Denne saken er et enkeltvedtak etter bestemmelsene i Lov om behandlingsmåten i offentlig forvaltning (forvaltningsloven). Arkivsaksnr.: 10/2263-4 Arkivnr.: GNR 98/9 Saksbehandler: Byggesaksbehandler, Trine Myrmo 98/9 - SØKNAD OM BRUKSENDRING AV DEL AV KJELLER TIL PARKERING Lovhjemmel: Plan- og bygningsloven 20-1 Klageadgang: Etter plan- og bygningslovens 1-9, jfr. Forvaltningslovens kap.vi Rådmannens innstilling: Lunner kommune er positiv til å gi rammetillatelse for bruksendring av deler av underetasje fra lagerareal til parkeringsareal på eiendommen 98/9 som omsøkt. Endelig rammetillatelse med nødvendige vilkår gis senere av administrasjonen gjennom delegert vedtak.
Sammendrag: Det er søkt om å få bruksendre deler av underetasje i Lunnerlinna 26 i Lunner sentrum fra lagerareal til parkeringsareal. Administrasjonen har merket seg at bruksendringer i Lunner sentrum er et tema som opptar mange, og ønsker derfor ikke å behandle saken som delegasjonssak. Det er allerede gitt rammetillatelse for bruksendring til boliger i byggets 2 øverste etasjer. I forbindelse med denne byggesaken er det avdekket at bygget har et større parkeringsbehov enn hva som kan løses på egen eiendom uten at bebygd areal tas i bruk. Lunner kommune mener at parkeringskjeller er en god løsning for å løse parkeringsbehov for eiendommen. Saksutredning: 1. FAKTABESKRIVELSE 1.1 Bakgrunn Det ble 09.10.2006 gitt rammetillatelse for ominnredning til boliger i 2. og 3. etasje i Lunnerlinna 26, gnr 98 / bnr 9 i Lunner sentrum. Rammetillatelsen ble gitt etter at det var redegjort for at det var avtalefestet og tinglyst bruksrett til parkering på eiendommen gnr 98 bnr 8 (Meieritomta). Ved søknad om igangsettingstillatelse ble det bedt om dokumenter som viste den tinglyste avtalen. Tiltakshaver har ikke kunnet vise noen avtale som gjelder rettigheter for eiendommen gnr 98 / bnr 9. I påvente av avklaringer om parkeringsforhold er det bare gitt igangsettings-tillatelse for 3 leiligheter i bygget. Nå søker tiltakshaver, HAKA Eiendom AS, om rammetillatelse for bruksendring av deler av kjeller (underetasje) fra lagerareal til parkeringsareal. Det søkes om å endre bygget slik at det blir inntil 17 parkeringsplasser for byggets beboere nede i kjelleren. Bygningens plassering i kommunen er vist med pil på kartet øverst til høyre. Eiendommen gnr 98 / bnr 9 er markert med gråtone på kart til venstre.
Ønsket planløsning i kjeller vises på tegning over. Det er vist 12 parkeringsplasser, like mange som antall leiligheter som har fått rammetillatelse. På kart til venstre vises at det er 14 parkeringsplasser utenfor bygget, på eiendommen.
Bildet over viser fasaden mot gårdsplassen i øst, med ny foreslått garasjedør. Ansvarlig søker, Søren Yran AS, søker også dispensasjon fra reguleringsbestemmelsenes formål. 1.2 Rettslig grunnlag Eiendommen gnr 98 / bnr 9 er regulert av reguleringsplan for Lunner sentrum, del 1. Eiendommen er vist som område S1, avsatt til forretninger, kontor. Reguleringsbestemmelsenes sier: 6.1 sier at i område S1 tillates det bygninger for forretnings- og kontorformål, og at 2. etasje i bygningene kan benyttes til boligformål. 2.5 sier at som hovedregel skal parkering løses på egen grunn, men plan- og bygningsmyndighetene kan godkjenne andre parkeringsordninger. 2.6 sier at for forretninger/kontor skal det avsettes min. 1 parkeringsplass pr. 50 m2 golvareal. 2.7 sier bl.a. at for boliger skal det avsettes plass til garasje for hver boenhet, samt en ekstra biloppstillingsplass. 11.2 sier at område FP1 skal nyttes som parkeringsplass for virksomheter i områdene S1 og S2. (reguleringsplanen viser 7 parkeringsplasser som skal deles på 2 eiendommer). Av dette må en forutsette at å innrede til parkeringskjeller i bygningen er i henhold til planen, og at det ikke trengs dispensasjon fra reguleringsplanen. Plan- og bygningslovens 13-1 om midlertidig forbud mot tiltak, sier at dersom kommunen finner at et område bør undergis ny planlegging, kan den bestemme at oppretting og endring
av eiendom eller andre tiltak etter 1-6 og andre tiltak som kan vanskeliggjøre planarbeidet, ikke kan settes i gang før planspørsmålet er endelig avgjort. Av det siste ser man at kommunen har hjemmel til å nedlegge midlertidig forbud mot et tiltak som ikke stoppes av gjeldende plan. 1.3 Søkers begrunnelse for søknad /søknad om dispensasjon Søknad om dispensasjon gjengis her i sin helhet: 1.4 Nabomerknader Det er ikke mottatt merknader for bruksendringen/dispensasjonssøknaden. 2. VURDERING/DRØFTING: Lunner kommune mener at den gitte bruksendringen til boliger i 2.- og 3. etasje i bygget på gnr 98 / bnr 9 er i henhold til gjeldende reguleringsplan. Bruksendring til parkering i byggets underetasje (i søknaden kalt kjeller) vil også være i henhold til gjeldende plan. Bygget på gnr 98 / bnr 9 var oppført lenge før reguleringsplanen ble vedtatt i 1998. Bygget manglet da de parkeringsplassene som planen krever. Planen prøver å rette på dette ved å avsette et lite areal, FP1, til felles parkeringsplass for eiendommene gnr 98 / bnr 8 og 9. Arealet er i følge planen stort nok til å romme 10 parkeringsplasser, men på grunn av regulert frisiktområde er det bare plass til 7 parkeringsplasser. Reguleringsplanen er over 10 år. Når
det ikke ennå er gjort avtale med naboeiendommen om parkering, er det for seint å ekspropriere grunn til formålet. Parkeringsbehovet for eiendommen var, i innsendte beregninger 05.10.2005 (journalpost 02/1644-9), 42 p-plasser. Tilgjengelige parkeringsplasser på eiendommen er, i følge innsendte kartskisse, 14 plasser, langt under de 42 plassene som trengs. Den omsøkte løsningen vil gi 12 p-plasser inne, i tillegg til de 14 ute. Det blir 26 parkeringsplasser, og parkeringsbehovet reduseres til 34 p-plasser (kjellerarealet som trenger parkeringsareal, 1 plass pr 50 m2, reduseres fra 685m2 til ca 316m2). Lunner kommune ser at parkeringsløsningen i underetasjen er en god løsning for å løse noe av parkeringsbehovet som bygget har. Alle leilighetene får en p-plass i parkeringskjeller, og gjester og næringsdrivende må benytte seg av de 14 parkeringsplassene på bakkeplan. Dersom man ikke finner flere parkeringsplasser, er realiseringen av byggeplanene avhengig av dispensasjon fra parkeringskravet. Dersom Lunner kommune skulle ønske å si nei til garasjer i underetasjen, fordi de heller ønsker næringsvirksomhet her, vil bygget få et enda større uløst parkeringsbehov. Tiltakshaver hevder at det er vanskelig, og ikke regningssvarende, å leie ut disse indre lagerlokalene i forretningsbygget til forsvarlige priser. Lunner kommune ser at det er få som ønsker å satse på næringsvirksomhet i Lunner sentrum akkurat nå. Det er positivt for næringslivet med flere boliger i sentrum, men dette fortrenger selvfølgelig også næringsaktivitet. Samtidig er det et negativt signal til omverdenen, at næringslokaler står tomme. På boligsiden nevner vi også at reguleringen av Liåker er avklart hos Fylkesmannen, og at bygging av over 80 boliger der snart kan igangsettes. Det ble for 4 år siden gitt en rammetillatelse for bruksendring til boligformål i 2.- og 3. etasje. Tiltakshaver trodde at en parkeringsavtale på eiendommen gnr 98 / bnr 8 gjaldt for bebyggelsen på gnr 98 / bnr 9. Tiltakshaver har i årene siden rammetillatelsen ble gitt, jobbet mot å realisere byggeplanene. 3 leiligheter i den eldste bygningsdelen er påbegynt. Lunner kommune ser det som rimelig at man hjelper til med å finne løsninger som gjør at bruksendringen kan realiseres. Det bør tillates å bygge garasjer i underetasjen. 3. ALTERNATIVE LØSNINGSFORSLAG Det skisseres 2 forslag til vedtak: 3.1 Søknad om bruksendring godkjennes Lunner kommune er positiv til å gi rammetillatelse for bruksendring av deler av underetasje fra lagerareal til parkeringsareal på eiendommen 98/9 som omsøkt. Endelig rammetillatelse med nødvendige vilkår gis senere av administrasjonen gjennom delegert vedtak. 3.2 Det innføres midlertidig forbud mot tiltak Med hjemmel i Plan- og bygningslovens 13-1 nedlegger Lunner kommune midlertidig byggeforbud mot bruksendring av deler av underetasje fra lagerareal til parkeringsareal. Lunner kommune mener at eiendommen bør undergis ny planlegging som hindrer at eksisterende forretningsareal bruksendres til andre formål. Planspørsmålet må etter Plan- og
bygningslovens 13-2 avklares senest 4 år etter at dette forbudet er nedlagt. Dersom planspørsmålet ikke er avklart etter 4 år, faller dette forbudet bort, og rammesøknaden skal straks ferdigbehandles. 4. FORSLAG TIL VEDTAK Rådmannen anbefaler at punkt 3.1 vedtas. DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Ingen dokumenter Øvrige dokument: 98/9 - Søknad om tillatelse til bruksendring - del av kjeller til parkering 98/9 - Vedlagt søknadsskjema med innfylt organisasjonsnummer for tiltakshaver 98/9 Vedr. søknad om parkering i kjeller Lunnertunet Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Søren Yran, Ekraveien 5b, 0756 OSLO Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær