Kartlegging av eid bygningsmasse

Transkript

1 RAPPORT Kartlegging av eid bygningsmasse Teknisk tilstand og teknisk oppgraderingsbehov, tilpasningsdyktighet og felles infrastruktur og områdeforhold OPPDRAGSGIVER EMNE multimap-kartlegging DATO / REVISJON: 20. oktober 2014 DOKUMENTKODE: RIFDV-RAP-002

2 Denne rapporten er utarbeidet av Multiconsult i egen regi eller på oppdrag fra kunde. Kundens rettigheter til rapporten er regulert i oppdragsavtalen. Tredjepart har ikke rett til å anvende rapporten eller deler av denne uten Multiconsults skriftlige samtykke. Multiconsult har intet ansvar dersom rapporten eller deler av denne brukes til andre formål, på annen måte eller av andre enn det Multiconsult skriftlig har avtalt eller samtykket til. Deler av rapportens innhold er i tillegg beskyttet av opphavsrett. Kopiering, distribusjon, endring, bearbeidelse eller annen bruk av rapporten kan ikke skje uten avtale med Multiconsult eller eventuell annen opphavsrettshaver RIFDV-RAP oktober 2014 Side 2 av 39

3 RAPPORT OPPDRAG Kartlegging av eid bygningsmasse - Teknisk tilstand og teknisk oppgraderingsbehov, felles infrastruktur og områdeforhold og tilpasningsdyktighet DOKUMENTKODE EMNE multimap-kartlegging TILGJENGELIGHET Åpen OPPDRAGSGIVER OPPDRAGSLEDER Heidi Stien RIFDV-RAP-002 KONTAKTPERSON Egil Vier UTARBEIDET AV Amin Haddadi og Heidi Stien ANSVARLIG ENHET 1064 Oslo Eiendomsledelse Kartlegging av eid bygningsmasse. Amin Haddadi og Heidi Stien Heidi Stien Heidi Stien REV. DATO BESKRIVELSE UTARBEIDET AV KONTROLLERT AV GODKJENT AV MULTICONSULT Nedre Skøyen vei 2 Postboks 265 Skøyen, 0213 Oslo Tlf NO MVA

4 Kartlegging av eid bygningsmasse multimap 0 Sammendrag Sammendrag I dette prosjektet er ca kvadratmeter av s sin eide bygningsmasse kartlagt med hensyn til teknisk tilstand, og ca kvadratmeter er kartlagt med hensyn til bygningsstrukturelle egenskaper (tilpasningsdyktighet). Alle innmeldte lokasjoner er kartlagt med hensyn til felles infrastruktur og områdeforhold. Den kartlagte bygningsmassen har et teknisk oppgraderingsbehov estimert til ca. 1,29 milliarder kroner. Omtrent 30 % av oppgraderingsbehovet er relatert til bygninger og bygningsdeler med så dårlig tilstand at tiltak for oppgradering bør skje i løpet av de nærmeste fem år. Resten av oppgraderingsbehovet bør tas igjen i løpet av den neste tiårsperioden. Kartleggingen av det tekniske oppgraderingsbehovet omfatter ikke behov for utvidelser eller ombygging av arealer som ikke er hensiktsmessige for brukerne. Det omfatter heller ikke nybygg, riving eller totalrehabilitering av bygninger. Bakgrunn og formål I samarbeid med har Multiconsult bistått i kartlegging av bygningsmassen. Kartleggingen har omfattet basisdata som areal, bygningstype og alder, i tillegg til registreringer av data for teknisk tilstand og strukturelle egenskaper (tilpasningsdyktighet). Det er også gjort en vurdering av de ulike lokasjonenes felles infrastruktur og områdeforhold. Formålet med arbeidet kan kort oppsummeres som: Fremskaffe et bilde av nåsituasjon med tanke på teknisk tilstand, både ved de enkelte lokasjonene og for bygningsmassen som en helhet. Benytte opplysninger om teknisk tilstand som underlag for å estimere behovet for teknisk oppgradering av bygningsmassen. Fremskaffe et bilde av nåsituasjon med tanke på tilstand for de største lokasjonenes felles infrastruktur og områdeforhold. Fremskaffe et overordnet bilde av bestemte bygningers egenskaper som underlag og verktøy i videre vurderinger av bygningenes potensial for funksjonelle endringer/ tilpasninger. Bruke sammenhengen mellom teknisk tilstand og tilpasningsdyktighet til å fremskaffe et bilde av hvor levedyktige enkelte bygninger er. Arbeidet er ment å gi et bilde av nåsituasjonen på et overordnet nivå, som underlag for strategiske og taktiske valg og prioriteringer. Innhentede opplysninger og resultater vil imidlertid også ha nytteverdi som styringsinformasjon i det daglige arbeidet med bygg- og eiendomsforvaltningen. Metode Den strategiske eiendomskartleggingen er gjennomført i samarbeid mellom og Multiconsult. Med bakgrunn i verktøyet multimap, som Multiconsult selv har utviklet, og et innledende opplæringsmøte med v/ Egil Vier, har det blitt gjennomført en prosess der selv har innhentet opplysninger og angitt tilstandsgrader for teknisk tilstand, strukturelle egenskaper og fellesområde og infrastruktur. Multiconsult har mottatt, sammenstilt, behandlet og vurdert de kartlagte forhold. Ved kartlegging av bygningsmassen er prinsippene i Norsk Standard 3424 Tilstandsanalyse av byggverk lagt til grunn. Det innebærer angivelse av tilstandsgrader fra 0 til 3, hvor tilstandsgrad 0 er RIFDV-RAP oktober 2014 Side 4 av 39

5 Kartlegging av eid bygningsmasse multimap 0 Sammendrag best og 3 er dårligst. Den samme type skala er benyttet til gradering av tilpasningsdyktighet og fellesområde og infrastruktur. Prosess og metode er nærmere presentert avsnitt 2 Prosess og metode. Bygningsmassen I Tabell 0-1 er det gitt en oversikt over den kartlagt bygningsmassen. Tabell 0-1 Oversikt over kartlagt bygningsmasse. Lokasjon Antall bygninger Vurdert bruttoareal [m2] teknisk tilstand Vurdert bruttoareal [m2] tilpasningsdyktighet Egersund Forus Gausel Klepp Lassa Sola Våland Samlet Tabellen viser at det totalt er kartlagt 46 bygninger, fordelt på syv ulike lokasjoner. Teknisk tilstand er kartlagt for et bruttoareal som til sammen utgjør ca kvadratmeter. I forbindelse med kartlegging og vurdering av strukturelle egenskaper (tilpasningsdyktighet), er det identifisert bygninger der tilpasningsdyktighet anses som irrelevant, og som følgelig ikke har blitt vurdert i denne forbindelse. Dette gjelder blant annet garasjer og lager. Totalt kartlagt bruttoareal som er vurdert med tanke på tilpasningsdyktighet er ca kvadratmeter. Tilstand for lokasjonenes Felles infrastruktur og områdeforhold er vurdert for alle de syv ulike lokasjonene. Teknisk tilstand Samlet arealvektet teknisk tilstand er vist i Tabell 4-1, i avsnitt 4.1 Samlet tilstandsgrad. For den kartlagte bygningsmassen til er den samlede vektede tilstandsgraden beregnet til 1,4. På porteføljenivå er 47 % av den kartlagte bygningsmassen vurdert til god eller tilfredsstillende (TG 0 og 1). Hele 52 % er imidlertid vurdert med vesentlige avvik (TG 2) og har et oppgraderingsbehov. 1 % av bygningsmassen er vurdert med stort avvik (TG 3, dvs. akutt behov for oppgradering). Strukturelle egenskaper (tilpasningsdyktighet) Samlet arealvektet tilpasningsdyktighet er vist i tabell 5-1, i avsnitt 5.1 Bygningsmessig tilpasningsdyktighet. For den kartlagte bygningsmassen til er samlet arealvektet tilpasningsdyktighet beregnet til 1,3. Det påpekes at grad av tilpasningsdyktighet er mest relevant å kjenne til på enkeltbygningsnivå, slik den er gitt i avsnitt 8 Utdypende resultater på bygningsnivå. Fellesområde og infrastruktur En oppsummering av tilstanden til de ulike lokasjonenes felles infrastruktur og områdeforhold er gitt i Tabell 6-1 i avsnitt 6 Felles infrastruktur og områdeforhold RIFDV-RAP oktober 2014 Side 5 av 39

6 Kartlegging av eid bygningsmasse multimap 0 Sammendrag Teknisk oppgraderingsbehov «Teknisk oppgraderingsbehov» tilsvarer kostnadsestimatet for å heve tilstanden på bygningsmassen til et definert ambisjonsnivå. I dette tilfellet er ambisjonsnivået definert å tilsvare tilstandsgrad 1 (TG1) iht. Norsk Standard 3424 Tilstandsanalyse av byggverk. Det vil si at lover og forskrifter er oppfylt, og at bygningsmassen fremstår med god/tilfredsstillende teknisk tilstand. Bygningskomponenter med tilstandsgrad 2 eller 3 representerer per definisjon dermed en kostnad for oppgradering. Teknisk oppgraderingsbehov er altså ikke å forstå som kostnad for totalrehabilitering. Vurdering av behov for totalrehabilitering bør være en del av arbeidet med en utviklingsplan. Teknisk oppgraderingsbehov er estimert for to kategorier, henholdsvis: 1. Det som utgjør det mest akutte behovet for oppgradering (relatert til TG 3). Det vil si kostnader relatert til oppgradering, samt utskifting av bygningsdeler som har store eller alvorlige avvik. 2. Det som utgjør et noe mer langsiktig behov for oppgradering (relatert til TG 2). Det vil si kostnader relatert til utskiftning av komponenter med vesentlige avvik. Summen av de to kategoriene, altså det samlede estimerte tekniske oppgraderingsbehovet, er et estimat for kostnader relatert til å bringe bygningsmassen opp til en gjennomgående god og tilfredsstillende tilstand. Samlet teknisk oppgraderingsbehov utgjør således ikke et akutt behov, men kan ved riktig prioritering forsvarlig innhentes over flere år. I dette prosjektet er denne perioden vurdert å være 10 år, slik at oppgraderingsbehovet for de to kategoriene er prioritert og fordelt på periodene 0 5 år og 6 10 år. I Tabell 0-2 fremkommer det estimerte tekniske oppgraderingsbehovet. Tabell 0-2 Samlet teknisk oppgraderingsbehov. Lokasjon Areal [m2] Må-tiltak (0-5 år) [kr] Bør-tiltak (6-10 år) [kr] Samlet oppgraderingsbehov [kr] Oppgraderingsbehov [kr/kvm] Egersund Lassa Våland Øvrige Sum Estimert teknisk oppgraderingsbehov er å oppfatte som totale prosjektkostnader iht. NS 3453 «Spesifikasjon av kostnader i byggeprosjekt», altså alle kostnader, inklusiv MVA. Kostnadene presentert i tabellen er estimerte prosjektkostnader, inkl. mva. Prisnivå fra mai 2014 er lagt til grunn. Oppgraderingsbehovet omfatter en andel av normale og planlagte vedlikeholdstiltak i den samme perioden, og må følgelig ses i sammenheng med dette. Kostnadene er nærmere kommentert, og også fordelt mellom virksomhetstype og eieforhold, i avsnitt 7 Teknisk oppgraderingsbehov RIFDV-RAP oktober 2014 Side 6 av 39

7 INNHOLDSFORTEGNELSE INNHOLDSFORTEGNELSE Sammendrag Innledning Formål... 9 Omfang Avgrensing Prosess og metode Verktøyet Arbeids- og kartleggingsprinsipper Kartlegging av teknisk tilstand Fastsettelse av samlet tilstandsgrad Estimering av teknisk oppgraderingsbehov Kartlegging av bygningsstrukturelle egenskaper Fastsettelse av tilpasningsdyktighet Kartlegging av felles infrastruktur og områdeforhold Fremstilling av forholdet mellom teknisk tilstand og tilpasningsdyktighet Kartlagt bygningsmasse Overordnede resultater Teknisk tilstand Samlet tilstandsgrad Samlet tilstandsgrad per hovedkomponent Samlet tilstandsgrad fordelt på areal og byggeperiode Bygningsstrukturelle egenskaper Bygningsmessig tilpasningsdyktighet Felles infrastruktur og områdeforhold Teknisk oppgraderingsbehov Kommentarer til estimert teknisk oppgraderingsbehov Usikkerhet og følsomhet Utdypende resultater på bygningsnivå Utdypende resultater på bygningsnivå Våland Egersund Øvrige lokasjoner VEDLEGG: Vedlegg 1: Kartlagte data Teknisk tilstand Vedlegg 2: Kartlagte data Bygningsstrukturelle egenskaper (tilpasningsdyktighet) Vedlegg 3: Kartlagte data Felles infrastruktur og områdeforhold RIFDV-RAP oktober 2014 Side 7 av 39

8 INNHOLDSFORTEGNELSE TABELLER Tabell 0-1 Oversikt over kartlagt bygningsmasse Tabell 0-2 Samlet teknisk oppgraderingsbehov Tabell 2-1 Gruppering av bygningsdeler for registrering av teknisk tilstand Tabell 2-2 Gruppering av parametere for registrering av bygningsstrukturelle egenskaper Tabell 2-3 Bygningsstrukturelle egenskaper tilknyttet parametere for strukturelle egenskaper Tabell 2-4 Gruppering av parametere for registrering av felles infrastruktur og områdeforhold Tabell 3-1 Oversikt over den kartlagte bygningsmassen Tabell 4-1 Prosentvis arealfordeling per vektet og avrundet tilstandsgrad fordelt på lokasjoner Tabell 5-1 Vektet grad av tilpasningsdyktighet (TPD), fleksibilitet, generalitet og elastisitet, per lokasjon Tabell 5-2 Vektet grad av tilpasningsdyktighet (TPD), fleksibilitet, generalitet og elastisitet, per virksomhetstype Tabell 6-1 Tilstanden til de ulike lokasjonenes felles infrastruktur og områdeforhold Tabell 7-1 Teknisk oppgraderingsbehov for kartlagt bygningsmasse Tabell 8-1 Vektet teknisk tilstandsgrad og vektet grad av tilpasningsdyktighet for bygningene på Våland Tabell 8-2 Vektet teknisk tilstandsgrad og vektet grad av tilpasningsdyktighet for bygningene i Egersund Tabell 8-3 Vektet teknisk tilstandsgrad og vektet grad av tilpasningsdyktighet for bygningene ved øvrige lokasjoner.. 38 FIGURER Figur 2-1 Muligheter med multimap Figur 2-2 Typisk kartlegging i multimap Figur 2-3 Sammenhengen mellom teknisk tilstand og tilpasningsdyktighet (Multiconsult) Figur 4-1 Andel areal pr. vektet tilstandsgrad (avrundet), på porteføljenivå Figur 4-2 Nyansene i samlet arealfordeling per vektet og avrundet tilstandsgrad Figur 4-3 Vektet tilstand for bygningsmassen, fordelt på areal og byggeperiode Figur 4-4 Vektet tilstand for bygningsmassen, fordelt på areal og byggeperiode, og virksomhetstype Figur 5-1 Sammenheng mellom vektet tilpasningsdyktighet og alder for bygningsmassen Figur 5-2 Sammenheng mellom vektet tilpasningsdyktighet og alder for bygningsmassen, per virksomhetstype Figur 7-1 Eksempel på sammenheng mellom usikkerhet i anslagene (y-aksen) og antall bygninger (x-aksen) Figur 8-1 Sammenhengen mellom teknisk tilstand og tilpasningsdyktighet for bygningene på Våland Figur 8-2 Sammenhengen mellom teknisk tilstand og tilpasningsdyktighet for bygningene i Egersund Figur 8-3 Sammenhengen mellom teknisk tilstand og tilpasningsdyktighet for bygningene på de øvrige lokasjonene RIFDV-RAP oktober 2014 Side 8 av 39

9 1 Innledning 1 Innledning På oppdrag for, og i samarbeid med, har Multiconsult gjennomført en overordnet bygningsteknisk kartlegging og vurdering av s eksisterende bygningsmasse. 1.1 Formål Formålet med kartleggingen har vært å gi et bilde av nåsituasjonen på et overordnet nivå som underlag for strategiske og taktiske valg og prioriteringer. Innhentede opplysninger og resultater vil imidlertid også ha nytteverdi som styringsinformasjon i det daglige arbeidet med bygg- og eiendomsforvaltningen. Formålet med arbeidet kan kort oppsummeres som: Fremskaffe et bilde av nåsituasjon med tanke på teknisk tilstand, både ved de enkelte lokasjonene og for bygningsmassen som en helhet. Benytte opplysninger om teknisk tilstand som underlag for å estimere behovet for teknisk oppgradering av bygningsmassen. Fremskaffe et bilde av nåsituasjon med tanke på tilstand for de største lokasjonenes felles infrastruktur og områdeforhold. Fremskaffe et overordnet bilde av bestemte bygningers egenskaper som underlag og verktøy i videre vurderinger av bygningenes potensial for funksjonelle endringer/ tilpasninger. Bruke sammenhengen mellom teknisk tilstand og tilpasningsdyktighet til å fremskaffe et bilde av hvor levedyktige enkelte bygninger er. Der det er vurdert som hensiktsmessig, er det ved fremstillinger av resultater skilt mellom somatikk og psykiatri. 1.2 Omfang Kartleggingen har omfattet basisdata som areal, bygningstype og alder, i tillegg til registreringer av data for teknisk tilstand og strukturelle egenskaper (tilpasningsdyktighet). Det er også gjort en vurdering av de største lokasjonenes fellesområder og infrastruktur. Følgende elementer er nærmere beskrevet i denne rapporten: Bygningsmassens tekniske tilstand og behov for teknisk oppgradering Omhandler bygningsmassens tekniske tilstand i dag og kostnadsestimatet for å heve bygningsmassen opp til et akseptabelt nivå (her definert som tilstandsgrad 1 - TG1). Teknisk oppgraderingsbehov omfatter ikke Felles infrastruktur og områdeforhold. Bygningsmassens strukturelle egenskaper (tilpasningsdyktighet) Omhandler fysiske muligheter/begrensninger, bestemt gjennom konstruksjonsprinsipper og byggemåter, som et uttrykk for og indikasjon på bygningsmassens generelle tilpasningsdyktighet. Kartlagte forhold vil kunne fungere som verktøy/oppslag i videre mulighetsstudier og vurderinger av konkrete tiltak RIFDV-RAP oktober 2014 Side 9 av 39

10 1 Innledning Bygningsmassens levedyktighet (sammenhengen mellom teknisk tilstand og tilpasningsdyktighet) Omhandler å se teknisk tilstand og tilpasningsdyktighet i sammenheng, for lettere å kunne vurdere bygningens potensial for videre bruk, og for å synliggjøre hvor det vil være mest fordelaktig og langsiktig å foreta investeringer. Felles infrastruktur og områdeforhold 1.3 Avgrensing Omhandler tilstanden og egenskapene til de ulike lokasjonenes felles infrastruktur og områdeforhold, altså forhold som ikke tilhører enkeltbygninger. Kartleggingen vil gi et bilde av nåsituasjonen i forhold til eventuelle behov for teknisk oppgradering, samt forhold ved området som er av betydning for videre utvikling. Data for teknisk tilstand er kartlagt for hele den innmeldte, eide bygningsmassen til Sykehuset Stavanger HF som er eid. Data for strukturelle egenskaper er kartlagt for de bygningene hvor tilpasningsdyktighet har relevans, dvs. at blant annet boliger, garasjer, tekniske sentraler og lager, er unntatt fra vurdering av tilpasningsdyktighet. Tilstand på lokasjonenes felles infrastruktur og områdeforhold er vurdert for alle lokasjoner. Det påpekes at kostnadene som er presentert i denne rapporten kun gjelder teknisk oppgraderingsbehov, og at de ikke er å forstå som samlet investerings- og vedlikeholdsbehov. Tallene som er presentert bør derfor ikke brukes direkte i budsjetteringsprosessen. Det samlede investeringsbehovet vil, i tillegg til det tekniske oppgraderingsbehovet, gjelde blant annet hovedombygginger (dvs. at TEK-10 må tilfredsstilles for samtlige komponenter), utvidelser, riving og nybygg. Teknisk oppgraderingsbehov omfatter heller ikke Felles infrastruktur og områdeforhold. Multiconsult vil anbefale at det samlede investeringsbehovet blir identifisert i en utviklingsplan. Multiconsult har ikke hatt som mandat å foreslå prioriteringer av enkelttiltak eller identifisere konkrete behov og/eller muligheter for funksjonelle tilpasninger, omrokkeringer, funksjonelle endringer og liknende RIFDV-RAP oktober 2014 Side 10 av 39

11 2 Prosess og metode 2 Prosess og metode I dette avsnittet presenteres prosessen og metodikken som ligger til grunn for kartlegging av Helse Stavanger HF sin bygningsmasse. 2.1 Verktøyet multimap er et verktøy som er utviklet av Multiconsult, for enkelt å samle og analysere relevant bygningsinformasjon på en ressurseffektiv måte. Verktøyet har et detaljeringsnivå som er tilpasset behovet for porteføljestyring og som en skanning av enkeltbygg. Det er lagt til rette for at kompleks informasjon kan presenteres på en måte som kommuniserer lett med beslutningstakere og andre interessenter. Figur 2-1 illustrerer hvilken informasjon som kan kartlegges i multimap, og hvordan analyser av denne informasjonen kan brukes videre til å sikre riktige beslutningsgrunnlag for videre strategier for bygningsmassen. Kartegging av bygningsforhold Teknisk tilstand Strukturelle egenskaper (tilpasningsdyktighet) Funskjonell egnethet Fellesområde og infrastruktur Andre relevante forhold Benytt analyser av karlagt informasjon til å: Utvikle portefølje- og forvaltningsstrategier Etablere langsiktige utviklingsplaner Synliggjøre tekniske verdier, arealkostnader og vedlikeholdsetterslep Vurdere hva som er optimal fremtidig bruk av bygninger Gjøre økonomiske anslag på oppgraderingsbehov og langsiktige investeringer Gi et godt grunnlag for benchmarking og oppfølging av tilstandsutvikling over tid Figur 2-1 Muligheter med multimap. Ved kartlegging av bygningsmassen er prinsippene i Norsk Standard 3424 Tilstandsanalyse av byggverk lagt til grunn. Det innebærer angivelse av tilstandsgrader fra 0 til 3, hvor tilstandsgrad 0 er best og 3 er dårligst RIFDV-RAP oktober 2014 Side 11 av 39

12 2 Prosess og metode 2.2 Arbeids- og kartleggingsprinsipper Den strategiske eiendomskartleggingen som er gjort i denne forbindelse er gjennomført i samarbeid mellom og Multiconsult. Ved bruk av det web-baserte verktøyet multimap, og gjennomføring av opplæringsmøter, har det blitt gjennomført en prosess der selv har innhentet opplysninger og angitt tilstandsgrader. Multiconsult har bidratt med faglig support, mottatt, sammenstilt, behandlet og vurdert kartlagte forhold. En typisk kartlegging i den web-baserte versjonen av multimap gjennomføres som vist i Figur 2-2. Figur 2-2 Typisk kartlegging i multimap. 2.3 Kartlegging av teknisk tilstand Ved kartlegging av bygningenes tekniske tilstand er prinsippene nedfelt i Norsk Standard 3424 Tilstandsanalyse av byggverk lagt til grunn. Dette innebærer at tilstanden er angitt ved bruk av tilstandsgrader, som et uttrykk for i hvilken tilstand en bygning/bygningsdel befinner seg i, i forhold til et definert referansenivå. I NS 3424 opereres det med 4 tilstandsgrader (TG), fra 0 til 3, som kort kan oppsummeres som: TG 0: Ingen avvik TG 1: Mindre eller moderate avvik TG 2: Vesentlig avvik TG 3: Stort eller alvorlig avvik I kartleggingen er tilstandsgrader registrert for i alt 18 grupperinger av bygningsdeler (omtalt som bygningskomponenter) per etasje. Oppdelingen i bygningskomponenter er basert på Norsk Standard 3451 Bygningsdelstabellen RIFDV-RAP oktober 2014 Side 12 av 39

13 2 Prosess og metode I Tabell 2-1 er de ulike bygningskomponentene presentert. Tabell 2-1 Gruppering av bygningsdeler for registrering av teknisk tilstand. Gruppering av bygningsdeler/bygningskomponenter Bygningskropp 1. Grunn, fundamenter og bæresystem 2. Vinduer, ytterdører 3. Utvendig kledning og overflate 4. Yttertak, takrenner, nedløp 5. Innvendig kledning, overflater (gulv, vegg, himling) 6. Fast inventar VVS 7. Vann og sanitær 8. Varme 9. Kjøling 10. Brannslokking 11. Luftbehandling / ventilasjon Elkraft 12. Generelle anlegg/fordeling 13. Lys, el-varme, driftsteknikk Tele og auto 14. Generelle anlegg, svakstrømanlegg Andre 15. Heiser installasjoner 16. Avfall Utendørs 17. Utendørs VAR og el-tekniske anlegg 18. Drenasje, terrengbehandling Referansenivået for de 18 ulike bygningskomponentene er definert av Multiconsult i egne hjelpematriser, som er benyttet av dem som har foretatt registreringen Fastsettelse av samlet tilstandsgrad Tilstandsgradene per bygningskomponent blir internt vektet per bygning, og videre arealvektet mellom bygningene for å synliggjøre vektet tilstandsgrad på et aggregert nivå. Det understrekes at en slik aggregering gjør at interne variasjoner mellom underliggende enkeltbygninger og komponenter ikke kommer til syne. Den vektede tilstandsgraden (TG) avrundes på en slik måte at: Bygninger med samlet TG bedre enn 0,75 er avrundet til tilstandsgrad 0 Bygninger med samlet tilstandsgrad mellom 0,75 og 1,49 er avrundet til TG 1 Bygninger med samlet TG mellom 1,5 og 2,24 er avrundet til TG 2 Bygninger med samlet TG dårligere enn 2,25 er avrundet til TG Estimering av teknisk oppgraderingsbehov Teknisk oppgraderingsbehov er definert som: «den innsats som kreves for å heve den tekniske kvaliteten til et definert ambisjonsnivå». «Teknisk oppgraderingsbehov» tilsvarer kostnadsestimatet for å heve tilstanden på bygningsmassen til et definert ambisjonsnivå. I dette tilfellet er ambisjonsnivået definert å tilsvare tilstandsgrad 1 (TG1) iht. Norsk Standard 3424 Tilstandsanalyse av byggverk. Det vil si at lover og forskrifter er oppfylt, og at bygningsmassen fremstår med god/tilfredsstillende teknisk tilstand. Bygningskomponenter med tilstandsgrad 2 eller 3 representerer per definisjon dermed en kostnad for oppgradering. Teknisk oppgraderingsbehov er altså ikke å forstå som kostnad for totalrehabilitering RIFDV-RAP oktober 2014 Side 13 av 39

14 2 Prosess og metode Et vanlig ambisjonsnivå for teknisk tilstand i en bygningsportefølje er tilstandsgrad 1, dvs. tilfredsstillende tilstand. Dette ambisjonsnivået er også lagt til grunn i denne sammenheng. Dette innebærer at bygningskomponenter som avviker negativt fra ambisjonsnivået, dvs. er angitt med tilstandsgrad 2 eller 3, representerer en kostnad for oppgradering. Kostnaden vil naturligvis være høyere ved dårligere tilstand, dvs. høyere for tilstandsgrad 3 enn tilstandsgrad 2. Kostnadene for oppgradering beregnes ut fra en vurdering av hva utbedringer normalt vil omfatte og erfaringspriser for dette. Det tekniske oppgraderingsbehovet fremkommer følgelig som: Teknisk oppgraderingsbehov = Kostnad ved å utbedre bygningskomponenter med tilstandsgrad 2 og 3. Estimert teknisk oppgraderingsbehov må ikke oppfattes som et akutt behov knyttet til utbedring, men representerer en samlet kostnad for å heve den tekniske tilstanden på bygningsmassen til et gjennomgående tilfredsstillende nivå. Nødvendige tiltak kan således, ved riktig prioritering, forsvarlig gjennomføres over en fornuftig periode, anslagsvis 6 10 år. Det tekniske oppgraderingsbehovet må således ses i sammenheng med det normale årlige/planlagte vedlikeholdet i samme periode. På bakgrunn av dette er det estimerte tekniske oppgraderingsbehovet fordelt og periodisert i to kategorier, henholdsvis: Det som utgjør det mest akutte behovet, og som må gjennomføres innen 0-5 år (MÅtiltak) Det vil si det som vurderes som et minimum av nødvendig oppgradering og gjennomføring av tiltak. Omfanget består i praksis av komponenter med tilstandsgrad 3. Det som utgjør et mer langsiktig behov for oppgradering, og som må gjennomføres i løpet av 6 10 år (BØR-tiltak) Det vil si kostnader relatert til utskiftning av komponenter med tilnærmet endt levetid og/eller behov for ekstraordinært vedlikehold for å innhente slitasje og/eller mangler. Sammen med det kortsiktige (0 5 år) behovet, vil oppgraderingen bringe bygningsmassen opp til en gjennomgående god og tilfredsstillende tilstand. Omfanget består i praksis av komponenter med tilstandsgrad 2. Estimert teknisk oppgraderingsbehov er å oppfatte som totale prosjektkostnader iht. NS 3453 «Spesifikasjon av kostnader i byggeprosjekt», altså alle kostnader, inklusiv MVA. Det påpekes at teknisk oppgraderingsbehov ikke må forveksles med forventede kostnader for totalrehabilitering, og at det heller ikke inkluderer behov for ombygginger eller utvidelser. Det samlede investeringsbehovet for bygningsmassen vil derfor være større enn kun det tekniske oppgraderingsbehovet. 2.4 Kartlegging av bygningsstrukturelle egenskaper I forbindelse med strategiske prioriteringer og utarbeidelse av langsiktige utviklingsplaner for bygningsmassen, er det viktig å ta hensyn til i hvilken grad de eksisterende bygningene har egenskaper som bidrar til eller begrenser mulighetene for funksjonelle tilpasninger, slik at eventuell omfordeling av funksjoner kan gjøres i de mest levedyktige/tilpasningsdyktige bygningene. For å kunne gjennomføre ovennevnte vurderinger, foretas det kartlegging av bygningenes strukturelle egenskaper. Med strukturelle egenskaper menes her de forhold som er bestemt av konstruksjonsprinsipp og byggemåte, det vil si de forhold som oppfattes som faste/statiske RIFDV-RAP oktober 2014 Side 14 av 39

15 2 Prosess og metode (eksempelvis etasjehøyde, bygningsbredde og lastkapasitet). Disse faste/statiske parameterne danner rammeverket i forhold til hva man kan gjøre av større funksjonelle tilpasninger eller hvilke typer funksjoner som kan innpasses på bakgrunn av sine krav til lokaler. Kartlegging av de faste/statiske parameterne vil først og fremst være et hjelpemiddel for å synliggjøre forskjeller mellom bygningene i forhold til tilpasningsdyktighet, og videre underlag for å ekskludere bygninger med dårlig tilpasningsdyktighet. Det understrekes at det kreves mer detaljerte vurderinger før man kan konkludere endelig om bygningenes egnethet for fremtidig bruk. I forbindelse med kartlegging og vurdering av strukturelle egenskaper (tilpasningsdyktighet), har identifisert bygninger der tilpasningsdyktighet anses som irrelevant, og som følgelig ikke har blitt kartlagt i denne forbindelse. Dette gjelder blant annet arealer som boliger, garasjer, lager, loft og tekniske arealer. Ved kartlegging av bygningenes strukturelle egenskaper i denne forbindelse, ses det hovedsakelig på følgende parametere: Installasjonsplass og utstyr Arealdisponering og tilgjengelighet Utvidelsesmuligheter I Tabell 2-2 er de ulike parameterne presentert. Tabell 2-2 Gruppering av parametere for registrering av bygningsstrukturelle egenskaper. Gruppering av parametere for strukturelle egenskaper Installasjonsplass og 1. Netto etasjehøyde utstyr 2. Vertikale sjakter/ installasjonsplass 3. Mulighet for hulltaking i dekker 4. Lastkapasitet, dekke Arealdisponering og tilgjengelighet Utvidelsesmuligheter 5. Arealmengde per etasje 6. Mulighet for fri flate 7. Bredde på kommunikasjonsveier 8. Innervegger 9. Bygningsbredde 10. Heis 11. Tomteforhold 12. Lastkapasitet bæresystem/ fundament Referansenivået for de 12 ulike parameterne er definert av Multiconsult i egne hjelpematriser som er benyttet av dem som har foretatt registreringen. I kartleggingen opereres det med 4 tilstandsgrader (TG), fra 0 til 3, som kort kan oppsummeres som: TG 0: Svært god TG 1: God TG 2: Dårlig TG 3: Svært dårlig RIFDV-RAP oktober 2014 Side 15 av 39

16 2 Prosess og metode Fastsettelse av tilpasningsdyktighet Med bygningsmessig tilpasningsdyktighet menes de egenskaper bygningen har til å endre planløsning (fleksibilitet), endre bruk til annen funksjon (generalitet) eller mulighet til utvidelse (elastisitet). I denne sammenheng er tilpasningsdyktighet belyst på bakgrunn av kartlegging av de 12 parametere som er presentert i tabell 2-2 over. Tabell 2-3 illustrer hvilke parametere som er tilknyttet hhv. fleksibilitet, generalitet og elastisitet. Tabell 2-3 Bygningsstrukturelle egenskaper tilknyttet parametere for strukturelle egenskaper. Parameter Fleksibilitet Generalitet Elastisitet 1. Netto etasjehøyde X 2. Vertikale sjakter/ installasjonsplass x X 3. Mulighet for hulltaking i dekker x X 4. Lastkapasitet, dekke X 5. Arealmengde per etasje X 6. Mulighet for fri flate x X 7. Bredde på kommunikasjonsveier x X 8. Innervegger x X 9. Bygningsbredde X 10. Heis X 11. Tomteforhold x 12. Lastkapasitet, bæresystem/ fundament x I denne forbindelse, og på dette stadiet, er det vurdert generell tilpasningsdyktighet basert på samtlige 12 parametere. I praksis, når behovene for endring er definert, vil det kunne være enkeltparametere som er av betydelig større betydning enn øvrige. Behovet for tilpasningsdyktighet vil variere mellom ulike bygningstyper og funksjonsområder. Det vil si at dynamiske virksomheter med hyppige innslag av organisatorisk og/eller teknisk utvikling vil ha størst behov for tilpasningsdyktige bygninger. Tilpasningsdyktighet bidrar til at lokalene kan være funksjonelle, også over tid. De økonomiske konsekvensene av ikke-funksjonelle lokaler kan bli betydelige. 2.5 Kartlegging av felles infrastruktur og områdeforhold Kartlegging av felles infrastruktur og områdeforhold omfatter en overordnet kartlegging av den tekniske tilstanden og egenskaper for forhold som ikke tilhører enkeltbygninger, men som inngår som en del av infrastrukturen på et område/en lokasjon og som er felles for flere/alle bygninger. Kartleggingen av disse forholdene vil gi et bilde av nåsituasjonen i forhold til eventuelle behov for teknisk oppgradering, samt forhold ved området som er av betydning for videre utvikling. Kartleggingen vil synliggjøre hvilke hovedkomponenter og/eller områdeforhold som bør utbedres. Resultatene fra kartleggingen kan danne grunnlag for prioriteringer av tiltak, og eventuelt igangsetting av nærmere undersøkelser. De vektede tilstandsgradene vil også kunne benyttes som styringsparameter/måltall som kan følges opp over tid og ses i lys av vedlikeholdsstrategi og risikoog sårbarhetsanalyser. Kartleggingen kan også brukes direkte som underlag for utarbeidelse av tiltakog vedlikeholdsplaner RIFDV-RAP oktober 2014 Side 16 av 39

17 2 Prosess og metode Ved kartlegging av felles infrastruktur og områdeforhold i denne forbindelse, ses det hovedsakelig på følgende parametere: Forsyning Transport og logistikksystemer Tomt og områdeforhold I Tabell 2-2 er de ulike parameterne presentert. Tabell 2-4 Gruppering av parametere for registrering av felles infrastruktur og områdeforhold Gruppering av parametere for felles infrastruktur og områdeforhold Forsyning 1. Hovedvannforsyning 2. Strøm (hovedforsyning) 3. Nødstrøm (batteri, UPS «sømløs overgang») 4. Reservekraft (aggregat) 5. Varme 6. Kjøling 7. Gass Transport og logistikksystemer Tomt og områdeforhold 8. AGV 9. Rørpost 10. Tøyhåndteringssystem 11. Avfallhåndteringssystem 12. IKT 13. Kulvert 14. Veier, opparbeidede plasser 15. Adkomst, tilgjengelighet 16. Helikopterlandingsplass 17. Tomt og grunnforhold Referansenivået for de 17 ulike parameterne er definert av Multiconsult i egne hjelpematriser som er benyttet av dem som har foretatt registreringen. I kartleggingen opereres det med 4 tilstandsgrader (TG), fra 0 til 3, som kort kan oppsummeres som: TG 0: Svært god TG 1: God TG 2: Dårlig TG 3: Svært dårlig RIFDV-RAP oktober 2014 Side 17 av 39

18 2 Prosess og metode 2.6 Fremstilling av forholdet mellom teknisk tilstand og tilpasningsdyktighet Det er hensiktsmessig å se en bygnings tekniske tilstand og tilpasningsdyktighet i sammenheng for å kunne vurdere bygningens potensial for videre bruk. Bygninger med dårlig tilpasningsdyktighet vil lettere kunne bli uegnet på sikt, dersom behovene til kjernevirksomheten endrer seg. Dersom bygningene har god tilpasningsdyktighet, ligger forholdene til rette for å kunne tilpasse lokalene slik at disse blir funksjonelle. En slik tilpasning bør naturligvis ses i sammenheng med øvrig behov for oppgradering/vedlikehold. Hvor egnet en bygning er for dagens virksomhet, i kombinasjon med tilpasningsdyktighet og teknisk tilstand, gir følgelig grunnlag for å vurdere hvilke bygninger som har størst mulighet til å være gode, funksjonelle bygg på lang sikt. En slik vurdering vil følgelig bidra til å synliggjøre hvor det vil være mest fordelaktig og langsiktig å foreta investeringer. Figur 2-3 gir en generell karakteristikk av ulike kombinasjoner av teknisk tilstand og tilpasningsdyktighet. Figur 2-3 Sammenhengen mellom teknisk tilstand og tilpasningsdyktighet (Multiconsult). En oversikt over sammenhengen mellom teknisk tilstand og tilpasningsdyktighet for Helse Stavanger HF sin bygningsmasse er gitt i avsnitt 8 Utdypende resultater på bygningsnivå RIFDV-RAP oktober 2014 Side 18 av 39

19 3 Kartlagt bygningsmasse 3 Kartlagt bygningsmasse I Tabell 3-1 er det gitt informasjon om den kartlagte bygningsmassen til fordelt på lokasjoner. Tabell 3-1 Oversikt over den kartlagte bygningsmassen. Lokasjon Antall bygninger Vurdert bruttoareal [m2] teknisk tilstand Vurdert bruttoareal [m2] tilpasningsdyktighet Egersund Forus Gausel Klepp Lassa Sola Våland Samlet I denne sammenheng er det kartlagt totalt 46 bygninger, fordelt på syv ulike lokasjoner. Blant disse er teknisk tilstand vurdert for et bruttoareal på ca kvadratmeter. Det vurderte bruttoarealet for tilpasningsdyktighet utgjør ca kvadratmeter. Tilstand på lokasjonenes Felles infrastruktur og områdeforhold er kartlagt for alle lokasjonene. Tabell 3-1 viser at det er stor variasjon i størrelse (både antall bygninger og areal) på de ulike lokasjonene. Våland utpeker seg som den lokasjonen med flest bygninger (28 bygninger), deretter finner vi Klepp (9 bygninger) og Egersund (4 bygninger). De resterende lokasjonene har kun én eller to bygninger. Lokasjonen Lassa ( kvadratmeter) utpeker seg som den lokasjonen med størst areal blant lokasjonene med to eller færre bygninger RIFDV-RAP oktober 2014 Side 19 av 39

20 0 Overordnede resultater Overordnede resultater RIFDV-RAP oktober 2014 Side 20 av 39

21 4 Teknisk tilstand 4 Teknisk tilstand For beskrivelse av metode og prosess knyttet til hvordan teknisk tilstand er fastsatt i denne forbindelse, se avsnitt 2.3 Kartlegging av teknisk tilstand Videre følger en oppsummering av den overordnede tekniske tilstanden til sin eide bygningsmasse. 4.1 Samlet tilstandsgrad I Tabell 4-1 vises den prosentvise arealfordelingen per arealvektet og avrundet tilstandsgrad fordelt på lokasjoner. Tabell 4-1 Prosentvis arealfordeling per vektet og avrundet tilstandsgrad fordelt på lokasjoner. Andel areal pr. vektet tilstandsgrad (avrundet) Lokasjon TG 0 TG 1 TG 2 TG 3 Samlet vektet tilstandsgrad Totalt bruttoareal [m2] Antall bygninger Egersund 9 % 91 % 0 % 0 % 1, Forus 0 % 100 % 0 % 0 % 1, Gausel 0 % 0 % 100 % 0 % 1, Klepp 0 % 12 % 71 % 17 % 1, Lassa 59 % 41 % 0 % 0 % 0, Sola 100 % 0 % 0 % 0 % 0, Våland 9 % 30 % 61 % 0 % 1, Sum 14 % 33 % 52 % 1 % 1, Det fremkommer av Tabell 4-1 at det er store variasjoner blant de kartlagte lokasjonene. Den store lokasjonen Våland, utpeker seg med en dårlig samlet vektet tilstandsgrad på 1,5 og har hele 61 % av komponentene innen TG2-området. Klepp utpeker seg med dårligst samlet vektet tilstandsgrad på 1,9. Klepp er dessuten den lokasjonen med flest komponenter innen TG3-området (17 %), og med hele 71 % av komponentene i TG2-området. Egersund utpeker seg med en god samlet vektet tilstandsgrad på 1,1, uten komponenter i TG2- og TG3-området. Lassa fremstår også med en god samlet vektet tilstandsgrad, på 0,5. I Tabell 4-2 vises den prosentvise arealfordelingen per arealvektet og avrundet tilstandsgrad fordelt på virksomhetstype. Tabell 4-2 Prosentvis arealfordeling per vektet og avrundet tilstandsgrad fordelt på virksomhetstype. Virksomhetstype TG 0 TG 1 TG 2 TG 3 Samlet vektet tilstandsgrad Totalt bruttoareal [m2] kartlagt Antall bygninger Annet 1 % 68 % 28 % 3 % 1, Psykiatri 30 % 40 % 29 % 1 % 1, Somatikk 12 % 22 % 66 % 0 % 1, Sum 14 % 33 % 52 % 1 % 1, Tabell 4-2 viser at somatikkbygningene utmerker seg med dårligst samlet vektet tilstandsgrad på 1,5, sammenliknet med psykiatribygningene, som har en samlet vektet tilstandsgrad på 1, RIFDV-RAP oktober 2014 Side 21 av 39

22 4 Teknisk tilstand Figur 4-1 illustrerer samlet arealfordeling per vektet tilstandsgrad for hele porteføljen til Helse Stavanger HF. Andel areal pr. vektet tilstandsgrad (avrundet) 1 % 14 % TG 0 52 % 33 % TG 1 TG 2 TG 3 Figur 4-1 Andel areal pr. vektet tilstandsgrad (avrundet), på porteføljenivå. For den kartlagte bygningsmassen til er den samlede vektede tilstandsgraden beregnet til 1,4. På porteføljenivå er 47 % av den kartlagte bygningsmassen vurdert til god eller tilfredsstillende (TG 0 og 1). Hele 52 % er imidlertid vurdert med vesentlige avvik (TG 2) og har et oppgraderingsbehov. 1 % av bygningsmassen er vurdert med stort avvik (TG 3, dvs. akutt behov for oppgradering) RIFDV-RAP oktober 2014 Side 22 av 39

23 4 Teknisk tilstand I Figur 4-2 vises den samme dataen som i Figur 4-1, men med de ulike nyansene innenfor de fire kategoriene av tilstandsgrader Avrundet til TG = 0 Avrundet til TG = 1 Avrundet til TG = 2 Avrundet til TG = ,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,7 0,8 0,9 1,0 1,1 1,2 1,3 1,4 1,5 1,6 1,7 1,8 1,9 2,0 2,2 2,3 2,4 2,5 2,6 2,7 2,8 2,9 3,0 Figur 4-2 Nyansene i samlet arealfordeling per vektet og avrundet tilstandsgrad. Figur 4-2 viser at hovedvekten av arealet ligger innenfor TG1 og TG2. Det er imidlertid viktig å merke seg at en stor andel av komponentene med avrundet TG1 ligger i «øvre del» av TG1-området og at de således har et oppgraderingsbehov. Dette indikerer dessuten at de er på vei inn i TG2-området. Også blant komponentene som ligger i TG2-området, ser vi at en stor andel ligger i det «øvre sjiktet», med et stort oppgraderingsbehov. Det må derfor forventes at disse vil bevege seg inn i TG3-området om få år, dersom vedlikeholdsetterslepet ikke hentes inn RIFDV-RAP oktober 2014 Side 23 av 39

24 4 Teknisk tilstand 4.2 Samlet tilstandsgrad per hovedkomponent I tabell 4-3 er kartlagte tilstandsgrader presentert for bygningenes 6 hovedkomponenter iht. oppdelingen på ensifret nivå i NS 3451 Bygningsdelstabellen, per lokasjon. Tabell 4-3 Samlet vektet tilstandsgrad per hovedkomponent per lokasjon. Lokasjon Samlet vektet teknisk tilstand Bygning VVS Elkraft Tele og auto Andre installasjoner Utendørs Egersund 1,1 0,9 1,5 1,3 1,3 1,0 1,4 Forus 1,3 1,1 2,0 1,0 1,0 1,0 1,5 Gausel 1,6 1,5 1,4 2,0 1,0 3,0 2,0 Klepp 1,9 1,7 2,4 2,2 2,0 2,1 2,3 Lassa 0,5 0,5 0,6 0,4 0,8 0,2 0,2 Sola 0,3 0,4 0,0 0,0 0,0 0,0 0,5 Våland 1,5 1,3 1,8 1,7 1,6 2,0 1,4 Sum 1,4 1,2 1,6 1,6 1,5 1,8 1,3 Resultatene fremstilt i Tabell 4-3 viser at det samlet sett er hovedkomponentene Andre installasjoner, VVS og Elkraft som er de dårligste, med vektede tilstandsgrader på hhv. 1,8, 1,6 og 1,6. Hovedkomponenten Tele og auto utmerker seg også som dårlig, med tilstandsgrad på 1,5. Det påpekes at tilstanden varierer stort både mellom områdene og innad i samme område, på enkeltbygningsnivå. Bak de gjennomsnittlige vektede tilstandsgradene kan det følgelig ligge både meget gode og svært lite gode bygninger. Det fremkommer at det på Våland, den største lokasjonen, er hovedkomponentene Andre installasjoner, VVS og Elkraft som utmerker seg som aller dårligst, med vektede tilstandsgrader på hhv. 2,0, 1,8 og 1,7. I Tabell 4-4 er kartlagte tilstandsgrader presentert for bygningenes 6 hovedkomponenter iht. oppdelingen på ensifret nivå i NS 3451 Bygningsdelstabellen, for virksomhetstype. Tabell 4-4 Samlet vektet tilstandsgrad per hovedkomponent per virksomhetstype. Virksomhetstype Samlet vektet teknisk tilstand Bygning VVS Elkraft Tele og auto Andre installasjoner Utendørs Annet 1,5 1,3 1,8 2,0 1,2 1,6 1,7 Psykiatri 1,0 0,7 1,4 1,1 1,3 1,4 1,1 Somatikk 1,5 1,3 1,7 1,6 1,6 1,9 1,4 Sum 1,4 1,2 1,6 1,6 1,5 1,8 1,3 Tabell 4-4 viser at det er størst forskjeller mellom somatikk- og psykiatribygningene for hovedkomponentene Andre installasjoner (1,9 vs. 1,4), Elkraft (1,6 vs. 1,1) og Bygning (1,3 vs. 0,7) RIFDV-RAP oktober 2014 Side 24 av 39

25 Bruttoareal [m2] Vektet tilstnadsgrad Kartlegging av bygningsmassen multimap 4 Teknisk tilstand 4.3 Samlet tilstandsgrad fordelt på areal og byggeperiode Figur 4-3 viser vektet teknisk tilstand i forhold til areal og byggeår for bygningsmassen , ,0 2,0 2,0 1, ,6 1,5 1, ,1 1, ,3 0,5 0 Før Etter 2000 Byggeperiode 0,0 Areal Tilstandsgrad Figur 4-3 Vektet tilstand for bygningsmassen, fordelt på areal og byggeperiode. Figur 4-3 viser at: Bygningene oppført før 1960 Bygningsmassen som er oppført før 1960 (totalt ca kvadratmeter) har en samlet vektet tilstandsgrad på 2,0. Dette tyder på at disse bygningenes komponenter allerede har nådd sin tekniske levetid og det indikerer et stort oppgraderingsbehov for denne delen av bygningsmassen. 60-tallsbygningene 60-tallsbygningene er vurdert med en samlet vektet tilstandsgrad på 1,7. Dette indikerer et stort behov for større oppgraderinger. 70- og 80-tallsbygningene 70- og 80-talls-byggene utgjør en betydelig andel av totalarealet (totalt ca kvadratmeter). Den kartlagte bygningsmassen er oppført med en klar topp på 80-tallet. 70- tallsbygningene har en samlet vektet tilstandsgrad på 1,6, mens 80-tallsbygningene har en samlet vektet tilstandsgrad på 1,5. Dette indikerer at denne bygningsmassen har behov for større oppgraderingsarbeider, og at en del komponenter allerede har passert sin tekniske levetid RIFDV-RAP oktober 2014 Side 25 av 39

26 Brutto areal[m2] Vektet tilstandsgrad Kartlegging av bygningsmassen multimap 4 Teknisk tilstand Bygningene oppført etter 1990 En stor andel av bygningsmassen er oppført etter 1990 (totalt ca kvadratmeter). Det er i all hovedsak bygningsmassen oppført på og etter 90-tallet som utmerker seg med best teknisk tilstand. 90-tallsbygningene har en samlet vektet tilstandsgrad på 1,1, mens bygningsmassen som er oppført etter årtusenskiftet ligger på 0,3. Dette indikerer at disse bygningenes komponenter i all hovedsak enda ikke har nådd sin tekniske levetid. Bygningsmassen fra tidlig 90-tall nærmer seg imidlertid en alder der det typisk melder seg behov for større tiltak. Med bakgrunn i normale tekniske levetider er det vanlig å gjennomføre oppgraderinger, spesielt tekniske anlegg, når bygningene er år gamle. Figur 4-4 viser i likhet med Figur 4-3 vektet teknisk tilstand i forhold til areal og byggeår for bygningsmassen, men her fremkommer også arealfordelingen på virksomhetstype , , , , ,5 0 Før Etter 2000 Byggeperiode 0,0 Areal Somatikk Areal Psykiatri Areal Annet Tilstandsgrad somatikk Tilstandsgrad Psykiatri Tilstandsgrad Annet Figur 4-4 Vektet tilstand for bygningsmassen, fordelt på areal og byggeperiode, og virksomhetstype RIFDV-RAP oktober 2014 Side 26 av 39

27 5 Bygningsstrukturelle egenskaper 5 Bygningsstrukturelle egenskaper For beskrivelse av metode og prosess knyttet til hvordan bygningsstrukturelle egenskaper er fastsatt i denne forbindelse, se avsnitt 2.4 Kartlegging av bygningsstrukturelle egenskaper. Videre følger en oppsummering av den overordnede tilpasningsdyktigheten til sin eide bygningsmasse. I forbindelse med kartlegging og vurdering av strukturelle egenskaper er det foretatt en utvelgelse av bygninger/etasjer hvor tilpasningsdyktighet anses som irrelevant, og som følgelig er utelatt. Dette utgjør arealer som blant annet boliger, tekniske sentraler, garasjer og lager. 5.1 Bygningsmessig tilpasningsdyktighet Det påpekes at en aggregering av opplysninger om tilpasningsdyktighet og presentasjon på porteføljenivå kun gir indikasjoner på den gjennomsnittlige tilpasningsdyktigheten til bygningsmassen. Bak dette gjennomsnittet kan det ligge både meget tilpasningsdyktige og svært lite tilpasningsdyktige bygninger, slik at en eventuell samlet middels tilpasningsdyktighet sier lite om egenskapene innenfor en bygningsportefølje. Resultatene er følgelig primært interessante på bygningsnivå, og gjerne også i sammenheng med teknisk tilstand, slik de er gitt i avsnitt 8 Utdypende resultater på bygningsnivå. I Tabell 5-1 fremkommer samlet vektet grad av tilpasningsdyktighet (TPD), også inndelt i henholdsvis fleksibilitet, generalitet og elastisitet for de arealer som er kartlagt, fordelt på de ulike lokasjonene. Tabell 5-1 Vektet grad av tilpasningsdyktighet (TPD), fleksibilitet, generalitet og elastisitet, per lokasjon. Lokasjon Bruttoareal [m2] vurdert for TPD Vektet grad av TPD Grad av fleksibilitet Grad av generalitet Grad av elastisitet Våland ,3 1,4 1,3 2,4 Forus ,0 0,9 1,2 2,0 Egersund ,6 1,8 1,5 0,5 Gausel ,6 2,5 2,6 2,5 Sola ,3 1,1 1,4 0,0 Lassa ,9 1,1 0,8 1,8 Samlet ,3 1,4 1,3 2,1 Av tabellen fremkommer det at det er store forskjeller mellom lokasjonene. Lokasjonene med best samlet vektet grad fleksibilitet, generalitet og elastisitet er Lassa og Forus. Tallene tyder på at på at det for disse lokasjonene er gjennomgående gode muligheter for å endre planløsning og å bygge om til en annen funksjon. Det ser derimot ut til å være vanskelig å bygge på eller til bygningsmassen. Generelt kan man si at om tilpasningsdyktighetsindikatorene som vist i Tabell 5-1 er 1,3 eller høyere, så vil den underliggende bygningsmassen bestå av et stort omfang av bygninger og enkeltkomponenter som vurderes som begrensende med tanke på endringer og potensial for ulik bruk. Oversikten i tabellen over indikerer et stort omfang av rigid bygningsmasse hos Helse Stavanger HF, som det kan være vanskelig og kostnadskrevende å gjøre endringer i. Man kan på grunnlag av kartleggingen konkludere med at dette generelt gjelder for de fleste av de større lokasjonene til RIFDV-RAP oktober 2014 Side 27 av 39

28 Bruttoareal [m2] vektet grad av tilpasningsdyktighet Kartlegging av bygningsmassen multimap 5 Bygningsstrukturelle egenskaper I Tabell 5-2 fremkommer samlet vektet grad av tilpasningsdyktighet (TPD), også inndelt i henholdsvis fleksibilitet, generalitet og elastisitet for de arealer som er kartlagt, fordelt på virksomhetstype. Tabell 5-2 Vektet grad av tilpasningsdyktighet (TPD), fleksibilitet, generalitet og elastisitet, per virksomhetstype. Virksomhetstype Bruttoareal [m2] vurdert for TPD Vektet grad av TPD Grad av fleksibilitet Grad av generalitet Grad av elastisitet Annet ,9 1,8 2,0 2,2 Psykiatri ,7 1,7 1,8 2,0 Somatikk ,1 1,3 1,0 2,2 Sum ,3 1,4 1,3 2,1 Tabell 5-2 indikerer at kategorien «psykiatri» sin underliggende bygningsmasse fremstår som mer rigid enn somatikkbygningene, med et stort omfang av bygninger og enkeltkomponenter som vurderes som begrensende med tanke på endringer og potensial for ulik bruk. Dette er også naturlig da bygninger brukt til psykiatri typisk har mindre behov for store og hyppige ombygginger enn bygninger brukt til somatikk. Figur 5-1 illustrerer sammenhengen mellom vektet grad av tilpasningsdyktighet og byggeperiode, for hele bygningsmassen , ,6 2,3 2, ,7 1,4 1,6 2,0 1, ,9 1,0 1, ,5 0 Før Etter 2000 Byggeperiode 0,0 Areal Tilpasningsdyktighet Figur 5-1 Sammenheng mellom vektet tilpasningsdyktighet og alder for bygningsmassen. Kartleggingen av bygningsstrukturelle egenskaper viser at det er store forskjeller mellom bygninger som er oppført på ulike tidspunkt. De ulike byggeperiodenes byggeskikk har hatt stor innvirkning på i hvilken grad bygningene er egnet for endringer og funksjonelle tilpasninger. Ikke unaturlig viser kartleggingen at bygninger som er bygget etter 1970 har generelt bedre tilpasningsdyktighet enn de eldre bygningene. Dette henger både sammen med byggeskikk og økt fokus på å tilrettelegge for fremtidige endringer, samt at bygningene inneholder flere egenskaper som vurderes som gode ut fra dagens tenkning om bygningsmessige behov i sykehus. På 90-tallet er den vektede graden av RIFDV-RAP oktober 2014 Side 28 av 39