Fra: Torstein Kaslegard <Torstein.Kaslegard@dbc.no> Sendt: 22. februar 2013 14:18 Til: Epost Gol Postmottak Kopi: Hanne Cecilie Nes Emne: Brev med vedlegg Storøyne Vedlegg: 12.02.13 Moment reguleringsplan Storeøyne - Gordarike.pdf; 26162 Planbestemmelser Storøyne 210213.pdf; 26162 planforslag Storøyne 210213.pdf; Gol kommune7.pdf Hei, her er svar på deres brev ref: 13/00395-4 Mvh Torstein Kaslegard arealplanlegger DBC AS avd arkitektur mob: +47 40800421 Hovedkontor: Avd.kontor: Gamlevn. 6, 3550 GOL Widerøeveien 5, 13600 FORNEBU www.dbc.no
NOTAT 18.02.13 TR REGULERINGSPLAN STOREØYNE/GORDARIKE/PERS KOMMENTAR TIL GOL KOMMUNES BREV AV 04.02.2013 1. Allmennhetens adgang til friareal på Storeøyne Vi kan forstå Gol kommunes betenkeligheter med adkomst til Storeøyne ved kryss til Nortura. Topografiske utfordringer og trafikale forhold gjør denne løsningen ugunstig. Vi har derfor gjort følgende endring: - Adkomst fra øvre sentrum via grønn akse nord/syd til Gamleveien skjer via eksisterende/ planlagt fortau på nordsiden av Gamleveien. - Det etableres adkomst til gangvei FT1, V4, FT2 og over gangbro ved Hytteparken (FG2) til privatvei V2. Dette skjer ved at det etableres gangvei fra fortau mellom Pers areal og gangvei nord for Gamleveien ned til undergang bro over Dybendal. Fordel ved denne løsningen er først og fremst at: Den er økonomisk, benytter eksisterende gangveiforbindelse. Den har korteste adkomst for allmennheten fra Gol sentrum til Storeøyne via grøntaksen Furuvegen og fra Persområdet og søndre del av sentrum. Den treffer midt på Storeøyne ved inngang til Gordarike med gangvei forgrening både til øst og vest. 2. Grunneier/eiendomsutviklers behov 2.1 Bakgrunn Hvis Gordarike på Storeøyne skal utvikles til turistattraksjon av virkelig betydning for Gol kommune og regionen, forutsettes det at avkjøringen blir etablert. Så langt har de siste 3 årene gitt et underskudd på nærmere ca. kr. 1 mill. pr. år for Gordarike. For å bøte på dette vil eiendommen 14/18 (Hytteparken) bli fusjonert med Gordarike. Det er for det første en riktig strategisk modell. De fleste temaparker i dag har overnatting knyttet til sine anlegg. For det andre vil Hytteparken, som isolert sett går med et overskudd på mellom 500-800.000 pr. år, kunne være med på å minimalisere det totale underskudd og gi en positiv cash flow på denne fellesdriften. Utbygger er derfor avhengig av at begge områdene på hver sin side av Dalaåni spiller sammen og har god kommunikasjonsmessig forbindelse. Gangtilgjengeligheten er sikret ved nåværende gangbro over Dalaåni ved Hytteparken. Kjøremessig kommunikasjon mellom områdene er tenkt løst ved bro over Dalaåni vest på eiendommen, godkjent av UNN (angivelse av veier). I forslag til reguleringsplanen er det forutsatt kjørbar privat vei mellom Gordarike og Hytteparken (V2). Adkomsten vil være via vei mellom DBC Senteret og Gol kommune. Klar skilting om fartsbegrensning er nødvendig som også er knyttet til avkjøring fra Storeøyne. 2.2 Driftsmessige forhold Inntil avkjøring kommer det kan skje i løpet av 2 år, men også bli ytterligere forsinket vil en trenge kjøreadkomst mellom Hytteparken og Gordarike. Dette ut fra to forhold:
- I sommersesongen må Hytteparken har en resepsjon. Økonomisk drift ved å kombinere butikk og resepsjon i servicesenteret på Storeøyne. Selv etter at rundkjøring og innkjøring til Gordarike fra Storeøyne er en realitet vil det også være en del trafikk som kommer både for å besøke Gordarike fra sentrum. Likeledes vil det være gjester som er i sentrum og ønsker å leie hytte. Ikke minst kan dette være aktuelt at gjester på Pers Hotell (når det er fullt der på sommeren) lett kan henvises ned til Hytteparken. Kjører de ut på riksvegen igjen, er det stor sannsynlighet for at disse gjestene er «lost business». - Etter at avkjøring er etablert vil også kunder som besøker Gordarike ønske å leie en hytte. Resepsjonen vil som sagt da være i butikk/servicesenteret for Gordarike. Det er derfor viktig at gjestene som booker hytte slipper å kjøre omveien til Hytteparken via Gol sentrum. De henvises direkte via kjørebroen i vestre del av området. Det forutsettes at denne private veien er godt skiltet og er kun for personbiler og bobiler. Skilt med hastighetsbegrensning på maks 20 km pr. time.
REGULERINGSBESTEMMELSER FOR REGULERINGSPLAN FOR STORØYNE/PERS RESORT, GOL KOMMUNE. Planid: 2008009. Justert i samsvar med vedtak i utval for natur og næring sak 88/08, 26.08.08. Justert etter møte med Statens vegvesen 12.10.09. Dato for siste revisjon av føresegnene: 21.02.13. REGULERINGSBESTEMMELSER 1. GENERELT. Det regulerte området er på planen vist med reguleringsgrense. Innenfor plangrensen gjelder følgende reguleringsformål: Byggeområder (PBL 25, 1.ledd nr 1) Område for hotell/bevertning Offentlige trafikkområder (PBL 25, 1.ledd nr 3) Kjøreveg Annen veggrunn Gang-/sykkelveg Friområder (PBL 25, 1.ledd nr 4) Turveg Spesialområder (PBL 25, 1.ledd nr 6) Privat veg og parkering Parkbelte Friluftsområde Friluftsområde i vassdrag Privat vannaktivitet Særskilt anlegg - Kultur-, Aktivitets- og miljøpark Fellesområder (PBL 25, 1.ledd nr 7) Felles parkering Felles grøntareal Kombinerte formål (Plan- og bygningslovens 25, 2. ledd) Byggeområder for Utleieenheter/campingplass (Annet kombinert formål T/C1-T/C2) Side 1 av 6
2. FELLES BESTEMMELSER 2.1 BYGNINGERS PLASSERING. Byggegrense mot hovedveg er vist på plankartet. Plassering i plankartet er veiledende og kan justeres. 2.2 BYGNINGERS UTFORMING. Bygninger skal ha skråtak. Innenfor områdene S1-S2 kan bygninger ha spesiell utforming med bakgrunn i arkitektur fra stavkirker/norrøn byggeskikk. Ny bebyggelse i området skal tilpasses eksisterende bebyggelse mht. materialbruk og farge. Utvendig farge skal tilpasses omkringliggende bebyggelse og landskap. Vist møneretning er veiledende. 2.3 BYGGESØKNAD. Før behandling av byggesøknad skal det settes krav om situasjonsplan. Denne skal vise planlagt terrengbehandling på tomta, adkomst, parkering, ledningsgrøfter, tilplanting/etterbehandling, støttemurer material og fargebruk. I tillegg skal det foreligge profiler som viser eksisterende og nytt terreng sammen med bygningshøyder. Før behandling av byggesøknad innenfor gul sone i støyrapport utarbeidet av Kilde Akustikk as (Rapport 3341-1) skal det foreligge en støyfagleg vurdering som dokumenterer tilfredsstillende støyforhold. 2.4 UBEBYGD AREAL. Ved utbygging i området skal inngrepene i naturen gjøres så skånsomt som mulig. Grøfter for tekniske anlegg, vegskråninger og annet areal som blir berørt, skal pusses til, dekkes med matjord/torv og tilsås. 2.5 PARKERING. Følgende nøkler for utregning av parkeringsbehov skal benyttes: 1,0 p-plass pr. utleieenhet med < 4 senger. 1,5 p-plass pr. utleieenhet >4 senger. 0,7 p-plass pr. rom for hotell. 0,5 p-plass pr. tilsatt. Parkering for leiligheter og hotellrom på T1-T6 samt dagsbesøkende til fasilitetene på området skal løses på de respektive arealene. Parkering for T7, T8, T/C1, T/C2 og dagsbesøkende til S1 og S2 skal løses på Storøyne. Minimum 50 % av nye parkeringsplasser innen område T1 skal plasseres under bakken eller i bygg. Utbygger plikter å skaffe tilstrekkelig parkering og parkeringsbehovet skal løpende vurderes i forbindelse med behandlingen av byggesaker i området. 2.6 STRØM/VANN/AVLØP. Ny bebyggelse i områdene skal tilknyttes offentlig vann- og avløpsanlegg. Alle typer kabler skal legges i bakken. Side 2 av 6
2.7 KULTURMINNER Dersom det under anleggsarbeid eller anna virksomhet skulle dukke opp fredede kulturminner, må arbeidet straks stanses og kulturavdelingen i fylkeskommunen varsles, jf. Kulturminneloven 8.2 3. HOTELL/BEVERTNING 3.1 T1 %BYA = 80 % overstige 12,5 meter. 3.2 T2 BYA = 900 m 2 overstige 12,5 meter. 3.3 T3 BYA = 300 m 2 overstige 12,5 meter. 3.4 T4 BYA = 1000 m 2 overstige 12,5 meter. 3.5 T5 BYA = 500 m 2 overstige 12,5 meter. 3.6 T6 BYA = 500 m 2 overstige 12,5 meter. 3.7 T7 BYA = 500 m 2 overstige 12,5 meter. Det er ikke tillatt med kjeller i området. 3.8 T8 BYA = 1000 m 2 overstige 11 meter. Det er ikke tillatt med kjeller i området. 3.9 Nytt gulvnivå for utbygging innen områdene T2 til T8 skal være minimum 30 cm. over beregnet kotehøyde for en 200 årsflom. Side 3 av 6
4. KOMBINERT FORMÅL 4.1 T/C1 I området kan det opparbeides oppstillingsplasser for bobil campingvogner for korttidsopphold. Det kan også bygges utleieenheter. BYA = 2500 m 2 For bobil/campingvogner: Det er ikke tillatt med fast installasjon som «spikertelt» el lignende. Innenfor området kan det føres opp bebyggelse som er nødvendig i tilknytning til drift av campingplassen. For utleieenheter: Mønehøyde regnes fra gjennomsnittlig planert terrengnivå rundt bygningen og skal ikke overstige 12,5 meter. Det er ikke tillatt med kjeller i området. 4.2 T/C2 I området kan det opparbeides oppstillingsplasser for bobil campingvogner for korttidsopphold. Det kan også bygges utleieenheter. BYA = 750 m 2 For bobil/campingvogner: Det er ikke tillatt med fast installasjon som «spikertelt» el lignende. Innenfor området kan det føres opp bebyggelse som er nødvendig i tilknytning til drift av campingplassen. For utleieenheter: Mønehøyde regnes fra gjennomsnittlig planert terrengnivå rundt bygningen og skal ikke overstige 12,5 meter. Det er ikke tillatt med kjeller i området. 5. KULTUR-, AKTIVITETS- OG MILJØPARK 5.1 S1 BYA = 3000 m 2 overstige 20 meter. Byggegrenser gjelder ikke for aktivitetsinstallasjoner/fundament for disse. 5.2 S2 BYA = 2500 m 2 overstige 11 meter. Generelt for S1 og S2 gjelder at signalbygg/attraksjoner kan ha en høyde på inntil 30 meter. For områdene S1 og S2 skal gulvnivået for utbygging være minimum 30 cm over beregnet kotehøyde for en 200 årsflom. Anlegg og installasjoner som plasseres under dette nivået må tåle (påkjenningene fra) en 200-årsflom, alternativt være av så liten økonomisk verdi at utbygger tar det økonomiske ansvaret for eventuelle skader. Side 4 av 6
6. OFFENTLIG TRAFIKKOMRÅDE 6.1 OV1 Kommunal veg reguleres med 7 meters vegbredde. Gangvegen er 3 meter og annen veggrunn er 3 meter. 6.2 G1 Offentlig tilgjengelig gangveg. Regulert med 3 meters bredde. 7. OMRÅDE FOR PRIVAT VEG 7.1 V1 dimensjoneres som adkomstveg med 5 m vegbredde + 0,5 m skulder på hver side og en grøftebredde på 1,5 m på hver side. 7.2 V2 Kombinert veg/turveg. Regulert med 4 meters bredde der grøfter snøopplag skal skje på formålene langs vegen. 7.3 V3 Kombinert veg/turveg. Regulert med 4 meters bredde der grøfter snøopplag skal skje på formålene langs vegen. 7.4 V4 Kombinert veg/turveg. Regulert med 4 meters bredde der grøfter snøopplag skal skje på formålene langs vegen. 8. OMRÅDE FOR PRIVAT PARKERING. Områder for privat parkering er for besøkende til kultur-, aktivitets- og miljøparken. P18 er område for fremtidig parkering og adkomst til vestre del av S1. 9. TURVEG. Offentlig tilgjengelig turveg. Regulert med 3 meters bredde. 10. FRILUFTSOMRÅDE/FRILUFTSOMRÅDE I VASSDRAG. Det kan ikke gjøres tiltak som hindrer framkommeligheten for allmennheten. 11. PARKBELTE. Vegetasjonsbeltet mot Rv7 skal bestå av høy og tett vegetasjon med en bredde på 15 meter. Det tillates vanlig skjøtsel av vegetasjonsbeltet men ikke hogst som gir innsyn. 12. VANNAKTIVITET TIL KULTUR- OG MILJØPARKEN Område for diverse vannaktivitet i tilknytning til kultur-, miljø- og aktivitetsparken. Side 5 av 6
13. FELLESOMRÅDER 13.1 FP1 Felles parkering for S1, S2 og T7. 13.2 FP2 Felles parkering for S1, S2, T7 og T8. 13.3 F1 Felles grøntareal for T6. Eksisterende elvekant med vegetasjon bevares så langt det er mulig. 13.4 F2 Felles grøntareal for T4. Eksisterende elvekant med vegetasjon bevares så langt det er mulig. 13.5 F3 Felles grøntareal for T2. Eksisterende elvekant med vegetasjon bevares så langt det er mulig. 13.6 F4 Felles grøntareal for S1, S2 og T8. 14. REKKEFØLGEBESTEMMELSER o Før etablering av aktiviteter med bruk av motorkjøretøy, motorbåter og lignende skal det utarbeides en støyvurdering. o Det skal gjennomføres en vesentlig utbygging av kultur- og miljøparken før utbygging av vei og kryss på Storøyne. o Før områdene T/C1, T/C2 og T8 kan tas i bruk skal det etablerest et 2 meter høyt gjerde mot Rv7 innenfor S1, S2 og T8. o Før veg V1 ferdigstilles skal turveg FT4 mellom V1 og kulvert bygges. o Eksisterende landbruksadkomst fra Rv. 7 skal holdes lukket og stenges permanent når det foreligger ny adkomst til kultur- og miljøparken fra øst. o Før mer enn 50 % av S1 er ferdigstilt skal turveg etableres fra Gamlevegen til Rv7. Side 6 av 6
DBC as Gamlevn 6 3550 GOL Tlf 408 00 421 fax 32 02 99 21 Gol kommune 3550 Gol Deres ref.: 13/00395-4 Vår ref.: 26162-TK Gol: 18.02.13 VEDR.: REGULERINGSPLAN FOR PERS RESORT OG DELER AV STORØYNE. Viser til deres brev datert 04.02.13. Vi har gjennomgått kommentarene og har foretatt noen justeringer. Endringer Her er oversikt med begrunnelse over endringer som er gjort i forhold til oversendingsbrev, plankart og bestemmelser datert 24.01.13. Siden det ikke er ønskelig fra kommunen sin side med ny vegadkomst fra krysset ved Nortura så er denne fjernet. Adkomst blir da via eksisterende veg mellom næringshagen og kommunehuset. (V2 i justert planforslag). Turvegadkomst til Storøyne får ny trase fra FT1, via eksisterende kulvert, V4, FT2 og eksisterende gangbru. Veg V2 har delvis fått ny trase forbi eksisterende hyttepark. Dette medfører at T2 og T3 får litt endret utforming og utnyttingsgrad er justert tilsvarende. Gangvegen nellom S1 og S2 er fjernet. Det vil si at denne blir intern og ikke alment tilgjengelig. Kartteknisk: o OV1 påførast Gamlevegen. Kommentar: Er påført. o V4 påførast byggegrense på heile strekninga. Kommentar: Ser ikke behovet for byggegrense. Byggegrensa på plankartet er mot vassdrag. o I teiknforklaringa skal symbolane stenging av avkøyrsel og tulleråpning harmonere med plankartet. Kommentar: På mitt kart er desse helit like så ingen endring utført. o Linjesymbol omriss av planlagd beb. Som og bebyggelse som forutsettast fjer. Rettast slik at setninga gir meining: Kommentar: Beklagelig feil i kartprogrammet som kutter lange setninger. Har lagt inn manuelt riktig tekst. o Regulert senterlinje har feil symbol. Kommentar: For så vidt ingen feil,men eg hadde slått av markering av knutepunkt i plankartet. Nå er dette også gjort i tegnforklaringen. o Turveg påførast plankartet og kan med fordel delast i turveg 1 og turveg 2. Kommentar: Er utført. (FT1-FT6) o 5.1 skal byggeline byttast ut med byggegrense. Kommentar: Er utført. DBC as Foretaksreg.: NO 967513032 MVA Email: arkitekt@dbc.no Side 1 av 3
DBC as Gamlevn 6 3550 GOL Tlf 408 00 421 fax 32 02 99 21 Begrunnelse: o Rekkefølgjeføresegn 14, kulepunkt 6 skal gangsti kanskje endrast til turveg?? Kommentar: Er utført. NOTAT 18.02.13 fra utbygger forklarer de endringer som er foreslått utført. I møte med kommunen 20.02.13 ble det bedt om at vi såg på følgende punkter: En trafikkvurdering av eksisterende kryss mellom Gamlevegen og vegen mellom kommunehuset og næringshagen. Trafikkvurdering: 1. Trafikkvolum i dag Trafikken til Hytteparken og Gordarike skjer primært i de 5 sommerferieukene (juli og første uke i august) midt på dagen. Trafikken til kommunehuset og DBC-senteret skjer hele året om morgen og på ettermiddag. 60-70 % reduksjon i fellesferien. TRAFIKKEN KOMMER FRA: 1.1 Hytteparken Her forutsetter en 1 bil pr. boenhet (disse er små og tar maksimum 4 personer). - 6 leiligheter/hytter + 26 trekanthytter. 32 biler tur/retur pr. døgn morgen og ettermiddag. 1.2 Besøk Gordarike Gordarike er trafikk/åpent i sommerferieukene (5 uker). På 5 uker har en besøk av ca. (maksimum) 10.000 personer, herav ca. 1000 bussturister. Dvs. 250 personer i gjennomsnitt pr. dag. herav er 150 personer/døgn gående fra Pers Hotell og Lodge samt Pers Hyttepark og fra Gol sentrum. Besøk fra personer som bruker bil til Gordarike blir da ca. 90-100 personer pr. dag. Dette representerer maks 40 biler hver dag tur/retur. Bussturistene representerer maks 40 busser pr. sommer. 1.3 Kommunehuset Mange bruker langsgående parkering ved Gamlevegen (besøk) og parkeringshuset (ansatte). Antar 60 biler/dag. 1.4 DBC-Senteret I snitt ca. 35 biler hver dag (ansatte). 1.5 Sum trafikkvolum i dag Hytteparken: 32 biler Gordarike: 40 biler Kommunehuset: 60 biler DBC-Senteret: 35 biler Sum 167 biler /dag tur/retur 2. Trafikkvolum ut fra planforutsetning Vurderingen forutsetter at kryss/avkjøring fra Rv7 inn til Storeøyne er gjennomført. Forutsetter utbygging av 50 små ferieboliger skjer på områder nord for Dalaåni og sør for Gamleveien (som berører krysset ved Gamleveien). Blir det større utbygging må trafikksituasjonen vurderes på nytt (rekkefølgebestemmelser). 2.1 Med internvei mellom Hyttepark og Gordarike Hovedtyngden av trafikk kommer via ny avkjøring på Storeøyne. DBC as Foretaksreg.: NO 967513032 MVA Email: arkitekt@dbc.no Side 2 av 3
DBC as Gamlevn 6 3550 GOL Tlf 408 00 421 fax 32 02 99 21 All busstrafikk vil bruke avkjøringen på Storeøyne. Trafikkbelastningen vil ikke bli høyere enn i dag. 2.2 Uten internvei Trafikk fra 50 nye ferieboliger: Maks 75 biler hver dag tur/retur Ekstra trafikk til Gordarike fra sentrum: 35 biler hver dag tur/retur Sum ekstra trafikk ift. pkt. 1.5 110 biler hver dag tur/retur Se på traseen for FT1 da denne kan komme i konflikt med eksisterende trafo. o Vi har justert traseen slik at den går påyttersiden av eksisterende trafo. Når det gjelder stigningsforhold så begynner stigningen etter at trafoen er passert og har 1:10 opp til Gamlevegen. Redegjøre for dimensjonering av brua over Dalaåne. o Vegen skal brukes til personbiler, bobiler og må også kunne klare tyngre redskap for fjerning av snø. Realistisk akseltrykk må være 10 tonn. V2 er en internveg og styring av trafikken vil skje ved skilting. Det vil bli skilta at vegen kun er for personbiler og bobiler. Vurdere utnyttingsgrad område T3. o Har sett litt på denne og ser at BYA=400 m2 lar seg gjøre men er litt i overkant av hva som er realistisk. Har derfor redusert til BYA = 300 m2. Med vennlig hilsen DBC as Avd. arkitektur Torstein Kaslegard arealplanlegger Tlf: 408 00 421 E-Mail: torstein.kaslegard@dbc.no Vedlegg: - Plankart datert 21.02.13 - Planbestemmelser datert 21.02.13 - NOTAT 18.02.13 DBC as Foretaksreg.: NO 967513032 MVA Email: arkitekt@dbc.no Side 3 av 3