Fremlagt på møte 10.06.2015 Styresak 50/2015 Saknr 15/1403 Valg av tomt til FeFos hovedkontor i Lakselv 1. Innledning Styret ga i styresak 68/2014 i styremøte 28.11.2014 direktøren fullmakt til å sette i gang arbeidet med å realisere et nytt bygg i Lakselv for lokalisering av FeFos hovedkontor, innenfor en kostnadsramme på 40 millioner kr. Direktøren har fulgt opp vedtaket med å vurdere ulike tomtearealer, og legger med dette fram saken for å velge tomt til nytt hovedkontor i Lakselv. 2. Bakgrunn Arbeidet med avklaring av tomt tok utgangspunkt i 8 aktuelle sentrumsnære områder i Lakselv. Kriteriene for vurdering var: Arealtilgang og utvidelsesmuligheter Nærmiljø, naboskap og profilering av egen virksomhet Stedsutvikling, landskap og arkitektoniske muligheter tekniske begrensninger, reguleringsbegrensninger Tomtekostnad byggeklar tomt Synlighet fra E6 Basert på denne vurderingen ble 3 alternativer vurdert som aktuelle: Rådhusplassen Laatasveien mellom ASVO og Porsanger kommunes uteseksjon «Scaniatomta» i Laatasveien Styret ble orientert om dette i styremøte 18.03.2015 (saksnr 14/16673). «Scaniatomta» ble forkastet i ettertid på grunn av at deler av tomta omfattes av høydebegrensninger i forbindelse med flyplassen, og manglende tilbakemelding fra grunneier. FeFo søkte Porsanger kommune om opsjon på Rådhusplassen (parken nord-øst av rådhuset) og Laatasveien mellom ASVO og kommunens uteseksjon. Kommunen behandlet dette i planutvalget den 26.03.2015, og vedtok at FeFo får opsjon på et areal øst for rådhuset. Arealet er fra eiendommen (alt. matrikkelnummer)16/88. Vedtaket angir ikke eksakt område. I ettertid er det avklar at arealet gjelder parkeringsplassen mellom rådhuset og Banaksenteret, ikke det omsøkte området. Direktøren forholder seg til det, og gikk videre med dette alternativet. Direktøren og styreleder hadde et møte med ordfører og rådmann i Porsanger kommune den 23.03.2015. På dette møtet ble det bestemt å opprette en prosjektgruppe med representanter fra kommunen og FeFo for å avklare tomt. Porsanger kommune engasjerte Norconsult for bistand til faglig vurdering av ulike alternativer. Direktøren legger rapporten fra dette arbeidet til grunn for vurderingen, og rapporten følger vedlagt. I vurderingen inngikk følgende alternativ: Rådhusplassen (parkeringsplassen) Gjestgiveribakken Gamle Coop Mega Gamle sentrumsparken/meieriveien Side 1 av 6
Følgende er vurdert for hvert av alternativene: Tomt: Regulering: Infrastruktur: Grunnlagsinv.: Tomtens beliggenhet, utnyttelsesmulighet og begrensning. Status på området/tomt og mulighet for regulering/omregulering med mulige begrensninger. Det er innhentet opplysninger om eksisterende teknisk infrastruktur i og rundt tomtene. Dette danner grunnlag for beregning av grunnlagsinvestering som må gjøres for klargjøring av tomt. For gamle Coop Mega er det betalt kommunal tilknytningsavgift og opparbeidet parkeringsplasser. Dette er en besparelse som vil komme i gjennomføringsfasen. I grunnlagsinvestering er dette synliggjort med fradrag i grunnlagsinvestering. Samlet kostnad som påløper for klargjøring av tomt. Herunder kostnad til kjøp av tomt/eiendom, fremføring av nødvendig infrastruktur som vei, vann, avløp, strøm og brebånd/fiber. For eiendommer i sentrum er det innhentet kostnad for tilkopling mot fjernvarme. Disse kostnadene er til info og ikke medtatt i grunnlagsinvestering. Her er flere forhold som må vurderes før energileverandør velges. Nedenfor gis en kort beskrivelse av alternativene. For detaljer henvises det til vedlagte rapport. Rådhusplassen FeFo søkte opsjon på parken nord-øst av rådhuset. FeFo fikk opsjon på parkeringsplassen mellom rådhuset og Banaksenteret. Arealet på tildelt område er på 1790 m 2, og er i dag regulert til trafikkformål, delvis parkering og delvis gangvei. Før en eventuell tillatelse til bygging kan gis må det foreligge reguleringsendring av plan eller gitt dispensasjon fra plan. Her anbefales reguleringsendring gjennomført. Gjennomføring av reguleringsendring ansees som enkelt og vil ikke få konsekvenser for en eventuell byggestart i 2016. Det forventes at kommunen vil videreføre sin liberale praksis med hensyn på utforming. Bygget kan knyttes til offentlig vann og avløp, og det er lagt fiber i nærområdet. Strømnettet har en begrenset kapasitet som medfører en kostnad (anleggsbidrag) til ny nettstasjon. Tomten ligger sentralt og FeFo vil være meget synlig i sentrum. Beliggenheten gir god mulighet for profilering. Bygget bidrar til fortetting i sentrum, noe som også gir begrenset friareal rundt bygget. Tomten og beliggenhet er mindre egnet for profilering og lite egnet med hensyn til utforming av uteområdet. Totale grunnlagsinvesteringer er beregnet til 995 000 kr, inklusive kjøp av tomt. Det er i analysen fra Norconsult medtatt 100 000 til kjøp av tomt (56 kr/m2). Til sammenligning har FeFo taksert andre tomter i sentrum til en langt høyere pris. Vi har ingen bindende avtale med kommunen om tomtepris. Dersom kommunen krever erstatning for de 40 parkeringsplassene som er på arealet i dag, vil investeringene kunne øke med 350 000 400 000 kr i forhold til andre alternativ. I tillegg kan komme krav om bidrag for flytting/endring av kommunens hovedinngang. Side 2 av 6
Gjestgiveribakken Området ligger ca. 1,5 km sør for Lakselv sentrum, like vest for Lakselv hotell og eies av FeFo. Området ligger på høydedrag med utsikt over Lakselv og indre del av Porsangerfjorden. Området er uregulert, i kommuneplanens arealdel er området bestemt til LNF område. Området må reguleres før tiltak kan igangsettes. Normaltid for gjennomføring av regulering er inntil 1 år fra igangsettelse. Området benyttes i dag aktivt som tur- og friområdet. Kommunen har ikke registrert kulturminner i området, og i følge Nord atlas (Fylkesatlas for Finnmark) benyttes ikke området til reindrift. Adkomst/vei er avklart med Statens vegvesen og Lakselv hotell med hensyn på veirett over privat eiendom og bruk av privat vei. Veirett gjelder kun administrasjonsbygget og det behov FeFo har for å drifte anlegget og aktiviteter i forbindelse med dette. Det er ikke utbygd infrastruktur til arealet. Stor tomt med god plass til bygning, parkering, uteområdet, og tilleggsbygninger/lager/ garasje ved behov. Tomtens beliggenhet med nærhet til natur og tilrettelegging av friområdet samsvarer godt med FeFos profilering som grunneier og forvalter av naturressurser. Bygget vil være synlig ved kjøring sørover på E6 (mot Karasjok), og fra de fleste boligfelt i Lakselv. Totale grunnlagsinvesteringer er beregnet til 4 005 000 kr, derav 3 900 000 kr til infrastruktur. Gamle Coop Mega Coop Finnmark la ned Coop Mega sommeren 2014. Bygget har stått tomt i snart ett år, og er ikke lagt ut for salg. Markedsverdien er av John-Steinar Dahl hos Sweco i Alta satt til 5,1 mill. kr i januar 2014. Coop Finnmark har signalisert at bygget vil selges for takst. Bygget kan ikke brukes slik det er i dag, og må rives og fjernes. Tomten er i dag delvis regulert til forretningsformål, delvis til trafikkformål (privat vei og parkering) og delvis bestemt til sentrumsformål i kommunedelplan for Lakselv og omegn. Tillatelse til bygging krever en reguleringsendring. Reguleringsendring anses som enkelt, og vil ikke påvirke byggestart i 2016. Eiendommen ligger sentralt i Lakselv inntil E6. Stor tomt på 3 757 m². Tomten har god adkomst og stor parkeringsplass. Halvparten av dagens parkeringsplass festes av kommunen. Av tomtens samlede areal er i underkant av 1000 m2 båndlagt til offentlig veiformål (gang og sykkelsti langs E6). Resterende ca 2,8 mål, gir gode mulighet for tilrettelegging av området rundt bygget, og det er god plass til fremtidig utvidelse. Totale kostnader er beregnet til 7 055 000 kr, der det vesentligste utgjøres av kjøp av eiendom og rivning/fjerning/deponering. Siden det allerede er en egnet parkeringsplass på tomta er det satt en negativ kostnad til parkering på 215 000 kr (20 parkeringsplasser) og til vann og avløp på 180 000 kr. Dette for å kunne sammenlikne med de andre alternativene. Gamle sentrumsparken/meieriveien Dette er en trekantformet tomt på ca. 2000 m 2 i svakt skrående terreng. Utforming, byggelinje mot vei og siktlinje i veikryss gir begrensninger på utnyttelse av tomta. Tomten er i dag regulert til parkformål. Før en eventuell tillatelse til bygging kan gis må det foreligge reguleringsendring av plan eller gitt dispensasjon fra plan. Området benyttes i dag som friområde og lekeplass for naboeiendommer. Ved oppstart av reguleringsarbeid forventes det innsigelser fra naboer som i dag benytter området. Innsigelser og klager kan medføre forsinkelser i reguleringsarbeidet og kan få konsekvenser for eventuell byggestart i 2016. Prosessen kan også gi FeFo uønsket negativ omtale ved at ett av få friområder/lekeplasser i tettstedet omreguleres til næring/kontor. Totale grunnlagskostnader er beregnet til 745 000-1 075 000 kr. Side 3 av 6
Oppsummering Tomten på rådhusplassen gir lavest grunnlagsinvestering, har sentral beliggenhet, men har klare begrensninger på friområdet rundt bygning og begrenset utvidelsesmulighet. I grunnlags-investering er ikke eventuelle økonomisk krav/ kompensasjon for kommunens egen gjesteparkering og endring av hovedinngang til rådhuset hensyntatt. Gjestgiveribakken er området og tomten som gir størst frihet ved utforming av bygning, best mulighet for friområdet og utomhus, ingen begrensning ved fremtidig utvidelse og mulighet for tilleggsbygninger som lager/garasje. Sentrumsparken anbefales ikke som alternativ. Tomten gir klare begrensning på utnyttelsen og utforming av bygget. Omregulering av friområdet og lekeplass for nærmiljøet kan gi uønsket negativt omtale. Coop Mega tomten er den sentrumsnære tomten med flest muligheter, samtidig har den også de høyeste grunnlagsinvesteringer. Direktøren har også gjennomført en nettbasert spørreundersøkelse blant ansatte i FeFo «Ideer og innspill til nytt hovedkontor» Undersøkelsen gikk ikke på valg av tomt, men oppsummering fra denne undersøkelsen legges likevel ved til orientering. 3. Vurdering I direktørens vurdering inkluderes: Rådhusplassen (parkeringsplassen) Gjestgiveribakken Gamle Coop Mega Sentrumsparken forkastes på grunn av begrensningene på tomta, og mulig innsigelse fra naboer. Alle de andre tomtene anses for å være eget til formålet, om enn i noe ulik grad. Direktøren legger følgende kriterier for endelig vurdering: Grunnlagsinvesteringer Nærhet til sentrum Profilering Tomtens egnethet Porsanger kommune har uttrykt ønske om at FeFos nye bygg bør være i sentrum i Lakselv. Etter direktørens vurdering er dette noe FeFo bør vektlegge. FeFo-bygg i sentrum vil bidra til å fortette sentrum i Lakselv, som anses for å bidra positivt. Sentrumsalternativet vil etter direktørens vurdering klart bidra mest til synlighet og profilering. Kontakt med publikum og om hvorvidt publikum oppfatter FeFo som en åpen og imøtekommende organisasjon vil også bli påvirket av om bygget er i sentrum eller avsides. Rådhusplassen har de laveste grunnlagsinvesteringer, og vil bidra til fortetting av sentrum. Bygget vil ligge sentralt i Lakselv og være godt synlig. Det foreligger imidlertid noen begrensninger på friområdet rundt bygget og det kan komme ekstrakostnader til krav om kompensasjon for gjesteparkering og endring av hovedinngangen til rådhuset. Et annet moment som trekker i negativ retning er at mulighet til utvidelse er i kommunene vedtak forutsatt å ligge mot sør (mot E6). Det mener direktøren er uheldig. En forutsetning for valg av dette alternativet er at det er mulig med en eventuell utvidelse mot nord. Dette for å unngå å måtte ombygge en hovedinngang og fasade mot sør senere. Dette betyr at tomtens avgrensning må gå noe utover det kommunen har gitt opsjon på. Eventuelle kostnader til gjesteparkering og endring av inngang til rådhuset bør være moderate. Både dette og pris for tomten må avklares innen kort tid. Side 4 av 6
Gjestgiveribakken gir stor frihet til utforming av bygg og tilrettelegging av uteareal/park. Det er imidlertid betydelige grunnlagsinvesteringer og bygget vil ligge langt fra sentrum og lite synlig, selv om bygget vil ses fra E6 mot Karasjok og fra boligfeltene. Fra sentrum vil bygget ikke være synlig. Bygget vil derfor ikke bidra til å sette preg på Lakselv sentrum, og profilere FeFo i langt mindre grad enn et bygg i sentrum. Området må kunne karakteriseres som avsides, og kunne oppfattes at FeFo ikke er åpen og imøtekommende. På denne bakgrunn vil ikke direktøren anbefale dette alternativet. Gamle Coop Mega tomta er etter direktørens vurdering det aller beste alternativet med hensyn på tomtens egnethet, nærhet til sentrum og profilering. Tomta ligger svært sentralt og et flott bygg på denne tomta vil gi Lakselv sentrum et betydelig løft og særpreg. Det er vanskelig å tenke seg en bedre plassering med hensyn til synlighet. De høye grunnlagsinvesteringene på over 7 mill. kr gjør det imidlertid vanskelig for direktøren å anbefale dette alternativet. Grunnlagsinvesteringer her kan utgjøre opp mot 20% av totalrammen på 40 mill. kr, mens for rådhusplassen utgjør grunnlagsinvesteringene i underkant av 4%, dersom man tar høyde for inntil 0,5 mill. kr til parkeringsplass og ombygging av inngangspartiet til rådhuset. I tillegg kommer kostnader til kjøp av tomt fra kommunen. 4. Konklusjon - begrunnelse På bakgrunn av størrelse på grunnlagsinvesteringer, nærhet til sentrum, profilering, tomtens egnethet anbefaler direktøren at tomten på rådhusplassen velges. Dette under forutsetning av at det foreligger en utvidelsesmulighet mot nord. Eventuelle merkostnader til gjesteparkering og endring av inngang til rådhuset bør være moderate. Dette er etter direktørens mening ikke avgjørende dersom ikke kostnadene overstiger 500 000 kr. Grunnlagsinvesteringen vil likevel ligge langt lavere enn for Coop Mega tomta. Dersom disse forutsetningene ikke er til stede, anbefaler direktøren Coop Mega tomta for FeFos hovedkontor. Grunnlagsinvesteringene er betydelig høyere enn for Gjestgiveribakken, men i et langsiktig perspektiv bør ikke en differanse på rundt 3 mill. kr til grunnlagsinvesteringer ha avgjørende vekt. Side 5 av 6
Fremlagt på møte 10.06.2015 Styresak 50/2015 Saknr 15/1403 Valg av tomt til FeFos hovedkontor i Lakselv Direktørens innstilling. Styret år inn for rådhusplassen velges som tomt til nytt hovedkontor i Lakselv. Styret legger til grunn at endelig avgrensing av tomta blir slik at en eventuell utvidelse av bygget kan skje mot nord. Hvis ikke utbygging lar seg gjennomføre her velges Coop Megatomta som alternativ 2. Styrets vedtak: Side 6 av 6