er nødvendig for å innfri rensekravene i Forurensningsforskriften, og fristen for å oppfylle slike krav er satt til 31.12.2015. Siktemålet er å ha bygd renseanlegget og det vesentligste av overføringssystemet innen fristen, men på grunn av arbeidets omfang og de utfordringer som gjelder utbygging av infrastruktur på Rypklubben, må det tas høyde for å måtte bruke også deler av neste planperiode frem mot 2018 før alt overføringssystem med pumpestasjoner, pumpe- og overføringsledninger vil være på plass. Det er også store utfordringer i området rundt Storvannet. Der vil vi forsøke å få sanert gammelt anlegg, og få på plass nytt, slik at forurensningen til Storvannet fra avløpsanleggene stanses. Mange av dagens gamle anlegg er fellesanlegg som frakter både overvann og spillvann. Utslippene som i dag går direkte ut i Hammerfest havn (3 stk) tilfredsstiller ikke dagens krav, der det heter at urenset spillvann ikke kan sendes direkte ut i en sensitiv resipient. Mye av ledningsnettet i Rypefjord er fellesledninger der overvann fra terreng pumpes i samme ledninger som spillvann. Dette er lite økonomisk, og fører til stor belastning på transportsystemet. Ellers er det kun to utslipp i Rypefjord som slippes ut i havna. Begge disse kommer fra Polarbase/ Aker Seafood.
Rådmannens vurdering Å samle disse 12 avløpene til ett renseanlegg på Rypklubben innebærer til dels høye kostnader, noe vi har tatt hensyn til i planen, og har foreslått økte gebyrsatser for avløp i kommende periode. Vi må så tidlig i planperioden som mulig forsøke å få på plass pumpestasjoner som kan pumpe det spillvannet som går ut i Hammerfest havn ut på dypt vann utenfor Dungan. Dette utslippet vil da være ihht Forurensningsforskriften fram til 31.12.2015. Det vil da være en liten operasjon å knytte denne midlertidige utslippsledningen inn på hovedledning som skal gå til Rypklubben renseanlegg. Det planlagte renseanlegget på Rypklubben må vi komme i gang med prosjektering av så snart som mulig i planperioden, da bygging av dette anlegget bør starte opp i løpet av 2014. Også prosjektering av ledningsnettet bør starte opp tidlig i perioden. Avløpsanleggene rundt Storvannet bør prioriteres sanert, og helst utføres på Rairosiden samt i Storelva i løpet av 2013. Langs Storvannsveien vil vi i første omgang måtte gjøre tiltak på pumpestasjonene, for å minske overløp til Storvannet ved for eksempel strømbrudd. Videre sanering av ledningene langs Storvannsveien er etter plan forutsatt utført i løpet av 2016. Idrettsveien foreslås sanert fra 2016. Da gjøres dette samtidig med at vi skifter ut vannledninger og foretar utbedring av vei og fortau. I Rypefjord etableres virveloverløp for å skille ut overvann fra spillvann, slik at pumpekostnadene ved å føre dette ut til Rypklubben reduseres. De to utslippene som er fra Polarbase koples inn på kommunalt avløp og pumpes til Rypklubben. Det bør investeres i virveloverløp flere plasser i Hammerfest slik at man får ned pumpekostnadene ved å pumpe spillvann. De planlagte plassene for å etablere virveloverløp er Fuglenes, Molla, Storelva, Dungan samt i Rypefjord. Rådmannens forslag til vedtak: 1. Styret for miljø og utvikling vedtar at: Forslag til Hovedplan avløp 2013 2016 legges ut til offentlig ettersyn i 6 uker.
Saksbehandler: Bjarne Hammervoll Saksnr.: 2009/1709-113/ Saksfremlegg Utv.saksnr Utvalg Møtedato 2/13 Styret for miljø og utvikling 22.01.2013 Saksdokumenter vedlagt: 1 Saksframlegg for søknad om dispensasjon fra stedsplan for oppføring av fjøs i Kårhamn - Gnr 9/ Bnr 4 2 Inspeksjonsrapport fjøs i Kårhamn - Mattilsynet Saksdokumenter ikke vedlagt: Vedlegg til tidligere saksbehandling i MU kan sees på kommunens hjemmeside. Søknad om dispensasjon fra stedplan for oppføring av fjøs i Kårhamn - ny behandling Saken gjelder Søknad om dispensasjon fra stedsplan for Kårhamn for oppsetting av fjøs. Sakens bakgrunn og fakta Hva angår sakens bakgrunn og fakta samt rådmannens vurderinger vises det til sak 87/12 som ble fremlagt for behandling i MU den i 27.11.2012, hvor saken ble utsatt til neste MU-møte. Etter utarbeidelse av saksframlegget i sak 87/12 er det kommet inn tilsynsrapport fra Mattilsynet datert 04.02.2010. Denne følger vedlagt. For å få et fullstendig beslutningsgrunnlag må dette saksframlegget sees i sammenheng med saksframlegget i sak 87/12. Rådmannens vurdering Saken har vært på høring hos berørte parter fagmyndigheter. Ingen av disse har innsigelser /merknader til at det oppføres fjøs på det aktuelle sted. Dette er i seg selv ikke godt nok til å gi dispensasjon, men det er et viktig moment i dispensasjonsvurderingen. I tillegg til fagmyndighetens aksept av tiltaket legger rådmannen vekt på at fjøset er plassert helt i ytterkant av planområdet. og ligger 11 meter over veien og 85 meter fra veien, på en plass hvor det ikke er naturlig å ha boligtomter. Tiltaket fortrenger ikke eler er til hinder for annen aktivitet.
Rådmannen vil også påpeke at planen er over 40 år gammel, og at det har vært en utvikling i området som tilsier at det omsøkte tiltak ikke i større grad vil være i strid med den arealutnyttelse som har funnet sted. Bygdelaget har bekreftet i brev datert 28.01.2010 at det tidligere har vært kombinasjonsbruk i Kårhamn med fiske og jordbruk/dyrehold og at det fortsatt står driftsbygninger for landbruk som pr i dag ikke er i bruk. Så sent som i 2009 ble det gitt tillatelse til oppføring av landbruksbygning innenfor planområdet, da med formål å drive oppdrett for fugler. Motforestillingene fra naboer handler i stor grad om lukt og støy i forbindelse med drift av sauefjøs og mishandling av sauene. Til dette vil rådmannen bemerke at Mattilsynet har vært på befaring og har i rapport, datert 04.02.2010, ingen vesentlig merknader til fjøsdriften og saueholdet. Det er dessuten slik at tiltakshaver kunne ha flyttet bygningen få meter slik at den kom utenfor planområdet. Han ville da uansett ha hatt rett til å få byggetillatelse, samtidig som de påståtte ulemper for beboere i området i form av lukt m.v. ville ha hatt omtrent samme omfang. Det er for øvrig Rådmannens inntrykk at det først og fremst er noen av de som bruker Kårhamn som fritidsbebyggelse som protesterer mot fjøsdrift. Da Hammerfest kommune hadde et folkemøte i Kårhamn i november 2012, der også fjøssaken ble tema, var det, med unntak av en deltaker, kun positive tilbakemeldinger om fjøsdriften. Etter en samlet vurdering mener rådmannen at fordelene blir langt større enn ulempene og at hensynene bak bestemmelsene det dispenseres i fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan og bygningslovens 19-2 vedtar Styret for Miljø og utvikling at det gis dispensasjon fra stedplan for Kårhamn, vedtatt 1948 revidert 1971, for oppføring av fjøs på eiendommen Gnr 9 Bnr 4 i Hammerfest. Styret mener at fordelene blir langt større enn ulempene og hensynene bak de bestemmelsene det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt jf de momenter som fremkommer under rådmannens vurderinger. I medhold av plan og bygningslovens 20-2 gir styret for Miljø og Utvikling tillatelse til oppføring av fjøs, i henhold til tegninger og beskrivelse datert 25.11.2009.
Saksbehandler: Sigmund Jostein Andersen Saksnr.: 2012/1416-28/ Saksfremlegg Utv.saksnr Utvalg Møtedato 3/13 Styret for miljø og utvikling 22.01.2013 Saksdokumenter vedlagt: 1 klage på vedtak Snefrida Nilsensvei 48 ( ref 2012/1416-12/22/359 ) 2 121105 klage på vedtak 3 A1-13 Situasjonsplan for terrengsnitt 4 A1-37 Terrengsnitt 2 1_2-etasjer 5 Befaring Snefrida Nilsens vei 48 02 6 situasjonsplan bilder 7 Klage 22/358 359 8 Uttalelse om klagesak fra Verte Landskap og Arkitektur 9 Kommentar til klage på vedtak 10 vedr. MU-behandling 23/10 11 121022-skisse uteareal 12 A1-61 Perspektiv 121022 13 22/359 Snefrida Nilsens vei 48 - Leilighetsbygg - dispensasjon fra planbestemmelsene Saksdokumenter ikke vedlagt: Bebyggelsesplan Fuglenesåsen Midt sist vedtatt 13.09.2011 Vedlegg til tidligere saksbehandling i MU, kan sees på kommunens hjemmeside. Klage på MU-vedtak vedr. leilighetsbygg Snefrida Nilsensvei 48 Saken gjelder Det er mottatt klage på MU s vedtak i sak 79/12 hvor det ble gitt avslag om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene for Bebyggelsesplan for Fuglenesåsen Midt om oppføring av leilighetsbygg i Snefrida Nilsensvei 48 Sakens bakgrunn og fakta MU s behandling og vedtak: Behandling Erik Johannessen fremmet på vegne av AP følgende forslag:
Styret for Miljø og utvikling avslår at det innvilges dispensasjon fra bebyggelsesplanen med dens bestemmelser for Fuglenesåsen midt, datert 30.04.2006 sist revidert 13.08.10 i henhold til mindre endring vedtatt 17.06.2010. MU anser ulempene som større enn fordelene ved å innvilge søknaden. Votering: Innstillingen falt og AP s forslag ble enstemmig vedtatt. Vedtak Styret for Miljø og utvikling avslår at det innvilges dispensasjon fra bebyggelsesplanen med dens bestemmelser for fuglenesåsen midt, datert 30.04.2006 sist revidert 13.08.10 i henhold til mindre endring vedtatt 17.06.2010. MU anser ulempene som større enn fordelene ved å innvilge søknaden. Ansvarlig søkers klage på vedtak datert 05.11.2012:
Kommentar fra nabo til ansvarlig søker klage på MU s vedtak datert 01.12.2012: Som nærmeste nabo til planlagte bygg viderefører vi klagen vår, se Under. Vi ønsker også å kommentere tilleggs informasjonen som Verte har lagt ved sin klage av vedtak. Punkt 1 og 2 Vi kan ikke se at argumentasjonen i punktene er hensiktsmessige årsaker til å avvike fra
reguleringsplanen. De store høydeforskjellene det refereres til vil unngås om en forholder seg til reguleringsplanen og bygger enebolig. En enebolig kan trekkes nærmere veien for dermed å unngå dype utgravinger i naturen for å få plass til et høyhus det søkes avvik om. Risikomomentene det refereres til vil også minimeres da fallhøyden fra stien mellom tomtene 46-48 og 50-52 blir mindre. Risikoen for problemer ifm dårlig fjellgrunn er også minimert om det bare graves ut nødvendig plass til en enebolig mot veien. Videre er enebolig den beste estetiske løsningen da minst mulig av naturen blir berørt mellom Jenny Kummeneies vei og Snefrida Nilsens vei. Et annet alternativ kan være kun å fjerne noe terreng i front og bygge deler av huset oppå fjellet. På den måten tilpasses byggingen terrenget og man får en estetisk og god utnyttelse av tomten og minimerer faren for innsig av fjell og risiko for ustabil fjellgrunn. I tillegg minimerer man større inngrep i terrenget og store høydeforskjeller mellom tomtene. Dette vil gi Hammerfest to eneboliger i et flott og ettertraktet område med god utsikt tilgjengelig for tilflyttere som ønsker å bygge enebolig i dag eller i fremtiden (Hammerfest vokser). Til slutt en kommenter: vi er generelt kritisk til at kommunens byggeavdeling tillater så store avvik fra en reguleringsplan. Mvh Hege Hansen Inge Erik Kristiansen Kommentar fra nabo til ansvarlig søker klage på MU s vedtak datert 02.12.2012: Uttalelse om klagesak fra Verte Landskap og Arkitektur Som uttalelse i denne saken vil jeg først og fremst vise til svaret vi skrev til den opprinnelige saken 29.08.12. Svaret vi leverte den gang har ikke endret seg og vi står på de uttalelsene vi kom med. I tillegg vil vi kommentere punkt to i klagen fra Verte Landskap og Arkitektur, datert 05.11.12. Her sier de at det det er dårlig fjellgrunn i området mellom vår tomt og den aktuelle tomten denne saken omhandler, og at derfor store inngrep vil kunne medføre et risikomoment får nettopp vår tomt og vårt hus. Hvis man da holder seg til bebyggelsesplanen for området, noe som medfører betydelig mindre inngrep så vil ikke dette være like risikofylt slik det fremgår av klagen. Argumentasjonen i dette punktet er motsigende, hvorfor skal de få utføre store inngrep hvis det er nettopp dette som skaper risiko for tomtene som ligger på øversiden? En slik risiko er høyst unødvendig å utsette eksisterende bebyggelse for. Her er svaret fra sist brev datert 29.08.12: Merknad angående Verte Landskap & Arkitektur AS tiltak på g.nr/bnr 22/358 og 22/359 Vi viser til nabovarsel sendt fra Verte Landskap & Arkitektur AS datert 20.august 2012 Vi kan ikke godkjenne dette tiltaket, da det vil medføre betydelige ulemper for oss på tomten over med g.nr/bnr 22/363. Vi vil miste betydelig utsikt på grunn av den planlagte høyden på tiltaket på g.nr/bnr 22/358 og 22/359, som i følge tegning viser ca. 13-14 meter pga den fjerde etasjen/hemsen. Dette kan også medføre at verdien på boligen forringes. Ifølge bestemmelser til bebyggelsesplan for Fuglenesåsen midt, revidert 02.05.2006 så sier paragraf 5 Fellesbestemmelser, punkt a) blant annet følgende: Bygningsmyndigheter kan nekte etablert virksomhet som etter dets skjønn vil være skjemmende for strøket eller til ulemper for de omkring boende.
Med den planlagte høyden på bygget, og den planlagte terrassen på baksiden, så vil dette tiltaket medføre betydelig innsyn til vårt hus. Vi valgte denne tomten med tanke på å unngå slik innsyn, og dette vil derfor medføre betydelig ulempe for oss. Vi leier ut sokkelleiligheten i huset, høyden på dette planlagte bygget vil medføre fullt innsyn til nesten samtlige rom i denne leiligheten, noe som vil være veldig sjenerende. I tillegg til at store deler av utsikten fra sokkelleiligheten begrenses. Dette kan medføre at den blir mindre attraktiv for leietakere og at man da må senke utleieprisen, dette kan igjen medføre tap av inntekter for oss. Høyden vil også begrense solforholdene på den opparbeidede delen av tomten vår. I tillegg vil takterrassen i 3etg i dette bygget komme mye nærmere enn 4m fra tomtegrensen, noe som vil være veldig sjenerende for bruken av vårt eget hageområde. Den reviderte bebyggelsesplan for Fuglenesåsen midt viser at 22/358 og 22/359 er regulert for hus i rekke, og med høydereguleringer som ikke skulle medføre ulempe for oss. Med hilsen Tom Vidar Moen Olsen Stine Hjellnes Zachariassen(elektronisk signatur) (elektronisk signatur) Kommentar fra nabo til ansvarlig søker klage på MU s vedtak datert 03.12.2012: Viser til mottak klage fra Verte Landskap og Arkitektur AS angående søknad om bygging av leilighetsbygg i Snefrida Nilsensvei 46-48. Kommentarene våre fra Jenny Kummenejes vei 13 datert 29.09.2012 står fortsatt ved lag og endrer seg ikke basert på argumenter framført i klagen fra Verte Landskap og Arkitektur. Vi mener fortsatt det søkes om betydelige endringer fra reguleringsplan og disse endringene medfører betydelige ulemper for oss. I opprinnelig reguleringsplan er disse tomtene regulert for 2 boliger. Disse to boligene kan ha utleiedel, sånn at det i verste fall kunne bli 4 boenheter på disse tomtene. Denne økningen fra 2 boenheter til 9 mener vi er en betydelig økning både med tanke på økt utnyttelse av tomta, økt trafikk og økt høyde på tiltaket. Argumentet til Verte Landskap og Arkitektur AS om ustabile masser faller bort mener vi. Det vil ikke være behov å utføre så store inngrep i landskapet ved å holde seg til opprinnelig reguleringsplan og bygge en tomannsbolig. Hilsen Tom Eirik Lunga og Karianne Rønbeck Olsen Rådmannens vurdering Som det fremgår av sakens bakgrunn og fakta er det kommet klage fra Verte Landskap & Arkitektur AS på MU S vedtak av 23.10.2012 om avslag på søknad om dispensasjon, samt kommentarer fra berørte naboer i saken. Ansvarlig søker utdyper i sin klage omstendighetene ved terrenginngrep, som vil være nødvendige uansett tiltak, sammenlignet med leilighetsbygg i Snefrida Nilsensvei 30-44. Som dokumentasjon for sine argumenter er vedlagte tegninger til klagen. Kommentarer fra naboer går i store trekk på at utsikten blir forringet, at det blir en betydelig økning av boenheter, samt at det blir gjort store terrenginngrep for tiltaket. Rådmannen vil derfor foreslå at vedtaket opprettholdes.
Rådmannens forslag til vedtak: Styret for Miljø og utvikling vedtar at klage på vedtak i sak 79/12 om dispensasjon fra bebyggelsesplanens bestemmelser om oppføring av leilighetsbygg ikke taes til følge. Begrunnelsen er at det ikke fremkommer nye momenter i klagesaken, som ikke var kjent da søknad om dispensasjon ble avslått. Saken oversendes til Fylkesmannen i Finnmark for endelig avgjørelse.
Saksbehandler: Åsta Amundsen Saksnr.: 2012/1118-14/ Saksfremlegg Utv.saksnr Utvalg Møtedato 4/13 Styret for miljø og utvikling 22.01.2013 Saksdokumenter vedlagt: 1 tillatelse til tiltak - 21/2 - Finnmarksveien 65 - midlertidige omsorgsboliger 2 VS: Klage på bygging i Finnmarksveien 65 - Saksnummer 2012/1118 Saksdokumenter ikke vedlagt: Omsorgsboliger ved Finnmarksveien - klage på tiltaket Saken gjelder Klage på deler av tiltaket i forbindelse med bygging av omsorgsboliger i Finnmarksveien 65. Spesifikt gjelder det klage på vinduer i mot boligområdet. Sakens bakgrunn og fakta Hammerfest Eiendom Kf har bygget midlertidige omsorgsboliger i 2 etasjer i Finnmarksveien 65, i 2 etasjer. Forut for igangsettingstillatelsen ble søknaden behandlet som en dispensasjonssak i MU-styret, den 26.juni 2012. De nærmeste naboer har klaget på at bygningen ikke er utført i hht. igangsettingstillatelsen av 14.8.2012, pga. at det er vinduer i 1. og 2. etasje på bygningen som vender mot boligområdet. Klagen fra Kaj M. Wold og Torunn S. Wold refereres her: Jeg ønsker med dette å klage på byggingen av omsorgsboliger på g.nr. 21, b.nr. 2, Finnmarksveien 65 i Hammerfest. Det er i vedtaket datert 14.08.12 (ref:2012/1118-13216/2012) beskrevet i andre avsnitt at bygningen ikke skal ha vinduer mot boligområdet. Jeg kan ikke se annet enn at når elementene i dag kommer på plass er det vinduer som vender hit mot boligområdet. Jeg ser derfor at dere foretar de endringer som gjør at oppsettet av bygget endres slik at det er i tråd med vedtaket.
Rådmannens vurdering I byggetillatelsen er det gjort ett forsøk på å ta mest mulig hensyn til naboene i Storvikveien 13, ved å ikke plassere vinduer i de 2 endeveggene som vender mot denne veien. Kommunen innrømmer å ha vært upresis i formuleringen, da dette skulle gjelde 1.etasje av bygningen, og ikke 2.etasje som er 29 meter unna boligen i Storvikveien 13. Vedtak om tillatelse av tiltaket for bygging av omsorgsboligene i Finnmarksveien 65 er gitt med bakgrunn i vedtak i MU-styret og i hht. nabovarsling med tegninger i hht. pbl. 21-3, og forskrift om byggesak (Sak10). Det forelå naboprotester. Tegningene som var vedlagt nabovarslingen viste større vindusflater i 2.etasje enn hva som er blitt bygget. Dette er av hensyn til naboene, spesifikt i Storvikveien 13. Utsyn fra/innsyn i disse vindusflatene i 2.etasje ble oversett i igangsettingsvedtaket, da avstanden til naboer i Storvikveien er 29 meter, og ulemper for naboer ansees som ubetydelig i forhold til det totale tiltaket. Det er ikke vinduer i 1. etasje som vender mot Storvikveien 13. For å bøte på ulemper for naboer i Storvikveien 13, vil tiltakshaver montere utvendige persienner foran disse vinduene i 2.etasje. Rådmannens forslag til vedtak: Klage fra naboer i Storvikveien 13 tas ikke til følge. Omsorgssenteret er bygget i hht. søknaden, og av hensyn til naboer er vindusarealene i 2 etasje redusert i forhold til søknaden og nabovarslingen. Tiltak for å bøte på ulemper for naboer, vil bli gjort i form av utvendige persienner i 2.etasje på de vinduer som vender mot naboer i Storvikveien 13. Saken sendes Fylkesmannen i Finnmark for klagebehandling
Saksbehandler: Åsta Amundsen Saksnr.: 2012/1100-5/ Saksfremlegg Utv.saksnr Utvalg Møtedato 5/13 Styret for miljø og utvikling 22.01.2013 Saksdokumenter vedlagt: 1 Søknad om dispensasjon 2 15/200 Bekkeli 39 - oppføring enebolig 3 12-07 A0 Bustad Kadysjev Situasjonsplan 120801 4 Bilder og plantegninger 5 Bestemmelser for reguleringsendring Bekkeli Dispensasjon fra reguleringsplan - 15/200 Bekkeli 39 - oppføring enebolig Saken gjelder Alexander Kupz søker på vegne av tiltakshaver Marat Kadysjev om dispensasjon fra bestemmelser om etasjeantall og takform på bolig, på tomt i det regulerte området Bekkeli. Tiltakshaver ønsker å bygge bolig i 2 etasjer med horisontalt tak. Bilder av den boligen han egentlig ønsker å bygge, er på 2 etasjer med saltak. Vedlegg 4. Nabotomtene er ubebygd. Sakens bakgrunn og fakta Det regulerte området Bekkeli er regulert for bolig- og offentlig formål. De siste bestemmelser for området er fra 23.januar 2002. Bestemmelsenes 5 a) omhandler området for frittliggende småhusbebyggelse, og refereres her: I området avsatt til frittliggende småhusbebyggelse kan det bygges boligbygg i inntil 1,5 etasje. Boligen kan ha sokkeletasje der terrenget etter planutvalgets skjønn ligger til rette for det. Takvinkel 25 38 grader. Boligene skal ha saltak eller valmet tak. Reguleringsbestemmelsene inneholder ingen punkter som beskriver gesims og mønehøyder, men kun etasjeantall. Gesims- og mønehøyder skal måles med bakgrunn i målereglene i byggeteknisk forskrift.
Søker vurderer 2 etasjes bygninger i denne tomterekka som positiv for den arkitektoniske situasjonen for område, og dessuten vil en plassering i gatenivå sikre god utsikt for nabotomter. Rådmannens vurdering: Det er viktig at endringer i planer av betydning ikke skjer ved dispensasjoner, men behandles etter reglene om kommuneplanlegging og reguleringsplaner. Dispensasjoner må ikke undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Reguleringsplanens bestemmelser om etasjeantall og mønehøyde er blitt til igjennom en planprosess hvor hensynet til offentlighet, samråd og demokratisk medvirkning skal være ivaretatt. Dette er likevel ikke til hinder for at det f.eks. dispenseres fra eldre planer som ikke er fullt utbygget, og der reguleringsbestemmelsene er til hinder eller direkte motvirker en hensiktsmessig utvikling av de gjenstående eiendommene. Denne reg. planen har ikke slike hindringer. Bestemmelsen bør ikke brukes på en slik måte at resultatet blir hus med større dominans og høydevirkning enn et tilsvarende ordinært hus ville kunne ha. Hensikten med høydebestemmelsene er å tilpasse bebyggelsens høyde- og volumvirkning til omgivelsene. Det er imidlertid grunn til å understreke at det i tillegg alltid må foretas en generell vurdering av tiltakets estetikk, plassering og høyder - både i forhold til seg selv og til naturgitte og bygde omgivelser, jf plan- og bygningsloven 29-1, 29-2 og 29-4. I denne konkrete saken viser situasjonsplan for tomta en kvadratisk bygning, vedlegg 2.Midt på tomta er det en forhøyning i form av en stor stein. Terrengforholdene på tomta viser en stigning fra det sørvestlige til det nordvestlige hjørne på 4meter, se vedlegg 3. En ordinær 2 etasjes bygning vil være i strid med bestemmelsene til plan, gi dårlig landskapsmessig tilpasning, og forringe nabotomter hva angår utsikt og trivsel. Eksempel på løsning: For å få god terrengtilpasning er det naturlig at gesimshøyden på husets nedside har sammenheng med fallet for opprinnelig terreng. Er terrengfallet eksempelvis 1 m der bygningen plasseres er det naturlig at gesimshøyden er 1 meter høyere på nedsiden av huset i forhold til oversiden. I hellende terreng synes det naturlig å akseptere gesimshøyder mellom 3,5 og 6,0 m langs tverrfasadene. Resultatet blir derfor ofte at kun fasaden på oversiden av huset har 3,5 m gesimshøyde. Skisseringen er ett eksempel:
Rådmannen viser til tomtas vanskelige terrengforhold, og viser til at reguleringsplanens bestemmelser åpner for bygging av hus med sokkel. Terrengforholdene på tomta viser en stigning fra det sørvestlige til det nordvestlige hjørne på 4meter, se vedlegg 3. Sokkelhus på denne skrånende tomta vil gi mulighet for normal etasjehøyde i minst to etasjer. Med innvendig etasjehøyde på 2,4 m og etasjeskillere med ca. 30 cm tykkelse vil sokkel/underetasje + første etasje utgjøre ca. 5,4 m. Innenfor en mønehøyde på 8,0 m er det da igjen 2,6 m til loft/takkonstruksjon, som det vil være mulig å oppnå med en takvinkel på eks. 25 grader, men ikke med en takvinkel på 38 grader. Mulighetene vil variere innenfor husbredde og tillatte takvinkler, som prosjekterende og søker må ta hensyn til. Rådmannen vil av hensyn til tilpasning til særlig vanskelige tomte- og terrengforhold, kunne innvilge en løsning med sokkeletasje, slik som bestemmelsene åpner for, men ikke en ordinær 2 etasjes bolig som er planlagt for flat ellers svakt skrånende terreng. Rådmannen finner ikke at det foreligger særlige grunner i henhold til plan- og bygningslovens 19-1 plan- og bygningslovens, ref. 12-4 (rettsvirkning av reguleringsplan) for å innvilge dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan/-bestemmelser, hva angår etasjeantall på boligen. Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-1, ref. 12-4 (rettsvirkning av reguleringsplan) avslås søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for Bekkeli, hva angår økning av etasjeantall fra 1,5 til 2 etasjer for oppføring av enebolig på g.nr 15 b.nr 200 i Bekkeli, med følgende begrunnelse: 1. Ulempene ved å gi en dispensasjon er klart større enn fordelene, etter en samlet vurdering 2. undergraving av planer som informasjons- og beslutningsgrunnlag 3. fraviker den planmessige bebyggelsesstruktur på en måte som kan skape presedensvirkninger 4. dårlig landskapsmessig tilpasning 5. forringelse av nabotomter hva angår utsikt og trivsel. Rådmannen vil av hensyn til tilpasning til særlig vanskelige tomte- og terrengforhold, kunne innvilge en løsning med sokkeletasje, slik som bestemmelsene åpner for, men ikke en ordinær 2 etasjes bolig som er planlagt for flat ellers svakt skrånende terreng.
Saksbehandler: Åsta Amundsen Saksnr.: 2012/416-17/ Saksfremlegg Utv.saksnr Utvalg Møtedato 6/13 Styret for miljø og utvikling 22.01.2013 Saksdokumenter vedlagt: 1 Rammetillatelse 2 Tegning hus 3 Klage vedrørende saksnummer 2012/416 4 Situasjonskart Saksdokumenter ikke vedlagt: Klage på rammetillatelse i Jenny Kummenejesvei 17 Saken gjelder Martin Arnesen, i Jenny Kummenejesvei 19 klager på rammetillatelse gitt 17.09.2012 for bygging av bolig på nabotomt i Jenny Kummenejesvei 17. Klagen er datert 3.10.2012. Hovedmomentene i klagen er den visuelle utformingen, som vil bli svært dårlig med en fylling på 3 meter.( som er klagerens påstand ). Sakens bakgrunn og fakta Det er gitt rammetillatelse for bygging av bolig i Jenny Kummenejesvei 17.Tiltakshaver ønsker å bygge bolig i hht. søknad, som vist i tegninger og situasjonsplan for tomta. Det er avholdt forhåndskonferanse i saken, slik det fremgår i rammetillatelsen. Den gitte rammetillatelsen inneholder vilkår som må oppfylles, da spesielt for veihøyde ved inngangspartiet, pga. en feilprosjektering på nabotomt i Jenny Kummenejesvei 15. Resultatet etter at dette er fysisk utført, er en høydeforskjell på +13cm Rådmannens vurdering Tiltaket som det er gitt rammetillatelsen er for vurdert i hht. reguleringsplan og dens bestemmelser. Det er prosjektert en lav mur, hvorpå bygningen skal plasseres, og ikke en stor fylling på 3 meter ifølge klagen. Tiltaket innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets naturlige omgivelser og plassering, samt til naboer. Fargelagte tegninger vedlagt rammesøknaden viser det totale bildet av tiltaket, slik at naboer kan se resultatet av det planlagte tiltaket.
Rådmannens forslag til vedtak: Styret for miljø og utvikling tar ikke klagen på den gitte rammetillatelsen i Jenny Kummenejesvei 17 til følge, da søknaden og tillatelsen for tiltaket er i tråd med plan og bygningslovens 21. Nabovarslingen gir en dekkende beskrivelse av tiltaket, med målsatt situasjonsplan og snitt- og fasadetegninger, i hht. byggesaksforskriftens 5-2. Tiltaket er vurdert i hht. Reguleringsplan for Fuglenesåsen midt med bestemmelser. Før tiltaket kan igangsettes, må det foreligge søknad om tillatelse til tiltak som er godkjent av kommunen. Saken oversendes fylkesmannen i Finnmark for endelig klagebehandling.
PS 7/13 Godkjenning av protokoll Rådmannens forslag til vedtak: Protokoll fra møte den27.11.2012 godkjennes.