R a p p o r t Oppdrag: Helse Fonna HF bmoppdragsnavn1 bmemne1 Emne: bminit1 Rapport: 29. april 2011 Oppdragsgiver: Nåsituasjonsanalyse Helse Fonna HF Dato: 1. November 2011 Oppdrag / Rapportnr. 1 2 1 8 0 8 / 2 Tilgjengelighet Åpen Utarbeidet av: Christian Listerud Fag/Fagområde: Bygningsforvaltning Kontrollert av: Anne Kathrine Larssen Ansvarlig enhet: Godkjent av: Anne Kathrine Larssen Emneord: Bygg- og eiendomsforvaltning Teknisk tilstand, oppgraderingsbehov, tilpasningsdyktighet Sammendrag: Sammendraget er lagt i kapittel 1. 3 01.11.11 Endret diagram for Haugesund og Valen 42 CL AKL AKL 2 17.10.11 Revidert rapport 40 CL AKL AKL 1 02.09.11 Ferdig rapport 40 CL AKL AKL Utg. Dato Tekst Ant.sid er Utarb.av Kontr.av Godkj.av MULTICONSULT AS Nedre Skøyen vei 2 P.b. 265 Skøyen 0213 Oslo Tel.: 21 58 50 00 Fax: 21 58 50 01 www.multiconsult.no
Innholdsfortegnelse 1. Sammendrag... 4 2. Innledning... 6 2.1 Bakgrunn... 6 2.2 Omfang... 6 2.3 Formål... 6 2.4 Forbehold og avgrensninger... 6 2.5 Leserveiledning... 7 Del I Metode... 8 3. Metode... 9 3.1 Teknisk tilstand og oppgraderingsbehov... 9 3.2 Tilpasningsdyktighet... 11 3.3 Forhold mellom teknisk tilstand og tilpasningsdyktighet... 13 Del II Samlede resultater for Helse Fonna HF fordelt på lokasjonsnivå... 15 4. Teknisk tilstand og teknisk oppgraderingsbehov... 16 4.1 Vurdert bygningsmasse... 16 4.2 Teknisk tilstand... 16 4.3 Samlet estimert teknisk oppgraderingsbehov... 20 5. Tilpasningsdyktighet... 23 5.1 Vurdert bygningsmasse... 23 5.2 Bygningsmessig tilpasningsdyktighet... 23 Del III Resultater per bygg / grupper av bygninger fordelt på lokasjonsnivå... 25 6. Haugesund... 26 6.1 Vurdert bygningsmasse... 26 6.2 Kommentarer til resultater per bygg / gruppe av bygninger... 26 6.3 Oppsummering... 29 7. Jondal... 30 7.1 Vurdert bygningsmasse... 30 7.2 Kommentarer til resultater per bygg / gruppe av bygninger... 30 8. Odda... 30 8.1 Vurdert bygningsmasse... 30 8.2 Kommentarer til resultater per bygg / gruppe av bygninger... 31 8.3 Oppsummering... 32 9. Sauda... 33 9.1 Vurdert bygningsmasse... 33 9.2 Kommentarer til resultater per bygg / gruppe av bygninger... 33 9.3 Oppsummering... 34 10. Stord... 35 10.1 Vurdert bygningsmasse... 35 10.2 Kommentarer til resultater per bygg / gruppe av bygninger... 35 10.3 Fredete/vernede bygg... 36 121808 Side 2 av 42
10.4 Oppsummering... 37 11. Valen... 38 11.1 Vurdert bygningsmasse... 38 11.2 Kommentarer til resultater per bygg / gruppe av bygninger... 38 11.3 Oppsummering... 40 Del IV Oppsummering... 41 12. Oppsummering... 42 Vedlegg 1 Bygningsregister inkl kartlagte opplysninger teknisk tilstand 2 Kartlagte bygningsstrukturelle egenskaper, vektet fleksibilitet, generalitet og elastisitet 3 Forvaltere ved Helse Fonna HF sine kommentarer til bygningene ved kartlegging 4 Oversikt over bygninger med registrert dårlig tilstand på grunn, fundamenter og bæresystem 5 Hjelpematriser med kriterier for vurdering av teknisk tilstand og bygningsstrukturelle egenskaper (2 stk) 121808 Side 3 av 42
1. Sammendrag I samarbeid med Helse Fonna HF har Multiconsult gjennomført en overordnet bygningsteknisk kartlegging og vurdering av helseforetakets eksisterende bygningsmasse. Til dette er MultiMap benyttet, som er en metode som er utviklet for blant annet å gi et totalbilde av den bygningstekniske tilstanden og tilpasningsdyktigheten for større bygningsporteføljer. Formålet med arbeidet er å gi et overordnet bilde av hele bygningsporteføljens tekniske tilstand slik den er per i dag. Det er også fremskaffet et overordnet bilde av bygningsmassens strukturelle egenskaper (tilpasningsdyktighet) som grunnlag for hvor enkelt det er å endre planløsning. Analysene som er gjennomført er et viktig informasjons- og beslutningsunderlag for videre strategisk og taktisk planlegging og utvikling. Metoden som er benyttet for kartlegging av bygningsmassen er basert på prinsippene fra Norsk Standard 3424- Tilstandsanalyse av byggverk. Dette innebærer angivelse av tilstandsgrader mellom 0 og 3, der 0 er best og 3 er dårligst. Teknisk tilstand er vurdert på grunnlag av 18 sammensatte parametere innenfor hovedkomponentene i Norsk Standard 3451- Bygningsdelstabellen, mens tilpasningsdyktighet er vurdert på grunnlag av ti parametere, samt to som angår mulighet for tilbygg eller påbygg. Det er totalt kartlagt 150 455 m2 BTA, fordelt på 85 bygninger. Den gjennomsnittlige alderen for bygningsmassen er beregnet til 40 år (arealvektet). Kartleggingen har avdekket at bygningsmassen har varierende teknisk tilstand. Totalvurdering av hver enkelt bygning (avrundet) viser at 26 % av bygningsmassen er å betrakte som meget god eller god/tilfredsstillende. Øvrig bygningsmasse er vurdert som utilfredsstillende, der 48 % av arealet er samlet vurdert som svært dårlig. Et samlet gjennomsnitt på tilstandsgrad 1,9 for hele porteføljen er dårligere enn normalt ambisjonsnivå, som er definert som tilstandsgrad 1,0. Til sammenligning er landsgjennomsnittet tilsvarende 1,2 1,3. På bakgrunn av den kartlagte tilstanden er det foretatt estimater av kostnadsbehovet for teknisk oppgradering. Kostnadsestimatene er basert på en forutsetning om at samtlige bygninger skal beholdes og oppgraderes slik de er i dag og omfatter ikke funksjonelle ombygginger. Beregningene viser et estimert teknisk oppgraderingsbehov for de presserende forholdene, dvs. MÅ-tiltak, på til sammen ca 1 230 millioner kroner. Videre er estimatet knyttet til utvidet vedlikehold for utbedring av de nevnte utilfredsstillende forholdene, dvs. BØR-tiltak, på til sammen ca 480 millioner kroner. Dette utgjør ikke et akutt behov, men forventes og forsvarlig kunne gjennomføres over en tiårsperiode. I sum utgjør ovennevnte ca 1,7 milliarder kroner som representerer et samlet vedlikeholds- /investeringsbehov over en anslått tidshorisont på 10 år. Til sammenligning tilsier normtall for normalt verdibevarende vedlikehold for den samme bygningsporteføljen og over den samme perioden et beløp på ca 200-300 millioner kroner. Det er nødvendig å påpeke betydningen av å se teknisk tilstand og behov for teknisk oppgradering i sammenheng med eventuelle behov for ombygging. Ombyggingsbehov vil avhenge av dagens funksjonelle egnethet og fremtidige funksjonsfordelinger i kombinasjon med bygningenes tilpasningsdyktighet og potensial for fremtidig bruk. Når det gjelder bygningenes tilpasningsdyktighet er enkelte bygninger og etasjer som ikke er vurdert som relevant for denne vurderingen utelatt. I sum inngår ca 91 476 kvadratmeter bruttoareal. Til grunn for vurderingene ligger kartlegging av utvalgte bygningsstrukturelle egenskaper. Med bygningsstrukturelle egenskaper menes her de forhold som er bestemt av konstruksjonsprinsipp og byggemåte, dvs. de forhold som oppfattes som faste/statiske (eksempelvis etasjehøyde, bygningsbredde, lastkapasitet etc). Disse parameterne danner 121808 Side 4 av 42
således rammeverket og er avgjørende for friheten til å gjøre større ombygginger (tilpasningsdyktighet). Resultatene viser naturligvis store variasjoner innad i den samlede bygningsporteføljen. Blant annet Ø-,S-,M- g V-blokka ved Haugesund, som utgjør omtrent halvparten av vurdert areal på lokasjonen, har god. Selv om bygning Ø-,S- og M har dårlig teknisk tilstand, gjør den gode tilpasningsdyktigheten at bygget bør satses på. Bygninger benyttet til psykiatrisk virksomhet kommer dårlig ut av vurderingen av tilpasningsdyktighet. Dette skyldes at disse bygningene er relativt små og tilpasset sin nåværende virksomhet, samt at kriteriene og kravene som er lagt til grunn for vurdering i denne omgang primært er tilpasset somatiske bygninger. Vurderingene av tilpasningsdyktighet er først og fremst relevant på bygningsnivå slik de fremkommer i vedlegg 2. Vedlegget bør danne et verdifullt underlag i den videre planleggingen av fremtidsrettet bruk og tiltak i bygningsmassen. 121808 Side 5 av 42
2. Innledning Dette kapittelet omhandler bakgrunnen for arbeidet, formål, forbehold, avgrensninger og leserveiledning. 2.1 Bakgrunn På oppdrag for og i samarbeid med Helse Fonna HF har Multiconsult gjennomført en overordnet bygningsteknisk kartlegging og vurdering av helseforetakets eksisterende bygningsmasse. Til dette er MultiMap benyttet, som er en metode som er utviklet for blant annet å gi et totalbilde av den bygningstekniske tilstanden og tilpasningsdyktigheten for større bygningsporteføljer. Det er totalt kartlagt 150 455 m2 BTA, fordelt på 85 bygninger (eller bygningsdeler). Tilstandsvurderingene er blitt gjort ved hjelp av tilbakemeldinger fra eiendomsavdelingen, med bistand fra Multiconsult. Videre har Multiconsult bistått med å behandle, analysere og rapportere dataene. 2.2 Omfang Multiconsult har bistått i vurderingen av følgende forhold, som tematisk har store ulikheter, men som i strategisk planlegging bør sees i sammenheng: Bygningsmassens tekniske tilstand og behov for teknisk oppgradering. Bygningsmassens strukturelle egenskaper. Kartlegging av strukturelle egenskaper gir en indikasjon på bygningsmassens generelle tilpasningsdyktighet 2.3 Formål Analysene som er gjennomført er et viktig informasjons- og beslutningsunderlag for videre strategisk og taktisk planlegging og utvikling. I tillegg vil innhentede opplysninger og resultater ha nytteverdi for styringsinformasjon i det daglige arbeidet med bygg- og eiendomsforvaltning. Det er fremskaffet et overordnet bilde av hele bygningsporteføljens tekniske tilstand slik den er per i dag. Poenget i denne sammenheng er ikke å avdekke alle enkeltskader og utbedringstiltak, men etablere et grunnlag for å vurdere alle bygningene i sammenheng (porteføljevurdering), synliggjøre interne forskjeller og som underlag for å gi et samlet kostnadsestimat for oppgradering. Kostnadsestimat kan danne utgangspunktet for utarbeidelse av realistiske budsjetter for vedlikehold og utbedringer i et langsiktig perspektiv. Det er også fremskaffet et overordnet bilde av bygningsmassens strukturelle egenskaper (tilpasningsdyktighet) som grunnlag for hvor enkelt det er å endre planløsning og ombygging. 2.4 Forbehold og avgrensninger Vurderingene som er gjort i denne rapporten er gjort på grunnlag av kartlegging på et overordnet detaljeringsnivå, tilpasset formålet med porteføljevurderingen. Bygningsmassen er ikke befart mht teknisk tilstand. De kostnadsoverslagene som er presentert i rapporten, er estimater knyttet til utbedring av kun tekniske forhold. Det vil si at behovet for eventuell ombygging ikke er tatt med i betraktningen. Videre tas det ikke stilling til hvorvidt de respektive bygningene inngår i en langsiktig plan, dvs. det legges til grunn at alle bygninger skal beholdes og hvor alle med dårlig tilstand skal oppgraderes. Kostnadsoverslagene er følgelig å oppfatte som behovet 121808 Side 6 av 42
knyttet til å oppnå en gjennomgående teknisk god bygningsmasse, men med uendrede funksjonelle egenskaper for kjernevirksomheten. Videre påpekes at det samlede estimerte oppgraderingsbehovet ikke må oppfattes som et akutt behov. Det understrekes at Multiconsult ikke har hatt som mandat å fremme prioriteringer av enkelttiltak eller identifisere konkrete behov eller muligheter for ombygginger, omrokkeringer, funksjonelle endringer etc. 2.5 Leserveiledning Det er valgt å dele rapporten i følgende fire deler: Del I omfatter metode for kartlegging av teknisk tilstand og tilpasningsdyktighet Del II omfatter samlede resultater av teknisk tilstand og teknisk oppgraderingsbehov, tilpasningsdyktighet for vurderte bygninger per lokasjon. Del III omfatter vurdering av kombinasjonen teknisk tilstand og tilpasningsdyktighet for vurderte bygninger per lokasjon, samt kommentarer til bygg / grupper av bygg per lokasjon. For kommentarer fra forvaltere ved Helse Fonna HF henvises til vedlegg 5. Del IV oppsummerer resultatene. Som en følge av arbeidets omfang er det nødvendig å foreta en aggregering av informasjonen, slik at resultatene kan gis på et informativt og lesbart format. Ulike resultater presenteres på følgende detaljeringsnivå: Samlet pr helseforetak Samlet pr lokasjon Samlet pr bygning Detaljer pr bygning (i vedlegg) De førstnevnte detaljeringsnivåene gir et makrobilde på nåsituasjonen i forhold til teknisk tilstand og oppgraderingsbehov, samt bygningsmassens samlede tilpasningsdyktighet. For detaljer pr bygning henvises det til vedlegg 1-3. 121808 Side 7 av 42
Del I Metode 121808 Side 8 av 42
3. Metode 3.1 Teknisk tilstand og oppgraderingsbehov 3.1.1 Teknisk tilstand Innhenting av underlagsdata, dvs. bygnings- og tilstandsdata, er foretatt iht. metoden MultiMap, med tilhørende webbaserte innsamlingsverktøy, som er spesielt utviklet med tanke på vurdering av bygningsporteføljer. Sentralt i dette er angivelse av tilstandsgrader for i alt 18 bygningskomponenter pr bygning, med evt. angivelse av forskjeller mellom etasjene. Oppdelingen i bygningskomponenter er basert på Norsk Standard 3451- Bygningsdelstabellen. Tilstandsgrader er gitt i henhold til Norsk Standard 3424 Tilstandsanalyse av byggverk og er et uttrykk for i hvilken tilstand en bygning/bygningskomponent befinner seg i, i forhold til et definert referansenivå. Tilstandsgrader angis i henhold til NS 3424 med en gradering fra tilstandsgrad 0 (beste tilstand) til tilstandsgrad 3 (svakeste tilstand). Tabell 3-1 gir en overordnet beskrivelse av betydningen av tilstandsgradene. Tabell 3-1 Betydningen av de fire tilstandsgradene iht NS 3424 Tilstandsgrad Symptomer Innebærer 0 1 2 3 Ingen symptomer Svake symptomer Middels kraftige symptomer Kraftige symptomer Meget god standard uten feil og mangler og kun ubetydelig slit og elde fra nybyggstandard. God, tilfredsstillende standard, hvor alle lover og forskrifter er ivaretatt. Noe slitasje og elde fra nybyggstandard. Et visst omfang av feil og mangler som krever teknisk utbedring og/eller avvik fra lover og forskrifter. Omfattende skader, feil og mangler. Mye slitasje. Betydelig behov for teknisk utbedring. Avvik fra lover og forskrifter. Et videre sentralt element i MultiMap metoden er at det er eiendomsforvalterne ved Helse Fonna HF som har foretatt selve kartleggingen av tilstandsgrader. Kartleggingen er foretatt med bakgrunn i et avholdt informasjons-/opplæringsmøte og utarbeidet veiledningsmateriell som beskriver kriterier og referansenivå for tilstandsangivelser. Kriterier og referansenivå er gitt i vedlegg 6. Multiconsult har videre vært ansvarlig for sammenstilling, beregninger og vurderinger av de innrapporterte opplysningene. For å kunne presentere resultater på porteføljenivå er det foretatt interne vektinger mellom bygningskomponentene per bygning og videre arealvektinger mellom bygningene. Vektede tilstandsgrader er å oppfatte som tilstandsindikatorer, og det gjøres i den sammenheng oppmerksom på at det bak kan (vil) være store interne forskjeller mellom underliggende enkeltbygninger og komponenter. 121808 Side 9 av 42
3.1.2 Teknisk oppgraderingsbehov På bakgrunn av kartlagte opplysninger pr bygning har Multiconsult foretatt en kostnadsestimering knyttet til behovet for teknisk oppgradering. Estimatene bygger på en forventning om behov og omfang av tiltak og tilhørende erfaringspriser. Estimatene beregnes på bakgrunn av kartlagte opplysninger om: Areal Byggeår (alder) Type sykehusfunksjon pr etasje Tilstandsgrader for i alt 18 bygningskomponenter pr etasje Teknisk oppgraderingsbehov er definert som: Den innsats som kreves for å heve den tekniske kvaliteten til et definert ambisjonsnivå (NB! Omfatter følgelig ikke funksjonelle ombygginger) Et vanlig ambisjonsnivå er ofte definert som tilstandsgrad 1 i henhold til NS 3424, som kan beskrives som tilfredsstillende tilstand. Dette blir ofte omtalt som et verdibevarende vedlikehold. Dette ambisjonsnivået er også lagt til grunn i dette arbeidet. Bygningskomponenter som avviker negativt fra dette ambisjonsnivået, dvs. angitt med tilstandsgrad 2 eller 3, må følgelig oppgraderes og representerer dermed en kostnad. Kostnaden vil være høyere jo dårligere tilstanden er. Det vil si at kostnaden er høyere ved tilstandsgrad 3 (stor grad av utskiftning) enn tilstandsgrad 2 (delvis utskiftning og/eller ekstraordinært vedlikehold). De benyttede kostnadene er tatt fra en vurdering av hva utbedringer normalt vil omfatte og erfaringspriser for dette. Oppgraderingsbehovet er her definert som: Samlede kostnader ved å utbedre bygningskomponenter med tilstandsgrad 2 og 3 På bakgrunn av dette er det estimerte oppgraderingsbehovet fordelt og periodisert i to kategorier: Mest akutt behov (0-5 år) MÅ-tiltak : Kategorien utgjøres i praksis av komponenter som vurderes som tilstandsgrad 3. Disse komponentene er vurdert å være i så dårlig forfatning og representerer en uholdbar situasjon som krever utbedringer i løpet av relativt kort tid. Disse tiltakene og tilhørende kostnadsestimater kan oppfattes som MÅ-tiltak og bør normalt gjennomføres innenfor en periode på ca. 5 år. Hva som vurderes å være riktig tidshorisont avhenger av kritikalitet; fare for følgeskader, driftsstans osv. Langsiktig behov (6-10 år) BØR-tiltak : I praksis utgjøres denne kategorien av komponenter som vurderes som tilstandsgrad 2. Disse komponentene er vurdert å ha en tilstand som tydelig indikerer at utbedringer må påregnes på sikt, dvs. de vurderes ikke lenger som gode nok. De nødvendige tiltakene og tilhørende kostnadsestimater som er vurdert i denne kategorien kan oppfattes som BØR-tiltak og må vurderes med tanke på å forhindre ytterligere nedbrytning med evt. de kostnadskonsekvenser det måtte medføre. Det påpekes at det vil være individuelle forskjeller mellom komponentene ift. i hvilken grad det kan være forsvarlig å la nedbrytningen fortsette til tilstandsgrad 3 oppnås ( bruke opp komponentene ). I denne sammenheng er kostnadsestimatet basert på at samtlige komponenter utbedres i den stand de er pr i dag. Tiltakene bør normalt gjennomføres innenfor en tidshorisont på 10 år. 121808 Side 10 av 42
Oppgraderingsbehovet må ikke oppfattes som et akutt behov knyttet til utbedring, men representerer en samlet kostnad for å heve kvaliteten til et tilfredsstillende nivå. Oppgraderingsbehovet må sees i sammenheng med årlig normalt, planlagt vedlikehold. Ved å betrakte gjennomføring av utbedringer over tid (her 0 10 år), vil kunne medføre nedbrytning/forringelse av øvrige komponenter som pr i dag vurderes som tilfredsstillende, slik at de blir utilfredsstillende/dårlige innenfor 10-års-perioden. Tiltak knyttet til disse komponentene vil da komme i tillegg til estimatene gitt her. Estimert oppgraderingsbehov er å oppfatte som totale prosjektkostnader i henhold til NS 3453- Spesifikasjon av kostnader i byggeprosjekt. Det vil si at alle kostnader som er presentert inkluderer mva. Presenterte oppgraderingsbehov omfatter ikke eventuell oppgradering eller utbedring av dårlig tilstand på grunn, fundamenter og bæresystem. Årsaken er knyttet til stor variasjon/kompleksitet i utbedring av slike forhold og det er dermed vanskelig å generalisere nødvendige tiltak for utbedring og dermed å angi en forventet erfaringskostnad. 3.2 Tilpasningsdyktighet 3.2.1 Innhenting av opplysninger De bygningsstrukturelle egenskapene omfatter ti parametere, samt to parametere knyttet til påeller tilbyggsmuligheter. Som for teknisk tilstand er egenskapene kartlagt ved angivelse av tilstandsgrader i henhold til metodikken i Norsk Standard 3424 Tilstandsanalyse av byggverk. Referansenivået er i all hovedsak definert kvantitativt, og vil følgelig i mindre grad kreve faglige vurderinger av de som har foretatt registreringen (for eksempel etasjehøyder som er målbart). Kriterier og referansenivå er gitt i vedlegg 6. 3.2.2 Parametere som inngår i vurderingene Følgende fundamentale bygningsstrukturelle egenskaper inngår i vurderingene: Netto etasjehøyde Etasjehøyden sier noe om muligheten for horisontal føring av teknisk infrastruktur (over himling), samt fri høyde under eventuelt takhengt utstyr. Ulike funksjoner stiller ulike krav til ønsket etasjehøyde. Lastkapasitet dekke Lastkapasiteten har betydning for hva arealene kan benyttes til, og hvorvidt det er mulig å plassere tyngre utstyr der. Mulighet for fri flate (spennvidder) Enkelte funksjoner har behov for større åpne rom enn andre funksjoner, uten søyler og innvendige vegger. Eksempel på dette er operasjonsstuer og intensivovervåking. Bredde på kommunikasjonsveier Noen funksjoner stiller større krav til korridorbredder enn andre, f.eks. der det er krav til at to senger med utstyr, skal kunne passere hverandre. Også krav til bredde i rømningsvei kan være styrende. Parameteren omfatter bredden bestemt av bæring i korridorvegger. 121808 Side 11 av 42
Innervegger For størst mulig fleksibilitet, dvs. mulighet for å endre planløsning, vil innerveggskonstruksjon være en viktig parameter. Bygningsbredde Noen funksjoner vil ha større krav til bygningsbredde enn andre, og dette er således en parameter av betydning for generalitet. En bred bygningskropp gir flere muligheter for romstørrelser og trafikksystemer. Arealmengde pr etasje Som parameter vedrørende generalitet tas også etasjens areal med. Selv om de strukturelle parameterne over tilsier at en etasje har god tilpasningsdyktighet og/eller skulle være egnet for en funksjon, kan likevel arealet være for lite til at det i praksis kan oppnås funksjonelle lokaler. Eksempelvis vil et etasjeareal på 300 m2 sjelden være egnet for en normal sengepost, fordi den vil bli for liten. Heis Heisstørrelser og kapasitet vil være av betydning for funksjoner med krav til transport og forflytning, ikke minst knyttet til transport av senger. Vertikale sjakter / installasjonsplass Med tanke på fremtidige utvidelser av tekniske anlegg eller nye tekniske installasjoner er mulighetene for vertikal føring viktig, og har betydning for tilpasningsdyktigheten. Mulighet for hulltaking i dekker Både mulighet for hulltaking, samt mulighet for innfesting av takhengt utstyr og slissing i gulv omfattes av denne parameteren. Ved behov for flytting av utstyr, montering av nytt utstyr eller ombygging vil dette være en viktig parameter for hva som er mulig å få til. Hulldekkeelementer gir for eksempel større begrensninger enn et plasstøpt dekke. I tillegg er følgende parametere kartlagt med tanke på utvidelsesmuligheter: Lastkapasitet i vertikalt bæresystem Eventuell resterende lastkapasitet i det vertikale bæresystemet gir mulighet for påbygg Tomteforhold Tomteforholdene er avgjørende for tilbyggsmuligheter. 3.2.3 Tilpasningsdyktighet Med bygningsmessig tilpasningsdyktighet menes de egenskaper bygningen har til å endre planløsning (fleksibilitet), endre bruk til annen funksjon (generalitet) eller mulighet til utvidelse (elastisitet). I denne sammenheng er tilpasningsdyktighet belyst på bakgrunn av kartlegging av de 12 parametere som omtalt i foranstående avsnitt. De 12 parameterne belyser henholdsvis fleksibilitet, generalitet og elastisitet slik det er illustrert i tabell 3-2. 121808 Side 12 av 42
God teknisk tilstand? Helse Fonna HF Tabell 3-2 Parametere som belyser fleksibilitet, generalitet og elastisitet Parametere Fleksibilitet Generalitet Elastisitet Arealmengde pr etasje Netto etasjehøyde Lastkapasitet dekke Mulighet for fri flate (spennvidder) Bredde på kommunikasjonsveier Innervegger Bygningsbredde (dybde) Heis Vertikale sjakter / installasjonsplass Muligheter for hulltaking i dekker Tomteforhold Lastkapasitet bæresystem/fundament Det påpekes at det er vurdert generell tilpasningsdyktighet basert på parameterne knyttet til fleksibilitet og generalitet, dvs 10 parametere. I praksis, hvor behovene for endring er definert, vil det kunne være enkeltparametere som er av betydelig større betydning enn øvrige. Det gjøres også oppmerksom på at behovet for tilpasningsdyktighet vil variere mellom ulike bygningstyper og funksjonsområder. Det vil si at dynamiske virksomheter med hyppige innslag av organisatorisk og/eller teknisk utvikling vil ha størst behov for tilpasningsdyktige bygninger. Tilpasningsdyktighet bidrar til at lokalene kan være funksjonelle, også over tid. De økonomiske konsekvensene av ufunksjonelle lokaler kan bli betydelige. 3.3 Forhold mellom teknisk tilstand og tilpasningsdyktighet Som det også er nevnt tidligere i rapporten bør en se teknisk tilstand og tilpasningsdyktighet i sammenheng. Figur 3-1 viser dette. Essensen er at en bør vurdere hvor mye en skal investere i et bygg med tanke på vedlikehold og ombygging i forhold til om bygget er tilpasningsdyktig for fremtidig drift. I tillegg er det nødvendig å se dagens egnethet i sammenheng med disse parameterne. NEI JA Bør satses på. Tekniske utbedringer bør sees i sammenheng med evt. ombyggingsbehov. Begrenset levedyktighet. Tekniske oppgraderinger kan bli kortsiktige. Ombygginger lite aktuelt. Begrenset levedyktighet. Bør satses på. Normalt Vedlikeholdsinnsats bør verdibevarende vedlikehold. vurderes i lys av tidshorisont Figur 3-1 Sammenheng mellom teknisk for dagens tilstand virksomhet. og tilpasningsdyktighet (Fremtidige endringsmuligheter begrenset) JA God tilpasningsdyktighet? NEI Figur 3-2 Forhold mellom teknisk tilstand og tilpasningsdyktighet I denne sammenhengen har Multiconsult foretatt en sammenstilling av de to forholdene teknisk tilstand og tilpasningsdyktighet (bygningsmassens muligheter) per lokasjon og plottet bygningene inn i figur 3-1. Dette er vist og kommentert i kapittel 6. Tanken bak en slik sammenstilling kan oppsummeres i det følgende: 121808 Side 13 av 42
Dersom bygningene har god tilpasningsdyktighet vil de i prinsippet være levedyktige på sikt og inneha kvaliteter som gjør det mulig å skape funksjonelle lokaler over tid og i takt med eventuelle endringsbehov. Disse bygningene bør følgelig satses på og samtidig vurdere tekniske oppgraderingsbehov i sammenheng med eventuelle funksjonelle endringsbehov. Dersom bygningene har svak tilpasningsdyktighet, vil det kunne bety begrenset levedyktighet på sikt da tilpasninger i takt med eventuelle endringsbehov vanskelig lar seg gjøre. Tekniske oppgraderingsbehov bør da sees i lys av langsiktighet og primært gjennomføres der den funksjonelle egnetheten vurderes som god. For bygningene øverst i høyre boks, tilsier kartleggingen at disse bygningene har utilfredsstillende/dårlig teknisk tilstand, i tillegg til begrenset tilpasningsdyktighet. Det kan derfor være vanskelig og kostnadskrevende å utføre de endringene som må til for å møte kravene. Etter vurdering av dagens egnethet bør vedlikehold/oppgradering av disse bygningene sees i sammenheng med en eventuell ombygging. For bygningene i boksene til venstre, er tilpasningsdyktigheten relativt god og det er mulig å satse videre på disse bygningene. Dersom egnetheten i dag er dårlig vil det i de fleste tilfeller likevel være mulig å tilpasse byggene slik at de passer dagens funksjon, evt. endret funksjon. 121808 Side 14 av 42
Del II Samlede resultater for Helse Fonna HF fordelt på lokasjonsnivå 121808 Side 15 av 42
4. Teknisk tilstand og teknisk oppgraderingsbehov Dette kapittelet omfatter overordnede resultater for bygningsmassen ved Helse Fonna HF fordelt på lokasjonsnivå. Resultatene omfatter basisinformasjon for kartlagt bygningsmasse, teknisk tilstand og oppgraderingsbehov. 4.1 Vurdert bygningsmasse Tabell 4-1 viser samlet omfang av vurdert bygningsmasse fordelt på seks lokasjoner ved Helse Fonna HF. I tillegg til samlet og vurdert arealmengde (bruttoareal) fremkommer også antall bygninger og gjennomsnittlig alder for bygningsmassen (arealvektet alder). Tabell 4-1 Basisinformasjon for bygningsmassen fordelt på lokasjon Som det fremkommer av tabell 4-1 er 78 av 85 bygninger kartlagt mtp teknisk tilstand. Til sammen er et bruttoareal på 147 894 m2 kartlagt(for teknisk tilstand). Bygningsmassen tilknyttet Haugesund har et samlet areal på 80 561 m2. Lokasjonen utgjør således over 50 % av den totale bygningsmassen Det poengteres at vurdert bygningsmasse også omfatter en rekke mindre bygninger knyttet til støttetjenester, teknisk drift, boliger etc. Den gjennomsnittlige alderen for bygningsmassen er beregnet til 40 år (arealvektet). Dette ligger på landsgjennomsnittet for sykehusbygninger, som er på ca 40 år. Alderen på byggene spenner fra 4 år (vaskeri og P-hus i Haugesund) til 136 år (administrasjonsbygget ved Valen). Bygninger som er 30 40 år vil ofte ha et naturlig oppgraderingsbehov som følge av høy alder (i forhold til normal teknisk levetid) på mange av de tekniske installasjonene. 4.2 Teknisk tilstand 4.2.1 Samlet tilstandsgrad I dette kapittelet er vektet tilstandsgrad pr lokasjon og samlet presentert som hele tall mellom 0 og 3. Avrundingen er gjort slik: Bygninger med samlet tilstandsgrad under 0,75 er avrundet til TG 0. Bygninger med samlet tilstandsgrad mellom 0,75 og 1,49 er avrundet til TG 1. Bygninger med samlet tilstandsgrad mellom 1,5 og 2,24 er avrundet til TG 2. Bygninger med samlet tilstandsgrad som er dårligere enn 2,25 er avrundet til TG 3. 121808 Side 16 av 42
Tabell 4-2 Prosentvis arealfordeling pr vektet og avrundet tilstandsgrad fordelt på lokasjon Som vist i tabell 4-2 er den samlede vektede tilstandsgraden for den kartlagte bygningsmassen ved Helse Fonna HF vurdert til 1,9. For lokasjonene spenner den samlede tilstandsgraden fra 1,8 ved Haugesund til 2,5 ved Sauda. Samlet har hele 73 % av arealet en vektet teknisk tilstandsgrad på over 2 (avrundet). Dette tyder på at det er behov for omfattende utbedringer i løpet av de neste ti år for store deler av bygningsmassen. Sammenlignet med andre lignende kartlegginger ligger den vektede tekniske tilstanden for bygningsmassen ved Helse Fonna HF dårligere enn sammenlignbart gjennomsnitt som er på 1,2 1,3. Lokasjon Haugesund står som nevnt for mer enn 50 % av den totale bygningsmassen. 65 % av arealet har en tilstandsgrad på over 2, hvorav 38 % av dette er tilstandsgrad 3. Dette betyr at det er store behov for oppgraderinger på kort sikt (0-5 år). Figur 4-1 viser en mer finmasket fremstilling, hvor arealmengde innenfor hver vektede tilstandsgrad med én desimal vises (altså ikke avrundet som i tabell 4-2). Innslagspunktene for avrunding iht. tabell 4-2, er markert med rød vertikal linje. 121808 Side 17 av 42
Figur 4-1 Arealfordeling pr vektede tilstandsgrad Resultatene viser at i underkant av 25 % av bygningsmassen befinner seg i intervallet mellom vektet tilstandsgrad 0,7 og 1,5, dvs. innenfor det som vurderes å være akseptabel tilstand. 48 % av bygningsmassen har en vektet teknisk tilstandsgrad på mellom 2,25 og 3,0, noe som tyder på at det vil være store behov for oppgraderinger ila 0 til 5 år. 4.2.2 Samlet tilstandsgrad per hovedkomponent I tabell 4-3 er kartlagte tilstandsgrader presentert på bygningenes seks hovedkomponenter iht. oppdelingen på ensifret nivå i NS 3451- Bygningsdelstabellen. Tabellen illustrerer den interne forskjellen mellom hovedkomponenter på makronivå. Tabell 4-3 Gjennomsnittlig vektet tilstandsgrad pr hovedkomponent pr lokasjon 121808 Side 18 av 42
Fra tabell 4-3 ser en at det er gjennomgående dårlig tilstand på de fleste komponenter på lokasjonene. Dette med unntak av komponentene tilhørende bygning ved Haugesund, samt heis ved Haugesund, Odda og Stord. Som tabell 4-3 viser, er den tekniske tilstanden i gjennomsnitt noe svakere for de tekniske installasjonene enn selve bygningskroppen. Dette er et normalt funn ved slike kartlegginger og henger spesielt sammen med installasjoners levetid som er kortere enn for de fleste bygningskomponenter. 4.2.3 Samlet tilstandsgrad fordelt på areal og byggeperiode Over tid vil alle bygninger brytes ned som følge av bruk, ytre påkjenninger og naturlig elde, mens vedlikehold og fornying er tiltak for å forhindre at nedbrytningen akkumuleres og medfører bygninger med uholdbar teknisk tilstand. Den tekniske tilstanden vil følgelig ofte ha en naturlig sammenheng med alderen, dvs. nyere bygninger vil ha en god tilstand som følge av at nedbrytningen ennå ikke har blitt fremtredende, mens eldre bygningers tilstand vil avhenge av hvilket vedlikeholds- og oppgraderingsregime som er rådende. Ofte ser man også at bygninger som er 30 40 år gamle fremstår enten med relativt dårlig teknisk tilstand pga. fremtredende nedbrytning og tilnærmet endt levetid på tekniske installasjoner, eller relativt god tilstand som følge av nylig gjennomførte oppgraderinger og vedlikeholdsarbeider (som er initiert på bakgrunn av førstnevnte). I figur 4-2 illustreres sammenhengen mellom bygningsmassens alder og tekniske tilstand. Diagrammet viser også arealmengde innenfor de ulike byggeperiodene. Figur 4-2 Vektet tilstand for hele bygningsmassen fordelt på areal og byggeperiode Som det fremkommer av figur 4-2 er det oppført mest bygningsmasse på 1970- tallet og etter 2000. Tilstanden er jevnt over dårlig for byggene som er oppført før 2000. Byggene med best teknisk tilstand er naturlig nok de nyeste byggene fra 2000 tallet. I alt er det i underkant av 32 000 m2, dvs. 22 %, av bygningsmassen som er bygget i denne tidsperioden. Arealet utgjøres hovedsakelig av bygg på lokasjonene Haugesund og Stord. 121808 Side 19 av 42
4.3 Samlet estimert teknisk oppgraderingsbehov På bakgrunn av de opplysninger og beregningsmetode som er omtalt i kapittel 3.3 har Multiconsult estimert følgende kostnader knyttet til teknisk oppgradering av den samlede bygningsporteføljen ved Helse Fonna HF: I tabell 4-4 fremkommer estimert teknisk oppgraderingsbehov for de to tidsperiodene fordelt på lokasjon. I tillegg er oppgraderingsbehovet angitt samlet og per kvadratmeter. Tabell 4-4 Estimert teknisk oppgraderingsbehov pr lokasjon * Det gjøres oppmerksom på at estimatene er avrundet til nærmeste 5 million og dette vil gjøre at samlet oppgraderingsbehov i kr og kr/m2 i tabellen over kan ha mindre avvik. Figur 4-3 fremstiller resultatene fra tabell 4-4 i kroner og kr/m2 per lokasjon og tidsperiode. 121808 Side 20 av 42
Figur 4-3 Estimert teknisk oppgraderingsbehov i mill kr og kr/m2 pr lokasjon 4.3.1 Usikkerhet og følsomhet Som det fremgår av metoden knytter det seg usikkerheter til presenterte tallstørrelser. Det er samtidig stor sannsynlighet for at eventuelle over-/undervurderinger vil ha motvirkende effekt og virke eliminerende på hverandre, som innebærer at usikkerheten er større jo mindre arealmengde som er vurdert (og presentert i tabellene). En antatt treffsikkerhetsmargin på ± 15 % for hele porteføljen vil gi forventet intervall for samlet oppgraderingsbehov på 1,4 1,9 mrd kr. Prisnivået er per juli 2011. Estimert behov for oppgradering er beheftet med en viss usikkerhet. Usikkerheten er betydelig større for enkeltbygg enn for den samlede porteføljen. De største usikkerhetene knytter seg til overordnet kartlegging og angivelse av tilstandsgrader, generalisering av bygningstyper/funksjonstyper og prisnivå. 4.3.2 Kommentarer til estimert oppgraderingsbehov Overlapp med vedlikehold Oppgraderingsbehovet må sees i sammenheng med det normale vedlikeholdet i samme periode. Årsaken er at de komponenter som per i dag har dårligst tilstand, normalt også vil være prioriterte og planlagte oppgaver i kommende års vedlikeholdsplaner. Det betyr samtidig at det vil være normalt at bygningsporteføljer har en viss grad av oppgraderingsbehov i form av normale, kommende års vedlikeholdstiltak. På bakgrunn av 121808 Side 21 av 42
foreliggende kartlegging er det ikke mulig å angi andel av oppgraderingsbehov som overlapper med det planlagte vedlikeholdet, da dette vil avhenge av vedlikeholdsbudsjetter og hvilke tiltak som prioriteres. Ved bruk av normtall tilsier en bygningsportefølje på ca. 150 000 kvadratmeter et årlig vedlikeholdsbehov i størrelsesorden 20-30 mill kr. Sett over tilsvarende periode som anslått som en fornuftig tidshorisont for oppgradering på ti år, tilsvarer således et normalt vedlikehold 200-300 mill kr i denne perioden, hvor en betydelig andel vanligvis vil inngå i presentert oppgraderingsbehov. Uavhengig av andel overlapp med normalt vedlikehold har kartleggingen avdekket et behov for ekstraordinære tiltak/bevilgninger dersom den aktuelle bygningsmassen skal heves til det ambisjonsnivået som er lagt til grunn her (MÅ + BØR + nye behov i perioden). Bevisst unnlatelse av vedlikehold og oppgradering I større bygningsporteføljer vil det være naturlig at enkeltbygninger bevisst ikke vedlikeholdes eller oppgraderes og således fremstår med utilfredsstillende teknisk tilstand. Typiske årsaker kan være at bygninger per i dag står tomme og fremtidig bruk er usikker, det kan være beslutninger om utfasing, kondemnering eller annen avhending på kort sikt eller ønske om å gjennomføre oppgraderinger, samtidig med annen forestående ombygging og/eller utbygging (for eksempel med nye brukere eller endret funksjon). Dette betyr at hele oppgraderingsbehovet nødvendigvis ikke kan tilskrives mangel på ressurser eller annen forsømmelse, men kan være en konsekvens av bevisste valg. Ambisjonsnivå Valg av ambisjonsnivå for teknisk tilstand i porteføljen er avgjørende for estimert oppgraderingsbehov. Ambisjonsnivå kan variere ut fra type virksomhet og bygningsmassens formål. For å gi gode rammebetingelser for helsevirksomhet, samt en målsetning om en verdibevarende, effektiv og riktig bygningsmessig drift, er Multiconsult av den oppfatning at valgt ambisjonsnivå (TG1) vil være riktig. Det vil si at lover og forskrifter er oppfylt og bygningsmassen fremstår med generell god tilstand. 121808 Side 22 av 42
5. Tilpasningsdyktighet 5.1 Vurdert bygningsmasse I forbindelse med vurdering av bygningsstrukturelle egenskaper er enkelte bygninger og enkelte etasjer lite relevante å vurdere. Dette gjelder for eksempel boliger, driftsbygninger etc, samt mindre etasjer som kun inneholder tekniske rom, loft, kjellere osv. Det betyr at arealmengden som er vurdert er noe mindre i forhold til det totale bruttoarealet som er vurdert for teknisk tilstand. I sum utgjør bygningsmassen som er vurdert ca. 91 000 m2, tilsvarende ca 2/3 av totalen. Tabell 5-1 Vurdert bygningsmasse, areal og andel av total 5.2 Bygningsmessig tilpasningsdyktighet En aggregering av opplysninger og presentasjon på porteføljenivå gir kun indikasjoner på den gjennomsnittlige tilpasningsdyktigheten. Bak kan det følgelig ligge både meget tilpasningsdyktige og svært lite tilpasningsdyktige bygninger, slik at en evt samlet middels tilpasningsdyktighet sier lite om egenskapene innenfor en bygningsportefølje. Resultatene er følgelig primært interessante på bygningsnivå. For å gi et bilde av helheten på makronivå, gi indikasjoner på den generelle tilpasningsdyktigheten og synliggjøre totale forskjeller mellom lokasjoner er det likevel utarbeidet enkelte oversikter på porteføljenivå. I tabell 5-2 fremkommer samlet vektet grad for henholdsvis fleksibilitet, generalitet og elastisitet, ref kap. 3.2.3. Tabell 5-2 Samlet vektet grad av fleksibilitet, generalitet og elastisitet Generelt kan man si at om tilpasningsdyktighetsindikatorene som vist i tabell 5-2, er 1,4-1,5 eller høyere, vil den underliggende bygningsmassen bestå av et stort omfang av bygninger og enkeltkomponenter som vurderes som begrensende med tanke på endringer og potensial for ulik bruk. Indikatoren er således tegn på et stort omfang av rigid bygningsmasse og det kan være vanskelig/kostnadskrevende å gjøre endringer. 121808 Side 23 av 42
For øvrig omtale av bygninger, se del III og vedlegg 2 for detaljer pr bygning. Kartleggingen av bygningsstrukturelle forhold viser at det er forskjeller mellom bygninger oppført på ulike tidspunkt, se figur 5-1. Det vil si ulike byggeperioders byggeskikk har hatt innvirkning på i hvilken grad de i dag er egnet for endringer og ombygginger. Ikke unaturlig viser kartleggingen at nyere bygninger har bedre tilpasningsdyktighet enn bygg fra 50- tallet eller eldre. Dette henger både sammen med senere års økte fokus på å tilrettelegge for fremtidige endringer, samt at bygningene inneholder flere egenskaper som vurderes som gode ut fra dagens tenkning om bygningsmessige behov i sykehusdriften. Bygninger fra perioden etter 1970 har gjennomgående bedre tilpasningsdyktighet enn eldre bygg. Figur 5-1 illustrerer sammenhengen mellom vektet tilpasningsdyktighet og byggeperiode. Figur 5-1 Sammenheng mellom vektet tilpasningsdyktighet og alder 121808 Side 24 av 42
Del III Resultater per bygg / grupper av bygninger fordelt på lokasjonsnivå 121808 Side 25 av 42
6. Haugesund 6.1 Vurdert bygningsmasse Tabell 6-1 Vurderte bygninger ved Haugesund, med samlet vektet teknisk tilstandsgrad og antall komponenter som er registrert med tilstandsgrad 3 og som normalt vil innebære relativt akutte behov for utbedring (tg 3 registreringer). *Antall TG 3 registreringer er telt per etasje. 6.2 Kommentarer til resultater per bygg / gruppe av bygninger 6.2.1 Ø, S og M blokk Med unntak av heiser bærer Ø, S og M blokk preg av mangelfullt vedlikehold. Alle etasjer og komponenter har en vektet teknisk tilstandsgrad på over 2,0. 121808 Side 26 av 42
Generelt sett skiller det seg mellom det bygningsmessige og de tekniske anleggene for de tre bygningene. Det bygningsmessige og utendørs anlegg har en vektet teknisk tiltandsgrad på rundt 2. De tekniske anleggene, med unntak av heis, har en vektet teknisk tilstandsgrad på nærmere 3. Dette tyder på at det er store behov for strakstiltak (0-5 år) for de tekniske anleggene, mens det i løpet av en tiårsperiode vil være behov for større tiltak på det bygningsmessige. For M- blokka er det derimot behov for strakstiltak på både yttertak og vinduer/ytterdører for å unngå vannlekkasjer og skadeutvikling. Tilpasningsdyktigheten til byggene er derimot god, både med tanke på å endre planløsning og å bygge om til annen bruk. Det som utgjør den største begrensningen når det gjelder ombygging er begrensninger i takhøyden og installasjonsplass i vertikale sjakter. 6.2.2 G-blokk G- blokka er bygget i 1929 og bærer preg av mangelfullt vedlikehold på bygget innvendig, samt de tekniske installasjonene. Her er alle de nevnte komponenter, med unntak av brannslokking (som har tilstandsgrad 2), registrert med tilstandsgrad 3. Det vil si at det er store behov for strakstiltak innenfor 0-5 år. Dette er med unntak av 4. etasje, der tilstanden er gjennomgående god eller tilfredsstillende. Bygningen utvendig har god tilstand, med unntak av yttertak, som det må påregnes utbedringer av i løpet av ti år. Tilpasningsdyktigheten i bygget er begrenset både med tanke på å endre planløsning og bygge om til annen bruk. Dette skyldes smale spennvidder, mye tunge innervegger, lite installasjonsplass i vertikale sjakter og begrenset mulighet til hulltaking i dekker. 6.2.3 V-blokk V-blokka ble bygget som råbygg i 1988 og de syv etasjene (pluss to underetasjer) har blitt innredet mellom 1988 og 2002. 1. og 4.-7. etasje ble henholdsvis innredet i 2000 og 2002. Disse etasjene har naturlig nok god tilstand på samtlige komponenter. Dette er med unntak av tele og automasjon, der en må regne med utbedringer i løpet av en tiårs periode. U1-U2 og 2.-3. etasje ble innredet i henholdsvis 1987 og 1994. I disse etasjene er tilstanden god for det bygningsmessige, med unntak av innredning. Disse har en tilstandsgrad på 2, noe som tyder på at det vil være behov for tiltak i et tiårs perspektiv. Det samme gjelder tekniske anlegg. Med tanke på at disse etasjene ble innredet for 20-30 år siden er det naturlig at det vil være behov for tiltak på dette i de neste ti år. Yttertaket er registrert med tilstandsgrad 2 og vil ha behov for større utbedring i et tiårsperspektiv. Utendørs tekniske anlegg har en tilstandsgrad på 2, som tyder på at det bør gjøres tiltak innenfor en tiårs periode. Med tanke på tilpasningsdyktighet er bygget relativt bra, på samme måte som Ø-, S- og M blokk. Det er gode muligheter for både å endre planløsning og bygge om til annen bruk. De største begrensningene her ligger i at det er begrensede muligheter til hulltaking i dekke, samt at det er dårlig installasjonsplass i vertikale sjakter. 6.2.4 Psykiatrisk Psykiatrisk bygg er oppført i 1988. Bygningens tilstand tilsier at det er behov for omfattende tiltak innenfor de neste ti år. Det er behov for strakstiltak (0-5 år) på yttertak. Fundament, brannslokking og heis er i god tilstand og det er således ikke forventet noe behov for utbedring i løpet av de neste ti år. Resterende bygningsdeler har behov for utbedringer i løpet av en tiårsperiode. Tilpasningsdyktigheten til bygningen tilsier at det er gode muligheter til å endre planløsning i 1. etasje. De to underetasjene vil det være vanskelig å gjøre endringer i, både med tanke på å endre planløsning og bygge om. De største begrensningene i denne sammenheng utgjøres av lav etasjehøyde, smale kommunikasjonsveier, smal bygningsbredde og små vertikale sjakter. 121808 Side 27 av 42
6.2.5 Ny østfløy Ny Østfløy er bygget i 2004. Bygningen er i gjennomgående god tilstand, med unntak av vinduer/dører i 1. etasje, som det bør gjøres tiltak på innenfor en tiårsperiode. Det er også rapportert en konstruksjonsfeil på taket som vil kreve tiltak innenfor de neste fem år. Tilpasningsdyktigheten til bygget er god. God mulighet for å etablere store åpne rom, lette innervegger og god bredde på kommunikasjonsveier gjør det enkelt å endre planløsning. Mulighetene begrenses imidlertid noe av liten bygningsbredde, lite installasjonsplass i vertikale sjakter og liten mulighet for hulltaking i dekker. 6.2.6 BUPA BUPA er bygget i 2000 og benyttes i dag til psykiatri. Tilstanden på bygget er bra og det er ikke behov for større tiltak, unntatt innvendige overflater i 1. etasje som det må påregnes utbedring av i løpet av ti år. Tilpasningsdyktigheten i bygget er vurdert som begrenset. Det vil være vanskelig å gjøre endringer i planløsning og større ombygging. De største begrensningene ligger i lav takhøyde og smal bygningsbredde. 6.2.7 Karmøy DPS Karmøy DPS er bygget i 2006. Tilstanden på alle bygningsdeler er bra, og det er dermed ikke forventet at større tiltak vil bli nødvendig de nærmeste ti årene, utover normalt vedlikehold. Tilpasningsdyktigheten for bygningen er begrenset, men det er muligheter til å endre noe på planløsning. Relativt lav takhøyde, bredde på kommunikasjonsveier og smal bygningsbredde setter spesielt begrensninger. 6.2.8 Haugaland DPS Haugaland DPS er bygget i 2006 og har generelt god tilstand. Dette med unntak av vann og sanitær i U1 og 1. etg, samt utendørs VAR som det må påregnes tiltak på innen de ti neste år. Tilpasningsdyktigheten for bygningen er begrenset med tanke på ombygging til sykehusfunksjoner, men det er likevel gode muligheter til å endre planløsning innen rammen som bygget gir. Liten takhøyde og smal bygningsbredde setter spesielt begrensninger når det gjelder ombygging til andre funksjoner. 6.2.9 Vinjesgate 12/14 Vinjesgate 12 og 14 er bygget i 1976 og benyttes som boligbygg i dag. Generelt sett er tilstanden på bygningskroppen noe bedre enn de tekniske anleggene. Fundamentering og yttertak er i god tilstand på begge bygningene. På Vinjesgate 12 må det påregnes tiltak på vinduer/ytterdører, utvendig kledning, brannslokking, avfall og utvendige tekniske anlegg må det påregnes tiltak på innen de neste ti år. De resterende komponentene har en svært dårlig tilstand, det vil si at det er behov for strakstiltak innenfor de neste fem årene. For Vinjesgate 14 er tilstanden mye lik den i Vinjesgate 12, med unntak av vinduer/ytterdører og utvendige tekniske anlegg som har behov for stakstiltak (innenfor 0-5 år). 6.2.10 Øvrige bygg De resterende bygningene på lokasjonen består i hovedsak av arealer benyttet til kontorer, bolig, tekniske rom og parkering. Tilstanden for de resterende bygningene på lokasjonen er gjennomgående dårlig, spesielt med tanke på de tekniske anleggene. Her må det påregnes omfattende tiltak både i et 5 års perspektiv og et 10 års perspektiv. 121808 Side 28 av 42
Mer detaljert informasjon om bygningene finnes i vedlegg 1. 6.3 Oppsummering Figur 6-1 Kombinasjon teknisk tilstand og tilpasningsdyktighet for bygninger ved Haugesund 121808 Side 29 av 42
7. Jondal 7.1 Vurdert bygningsmasse Tabell 7-1 Vurderte bygninger ved Jondal 7.2 Kommentarer til resultater per bygg / gruppe av bygninger De to bygningene som er vurdert benyttes i dag til pasienthotell og pasientservice. For disse bygningene er kun strukturelle egenskaper kartlagt. Jonatunet har svak tilpasningsdyktighet og det vil være vanskelig å endre planløsning eller bygge om til annen bruk. Det er spesielt den lave takhøyden, små spennvidder og liten bygningsbredde som setter begrensninger for de nevnte forholdene i bygningene. For Kapell- Garage er det enkelt å gjøre endringer i planløsningen, men vanskelig å bygge om til annen bruk. Liten arealmengde, etasjehøyde (under 3 meter) og bygningsbredde setter de største begrensningene. 8. Odda 8.1 Vurdert bygningsmasse Tabell 8-1 Vurderte bygninger ved Odda, med samlet vektet teknisk tilstandsgrad og antall komponenter som er registrert med tilstandsgrad 3 og som normalt vil innebære relativt akutte behov for utbedring (tg 3 registreringer). 121808 Side 30 av 42
8.2 Kommentarer til resultater per bygg / gruppe av bygninger 8.2.1 Odda Sjukeheim Odda Sjukeheim er bygget i 1976 og benyttes i dag hovedsakelig til sykehjem (en etasje leies av kommunen) og kontorer. Generelt er tilstanden bedre på det bygningsmessige enn for tekniske installasjoner. Det er akutt behov for utbedring av vann, varme, kjøling og elkraft fordeling, det vil si at tiltak bør gjennomføres i løpet av 5 år. For komponentene fundamenter, brannslokking, elkraft, tele og automasjon, heiser, samt utendørs anlegg er det behov for utbedringer i løpet av en tiårsperiode. De resterende bygningsdeler forventes det ikke noe behov for tiltak på i løpet av de neste ti årene. Tilpasningsdyktigheten for bygningen er begrenset både med tanke på å endre planløsning og bygge om til andre sykehusfunksjoner. Det er spesielt lav netto takhøyde (under 3 m) og lastkapasitet på dekke som setter begrensninger i bygningen. 8.2.2 Odda Sjukehus Odda Sjukehus er bygget i 1957. Generelt ser en et skille mellom bygningsmessige og tekniske anlegg på samme måte som Odda Sjukeheim. I all hovedsak er tilstanden tilsvarende som på Odda Sjukeheim, med unntak av heis som er registrert med bra tilstand og grunn/ fundament/bæresystem som er registrert som dårlig. Grunn/fundament/bæresystem er registrert med tilstandsgrad 3, som vil si at det er ustabile grunnforhold eller tegn til setninger eller høy risiko for påbegynnende setninger. Konkret hva som er bakgrunnen for denne dårlige tilstandsvurderingen må undersøkes nærmere og tiltaksbehov identifiseres. Utbedring av disse forhold er derfor ikke tatt med i det beregnede oppgraderingsbehovet, da slike arbeider er vanskelig å kostnadsestimere uten mer detaljert tilstands- og tiltaksvurdering. Tilpasningsdyktigheten til bygningen er noe begrenset. Bygningen er oppført i plasstøpt betong med bæring i korridorvegger. Det som setter størst begrensninger er den lave etasjehøyden (under 3m), begrenset lastkapasitet for dekkene, samt smal bygningsbredde. 8.2.3 Øvrige bygninger Den resterende bygningsmassen på lokasjonen består av mindre boligbygg. Hovedsakelig er bygningene bygget på 1960-70 tallet. Bygg 310404 (Elevheimen) og 310405 (Bolig) skiller seg ut med dårlig tilstand. Bygg 310404 (Elevheimen) har relativt god tilstand på det bygningsmessige, med unntak av innervegger som er registrert med tilstandsgrad 3 og vinduer/dører med tilstandsgrad 2. Tekniske anlegg har gjennomgående dårlig tilstand (tilstandsgrad 2-3). Dette tyder på at det må påregnes omfattende utbedringer de fem neste år. Bygg 310405 har gjennomgående dårlig tilstand (tilstandsgrad 2-3) på alle bygningsdeler, med unntak av drenasje. For resterende bygningsmasse er tilstanden for det bygningsmessige god eller akseptabel. For de tekniske installasjonene er det dårligere tilstand (tilstandsgrad 2), og en må her påregne at tiltak må gjennomføres i løpet av en 10- årsperiode. 121808 Side 31 av 42
8.3 Oppsummering Figur 8-1 Kombinasjon teknisk tilstand og tilpasningsdyktighet for bygninger ved Odda 121808 Side 32 av 42
9. Sauda 9.1 Vurdert bygningsmasse Tabell 9-1 Vurderte bygninger ved Sauda, med samlet vektet teknisk tilstandsgrad og antall komponenter som er registrert med tilstandsgrad 3 og som normalt vil innebære relativt akutte behov for utbedring (tg 3 registreringer). 9.2 Kommentarer til resultater per bygg / gruppe av bygninger 9.2.1 Sauda Sjukehus Sauda Sjukehus er bygget i 1927. Bygningen bærer preg av mangelfullt vedlikehold. På det bygningsmessige, utendørs, heis og avfall er det behov for tiltak innenfor de neste ti år. For de øvrige tekniske anleggene er det behov for strakstiltak (0-5 år). Tilpasningsdyktigheten i bygningen er god. Det vil være enkelt både å endre planløsning og bygge om til annen bruk. Den største begrensningen er lav lastkapasitet på dekkene. Dette kan sette begrensninger for plassering av tungt utstyr. 9.2.2 Øvrige bygninger De resterende bygningene på lokasjonen består av boligbygg, garasje og tekniske arealer. På Sauda ambulansestasjon tilsier tilstanden på det bygningsmessige at det er behov for tiltak i løpet av 10 år. De tekniske anleggene er i dårlig stand og har behov for strakstiltak innenfor fem år. De andre byggene på lokasjonen er i svært dårlig forfatning. De fleste bygningsdeler er registrert med tilstandsgrad 3, noe som tilsier at det er behov for strakstiltak på samtlige bygningsdeler. 121808 Side 33 av 42
9.3 Oppsummering Figur 9-1 Kombinasjon teknisk tilstand og tilpasningsdyktighet for bygninger ved Sauda 121808 Side 34 av 42
10. Stord 10.1 Vurdert bygningsmasse Tabell 10-1 Vurderte bygninger ved Stord, med samlet vektet teknisk tilstandsgrad og antall komponenter som er registrert med tilstandsgrad 3 og som normalt vil innebære relativt akutte behov for utbedring (tg 3 registreringer). 10.2 Kommentarer til resultater per bygg / gruppe av bygninger 10.2.1 Stord Sjukehus Stord Sjukehus er bygget i 1970. Bygningen bærer preg av mangelfullt vedlikehold med tilstandsgrad 2 og 3 på nesten alle bygningsdeler, med unntak av heisene, som er i god stand. Brannslokking, elkraft (lys, elvarme), avfall og drenasje vil ha behov for utbedringer i løpet av 10 år. Alle andre bygningsdeler har behov for omfattende tiltak i løpet av relativt kort tid (innen 5 år). G- H og K- blokk ligger i sammenheng med Stord Sjukehus og har omtrent tilsvarende tilstand. Stord sjukehus ble befart den 1.september i forbindelse med arealutviklingsplanarbeidet og det ble det opplyst at noen av bygningens tekniske installasjoner er oppgradert ved hjelp av tiltakspakkemidler i 2010. Blant annet er det investert i oppgradering av ventilasjonsanlegget med sentral kanalfremføring slik at det er forberedt for tilknytning ved fremtidig ombygging av enkeltetasjer. Det er også installert heldekkende sprinkleranlegg i bygget. Ombygging av 3.etasje pågår, lokaler for radiologi i 1.etasje er gjennomført. Bygget er fredet både med tanke på eksteriør og delvis interiør. Dette er det ikke tatt høyde for i det beregnede 121808 Side 35 av 42
oppgraderingsbehovet. Multiconsults erfaringer tilsier at kostnader for utbedringer i vernede bygg kan være betraktelig høyere enn for bygg som ikke er vernede. Byggets tilpasningsdyktighet er god. Det er gode muligheter for å endre planløsning, men bygget har noen begrensninger knyttet til netto takhøyde (under 3,4 meter). Det er også begrenset lastkapasitet i dekker. 10.2.2 Sørfløy Sørfløyen er bygget i 2001. Bygget er i gjennomgående god forfatning, noe som er naturlig i et såpass nytt bygg. Vinduer og ytterdører er derimot registrert med tilstandsgrad 2, som tilsier at det vil være behov for å utbedre dette i løpet av en 10 års periode. Tilpasningsdyktigheten i bygget er god. Det er svært enkelt å endre planløsning, samtidig som det også er gode muligheter for å bygge om til annen bruk. Størst begrensning ligger det i netto takhøyde, som er oppgitt til under 3,4 meter. 10.2.3 Stord DPS Stord DPS er bygget i 2005. Bygget er i god stand og det er således ikke forventet at omfattende tiltak er nødvendig i løpet av de neste ti år, utover normalt vedlikehold. Tilpasningsdyktigheten er begrenset. Det er spesielt takhøyden, bredde på kommunikasjonsveier og liten installasjonsplass i sjakter som setter begrensninger for bygget med tanke på ombygging til sykehusfunksjoner. Dette er forhold man ofte ser i bygninger som er bygget for psykiatrisk virksomhet. 10.2.4 Øvrige bygninger De resterende bygningene på lokasjonen består av boligbygg og bygninger benyttet til kontor. Stord Ambulansestasjon er bygget i 2004 og er således i god stand. Tilstanden på bygget tilsier at større utbedringer i løpet av de neste ti år neppe vil være nødvendig utover normalt vedlikehold. De andre byggene på lokasjonen har gjennomgående dårlig tilstand. Med unntak av kjøling (med tilstandsgrad 1) har alle bygningsdeler tilstandsgrad 2 og 3. Generelt sett er tilstanden på det bygningsmessige dårligere enn de tekniske anleggene, med henholdsvis tilstandsgrad 3 og 2. Det vil si at det må påregnes store tiltak på det bygningsmessige i løpet av de neste fem år, mens det for de tekniske anleggene bør gjøres tiltak innenfor ti år. 10.3 Fredete/vernede bygg 121808 Side 36 av 42
10.4 Oppsummering Figur 10-1 Kombinasjon teknisk tilstand og tilpasningsdyktighet for bygninger ved Stord 121808 Side 37 av 42
11. Valen 11.1 Vurdert bygningsmasse Tabell 11-1 Vurderte bygninger ved Valen, med samlet vektet teknisk tilstandsgrad og antall komponenter som er registrert med tilstandsgrad 3 og som normalt vil innebære relativt akutte behov for utbedring (tg 3 registreringer). 11.2 Kommentarer til resultater per bygg / gruppe av bygninger 11.2.1 Gamle Valemoen og Gamle Hordabu Gamle Valemoen er bygget i 1909. Bygningen benyttes i dag til kontorer og dagområder / poliklinikker. Den tekniske tilstanden på bygningen tyder på mangelfullt vedlikehold. På det bygningsmessige er det behov for strakstiltak (0-5 år) på vinduer/ytterdører, yttertak og innvendige overflater. Når det gjelder de tekniske anleggene er det behov for strakstiltak på vann/sanitær, heis og det elektriske anlegget. I store deler av bygningene er det mangel på ventilasjon, men i de områder det finnes (ca 30 % av arealet) er anlegget i god stand. De resterende bygningsdelene bør det gjøres tiltak på innenfor en tiårsperiode. Bygningen er vernet både med tanke på eksteriør og interiør. Dette vil med stor sannsynlighet føre til høyere oppgraderingsbehov enn det som er beregnet her. Gamle Hordabu er bygget i 1909. Forholdene er i stor grad de samme som for Gamle Valemoen. Dette med unntak av det elektriske anlegget, som det her er behov for tiltak på innenfor en tiårsperiode. For dette bygget er det behov for strakstiltak på drenering. Strukturen i bygningen Gamle Valemoen gjør det mulig å endre planløsning, men kan begrenses i praksis av vernestatusen. Bygget har etasjeskillere utført med trebjelkelag og 121808 Side 38 av 42