Markedsrapport nr. 2/97 side 1 Markedsrapport nr. 2 /97 Godværet fortsetter I N N H O L D S F O R T E G N E L S E side 1. ØKONOMISKE RAMMEBETINGELSER 2 1.1. Rentesituasjon 2 1.2. Forbrukervekst - inflasjon 3 1.3. Arbeidsledighet 3 1.4. Bank - Finans - Forsikring 3 1.5. Aksjemarkedet - Olje - Handel 3 1.6. De børsnoterte eiendomsselskapene 4 2. EIENDOMSMARKEDET 5 2.1. Generelt 5 2.2. De enkelte leiemarkeder 5 - Kontormarkedet 4 - Leieprisanslag, kontor 6 - Lager/kombinasjon 9 - Forretning 9 2.3. Boligmarkedet 10 2.4. Salgsmarkedet 10 3. DE STØRSTE EIENDOMSSELSKAPENE 11 3.1 Nøkkeltall for eiendomsselskapene 11 4. OPPSUMMERING 12 Oslo, juni 1997 NORSK NÆRINGS MEGLING AS
Markedsrapport nr. 2/97 side 2 INNLEDNING For fjerde år på rad får vi et år med meget god vekst i norsk økonomi. I seks år har eiendomsmarkedet godt jevnt og trutt opp, - med en akselerasjon i de to siste år. Er det rart at mavefølelsen liksom vil si oss noe? Likevel forventes en moderat utvikling i veksten - utflatning - i norsk økonomi og en fortsatt høy aktivitet i eiendomsmarkedet. Markedsrapport nr. 3/97 kommer i september / oktober. 1. ØKONOMISKE RAMMEBETINGELSER Det er fortsatt ingen mørke skyer på himmelen. Vi ser vel noen truende lavtrykk i horisonten, men de løser seg opp innen de når landets grenser. Landets økonomi er bunnsolid. Slike glade budskap preger også langstidsvarselet. Dog har det kommet en del advarsler fra ulike hold i det siste. Låne- og kjøpefesten er på vei til nachspielet, og etter en uklar fase kommer bakrusen for mange, blir det hevdet. Avstanden mellom korte og lange renter vil trolig øke noe. Forventningene om en renteøkning slår ut på lange renter. Men det flytende rentenivå lytter ikke til de mange «advarsler». Billån er nå tilgjengelig på godt under 5% og Oslo har selvfølgelig aldri hatt så mange cabrioleter. Det er mange som advarer, - hver uke ser vi pekefingre oppe i media om minner oss om 80- årene, overforbruk, gjeldstyngde osv. Kanskje bidrar dette til ettertanke SSB anslår fallende rentenivå ut 1997. 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % 1991 1992 1993 Realrente 1994 1995 1996 Kilde: SSB og DnB Tall for 1997 er verdi oppnådd hittil i år. 1997 Når den siste pessimist er blitt optimist osv. Lange og korte renter OECD prognostiserer en BNP-vekst i Norge på 3,8%. De øvrige OECD-landene kommer nå sterkere etter, og vil komme opp mot et nivå på ca. 3% i snitt. For neste år spår organisasjonen en lavere vekst på hhv. 2,8% og 2,7%. 16,00 14,00 10 års statsobl. 3-mnds nibor Det forventes også fra SSB en noe lavere vekst i BNP i tiden som kommer. 12,00 10,00 8,00 Norges handelsbalanse overfor utlandet har styrket seg ytterligere. 1.1 Rentesituasjonen 6,00 4,00 2,00 0,00 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 Renten er stabil lav. Statslånet S 467 ligger på nivå like over 5,9%. Tremåneders NIBOR ca. 3,5 %. Begge nøkkeltall ørlite over nivået fra forrige kvartalsrapport. Kilde: DnB
Markedsrapport nr. 2/97 side 3 1.2 Forbruksvekst/Inflasjon Prisstigningen siste 12 månedersperiode landet på 2,7%. Dette er over alles forventninger, men hevdes ikke å representere noe faresignal idet stigningen skyldes energipriser som var høye i vinter og økningen indirekte skatter. Siste måned var utviklingen på 0,3%. SSB frykter at den sterke veksten i sysselsetningen på sikt kan skape ubalanse i arbeidssmarkedet. Dermed truer lønnsvekst. Men andre faktorer holder dette fare-elementet nede, også når det gjelder 1998 ifølge Byrået. Vi husker SSBs inflasjonsprognose for 1997 på 1,8 %. OECD offentliggjorde nylig sin prognose på 97-utviklingen i Norge: 2,6%. Synkende til 2,5% i 1998. SSB forventer en vekst i privat konsum 1997 på 2,5%. For neste år er tallet 2,6%. 6,00 % 5,00 % 4,00 % 3,00 % 2,00 % 1,00 % Arbeidsledige i % av arbeidsstyrken 0,00 % Inflasjon 14 % 12 % 10 % 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % 1975 1977 1979 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 Kilde: Arbeidsdirektoratet 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1.4 Bank/finans/forsikring Bransjen fusjonerer seg større og knytter sterkere internasjonale bånd. Vi får færre enheter. Inflasjonen fra 1975, her representert ved årlig %-vise endring i KPI. Kilde: SSB 1.3 Arbeidsledighet Arbeidsledigheten synker. Siste ledighetstall pr. utgangen av mai tilsier en ledighet på 3,2% av arbeidsstyrken. (ca 71.700 personer). Bare i mai er ca. 16.500 personer kommet ut av ledighetsstatstikken og inn i jobb. Vi er nå nær nivået for den generelle definisjon på full sysselsetning. Ledigheten er fortsatt på vei ned. Det er skrikende mangel på kvalifisert arbeidskraft, - særlig innenfor IT-sektoren, oljesektoren og i nær sagt alle deler av konsulentbransjen. Omstruktureringen vil fortsette. 1.5 Aksjemarkedet/olje/handel Siste all-time high på Oslo Børs - index 1.188 - i uke 24/97. Aksjemarkedet går fortsatt, men det er flere usikkerhetsfaktorer enn tidligere i vår. Teknologiaksjer er nervøse, - aksjemeglerne anbefaler de store trygge. Men også de svinger. Med en vekst i totalindeksen på Oslo Børs på over 22% hittil iår er det begrenset hvor mye som kan hentes ytterligere. Bedriftene tjener stort sett gode penger, og det forventes på meglerhold derfor en forsiktig oppgang utover høsten. Først skal vi ha litt sommerstille.
Markedsrapport nr. 2/97 side 4 Veksten i oljeinvesteringene har vært mye høyere enn prognosene tilsa. Dette har bidratt sterkt til oppgangen i norsk økonomi. Oljeprisen ligger pt. i nivå +/- $17 fatet (brent spot). 1.6 De børsnoterte eiendomsselskapene Eiendomsselskapene vurderes som riktig priset. De børsnoterte eiendomsselskapene i forhold til totalindeksen på Oslo Børs Indeks 150 140 130 120 110 100 90 80 02.01.96 06.02.96 12.03.96 19.04.96 30.05.96 04.07.96 08.08.96 12.09.96 16.10.96 20.11.96 07.01.97 11.02.97 Kilde: Finansavisen Totalindeks Oslo Børs Eiendomsselskapene - indeks Hva skjer om renten stiger? Ved et tilbake-blikk i historien ser vi at en endring opp i realrenten på én enhet vil medføre et fall på 20 enheter i aksjekursen på de børsnoterte eiendomsselskapene. Altså: en realrenteøkning på f.eks. 0,5% vil gi et kursfall på ca. 10%. En nominell renteøkning på 1% skal tilsi et kursfall på 5-10%. (Kilde: Sundal & Collier AS).
Markedsrapport nr. 2/97 side 5 2. EIENDOMSMARKEDET 2.1. Generelt mange steder, men f.eks på kremplassering på Aker Brygge. Dette segmentet er dessuten blitt større i antall kvadratmeter i den senere tid, og blir tillagt en noe større vekting i vår tabell. Vi har sett et meget aktivt marked siste kvartal. Prisene stiger fortsatt. Det går mot sommer og ferietid, og som vanlig får vi en aktivitets-topp frem mot første uke i juli. Presset synliggjøres i alle segmenter. Alle aktører har hendene fulle. Det er i leie-markedet fortsatt mangel på gode lokaler. Segmenteringen forsterkes ytterligere, både i leiemarkedet og på eiersiden. De største eiendomsselskapene blir større, og utvikler stadig konkurransefortrinn overfor de mindre aktører. Strategier rendyrkes. For en tid tilbake så vi at aktørene på eiersiden søkte nye oppgaver i markedet, - de måtte ha noe mer å gjøre. Det kan se ut som om de fleste har lykkes. Markedet har nå begynt å forholde seg til at den nye flyplassen åpner om 15 måneder. Vi har nå for alvor registret interesse for beliggenhet på strekningen fra Groruddalen og oppover. Tomter prises deretter, - har den fair eksponeringsmulighet og god tilgjengelighet selges tomter i Skedsmo for i overkant av kr. 1.000,- pr kvm. 2.2 De enkelte leiemarkeder Kontormarkedet Markedet må beskrives som meget hett. Etterspørselen etter kontorlokaler er stor i alle segmenter. Prisen er jevnt over blitt drevet oppover, særlig i de øvre segmenter. Den generell ledighet i kontormarkedet var ved årsskiftet ca. 6%, og er ytterligere redusert frem mot halvårsskiftet. Det øverste segmentet, omtalt som prestisjelokaler, når ny toppnotering. Oppnås ikke I de nederste segmenter er prisbildet tilnærmet stabilt. Her blir dessuten tilbudssiden mindre. Lokalene her faller ut av markedet eller gjennomgår en full oppgradering. Men markedsutviklingen har også gjort det mulig å leie ut enkelte objekter som tidligere var umulige å finne brukere til. Stor etterspørsel etter gode kontorlokaler - tilbudssiden har lite å fremby for innflytting nå. Det bygges! De mindre gode lokalene blir også etterhvert tatt ibruk, men til lave priser. Oslo Kommunes salg av festetomter er historisk. Totalt ca. 700 dekar fordelt på 113 festeforhold er lagt ut i markedet. Taksert verdi kr 760 mill. Alle tomtene er utleid. Samlet bygningsmasse på tomterne er over 492 000 kvm. De fleste tomtene ligger i Oslos østre deler, primært i Groruddalen. En vesentlig andel kan utvikles videre. Telenors nye senter på Fornebo blir på hele 200.000 kvm - fordelt på et tomteareal på ca 200 dekar. Ca 6.000 ansatte vil ha sitt virke her. Byggestart så snart ekkoet etter «siste utkalling» er stilnet av medio oktober 98. Norsk Investorforum har sine planer klare på «sin del» av Fornebo, - med et stort IT-senter. Men avtalen med Statsbygg er ennå ikke på plass - og prosjektet møter dertil litt motbør fra nettopp eget bransjehold. Fornebo-utbyggingen er utvilsomt et av de mest spennende utviklingsprosjekter som finnes i landet, - ikke minst når man tar i betraktning at arenaen ligger klar bare et drøyt år forut og at større aktører strutter av pågangsmot.
Markedsrapport nr. 2/97 side 6 NNM s anslag av leienivå 2. kvartal 1997 Kontorlokaler i Oslo området Minim um:maximum: Gj.snitt: Andel: (*) A: Prestisje lokaler: 1 900 2 600 2 200 2 % B: Høy standard, mest attraktiv beliggenhet: 1 500 2 000 1 750 8 % C: Høy standard, indre sone forøvrig: 1 150 1 500 1 350 17 % D: Ordinære lokaler: 800 1 200 1 050 15 % E: Umoderne, mangelfulle lokaler: 500 800 600 14 % F: Eldre, urasjonelle lokaler: 300 600 450 10 % G: Skøyen - Lysaker, god standard: 1 250 1 750 1 450 13 % H: Oslo nord (Nydalen), god standard: 1 150 1 450 1 300 11 % I: Oslo indre øst (Helsfyr, Bryn), god standard: 1 100 1 350 1 200 5 % J: Oslo ytre øst/syd, god standard: 900 1 250 1 100 5 % Vi får et "Oslogjennomsnitt" på kr 1.147,- pr kvm/år for vårt utvalg av markedet. Hvis vi kun selekterer på kategorier med høy standard (A-C, og G-J), blir gjennomsnittsleien kr 1.410,- pr m²/år. Beløpene er oppgitt pr. m²/år eksklusiv andel felleskostnader. Andel av fellesareal prises overensstemmende med selve lokalleien. (*) Andel: NNM har forsøkt å fordele bygningsmassens relative andel av de segmenter vi har kommentert. På denne måten kan vi definere et "Oslogjennomsnitt" på markedsleien for kontorlokaler. Oslogjennomsnittet vil da fange opp både endringer i markedsleien og forskyvninger i det enkelte segment. Vi ser en tendens til at de øverste segmentene vil ta en øket andel av totalmarkedet. NNM s anslag av leienivå sammenlignet med siste tids utvikling Kontorlokaler i Oslo området 1. kvartal 2.kvartal Endringer siden: 1988 1993 1997 1997 1988 1993 1. kv.-97 A: Prestisje lokaler: 2 500 1 600 2 100 2 200-12 % 38 % 5 % B: Høy standard, mest attraktiv beliggenhet 2 100 1 300 1 650 1 750-17 % 35 % 6 % C: Høy standard, indre sone forøvrig: 1 800 950 1 300 1 350-25 % 42 % 4 % D: Ordinære lokaler 1 400 700 1 000 1 050-25 % 50 % 5 % E: Umoderne lokaler 1 300 450 600 600-54 % 33 % 0 % F: Eldre, urasjonelle lokaler: 900 350 450 450-50 % 29 % 0 % G: Skøyen - Lysaker, god standard: 1 400 1 450 4 % H: Oslo nord (Nydalen), god standard: 1 250 1 300 4 % I: Oslo indre øst (Helsfyr, Bryn), god standard: 1 150 1 200 4 % J: Oslo ytre øst/syd, god standard: 1 050 1 100 5 % NNM s anslag av leienivået på kontorlokaler i Oslo området pr. 2. kv. 1997 sammenlignet med 1988, 1993 og pr. 1. kv. 1997. Pilene indikerer tendenser (prognoser). Tallene er ikke inflasjonsjusterte.
Markedsrapport nr. 2/97 side 7 Kommentarer / utfyllende opplysninger: Segmentene A-F består av eiendommer beliggende i Indre sone av Oslo sentrum, innenfor ca 15 minutters gangavstand fra Oslo Rådhus. A. Prestisje: Med prestisje menes både prestisjebeliggenhet og -standard. Andre viktige momenter i denne sammenheng er "myke verdier" som leietakersammensetning, profil og miljø, samt "hardware" som tekniske og komfortmessige kvaliteter. Prestisjebetegnelsen setter ofte krav til at lokalene er pusset opp i løpet av de senere år. Prestisjebetegnelsen kan også benyttes på deler av bygg. Nivået oppnås i topplokaler i nye eller totalrehabiliterte eiendommer i området Fr. Nansens Pl., Vika, Aker Brygge etc. B. Høy standard, mest attraktiv beliggenhet: Nivået oppnås i nyere og rehabiliterte eiendommer i sentrale deler av byen bl.a i "hovedgatene" i området fra Vika til Stortorget. Avgjørende faktorer er; beliggenhet, plassering i kvartalet, eiendommens omdømme og sammensetning av leietakere. Eiendommen kan ha en "prestisje"-beliggenhet, men mangle muligheten for standardhevning, f.eks. pga. arealeffektivitet. På samme måte kan bygget ha meget høy teknisk og visuell standard, men være litt hemmet av områdets totalattraktivitet, eller den interne beliggenhet i området, f.eks. utsiktsretning. Mest attraktiv beliggenhet kan eksempelvis være området innenfor: Rosenkrantzgate, C.J. Hambros pl. Nationaltheateret, Ruseløkkveien og Vika Atrium. Deler av kvadraturen omfattes også C. Høy standard, indre sone: Segmentet preges av eiendommer med moderne ventilasjon med kjøling, og øvrige tekniske fasiliteter på et høyt nivå. Eiendomsmassen er enten oppført eller totalrehabilitert i løpet av de siste 5 år. Dersom eiendommen er rehabilitert, legges det vekt på høy arealeffektivitet. Vi finner også eiendommer som med den "riktige" lokale beliggenheten kunne ha vært i B-segmentet. D. Ordinære lokaler: Nivået oppnås i "vanlige" eiendommer i indre sone. Dette segmentet er "på hell", og nesten uten unntak tidligere C- eiendommer. Dersom man skal løfte eiendommen tilbake til C, må det som regel en kraftig rehabilitering til. Denne rehabiliteringen vil ofte komme som en konsekvens av at markedet generelt sett har begynt å stige, eller at området som eiendommen ligger i skifter karakter. E. Umoderne/mangelfulle lokaler: Eiendommene i dette segmentet har åpenbare mangler i forhold til det markedet etterspør. Det er ofte ikke lønnsomt å rehabilitere pga den mangelfulle beliggenhet/område/miljø. Segmentet har tildels "falt ut av markedet". Noen har hatt langtidsledighet. Det kan være et potensiale å ta ut av eiendommen i samarbeid med naboer, strøksforening etc. F. Eldre urasjonelle lokaler: Dette segmentet har "falt ut av markedet". Eiendommene er ofte saneringsmodne, og har tilfeldige og kortsiktige kontrakter. Segmentene G - J består av moderne kontoreiendommer med god standard av nyere dato (eks.: Brynshøyden) eller totalrehabilitert (eks.: Nydalen Park) G. Skøyen- Lysaker: Segmentet omfattes av området fra Skøyen til Fornebu. Mange har bygget til eget bruk (Hydro, Gjensidige, Wilhelmsen osv). Vi har i vår oversikt sett bort fra enkelte prestisjeeiendommer, som feks. Godthaab, som oppnår leier på nivå med og kanskje til og med over presitsjeeiendommene i Oslo sentrum. H. Nydalen: Området består opprinnelig av gamle industrilokaler som er totalrehabilitert eller revet. Relativt stort innslag av media og "kultur". Stort utbyggningspotensiale som gradvis utnyttes. I. Helsfyr / Bryn: En av de første store eiendomsutviklingsprosjekter hvor man har bygget (eller rehabilitert seg til ) en beliggenhet. Sentralt beliggende kommunikasjonsmessig. J. Ytre øst/syd: Segmentet omfatter området fra Bryn over Ryen ut mot Skullerud. Næringskorridor syd har ikke utviklet seg som forventet. Ikke helhetlig utbygget. Endel "enslige" nye bygg på Ryen, samt en noe sterkere fortetning på Skullerud.
Markedsrapport nr. 2/97 side 8 Leieprisutvikling fra 1988 til 1997/2 Alle tall, utenom 1997, pr. 4. kvartal A: Prestige lokaler, beste beliggenhet 2500 B: Meget sentrale lokaler, god standard 2000 Leie pr m²/åt 1500 1000 500 0 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997/2 F A B C D E C: Sentrale lokaler, tidsmessige D: Ordinære, tidsmessige lokaler E: Eldre, sentrale, men utidsmessige lokaler F: Eldre, urasjonelle lokaler. Alna-området skal oppgraderes. Groruddalen skal blomstre langs kulturminner og elveløp, - innimellom motorveier, industrianlegg og boliger. Planene ønskes velkommen. Oslo-gjennomsnitt at Selvaag bygger 260 leiligheter der, at det påbygges ca. 6.000 kvm på Wahl Eiendoms Sørkedalsveien 10 og at oppgrader-ing av høyblokken («Philipsbygget») er igang. Det ble i 1996 ferdigstillet 360.000 kvm kontorareal i Oslo, Bærum og Asker. Tallet for 1997 vil være 220.000 kvm. 1 200 1 100 1 000 900 800 700 600 500 MR 1/95 MR 2/95 MR 3/95 MR 4/95 MR 1/96 MR 2/96 MR 3/96 MR 4/96 MR 1/97 Gjennomsnittlig leienivå år siden 1995. MR 2/97 Prognosene på nybygging av kontorlokaler for ferdigstillelse i 1998 viser at det ikke vil være nok areal tilgjengelig - dersom nivået i etterspørselen fortsetter omtrent som nå. Særlig gjelder dette kontorlokaler i vest. Men kan etterspørselen etter nye kontorlokaler bare fortsette, og stedvis også øke? Er det behov for flere arbeidsplasser, er det folk nok til å fylle opp nye arealer? Undersøkelser viser at det er tilflytning til Osloregionen, og at denne befolkningsveksten vil fortsette. Majorstuen kommer snart til å bli et nytt lite tyngdepunkt i Oslos eiendomsmarked. Vi nevner bare at det reiser seg nybygg på Kreditkassens område, - for NHO og eget bruk,
Markedsrapport nr. 2/97 side 9 Myrens Verksted har fått nye eiere, etter at Kværner har solgt sitt gamle industrianlegg ved Akerelven på Sandaker. Over 50 leietagere er her på ca 42.000 kvm. Planene om boligbygging er lagt til side, - nå skal det bli mer næringsvirksomhet. Deler av de eksisterende bygningsmasse skal rehabiliteres og det planlegges bygget nye 25.000 kvadratmeter. En fersk undersøkelse foretatt av ECON senter for økonomisk analyse AS viser at det er det offentlige - stat og kommune - som står for den sterkeste nybyggaktiviteten. Ifjor økte igangsatte kontor- og forretningsbygg med staten som byggherre med over 250% og med kommunene som byggherre med 79%. Økningen for private var på 14%. Snitt for denne type bygg var en økning på 24%. Også innen yrkesbygg generelt er det offentlige den som øker byggevirksomheten mest. Imidlertid står den private del av byggevirksomheten for 2/3 av arealene! Totalt ble i 1996 igangsatt 3,13 millioner kvadratmeter yrkesbygg. Nybyggingen fortsetter å øke, og vil i 1997 iht. prognosene komme opp i over 3,5 millioner kvadratmeter. Det samme nivå forventes for 1998. Siste signaler fra LBA er at ordrestatistikken viser kraftig vekst, både på reell tilgang og på reserver. Det finner også sted en kraftig kostnadsvekst. Entreprenørene tar ut høyere marginer, og det er et lønnspress igang. Lager- og kombinasjonseiendommer Fortsatt vekst i etterspørsel og fortsatt prisvekst i de fleste kategorier. Lav arealledighet på den bedre del av markedet. Gamle ukurante arealer gjennomgår oppgradering. En etterhvert markant type aktør i dette marked er 3. parts lagerholdere. Mange bedrifter kjøper seg større fleksibilitet og mindre administrasjon ved leie av lagerplass og varehåndtering. Etterspørselen etter slike lagre er derfor i oppsving. Men kan disse utleierne følge med prisutviklingen og inngå lengre kontrakter på dagens nivå? I vår matrise under fremgår nivåene og prisutviklingen i lagermarkedet. Siden sist har det vært en økning i de mest vesentlige segmentene. Vi gjør oppmerksom på at vi forholder oss til «kvalifiserte» lagerarealer. Intervallene ville, dersom vi tok med alt som fantes av flater og høyder, bli for store og dermed bortimot intetsigende. NNM s anslag av leienivå 1. kvartal 1997 Lagerlokaler i Oslo området 250 m² 250-750 m² 750-5000 m² 5000 m² Lavtlager (høyde 3,5 m) 400-500 400-550 350-550 - "Vanlig" lager (h. 3,5-6 m) 450-650 500-700 550-750 500-700 Høytlager (høyde 6m ) - 550-750 600-850 600-850 Kjennetegn Nesten uavhengig av beliggenhet. Vareheis eller rampe eller U.etg i industribygg. En eller flere porter. Oftest rampe. Få søyler. Spesialtilpasset. Stort antall ramper/porter.
Markedsrapport nr. 2/97 side 10 Forretningslokaler Krigen om de gode lokaler fortsetter. Søkerne etter lokaler er uhyre kresne. Men vi ser også at sidegater «tas i bruk» nå mer enn for kort tid siden. Større kjeder kan vente lenge for å få det rette lokalet. Det er tegn til at byens store østre handlegater er kommet med igjen, - særlig Torggaten har fått et løft i den senere tid. Youngstorget er på kartet igjen. Storgaten har veldig mye kollektivtrafikk, men også her forventes en positiv utvikling etterhvert som hele området rundt Sentralstasjonen blir ytterligere fortettet. Problemet i denne del av byen er at klimaet skifter karakter litt ut på ettermiddagen. Det knytter seg spenning til hvordan Storebrand løser handelssektoren i sin Vika-bebyggelse. Området rundt sentralstasjonen går også en omveltning i møte, - Byportprosjektet til KLP Eiendom på totalt ca. 54.000 kvm skal romme 15.000 kvm forretningssenter og 9.000 kvm hotell og Eiendomsspar krydrer nedre Karl Johan med ulike butikker rundt det nye «innbygde» hotellet. Det er allerede skrevet kontrakter i Byportens forretningssenter - omsetningsbasert på +/-8% (bransjeforskjeller) og basisleienivå ca. kr. 3.000 pr kvm i 3.plan. Høyere blir det nedover. Forretningssentrene tar stadig mer av handelens totalomsetning i Norge. Steen & Strøm er blitt et forsterket merkenavn, og ekspanderer nå inn i Danmark. Nordens største kjøpesenter skal oppføres i Ørestaden ved København. Selskapet har en samlet salgsflate på over 1,2 mill kvm. Av dette er 627 kvm i Norge, 401 i Sverige og 195 i Danmark. Polen er neste utenlandssatsning. 2.3. Boligmarkedet Prisstigningen på alle typer boliger har vært markant i den senere tid. Bruktboligprisen har nådd nybyggingsprisen. Nå flater vel markedet noe ut mot ferien, boligmeglerne registrerer en dempet interesse. Boligbyggingen øker igjen. Hittil iår er det igangsatt 29% flere boliger enn i tilsvarende periode ifjor. Tallet ligger på ca +20.000 enheter på landsbasis. Det forventes en utflatning i boligprisene. 2.4. Salgsmarkedet Eiendomsprisene er på vei opp. Det er dog ikke kommet - og det kommer neppe - noen markant reprising av eiendomsverdiene slik som mange aktører har hevdet. Aktiviteten er høy. Kjøperne vil ha mer til porteføljen innefor en strategi eller ønsker dekket et plasseringsbehov. Selgerne ønsker å ta gevinst. Markedet fungerer. Så enkelt er det. En renteoppgang vil trolig ikke i samme grad gjøre utslag direkte i eiendomsprisene som i eiendomsaksjekursene.
Markedsrapport nr. 2/97 side 11 3.0 DE STØRSTE EIENDOMSSELSKAPENE I NORGE Vi har nye nøkkeltall fra de største og viktigste eiendomsselskapene. Tallene er innhentet av NNM i uke 25. Totalt teller listen 24 selskaper. DE VIKTIGSTE EIENDOMSSELSKAPENE I NORGE (TALL FOR 1. KVARTAL 1997): Selskap (alfabetisk) Bto. leie pr. år (mill. kr) Endring fra 4.96 hvorav park/ rehab/ under bygging Samlet næringsareal (m²) Totalt Endring fra 4.96 Vektet gj.v. leietid (år) Endri ng fra 4.96 AS OBOS Forretningsbygg 186,4 11,4 88 573 341 700-2 492 5,6-0,7 ASA Veidekke 30,1-6,1 3 484 55 540-24 160 4 0 Aspelin-Ramm gruppen AS 96,9 2,1 6 410 155 924 6 241 8,5-0,5 Avantor AS 248,3-6,9 56 200 432 637 14 837 6,4-0,2 Borg Eiendomsselskap AS 75,1 1,6 10 000 122 500 7 500 0 Bøhler-gruppen 42-2 3 500 38 000 0 3,5 0 EAB Eiendom AS 104 2 14 500 166 000-1 500 3,5 0 Eeg-Henriksen gruppen 75-10,5 17 000 65 000-41 700 3,5-0,9 Eiendomsspar AS/ Victoria AS 333 0 39 000 317 000-1 000 6,5 1,5 Fabritius Eiendom AS 1) 42 5 000 65 000 6,6 Gjensidige Eiendom 520 0 530 200 0 5 KLP Eiendom AS 419 27 374 000 29 000 8,5-0,3 Kristiania Eiendomsforvaltning AS 57,8 0 2 500 104 526 0 5,1 0 Linstow Eiendom 265 0 70 000 344 000-19 000 4,5-0,4 Mustad Eiendom AS 47,1 0 17 400 58 800 0 3,7 0 Norske Liv AS 76,1-0,4 4 000 92 600 0 10 0 Nydalens Compagnie AS 190 5 30 306 207 000 3 000 6,8 1,8 Olav Thon gruppen 760 0 30 000 760 000 0 3,5 0 Pecunia AS 18,3 0 1 100 15 771 0 7,9 0 Samvirke forsikring 94,6 0 74 471 174 543 63 671 0 Steen & Strøm Invest 227,2 2,2 196 500 260 100-19 900 4,5 0 Storebrand Eiendom 705-5 160 000 787 000-10 000 3,7 0,2 Vital Forsikring 356 38 22 000 351 113 21 113 0 Wahl Eiendom AS 51,8-0,2 4 000 67 000 1 000 4,9-2,2 SUM 5 011 58 855 944 5 895 954 26 610 Gjennomsnitt 5,53-0,08 1) Ny på listen Eiendomsselskapenes tre på topp og tre på bunn i ulike kategorier: Størst utifra leieinntekt pr år: 1) Olav Thon Gruppen kr 760.000.000,- 2) Storebrand Eiendom kr 705.000.000, 3) Gjensidige Eiendom kr 520.000.000,- Størst positiv endring i leieinntekt fra 4/96: 1) Vital Forsikring + kr 8.000.000,- 2) KLP Eiendom AS + kr 27,000.000,- 3) AS OBOS Forretningsbygg + kr 11,400.000,-
Markedsrapport nr. 2/97 side 12 Størst negativ endring i leieinntekt fra 4/96: 1) Eeg-Henriksen gruppen - kr 10.500.000,- 2) Avantor AS - kr 6.900.000,- 2) ASA Veidekke - kr 6.100.000,- Størst ut fra areal: 1) Storebrand Eiendom 787.000 m² 2) Olav Thon Gruppen 760.000 m² 3) Gjensidige Eiendom 530.200 m² Høyest gj.sn. leieinntekt pr m²: 1) Pecunia AS kr 1160,- pr m² 2) KLP Eiendom AS kr 1120,- pr m² 3) Bøhler-gruppen kr 1136,- pr m² Lavest gj.sn. leieinntekt pr m²: 1) AS Veidekke kr 542,- pr m² 2) Samvirke forsikring kr 542,- pr m² 3) AS OBOS Forretningsbygg kr 545,- pr m² Lengst gjenværende leietid: 1) Norske Liv AS 10,0 år 2) Aspelin-Ramm gruppen AS 8,5 år 3) KLP Eiendom AS 8,5 år 4.0 OPPSUMMERING Konjunkturer: Renten inn i «nervøs» fase. Kan peke noe opp i løpet av kommende tid. Bl.a bidrar en svekket krone til press på renten. Stor byggeaktivitet. Det er pr i dag 17 byggekraner i Oslo, med hovedvekt på Majorstuen, Lysaker og Filipstad. Gode rammebetingelser i norsk økonomi gir oss fortsatt tro på fremtiden, nesten uansett hva en rentejustering på kort sikt vil medføre. Fallende arbeidsledighet - sterkere nedgang enn prognostisert. Men prekær mangel på kvalifisert arbeidskraft. Antall 30 20 10 0 Byggekraner i Oslo 1-95 Kvartal 1-96 1-97 Eiendom: Stigende leienivå, - de beste segmenter fører prisutviklingen. Vanskelig å få tak i gode lokaler. Omsetningspriser opp, men intet «shift» - ingen reprising - av næringseiendom. Eiendomsselskapene blir større og mer toneangivende, - får flere konkurransefortrinn overfor de mindre. Leietagermarkedet søker solide og langsiktige utleiere.