Endring av reguleringsplan for Ranemsletta Område A og E

PLANBESKRIVELSE Endring av reguleringsplan for Ranemsletta Område A og E Dokumenter: Datert: Sist revidert: Plankart 21.2.2011 Bestemmelser 21.2.2011 Planbeskrivelse 21.2.2011 Vedtak kommunestyret: Utarbeidet av - Overhalla kommune Teknisk avdeling - Dato: 21.2.2011

Innholdsfortegnelse 1 Bakgrunn... 3 2 Formål... 3 3 Medvirkning og framdrift... 3 3.1 Forhånduttalelser til planarbeidet:... 3 3.1.1 Statens vegvesen, brev datert 4.1.2011... 4 3.1.2 NVE, brev datert 5.1.2011... 4 3.1.3 NTE, brev datert 7.1.2011... 4 3.1.4 Nord-Trøndelag Fylkeskommune, brev datert 17.1.2011... 4 3.1.5 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, brev datert 18.1.2011... 5 3.1.6 Lokal landbruksmyndighet... 5 3.2 Videre framdrift i planarbeidet:... 6 4 Planstatus... 6 4.1 Overordna arealplaner... 6 4.2 Øvrige overordna planer... 6 5 Beskrivelse av planområdet... 7 5.1 Eksisterende bebyggelse... 7 5.2 Topografi:... 7 5.3 Miljø og klima... 7 5.4 Grunnforhold... 7 5.5 Infrastruktur... 7 5.6 Biologisk mangfold/naturverdier... 7 5.7 Kulturminner... 7 5.8 Barn og unge... 7 6 Beskrivelse av planforslaget... 8 6.1 Arealdisponering... 8 6.2 Bolig/Næringsarealer... 8 6.3 Renovasjon... 8 6.4 Garasje/Carport/Parkering... 9 6.5 Etappevis utbygging... 9 6.6 Utnyttelsesgrad... 9 6.7 Universell utforming... 9 6.8 Estetikk... 9 6.9 Utomhusareal/lekeområder... 9 6.10 Adkomst... 9 6.11 Eksisterende trafokiosk og høyspentledninger... 9 6.12 Arrondering av eksisterende eiendomsgrenser... 9 7 Virkning av planlagte tiltak... 10 7.1 Naboforhold... 10 7.2 Utbyggingsstrategi... 10 7.3 Beskrivelse, omfang, og lokalisering av næringsarealer... 10 7.3.1 Følgende areal er regulert til næringsarealer/og i kombinasjon med andre formål, innenfor hele planområdet til gjeldende reguleringsplan for Ranemsletta:... 10 7.3.2 Ubebygd areal formålsregulert til byggeområder, innenfor hele planområdet til gjeldende reguleringsplan for Ranemsletta:... 11 7.4 Fortetting... 11 7.5 Grunneiere/festere av areal innenfor planområdet... 11 7.6 Universell utforming... 11 7.7 Estetikk/Visuelle kvaliteter... 11 7.8 Energiløsninger... 12 7.9 Kulturminner... 12 7.10 Barn og unges interesser... 12 7.11 Trafikkbelastning/Støy... 12 7.12 Eksisterende trafokiosk og høyspentledninger... 12 7.13 Samfunnssikkerhet, risiko og sårbarhet... 12 2

1 Bakgrunn Kommunen mottok en forespørsel/søknad om utbyggingsplaner fra både Overhalla Hotel og Namdal Byggservice as - høsten 2010. Søknadene ble behandlet i formannskapet den 6.12.2010, og det ble fattet vedtak om en reguleringsendring av aktuelt område. En detaljregulering ble vedtatt utarbeidet og fremmet av kommunen selv. Overhalla Hotell ønsket å se på muligheter for å få utnyttet restarealet på hotelltomta til konsentrert småhusbebyggelse/leilighetsbygg/rekkehus. Dette i tillegg til at hotellet skulle være sikret framtidig utvidelsesmuligheter. Arkitektkontoret Blom as har bistått i planlegging og utarbeidelse av en disposisjonsplan som viser en mulig utnyttelse av området. Namdal Byggservice Entreprenør as ønsker å utvikle restareal i område E, med tanke på en utbygging av leilighetsbygg. De har et samarbeid med arkitektkontoret Espen Aursand arkitektkontor as, som har laget et utbyggingsforslag for arealet. 2 Formål Formålet med reguleringsendringen er å tilrettelegge for en utbygging av sentrumsnær boligbebyggelse. 3 Medvirkning og framdrift I september 2010 ble det rettet en skriftlig henvendelse til kommunen fra begge interesseparter om hvilke muligheter det var for å få utviklet ledig sentrumsnært areal til boligbygging. Utbyggingsplanene ble drøftet i formannskapet den 21.9.2010. Det ble avholdt oppstartsmøte med henholdsvis Namdal Byggservice Entreprenør as den 28.10.2010, og Overhalla Hotel den 5.11.2010. Det er avholdt et møte i regi av Overhalla Hotel/konsulent den 17.11.2010, og hvor naboer til hotelltomta ble spesielt invitert. Utbyggingsplaner for regulert område A og kombinertformål forretning/bobilcamp og område E, ble behandlet av formannskapet den 6.12.2010. Det ble da gitt føringer for det videre planarbeidet. Varsel om oppstart av reguleringsplanarbeid ble kunngjort i Namdals- Avisa og på kommunens hjemmeside ultimo desember 2010. I tillegg ble grunneiere, naboer, velforeninger, barn og unges representant, Eldrerådet, Rådet for funksjonshemmede, rettighetshavere og aktuelle statlige og fylkeskommunale fagmyndigheter varslet særskilt pr brev datert 21.12.2010. 3.1 Forhånduttalelser til planarbeidet: (Det er gitt en kort kommentar etter hver uttalelse.) 3

3.1.1 Statens vegvesen, brev datert 4.1.2011 Ingen spesielle merknader. Kommentar: Ingen. 3.1.2 NVE, brev datert 5.1.2011 Viser til tidligere uttalelse til saken i brev datert 23.11.2009. Viser til at planområdet er omkranset av flere kvikkleireområder av høy- og middels faregrad innenfor en radius av under 1 km. Det er imidlertid ikke registrert kjente kvikkleireområder innenfor det berørte planområdet. Kvaliteten på kvikkleirekartene varierer, og det er derfor ingen garanti for at grunnforholdene består av god byggegrunn. De anser at uttalelsen i brev datert 23.11.2009 i det alt vesentlige fortsatt er dekkende. De poengterer viktigheten i at en i forbindelse med planarbeidet vurderer grunnforholdene (jf. NVEs retningslinjer 1:2008), og ikke utsetter dette til byggesaksnivå. De geotekniske forholdene må uansett vurderes før tiltaksrealisering kan gjennomføres for å kunne tilfredsstille kravene i Teknisk forskrift (jf. TEK 10 7). Uttalelsen gitt i brev datert 23.11.2009 (Reinbakkan boligområde), omfatter uttalelser/faglige råd til følgende tema; grunnforhold, overflatevann, miljø, energibruk, kraftledninger etc. I tillegg bør det utføres risiko- og sårbarhetsanalyse for tiltaket, jf. pbl 4-3, og hvor tema som blant annet behov for grunnundersøkelser i forhold til stabilitet for planområdet vil bli belyst. Kommentar: Viser til planbeskrivelsen punkt som omhandler samfunnssikkerhet, risiko- og sårbarhet. 3.1.3 NTE, brev datert 7.1.2011 De ber om at det ved detaljregulering tas kontakt med tanke på å få tilpasset og innregulert i planen nødvendig strømforsyningsanlegg for tiltaket. Dagens strømforsyningsanlegg må ivaretas i planarbeidet. Kommentar: Eksisterende trafokiosk innreguleres. Høyspentlinje i luft i tomtegrensen mellom hotelltomt og eiendommen 46/58 planlegges lagt i kabel. Hvis det eventuelt vil bli behov for ytterligere areal til strømforsyningsanlegg i området, vil dette bli innregulert i planen. 3.1.4 Nord-Trøndelag Fylkeskommune, brev datert 17.1.2011 En fortetting med flere boliger i sentrum vil styrke grunnlaget for et aktivt sentrum. Det er samtidig viktig å sikre mulighet for næring i sentrum. Å forbeholde 1.etasje for slik virksomhet kan være et viktig redskap. Å ha boliger i 1.etasje tett ut mot gata gir heller ikke spesielt attraktive leiligheter. De anbefaler derfor primært boliger i 2.etasje i område E. For område A mener de at det er viktig å vurdere tettheten i området opp imot behovet for framtidig utvidelse og sikre romslige og attraktive omgivelser og gode trafikkløsninger for hotellet. Begge områder må sikres tilstrekkelige og egnede arealer til felles leik og opphold ute. Kulturminner Det er kjent kulturminner i umiddelbar nærhet til tiltaksområdet. Dette er automatisk fredete kulturminner i form av gravhauger. Før de kan vedta reguleringsplanen må det gjøres en arkeologisk forundersøkelse. Arbeidet bekostes av tiltakshaver etter Kulturminnelovens 10. Kommentar: Det å ivareta kravet om høy utnytting og i tillegg tilfredsstille og sikre gode utomhusarealer for både barn og voksne, kan være en utfordring. Ut fra føringer gitt av formannskapet, utbyggernes foreløpige disposisjonsplaner, samt innspill/ faglige råd gitt til planarbeidet, er det forsøkt å få til gode løsninger som skal ivareta dette. Når det gjelder krav om arkeologisk forundersøkelse på dette området, så har det tidligere vært en dialog med fylkeskommunens arkeolog om dette i 2009. 4

Områdene som nå foreslås omdisponert er i all hovedsak bebygd tidligere, og det har vært til dels store terrenginngrep og masseforflytting/planering i den forbindelse. I 2009 ble det enighet om en omforent løsning ved at kommunen ga et eget punkt i vedtaket om at tiltakshaver skulle ta kontakt med kulturvernmyndighetene før de startet en eventuell bygging i området, dette med tanke på en arkeologisk forundersøkelse. I tillegg ble det gitt et vilkår til utbygger om å vise aktsomhet og melde i fra hvis det under bygging treffes på kulturminner i og inn mot planområdet. Krav om forundersøkelse vil derfor bli ivaretatt i planvedtak og i bestemmelser til planen. 3.1.5 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, brev datert 18.1.2011 Landbruksavdelingen Ut fra et jordvernhensyn er de i utgangspunktet positiv til fortetting av sentrumsareal. I forhold til omregulering av arealer fra næringsformål til boligformål, bør imidlertid dette vurderes grundig opp mot mulige framtidige behov for næringsareal. Det vises til siste grundige planprosess for reguleringsplan for Ranemsletta, og ut fra et ytterligere innskjerpet jordvern vil det ikke kunne påregnes ytterligere omdisponering av sentrumsnær dyrka jord til næringsformål. Dette vil derfor stille krav om høg utnyttelse av allerede omdisponerte arealer i sentrumsområdet. De stiller spørsmål om det er riktig å foreta en planendring i område E, som åpner for en kvartalsbebyggelse som har forretningsareal i 1.etasje kun langs Namsengata. Parkeringsareal bør kunne vurderes som kjellerløsning, og en bør se på muligheten for bygg i tre etasjer. Dette vil kunne gi rom for flere leiligheter uten å foreta omregulering av næringsareal til boligformål. De stiller også spørsmål om hvor stort behovet er for omregulering av næringsareal i område A (hotelltomta) til boligformål. Dette sett i forhold til blant annet utbygging av Reinbakkan bolig- område, og et byggeområde B (ubebygd areal beliggende mellom Korsnesvegen og Reina), og som bør tas i bruk før en vurderer nye områder. Med dette som bakgrunn, vil landbruks- avdelingen stille seg svært kritisk til de varslede endringene av reguleringsplanen for Ranemsletta. Miljøvernavdelingen De minner om at en planprosess skal organiseres slik at synspunkt fra barn som berørt part kommer fram, og at ulike grupper barn og unge, samt funksjonshemmede selv gis anledning til å delta, jf. Miljøverndepartementets rundskriv T-2/08 om barn og planlegging, samt rundskriv T- 5/99B om tilgjengelighet for alle. Kommunal- og adm. avdelingen De ber om at det gjøres en vurdering av om endringen i reguleringsplanen vil ha betydning for ulike risiko- og sårbarhetsforhold i området. De forutsetter at det gjennomføres en ROSanalyse, jf. pbl 4-3. De vurderinger som gjøres i forbindelse med ROS- analysen skal synliggjøres i forslaget til reguleringsplan. Kommentar: Landbruksavdelingens uttalelse tas til orientering. Det er imidlertid gitt politiske føringer for detaljreguleringen, noe som vil innebære en omdisponering av allerede regulert forretningsareal og forretning/boligareal. Miljøvernavdelingens og kommunal- og adm. avdelingens uttalelse er forsøkt tatt hånd om i detaljplanen. For ytterligere opplysninger og vurderinger vises det til relevante punkt i planbeskrivelsen. 3.1.6 Lokal landbruksmyndighet De stiller seg svært kritisk til en omdisponering av næringsarealer til rene boligformål i sentrumsområdet. 5

Kommentar: En omdisponering slik som foreslått i denne saken vil ikke medføre en omdisponering av dyrka og dyrkbar mark. Utfordringen sett i et langsiktig perspektiv er at det kan bli knapphet på sentralt beliggende næringsarealer, og at dette kan medføre at nye jordbruksområder vil bli foreslått omdisponert. 3.2 Videre framdrift i planarbeidet: 1. Plankart, bestemmelser og planbeskrivelse utarbeides. 2. Planen tas opp til politisk behandling i formannskapet i mars 2011, og med forslag til vedtak om å legge ut planen til offentlig ettersyn. 3. Høringsperiode: 6 uker fra kunngjøringsdato 4. Innkomne merknader vurderes og planen tas opp til politisk behandling i formannskapet i mai 2011. 5. Det tas sikte på en sluttbehandling av planen i kommunestyret, juni 2011. 4 Planstatus 4.1 Overordna arealplaner Forslag til reguleringsendring: Reguleringsplan for Ranemsletta - Område A og E, er en del av gjeldende reguleringsplan for Ranemsletta med bestemmelser, sist revidert og egengodkjent 17.10.2005. Planområdets begrensning Kartutsnitt som viser deler av gjeldende reguleringsplan 4.2 Øvrige overordna planer Kommuneplanens samfunnsdel: Delmål 1.2. Overhalla har en infrastruktur og arealer som legger godt til rette for næringsutvikling og bosetting. Klima og energiplanens tiltaksplan: 3.6.1 Overhalla kommune skal fortsatt vektlegge fortettet utbyggingsstrategi i sentrumsnære områder. 6

5 Beskrivelse av planområdet 5.1 Eksisterende bebyggelse Bygningene på hotelltomta benyttes til hotellvirksomhet, og tomta framstår som parkmessig opparbeidet. Kombinertformålet er bebygd med en hytte, og området er enkelt parkmessig opparbeidet. Eksisterende trafokiosk er plassert ved Svenningsvegen ved hotellet. To boligeiendommer ligger innenfor planområdet. 5.2 Topografi: Størsteparten av arealet er i hovedsak flatt, og ligger på samme høydenivå som øvrig areal i sentrum. Terrenget bak hotellet er planert i forbindelse med byggingen, og skråner i nord opp mot felles privat jordbruks/adkomstveg. De to boligeiendommene som ligger innenfor planområdet ligger på et platå høyere enn selve hotellet og den øvrige sentrumsbebyggelsen. 5.3 Miljø og klima Med unntak av forurensning og støy fra biltrafikk, er det ikke registrert andre støy-, og forurensningskilder i planområdet og i nærheten av sentrum. Det er ikke registrert spesielle klimatiske forhold i området som det bør tas hensyn til. 5.4 Grunnforhold NGUs kvartærgeologiske kart viser at grunnen innenfor planområdet er kartlagt og er vist som en elveavsetning, tykt dekke. Nord for planområdet (mellom jernbanen og Reina) er det avmerket et område med hav- og fjordavsetninger, tykt dekke. I følge kart vedlagt NGI rapporten 20001008-15, datert 25.november 2004, Evaluering av risiko for kvikkleireskred, ligger planområdet ikke innenfor et område som er avmerket som et potensielt område for kvikkleireskred. 5.5 Infrastruktur Kommunale veger og fortau i området er asfaltert. Felles adkomstveger til private boligtomter i området har grusdekke. Kommunale vann- og avløpsledninger ligger i området. Eksisterende trafokiosk ligger innenfor planområdet. Tilknytningsmulighet for fiber bredbånd. 5.6 Biologisk mangfold/naturverdier Ingen kjente registrerte verdier i området. 5.7 Kulturminner Ingen registrerte kulturminner i selve planområdet. Inntil planområdet i øst er det regulert et område til bevaring/fornminne, jf. kulturminnebasen Askeladden. Det er ingen verneverdige bygg innefor planområdet. 5.8 Barn og unge Ingen av områdene innenfor planområdet er tilrettelagt for, og blir benyttet til lekeområde pr i dag. 7

6 Beskrivelse av planforslaget 6.1 Arealdisponering Arealformål m² Bebyggelse og anlegg: Boligbebyggelse (A1, A2, E2) 8367 Boligbebyggelse - frittliggende småhusbebyggelse (A3) 2126 Hotell/overnatting (A) 4919 Bolig/forretning/kontor (E1) 666 Lekeplass (FL1) 413 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: Kjøreveg 1161 Fortau 951 Parkeringsplasser (P) 381 Annen veggrunn 74 Følgende hensynssoner er innregulert: Annen fare Trafo 119 Frisiktsone veg Sum: 19 177 6.2 Bolig/Næringsarealer Det tillates en utbygging av nye boenheter innenfor planområdet. Det forutsettes at utbyggingen gir en høg utnyttelse av byggeområdene. Totalt er det framlagt søknad/planer om en bygging av inntil 50 sentrumsnære boenheter/leiligheter, og ett næringsareal i tilknytning til kvartalsbebyggelsen i område E. Ny boligbebyggelse ved hotellet skal tilpasses terrenget og orienteres på en slik måte at det gir en god løsning med tanke på garasje/parkeringsplasser, utomhusområder, grøntområder, lekeområder og interne veger. Bygningene skal ha 2 etasjer og bygges med saltak. Ny kvartalsbebyggelse ved Apotekbygget (NAF-gården), skal legges i byggegrense mot Namsengata. Byggegrensen mot Svenningsvegen og Mølnvegen kan fravikes, men ikke nærmere enn vist på plankartet. Det tillates boenheter/leiligheter fra 2.etasje og eventuell i en 3.etasje, samt i 1.etasje langs Svenningsvegen og Mølnvegen. Langs hele Namsengata og ut til kryss med Svenningsvegen, skal det imidlertid etableres næringsareal i 1.etasje. Bygget skal ha saltak, og minimum 2 etasjer. 6.3 Renovasjon Felles avfallsløsninger skal integreres i bygningene og/eller plasseres minst mulig eksponert ut mot offentlig areal. 8

6.4 Garasje/Carport/Parkering Det tillates oppført maksimalt en garasje/carportplass for hver boenhet, og disse skal skal integreres som en del av byggene, og eller etableres som fellesgarasjer. Regulert areal til fellesgarasjer i gjeldende reguleringsplan for Ranemsletta, skal først utbygges maksimalt i forbindelse med en utbygging av område E1 og E2. Et ytterligere behov for garasje/carport tillates deretter å bli dekket innenfor område E2 (i 1.etasje langs Mølnvegen). Totalt skal det avsettes 1,5 parkeringsplass inkludert garasje/carport for den enkelte boenhet. I tillegg til eksisterende offentlige parkeringsplasser langs Namsengata, skal næringsvirksomhet i tillegg ha minimum 1 oppstillingsplass for bil pr. 100 m² golvareal på egen tomt. Minimum to av oppstillings-/parkeringsplassene på hvert utbyggingsområde, skal være avsatt til HCparkering. 6.5 Etappevis utbygging Det tillates en etappevis utbygging av områdene. 1.byggetrinn innenfor område E1 og E2 skal imidlertid omfatte alt næringsareal langs Namsengata (E1). 6.6 Utnyttelsesgrad Utnyttelsesgraden er satt til maksimalt % BYA = 50 %, og minimum % BYA = 42 %. Garasje/carport skal være inkludert i den totale % BYA. 6.7 Universell utforming All ny bebyggelse og utomhusområder skal være universelt utformet. 6.8 Estetikk Nye bygg skal tilpasses eksisterende bygningsmiljø med henblikk på byggestil, materialvalg og fargebruk. 6.9 Utomhusareal/lekeområder Det er innregulert en ny felles lekeplass området. Oppholdsareal og grøntområder bør opparbeides slik at det rom for lek og opphold på egen tomt. 6.10 Adkomst Adkomst vil skje via eksisterende avkjørsler og ut til kommunal veg/gate. Det opparbeides fortau langs Svenningsvegen og Mølnvegen. 6.11 Eksisterende trafokiosk og høyspentledninger Eksisterende trafokiosk er innregulert. Dagens høyspentledninger som går i luftlinje, planlegges lagt i jord. Om det vil være behov for en ytterligere strømforsyning til nye bygg i området må vurderes nærmere av netteier NTE. 6.12 Arrondering av eksisterende eiendomsgrenser Dagens tomtegrenser mot boligtomtene 46/58 og 46/54 er dårlig arrondert. I gjeldende reguleringsplan er det vist ny formålsgrense mot 46/54. Det vil si at formålsgrensen er valgt videreført fra gjeldende reguleringsplan for Ranemsletta. Når det gjelder en arrondering av eiendomsgrensen mot 46/58, så er eksisterende eiendomsgrenser opprettholdt. Dette hindrer ikke at det kan bli enighet om en eventuell grensejustering i forbindelse med en utbygging. 9

7 Virkning av planlagte tiltak 7.1 Naboforhold En utbygging vil medføre en fortetting av sentrum. De nærmeste naboer til ny boligbebyggelse vil kanskje oppleve dette som en forringelse av sine eiendommer, dette med tanke på blant annet innsyn og skjerming av utearealer. En fortetting av sentrumsområdet som medfører flere boenheter vil imidlertid være naturlig del av samfunnsutviklingen, også i Overhalla. Og en utbygging slik som planen legger opp til, er vurdert til ikke å medføre vesentlige ulemper for allerede etablerte boenheter i sentrum. 7.2 Utbyggingsstrategi En utbygging slik som planen åpner for vil medføre en vesentlig økt utbygging av sentrumsnære boenheter enn det som det hittil er gitt mulighet/åpnet for i gjeldende reguleringsplan for Ranemsletta. En lokalisering/utbygging av boenheter i det omfang som er lagt til grunn i de private søknadene, vil også endre kommunens tidligere utbyggingsstrategi, men vil være i tråd med kommunens intensjon om å tilrettelegge for en utbygging av sentrumsnære boliger. En utbygging slik som foreslått vil også medføre at arealbehov til ny næringsvirksomhet må løses innenfor allerede eksisterende næringsarealer. 7.3 Beskrivelse, omfang, og lokalisering av næringsarealer 7.3.1 Følgende areal er regulert til næringsarealer/og i kombinasjon med andre formål, innenfor hele planområdet til gjeldende reguleringsplan for Ranemsletta: 1) Område A: Hotell med tilhørende anlegg: 8,7 daa (1- område) 2) Kombinertformål: Forretning/bobilcamp: 2,8 daa (1- område) 3) Kombinertformål (inkl. område E): Forretning/bolig: ca 28,0 daa (10- delområder) 4 av de 10 delområdene som er formålsregulert til forretning/bolig, ligger sør for fv.17. Av disse 4 delområdene er det kun ett som benyttes til boligformål pr i dag. Bebyggelsen på de tre øvrige områdene benyttes kombinasjon bolig/er og forretning/kontor. Totalt utgjør disse 4 delområdene ca 4 daa, og skal når kontor-, eller forretningsvirksomheten opphører i sin nåværende form gå over til boligformål. Intensjonens med denne bestemmelsen var å få på sikt å samle all forretnings-, og kontorvirksomhet langs Namsengata. Dette med henblikk på blant annet å bedre intern-trafikken i sentrum. De øvrige 6 delområdene ligger forholdsvis samlet og konsentrert på begge sider av Namsengata. Bebyggelsen er en blanding av eldre og nyere bygg. Pr i dag er 3 av områdene kun benyttet til boligformål (eldre eneboligtomter/bebyggelse). Resterende delområder benyttes til næringsvirksomhet (kontor/butikk), og næringsvirksomhet i kombinasjon med boligformål (leiligheter). Reguleringsbestemmelsene for alle disse 6 delområdene forutsetter en utbygging i 2 etasjer, og at 1.etasje skal ha forretnings-/kontorvirksomhet. Og det er åpnet for at 2.etasje kan benyttes til boligformål. 10

7.3.2 Ubebygd areal formålsregulert til byggeområder, innenfor hele planområdet til gjeldende reguleringsplan for Ranemsletta: 8 daa stort byggeområde for boliger, benevnt B: Pr i dag er det ingen planer for en detaljregulering av dette området som ligger mellom Korsnesvegen og Reina. Benyttes i dag til jordbruksformål. Grunneier er Håvard Amdal. Byggeområde for boliger, benenevnt C: Det er utarbeidet reguleringsplan for området, og denne antas å bli sluttbehandlet i løpet av 1.halvår 2011. Privat utbygger, og omfatter inntil 26 boenheter. Ubebygd areal i område E, er på ca 2 daa. Grunneier er Overhalla kommune. Dette området ble etter handelsstandens ønske om å få økt kapasiteten på en sentrumsnær parkering for blant annet turistbusser og bobiler midlertidig opparbeidet til parkeringsplass i 2000. Det ble grunnlagsinvestert for kr 104 000 i form av blant annet masseutskifting og grøntanlegg. I gjeldende reguleringsbestemmelser for Ranemsletta er det gitt føringer om at området skal struktureres i forhold til gater/veger, og bygninger skal oppføres i byggegrensen. Regulert fellesareal for garasjer beliggende mellom Apotekbygget og tidligere NTE- bygget er knyttet opp mot bedrifter/boenheter innenfor hele område E. Dette fellesarealet skal i utgangspunktet dekke hele område E sitt behov for garasjer/carporter. I dag er dette felleområdet bebygd med en fellesgarasje med plass til 3 kjøretøy. Fellesgarasjen er tilknyttet de 5 leilighetene i Apotekgården, som i tillegg har 3 garasjeplasser påbygd hovedbygget. Fellesområdet har ennå ledig kapasitet og skal utbygges og fortettes før det etableres ny fellesgarasje på restareal i område E. 7.4 Fortetting Med god planlegging er det rom for en fortetting av flere eksisterende byggeområder i sentrum. Når det gjelder hotelltomta og tilstøtende arealer regulert til kombinertformål forretning/bobilcamp, så er disse pr i dag dårlig utnyttet. De har henholdsvis en % BYA på ca 13 % (hotelltomta), og 3 %. 7.5 Grunneiere/festere av areal innenfor planområdet Overhalla kommune er hjemmelshaver av arealet som er formålsregulert til hotelltomt og kombinertformål Forretning/bobilcamp. Overhalla Hotel fester 11 423 m² av disse arealene. 7.6 Universell utforming Området er i all hovedsak flatt, og utomhusområdene vil få adkomst som ikke vil måtte tilrettelegges særskilt for å oppnå tilgjengelighet for alle. Alle bygg med to eller flere etasjer skal ha heis. 7.7 Estetikk/Visuelle kvaliteter Sentrumsområdet preges i dag av en blanding av eldre og nyere bebyggelse. Og det er fortsatt to eneboliger i selve sentrumskjernen som kun benyttes til boligformål. En utbygging av ny bebyggelse må søkes å innpasses i eksisterende bygningsmiljø, slik at en får god løsning både i forhold til plassering av byggene, materialbruk og fargevalg. 11

7.8 Energiløsninger I tråd med intensjonene i kommunens klima- og energiplan, så vil det bli stilt krav til og/eller gitt stimulering til at boliger bygges som energieffektive passivhus (energimerke A). Dette vil bli ivaretatt ved salg av arealer og i forbindelse med byggesak. 7.9 Kulturminner Tiltaket antas ikke å medføre konflikt med kjente automatiske kulturminner. Eventuelle funn i forbindelse med opparbeidelse av området vil bli tatt hensyn til. Er ivaretatt i bestemmelsene. 7.10 Barn og unges interesser En utbygging vil medføre at det blir etablert en nærlekeplass for barn. I tillegg er det i nærheten til planområdet innregulert et offentlig parkområde som kan opparbeides som nærlekeplass. Dette vil imidlertid bli nærmere vurdert i forbindelse med pågående stedsutviklingsprosess for sentrumsområdet. Kommunesenterets nærhet til grøntområder gir mulighet til lek og friluftsaktiviteter. Barne- og ungdomsskolen og Svenningmoen idretts- og friluftspark ligger også i kort gangavstand fra sentrum. 7.11 Trafikkbelastning/Støy Økt boligutbygging slik som foreslått i planen vil naturlig medføre en økt trafikk inn i sentrumsområdet. Det vil imidlertid ikke være nødvendig å oppdimensjonere eksisterende veger/gater og fortau/gang- og sykkelveger som en følge av utbyggingen. Støy vil i hovedsak komme fra trafikk. Ved arrangement i tilknytning til hotellvirksomheten, samt ved andre større arrangement i sentrum, kan i kortere perioder medføre økt støy. Krav gitt i støyretningslinje T-1442, forutsettes ivaretatt i forbindelse med utbyggingen. Det er ikke foretatt støyberegninger, og det er ikke foreslått støyskjermingstiltak i planen. 7.12 Eksisterende trafokiosk og høyspentledninger Om det er tilstrekkelig med strømforsyning til nye bygg, må vurderes nærmere av netteier. Det vurderes i den sammenheng om eksisterende trafokiosk kan plasseres på en mindre eksponert plass, samt mulighet for å legge dagens luftlinje i jordkabel. Det må påregnes en omlegging av eksisterende jordkabler i selve byggeområdene. 7.13 Samfunnssikkerhet, risiko og sårbarhet Sjekkliste for vurdering av risiko og sårbarhet i samfunnsplanleggingen er gjennomgått. Det er ikke kartlagt mulige farer og reell risiko og sårbarhet i forbindelse med planendringen, og som vil kreve at det foretas en detaljert risiko- og sårbarhetsanalyse for planområdet. I sjekklisten er det imidlertid gitt merknader om at stabiliteten av grunn og eventuelle radonforekomster skal ivaretas i forbindelse med byggesaken/bygningskonstruksjonene. Når det gjelder eksisterende høyspent luftlinje som ligger nordøst i planområdet, planlegges det å legge denne i jord. I plansammenheng er det blant annet satt spesielt fokus på faren for kvikkleireskred i forbindelse med en utbygging som vil medføre en tilflytting av mennesker. Foreliggende kjent dokumentasjon og kartlegging fra NGU og NVE/NGI av grunnforholdene, tilsier at grunnen i sentrumsområdet består av stabile masser. En kartlegging av grunn- 12

forholdene ut over dette, er dokumentert i en rapport utarbeidet av Statens vegvesen i 1977. Det ble da grunnboret i traseen for planlagt framtidig omlegging av fv.17. NVE påpeker i sin forhåndsuttalelse til planarbeidet at den nærmeste kvikkleiresonen med høy faregrad og risikosone 3 ligger ca 150 meter nord for planområdet, men at det ikke er kjente kvikkleireområder innenfor det berørte planområdet. I tillegg viser NVE/NGIs kartlegging at det er registrert flere kvikkleiresoner av høy- og middels faregrad innenfor en radius på 1 km. Det foreligger ikke kjent dokumentasjon på at det er avdekket ustabile masser i forbindelse med tidligere utbygginger i sentrum. Men på grunn av nærhet til den nærmeste registrerte kvikkleiresonen, samt at det kan finnes lommer med kvikkleire som strekker seg inn i planområdet, så vil det før iverksetting av bygging bli satt krav om at det skal foreligge dokumentasjon fra geoteknisk fagkyndig som gir en vurdering av stabilitets- og fundamenteringsforholdene i området. Grunnboringsdata fra Statens vegvesen vil bli forelagt geoteknisk fagkyndig i forbindelse med en utbygging. 13