Offentlig-privat samarbeid, Kristiansand Aquarama Aktivitetssenter Kompetanse for bedre eiendomsledelse Kursdagene ved NTNU,10.-11. januar 2013 Prosjektleder Arne Birkeland Kristiansand kommune Stor aktivitet i Kristiansand Norges 5. største by 1. Idda Flerbrukshall,ishall,curling 2011(187MNOK) 2. Aquarama Aktivitetssenter, 2013 (ca 650MNOK) 3. Kilden konsert og kulturhus, 2012 (ca 1,6MRDNOK) 4. Rådhuskvartalet nytt adm.bygg, 2014 (ca 500MNOK) Alle prosjektene har ulik kontrakts- og gjennomføringsmodell
Utfordringer ved valg av OPS Offentlig privat samarbeid en vinn/vinn-situasjon eller Offentlig privat sløsing?? Kristiansand svømmehall 1964 Ved åpningen den 16. desember 1964 ble det sagt fra kontorsjefen ved Statens Ungdoms- og idrettskontor følgende: «Svømmehallen i Kristiansand er et stort, vakkert og skjønt ledd i reisningen av Kultur-Norge Kultur er renslighet og hygiene»
Bakgrunn Behov for omfattende rehabilitering av den gamle svømmehallen, og ønske om økt kapasitet Utlyst en arkitektkonkurranse for nytt aktivitetssenter i 2005 Anlegget skulle inneholde Moro i vann, Velvære og rekreasjon, Rehabilitering og forebygging, Undervisning og Idrett Deltakerne i konkurransen skulle belyse aktiviteten (tilbudet) i senteret, utformingen av anlegget og økonomien over 30 år (økonomisk levetid) Prosjektet var ett av tre fyrtårnsprosjekt i Kristiansand Basert på arkitektkonkurransen ble det valgt en vinner, Akvadranten, Et svømme- og badeanlegg Næringsarealer Totalt 16000 m2 vedtatt reguleringsplan i 2006 Bakgrunn I bearbeidelsen av prosjektet, ble det stilt spørsmål ved bærekraften og markedspotensialet til prosjektet med tanke på økonomi og innhold Akvadranten skrinlagt pga for høye offentlige kostnader 2007 - Nye forutsetninger Mulighet for vesentlig økt utnyttelse av tomten med tanke på næring/ økt kommersialisering Klarere risikodeling Konkurransegrunnlag med funksjonskrav Tjenestekjøp med mulighet for kommunalt eierskap
Mål for prosjektet Grundig prosess med klare definerte mål for aktivitetssenteret: Prosjektet skal dekke kommunens behov knyttet til skolesvømming, vannidrett og andre brukere Prosjektet er en viktig del av kommunens satsing på folkehelse og forebygging inkl et Frisklivssenter Lavterskel aktivitetstilbud for forebygging og rehabilitering, samt fremme økt fysisk aktivitet for nye grupper Tilføre aktivitet til sentrum og styrke Kvadraturen Anlegget skal være et viktig tilskudd til regionens nærings- og reiseliv Målene ble forankret med brukergrupper, samt på administrativt og politisk nivå Konkurransen vår - 2008 Konkurransegrunnlaget ga føringer for prosjektet, bl. a.: Funksjon, størrelse, åpningstider og offentlig bruk av stupe- og svømmeanlegg, terapibasseng og idrettshall Badeland med kapasitet ut fra forventet salg av billetter til 250.000 besøkende i året Størrelse på forespurt kommunalt Frisklivssenter Parkering Reguleringsrisiko ble lagt på tilbyder, gitt de føringer som var gitt i konkurransegrunnlaget Tildelingskriterier: 1. Økonomisk bæreevne og driftsmodell 2. Konseptets innholdsmessige attraktivitet 3. Gjennomføringsevne 4. Arkitektur, reguleringsplan
Aquarama velges høsten 2008 Anbudskonkurransen ble gjennomført som konkurranse med forhandlinger Det kom inn to tilbud, der begge tilbudene ble betydelig presisert og bearbeidet i forhandlingsfasen for å kunne sammenligne dem Bearbeidelsene måtte samtidig ligge innenfor det spillerom man har gitt lovverket rundt offentlige anskaffelser Tilbudet Aquarama ble valgt Reguleringsplan Kommunen meldte oppstart høst 2008 Aquarama overtok planarbeidet 2008/09 Skisseprosjektet grunnlag for reguleringsplan Konseptet til Aquarama viste en vesentlig høyere utnyttelse av tomten med en betydelig reguleringsrisiko for leverandøren Kommunens ulike roller Vedtatt ny reguleringsplan november 2009!
Reguleringsområde - Friareal/felles areal Planforslaget
Prosessen mot et Aktivitetssenter 2073 + 20år Tilbudsfase og forhandlinger Skisse- og Konseptfase Konkurransegrunnlag Forprosjektfase Detaljprosjektering og Bygging Driftsfase 60 + 20 år Kvalifikasjon Estimert Prosjektkostnad Skisseprosjekt og Målsum Forprosjekt og Kontraktssum Prosjektet er delt inn klart avgrensede leveranser/ delprosesser Beslutningspunkter for kvalitetssikring mellom hver fase Exit-mulighet for begge Parter mellom hver fase, etter gitte kriterier i Avtalen, frem til og med Forprosjekt Kristiansand kommune har gjennom denne modellen sikret seg en aktiv rolle i prosjektutviklingen og har god styring på prosessene som går i prosjektet Økonomiske og forretningsmessige føringer Kristiansand Kommune ville i utgangspunktet minimere sin risiko og føringen fra Bystyret var privat eierskap og offentlig tjenestekjøp. Gjennom forhandlinger med leverandøren ble risiko- og ansvarsdelingen avklart: Kristiansand Kommune innehar all risiko for mva Kristiansand Kommune innehar all risiko for eventuell tildeling av spillemidler Kristiansand Kommune innehar deler av risiko for energi i prosjektet Kommunen sikret seg vesentlige oppsider: Rimeligere finansieringsbetingelser går direkte til fratrekk på kommunens prosjektkostnad (investering) Mva-fradrag og tilbakeført mva-oppgjør går direkte til fratrekk for kommunen Eventuell tildeling av spillemidler går direkte til fratrekk på kommunens prosjektkostnad (investering)
Ved behandling av forprosjektet besluttet kommunen 1. Kjøp av Aktivitetssenteret 2. Entrepriseavtaler med fast kontraktssum for Aktivitetssenteret 3. I utgangspunktet ingen endringer i byggefasen Avtaleverk - struktur Hovedavtale Entrepriseavtale Svømme/bad Entrepriseavtale Idrett Festeavtale Leieavtale Badedel Leieavtale helsearealer Driftsavtale I Svømme-/badedel Driftsavtale II Idrettshall Hovedavtale med bilag utarbeidet høsten 2008 signert 11.03.2009 Entrepriseavtaler signert 13.12.2010 Driftsavtaler svømme- /badedel signert 13.12.10 Driftsavtale idrettshall signert 21.01.11 Leieavtale badedel signert 13.12.10 Leieavtale helsearealer Festeavtaler
Aquarama
Presentasjon av planløsning
Driftsfase Aquarama Kristiansand AS har, gjennom sine driftsselskaper, fullverdig ansvar for driften av Aktivitetssenteret. Det er utarbeidet egne driftsavtaler for henholdsvis Svømme-/ badedelen og Idrettshallen, da driftsmodellene er ulike for de to seksjonene. Kommunen er garantert et gitt driftsresultat fra de kommersielle arealene, noe som begrenser nedsiderisikoen, mens det samtidig er en overskuddsdeling som gir oppsidepotensial. Aquarama Kristiansand AS har rett til å legge frem forslag til endringer/ utvidelser/ utskiftninger for kommunen i driftsfasen. De økonomiske konsekvensene ivaretas over driftsbudsjettet. Gjennom hele driftsfasen (60+20år) er Aquarama forpliktet til å opprettholde Tilstandsgrad 1 og Konsekvensgrad 1 på anlegget der dette ivaretas gjennom periodiske kontroller utført av objektiv kompetent instans. Det gjennomføres en virksomhetsoverdragelse av de ansatte i dagens svømmehall til Aquarama Kristiansand AS frivillig. Hva gjør prosjektet kommersielt attraktivt? Akvadranten 16.000m2 ca. 300MNOK Idrettsbasseng, stupeanlegg, badeland, idrettshall og treningssenter Aquarama 40.000m2 600MNOK/1100MNOK Svømme-/badedel, dobbel idrettshall, spa, helse- og velvære arealer, hotell, treningssenter og næring Aquarama som utbygger og drifter: Attraktivt anlegg over tid (60+20år) Fokus på levetidskostnader og kvalitet Teknisk og driftsøkonomisk gode bygningsmessige løsninger Betydelig erfaringsutveksling med andre private aktører Kommersiell virksomhet som subsidierer driften i de Offentlige Arealer (tapsforetak)
Erfaringer fra Kristiansand Aquarama Kristiansand AS Kristiansand Kommune Utvikler Vedlikeholder Drifter Eier Utleier Tjenestekjøper Mulige samarbeidspartnere bør involveres så tidlig som mulig i prosessen Utbygger fikk ansvar for reguleringsprosessen betydelige ressurser på å dokumentere prosjektets berettigelse og lokalisering Langsiktig drifts- og vedlikeholdsansvar 60 + 20år Kommunen medeier og finansierer de Offentlige Arealer Aquarama total tjenesteleverandør og leier badeanlegget Takk for oppmerksomheten! Kristiansand Eiendom v/ Arne Birkeland