SARPSBORG KOMMUNE EIENDOM DETALJREGULERINGSPLAN FOR SENTRUMSBARNEHAGE, HJALMAR WESSELS VEI ADRESSE COWI AS Kobberslagerstredet 2 Kråkerøy Postboks 123 1601 Fredrikstad TLF +47 02694 WWW cowi.no VEDLEGG B1 - SAMMENDRAG AV OG UTTALELSER TIL VARSLING AV OPPSTART INNHOLD 1 Generelt 1 2 Oversikt 2 3 Sammendrag og kommentarer 2 3.1 Fylkesmannen i Østfold 2 3.2 Østfold fylkeskommune v/fylkeskonservator 3 3.3 Østfold fylkeskommune v/samfunnsavd. 3 3.4 Norges vassdrags- og energidirektorat 5 3.5 Statens vegvesen 5 3.6 Statnett SF 6 3.7 Sarpsborg Bondelag 6 3.8 Fortum Distribution AS 6 3.9 Get AS 7 3.10 Østfold Energi AS 7 3.11 Stein og Anne Schjelle 7 1 Generelt Oppstart av planarbeidet ble annonsert 21. mai 2013 i Sarpsborg Arbeiderblad og på Sarpsborg kommune sine hjemmesider. Det ble sendt varsel om oppstart i form av brev til følgende: Grunneiere Naboer og gjenboere Offentlige myndigheter Interesseorganisasjoner OPPDRAGSNR. A026275 DOKUMENTNR. N10 VERSJON 0 UTGIVELSESDATO 20140423 UTARBEIDET Jørgen Langgård KONTROLLERT Ingebjørg Løset GODKJENT Jørgen Langgård
2/8 DETALJREGULERINGSPLAN FOR OPSTADVEIEN 108 2 Oversikt Det er mottatt 11 merknader til varsling av oppstart. Merknadene er mottatt fra følgende aktører: 1. Fylkesmannen i Østfold 14.06.2013 2. Østfold fylkeskommune v/fylkeskonservator 31.05.2013 3. Østfold fylkeskommune v/samfunnsavd. 19.06.2013 4. Norges vassdrags- og energidirektorat 01.07.2013 5. Statens vegvesen 26.06.2013 6. Statnett SF 20.06.2013 7. Sarpsborg Bondelag 20.06.2013 8. Fortum Distribution AS 06.06.2013 9. Get AS 04.06.2013 10. Østfold Energi AS 23.05.2013 11. Stein og Anne Schjelle 20.06.2013 Sammendrag av merknadene og hvordan merknadene er ivaretatt er beskrevet i kapittel 3. Kopier av merknader kan utleveres fra planmyndighet på forespørsel. 3 Sammendrag og kommentarer 3.1 Fylkesmannen i Østfold Sammendrag - Fylkesmannen i Østfold skriver i sin uttalelse at de minner om at arealendringer skal registreres i KOSTRA. Det ville være en fordel om informasjon om framtidig planbetegnelse og oppstartsmøte fremgikk av varsel. Planarbeidet er i henhold til kommunedelplan for sentrum, men senere omdisponering av dyrka mark må antas bli vanskeligere, og det bør derfor legges opp til god utnyttelse. Det bør stilles krav til gjenbruk av matjord i rekkefølgebestemmelse. Landbruksmyndighet bør kontaktes for å avklare fare for spredning av plantesykdommer eller floghavre. Støyforhold må vurderes, og om nødvendig forventes det utarbeidet støyfaglig vurdering, inkludert avbøtende tiltak. Av retningslinjen T-1442 fremkommer det at kommunen bør være varsom med å tillate barnehager i gul støysone, og etablering av barnehage i rød sone bør ikke skje. Det vises også til retningslinje for behandling av luftkvalitet i arealplanlegging. Det er viktig å vurdere landskapstilpasning til de åpne områdene i sør, og vegetasjonsskjerm bør vurderes. Det tas for gitt at det blir fokus på universell utforming. Planforslaget må inneholde henvisninger til overordnede planer, rammer og føringer. Alle planer skal ha planbeskrivelse. Bærekraftig utvikling, langsiktighet, åpent er overordnede planhensyn og universell utforming, barn og unges oppvekstvilkår og estetisk utforming av omgivelsene er viktige fokusområder i plan- og bygningsloven. Fylkesmannen anser barn og unge, medvirkning og levekår, estetisk utforming, universell utforming, grønnstruktur, naturmangfold, samfunnssikkerhet, støy, klima og energi og kartfremstilling som særlig viktige temaer i dette planarbeidet. Det gis henvisninger til relevante rammer og føringer for hvert enkelt plantema. Forslagsstillers kommentar Uttalelsen tas til etterretning og til følge. Størrelsen på arealbruksformålene fremgår av planbeskrivelsen. Det er lagt opp til en balansert utnyttelse av planområdet. Det er etablert bestemmelse med krav til
DETALJREGULERINGSPLAN FOR OPSTADVEIEN 108 3/8 håndtering av matjord. Det er gjennomført beregninger av framtidige støynivåer og avbøtende tiltak er innarbeidet i kart og bestemmelser. Det er også gjennomført beregning av framtidig luftkvalitet, men det er vanskelig å etablere avbøtende tiltak. Det er i planarbeidet lagt vekt på landskapstilpasning og universell utforming. Nødvendig hensyn er sikret i plankart og bestemmelser. Planbeskrivelsen inneholder referanser til overordnede rammer og føringer. Barn og unge, medvirkning og levekår, estetisk utforming, universell utforming, grønnstruktur, naturmangfold, samfunnssikkerhet, støy, klima og energi er temaer som alle er beskrevet i planbeskrivelse. Detaljreguleringsplanen er utformet i henhold til bestemmelser og veiledere om planfremstilling. 3.2 Østfold fylkeskommune v/fylkeskonservator Sammendrag Østfold fylkeskommune v/fylkeskonservatoren skriver i sin uttalelse at planområdet ligger innenfor en sone som inngår i Riksantikvarens register over nasjonalt verdifulle kulturminner, som omfatter Kulåsparken, Borregaards funksjonærboliger, hovedgården, samt tilliggende områder. Den dyrka marken omkring hovedgården og alleen anses som en viktig del av kulturmiljøet. Det har i arbeidet med ny sentrumsplan vært fokus på bevaring av alleen. Forutsetning for bruk av planområdet er atkomst via Hjalmar Wessels vei. Fylkeskonservatoren kan akseptere fjerning av de to øverste allétrærne på nordre side. Ny bebyggelse bør trekkes et stykke bort fra alleen for å skape rom. Alleen må gis eget formål i planen. Ny bebyggelse og uteanlegg krever god tilpasning til omgivelsene, og målestokk, materialbruk og arkitektonisk uttrykk må vurderes nøye. Gjerde mot fv. 109 må være luftig. Krav må innarbeides i bestemmelsene. Det er ikke registrert arkeologiske kulturminner i planområdet, men det vurderes at planområdet har potensial for nye funn. Fylkeskonservatoren stiller krav om nærmere arkeologiske undersøkelser, jf. kulturminnelovens 9, før det kan gis en endelig uttalelse i saken. Det gis videre i uttalelsen detaljer vedrørende gjennomføring av nevnte arkeologiske registreringer, inkludert kostnadsoverslag. Forslagsstillers kommentar Uttalelsen tas til etterretning og til følge. Det har i planarbeidet blitt lagt vekt på hensynet til eksisterende kulturmiljø, inkludert landskapsrommet. Detaljreguleringsplanen sikrer videreføring av eksisterende allé med unntak av de to øverste trærne på vestre side. Byggeområdet er gitt 20 meter byggegrense fra fv. 109 og rommet mellom alléen og framtidig bygg blir sikret som grønnstruktur. Etter forslagsstillers vurdering hensyntar skisseprosjektet og detaljreguleringsplanen i nødvendig grad de viktige hensynene i området. Det er ikke satt krav til materialbruk for støyskjerm mot fv. 109 utover at deler av den skal være transparent, og dette blir gjenstand for avklaring i byggeprosjekteringsfase. Det er gjennomført arkeologisk registrering, men ikke gjort funn. Generell bestemmelse om framtidige funn er tatt inn i bestemmelsene. 3.3 Østfold fylkeskommune v/samfunnsavd. Sammendrag - Østfold fylkeskommune v/samfunnsavdelingen skriver i sin uttalelse at planarbeidet må forholde seg til gjeldende fylkesplan. Planområdet ligger innenfor en sone som inngår i Riksantikvarens register over nasjonalt verdifulle kulturminner, som omfatter Kulåsparken, Borregaards funksjonærboliger, hovedgården, samt tilliggende områder. Den dyrka marken
4/8 DETALJREGULERINGSPLAN FOR OPSTADVEIEN 108 omkring hovedgården og alleen anses som en viktig del av kulturmiljøet. Arkitektur og grad av utnytting må tilpasses eksisterende bebyggelse, og dette må innarbeides i bestemmelsene. Samfunnsavdelingen ber om at uttalelse fra Fylkeskonservatoren vektlegges. Det må legges vekt på en hensiktsmessig grønnstruktur i planområdet, som knyttes opp mot overordnet grønnstruktur. Det vises for øvrig til Fylkeskonservatorens uttalelse. Fylkesplanen setter et særlig fokus på barn og unge. Alle kommuner i landet skal ha en særskilt ordning for å ivareta barn og unges interesser i planleggingen, jf. pbl 3-3. Fylkeskommunen ber om en redegjørelse på hvordan barnas interesser er ivaretatt. Ved utarbeidelse av reguleringsplaner for barnehager bør det fokuseres spesielt på sammenheng mellom bebyggelse og uteanlegg, allmennhetens tilgang til uteanlegg, parkering og sikkerhet. Tilrettelegging for barna skal stå i fokus ved utforming. Det vises til veileder fra kunnskapsdepartementet. Prinsippene om universell utforming skal legges til grunn for utforming. Fylkeskommunen oppfordrer forslagsstiller til å tenke tilgjengelighet fra starten av og gjennom hele prosjektet. Det vises til sentrale veiledere. Østfold har status som pilotfylke for universell utforming, som innebærer at dette bør ha særlig oppmerksomhet. De til enhver tid gjeldende vedtekter, forskrifter eller retningslinjer vedrørende støy og forurensning skal følges, og må sikres gjennom bestemmelser. Det må foretas støyberegninger. I gul sone bør man vise varsomhet med å etablere barnehage. Innendørs støy fra barn i lek og dempetiltak krever særlig oppmerksomhet. Både Stortingsmelding 21 og Fylkesplanen vektlegger bygg som et viktig tiltaksområde for energieffektivisering. Reguleringsplaner gir kommunen mulighet til å sette krav til eller legge inn insentiver for utbyggere til å ha ambisjoner utover minimumskrav. Videre listes det opp en rekke viktige plantemaer; formål og grad av utnytting, risiko og sårbarhet, trafikkforhold (trafikksikkerhet/atkomst/parkering/skoleveg), natur- og landskapsverdier, kollektivtrafikk (kollektivbetjening, busslomme), grunnforhold, flomfare, klima- og energibruk, infrastruktur og samferdsel, bygg og utbygging. Det gis henvisninger til relevante rammer og føringer for hvert enkelt plantema. Avslutningsvis bemerkes det at planmaterialet må utarbeides i samsvar med relevante lover og forskrifter, samt miljøverndepartementets veiledningsmateriell. Forslagsstillers kommentar Uttalelsen tas til etterretning og til følge. Planarbeidet forholder seg til gjeldende fylkesplan. Arkitektur og grad av utnytting er godt tilpasset eksisterende kulturmiljø, og dette er sikret i bestemmelsene. Grønne arealer innenfor planområdet er sikret gjennom plankart og bestemmelser i form av uteoppholdsareal og grønnstruktur. Tiltaket som detaljreguleringsplanen legger til rette for, er spesielt prosjektert og utformet med tanke på bruk av barn og unge, hvor blant annet gode oppholdsarealer og sikkerhet har vært i fokus. Krav til universell utforming er sikret i bestemmelsene. Det er gjennomført beregninger av framtidige støynivåer og avbøtende tiltak er innarbeidet i kart og bestemmelser. Tiltaket som detaljreguleringsplanen legger til rette for er et prosjekt som har spesielt fokus på bærekraftig planlegging, inkludert energieffektivitet. Formål, grad av utnytting, risiko og sårbarhet, trafikk, natur og landskap, grunnforhold, flom, klima og energi, infrastruktur og samferdsel, bygg og utbygging er temaer som alle er redegjort for i planbeskrivelsen.
DETALJREGULERINGSPLAN FOR OPSTADVEIEN 108 5/8 3.4 Norges vassdrags- og energidirektorat Sammendrag - Norges vassdrags- og energidirektorat skriver i sin uttalelse at det planområdet i sin helhet ligger i et område som i NGU sine løsmassekart viser marine strandavsetninger. I NGI sin rapport "Evaluering av risiko for kvikkleireskred i Sarpsborg kommune" fra 2006, er det to kartlagte områder med henholdsvis lav faregrad ca. 400 meter nord-øst og middels faregrad ca. 800 meter sør-vest for planområdet. Plandokumentene må tydelig vise hvordan skredfare er vurdert, selv om man kommer frem til at det ikke er noen fare. Før det planlegges byggetiltak i områder med marine avsetninger må det dokumenteres at grunnen er stabil eller lar seg stabilisere. Området avdekkes kvikkleire i området, må geoteknisk ekspertise vurdere hele kvikkleiresonen, utløpsområde for skred, stabiliteten i området og nødvendige sikringstiltak i henhold til NVE sine retningslinjer. I kvikkleireområder vil endring av massebalanse og graving kunne føre til økt skredfare. Det ser ikke ut til å gå noen vassdrag innenfor planområdet. Utbygging gir ofte flere tette flater, som igjen gir økte mengder overvann og rask avrenning, som medfører økt risiko for flom. Nye overvannsanlegg må dimensjoneres til å tåle dette. Kapasitet i vassdrag må vurderes. Det anbefales at forventede klimaendringer tas med i vurderingene. Direktoratet ber om at retningslinjene "Flaum- og skredfare i arealplaner 2/2011" blir lagt til grunn i videre planarbeid. Forslagsstillers kommentar Uttalelsen tas til etterretning og til følge. Det er gjennomført en geoteknisk kartlegging, som er dokumentert i egen rapport og oppsummert i planbeskrivelsen. Det finnes svært sensitiv kvikkleire innenfor planområdet. Det er gitt anbefalinger om fundamentering av det planlagte bygningstiltaket. Det er i bestemmelsene satt krav til lokal overvannshåndtering. 3.5 Statens vegvesen Sammendrag Statens vegvesen skriver i sin uttalelse at det planlagte tiltaket vil kunne gi økt trafikk i området, noe som resulterer i behov for trafikkberegninger og vurderinger. Beregninger/vurderinger er nødvendig for å avdekke eventuelle kapasitetsproblemer og dimensjonere nye anlegg. Det må utføres støy- og luftkvalitetsberegninger med beregnede trafikktall som grunnlag. Gjeldende retningslinjer skal følges. Det forutsettes at planområdet vil få sin hovedatkomst via krysset Hjalmar Wessels vei x Oscar Pedersens vei. Avkjørsler og kryss må utformes i henhold til vegnormaler. Det må reguleres frisiktsoner med tilhørende bestemmelser. Hensynet til kollektivtrafikk, gående og syklende må ivaretas, og universell utforming må legges til grunn. Sykkelrute 9 går langs fv. 109. Behov for sykkelparkering (fortrinnsvis med takoverbygg) må vurderes og innarbeides i planen. Det bør vises 10-12 meter grøntbelte langs fv. 109, tilpasset eksisterende allé, som i størst mulig grad bør bevares. Statens vegvesen skal godkjenne tiltak som berører fv. 109, og det må innarbeides bestemmelse om dette. Byggegrense fra midt av fv. 109 er 50 meter, jf. veglovens 29. Forslagsstillers kommentar - Uttalelsen tas til etterretning og til følge. Det er gjennomført beregninger av trafikk og beregningene tilsier at planarbeidet ikke vil medføre kapasitetsproblemer i tilstøtende offentlig nett, og da spesielt kryss med fv. 109. Det er utført beregninger av støy og luftforurensning med grunnlag i
6/8 DETALJREGULERINGSPLAN FOR OPSTADVEIEN 108 trafikktall og gjeldende retningslinjer er lagt til grunn. Avkjørsler og kryss er utformet i henhold til kommunal norm. Det er regulert frisiktsoner med tilhørende bestemmelse. Hensynet til kollektivtrafikk, gående og syklende er ivaretatt, og universell utforming er lagt til grunn. Det er innarbeidet krav til sykkelparkering, samt grøntbelte mot fv. 109 i planforslaget. Det er innarbeidet bestemmelse om godkjenning av byggeplan. Det foreslås byggegrense fra fv. 109 på 20 meter, i henhold til kommunedelplan for sentrum. 3.6 Statnett SF Sammendrag Statnett SF skriver i sin uttalelse at planarbeidet ikke berører noen av deres eksisterende eller planlagte ledninger eller stasjoner. Forslagsstillers kommentar - Uttalelsen tas til etterretning. 3.7 Sarpsborg Bondelag Sammendrag Sarpsborg Bondelag skriver i sin uttalelse at de forstår behovet for barnehager i Sarpsborg, men at de er svært skeptiske til å ta i bruk matjord til dette formålet. Nedbygging av deler av området vil kunne føre til ytterligere nedbygging i det samme området. Barnehagen bør plasseres et annet sted. I tillegg til å ta matjord fra grunneier, tar man den også fra framtidige generasjoner. I henhold til nasjonale retningslinjer må omdisponering av dyrka mark reduseres til et minimum. Dyrka mark er en evig, ikke-fornybar ressurs, som vi har underdekning på i Norge. Norge har, sammenlignet med EU, lite innmark og mye utmark, og burde ha gode forutsetninger for å unngå nedbygging, men er blant de dårligste til dette. Det finnes eksempler på aktører andre steder i verden som kjøper opp dyrka mark for å tjene penger på framtidig matetterspørsel. Flere og flere land er bekymret for egen matforsyning. Sarpsborg har vært svært dårlige til å ta vare på dyrka mark. I perioden 1978 2003 ble 7,63 % av dyrka mark i Sarpsborg nedbygd (Norsk Institutt for Skog og Landskap). For å unngå nedbygging må man unngå bygging på dyrka mark i områder, hvor det finnes realistiske alternativer. Bondelaget krever at det sees nærmere på alternative lokaliseringer. Det fremmes konkret forslag om lokalisering i nærhet av Kirkegata skole. Forslagsstillers kommentar - Uttalelsen tas til etterretning, men ikke til følge. Alternativ lokalisering er vurdert på overordnet nivå, og man har etter en helhetsvurdering kommet fram til at planområdet er riktig valg. Omdisponering av landbruksareal til byggeområde er utredet og avklart på kommunedelplannivå, og dette prinsippet er ikke gjenstand for nærmere vurdering i denne plansaken, hvor formålet i kommunedelplan for sentrum legges til grunn. 3.8 Fortum Distribution AS Sammendrag Fortum Distribution AS skriver i sin uttalelse at de ikke har noen bemerkninger til den foreslåtte planen, under forutsetning av at det ved regulering tas hensyn til våre retningslinjer for tilknytning til anlegg (bolig, mm.) Fortum Distribution AS har høyspent- og lavspentnett innenfor planområdet. Utbygger må dekke utgifter med eventuell flytting av anlegg. Det vises til vedlagte kart. Det må påregnes utbygging av ny elforsyning med lavspent og mulig ny nettstasjon. Det
DETALJREGULERINGSPLAN FOR OPSTADVEIEN 108 7/8 må avsettes nødvendig plass til nettstasjon. Kart inneholder ikke oversikt over gatelys. Forslagsstillers kommentar - Uttalelsen tas til etterretning og til følge. Eksisterende elektriske anlegg vil bli tilfredsstillende håndtering i videre planlegging. Eventuell flytting av eksisterende anlegg og etablering av nye anlegg vil bli håndtert i byggeprosjektering, men netteiers retningslinjer vil legges til grunn, og tiltakshaver vil dekke alle utgifter. 3.9 Get AS Sammendrag Get AS stiller i sin uttalelse spørsmål om omfang av gravearbeider for eventuelt å koordinere arbeid som de planlegger utført i samme område. Forslagsstillers kommentar - Uttalelsen tas til etterretning. Omfang av gravearbeid er ikke detaljert avklart på dette plannivået. Tiltakshaver stiller seg positiv til koordering av gravearbeid, men må komme tilbake til detaljer ved byggeprosjektering. 3.10 Østfold Energi AS Sammendrag Østfold Energi AS skriver i sin uttalelse at de har fjernvarmekonsesjon i området, at det er tilknytningsplikt, og at de vil kunne levere varme til den nye barnehagen. Ved detaljering er det ønskelig med dialog for å avklare tilknytning nærmere. Forslagsstillers kommentar - Uttalelsen tas til etterretning og til følge. Tiltakshaver forholder seg til gjeldende tilknytningsplikt, og tiltakshaver vil opprette kontakt ved byggeprosjektering for å avklare detaljer rundt tilknytning nærmere. 3.11 Stein og Anne Schjelle Sammendrag Schelle skriver i sin uttalelse at de eier gnr./bnr. 1/3771, at de siden 85 har bodd i fysisk og visuell nærhet til vestre Borregaardsjordes nordre del. Schelle retter en protest mot reguleringsplanen og formålet. Protesten begrunnes med flere momenter. De gjenværende Borregaardsjordene er rester av det historiske og berømte Borregaardsgodset. Lindealleen, etablert i 1930 til Østfoldutstillingen, er trolig den flotteste i Norge. Landskapsrommet er av stor verdi og inngår i den delen av det Glomma-nære området på begge sider, som gir en dyp historisk dimensjon, fra bronsealder til gods/herregård og industri. Det vestre jordet er i en særstilling på grunn av sammenhengen mellom gården, jordet og Kulås. Jordet må bevares intakt, som del av det sentrumsnære og historiske landskapsrom. Området er verdifullt for både fastboende og passerende. Utsikten fra Hjalmar Wessels vei/nansens gate mot låven er flott. Planområdet har tidligere vært utsatt for utbyggingspress i forbindelse med etablering av bygg for Østfold fylkeskommune og senere tennishall. Schelle oppfatter at en barnehage vil bli et like stort inngrep som en tennishall. Schelle påpeker videre at det er politiskideologiske krefter som presset jordet og landskapsverdiene, da dette er en kommunal barnehage, som også skal erstatte en del mindre. Denne typen barnehager har nesten "industrielle" sider ved seg, som leirlignende anstalter med
8/8 DETALJREGULERINGSPLAN FOR OPSTADVEIEN 108 lange åpningstider og ustanselig trafikk, i tillegg til eks. trafikk på fv. 109. Utvidelse av Hjalmar Wessels vei vil kappe to lindetrær, hvor av det på hjørnet, som er blant de flotteste, og som har en portalmessig virkning. Ved etablering av et nytt kontorbygg ved "Stjernebygget" i regi av Borregaard, vil presset på krysset bli enda større. Til tross for hensyntakelse av Fylkeskonservatorens innspill, vil landskapsrommet bli skadet. Schelle skulle gjerne sett at området ble vurdert strengere av kulturminnemyndigheten, tilsvarende kulturhusutredningen på vestre side av Kulås. Jordvern og landbruksmyndigheter er en sak for seg selv. Forslagsstillers kommentar - Uttalelsen tas til etterretning, men ikke til følge. Prinsippspørsmålet knyttet til utbygging av planområdet eller videreføring som landbruksjord er avklart i kommunedelplan for sentrum og er ikke gjenstand for noen videre vurdering i dette planarbeidet. Med bakgrunn i denne beslutningen har det imidlertid vært et sentralt hensyn i planarbeidet å begrense de negative konsekvensene for landskap og kulturmiljø, samtidig som man ivaretar de tekniske og funksjonelle hensynene som er nødvendige ved etablering av en ny barnehage. Landskapsrommet vil bli endret, men forslagsstiller anser virkningene å være akseptable. Utsyn fra nordre del av området, fra Nansens gate, Hjalmar Wessels vei og Oscar Pedersens vei vil bli vesentlig endret, men utsynet fra søndre del av planområdet i mindre grad vil bli berørt. Den nye bebyggelsen vil gis et dempet estetisk uttrykk med en materialbruk og et formspråk som ikke medfører vesentlige kontraster til nærmiljøet. Det er ført dialog med Fylkeskonservator gjennom planarbeidet. Det har vært sentralt å begrense inngrep i eksisterende lindeallé til kun å omfatte felling av to stk trær, som Fylkeskonservator oppfatter som akseptabelt i denne sammenhengen.