OSLO RODELØKKA / GRÜNERLØKKA PROSJEKTBESKRIVELSE P.0340 Qben 1 (16)
Forord Denne beskrivelsen er et vedlegg til kontrakten mellom boligkjøper og JM Norge AS (JM). Sameiet blir bestående av to bygg, hus A og hus B med felles kjeller, med til sammen 54 boligseksjoner og en eller flere næringsseksjoner. Foruten parkeringsareal som inngår i Garasjeseksjonen, består kjelleren dessuten av tekniske rom, boder og arealer for sykkelparkering. Innhold: 1. Prosjektet 2. Miljø, energi og sikkerhet 3. Utvendig anlegg 4. Byggenes konstruksjoner 5. Innredning og overflater 6. Elektroinstallasjoner 7. Sanitæranlegg 8. Varmeanlegg 9. Ventilasjon 10. Dokumentasjon etc. Tilvalg, endringer og forbehold 2 (16)
1. Prosjektet Ansvarlige aktører Byggherre, tiltakshaver, selger Arkitekt Megler Entreprenør JM Norge AS Hus & Heim arkitekter / LMR arkitekter / JM Norge AS Eie Eiendomsmegling, avdeling Ullern JM Norge AS Reguleringsmessig status Reguleringsplan Reguleringsplan for Gnr 227 Bnr 197, 198, 313, 314 27.08.2008. Regulert til bolig, forretning og kontor Byggetomta Tomt Gnr. 227, Bnr. 197 Størrelse på eiendommen ca 1.150 kvm Vegetasjon Hele tomten graves ut for nybygg. Beplantes iht. enhver tid gjeldende utomhusplan Eks. terreng/grunnforhold Lett skrånende mot syd. Løsmasser på fjell. Adkomst/parkering Adkomst til feltet Parkeringsdekning Garasjeløsning/biloppstilling Gjesteparkering Omfang/størrelse Antall leiligheter, garasjeplasser Offentlig vei 35 plasser. Garasjeanlegg med delvis Multiparking i kjeller. Adkomst via nedkjøringsrampe Som utgangspunkt i gate 54 leiligheter: 2,3 og 4-roms. 35 garasjer. Ett kombinert nærings-/ og boliglokale Arealer BRA er målt som arealet som ligger innenfor leilighetens omsluttende vegger. Med omsluttende vegger menes yttervegger og skillevegger mot andre leiligheter eller fellesareal. Med skillevegger menes veggene slik de må være bygget for å oppfylle brann - og lydmessige forskriftskrav etter TEK07 mot andre leiligheter eller fellesareal. Sjakter, utforinger, kasser etc. som ligger innenfor omsluttende vegger eller inntil disse inngår i leilighetens BRA. Fremtidig eierforhold Den enkelte sameier får en sameieandel i eiendommen med tilknyttet enerett til bruk av den. Hva gjelder boligseksjonene, består hver bruksenhet av: - bolig med eventuell tilhørende balkong/terrasse - En sportsbod som tilleggsdel. Næringsseksjonen i hus 34, heretter benevnt Næringsseksjonen, består av: - areal regulert til næring i byggets 1. etasje areal med mulighet for beboelse i byggets 2. etasje med tilhørende balkong. en sportsbod som tilleggsdel 3 (16)
Øvrig(e) næringsseksjon(er) består av samtlige parkeringsplasser i kjelleren heretter i fellesskap benevnt Garasjeseksjonen. Den enkelte sameier skal for egen regning holde sin bruksenhet (hoveddel som tilleggsdel) forsvarlig ved like slik at det ikke oppstår skade eller ulempe for de andre sameierne. Øvrig ytre vedlikehold av eiendommen med bygninger, balkonger, fellesrom, fellesarealer, anlegg og utstyr, herunder multiparkeringssystem, er sameiets ansvar. Kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet er felleskostnader. Felleskostnadene skal fordeles etter sameiebrøk. Garasjeseksjonen kan ikke eies av, eller selges til, andre enn de som til enhver tid er eiere av boligseksjoner eller Næringsseksjonen i Sameiet Qben. Ved salg av den overliggende eierseksjon plikter andelseier i Garasjeseksjonen således å selge sin andel til kjøper av den overliggende eierseksjon som avhendes, eller til annen seksjonseier i Sameiet Qben. Salg av andel i Garasjeseksjonen skal godkjennes av Sameiets styre. Parkering skjer delvis i et multiparksystem, med parkering i to nivåer. Noen av parkeringsplassene er tilpasset bevegelseshemmede (hc-plasser). Parkeringsplassene i Garasjeseksjonen kan leies ut sammen med den overliggende eierseksjonen eller til øvrige seksjonseiere/beboere i Sameiet Qben. Dersom ingen seksjonseiere/beboere i sameiet ønsker å leie parkeringsplassen, kan denne leies ut til andre på tidsbegrenset kontrakt med maksimalt ett års varighet. Leieretten skal tilbys andre seksjonseiere/beboere på nytt, før ev. leiekontrakt fornyes. Leieforholdet skal meldes til sameiets styre for godkjenning. 2. Miljø, energi og sikkerhet Utemiljø JM Norge AS vil påse at det ikke blir plantet eller sådd vekster som ikke er anbefalt fordi de anses som giftige eller allergifremkallende. Innemiljø JM Norge AS vil legge til rette for at brukerne av boligene får et godt innemiljø. Ingen materialer som er kjent for å skape helsemessige problemer vil bli benyttet. Leilighetene blir utstyrt med mekanisk avtrekkssystem som sikrer frisk inneluft ved korrekt bruk. Energi Det leveres radiatorer montert på vegg i oppholdsrom i henhold til beregnet energibehov. I bad leveres elektrisk gulvvarme med termostat. Der vi leverer separat wc i leilighet monteres panelovn hvis energimessig behov. Varmt vann til oppvarming og varmt tappevann leveres fra fjernvarmeanlegg. Fjernvarmen føres til varmesentral i kjeller og fordeles i bygget. Kostnaden for fjernvarme beregnes og fordeles mellom seksjonene forholdsmessig etter eierbrøk. Energibehov Boligenes varmetap og energibehov er dimensjonert i henhold til Tek 07. Se ellers avsnitt 4 Byggets konstruksjoner. Boligene energimerkes iht. forskrifter. Lyd og akustikk 4 (16)
Boligene bygges etter Norsk Standard 8175 klasse C. Innvendige vegger mot soverom og mot våtrom isoleres med 50mm mineralull. Sikkerhet Boligene bygges etter de sikkerhetsbestemmelser som myndighetene har pålagt, blant annet batteridrevet røkvarsler og brannslukningsapparat. Åpningsvinduene er utstyrt med åpningsbegrensning, og det blir påsett at faste vinduer kan pusses fra bakken, balkong/terrasse eller fra åpningsvindu på sidene. Enkelte vinduer vil kunne få påmonterte brannsikringslåser, iht krav. Alle ytterdører skal holdes låst. Det leveres ringetablå med kameraøye ved hovedinnganger og porttelefon med automatisk døråpner og skjerm i hver leilighet. Terrassedører på gateplan leveres med FG-godkjent lås, og vinduer i 1.etg leveres med låsbar vrider. 3. Utvendig anlegg Fellesanlegg Arealer i betongheller, gress og grus. Kantstein der det behøves. Belysning i bakgårdsområde. Boligsameierne har et felles ansvar for drift og vedlikehold av felles arealer. Bakgård er ikke dimensjonert for tyngre kjøretøy unntatt område i rett linje gjennom innkjørsel fra Gøteborggata. Leke- og aktivitetsplasser I henhold til utearealplan. Beplanting/ Tilsåing Arealer beplantes i henhold til endelig utomhusplan. Det gjøres oppmerksom på at ferdigstillelse av utomhusarealet kan bli gjennomført etter at boligseksjonene er overtatt. Overvannshåndtering Asfalterte flater eller betongflater bygges med fall slik at overvann kan renne til omkringliggende terreng eller til overvannssluk. Flate tak og takterrasser utstyres med sluk med innvendig nedløp. Regn- og smeltevann fra terreng vil bli ledet til kommunalt ledningsnett, evt. ut i offentlig rom. Vann- og spillvannsledninger Fordrøyningstank for behandling av overvann plassers i eget rom under kjeller, med utløp til offentlig avløp. Kabelføringer Kabler for sterkstrøm, TV, tele og bredbånd føres i bakken frem til fordelingskap i kjeller. Kabelselskapene har eierskap og vedlikeholdsansvar frem til fordelingskap. Fjernvarme Rør for fjernvarme samt ledningsanlegg er netteiers eiendom og ansvar helt frem til varmevekslers primærside, inkl. selve varmeveksleren. Renovasjon Renovasjonspunkt vil være i eget bodareal i Bygg B mot Gøteborggata. Postkasser 5 (16)
Det vil bli montert én låsbar postkasse for hver leilighet i oppgangenes inngangsparti. Skilt JMNorge AS vil sørge for at det blir montert nødvendig skilt for adressering av boligene. 4. Bygningenes konstruksjoner Fundamentering Byggene fundamenteres på betongsåle som hviler på pilarer og/eller peler til fjell. Bærekonstruksjoner Bærekonstruksjoner i stål og betong, levert av ConForm. Yttervegger Ut mot Gøteborggate og Marstrandgate får byggene isolerte bindingsverkvegger med lys sementbasert platekledning, som Ivarboards eller tilsvarende. De samme fasadene får også noen utkragende karnapper med dybde på hhv 30cm og 100cm som gir økt areal innvendig i boligene. Karnappene kles med Tombak metallplater i kobbersinklegering eller tilsvarende og har glassfasade i front, både som vindu og med tett klimavegg bak. Sokkel mot gate belegges med lys teglstein og balkonger kles med samme metallplater rundt balkonggulv som karnapper. Mot bakgård får bygget isolert teglfasade med samme tegl som frontsokkel. Tombak er en metallegering med blank, gyllen farge som over tid endres til mer brungrå mattere overflate. Fasadeutforming er beskrevet som krav i reguleringsbestemmelsene. Rekkverk Rekkverk på balkonger og terrasser utføres med aluminiumsrammer med glassfelt. På takterrasse rekkverk i aluminium med alu-spiler. Det henvises til kontraktens fasadetegninger. I bakgård kan fysisk avgrensing mot privat areal bli buskvekster. Takkonstruksjoner, tekking og avvanning Takene blir isolert på oversiden med skråskjært isolasjon slik at det blir fall til sluk. Isolasjonen tekkes med to lag papp. Vannet fra takflater ledes vekk i innvendig nedløp. Terrasser og bakgårdsdekke Dekke over hoveddel av garasjekjeller (bak Hus A) er beregnet for gangtrafikk og det legges gangheller og grus. I parti mellom huskropper og i linje langs Hus B er det dimensjonert for brannbil. Takterrasser leveres med dekke i impregnert tre på tilfarere og pergola i impregnert trevirke. Terrasser/platting i 1.etasjeleiligheter mot gårdsrom i impregnert trevirke. Vann Det leveres en utekran i bakgård, plassert på hjørnet av bygg A i bakgård. Balkonger 6 (16)
Balkonger er utkragende betongplater med fall. Overflatevann ledes bort ved selvfall. Innervegger Ikkebærende innvendige vegger bygges av bindingsverk av tre eller stålprofiler og kles med gipsplater. Bærende vegger utføres i betong. Ved krav om isolering mot lyd og/eller brann, for eksempel mellom leiligheter, bygges dobbelt bindingsverk som kles med to lag gipsplater på hver side og isoleres med mineralull. Alternativt bygges de i betong. Der vegger kles med fliser legges to lags plate. 5. Innredning og overflater Felles inngangsparti Alle leiligheter får inngang gjennom felles inngangsparti. Inngangspartier får overdekning utvendig. Inngangsdøren leveres i aluminium med glassfelt og med FG-godkjent låssystem. Innvendig får inngangspartiet gulv belagt med fliser og malte vegger og T-profil himlinger. Hovedtrapperom Repos og trapper leveres med fliser på overflate. Trapp leveres fra Conform. Vegger leveres malte. Himling leveres malte med trinnlyddempende himlingsplater i nødvendig utstrekning. Korridorer Gulv i sluser mellom leilighet og trapp leveres med trinnlyddempende vinylbelegg på gulv.vegger og himling males Heis Det leveres heis fra Kone. Heis stopper i alle etasjer. Heiskupéen leveres med innvendige minimummål 2100 x 00 mm. Garasje I blokkens kjelleretasje avsettes for 35 parkeringsplasser. Disse kjøpes og eies som beskrevet i punkt 1, fremtidige eierforhold. Det prosjekteres for 15 plasser i et to-plansystem, med løsning levert av Multiparking AS. Takhøyden i garasjen vil ikke være under 2,1 meter bortsett fra under rør og kanaler langs enkelte vegger og for plasser i Multiparking-del. Samtlige parkeringsplasser i multiparkeringssystemet kan kun benyttes av biler med dimensjoner innenfor en maks høyde på 165 cm, maks lengde 500 cm og bredde (lysmål ved innkjøring) 230 cm. Port til garasje utstyres med fjernåpner. Andre tilkomstdører til garasje med nøkkellås. Gulv i glatt, ubehandlet betong og veggene av betong eller mur som males ett strøk lys farge. Isolasjonsplater med forsterket overflate i himling. Boder Det leveres en sportsbod plassert i kjeller eller i 1.etasje i hvert bygg som tilleggsdel til hver boligseksjon. Sportsbodene kan variere i størrelse. Bodveggene leveres i netting, med tett front. Boligseksjoner inneholder i tillegg en bodløsning i seksjonens hoveddel og krav til bodareal tilfredsstilles gjennom eget avsatt areal til dette eller gjennom ekstra skapplass. Eget areal i kjeller og bakgård er avsatt til felles sykkelparkering. Annet 7 (16)
Tekniske rom i kjeller Leilighetene Romskjema Romskjema er oppført bakerst i denne Prosjektbeskrivelse. Innredninger Leveringsomfang fremgår av romskjema og kontraktstegninger. Det gis muligheter for individuell tilpasning fra tilvalgsmeny. Hovedsoverom leveres med skap, eller avsatt plass til dette. Vinduer og vindusdører Vinduer og vindusdører leveres ferdig overflatebehandlet, med energiglass. Dører Entrédører (dør fra sluse til entré i bolig) leveres med lyd- og brannisolering i glatt, hvitmalt overflate. FG-godkjente låser. Innvendige dører i leilighetene leveres i glatt, hvitmalt utførelse. Listverk I rom uten fliser leveres hvitmalte gulvlister i furu. Dør- og vindusgerikter leveres med glatt, hvitmalt overflate. Da listverket er overflatebehandlet før montering, vil det være synlige spikerhoder. 6. Elektroinstallasjoner Sterkstrømskabler Det monteres hovedmåler og hovedsikringer i fordelingsskap i teknisk rom i kjeller og herfra fordeles strømmen til boligene og til fellesanleggene. Strøm fordeles til hver enkelt leilighet med eget strømskap med sikringer for hver kurs i leiligheten. Elektrisk anlegg leveres iht. NEK400:2010. Jording og overspenningsvern Alle stikkontakter leveres som jordede stikkontakter og kan kun nyttes med flate, eller jordede støpsler. Det leveres ett strømuttak som mini-usb pr leilighet ved kjøkkenbenk. Det monteres overspenningsvern og jordfeilbryter som standard. Installasjonsomfang Elektriske installasjoner vil framgå av kontraktstegning. Det kan forekomme åpne føringer der spesielle bygningsmessige forhold tilsier det. Svakstrømanlegg 8 (16)
Signalleverandør legger kabler for tele, data og antennesignaler via datateknisk rom i kjeller og til sikringsskap i hver leilighet. Ett fastpunkt føres videre til stue. Eventuelle tilleggspunkter må avtales som tilvalg. Ringeanlegg Det leveres ringetablå med kameralinse ved hovedinnganger og porttelefon med automatisk døråpner og skjerm i hver leilighet. Ringeklokke monteres ved inngangsdør til hver bolig. Hovedporter er hhv fra Gøteborgata og fra Marstrandgata, og hver hovedoppgang har sitt ringetablå. 7. Sanitæranlegg Innvendige ledninger Vannledninger føres i vertikale sjakter fram til hver bolig og fordeles i vegger og eventuelt i nedforede himlinger frem til utstyr. I leiligheten blir ledningene for varmt og kaldt vann lagt i rør i rør som sikkerhet mot vannskader. Rør-tilrør skap plasseres som vist på kontraktstegning. Vannledningene påsettes stoppekran i hver leilighet. Leveringsomfang av utstyr Boligene leveres med det sanitærutstyret som er vist på kontraktstegningene, og opplegg for vaskemaskin. Alle armaturer er ettgreps. Toalettene er vegghengt, med innbygd sisterne. I våtrom leveres membran under flis, med gulvsluk. 8. Varmeanlegg Det leveres fjernvarme til bygget. Fra hovedføringer i varmesentral fordeles varme til radiatorer i vertikale stammer fra kjeller oppover i bygget. Rørene til radiatorer er skjult i byggesystemet, men avvik kan forekomme som følge av tekniske forhold. Radiatorer leveres med termostat og frostsikringsfunksjon. Det leveres et antall radiatorer beregnet for leilighetens varmebehov. Oppvarming av forbruksvann Varmt forbruksvann leveres fra felles fjernvarmeanlegg i kjeller. 9. Ventilasjon Frisk luft trekkes inn gjennom ventiler i ytterveggene i oppholdsrom. Ventilene utstyres med filter for å begrense uønsket svevestøv. Avtrekksmengden i leiligheten reguleres fra et tablå på kjøkkenhetten. Ventiler i våtrom er selvregulerende avhengig av luftfuktigheten i rommet. Det er alltid sikret en viss minimumsventilasjon for å hindre fuktskade og dårlig inneluft. Felles avtrekkskanaler for leiligheter føres i sjakter via ventilasjonsaggregat i kjeller og til tak. 10. Dokumentasjon etc 9 (16)
Huseierbok Ved overtakelse av boligen vil kjøper få utlevert en perm med relevant dokumentasjon på boligens materialer, utstyr og oppbygging, samt rettledning i bruk og vedlikehold. Det vil også bli utlevert en huseierbok til sameiets leder som omfatter bygningens fellesrom, yttervegger, tak og utvendige anlegg. Erklæringer Utbygger vil, på vegne av kjøper, inngå midlertidige avtaler (normalt 3-12 mnd varighet) om Strømleveranser Avtaler om henting av avfall Levering av fjernvarme Levering av signaler for antenne og data (5 års kontrakt) Drift og vedlikehold av heiser Drift og vedlikehold av ventilasjonsanlegg Drift og vedlikehold av brannvarslingsanlegg Lovpålagte serviceavtaler Kjøper overtar ansvaret for boligen fra og med overleveringsdagen. Sameiet overtar tekniske innretninger og lignende som trenger systematiske drifts- og vedlikeholdsrutiner. JM anbefaler at sameiet inngår avtaler som erstatter eller overtar ved opphør allerede inngåtte avtaler listet over, og også inngå avtale for Vaktmestertjenester (Brøyting, strøing og stell av grøntanlegg osv) Garasjeport Multiparksystem JM Norge AS mangelsansvar er avhengig av at innretningene er underlagt forsvarlig drift og vedlikehold.. Tilvalg, endringer og forbehold JM Norge AS tilbyr kjøper å velge følgende alternative utførelse enn den beskrevne mot pristillegg: Kjøkken og garderobeinnredninger fra Marbodal Skyvedørs garderober fra tilvalgsmenyen Baderomsinnredninger fra tilvalgsmenyen Andre type innerdører fra tilvalgsmenyen Fliser på bad/over kjøkkenbenk fra prosjektets leverandør innenfor gitte rammer Dusjvegger fra tilvalgsmenyen Parkett typer som vil fremgå av tilvalgsmenyen Ekstra multimedia kontakt. (Planlagte punkter kan ikke endres) Ekstra elektriske punkter (Planlagte punkter kan ikke endres) Andre hvitevarer fra tilvalgsmenyen Alternative farger på malte vegger bestemt ut fra NCS-kodesystemet Endringer 10 (16)
Andre tillegg eller forandringer behandles som en endring, og må forespørres i hvert enkelt tilfelle. Generelt om tilvalg og endringer Det kan ikke bestilles endringer som krever endring av opplegg for strøm, vann og/eller avløp. Det tas også forbehold om at arbeidene på byggeplass ikke er kommet for langt til at endringer og tilleggsbestillinger kan gjennomføres. Det kan heller ikke bestilles endringer som medfører offentlig godkjenning. Tilvalg og endringer må bestilles av JM s kunderådgiver innen de frister som blir opplyst i tilvalgsmøter. Forbehold Alle opplysningene i denne beskrivelse er gitt med forbehold om rett til å foreta endringer som er hensiktsmessig og/eller nødvendig, uten å redusere den generelle standard. Det tas forbehold om feil i kontraktstegninger og prosjektbeskrivelse. Alle illustrasjoner benyttet i markedsføring av Qben er kun ment å være av veiledende, illustrativ karakter og avvik kan forekomme. Det tas forbehold om at utomhusplan kan endres forutsatt at den generelle standarden opprettholdes. Selger forbeholder seg retten til å endre prisen på usolgte boliger og parkeringsplasser uten forutgående varsel. (16)
12 (16)
13 (16)
14 (16)
15 (16)
27.08.13 justert. 16 (16)