Seltor Bolig BOLIGDAGENE 2015 Son, 24.4.15
Historie fra indre Telemark i 1938
Seltor Gruppen Boligbygger og Totalentreprenør innen Bygg og Anlegg 450 mill omsetning 100 ansatte, hvorav 40 er fagarbeidere Boligbygger siden 50-tallet.
Seltor Bolig Utvikler boligprosjekter fra råtomt til nøkkel i døra Utnytter kompetanse og ressurser i hele Seltor Gruppen Utviklingsportefølje med 300 boliger 60% leiligheter, 40% småhus. Nettopp kjøpt tomt på Lørenskog for 30 rekkehus. Utvikler 50 leiligheter ved Mosenteret, Nittedal sammen med Aberdeen Asset Management
Kunder/samarbeidspartnere LINK ARKITEKTUR
The Seltor Way De 10 største boligbyggerne står for ca 30 % av markedet i Norge 70 % av markedet håndteres av Seltor Bolig og andre mellomstore og små utbyggere. Hvordan kan Seltor Bolig bli konkurransedyktig i et krevende marked og med konkurranse fra liten og stor?
Skråblikk på bransjen Rammebetingelser innen boligutvikling er tilsynelatende like for liten og stor: Lover og regler er likt for alle. Tilgangen på boligkjøpere er lik for alle Tilgang på leverandører/entreprenør er stort sett lik for alle Tilgang på ekstern finansiering er lik for alle(?) «Alle» leser DN om at nå går alt oppover, og vil ha sin del av kaken. Dette har resultert i et hav små og mellomstore «Eiendomsutviklere»
Våre konkurrenter DINOSAURER Store utbyggere og investorer, 10 års horisont LYKKEJEGERE Eplehageutbyggere 0-2 års horisont.
Hva tror vi om oss selv? Mellomstor boligbygger med stoore ambisjoner. 3-5 års horisont. Passe med EK, men bygger EK for vekst På kjøper n. Lav overhead med få ansatte. Fokus: levere gode prosjekter med sunn inntjening hver gang.
Hva er forskjellen mellom aktørene? Mål Strategi Taktikk
og hvor ser vi forskjellen best? Risikovilje og risikoforståelse Forvaltning av egenkapital Kompetanse og respekt for faget
Fokus hos mange KJØP/ KONSEPT REGULERING FOR- PROSJEKT FORHÅNDS- SALG SALG/ BYGGEFASE OVER- LEVERING Verdiskapnings potensial Verdiskapning TID
Fokus i Seltor Bolig KJØP/ KONSEPT REGULERING FOR- PROSJEKT FORHÅNDS- SALG SALG/ BYGGEFASE OVER- LEVERING RISIKO Verdiskapnings potensial VERDISKAPNING TID Makro risiko Politisk risiko Finansiell risiko Markedsrisiko Kostnadsrisisiko Markedsrisiko Identifiser trender avgjøre om tomten er god også flere år fram tid Identifiser status og potensial Hva kan gibegrensinger for utvikling Redusert gearing i tidlig fase Forhåndssalg eller NBBL forsikring Markedskunnskap Justere for markedsutvikling Fast pris og bygetid avtales Entreprenør med god track record Kontroll av betalingsevne Optimalisere salgstrinn og produktet
Strategi Hvorfor bruke tid på strategi, taktikk og risiko? Alle feil vi gjør reddes jo uansett av 5-10% årlige oppgang boligprisene, eller? «Strategy without Tactics is the slowest route to victory. Tactics without Strategy is the noise before defet.» Sun Tzu, kinesiske general, år 500 fk
Strategien vår Forretningside: Seltor Bolig skal skape langsiktige verdier ved akkvisisjon, utvikling, salg og bygging av gode boligprosjekter, i et optimalt samspill med resten av Seltor Gruppen. Visjon: Seltor Bolig skal være den mest attraktive boligleverandøren i sitt markedsområde. Misjon (intern retningslinje): Seltor Bolig skal leverer boliger som : Ligger der folk vil bo Har de boligkvaliteter og bokvaliteter boligkjøperne etterspør Har en pris kundene kan og vil betale Lever opp til boligkjøpernes forventninger og oppleves som feilfrie boliger
Strategien vår SWOT analyse Hvor er vi sårbare og hvor har vi fortrinn? BCG analyse I hvilke segmenter skal vi få veksten vi ønsker oss? I hvilke segmenter skal vi ikke gå inn? HANDLINGSPLAN Omsetningsmål og fortjenestemål. Hva må kjøpes i dag for å nå omsetningsmål de neste årene? Konkrete aksjonspunkter i alle deler av vår virksomhet
Taktikken vår Boligkjøperen settes i sentrum for alt utviklingsarbeid. Alle boliger skal ha gode bokvaliteter og et godt bomiljø! Økonomiske krav og type prosjekt er definert i strategien. Vi har en mening om hvor befolkningsveksten kommer Vi jobber medstrøms; går ikke inn i prosjekter som går mot alle politisk trender. Den risikoen trenger vi ikke.. Men; kalkulert risiko tar vi gjerne. Vi er særlig kreative når det kommer til tomtekjøp, konseptutvikling og rasjonelle bygg. Vi skal vinne på «smartnes» i alle ledd Investeringsbeslutning og realisering blir god
Knutepunkt har gjerne togstasjon
Prosjektteamet avgjør om vi får det til Vi vurdere prosjektets behov og setter sammen et tverrfaglig prosjektteam fra dag 1: Hva har vi selv? Hvem trenger vi? Hvem er de beste? Prosjektteamet avgjør om vi får det til Eksterne vi velger å benytte må være bedre enn oss selv. Vi benytter noen få aktører som vi blir godt kjent med.
Prosjektteamet Vi vurdere prosjektets behov og setter sammen et tverrfaglig prosjektteam fra dag 1: Konsulenter Arkitekt intern Hva har vi selv? Hvem trenger vi? Hvem er de beste? Medinvestor Megler Seltor Bolig Prosjektleder Seltor Bygg Seltor Anlegg CFO Arkitekt Int Arkitekt
BTA/BRAs faktoren viser vei Case Buerhaven Trinn 2, Skien: Utfordring For lav inntjening. Salgsstart usikker. Grepet: Snu heis og trapphus 90 grader. Gir 50 m2 BRAs Krav om inntrukket toppetasje ikke eksakt definert. Vi utvider toppleilighetene. Gir 50 m2 BRAs. Før Etter BTA 2050 2100 BRAs 1200 1300 BTA/BRAs 1,71 1,62 Tilleggskostnad kr 150 000 Øket inntekt, 40.000 pr m2 BRAs kr 4 000 000 Netto gevinst kr 3 850 000 Netto gevinst pr m2 BRAs kr 2 962
Markedet er som været; alle mener noe
Hvordan få tak i nye prosjekt? Seltor Gruppens proffe nettverk gir 90% av alle leads. andre utbyggere og investorer Næring/boligmeglere Kunder av entreprenøren vår Øvrige kilder gir 10% av leads vi ser på Grunneiere via seltor.no Ansattes nettverk Noe via Finn.no
Hvordan nå frem ved tomtekjøp? Grunneier har ikke alltid dårlig tid kan ha skattemessig fordeler av utsatt oppgjør. Vil ofte ha maks uttelling Seltor Bolig ønsker maks utsatt oppgjør redusert EK behov og redusert risiko. Kjøpesum = Sum ved signering og eller Sum ved regulering og eller Sum ved rammetillatelse og eller Sum ved ferdigstillelse Elementer kan og reguleres ihht. oppnådd resultat
Finansiering Vår kjære lokalbank i Porsgrunn: Kundeforhold siden 50 tallet er vel gull verd når vi skal låne? Tja Vi må vise at vi leverer hver gang uansett. Er ikke lenger banksjefen lokalt som styrer showet, men «Aker Brygge» (nå: Bjørvika..) Greit med flere banker å spille på. Trackrecord på medinvestorer er viktig. Hvem er garantister her? Bruk NBBLs fulltegningsforsikring strategisk. Gir også lavere krav til forhåndssalg
Spørsmål?