markedsrapport næringseiendom 1 2004
1 2004 Innhold Makroøkonomi BNP utvikling Norge... 4 Internasjonale konjunkturer... 5 Oslo Børs... 6 Inflasjon... 7 Renter... 8 Arbeidsledighet... 9 Tema: langsiktige utfordringer... 10 Investering i næringseiendom Aktivitet... 11 Yieldutvikling... 12 Leiemarkedet Arealledighet status... 13 Arealledighet utvikling... 14 Leiepris status... 16 Leiepris prognose... 18 Det europeiske eiendomsmarkedet... 19 Tema Handel og handelssteder... 22 Hotell... 23 Bolig... 24 Byggeaktivitet... 25 Eiendomsselskapene... 20 Om Norsk Nærings Megling... 26 Denne markedsrapporten finner du også på internett: www.nnm.no Lay-out og trykk: 03-2004 : www.sandnes-media.no Flyfoto Fjellanger/Widerøe 2
Sammendrag / Summary 1 2004 N Arealledigheten økte med 12 % i og ved årsskiftet var 900.000m 2 kontorareal ledig i Oslo. Dette tilsvarer 11 % av det totale kontorarealet i Oslo. Leieprisene har hatt en flat utvikling siden våren. avsluttet med høy aktivitet i salgsmarkedet. Spesielle objekter oppnådde yield på 6,4%. De økonomiske utsiktene for Norge er gode på kort sikt. Det er forventet høy BNP vekst men det er forventet lav sysselsettingsvekst. De internasjonale konjunkturutsiktene er positive men det er knyttet stor usikkerhet til hvor bærekraftig den amerikanske veksten er. Rentenivået i Norge er rekordlavt. Inflasjonsutvikling bidrar til økt tro på varig lavt rentenivå. Konjunkturutsiktene for Norge er positive. Strukturelle endringer i økonomien og i kontormarkedet medfører at det er usikkert hvor raskt arealledigheten kan reduseres og når leieprisene evt. vil stige. I 2004 har det vært lav aktivitet i salgsmarkedet. Etterspørselen etter kvalitetsobjekter er fremdeles stor men tilbudet er lavt som følge av mangel på fornuftig alternativ plassering for selger. Ubalansen mellom tilbud og etterspørsel, det lave rentenivået samt syndikeringsselskapenes behov for å gjennomføre transaksjoner vil presse yieldnivået ned. I 2004 vil yield-differansen øke. Objekter som er eksponert mot arealledighetsrisiko vil fremdeles være vanskelige å finansiere og vil ikke kunne kapitalisere på dagens gunstige rentenivå. E The vacancy rates increased by 12 % in. Currently 900.000 sq. m. are vacant in Oslo which is equivalent to 11% of the total available office space in Oslo. No significant change in the rent levels has been recorded since spring. At the end of several large transactions were executed. The lowest yield level registered was 6,4 %. The short term economic outlook for Norway is good. GNP growth is expected to be relatively high, but labour market will continue to suffer. The world economic outlook is also positive. However the sustainability of the American growth is questionable. Record low interest rates in Norway. The inflation rate will probably be low for many years which contributes to expectations of sustainable low interest rates. Structural changes in the Norwegian economy and the office market will negatively impact how quickly the vacancy rates can decline and the rent levels increase. Few transactions have been completed this year. Currently there is a mismatch between supply and demand for investment grade property. This combined with low interest rates will continue to press yield levels down. The yield difference between the different market segments will likely continue to increase. The segments which are exposed to the vacancy risk are difficult to finance and are not able to capitalize on the prevailing low interest rates. 3
Makro BNP utvikling Norge Gode utsikter for 2004 NNM har sammen med Hagströmer & Qviberg Fondkommission AB vært Home Invest ASAs rådgiver i fusjonen med Capona AB Leietakere: Scandic, Choice, Radisson SAS m.fl. Brutto verdier: ca. SEK 4,5 mrd Antall hoteller: 59 Areal: ca. 450.000 m 2 Børskurs: + ca 25% etter at bytteforholdet ble offentliggjort 5 4 3 2 1 0 % kilde: SSB BNP vekst (%) SSB prognose 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2004 2005 2006 2007 Etter 6 år med fallende BNP vekst forventes det at 2004 vil vise ca. 3% BNP vekst. Oppgangen vil være forbruksdrevet som følge av økt privat kjøpekraft samt at etterspørselen fra utlandet vil øke som følge av et forbedret internasjonalt konjunkturbilde. Varehandel og tjenesteyting rettet mot husholdninger er det segmentet som opplever størst vekst. Sterk vekst i oljeinvesteringer i var instrumentell bidragsyter til omslaget i norsk økonomi. I perioden frem til 2007 forventes BNP veksten å falle gradvis mot 2%. I perioden frem mot 2007 forventes det lav sysselsettingsvekst. SSB Makroøkonomiske hovedstørrelser (% vis endring hvis ikke annet oppgitt) Prognoser 1996 1997 1998 1999 2004 2005 2006 Konsum i husholdninger 6,5 3,2 2,7 3,3 3,9 1,8 3,6 3,7 5,2 5,1 4,2 BNP 5,3 5,2 2,6 2,1 2,8 2,7 1,4 0,3 2,8 2,3 2,0 BNP Fastlands-Norge 4,2 4,9 4,1 2,7 2,5 2,1 1,7 0,7 3,6 2,8 2,3 Sysselsatte personer 2,0 2,9 2,5 0,8 0,4 0,2 0,3-0,6 0,2 0,9 1,0 Arbeidsledighetsrate (nivå) 4,8 4,0 3,2 3,2 3,4 3,5 3,9 4,5 4,4 4,0 3,8 Konsumprisindeksen (KPI) 1,2 2,6 2,3 2,3 3,1 3,0 1,3 2,5 0,7 1,7 2,3 KPI-JAE.......... 2,6 2,3 1,1 1,0 1,9 2,3 Boligpris 8,4 10,9 9,7 9,4 14,1 7,2 4,0 1,6 4,8 4,1 4,6 Husholdningenes realdisponible inntekt 3,4 3,8 5,7 2,8 3,6-0,2 8,8 1,7 3,7 2,6 2,9 4
Makro Internasjonale konjunkturer Ut av bølgedalen men stor risiko knyttet til hvor bærekraftig den amerikanske veksten er. 5 % kilde: SSB 4 3 2 1 0 E2004 E2005 BNP vekst EMU BNP vekst USA E2006 Veksten i verdensøkonomien har festet seg og det er USA som leder konjunkturløpet. USA I 2004 og 2005 forventes det hhv. 4,6 og 3,6% BNP vekst. Industriproduksjon har økt mens de seneste sysselsettingstall har skuffet. Dette benevnes jobless recovery og det er frykt for at denne tendensen skal vedvare. Veksten er drevet av økt privat og offentlig forbruk og den er lånefinansiert. USA har store og økende budsjett- og handelsunderskudd. Det er derfor stor usikkerhet til hvor bærekraftig veksten er. Det er også stor usikkerhet knyttet til dollarutviklingen. Europa og Japan I disse regionene er det fremdeles lite fart. Økonomien er gradvis blitt stimulert av globalt økonomisk oppsving men innenlands etterspørselsvekst er fraværende. Kina og Asia Økt vekst og lavkostproduksjon i disse landene vil være en av de viktigste drivkreftene i verdensøkonomien fremover. Asia har samlet sett stått for 1/3 av veksten globalt de siste årene. NNM har på oppdrag for Industrifinans Næringseiendom ASA solgt en ideell halvpart av Gullhaug Torg 1 Leietaker: De norske Bokklubbene Leietid: 4,4 år Areal: 11.400 m 2 totalt Salgssum: NOK 57,5 mill Yield: ca. 7,75% Kjøper: De norske Bokklubbene 5
Makro Markeder Oslo Børs Dobling siden februar. Mer å gå på? NNM har på oppdrag for Industrifinans Næringseiendom ASA solgt Gullhaugveien 1-3 Leietaker: Hjemmet Mortensen Leietid: 8,4 år Areal: 11.100 m 2 Salgssum: NOK 163,1 mill Yield: ca. 7,3% Kjøper: KS tilrettelagt av Fearnley Finans (Eiendom) AS Oslo Børs 300 250 200 150 100 50 0 Index Valuta 1997 Index 120 115 110 105 100 95 90 85 80 1997 1998 1999 Importvektet valutakurs Konkurransekursindeksen (stigende kurve = svakere NOK) 1998 1999 Oslo Børs Eiendomsselskapene kilde: Bloomberg 2004 2004 kilde: SSB Oslo Børs Oslo Børs har steget med 100 % siden februar. Det er få børser som har hatt tilsvarende vekst. Oppgangen har vært på tvers av nesten alle sektorer. Oppgangen er til dels drevet av god likviditet i markedet, impulser fra utenlandske børser og vedvarende høye oljepriser. Inntjenings- og vekstestimatene har også økt. Det blir stadig flere pessimister i markedet. Eiendomsselskapene har fulgt med den brede oppgangen. Valuta Toppnoteringen for NOK var ved årsskiftet /. NOK-svekkelsen vil bidra til å dempe det importerte prisfallet, men det er usikkert hvor langt tidsetterslepet er. Olje Oljeprisen steg i hele og er nå på ca. $31 per fat. Hovedårsakene til prisveksten er tiltakende økonomisk vekst, spesielt i Asia, samt god kvotedisiplin i OPEC. 6
Makro Inflasjon Rekordlav inflasjonsutvikling. Det forventes lav KPI vekst i de nærmeste år. 6 5 % kilde: Bloomberg 4 3 2 1 0-1 -2-3 Inflasjon (KPI) des-97 des-98 des-99 des-00 des-01 des-02 des-03 KPI falt med 1,7% fra februar til februar. Kjerneinflasjonen(KPIJAE) falt med 0,1 % de siste 12 mnd. Prisfallet skyldes både lav innenlands og importert prisvekst. Norge har allerede et av verdens høyeste prisnivåer. Dette danner et langsiktig tak på KPI utviklingen. Inflasjonen er lav til tross for høy etterspørsel. Pengepolitikk er uegnet til å stimulere KPI når fallet er tilbudsdrevet. Følgende strukturelle elementer påvirker og/eller vil påvirke inflasjonsutvikling i nærmeste fremtid: - Billig import, særlig fra Kina - Billigere flybilletter - Nedgang i husleier - Billigere strøm - Lidl effekten erfaring fra Sverige og Finland tyder på at vi vil få lavere priser på en del produkter. - Valutakursutviklingen. Fungerer med etterslep. - Økt arbeidsinnvandring kan føre til lavere prisutvikling. Investeringsanalyser som er basert på årlig 2,5% KPI justering av husleieinntekter vil bli betydelig svekket av varig lav inflasjonsutvikling. Norden Prosjekt AS har i samarbeid med Orkla Finans ASA syndikert eiendommen Lørenveien 68 Leietakere: Hafslund ASA Leietid: 15 år Prosjektramme: NOK 181,5 mill. Egenkapital: NOK 39,9 mill Yield: 7,2 % 7
Makro Renter Ti års renten er på det laveste nivå siden 1950. Økt tro på varig lavt rentenivå. NNM har på oppdrag for Pecunia AS i samarbeid med Pareto Eiendom AS solgt Forskningsveien 2 Leietakere: GlaxoSmithKline AS Rikshospitalet Leietid: 14,3 år vektet Renteutvikling 9,0 % 7,5 6,0 4,5 3,0 1,5 0,0 feb-97 feb-98 Swap-kurve % 6 feb-99 feb-00 feb-01 feb-02 10 års stat 3 mnd NIBOR kilde: Bloomberg feb-03 feb-04 kilde: DNB Markets Både de lange og korte rentene er på historisk lave nivåer og differansen mot utenlandske renter er krympet. Den 11. mars reduserte Norges Bank styringsrenten til 1,75%. Siden desember er styringsrenten satt ned med 5 % poeng. Sentralbankens inflasjonsvurdering er at med en foliorente på 1,75 % er det mer sannsynlig at inflasjonen på to års sikt blir lavere enn 2,5 % enn at den blir høyere. Norge har liten erfaring med så store rentekutt som det Norges Bank har foretatt. Virkningen på økonomien er derfor usikker. Det er få aktører som tror at inflasjonen vil øke raskt. Derfor har det utviklet seg forventinger om et varig lavt rentenivå. Areal: 24.500 m 2 5 Salgssum: ca. NOK 500 mill 4 Yield: 6,7% Kjøper: KS tilrettelagt av Pareto Private Equity ASA 3 2 1 1 mnd 3 mnd 6 mnd 12 mnd 3 år 5 år 7 år 12-mar-04 12-feb-04 18-mar-03 10 år 8
Makro Arbeidsledighet Blandete signaler fra arbeidsmarkedet 5 4 3 2 1 0 % jan-98 jan-99 jan-00 jan-01 jan-02 Sysselsetting Det forventes flere år med lav sysselsettingsvekst Arbeidsledighet Norge jan-03 kilde: Bloomberg jan-04 Arbeidsledigheten har stabilisert seg i overkant av 4 %. Januar tall fra Aetat viste tegn til nedgang i arbeidsledigheten. Sesongjusterte tall fra februar understøtter derimot ikke denne utviklingen. Det har vært nedgang i tilgang av nye arbeidssøkere og nivået er på det laveste siden sommeren. Dette indikerer at arbeidsmarkedet kan være i ferd med å snu. Konsensus estimat for arbeidsledighet er at ledigheten vil holde seg rundt 4% frem til 2007. NNM har på oppdrag fra Fredrik Selmers vei 2 Eiendom ANS / co Fearnley Finans AS leiet ut ca. 1.500 m 2 kontor i Fredrik Selmers vei 2 til Oslo Kommune, Kommunerevisjonen. 2300 2280 2260 2240 2220 2200 2180 2160 2140 Antall (1000) Norge Oslo Akershus Norge 1997 1998 1999 1 kv 03 Antall (1000) Oslo/Akershus kilde: SSB 2 kv 03 3 kv 03 4 kv 03 300 290 280 270 260 250 240 230 220 Siden toppen i er det ca. 26.000 færre sysselsatte i Norge. Siden toppen i er det 10.000 færre sysselsatte i Oslo og Akershus Antall nye ledige stillinger har holdt seg stabil over lenger tid. Dette bidrar til å holde sysselsettingen nede. Tross konjunkturomstilling forventes det at sysselsettingsveksten vil være under 1% årlig frem mot 2007. Årsaken til dette er delvis at bedrifter har gjennomgått en kraftig rasjonaliseringsprosess. 9
Makro tema Langsiktige utfordringer Nødvendig strukturelle omstillinger kan føre til store utfordringer for kontormarkedet 20 15 10 % av BNP for fastlands Norge kilde: Finansdep. Pensjonsutgifter Oljeinntekter Til tross for høye oljeinntekter har Norge større finansielle utfordringer enn de fleste sammenliknbare land. 1. Oljeinntektene kan bare finansiere deler av de økte pensjonsutgiftene. 2. Norge vil sannsynligvis bli tvunget gjennom en periode med omstilling. (se under) NNM har på oppdrag for Viken Eiendom AS leiet ut til sammen ca 15.000 m 2 i Sommerrogaten 1, Oslo. Eiendommen skal huse den nye Bydel Frogner, samt Friluftsetaten, Omsorgsbygg mfl. 5 0 2005 2010 2015 2020 2025 Hollandsk syke. Fall i netto-oljeinntekter og eldrebølgen utgjør betydelige utfordringer for norsk økonomi. På 90-tallet opplevde Norge høy BNP og sysselsettingsvekst. Offentlig sektor og forretningsmessig tjenesteyting bidro med ca. 70 % av sysselsettingsveksten. Det var økt privat og offentlig forbruk som var vekstdriver. Høye oljeinntekter ble brukt til å forbedre det offentlige tjenestetilbudet, bevilge høyere lønnsvekst og økte overføringer fra staten. 2030 2035 2040 2045 2050 Ringvirkningene av forbruksveksten var kraftig økning i tjenesteytende næringer. Dette kombinert med fremveksten av it-bransjen ga høy etterspørsel etter kontorareal. Et fortsatt fall i netto-oljeinntekter og økte pensjonskostnader vil fremtvinge omstilling i norsk økonomi. Vekstevnene i konkurranseutsatt sektor må prioriteres og offentlig forbruk må reduseres for å bedre balansen mellom forbruket og netto eksport. Denne omstillingen vil føre til lavere lønnsvekst, kutt i sosiale ordninger redusert vekst i offentlig sektor, redusert privat forbruksvekst samt mulig skatte-og avgiftsøkninger. Vekst i konkurranseutsatt sektor vil ikke nødvendigvis føre til stor etterspørselsøkning etter kontorareal. Det er dermed lite sannsynlig at kontormarkedet i Oslo vil oppleve tilsvarende etterspørselsvekst (absorbsjon) som på 90-tallet. 10
Investering i næringseiendom Aktivitet avsluttet med høy transaksjonsaktivitet og rekordlave yielder ble oppnådd. I 2004 er registrert aktivitet lav. Transaksjonsoversikt Dato Eiendom Leietaker Kjøpesum Netto yield mai. 02 Pilestredet 33 Kemnerkontoret 400 000 000 7,6 % okt. 02 St. Olavs plass 5 UIO 299 000 000 8,0 % okt. 02 Oslo Atrium SAS, E&Y 812 000 000 7,3 % des. 02 Wergelandsveien 1-3 Avinor 367 000 000 7,6 % dec 02 Vahls gt 1-3 Plan og Bygningsetaten 301 000 000 7,5 % dec 02 Dronning Mauds gt 1-3 Diverse 440 000 000 7,2 % des. 02 IFN-portefølje Nydalen Diverse 689 700 000 7,7 % jun. 03 IFN GV1-3 Hjemmet Mortensen 162 900 000 7,3 % sep. 03 Innovasjonssenteret Glaxo Smith Kline/Riksh. 498 000 000 6,7 % okt. 03 Drammensveien 144 Hafslund ASA 263 000 000 6,3 % nov. 03 Gullhaugveien 13 PST 312 100 000 6,5 % dec 03 Lørenveien 68 Hafslund ASA 177 000 000 7,0 % dec.03 Thorvald Meyers gt 2 Ringnes ASA 117 000 000 7,0 % dec 03 Helsfyr Panorama Diverse 369 000 000 7,2 % jan. 04 Fløisbonnveien 2 Jernia ASA 193 000 000 8,1 % NNM har på oppdrag fra Storebrand Eiendom AS leiet ut ca. 3.300 m 2 kontor i Akers gaten 35/39. 11
Investering i næringseiendom Yield utvikling Høy etterspørsel og lave renter fortsetter å presse yielden ned for finansielle investeringsobjekter. Liten aktivitet i segmentene som er eksponert mot arealledighetsrisiko samt utviklingssegmentet. 8 7 6 kilde: NNM/Bloomberg Ti års stat Anslag netto yield Spread yield mot ti års stat NNM har på oppdrag for Skeidar Eiendom AS solgt Deliveien 10 i Vestby kommune Leietaker: Skeidar AS 5 4 3 2 1 0 1997 1998 1999 2004 *Yield nivå = med yield nivå slik det er presentert i grafen menes netto yield for eiendommer med god beliggenhet, markedsmessig leie og kontraktslengde mellom 10-15 år. Leietaker må være solid. Leietid: 15 år Areal: ca. 19.500 m 2 Kjøpesum: 165 mill Yield: 8,2% Kjøper: Deliveien 10 KS tilrettelagt av Pareto Private Equity ASA Yield er presset under 7 % for attraktive objekter. Noen objekter blir priset ned mot 6,3 %. Det er nesten utelukkende syndikeringsselskaper som har vært kjøpere, men mye tyder på at flere forsikringsselskaper vil komme sterkere på banen. Kun spesielle objekter har vært priset ned mot og under 7%. Det har vært høy etterspørsel etter disse objektene og de har oppfylt ett eller flere av følgende kriterier: - Lang leiekontrakt (min. 15 år) med AAA leietaker - Prestisjebygg - Leiekontrakt som eliminerer inflasjonsrisiko - Gunstig finansiering, f.eks. mulighet for lån og leie i valuta med gunstig rente - Gunstig avskrivningssats på bygget - Edruelig leienivå Objekter som ikke tilfredstiller ovennevnte krav er eksponert mot den høye arealledighetsrisikoen og prises deretter. Det har vært vanskelig for disse objektene å kapitalisere på det lave rentenivået. Finansieringsvilkårene for slike objekter er ugunstige. NNM tror 2004 vil preges av: - Fortsatt svært segmentert marked og høy yield differanse. - Yield under 7 tallet vil fremdeles være forbeholdt svært attraktive objekter. Norge sliter fremdeles med å tiltrekke utenlandsk kapital til eiendomsmarkedet. Det er stor nettoeksport av kapital. Selv om selgere har mulighet for rekordpriser så er antall gjennomførte transaksjoner lavt. Årsaken til dette er mangel på fornuftig alternativplassering for selgere. 12
Leiemarkedet Arealledighet - status Ledigheten fortsatte å stige i. 11 % arealledighet i Oslo ved inngangen av 2004. Arealledighet 1000000 m 2 ledig Kilde: Eiendomsspar 800000 600000 400000 00 9% 10% 10% 9% 7% 6% 4% 4% 5% 4% 5% 10% 11% 0 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2004 I følge Eiendomsspars Oslostudie økte arealledigheten med 12 % i. Arealledigheten er nå 900.000m 2, som tilsvarer 11% av det totale kontorarealet. I var arealabsorbsjonen 118.000m 2 mot minus 74.000m 2 i. Det ble ferdigstilt 212.000m 2 i. Den største veksten i ledighet var i Sentrum og i Ytre Nord/Øst. Den største prosentvise arealledigheten er i randsonene. NNM har på oppdrag for Lunden 25 AS leiet ut til sammen ca 1.000 m 2 produksjonsarealer i Lunden 25 til NetCom as 20 % ledighet Kilde: Eiendomsspar 15 2004 10 5 0 Vika/ Rådhuset Øvrige sentrum Indre Vest Indre Nord Indre øst/ indre syd Ytre vest Ytre nord/ øst/syd Asker/ Bærum 13
Leiemarkedet Arealledighet - utvikling Det vil ta lang tid før den generelle arealledigheten er på samme nivå som i /. Arealledighetsutviklingen i sentrum kan følge en annet utvikling enn resten av markedet. NNM har på oppdrag for Bombardier Transportation Norway AS leiet ut til sammen ca 3.500 m 2 lager i Stasjonsveien 1, Strømmen til Bertel O. Steen Bil as 100 1000000 800000 600000 400000 00 0 m 2 ledig 2004 E2005 E2006 E2007 Ledighet Nybygg Absorpsjon E2008 kilde: NNM E2009 I grafen er det skissert en mulig bane for arealledighetsutviklingen gitt følgende forutsetninger: - Det forventes i 2004 og 2005 at det vil bli ferdigstilt hhv. 40.000m 2 og 135.000m 2. - Det er p.t et historisk høyt prosjektpotensial. I årene etter 2005 er det dermed vanskelig å estimere ferdigstillelse. I figuren er det forutsatt at 100.000 m 2 ferdigstilles årlig f.o.m 2006. - Absorbsjonen er kalkulatorisk satt til 195.000m 2 som tilsvarer gj. sn. i perioden 1986. Gitt disse forutsetningene vil ledigheten være på samme nivå som / om 5 til 6 år. Lave leiepriser vil føre til at arealledigheten i ukurante og perifere eiendommer vil øke i forhold til sentrumsnære og de øvre segmenter. 14
Leiemarkedet Arealledighet - utvikling Absorbsjonen vil trolig være langt lavere enn historisk gjennomsnitt 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Arealledighet 1992 1993 Arealledighet 1992 1993 1994 1994 1995 1995 1996 1996 1997 1997 1998 1998 1999 1999 Oslo Børs index kilde: Eiendomsspar/Bloomberg Oslo Børs Arealledighet 2004 Arbeidsledighet kilde: Aetat Arbeidsledighet Arealledighet 2004 300 250 200 150 100 50 0 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Følgende viktige strukturelle forhold vil påvirke absorbsjonsutviklingen Arealabsorbsjonen i fremtiden kan bli lavere enn historisk gjennomsnitt pga. - Historisk sett uforholdsmessig høy absorbsjon i forhold til hva den generelle sysselsettingsveksten skulle tilsi. Dersom den generelle sysselsettingsveksten øker, er det lite sannsynlig at dreining mot kontorarealkrevende yrker vil være like sterk som ved konjunkturoppgangen på 90-tallet. - Norsk økonomi vil møte betydelige strukturelle utfordringer(se side 10). - Stadig lavere arealforbruk pr. ansatt - SSB anslår at Norge vil få flere år med lav sysselsettingsvekst. - Tendens til outsourcing ut av landet av kontorarealkrevende yrker. Diagrammene viser at arealedigheten historisk har vært sterkt korrelert med arbeidsledighet og sterkt omvendt korrelert med børskursutvikling. Som følge av ovennevnte faktorer er vi usikre på om disse sammenhengene vil være like sterke i tiden som kommer. For at arealledigheten skal reduseres er markedet avhengig av at saneringstakten øker. NNM har i oppdrag å selge Scandic Linköping City Hotell i Sverige for City Finansiering AS. Leietaker: Scandic Hotels AB Leietid: 30.04.2017 Leie: Avtalt leie t.o.m. 2008, deretter %-leie. Avtalt minimums- og maksimumsleie samt at %-leien maksimalt kan avvike 5% fra foregående år. Antall rom: 220 Areal: 10.800 m 2 15
Segmentene består av eiendommer med beliggenhet i sentrale strøk av Oslo. A. Prestisje: Med prestisje menes både prestisjebeliggenhet og -standard. Nivået oppnås i topplokaler i nye eller totalrehabiliterte eiendommer i meget attraktive deler av Oslo, spesielt i Vika og på Aker Brygge. B. Høy standard, mest attraktiv beliggenhet: Nivået oppnås i nyere og rehabiliterte eiendommer i sentrale deler av byen, bla. i hovedgatene i Vika til Stortorget, samt Skøyen og Lysaker. C. Høy standard: Segmentet preges av eiendommer med moderne ventilasjon og kjøling. Eiendomsmassen er enten oppført eller totalrehabilitert i løpet av de siste 5 år. Dersom eiendommen er rehabilitert, legges det vekt på høy arealeffektivitet. Vi finner også eiendommer som med den "riktige" beliggenheten kunne ha vært i B-segmentet. D. Ordinære lokaler: Nivået oppnås i "vanlige" eiendommer. Dette segmentet er "på hell", og nesten uten unntak tidligere C-eiendommer. For å avansere til C- segmentet må ofte en betydelig rehabilitering til. Leiemarkedet Leiepris Oslo status Liten aktivitet men presset på prisene har avtatt 3600 3200 2800 2400 1600 1200 NOK 1/95 Maks Markedsleie Min 1/96 1/97 Leiepris prestisjesegment 1/98 1/99 1/00 1/01 1/02 1/03 kilde: NNM Adresse Areal Pris pr. m 2 Løpetid Apotekergaten 8 2 500 1 200 Fjordallene 16 4 000 1 925 10 Gullhaugveien 9-13 1 400 1 150 3 Bygdøy Alle 2 10 000 1 450 10 Grev Wedels pl 9 6 000 1 500 5+5 Oslo Atrium 3 000 1 600 9 Helsfyr Panorama 2 200 1 200 7 Roald Amundsensgate 6 1 520 1 550 10 Klingenberg gt 1 300 1 200 5 Storgata 33 2 630 1 340 2 Holbergsgaten 21 1 249 1 450 5 Tordenskioldsgate 8-10 1 085 1 700 5 Tordenskioldsgate 8-10 2 166 1 500 5 1/04 Indikasjon på avtagende prispress men vanskelig å dokumentere som følge av få gjennomførte transaksjoner. 16
Leiemarkedet Leiepris - Oslo (status) Utflatning i alle segmenter, usikkert når evt. vekst vil komme 4000 3500 3000 NOK kilde: NNM Prestisjesegment snitt ( kroner) Prestisjesegment snitt (nominelt) B segment ( kroner) B segment (nominelt) 2500 1500 1000 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 NNM har på oppdrag fra Linstow Eiendom AS leiet ut ca. 1.000 m 2 kontor i Holmensgate 3. 1900 1800 NOK Nydalen Sentrum Helsfyr/Bryn Skøyen/Lysaker kilde: NNM 1700 1600 1500 1400 1300 1200 1100 1000 1996 1997 1998 1999 17
Leiemarkedet Leiepris - prognose Utflatning, usikkert når evt vekst vil komme NNM har i oppdrag å selge Sommerrogaten 1 m.fl. for Viken Eiendom AS. Eiendommen kommer for salg etter påske. Samlet leie ca. 20 mill. Utleid til Oslo kommune m.fl. Gjennomsnittlig løpetid ca. 11 år Areal ca. 23.000 m 2 Oslo Børs 250 200 150 100 50 0 1996 Leiepris 3000 12% Leiepris prestisje kilde: Bloomberg/NNM Oslo Børs Leiepris prestisje (ett års etterslep) 1997 1998 1999 Arbeidsledighet kilde: Bloomberg/NNM/Eiendomsspar 2500 9% 1500 6% 1000 3% 9% 10% 10% 9% 7% 6% 4% 4% 5% 4% 5% 10% 11% 500 0% 0 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2004 Leiepris, prestisje Arbeidsledighet i % Arealledighet i % 3000 2750 2500 2250 1750 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% I tidligere konjunktursykler har det eksistert en sterk korrelasjon mellom børskurs og ett års etterslep på leieprisene. Børsen har steget over 100% og konjunkturbunnen er sannsynligvis passert. Likevel tror vi ikke prisene vil stige like raskt som tidligere. Årsaken til dette er at arealledigheten vil trolig reduseres saktere enn i tidligere oppgangstider. Det har også eksistert en sterk negativ korrelasjon mellom arbeidsledighet og leiepriser. Som nevnt over har Norge sannsynligvis passert konjunkturbunnen. Men det forventes at arbeidsledigheten vil være omtrent på dagens nivå i flere år fremover. Hvis historiske sammenhenger fortsetter å gjelde, trekker dette i retning av flere år med stabile leiepriser. Dersom arbeidsledigheten likevel reduseres er det ikke sikkert at effekten på leieprisene vil være like sterk som tidligere. Igjen er årsaken at arbeidsledighetutviklingen ikke vil påvirke arealledighet i samme grad som tidligere. En evt. sysselsettingsvekst vil sannsynligvis ikke påvirke sysselsettingen i kontorarealkrevende yrker i like stor grad som før (side 10). 18
Leiemarkedet Tema: Det europeiske eiendomsmarkedet Gjennomsnittlig arealledighet for storbyene i Europa er ca. 10.5%. I 2004 er det forventet fortsatt økning. 20% 15% 10% 5% 0% 20% Arealledighet Paris Barcelona Køpenhavn Helsinki Berlin Brussel München Madrid Oslo Kilde: Catella European Research Frankfurt London Stockholm Dusseldorf Amsterdam Kilde: Catella European Research Arealledighet Prime Yield Arealledighet og leiepriser Gjennomsnittlig arealledighet for storbyene i utvalget er ca. 10.5%. Leieprisene falt med gjennomsnittlig 11 % i. Nesten samtlige byer hadde bunnpunkt på arealledighetskurven i. Det er forventet at ledigheten i gjennomsnitt vil fortsette å øke i 2004 og prisene falle videre. Prime yield Prime yield for utvalget er mellom 5 og 7%. Prime yields er tilnærmet upåvirket av arealledigheten. Det er høy etterspørsel etter investeringsobjekter. Særlig er det investeringsfond som er aktive. Det er forventet en flat utvikling i 2004. NNM har på oppdrag fra Storebrand Eiendom AS leiet ut ca. 4.000m 2 kontor i Stortingsgaten 8. 15% 10% 5% NNM har på oppdrag fra Linstow Eiendom AS leiet ut ca. 1.300 m 2 kontor i Bryggegaten 9. 0% Amsterdam Barcelona Berlin Brussel Dusseldorf Frankfurt Helsinki Køpenhavn London Madrid München Oslo Paris Stockholm 19
Tema Handel og handelssteder På landsbasis opplevde de største kjøpesentrene sterk vekst i. Utsikter til fortsatt solid vekst i privat forbruk indikerer vekst for kjøpesentrene også i 2004. NNM har i oppdrag å selge forretningsseksjonen i Stillverksveien 1-9 i Lillestrøm for Rom Eiendomsutvikling AS. Eiendommen er oppført i og ligger ved jernbanestasjonen i den nye bydelen Lillestrøm Syd. Leie: ca. 9 mill Leietid: ca. 7 år vektet gjenværende leietid Areal: ca. 5.600 m 2 inkl. fellesareal Bransjer i seksjonen: Dagligvare, elektro, sport, frisør m.m. Norge Bedriftene innenfor detaljhandel økte omsetningen med 8,6 milliarder kroner de ti første månedene i sammenlignet med samme periode i. Dette tilsvarer en økning på 4,5 prosent I følge Kvarud analyse økte omsetningen for de femti største kjøpesentrene med 4,6 % fra til - Kjøpesentre har i flere år tatt store omsetningsandeler fra tradisjonelle handlesteder. Ovennevnte statistikk kan indikere at denne trenden er avtagende. Det forventes fortsatt sterk vekst i reallønn og privat forbruk. Kjøpesentrene kan forvente solid vekst i 2004. Observert aktivitet i markedet tilsier at netto yield nivå for attraktive kjøpesentre i Norge er ca. 7%. Oslo BI Norges Varehandelshøyskole har laget en detaljert analyse av varehandelen i Oslo som viser følgende resultater: 40% av butikkhandelen i Oslo foregår i kjøpesentre. I sentrum er andelen over 50%. Sentrum og de store sentrene i utkanten vinner andeler fra mellomliggende områder. Unntaket er Majorstuen. Fremveksten av Alnabru som handelssted er den viktigste strukturelle endringen som har funnet sted i Oslo de siste årene. 20
Tema Hotellmarkedet I fortsatte kapasitetsutnyttelsen og prisene å falle i Oslo. Forbedring i 2004 er avhengig av et bedre kurs og konferansemarked samt at etterspørselen fra utlandet øker. 800 750 700 650 600 550 500 450 400 350 300 NOK 1992 1993 1994 1995 1996 Kap. utnyttelse (%) Rev par 1997 1998 1999 Rompris (infl. justert) Rompris Kapasitet 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Oslo Prisene, kapasitetsutnyttelsen og antall overnattinger falt i. Utenlandske overnattinger falt med 4% i mens innenlands overnatting falt med 2%. Fordelt på segmenter var det kurs og konferansesegmentet som falt mest med 16%. For 2004 forventes det kun at ett større hotell skal ferdigstilles. I tillegg er det prosjektert flere store hoteller Tjuvholmen, Majorstuen, Ullevål, Vestbanen. Gjennomsnitt revpar for Oslo hotellene har falt til 457. Romkapasitetsutnyttelsene i Oslo er ca 60%. NNM har på oppdrag fra Paus & Paus Eiendom AS leiet ut ca. 1.300 m 2 kontor i Kongens gate 14 til et selskap i Via Gruppen. 10000 8000 6000 4000 0 Antall 1992 1993 Romkapasitet Antall overnattinger (1000) 1994 1995 1996 1997 1998 1999 Norge Antall overnattinger ved norske hoteller falt 3 prosent i. Utenlandske overnattinger gikk tilbake med 7 prosent. Tallet på overnattinger for var det laveste siden 1996. Etter en jevn økning fra 1990, ble toppen nådd i 1999. I var gjennomsnittlig oppnådd pris per rom 702 kroner, mot 698 kroner i. Kapasitetsutnyttingen av rom gikk ned fra 49,5 prosent i til 48,2 prosent i. NNM har på oppdrag fra Kastanjebakken AS leiet ut ca. 2.000 m 2 kontor i Kongens gate 12. 21
Tema Boligmarkedet Boligmarkedet i Oslo er i sterk vekst. Markedet kan få korrigering ved evt. renteøkning. NNM har på oppdrag fra SEB leiet ut ca. 1.000 m 2 kontor i Hoffsveien 70 C til Dynal Biotech ASA. 16 14 12 10 8 6 4 2 0 120 100 80 60 Rentebelastning % Gjeldsbelastning % Gjeld Rentebetaling 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2004 SSB Boligprisindeks 1998 1999 Norge Oslo 160 150 140 130 120 110 100 90 80 Februar tall fra eiendomsmeglerforbundet viser følgende hovedtall for hele landet - 11,7 % vekst siden februar - 1,7 % vekst i januar 2004 - Inflasjonsjusterte priser er nå 36 % høyere enn i 1987. SSB anslår at boligprisene vil stige mellom 4 og 5 % årlig frem til 2006. I Oslo steg boligprisene med 1 % i januar og 12 måneders veksten var 6 %. Husholdningenes gjeld i forhold til inntekt har steget markant siden 1999 og utgjør i dag ca. 150% av inntekten. Dette er marginalt mindre enn toppåret i 1989. Beregninger foretatt av SSB viser at hvis renten kommer tilbake til 7,5 prosent i løpet av 2006, vil 440.000 husholdninger kommer innenfor det Norges Bank karakteriserer som høy rentebelastning, det vil si at over 20 prosent av inntekten går til renter. Minst 180.000 husholdninger vil få en rentebelastning på over 30 prosent. Vanskelig leiemarked i Oslo. Enkelte segmenter har falt med opptil 30% og boligprisene er historisk høye i forhold til leiepris. 22