O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T Etatbygg Holding II AS Kvartalsrapport juni 2015
Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Verdijustert egenkapital og utbetalinger 4 Kursutvikling 4 Porteføljeoversikt 5 Drift, forvaltning og finansiering 6 Struktur 7 Generelt om selskapet 7 Om rapporten 8 Last ned flere rapporter fra www.obligoim.com
Hovedpunkter Selskapet har gjennom våren jobbet med å vurdere ulike alternativer opp mot den planlagte børsnotering av Polar Star Realty Trust Inc. for realisering av selskapets eiendommer. Det er for tiden konkret dialog med flere store eiendomsaktører og det vil følgelig ikke publiseres en verdijustert egenkapital (VEK) dette kvartalet. Selskapet står overfor en kapitalintensiv periode med blant annet utbygging i Linköping og oppgradering av Lysbomben og det vil på grunn av dette ikke bli betalt ut utbytte. Selskapet har signert en en ny 25-års leieavtale med Riksarkivet på Lysbomben. Forutsetningene for den nye leieavtalen er at selskapet skal gjøre en omfattende oppgradering av bygget for totalt cirka 65 millioner kroner. Selskapet hadde per 16. mars 2015 hatt en positiv avkastning på 214,8 prosent siden det ble etablert. Nøkkeltall for Etatbygg Holding II AS (1) Rapportert eiendomsverdi (MSEK) 3 014 GEOGRAFISK FORDELING Sverige SEGMENTFORDELINGER Kontor INNTEKTER, LEDIGHET OG AREAL Årlig leieinntekt (MSEK) 226 Økonomisk ledighet 0,8 % Areal (Kvm) 157 426 FINANSIERING Totalt Lån (MSEK) 1 486 Gjennomsnittlig lånerente 1,0 % Gjennomsnittlig løpetid lån (år) 6,3 MANDAT Etableringsår 2004 Forventet avviklingsperiode 2013-2017 SENESTE VERDIJUSTERTE EGENKAPITAL PER 16.03.2015* Utvikling siste kvartal 12,0 % Utvikling siste år 11,5 % Utvikling siste tre år 44,7 % Utvikling siden start 214,8 % HISTORISKE UTBETALINGER 2005 0,20 2006 2,50 2007 1,00 2008 0,50 2009 0,40 2010 0,40 2011 0,40 2012 0,40 2013 0,40 2014 0,40 Totalt 6,60 (1) Ettersom selskapet ikke beregner ny VEK dette kvartalet er tallene per 31.12.2014. * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalinger har fulgt samme avkastning som selskapet. KVARTALSRAPPORT juni 2015 3
Verdijustert egenkapital og utbetalinger Verdijustert egenkapital Selskapet har gjennom våren jobbet med å vurdere ulike alternativer opp mot en eventuell børsnotering av Polar Star Realty Trust Inc., og selskapet mener nå at det finnes andre alternativer som vil gi høyere verdi for selskapets aksjonærer. Prosessen med børsnoteringen har dessuten gjort at flere aktører har vist konkret interesse for selskapet og dets eiendommer. På bakgrunn av dette har selskapet engasjert ABG Sundal Collier som finansiell rådgiver for å utrede ulike muligheter for salg av selskapet, og det er for tiden konkret dialog med flere store eiendomsaktører. Som en følge av denne pågående prosessen har selskapet besluttet at det ikke vil publiseres en verdijustert egenkapital per aksje i dette kvartalet. UTBETALING TIL AKSJONÆRENE Den underliggende driften i selskapet generer god og forutsigbar kontantstrøm, men flere kapitalintensive investeringsprosjekter gjør at selskapets frie likviditet vil være begrenset gjennom 2015. Investeringsprosjektene er først og fremst knyttet til det pågående byggeprosjektet på Garnisonen i Linköping. I tillegg vil den nye leieavtalen med Riksarkivet i Stockholm kreve investeringer for oppgradering av Lysbomben på ca. 65 millioner svenske kroner. Med basis i den kapitalintensive fasen selskapet befinner seg i vil det ikke bli betalt ut utbytte. Kursutvikling VEK per aksje NOK 34 NOK 32 NOK 30 NOK 28 NOK 26 NOK 24 NOK 22 NOK 20 NOK 18 NOK 16 NOK 14 NOK 12 NOK 10 NOK 8 NOK 6 NOK 4 NOK 2 NOK 0 * Utbyttejustert VEK * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalingene følger samme avkastning som selskapet. 4 KVARTALSRAPPORT juni 2015
porteføljeoversikt (1) Investering Beliggenhet Segment Valuta Eierandel Antall kvm Årlig leie (tnok) Andel av årlig leie Garnisonen Linköping Kontor SEK 76,914 109,428 48 % Östersund Östersund Kontor SEK 49,172 68,791 30 % Lysbomben Stockholm Kontor SEK 31,340 48,763 22 % Sum 157 426 226 982 (1) Tallene i tabellen er per 31.12.2014. geografisk fordeling (andel av kvm) porteføljefordeling (andel av årlig leie) Östersund 31 % 49+31+20 48+30+22 Stockholm 20 % Linköping 49 % Lysbomben 22 % Östersund 30 % Garnisonen 48 % Östersund Sundsvall Karlstad Stockholm Linköping Gøteborg Kartet viser den geografiske lokaliseringen av selskapets investeringer. KVARTALSRAPPORT juni 2015 5
Drift, forvaltning og finansiering GARNISONEN I LINKÖPING Utviklingen av den nye eiendommen på Garnisonen i Linköping går som planlagt. Det er stor interesse for kontorlokalene i bygget og selskapet er i dialog med flere statlige, kommunale og private interessenter. Foreløpig har selskapet signert kontrakt med Ekobrottsmyndigheten på 1 100 kvadratmeter. Til sammen har disse vist interesse for en betydelig andel av de nye lokalene på totalt 6 300 kvadratmeter. Forventet ferdigstillelse er i løpet av 1. kvartal 2016. Selskapet har nå startet forhandling med Politiet om en forlengelse av deres leieavtaler. Atlasskolan har flyttet tilbake til sine tidligere lokaler etter renoveringen som følge av brannen og har samtidig inngått en ny 10-års leiekontrakt. Det er ferdigstilt en ny inn- og utkjøring til Garnisonen som har forbedret logistikken og tilgjengeligheten til området betraktelig. To mindre bygninger skal under sommeren og høsten bygges om for Mittuniversitet. Driften går som normalt og inntekter og kostnader utvikler seg i henhold til budsjett. LYSBOMBEN I STOCKHOLM Selskapet jobber for fullt med leietakertilpasninger for Socialstyrelsen i tråd med den nye leieavtalen. Det er inngått ny kontrakt med Riksarkivet på 25 år. Ombyggingen, som er en forutsetning for den nye leieavtalen, er planlagt å starte høsten 2015 og pågå ut i 2016 når ny kontrakt trer i kraft. Selskapet har i en periode sett på mulighetene for å utvikle eiendommen videre herunder å bygge bolig- og/eller ytterligere næringsarealer. Denne type utvikling vil i stor grad avhenge av de tillatelser selskapet får fra Stockholm kommune. CAMPUS I ÖSTERSUND Selskapet har reforhandlet tre leiekontrakter på til sammen circa 3 500 kvadratmeter med Mittuniversitet. Det forligger derfor tre nye leiekontrakter på henholdsvis 5 år, 10 år og 10 år. Garnisonen i Linköping 6 KVARTALSRAPPORT juni 2015
Struktur Cirka 1 700 aksjonærer i Norge Cirka 950 aksjonærer i Sverige Etatbygg Holding II AS (Norge) Öffentliga Fastigheter Holding I AB (Sverige) ca 82 % ca 18 % Öffentliga Fastigheter i Sverige II AB Regementsfastigheter R Holding AB Öffentliga Fastigheter i Sverige C AB Öffentliga Fastigheter i Sverige B AB A4 Campus I4/A1 Garnisonsfastigheter Holding AB Fastighets AB Lysbomben Polar Star Management AS I4/A1 Garnisonsfastigheter AB Södertälje 91 144 kvm Nov. 2004 MSEK 103.7 Spridd 176 203 kvm Dec. 2004 MSEK 166.3 Göteborg 64 889 kvm Mars 2005 MSEK 59.7 Haninge 79 461 kvm Mars 2005 MSEK 85.7 Uppsala 71 364 kvm Feb. 2005 MSEK 69.6 Spridd 224 542 kvm Juni 2005 MSEK 229.1 Generelt om selskapet OM SELSKAPET Selskapet gjennomførte emisjoner i 2004 og 2005 og eier tre investeringer i næringseiendommer i Sverige, med offentlig aktører som dominerende leietakere. Eiendommene ligger i Stockholm, Östersund og Linköping. Totalt sett er eiendomsporteføljen på cirka 157 000 kvadratmeter. INVESTERINGSMANDAT EBH er et unotert aksjeselskap, etablert og registrert i Norge. Selskapets formål er å investere i forretningsbygg og infrastrukturprosjekter som hovedsakelig har statlige-, fylkeskommunale eller kommunale etater som leietakere, og som er lokalisert innenfor EU/EØS-området. I henhold til selskapets investeringsmandat er eiendomsporteføljen tenkt realisert i perioden fra 2013 til 2017, avhengig av når markedet gjør dette mest lønnsomt for investor. AVKASTNINGSMÅL Selskapets målsetting er netto egenkapitalavkastning før skatt tilsvarende minst 9 prosent per år, målt som gjennomsnitt over perioden selskapet har virksomhet. Det gis ingen garanti for at avkastnings-målet blir nådd. PERIODISKE UTBETALINGER I henhold til prospekt har selskapet en målsetting om årlige utbetalinger til aksjonærene. Basert på selskapets økonomiske situasjon vurderer styret om det kan gjøres årlige utbetalinger. Det er generalforsamlingen i selskapet som eventuelt vedtar utbetalinger. Det gis ingen garanti for at selskapet betaler ut årlige beløp til aksjonærene. KVARTALSRAPPORT juni 2015 7
om rapporten Denne rapporten er utarbeidet av Obligo Investment Management AS, et datterselskap av Agasti Holding ASA. Rapporten er basert på kilder som Obligo Investment Management AS anser som pålitelige, men Obligo Investment Management AS kan ikke garantere at informasjonen i rapporten er riktig eller fullstendig. Alle opplysninger om fremtiden er basert på en rekke forutsetninger og gir ingen garanti for fremtidig utvikling. Denne usikkerheten er knyttet til både forhold i markedet og til selskapet EBH. Endringer i markedet kan forekomme raskt og kan få stor betydning for verdien av investeringene i EBH. Historisk avkastning er ingen garanti for fremtidig avkastning. Obligo Investment Management AS tar ikke ansvar for direkte eller indirekte tap eller kostnad som måtte oppstå som følge av anvendelsen av denne rapporten. Investorer er kjent med at det finnes risiko for tap på investeringer i finansielle instrumenter, og Obligo Investment Management AS garanterer ikke for et visst resultat. Denne rapporten skal ikke oppfattes som noe tilbud eller anbefaling om kjøp eller salg av aksjer i EBH. Denne rapporten er tiltenkt selskapets aksjonærer og ikke for offentlig distribusjon. 8 KVARTALSRAPPORT juni 2015
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com