Byrådssak 43/16 Åsane, Gnr. 209 Bnr. 14 m. fl., Nedre Åstveit, boliger, Detaljregulering. Arealplan-ID 63300000. 2. gangs behandling ASRO ESARK-5120-201213074-95 Hva saken gjelder: Plottaplan AS, i samarbeid med TAG Arkitekter AS, fremmer på vegne av Nedre Åstveit Park AS planforslag for et område på Nedre Åstveit i Åsane bydel. Planområdet er ca. 8,3 daa og ligger øst for Jomfruhaugen og nord for Båtneset. Jomfruhaugen Båtneset Golfbane Eidsvågen Planforslag Illustrasjonsplan Oversiktskart I kommuneplanens arealdel 2010 (KPA 2010) ligger planområdet delvis innenfor formålet bebyggelse og anlegg og delvis innenfor grønnstruktur. Hensynssone for funksjonell strandsone berører deler av planområdet. I planforslaget legges det til rette for 8 leiligheter med total BRA på 1896,3 m 2 innenfor felt BBB. Eksisterende enebolig og garasje forutsettes revet for å gi plass til nybygget. Netto økning antall boenheter er 6. Maksimal utnyttelsesgrad for felt BBB er foreslått til %- BRA = 65 %. Byggehøyde er foreslått til kote + 28 m, og innebærer to boligetasjer over parkeringskjeller som ligger under bakkeplan. Det avsettes 14 p- plasser i kjeller og 2 på bakkeplan. Atkomst er fra Åstveitveien langs eksisterende privat veitrasé frem til tunet tilhørende Rasmus Meyers Legat. Videre planlegges ny vei utenom tunet frem til planlagt bebyggelse. Felles uteoppholdsareal, inkludert småbarnslekeplass, er planlagt sør-vest for bebyggelsen. Eksisterende enebolig på gnr./bnr. 209/706 sør i planområdet skal videreføres i planforslaget. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. 1
Felles behandling av reguleringsplanforslag og byggesøknad Generelt I den foreliggende sak er reguleringsplanforslaget behandlet felles med byggesøknaden, slik det er åpning for etter plan- og bygningslovens 12-15. Bestemmelsen er gjengitt nedenfor. Saksbehandlingen har vært organisert som eget prosjekt for å prøve ut de muligheter som felles behandling av reguleringsplanforslag og byggesøknad gir. Det har i en rekke saker vært gjort erfaringer med parallell behandling av planforslag og byggesøknad, men felles behandling etter pbl. 12-15 har ikke tidligere vært prøvd fullt ut. Prosessen frem til vedtak om offentlig ettersyn Oppstartsmøte ble avholdt 31.08.12. De nærmeste naboer og offentlige instanser ble varslet om oppstart av planarbeidet i brev av 01.07.13. Oppstart av planarbeidet ble annonsert i Bergens Tidende den 10.07.13. På bakgrunn av innkomne merknader ble det besluttet av forslagsstiller å vurdere alternativ vegløsning. Utvidelse av planområdet ble varslet naboer og offentlige instanser i brev datert 25.11.13. Det kom inn 10 høringsuttalelser fra offentlige instanser og 5 merknader (hvorav 1 signert av 9 stk.) fra private som er oppsummert i merknadsskjema, vedlegg D. Hovedsakelig dreiet innspillene seg om: - Adkomstvei - Utnyttelsesgrad og strøkskarakter - Hensyn til strandsone, park og golfbane Det ble i etterkant av oppstartsmøte og kunngjøring av oppstart besluttet å organisere saksbehandlingen i et prosjekt som nevnt ovenfor. Det har vært avholdt flere møter underveis i prosessen for å avklare fremgangsmåten for en slik felles behandlingsmåte, og innholdet i planforslaget og byggesøknaden. Komplett planforslag ble mottatt hos fagetaten 08.12.14. Den 24.02.15 ble fattet vedtak om å legge planforslaget sammen med byggesøknad ut til offentlig ettersyn. Fagnotatet med vedlegg var da ment å informere naboer og berørte på samme måte som ordinær nabovarsel i byggesaker. Det ble gjort oppmerksom på at offentlig ettersyn er eneste muligheten for berørte parter og andre interesserte å komme med merknader til prosjektet før det sendes til politisk behandling og byggetillatelse kan gis. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet 08.03.15 21.04.15. Det kom inn 5 private merknader og 9 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg E. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Konsekvenser for kulturminneverdier må belyses og ivaretas Konsekvenser for naturmangfoldverdier og grønnstruktur må belyses og ivaretas Utnyttelsesgrad, volumoppbygging, tilpasning til strøkskarakter Forhold til nabobebyggelse Bnr. 706 ønskes tatt ut av planen Tekniske justeringer i plankart og bestemmelser. Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på de aktuelle tema. Endringer etter offentlig ettersyn Endringene som er foretatt etter offentlig ettersyn fremgår av vedlegg E. Alt planmateriale er oppdatert i henhold til endringene. Kort oppsummert innebærer endringene Utnyttelsesgrad og volum er noe redusert Bygget er trukket bort fra nabogrense i øst ved gnr./bnr. 209/471 til 4,8 meters avstand. 2
Hensynssone for kulturmiljø med bestemmelser er lagt over eksisterende enebolig «Solbakken» på gnr./bnr. 209/681 og uthus gnr./bnr.209/14. Hensynssone for naturmiljø med bestemmelser er lagt langs østsiden av adkomstvei Mindre justeringer i kart og bestemmelser. Nabovarsel i byggesaken Det er som følge av endringene gjort i planforslaget/byggesøknaden etter offentlig ettersyn foretatt et nytt nabovarsel den 11.09.15. Det kom ingen merknader til nabovarselet. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. I tillegg kommenteres forholdet til barn og unges interesser, universell utforming og naturmangfoldloven. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Planstatus og hovedformål Nordlige del av planområdet, adkomstveien og privat boligtomt som nå foreslås bebygget med nye boliger, berører reguleringsplan for Rasmus Meyers Legat (1991) med reguleringsformålet «F6- Friområde/park». Dette arealet er i kommuneplanens arealdel vist som grønnstruktur og i temakart for grønne interesser er det en del av det større regulerte fri- og friluftsområde på Åstveit. Sørlig del av planområdet er uregulert. Dette arealet er i kommuneplanens arealdel 2010 vist som område for bebyggelse og anlegg, og er omfattet av hensynssone for funksjonell strandsone. Planområdet er i privat eie og er ikke tilgjengelig for allmennheten. Det private parkanlegget (Jomfruhaugen), vest for adkomstvegen, tilhørende Rasmus Meyers Legat, skal på et tidspunkt frigis til allmennheten i følge planens bestemmelser fra 1991. Forslagsstiller legger vekt på at formålsendringen kan være av positiv betydning for avklaring av grenser mellom fremtidige kommunale friområder og øvrig privat bebyggelse. Fagetaten vurderer at formålsendring fra grønnstruktur til byggeområde å være i samsvar med dagens bruk. Figur 1: Planområdet markert i kommuneplanens arealdel Utnyttelsesgrad/ byggehøyder/estetikk I fagetatens vurdering av utnyttelsesgrad legges det vekt på at økning i tetthet skal skje innenfor de rammene som bokvalitet og strøkskarakter kan tillate. Fagetaten bemerket ved 1. gangs behandling at det foreslåtte volumet var for stort i forhold til strøkskarakter og nabobebyggelse. Fagetatens anbefaling var at utnyttelsesgraden burde reduseres, og at en burde vurdere alternativer til volumoppbygging. Rammesøkt prosjekt ligger i randsonen av et område med variert eneboligbebyggelse fra ulike byggeår. Tidsspennet fra ca. 1930 til 2014 gjenspeiles i variasjonen man ser i størrelse, takvinkler og uttrykk. Bygningsmiljøet kan ikke vurderes å ha en enhetlig karakter, men fellesnevneren er avgrensede volumer i et frodig og kupert landskap. Forslagsstiller fremholder at rammesøkt skisseprosjekt søker å bevare følelsen av bygg i det grønne, og har ønsket å bryte bygningsmassen ned til «eneboligstørrelser». Felles inngang og adkomst er lagt i et mellombygg, og fire leiligheter på hver sin side danner to volum. Bebyggelsen er forsøkt brutt opp til mindre «gavler» som skal minne om eneboligens proporsjoner. I 3
følge reguleringsbestemmelse 5.2.4 skal bygget oppføres i varige naturmaterialer som tre og stein, med avdempet fargebruk. Forslagsstiller argumenterer med at mørkt volum virker mindre og forsvinner mer i det grønne. Det er foreslått reguleringsbestemmelse 5.2.6 som sikrer at utomhusarealet skal videreføre områdets typiske kvaliteter. Det skal ha en parkmessig opparbeidelse med høy kvalitet på dekker, beplantning og utførelse. Etter offentlig ettersyn er prosjektet redusert i volum og utnyttelsesgrad. Byggegrensen er justert til 4 m. Prosjektet fremstår nå etter fagetatens vurdering som akseptabelt. Prosjektet viser ellers at det imøtekommer krav til uteoppholdsareal og parkering. Bebyggelsens tilbaketrukne plassering på tomten, bruddet i fasaden og fastsetting av god materialbruk i prosjektet vurderes som avbøtende tiltak hva gjelder hensyn til strøkskarakter. Det gjøres oppmerksom på at 3D-illustrasjoner, vedlegg M, ikke er oppdatert/justert etter offentlig ettersyn. Illustrasjonene viser dermed ikke hvordan bygget er redusert/trukket bort fra nabogrense, men viser likefullt hovedgrepet for utnyttelsen av tomten. Øvrige illustrasjoner som for eksempel illustrasjonsplan (vedlegg F) og situasjonsplan (vedlegg R) viser korrekt størrelse og plassering av foreslått bygg. Universell tilgjengelighet Krav til universell tilgjengelighet er imøtekommet i planforslaget og byggesøknad. Trafikk Adkomstvegen følger eksisterende trase lengst nord. På en kortere del av veien er stigningen brattere enn 1:8 og i strid med gjeldende norm. Fagetaten vurderer likevel stigningen som akseptable da den oppfyller brannvesenets krav til fremkommelighet. Det er vektlagt de stedlige forholdene (hensyn til park og busstopp i Åstveitvegen) og det relativt lave antallet boenheter som skal tilknyttes vegen vurderes det som hensiktsmessig å følge eksisterende trasé. Den sydlige del av veien er lagt i ny trase utenom tunet til hovedbruket gnr/bnr 209/1. Det er lagt vekt på å ta vare på eksisterende parkanlegg. Tilgrensende eiendom i vest (gnr./bnr. 209/681) er foreslått ny adkomst tilknyttet den nye adkomstveien. Eiendommen BFS, får opprettholdt sin adkomstvei fra sørøst over gnr./bnr.209/14. Det forutsettes parkering på egen tomt. Fagetaten mener i utgangspunktet det er uheldig at adkomstvei til BFS går gjennom uteoppholdsarealet til felt BBB (gnr/bnr209/14). Det vurderes likevel som forsvarlig da situasjonen er oversiktlig og det er forventet lite trafikk til og fra eneboligen på felt BFS. Kulturminneverdier Hordaland Fylkeskommune har gjort en forundersøkelse av planlagt vegtrasé. Det ble ikke funnet noe som kommer inn under kulturminneloven. Planområdet ligger i et verdifullt parklandskap med flere eldre strukturer. Landskapet er vurdert som sårbart for de endringer som en fortetting vil være. I felt BFS ligger et bolighus «Villa Solbakken» oppført i 1881. Tilhørende det opprinnelige tunet er også et uthus som ble fraskilt huset på felt BFS i forbindelse med en delingssak tidlig i planprosessen. I planforslaget er det lagt til rette for at uthuset skal videreføres, og skal benyttes som sykkelbod for beboere i felt BBB. Eksisterende bolighus (Block-Watne) i felt BBB som er forutsatt revet, vurderes å ikke ha særlige kulturminneverdier. Veiomleggingen krysser stedet hvor våningshuset til bruk 1 var fram til 1970-tallet. Tiltaket vil bryte noe visuelt og estetisk med 4
villa «Solbakken» og med «peisestuen» med tilhørende uthus på bnr. 1 fordi rammesøkt prosjekt har et moderne uttrykk og større volum. Planforslaget foreslår at «Villa Solbakken» i BFS og uthuset i BBB avsettes med hensynssone for kulturminnemiljø og sikres gjennom tilhørende reguleringsbestemmelser. Eier av «Villa Solbakken» ønsket ikke at eiendommen skulle være med i planarbeidet. Fagetaten mener imidlertid de to verneverdige bygningene hører sammen som kulturminner og bør inngå i samme plan. I tillegg har villaen sin adkomst over tilgrensende eiendom i BBB Naturmangfoldloven/ Barns interesser /Grønnstruktur Forslagsstillers vurdering av planforslaget opp mot Naturmangfoldloven anses som tilstrekkelig, se vedlegg C side 43-44. Utbyggingsområdet omfatter en privat eiendom. Området brukes ikke av barn og unge. Planforslaget vil ikke ha innvirkning på allmenn tilgjengelighet til strandsonen. Det har i planprosessen vært et mål å ta hensyn til eksisterende storvokste trær og verdifull vegetasjon i parkanlegget og hager. Noen trær er gamle og døende og vil kunne fjernes. Bøkerekken på østsiden av veien er sikret bevart ved regulering til grønnstruktur park og med hensynssone for bevaring av naturmiljø, se bestemmelsenes pkt. 2.9 og 9.2.1. Det er i tillegg foreslått bestemmelser som skal sikre eksisterende vegetasjon i størst mulig grad jf. reguleringsbestemmelsenes 6.1 og 7.1. Fagetatens konklusjon og anbefaling Fagetaten slutter seg til hovedformålet boligbebyggelse blokk og det planfaglige grepet i planforslaget. Forslaget til reguleringsplan vurderes å være tilfredsstillende og anbefales vedtatt. Byggesøknaden er i samsvar med planforslaget og det vil bli fattet separat vedtak i byggesøknaden når planforslaget er vedtatt, jf. pbl. 12-5. Byrådets anbefaling Planområdet ligger i et etablert eneboligområde. Boligen som foreslås revet og erstattet med nybygg, i alt 8 boenheter, ligger imidlertid innen for område for grøntstruktur i kommuneplanens arealdel. Byrådet anser planområdet som del av tilgrensende villaområdet og er i utgangspunktet positiv til fortetting når kommuneplanens rammer for kvalitet oppfylles. Planforslaget med foreslått veiløsning ivaretar eksisterende park og landskapskvalitetene knyttet til Rasmus Meyers Legat. Det bør imidlertid stilles krav i bestemmelsene om lademulighet for el-biler. Saken er grundig bearbeidet og reguleringsplanforslaget er behandlet felles med byggesøknaden, slik det er åpning for etter plan- og bygningslovens 12-15. I henhold til plan og bygningsloven 12-15 og dens forarbeider (Ot.prop nr 32 ( 2007-2008)) om felles behandling av reguleringsforslag og byggesøknad, må det fattes separate vedtak i byggesaken og plansaken. Formelt må planen vedtas før det kan gis byggetillatelse. Byrådet ønsker å høste erfaring fra felles behandling av byggesak og plan, før dette kan anbefales mer generelt. Felles behandling kan være uheldig i mer konfliktfylte saker da det kan føre til at byggesaken binder planforslaget før det behandles politisk. Byrådet vil påpeke at foreliggende boligprosjekt har mange gode kvaliteter. Volumets størrelse er tilpasset omkringliggende villastrøk. Arkitekturen er tidstypisk, er tilpasset tomten og inngår i et bygningsmiljø som er satt sammen av bebyggelse fra mange forskjellige tidsperioder og med ulike uttrykk. 5
Byrådet slutter seg til fagetatens anbefaling om at planforslaget godkjennes slik det foreligger. Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I henhold til plan og bygningslovens (2008) 3-3, 2.ledd, ligger det til bystyret selv å vedta reguleringsplan, jfr. 12-12. Komite for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf. samme lovs 12-11, vedtas følgende forslag til detaljregulering: A. Åsane, Gnr. 209 Bnr. 14 m. fl., Nedre Åstveit, boliger, Arealplan-ID 63300000, vist på plankart sist datert 2.11.2015. B. Tilhørende reguleringsbestemmelser datert 10.11.2015 med følgende /tillegg: a) I 5.2.8, etter første avsnitt : «Det skal legges til rette for lading av el-bil ved minimum 50% av parkeringsplassene». b) I 6.2.1 tas inn: «Murer i SVT eller SVG skal oppføres i naturstein/kles med naturstein». 2. Den vedtatte endring tas inn i bestemmelsene før bystyrets vedtak kunngjøres. Dato: 2. februar 2016 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Harald Schjelderup byrådsleder Anna Elisa Tryti byråd for byutvikling Vedlegg: Fagnotat datert 20.11.2015 vedlagt: A. Plankart datert 2.11.15 B. Reguleringsbestemmelser, datert10.11.15 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert 30.09.15 D. Merknadsskjema, oppstart, datert1.10.14 E. Merknadsskjema, offentlig ettersyn, datert 2.11.15 F. Illustrasjonsplan, datert 2.11.15 G. Kulturminnedokumentasjon datert 26.06.15 H. ROS-analyse, datert 24.11.14 I. VA-rammeplan m.m. J. Adkomstvei. Plan og profiler K. Sol-skyggestudie, datert 03.06.15 og 19.11.14 L. Vurdering av lønnetre, epost datert 15.10.15 M. 3D-tegninger N. Arealmatrise, datert 03.06.15 O. Fasade syd-vest og nord-øst, datert 03.06.15 P. Fasade syd-øst og nord-vest, datert 03.06.15 6
Q. Utomhusplan, datert 23.10.15 R. Situasjonsplan, datert 03.06.15 S. Situasjonsplan eksisterende hus, datert 19.11.14 T. Snitt 1 og 2, datert 03.06.15 U. Snitt A og B V. Følgebrev byggesøknad, datert 23.11.15 W. Redegjørelse estetikk 7