Bygningsmessig nå situåsjon Teknisk tilstånd og estimert oppgråderingsbehov

Transkript

1 1 / 27 Bygningsmessig nå situåsjon Teknisk tilstånd og estimert oppgråderingsbehov GODKJENT AV: Navn Rolle Stilling Dato Side 1 av 27

2 2 / 27 Innhold 1 SAMMENDRAG 4 2 INNLEDNING BAKGRUNN FORMÅL MED VURDERING AV TEKNISK TILSTAND METODE FORBEHOLD OG AVGRENSNINGER LESERVEILEDNING VURDERT BYGNINGSMASSE 6 4 VURDERT TEKNISK TILSTAND SAMMENSTILLINGER PÅ PORTEFØLJENIVÅ, ALLE LOKASJONER SAMLET VEKTET TILSTANDSGRAD OG PROSENTVIS AREALFORDELING PÅ TILSTANDSGRADENE SAMLET VEKTET TILSTANDSGRAD PR HOVEDKOMPONENT VEKTET TEKNISK TILSTAND FOR UTVALGTE BYGNINGER KOMMENTARER TIL TEKNISK TILSTAND Skien Porsgrunn Notodden Rjukan Kragerø Seljord Nordagutu ESTIMERT TEKNISK OPPGRADERINGSBEHOV BEREGNINGSMETODE... FEIL! BOKMERKE ER IKKE DEFINERT. 5.2 TABELLARISK OPPSUMMERING; AREAL, TILSTAND, OPPGRADERINGSBEHOV... FEIL! BOKMERKE ER IKKE DEFINERT. 5.3 USIKKERHET OG FØLSOMHET... FEIL! BOKMERKE ER IKKE DEFINERT. 5.4 KOMMENTARER TIL ESTIMERT OPPGRADERINGSBEHOV... FEIL! BOKMERKE ER IKKE DEFINERT. Side 2 av 27

3 3 / 27 ENDRINGSLOGG Versj on Dato Kapittel Endring Produsent Godkjent av REFERANSER TIL ANDRE DOKUMENTER Nr. Dokumentnavn Dok.id. Versjon Arkiv Dato Side 3 av 27

4 1 SAMMENDRAG Helhetsinntrykket er at bygningsporteføljen har relativt god teknisk tilstand. Innad i porteføljen er det riktignok et visst omfang av både enkeltbygninger og ikke minst enkeltkomponenter som har presserende behov for tiltak. Det er også avdekket et betydelig antall enkeltkomponenter som har utilfredsstillende tilstand og som således representerer et behov for korrigerende tiltak og vedlikehold for å forhindre videre nedbrytning og en uholdbar situasjon. Det påpekes at sistnevnte funn er naturlig innenfor en bygningsportefølje og kartleggingen av ca komponenter, og vil være en naturlig del av kommende års vedlikeholdsplaner. Om man vurderer helheten, dvs. hvor bygningskomponenter med god tilstand veies opp mot komponenter med svak tilstand, viser resultatene at over 90 % av bygningsmassen vurderes innenfor det som samlet sett kan kalles akseptabel tilstand. Med referanse til NS 3424, er det vektede gjennomsnittet av tilstandsgradene 1,0. Til sammenligning er landsgjennomsnittet tilsvarende 1,2 1,3. Ingen bygninger er samlet sett vurdert å være gjennomgående dårlig på alle komponenter. På bakgrunn av den kartlagte tilstanden er det foretatt estimater av kostnadsbehovet for teknisk oppgradering. Kostnadsestimatene er basert på en forutsetning om at samtlige bygninger skal beholdes og oppgraderes slik de er i dag og omfatter ikke funksjonelle ombygginger. Beregningene viser et estimert teknisk oppgraderingsbehov for de presserende forholdene, dvs. MÅ-tiltak, på til sammen ca 148 millioner kroner (2010 kroner). Videre er estimatet knyttet til utvidet vedlikehold for utbedring av de nevnte utilfredsstillende forholdene, dvs. BØR-tiltak, til sammen ca 461 millioner kroner (2010 kroner). Dette utgjør ikke et akutt behov, men forventes å forsvarlig kunne gjennomføres over en tiårsperiode. I sum utgjør ovennevnte ca 650 mill kroner (2010 kroner) som representerer et samlet vedlikeholds- /investeringsbehov over en anslått tidshorisont på 10 år. Til sammenligning tilsier normtall for normalt verdibevarende vedlikehold for den samme bygningsporteføljen og over den samme perioden et beløp på ca millioner kr. Avslutningsvis påpekes betydningen av å se teknisk tilstand og behov for teknisk oppgradering i sammenheng med eventuelle behov for ombygging. Ombyggingsbehov vil avhenge av dagens funksjonelle egnethet og fremtidige funksjonsfordelinger i kombinasjon med bygningenes tilpasningsdyktighet og potensial for fremtidig bruk.. 2 INNLEDNING 2.1 Bakgrunn I vedlegg til Helsedirektoratets veileder sier de noe om hva en bygningsmessigutviklingsplan kan inneholde sitat: Kapasitet og arealbehov Utnyttelsesgrader og arealstandarder Framtidig rombehov og arealbehov 4 / 27 Side 4 av 27

5 5 / 27 Byggbeskrivelse, nåtilstand eksisterende bygningsmasse og plan for utviklingen Nåstilstand o Teknisk o Funksjonelt, egnethet o Tilpasningsevne Denne rapporten adresserer første kulepunkt i nåtilstandsanalysen. Eiendom har i mai 2015 foretatt en rekartlegging av bygningsmassen ved ST. Multiconsult har på bakgrunn av denne kartleggingen foretatt en beregning av vedlikeholdsetterslepet. 2.2 Formål med vurdering av teknisk tilstand Kartleggingen av teknisk tilstand er foretatt på et overordnet nivå med formål å gi et helhetlig bilde av bygningsmassens slitasje, elde, feil og mangler som underlag i den langsiktige strategiske planleggingen. I tillegg vil innhentede opplysninger og resultater ha nytteverdi som styringsinformasjon for utøvelsen av eiendomsforvaltningen. Poenget i denne sammenheng er ikke å avdekke alle enkeltskader og utbedringstiltak, men etablere et grunnlag for å vurdere alle bygningene i sammenheng (porteføljevurdering), synliggjøre interne forskjeller og som underlag for å gi et samlet kostnadsestimat for oppgradering. Kostnadsestimatet kan danne utgangspunktet for utarbeidelse av realistiske budsjetter for vedlikehold og utbedringer i et langsiktig perspektiv. 2.3 Metode Med utgangspunkt i valgt detaljeringsnivå for den bygningsmessige vurderingen, er det lagt til grunn en metode for kartlegging og en modell for vurdering som tidligere er benyttet på ca. 18 mill. m2 offentlig bygningsmasse. Metoden er i stor grad basert på metodikken for registrering av tilstand gitt i Norsk Standard 3424 "Tilstandsanalyse av byggverk". Metodikken i NS 3424 innebærer angivelse av tilstandsgrader fra 0 til 3, hvor tilstandsgrad 0 er best og tilstandsgrad 3 er dårligst. Basert på skjematur, veiledende tekster fra Multiconsult er selve kartleggingen gjennomført av forvaltere av bygningsmassen tilknyttet ST HF. Kartlagt informasjon er deretter benyttet av Multiconsult i en matematisk modell som gir et sammenstilt bilde av bygningsmassens tekniske tilstand, tilstand på innemiljø, tilpasningsdyktighet og bygningsmassens oppgraderingsbehov. Modellen er basert på forhåndsdefinerte parametere satt ut fra kunnskap om bygningstyper og byggeskikker fra ulike tidsperioder. 2.4 Forbehold og avgrensninger Vurderingene som er gjort i denne rapporten er gjort på grunnlag av kartlegging på et overordnet detaljeringsnivå, tilpasset formålet med porteføljevurderingen. Bygningsmassen er følgelig ikke befart eller analysert inngående og resultatene må derfor sees i lys av formål og derav behov og krav til detaljering. Side 5 av 27

6 6 / 27 De kostnadsoverslagene som er presentert i rapporten, er estimater knyttet til utbedring av kun tekniske forhold. Det vil si at behovet for eventuell ombygging ikke er tatt med i betraktningen. Kostnadsoverslagene er følgelig å oppfatte som behovet knyttet til å oppnå en gjennomgående teknisk god bygningsmasse, men med uendrede funksjonelle egenskaper for kjernevirksomheten. Videre påpekes at det samlede estimerte oppgraderingsbehovet ikke må oppfattes som et akutt behov. 2.5 Leserveiledning Denne rapporten omfatter de funn og vurderinger som er basert på kartleggingen av bygningsmassen. Total er det innhentet opplysninger for 72 bygninger, med til sammen 245 etasjer som hver er angitt med areal og funksjon, samt i prinsippet 18 tilstandsgrader. Til sammen utgjør informasjonsmengden over unike opplysninger. Som en følge av arbeidets omfang er det nødvendig å foreta en aggregering av informasjonen, slik at resultatene kan gis på et informativt og lesbart format. Ulike resultater presenteres på følgende detaljeringsnivå: Samlet for helseforetaket Samlet pr lokasjon Samlet pr bygning Detaljer pr bygning (i vedlegg) De førstnevnte detaljeringsnivåene gir et makrobilde på nåsituasjonen og indikerer de overgripende og langsiktige behovene. I forbindelse med vurdering av konkrete tiltak, funksjonsendringer osv. vil de to sistnevnte detaljeringsnivåene gi verdifull informasjon 3 VURDERT BYGNINGSMASSE Analysen av nåsituasjonen omfatter all bygningsmasse som eies av helseforetaket. Tabellen under viser samlet omfang av vurdert bygningsmasse, fordelt på de syv underliggende lokasjoner. I tabellen fremkommer i tillegg til samlet arealmengde (bruttoareal), også antall bygninger og gjennomsnittlig alder for bygningsmassen (arealvektet alder). Lokasjon Totalt bruttoareal [m2] Antall bygninger [stk] Gjennomsnitt alder [år] Nordagutu Rjukan Notodden Seljord Skien Porsgrunn Kragerø Side 6 av 27

7 7 / 27 Samlet Som det fremkommer av tabell 3.1 er det foretatt en tilstandsvurdering av i alt 72 bygninger (206 etasjer), som til sammen utgjør ca m 2. Det er Skien som er den desidert største lokasjonene med henholdsvis ca m 2. Den utgjør i ca 60 % av den totale bygningsmassen. Det poengteres at vurdert bygningsmasse også omfatter en rekke mindre bygninger knyttet til støttetjenester, teknisk drift, boliger etc. Den gjennomsnittlige alderen på bygningsmassen er ca 40 år. Dette er omtrent på landsgjennomsnittet for sykehusbygninger. Innad i bygningsporteføljen har man bygninger i alle faser av livsløpet og det poengteres at bygninger som er år ofte vil ha et naturlig oppgraderingsbehov som følge av høy alder (i forhold til normal teknisk levetid) på mange av de tekniske installasjonene. 4 VURDERT TEKNISK TILSTAND PÅ LOKASJONSNIVÅ 4.1 Sammenstillinger på porteføljenivå I dette kapittelet presenteres hovedresultatene fra tilstandskartleggingen som er foretatt. Det minnes om presiseringen gitt i kap 2.5. vedrørende aggregering av informasjon. For å kunne presentere resultater på porteføljenivå er det foretatt interne vektinger mellom bygningskomponentene per bygning og videre arealvektinger mellom bygningene. Vektede tilstandsgrader er å oppfatte som tilstandsindikatorer, og det gjøres i den sammenheng oppmerksom på at det bak kan (vil) være stor spredning mellom underliggende enkeltbygninger og komponenter. 4.2 Samlet vektet tilstandsgrad og prosentvis arealfordeling på tilstandsgradene I tabell 4.1 fremkommer prosentandel av bygningsmassen pr helseforetak som samlet sett er tilstandsvurdert innunder de fire tilstandsgradene fra 0 (best) til 3 (dårligst). I dette er det gjort en avrunding av hver enkelt bygnings vektede tilstandsgrad på følgende måte: Bygninger med samlet tilstandsgrad under 0,75 er avrundet til TG 0. Bygninger med samlet tilstandsgrad mellom 0,75 og 1,49 er avrundet til TG 1. Bygninger med samlet tilstandsgrad mellom 1,5 og 2,24 er avrundet til TG 2. Bygninger med samlet tilstandsgrad som er dårligere enn 2,25 er avrundet til TG 3. Lokasjon Andel areal pr. vektet tilstandsgrad (avrundet) TG 0 TG 1 TG 2 TG 3 Samlet vektet tilstandsgrad Nordagutu 0 % 100 % 0% 0 % 1,18 Rjukan 0 % 41 % 39 % 0 % 1,41 Notodden 12 % 57 % 28 % 2 % 1,39 Side 7 av 27

8 Brutto areal 8 / 27 Seljord 0 % 100 % 0 % 0 % 0,94 Skien 7 % 67 % 26 % 0 % 1,25 Porsgrunn 24 % 35 % 41 % 0 % 1,10 Kragerø 48 % 0 % 52 % 0 % 0,88 Samlet 11 % 59 % 29 % 0 % 1,22 Tabell 4.1 Prosentandel av bygningsmassen i hver tilstandskategori Som tabell 4.1 viser er hele 70 % av bygningsmassen totalt sett vurdert som god (TG 0) eller tilfredsstillende (TG 1), mens kun 29 % er totalt sett vurdert som utilfredsstillende (TG 2). Kun en bygning er totalt sett vurdert som gjennomgående dårlig. Det presiseres at også bygninger som totalt sett er vurdert som tilfredsstillende vil kunne ha enkeltkomponenter med utbedringsbehov. Hele 93 % av bygningsmassen har slike behov. Av dette har 53 % kritiske behov. Diagrammet under viser en mer finmasket fremstilling, hvor arealmengde innenfor hver vektede tilstandsgrad med én desimal vises (altså ikke avrundet som i tabell 4.1). Innslagspunktene for avrunding iht. tabell 4.1, er markert med rød vertikal linje. Kun ett lite bygg har vektet tilstandsgrad over 2,0 så for oversiktens skyld er den horisontale skalaen kuttet ved 2,0. Diagrammet gjelder for den samlede bygningsmassen for alle lokasjoner: ,0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9 1,0 1,1 1,2 1,3 1,4 1,5 1,6 1,7 1,8 1,9 2,0 Vektet teknisk tilstand Diagram 4.2 Arealfordeling pr vektet tilstandsgrad Resultatene viser at hovedmengden av bygningsmassen befinner seg i intervallet mellom vektet tilstandsgrad 0,8 og 1,6, dvs. innenfor det som samlet sett vurderes å være en akseptabel tilstand. Et vektet snitt på 1,4 1,5 indikerer imidlertid at flere Side 8 av 27

9 Side 9 av 27 komponenter er innenfor tilstandsgrad 2 (evt. tilstandsgrad 3) og følgelig vil ha behov for utbedringer. Diagram 4.2 viser en topp på vektet tilstandsgrad 1,2, som typisk er bygninger som er 8 15 år gamle og hvor alt vurderes å være i OK tilstand, men er ikke lenger å betrakte som feilfritt eller nytt og således korrekt er vurdert med tilstandsgrad 1 fremfor tilstandsgrad 0. Et vektet snitt på bygningsporteføljen på 1,22 er noe som er omtrent på landsgjennomsnittet på 1,2 1,3. I flere sammenhenger er en vektet tilstandsgrad på 1,0, i kombinasjon med ingen enkeltkomponenter med tilstandsgrad 3, et uttalt ambisjonsnivå for den tekniske tilstanden i større bygningsporteføljer. I HSØ eiendomsstrategi har en følgende målformulering: 9 / 27 Tilstandsgraden for det enkelte bygg eller bygningskompleks som utgjør primærbyggene i helseforetaket skal ha en minimumstilstand relatert til norsk standard for tilstandsklassifisering av bygg. På sikt skal det tilstrebes å fjerne vedlikeholdsetterslepet for de viktigste byggene og det må settes et mål for tilstandsklassen for hvert enkelt bygg som ansees som godt nok for formålet bygget tjener. Målet skal settes slik at det kan oppnås innen rimelig tid. Alle enkeltelement i bygg som skal brukes videre skal ha tilstandsklasse bedre enn 3. Om dette ville vært lagt til grunn også her, er følgelig verken den samlede tilstandsindikatoren eller enkeltkomponenter innenfor ambisjonsnivået. 4.3 Samlet vektet tilstandsgrad pr hovedkomponent Tabell 4.3 under viser en underinndeling av den samlede vektede tilstandsgraden, dvs. splittet opp på underliggende hovedkomponenter (iht oppdelingen i NS 3451 Bygningsdelstabellen). Tabellen illustrerer den interne forskjellen mellom hovedkomponenter på makronivå. Lokasjon Bygg VVS Elkraft Tele og auto Andre innst. Utendørs Kragerø 0,70 1,16 0,81 1,03 0,73 0,50 Nordagutu 1,02 1,50 1,56 2,43 1,53 1,07 Notodden 1,29 1,61 1,09 2,11 0,70 0,95 Porsgrunn 0,63 1,95 1,93 1,54 0,97 0,38 Rjukan 1,20 1,79 1,39 2,05 0,95 0,96 Seljord 0,50 1,29 1,66 2,00 2,00 1,00 Skien 1,02 1,68 1,45 1,60 1,42 1,06 Samlet 0,97 1,66 1,46 1,67 1,25 0,92 Tabell 4.3 Samlet vektet tilstand pr hovedkomponent Som tabell 4.3 viser er den tekniske tilstanden i gjennomsnitt svakere for de tekniske installasjonene enn selve bygningskroppen. Dette er et normalt funn ved slike kartlegginger og henger spesielt sammen med installasjoners levetid som er kortere enn for de fleste bygningskomponenter. Ventilasjon, varme og sanitærinstallasjonene

10 B45V B91 B28 B50 N-1 C B59 B10B B10D B10E B07 B01 B10A B10C B11 N-8 B53 B05 B38 S-1 A B90 NG3 B06 NG4 NG5 S-1 B R-1A B12 B15 B19 B14 B02 B03 B84 B24 NG2 B16 B71 B22 N-6 R-1 B B88 B89 B56 B09 B25 R-1 C N-4 B85 B55L B58 B51 B65 N-1 B NG1 B72 B73 B45Ø B70 B52 B86 B04 B54 B87 R-1 D B55H B45M N-9 B57 N-1 A B51 Vaskeri N-3 representerer omfattende anlegg, er forbundet med høye kostnader og har stor innvirkning på virksomheten gjennom innemiljø, forsyning og våtrom. Disse komponentene er en gjentagende utfordring og skiller seg negativt ut med tanke på teknisk tilstand sammenlignet med øvrige komponenter. 4.4 Vektet teknisk tilstand for utvalgte bygninger I diagram 4.4 under er den vektede tekniske tilstanden presentert for utvalgte bygninger. De utvalgte bygningene representerer de fleste større, og ansett som sentrale, objektene ved de fleste lokasjonene. I diagrammet er de utvalgte bygningene sortert fra god mot dårlig teknisk tilstand. 3,00 10 / 27 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 - Diagram 4.4 Vektet teknisk tilstand for utvalgte bygninger 4.5 Sammenligning med tideligere kartlegginger Denne form for kartlegging startet i Vi hadde en kartlegging i 2012 og nå i I diagram 4.5 og 4.6 vises utviklingen for totalen og for de enkelte lokasjoner. Side 10 av 27

11 11 / 27 Diagram 4.5 Utvikling av tilstand for hele HF Som en ser av figuren så har en hatt en forverring fra 2010 og fram til i dag. Tele og automatisering har ikke hatt en vesentlig forverring slik som de andre områdene. Dette skyldes at vi har gjennomført et utbedringsprogram for brannvarslingsanlegg i Skien. Det store spranget i andre installasjoner skyldes forverring på et fåtalls bygg som slår sterkt ut på grunn av at vi ikke har mange bygg med slike installasjoner. Diagram 4.6 Utvikling av samlet tilstand på den enkelte lokasjon Som figuren over viser er det Notodden og Rjukan som skiller seg ut. Dette kan skyldes at en har gått mer nøye inn på disse lokasjonene og vurdert de strengere enn de tideligere årene. Side 11 av 27

12 4.6 Kommentarer til teknisk tilstand Skien 12 / 27 Bygningsmassen i Skien utgjør ca m2 fordelt på til sammen 40 bygninger og omfatter både psykiatri og somatikk. Gjennomsnittlig alder på bygningsmassen er 38 år, med bygg B57 fra 1905, samt psykiatribygninger fra slutten av 1800-tallet og begynnelsen av 1900-tallet, til omfattende utbygging på slutten av 1990-tallet og noe på 2000-tallet. Hovedbøle utgjøres av bygningene B55 B58 på til sammen ca m2 BTA. Bygningene er sammenkoblet og fremstår som ett bygningskompleks. Bygg B57 (byggeår 1905, ca m2) Bygg B57 utgjør den opprinnelige hovedbygningen fra 1905 og benyttes i dag i all hovedsak til støttefunksjoner som kontor etc. Teknisk sett fremstår bygningen som akseptabelt vedlikeholdt, men mangler noe fornying/oppgradering. Mest presserende behov for tiltak er knyttet til dårlig luftbehandlningsanlegg og heisene (mangler?), mens det på noe lengre sikt også må påregnes utbedring av yttertak, vann- og sanitæranlegg, varmeanlegget samt tele- og automatiseringsanlegget. Bygg B56 (byggeår 1997, ca m2), Bygg B58 (byggeår 1997, ca m2) Bygningene B56 og B58 er begge oppført (ferdigstilt) i 1997, benyttes til tyngre sykehusfunksjoner og fremstår i dag med gjennomgående god teknisk tilstand. Det er registrert noe svak tilstand på utvendig fasade på B56 som tilsier forventet behov for tiltak i løpet av 5 10 års periode. Bygg B55H (byggeår 1965, ca m2), Bygg B55L (byggeår 1965, ca m2) Bygningene B55 H og L er oppført i 1965 og utgjør til sammen ca m2 BTA. Bygningene benyttes til sengeposter og poliklinikker. Ingen av bygningene fremstår med store akutte utbedringsbehov, men spesielt bygg H bærer preg av alderen på 45 år og fremstår med behov for ekstraordinært vedlikehold og utskiftninger av tekniske anlegg om en gjennomgående god tilstand skal oppnås. Pr i dag fremstår de tekniske installasjonene som utilfredsstillende, samtidig som utvendig fasade, inklusiv vinduer, også har behov for tiltak. Bygg L har noe bedre tilstand. I sum må det forventes relativt store utbedringer i løpet av en 10-års periode. Bygg 53 (byggeår 1985, ca m2) Bygg B53 benyttes til poliklinikker/dagområder og sengeområder og fremstår i gjennomgående god teknisk tilstand med unntak av vinduer i noen etasjer som er vurdert å være svært dårlige og følgelig bør skiftes, samt at heisene vurderes utilfredsstillende. Sistnevnte vil spesielt kunne ha innvirkning på virksomheten i bygningen. Bygg 54 (byggeår 1972, ca m), Bygg 51 (byggeår 1965, ca m2) og Bygg 50 (byggeår 2005, ca 600 m2) I tilknytning til hovedbølet ligger bygningene B54, B51 og B50 som inneholder sentrallager, sentralkjøkken, vaskeri og kontorer/administrasjon og til sammen utgjør ca m2. Side 12 av 27

13 Bygning B50 er rehabilitert i 2005 og er i meget god teknisk tilstand. Bygning B51 er også stort sett i god teknisk stand, men det er vurdert noe utilfredsstillende tilstand knyttet til utvendig fasade og vinduer, fast inventar, samt tele- og automatiseringsanlegget. Bygning B54 har også utilfredsstillende tilstand på fasade, samt de tekniske installasjonene knyttet til vann og sanitær, varme og ventilasjon. 13 / 27 I sum fremstår denne bygningsmassen uten akutte behov for utbedringer, men det er påvist behov for utvendige utbedringer, samt oppgradering av flere tekniske anlegg som normalt vil inntreffe i løpet av en 5 10 års periode. Øvrig bygningsmasse Øvrig bygningsmasse i Skien benyttes i all hovedsak av til psykiatri og består av en rekke bygninger som varierer i størrelse fra ca m2 BTA til 200 m2 BTA. Helhetsinntrykket fra tilstanskartleggingen er at bygningsmassen er godt vedlikeholdt, har mange komponenter med god teknisk tilstand og uten særlig omfang av større akutte utbedringsbehov. Unntaket her er ventilasjon/luftbehandling som for en rekke bygninger er vurdert som dårlig i dag. For øvrig er det naturligvis interne forskjeller mellom bygningene og stedvise tegn på alder, slitasje og mangler som tilsier utbedringsbehov på noe lengre sikt. Spesielt gjelder dette de tekniske installasjonene Porsgrunn Bygningsmassen i Porsgrunn består av i alt 8 bygninger, B84 B91, som til sammen utgjør ca m2 BTA. Første utbygging er fra 1962, mens senere større utbygginger er fra 1975 og I tillegg ble B91 oppført i 2008, en DPS på ca m2 BTA. Bygg B85 (byggeår 1962, ca m2), Bygg B86 (byggeår 1962, ca m2), Bygg B87 (byggeår 1975, ca m2) Bygningene fra 1962 benyttes i dag i all hovedsak til sengeområder, samt noe radiologi og støttetjenester. Bygningene bærer preg av sin alder og manglende fornying. I sum fremstår den tekniske tilstanden som dårlig, med omfattende behov for ekstraordinært vedlikehold, oppgraderinger og utskiftninger. Verst er luftbehandlingsanleggene og elkraftanleggene, selv om sistnevnte har vært gjenstand for stedvise oppgraderinger. For øvrig er en rekke bygningskomponenter og øvrige tekniske anlegg vurdert som utilfredsstillende. Det vil kreve et betydelig løft om denne bygningsmassen skal fremstå som teknisk god i et langsiktig perspektiv. Bygg B87 benyttes i dag som dagområder, poliklinikker, laboratorier og radiologi. Den tekniske tilstanden på dette 1975-bygget er vurdert i all hovedsak å være tilsvarende svak som forannevnte bygninger. Øvrig bygningsmasse Øvrig bygningsmasse har noe bedre teknisk tilstand enn nevnte bygninger. Imidlertid er spesielt de tekniske installasjoner ved bygg B88 og B89 vurdert å være utilfredsstillende stand, noe som betyr behov for oppgradering på noe lengre sikt. DPS bygningen fra 2008 har naturlig nok meget god teknisk tilstand. Side 13 av 27

14 4.6.3 Notodden Bygningsmassen på Notodden består av i alt 8 bygninger på til sammen ca m2 BTA. 14 / 27 Bygg A (byggeår 1963, ca m2), Bygg B (byggeår 1972, ca m2), Bygg C (byggeår 2000, ca m2) Hovedbygningene A, B og C utgjør den somatiske delen av sykehuset og er oppført i henholdsvis 1963, 1972 og Sistnevnte, Bygg C, er i gjennomgående god teknisk stand. Bygg A er kartlagt med svært dårlige tele- og automatiseringsanlegg, samt utilfredsstillende tilstand på vann-, sanitær og varmeinstallasjoner, samt kjøling. Bygningen er også kartlagt med utilfredsstillende tilstand på grunn, fundamenter og bæresystem som bør undersøkes nærmere. For øvrig god teknisk stand. Bygg B, unntatt 3. etg som nylig er rehabilitert, har svakest tilstand av de tre, med tilsvarende svake tele- og automatiseringsanlegg som Bygg A. For øvrig behov for innvendig oppussing og utskiftning av vinduer. Vann-, sanitær og varmeinstallasjoner, samt kjøling, er vurdert å være utilfredsstillende. Øvrig bygningsmasse Øvrig bygningsmasse består av to psykiatribygninger som er vurdert med noen mangler som tilsier behov for oppgradering i et langsiktig perspektiv om gjennomgående akseptabel teknisk tilstand skal nås. I tillegg kommer mindre driftsbygninger som til dels er i meget dårlig tilstand med store behov for tiltak Rjukan Bygningsmassen fremstår totalt sett i bra teknisk stand. Det er registrert meget dårlige tele- og automatiseringsanlegg, samt at dårlige tilstand på de VVS tekniske installasjonene i Gamlebygget R1 A og B fløy Kragerø Bygg B45V er i all hovedsak i god teknisk stand. Bygg B45Ø og B45M har betydelig svakere tilstand og en rekke komponenter, både bygningsmessig og tekniske installasjoner, som vurderes som utilfredsstillende. Det er imidlertid kun utvendig fasade ved B45Ø som vurderes å ha akutt utbedringsbehov Seljord Bygningsmassen vurderes totalt sett å være i god teknisk stand. Elkraftanleggene og tele- og automatiseringsanleggene har noe svakere tilstand enn øvrige komponenter Nordagutu Er vurdert med noen mangler som tilsier behov for oppgradering i et langsiktig perspektiv om gjennomgående akseptabel teknisk tilstand skal nås. Det er umiddelbar behov for oppgradering av de teletekniske anleggene i to mindre bygg. Side 14 av 27

15 15 / 27 5 ESTIMERT TEKNISK OPPGRADERINGSBEHOV Dette kapitlet er hentet i sin helhet fra rapport fra Multiconsult. 5.1 Estimering av teknisk oppgraderingsbehov Teknisk oppgraderingsbehov er definert som: «den innsats som kreves for å heve den tekniske kvaliteten til et definert ambisjonsnivå». «Teknisk oppgraderingsbehov» tilsvarer kostnadsestimatet for å heve tilstanden på bygningsmassen til et definert ambisjonsnivå. I dette tilfellet er ambisjonsnivået definert å tilsvare tilstandsgrad 1 (TG1) iht. Norsk Standard 3424 Tilstandsanalyse av byggverk. Det vil si at lover og forskrifter er oppfylt, og at bygningsmassen fremstår med god/tilfredsstillende teknisk tilstand. Bygningskomponenter med tilstandsgrad 2 eller 3 representerer per definisjon dermed en kostnad for oppgradering. Teknisk oppgraderingsbehov er altså ikke å forstå som kostnad for totalrehabilitering. Et vanlig ambisjonsnivå for teknisk tilstand i en bygningsportefølje er tilstandsgrad 1, dvs. tilfredsstillende tilstand. Dette ambisjonsnivået er også lagt til grunn i denne sammenheng. Dette innebærer at bygningskomponenter som avviker negativt fra ambisjonsnivået, dvs. er angitt med tilstandsgrad 2 eller 3, representerer en kostnad for oppgradering. Kostnaden vil naturligvis være høyere ved dårligere tilstand, dvs. høyere for tilstandsgrad 3 enn tilstandsgrad 2. Kostnadene for oppgradering beregnes ut fra en vurdering av hva utbedringer normalt vil omfatte og erfaringspriser for dette. Det tekniske oppgraderingsbehovet fremkommer følgelig som: Teknisk oppgraderingsbehov = Kostnad ved å utbedre bygningskomponenter med tilstandsgrad 2 og 3. Estimert teknisk oppgraderingsbehov må ikke oppfattes som et akutt behov knyttet til utbedring, men representerer en samlet kostnad for å heve den tekniske tilstanden på bygningsmassen til et gjennomgående tilfredsstillende nivå. Nødvendige tiltak kan således, ved riktig prioritering, forsvarlig gjennomføres over en fornuftig periode, anslagsvis 6 10 år. Det tekniske oppgraderingsbehovet må således ses i sammenheng med det normale årlige/planlagte vedlikeholdet i samme periode. Estimert teknisk oppgraderingsbehov er å oppfatte som totale prosjektkostnader iht. NS 3453 «Spesifikasjon av kostnader i byggeprosjekt», altså alle kostnader, inklusiv MVA. Det påpekes at teknisk oppgraderingsbehov ikke må forveksles med forventede kostnader for totalrehabilitering, og at det heller ikke inkluderer behov for ombygginger eller utvidelser. Det samlede investeringsbehovet for bygningsmassen vil derfor være større enn kun det tekniske oppgraderingsbehovet. 5.2 Teknisk oppgraderingsbehov For beskrivelse av metode og prosess knyttet til hvordan teknisk oppgraderingsbehov er fastsatt i denne forbindelse, se avsnitt 5.1 Estimering av teknisk oppgraderingsbehov. Side 15 av 27

16 16 / 27 Tabell 5-1 illustrerer samlet estimert teknisk oppgraderingsbehov i kr fordelt på lokasjoner og fag. Av tabell 5-1 ser en at det som utgjør størst del av oppgraderingsbehovet er VVS anleggene med et oppgraderingsbehov på ca 430 mill kr. I overkant av halvparten av dette er grunnet dårlig tilstand på ventilasjonsanlegg. Tabell 5-2 Samlet oppgraderingsbehov pr lokasjon Av Tabell 5-2 fremkommer det at samlet teknisk oppgraderingsbehov for hele porteføljen er på ca. 1 mrd. kr. Lokasjonen som utpeker seg med størst oppgraderingsbehov er Skien, med et samlet oppgraderingsbehov på ca. 560 mill. kr. Oppgraderingsbehovet er her beregnet på komponentnivå. Det vil si at totalrehabilitering ikke beregnes med mindre alle komponenter har dårlig tilstand. Innhenting av det tekniske oppgraderingsbehovet over tid forutsetter at dagens tilstand opprettholdes tilnærmet likt i perioden og ikke forringes ytterligere. Dersom bygningene ikke er gjenstand for tilstrekkelig vedlikehold, vil dette over tid gi et større oppgraderingsbehov enn hva som er estimert her. Alle kostnader er prosjektkostnader inkl. mva. og prisnivå er pr første kvartal Side 16 av 27

17 5.3 Kommentarer til teknisk oppgraderingsbehov Videre følger kommentarer til det estimerte tekniske oppgraderingsbehovet for Sykehuset Telemark HF sin bygningsmasse. Grunn, fundamenter og bæresystem 17 / 27 Presentert teknisk oppgraderingsbehov omfatter ikke eventuell oppgradering/utbedring av dårlig tilstand på grunn, fundamenter og bæresystem. Årsaken er knyttet til stor variasjon/kompleksitet i utbedring av slike forhold og det er dermed vanskelig (umulig) å generalisere nødvendige tiltak for utbedring og dermed å angi en forventet erfaringskostnad. Overlapp med vedlikehold Det tekniske oppgraderingsbehovet må ses i sammenheng med det normale vedlikeholdet i samme periode. Årsaken er at de komponenter som pr i dag har dårligst tilstand, normalt også vil være prioriterte og planlagte oppgaver i kommende års vedlikeholdsplaner. Det betyr samtidig at det vil være normalt at bygningsporteføljer har en viss grad av "oppgraderingsbehov" i form av normale, kommende års vedlikeholdstiltak. Med bakgrunn i foreliggende kartlegging er det ikke mulig å angi andel av oppgraderingsbehov som overlapper med det planlagte vedlikeholdet, da dette vil avhenge av vedlikeholdsbudsjetter og hvilke tiltak som prioriteres. Uavhengig av andel overlapp med normalt vedlikehold, har kartleggingen avdekket et behov for ekstraordinære tiltak/bevilgninger dersom den aktuelle bygningsmassen skal heves til det ambisjonsnivået som er lagt til grunn her (TG1). Bevisst unnlatelse av vedlikehold og oppgradering I større bygningsporteføljer vil det kunne være naturlig at enkeltbygninger bevisst ikke vedlikeholdes eller oppgraderes og således fremstår med utilfredsstillende teknisk tilstand. Typiske årsaker kan være at bygningene pr i dag står tomme og fremtidig bruk er usikker, det kan være beslutninger om utfasing, kondemnering eller annen avhending på kort sikt eller ønske om å gjennomføre oppgraderinger samtidig med annen forestående funksjonell tilpasning og/eller utbygging (for eksempel nye brukere eller endret funksjon). Dette betyr at hele oppgraderingsbehovet nødvendigvis ikke kan tilskrives mangel på ressurser eller annen forsømmelse, men kan være en konsekvens av bevisste valg. Ambisjonsnivå Valg av ambisjonsnivå for teknisk tilstand i porteføljen er avgjørende for estimert oppgraderingsbehov. Ambisjonsnivå vil kunne variere ut fra type virksomhet og bygningsmassens formål. For å gi gode rammebetingelser for virksomheten, samt en målsetning om en verdibevarende, effektiv og riktig bygningsmessig drift, er Multiconsult av den oppfatning at valgt ambisjonsnivå (TG 1) vil være riktig. Det vil si at lover og forskrifter er oppfylt og bygningsmassen fremstår med generelt god tilstand. Evt. vern er ikke tatt hensyn til Ved estimering av kostnader er det ikke tatt hensyn til at kostnadene i realiteten mest sannsynlig vil øke dersom noen av bygningene er vernet. Dette fordi usikkerheten rundt Side 17 av 27

18 18 / 27 omfang og kostnader for tiltak i vernede bygninger er stor. For å kunne estimere hva de økte kostnadene vil bli, må dette vurderes spesielt med mer inngående studier på bygningsnivå, ofte i tett dialog med vernemyndigheter. Teknisk oppgraderingsbehov må ses i sammenheng med dagens egnethet og tilpasningsdyktighet Det er viktig at teknisk oppgraderingsbehov sees i sammenheng med bygningsporteføljens utviklingsbehov for øvrig, blant annet mtp. planer for avhending og nybygg, og behov for funksjonelle tilpasninger. Usikkerhet og følsomhet Metodikken og måten kostnadene er estimer på, er av overordnet art og fører følgelig til en viss usikkerhet i presenterte tallstørrelser. Det er stor sannsynlighet for at eventuelle over-/undervurderinger vil ha motvirkende effekt og virke eliminerende på hverandre ( store talls lov ), noe som innebærer at usikkerheten er større jo mindre arealmengde som er vurdert. Basert på bygningsmassens størrelse vil en treffsikkerhetsmargin på +/- 15 % for hele porteføljen være forventet. Side 18 av 27

19 Vedlegg 1 Side 19 av 27

20 Vedlegg 1 Side 20 av 27

21 Vedlegg 1 Side 21 av 27

22 Vedlegg 1 Side 22 av 27

23 Vedlegg 1 Side 23 av 27

24 Vedlegg 1 Side 24 av 27

25 Vedlegg 1 Side 25 av 27

26 Vedlegg 1 Side 26 av 27

27 Vedlegg 1 Side 27 av 27