SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Ivar Gudmundsen Arkiv: REG R-183 Sak nr.: 98/02821 Kommuneplanutvalget sak 0005/98 11.11.98 Det faste utvalg for plansaker 17.12.98 Det faste utvalg for plansaker 03.06.99 Formannskapet sak 0078/99 16.06.99 Kommunestyret sak 0051/99 - tilleggssak 16.06.99 R-184 FORSLAG TIL ENDRET REGULERINGSPLAN MED REGULERINGSBESTEMMELSER FOR ÅS HOTELL Rådmannens innstilling til formannskapet 16.06.99: ::: Sett inn innstillingen under denne linja I medhold av plan- og bygningslovens 28-1, jfr. 27-2, vedtar kommunestyret forslag til endret reguleringsplan for Ås Hotell m.m., som vist på kart sist revidert 03.06.99, med reguleringsbestemmelser, sist revidert 03.06.99. ::: Sett inn innstillingen over denne linja Rådmannen i Ås, 14.06.99 Brynhild Hovde... Sett inn saksutredningen under denne linja Behandling i det faste utvalg for plansaker 03.06.99: B. Leivestad foreslo å godkjenne en tilbaketrukket 5.etasje. M. Huuse fremmet følgende forslag: «Planforslagets løsning med sammenhengende bebyggelse over to kvartaler bryter med målestokken i bebyggelsen og den tradisjonelle kvartalsstrukturen i Ås og gir et svært uheldig og dominerende bilde. Planforslaget gir dessuten en usikker løsning for brannstasjonen. Dette gjør planforslaget uakseptabelt i forhold til historiske og estetiske kvaliteter samt målestokken i Ås sentrum. Det faste utvalget for plansaker avviser på denne bagrunn det framlagte planforslag. Utvidelse av hotellet bør utformes etter prinsippene i vedlegg H som følger saken. Eventuelt kan veien forksyves mot sør, dog slik at brannstasjonen blir stående med akseptabel avstand til veien.»
S. Eriksen fremmet følgende forslag: «Kart og reguleringsbestemmelser revideres pr. 03.06.99 som følger: Kartet oppdateres med anvisning av 5 etasjer, på nybygg hvor det i dag står 4 etasjer. Reguleringsbestemmelsenes pkt. 1 endres til følgende ordlyd: «Innenfor området skal det bygges hotell i inntil 5 etasjer, med tilbaketrukket 5.etasje på nytt tilbygg. Eksisterende gammelt bygg begrenses til 4 etasjer. Fasadene skal ligge i de byggegrenser som kartet viser. Bebyggelsen skal ha flatt tak. Det tillates ikke teknisk oppbygg over 5.etasje. Maksimal takhøyde over terreng skal være 16,5 m. I 1.etasje tillates forretninger.» Prøvevotering: 1. M. Huuses forslag fikk 1 stemme. 2. 5 etasjer som prinsipp: 6 mot 1 (SV) stemme. 3. Tilbaketrukken 5.etasje over det hele: 4 mot 3 stemmer Planutvalget fattet etter dette følgende vedtak med 4 (H+Krf+Frp+Sp) mot 3 (Ap+Sv) stemmer: Under henvisning til saksutredningen og i medhold av plan- og bygningslovens 28-1, jfr. 27-1, vedtar det faste utvalget for plansaker forslag til endret reguleringsplan for Ås Hotell m.m. som vist på kart datert 08.12.98, revidert 25.05.99, med reguleringsbestemmelser, revidert 25.05.99, med den endring at det godkjennes en tilbaketrukket 5.etasje. Reguleringsbestemmelsene revideres tilsvarende. Planforslaget oversendes kommunestyret til behandling og vedtak i medhold av plan- og bygningslovens 27-2. Rådmannens innstilling til møte i Det faste utvalg for plansaker 03.06.99: Under henvisning til saksutredningen og i medhold av plan- og bygningslovens 28-1, jfr. 27-1, vedtar det faste utvalget for plansaker forslag til endret reguleringsplan for Ås Hotell m.m. som vist på kart datert 08.12.98, revidert 25.05.99, med reguleringsbestemmelser, revidert 25.05.99. Planforslaget oversendes kommunestyret til behandling og vedtak i medhold av plan- og bygningslovens 27-2. Avgjørelsesmyndighet: Kommunestyret Behandlingsrekkefølge: Planutvalget 1. gang Planutvalget 2. gang Formannskapet Kommunestyret Vedlegg som følger saken trykt: A. Utskrift av planutvalgets møtebok, sak 68/98, med 7 trykte vedlegg
B. Reguleringskart, revidert 25.05.99 C. Reguleringsbestemmelser, revidert 25.05.99 D. Uttalelse av 16.12.98 fra fylkeskultursjefen E. Uttalelse av 16.03.99 fra fylkesrådmannen F. Uttalelse av 05.05.99 fra Sentrumsgården ANS G. Arkitekt Niels Torps skisseforslag for Ås sentrum H. Alternativ løsning for Ås Hotell I. Alternativ løsning for Ås Hotell Vedlegg som ligger i saksmappen: Sakens øvrige dokumenter. SAKSUTREDNING: Fakta i saken: Ås Hotell planlegger utvidelse sørover langs Moerveien. Det ønskes et hotell i 5 etasjer. Planområdet omfatter både nåværende hotelltomt og deler av brannstasjonstomta. Det er derfor nødvendig med endring av reguleringsplanen for Ås sentrum. For ytterligere detaljer vises til vedlegg A: Utskrift av planutvalgets møtebok m/vedlegg. Det faste utvalget for plansaker behandlet saken første gang i møte 17.12.98, sak 68/98, og vedtok å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn. Offentlig ettersyn - innkomne bemerkninger : I henhold til planutvalgets vedtak ble planforslaget avertert og lagt ut til offentlig ettersyn i tiden 12.01.99-19.02.99. Saken ble også sendt berørte parter til uttalelse. Det er innkommet følgende bemerkninger: 7. Akershus fylkeskommune, fylkeskultursjefen (16.12.98 - innkommet 21.12.98), fraråder en bebyggelse i to kvartaler. Ås brannstasjon, oppført i 1959, vurderes ut fra arkitektoniske og kulturhistoriske kvaliteter, som et kulturminne av høy regional verdi. Dessuten betyr en økning til 5 etasjer på hotellet at man bryter med målestokken i sentrum. Det varsles at man vurderer innsigelse dersom planforslaget åpner for riving av Ås brannstasjon. Se vedlegg D.. 8. Akershus fylkeskommune, fylkesrådmannen (16.03.99), viser til fylkeskultursjefens uttalelse av 16.12.99 og til befaring 18.02.99, der bygnings- og reguleringssjefen og kulturvernkonsulent Sissel Riibe deltok. Fylkesrådmannen er positiv til at det satses på utvikling av ås sentrum. dette er i tråd med de rikspolitiske retningslinjer om samordnet areal- og transportplanlegging. Det er derfor også riktig med høy utnyttelse. Alternative planløsninger og konsekvenser av foreliggende planforslag anses imidlertid ikke tilstrekkelig belyst. Følgende forhold bør vurderes ved utforming av ny bebyggelse: Bebyggelsen i hotell- og brannstasjonskvartalene holdes adskilt Alternative løsninger for hotell innenfor hotellkvartalet, eventuelt ved en forskyvning/innskrenkning av eksisterende tverrvei. Eksisterende tverrvei opprettholdes som bilvei eller gang- og sykkelvei. Brannstasjonen bevares Utkjøringsmuligheter for brannbilene ved opprettholdelse av dagens funksjon Den funksjonelle og visuelle forbindelsen mellom sentrum og jernbanestasjonen ivaretas Et mulig alternativ er at brannstasjonen tas ut av planen. Se vedlegg E..
9. Miljøvernutvalget behandlet saken i møte 02.02.99, sak 1/99, og avgav følgende uttalelse. «Miljøvernutvalget mener det er uheldig å bygge på fløyen mot Moerveien med en tilbaketrukket 5. etasje. Det må derfor gjøres en grundig vurdering av behovet for en slik løsning og en vurdering av hvilke muligheter det er for å bygge hotellet i 4 etasjer. Gjeldende reguleringsplan åpner for riving av brannstasjonen. Brannstasjonen tas ut av forslaget til endret reguleringsplan». 10. Kulturstyret behandlet saken i møte 10.02.99, sak 7/99, og avgav følgende uttalelse: 1. Kulturstyret tar forslag til endret reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for Ås m.m. til etterretning. 2. Utvidelse av Ås Hotell må imidlertid skje på en måte som virker minst mulig dominerende og sjenerende for området rundt, gjennom valg av materialer og arkitektonisk utforming. 11. Teknisk styre behandlet saken i møte 10.02.99, sak 3/99, og avgav følgende uttalelse: «Kommunens krav til adkomst til kommunale hovedledninger for vann og avløp skal tilfredsstilles. Tiltakshaver bekoster og utfører arbeidene.» 12. Helse- og sosialstyret behandlet saken i møte 10.02.99, sak 1/99, og påpeker at kjøkken, og bad utformes i henhold til gjeldende forskrifter, og at det blir tilgjengelighet for bevegelseshemmede. 13. Eldrerådet behandlet saken i møte 02.02.99, sak 3/99, og har ingen annen merknad enn at ett av alternativene for eldresenter muligens forsvinner. Eldrerådet ber derfor om at kommunestyret finner plass for nytt eldresenter når sentrumsplanen behandles. 14. Søndre Follo Energi (03.02.99) ber om at det pålegges byggherre at det kan bli aktuelt å integrere nettstasjon i et nybygg til erstatning for dagens. 15. Sentrumsgården ANS (05.05.99) ber om at kommuneledelsen gjør sitt til at reguleringsforslaget ferdigbehandles snarest. Dersom det ikke er mulig å få til et tilfredsstillende hotell, må selskapet vurdere andre alternativ enn hotelldrift. Se vedlegg F.. Vurdering: I forbindelse med utarbeidelse av strategiplan for Ås sentrum har Ås Handelstand engasjert arkitekt Niels Torp til å utarbeide en planskisse som sin kommentar til strategiplanen. Planskissen inneholder mange interessante observasjoner, ideer og kommentarer som kan være med på å danne grunnlag for en strategi for utvikling av Ås sentrum. Planskissen forutsetter en fortetting av Ås sentrum, med boliger og næringsbygg, nye trafikkløsninger og plassdannelser. Se vedlegg G. Etasjetall I hotellkvartalet foreslås det utbygging som en karre, med en mindre forskyvning av Tverrveien sørover. Det legges i planskissen blant annet vekt på å beholde Ås sentrums skala. En del av ås sentrums identitet er dens «lavhet». Sammen med uttalelsene fra fylkeskommunen, miljøvernutvalget og kulturstyret gis det dermed klart uttrykk for at det er problematisk å bygge nytt Ås hotell i 5 etasjer. I planforslaget som ble lagt ut til offentlig ettersyn, er en 5. etasje vist tilbaketrukket. En bedre løsning for ikke å forrykke skalaen i Ås sentrum vil det være å beholde Ås Hotell i 4 etasjer, da det allerede er det høyeste bygget i sentrum. 4. etasje kan eventuelt bygges ca 1 meter høyere enn dagens etasje, slik at man ha møterom med brukbar etasjehøyde på brutto ca. 4 meter. En tilbaketrukken 5. etasje kan likevel ikke utnyttes som foreslått i vedlagte skisseforslag fra arkitektene. Ås brannstasjon Ås brannstasjon er fremdeles i bruk og vil være det noen år framover. Det betyr at et hotell må kunne realiseres uten å rive brannstasjonen, noe som også er fullt mulig med foreliggende planforslag. Siden bevaringsspørsmålet er kommet opp, og det er uklart i hvilken grad dette vil forsinke
gjennomføring av en hotellplan, foreslås det at Ås brannstasjon tas ut av planen (med unntak av tilbygget i tre mot sør). Brannstasjonen er riktignok allerede bortregulert i gjeldende reguleringsplan for Ås sentrum, men tas den ut av planen nå, tar man i alle fall ikke på nytt standpunkt til riving. Alternative løsninger Det ideelle ville ha vært å behandle strategiplanen for Ås sentrum før man behandler en «detalj» som Ås Hotell. Det må imidlertid aksepteres at man sjelden planlegger under ideelle forhold. Alternative løsninger for Ås Hotell er nevnt. Som illustrasjon vedlegges to skisser, som viser henholdsvis et hotellbygg i en karre innenfor nåværende kvartal, og med en løsning med karre med forskjøvet tverrvei, noe som også medfører riving av brannstasjonen. (Ark. Niels Torp). I begge tilfelle kan parkering løses i brannstasjonskvartalet. Fordelen med disse at man bedre beholder skalaen til bebyggelsen i Ås sentrum, samt aksen fra stasjonsområdet inn mot sentrum. Se vedlegg H og I. Konklusjon Ut fra en helhetsvurdering av saken, både av hensynet til miljøet i Ås sentrum, og av hensynet til framdriften av et hotellprosjekt, foreslås det at det gjøres følgende endringer i planforslaget: Hotellet reguleres i 4 etasjer ( med en høy 4. etasje, eventuelt med en litt bredere bygningskropp til «kompensasjon». Ås brannstasjon tas ut av planen Det gjøres mindre justeringer av veiføring m.m. Reguleringsbestemmelsene justeres tilsvarende. Endringene har vært diskutert under hele reguleringsbehandlingen. De anses dermed ikke som mer «uventede» enn at planforslaget kan sendes videre til formannskap og kommunestyre til sluttbehandling. Dersom man istedet skulle ønske å opprettholde det opprinnelige forslaget uendret, behøves det heller ikke ytterligere runder i planutvalget. Det tas da imidlertid forbehold om fylkeskommunens vurdering av brannstasjonens skjebne.... Sett inn saksutredningen over denne linja