Byrådssak 471/15 Laksevåg, Gnr. 137, Bnr. 466 m.fl. Janaflaten Drotningsvik næringsområde. Detaljregulering. Arealplan-ID 61330000. 2.gangs behandling ASRO ESARK-5121-200910761-144 ABO Plan og Arkitektur AS (konsulent) fremmer på vegne av Bergen tomteselskap AS (forslagsstiller) planforslag for et område i Laksevåg bydel på Janaflaten ved Drotningsvik næringsområde. Planens intensjon er å legge til rette for fortetting av næringsarealene samt å heve kvaliteten på eksisterende næringsområde i Drotningsvik næringsområde. Beliggenhet Planområdet ligger sør for riksvei 555 Sotraveien og er på ca. 236 daa. Mot øst grenser planområdet til Alvøveien, mot sør ligger Alvøen skole og eksisterende boligbebyggelse. Mot vest avgrenses landområdet av den kommunale veien Janaveien, mot nord til Rv. 555 Sotraveien. Tilkomst til planområdet er fra Sotraveien via Janaveien. Området omfatter eksisterende næringsbygg, noen boligbygg og en sekundærstasjon for el-forsyning. Planstatus Angitt planområde er regulert gjennom flere reguleringsplaner. I kommuneplanens arealdel KPA 2010 er planområdet avsatt til næringsbebyggelse (industri, kontor-, lagerområde - I/K/L15), for omforming/fortetting. Kommuneplanens arealdel setter krav til områdereguleringsplan for disse næringsområdene. Det er i dette tilfellet likevel åpnet for å regulere området gjennom en detaljreguleringsplan. Bystyrevedtak Bystyret vedtok i forbindelse med behandling av reguleringsplan for Laksevåg gnr. 137, bnr. 466 m.fl. Janaflaten (sak 196-09 i møte av 19.10.09) at det skulle utarbeides en samlet reguleringsplan for hele Drotningsvik næringsområde med fokus på grønne kvaliteter, gang- og sykkelvei samt fortettingspotensial. 1
Planforslaget Adkomst Adkomst til planområdet er fra Rv. 555, Sotraveien, og går via de kommunale samlevegene Janaveien og Janaflaten. Dette er også skoleveg til Alvøen skole. Tidligere har skolen hatt kjøreadkomst via Alvøveien, men etter vedtak av ny reguleringsplan for Alvøen skole er det lagt opp til adkomst via Janaveien og Janaflaten. Formål I KPA2010 er området avsatt til industri/ kontor/ lager. I planforslaget utgår formålet lager og viser i stedet forretning med arealkrevende varesalg. Formålene kontor og industri er i samsvar med kommuneplanens arealdel. Økt utnyttelse Planforslaget regulerer i stor grad til eksisterende arealbruk, men innenfor de enkelte delfeltene legges det opp til økt utnyttelse og økt byggehøyde. Total utnyttelsesgrad for området er oppgitt til 147 %-BRA mot dagens 60% BRA. Det åpnes for inntil 166800 m² nytt næringsareal. Foreslått byggehøyde er 4 etasjer i de fleste av delfeltene, med maks tillatt byggehøyde på 17,5 meter. Det åpnes for 5 etasjer på et felt, FKI1, med maks byggehøyde på 21 meter. I dag varierer etasjeantallet fra 1 3 etasjer, mens bygget i delfelt FKI6 er høyest med 4 etasjer. Parkering skal løses på egen tomt, primært på dekke. Grøntstruktur, gang- og sykkelveger, skolevei og kollektivtilbud. Det er et overordnet mål å ha fokus på grønne kvaliteter og gang- og sykkelveger. De interne veiene Janaflaten og Janaveien er også viktige skoleveier til Alvøen skole. Busstopp ligger ved Rv 555 og Janaveien, se kart t.h. Planforslaget er tilpasset plan for Alvøen skole med parkering i tilknytning til skoleområdet. Det er ikke ønskelig å legge til rette for at barn med foreldre som har bil, blir fraktet til og fra skolen. Dette skaper unødvendig mye trafikk og øker trafikkfaren for de som ikke blir fraktet. Regulert hente og Illustrasjonsplan ( Planlagt gang og sykkelveg langs Sotravegen er ikke vist) 2
bringelomme er i planforslaget vist som kollektivholdeplass. Det går imidlertid ikke bussruter inn i området og lommen vil trolig fortsatt fungere som hente bringelomme om den ikke blir tatt ut av planen. Det er lagt opp til sammenhengende grøntrabatter på ca. 3 meter langs de interne veiene, med formål annen veggrunn - grøntareal. Langs vegene, er det foreslått fortau på en side og kombinert gang/sykkelveg på motsatt side. Et område i øst er foreslått regulert til friområde. Gjennom friområdet er det vist en gang- og sykkelveg fra Alvøveien til bussholdeplass ved Rv. 555 i nord. I tillegg er det vist en gang- og sykkelveg fra næringsområdet til samme bussholdeplassen. Dette er etablerte forbindelser, som utbedres til gang- og sykkelvei i planforslaget. Deler av den eksisterende turveien fra næringsområdet og nordover gjennom grøntområdet, foreslås flyttet noen meter lenger øst for å gi rom for utvidelse av tilgrensende næringsområde. Det er lagt inn en bredere vegetasjonsskjerm mot tilgrensende boligområder i sør. To ubebygde koller som tidligere har vært regulert som grøntstruktur, forslås imidlertid endret til næringsformål (FKI 1 og FKI16). Boligformål endres til næringsformål Boligene i delområde FKI11 er overtatt av Bergen Tomteselskap og er forutsatt revet for å gjøre plass til ny næringsbebyggelse. Sotrasambandet, hensynssone for G&S veg og høyspent anlegg Når nytt Sotrasamband er på plass, vil veg traseen gå i tunnel fra ny bro og østover under planområde. Dagens RV 555, Sotravegen, vil få funksjon som lokalveg og det vil bli regulert ny gang og sykkelveg langs traseen. Deler av angjeldende planområde vil bli berørt av den nye gang og sykkelvegen og er i samråd med Statens vegvesen, avsatt som hensynssone med dele og byggeforbud. Dette er i tråd med KDP Fastlandssamband Sotra Bergen. Høyspentanlegg som forsyner Sotra med elektrisk strøm, går i dag i luftspenn gjennom planområdet, og begrenser utbyggingsmulighetene. I forbindelse med bygging av ny Sotrabro,vil høyspentanlegget bli flyttet og lagt i kabel under den gamle Sotrabroen. Derfra og østover legges den i kabel i egen tunnel under angjeldende område fram til sekundærstasjonen øst i planområdet. Flytting av høyspentanlegget må gjennomføres før arbeidet med nytt Sotrasamband setters i gang, tidligst 2018. Når nytt høyspentanlegg er lagt i tunnel, vil hensynssonen frigjøre byggeareal til næringsformål innenfor angjeldende planområde. Bergen kommunes høringsuttalelse til omlegging av høyspentanlegget ble behandlet i byrådet 19.11.2015, sak 1366-15. Konsekvensutredning (KU) Planforslaget utløser krav om konsekvensutredning (KU) iht. kap 4 i Plan-og bygningsloven pga områdets utbyggingspotensiale på mer enn 15 000 m 2. Det er i henhold til planprogrammet utarbeidet tre alternative utbyggingsalternativer i tillegg til et null alternativ som er dagens situasjon. Alternativene er vurdert i forhold til Veg og trafikk, Grønt, Landskap og estetikk og Næring. Forslagsstiller har lagt alternativ 2a med høyest utnyttelse til grunn for planforslaget. 3
Konsekvenser av planforslaget Veg og trafikk Foreliggende planforslag medfører i følge trafikkberegningene en trafikkøkning på 200-290 % på de interne veiene og 40-55 % på Sotravegen i forhold til dagens situasjon. Det vil være kapasitetsbegrensninger på Sotravegen fram til nytt Sotrasamband er etablert. Det forventes imidlertid ikke full utbygging av området før etter at nytt Sotrasamband er på plass. Planlagt byggestart nytt Sotrasamband er anslått til 2018. Grønt Det foreslås å opparbeide grøntrabatter langs vegene og det legges inn grøntstruktur mot tilgrensende boligområder. Et større friområde i øst kan egne seg opphold av barn og unge. To eksisterende grøntområder inni området foreslås omregulert til næring. ( FKI1 og FKI16). Landskap og estetikk Fjern- og nærvirkning av området er illustrert i planbeskrivelsen ved hjelp av 3-D modeller og synlighetsanalyser. Landskapet er kupert med flere koller i dag som avgrenser mindre landskapsrom. To ubebygde grønne koller i området er foreslått omregulert til næringsområder og forutsettes sprengt bort (FKI1 og FKI16). Kollene er lavere enn omkringliggende bebyggelse og vil ikke påvirke fjernvirkningen. Økt byggehøyde vil medføre noe økt fjernvirkning Næring Planforslaget legger til rette for at eksisterende virksomheter kan utvide sine lokaler og gir innpass for nye aktører. Utfyllende opplysninger For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse med vedlegg, se oversikt siste side. Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses som dekkende. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet 05.05.13 19.06.13. Det kom 8 private merknader og 13 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Det er bekymring for økt trafikk og dårlig trafikksikkerhet for elever ved Alvøen skole. 4
Det er bekymring over forringelse av eksisterende grøntarealer i området. Det bes om at ny grønnstruktur og vegetasjonsskjermer blir planlagt med store nok areal, som blir en buffer mot omgivelsene. Det stilles spørsmål ved type industri som skal etableres, med tanke på fremtidig støynivå. Flere grunneiere ønsker høyere utnyttingsgrad enn det planforslaget legger opp til. Grunneier ønsker at hele hans eiendom (gnr/bnr 136/470) inkluderes i planen. Det påpekes behov for snarveier mellom næringsarealer og bussholdeplasser Bygningsvolumene bør begrenses, og knyttes bestemmelse til. Drifts- og vedlikeholdsansvar for o_vs vegetasjonsskjermer må avklares. Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Endringer etter offentlig ettersyn Endringene som er foretatt etter offentlig ettersyn fremgår av vedlegg D. Alt planmateriale er oppdatert i henhold til endringene. Kort oppsummert innebærer endringene: Planområdet er utvidet noe ved at resterende areal for gnr/bnr 136/470 er inkludert. Arealformål tjenesteyting er tatt ut av planen. Alle næringsområder foreslås nå regulert til formålssammensetningen forretning, kontor og industri (FKI). Det er lagt inn fortau og gang- og sykkelvei langs alle veger i planområdet. Det er knyttet rekkefølgekrav til opparbeidelse av disse. Det er lagt inn flere krav til gjennomføring av en helhetlig utomhusplan Det er formulert en ny bestemmelse om høyere utnyttingsgrad for flere felt dersom høyspentledningen som i dag krysser planområdet blir lagt i kabel, 5.2.4. Det er formulert en ny bestemmelse vedrørende variasjon i byggehøyder og fasader, 5.5.1. Formålet o_vs Vegetasjonsskjerm er endret til o_vg Annen veggrunn. Det er lagt inn hensynssone som gir midlertidig byggeforbud på deler av næringsarealet langs Sotraveien, i påvente av at nødvendig areal til kommende gang- og sykkelveg er avklart med Statens Vegvesen. Begrenset høring På bakgrunn av eiers ønske er det foretatt en begrenset høring for utviding av planområdet til å omfatte hele eiendom gnr/bnr 136/470 i tidsrommet 13.08.14 03.09.14. Det kom inn 1 privat merknad og 2 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg E. Det var ingen negative merknader/uttalelser til den foreslåtte endringen. Fagetatens vurdering Fagetaten slutter seg i hovedsak til hovedformålet (næring), men mener planforslaget har vesentlige mangler på flere områder. Spesielt gjelder dette forholdet til grønnstruktur i næringsområdet. Fagetaten mener planforslaget bryter med bystyrevedtaket av 19.10.2009, som sier at reguleringsplan for hele Drotningsvik næringsområde skal ha fokus på grønne kvaliteter. I stedet for å styrke grønne kvaliteter i planområdet, blir grøntarealene kraftig redusert. Fagetaten er spesielt bekymret for buffersoner langs hovedveier og mot naboarealer i sør og i vest, og mener dette ikke er godt nok ivaretatt i planen. Generelt er en byggegrense på 4 meter mot boligbebyggelse og interne veger knapp med tanke på næringsbyggenes volum og høyde. Fagetaten vurderer at utnyttelsesgrad, byggehøyder og parkeringsløsninger ikke er optimalt løst i planen. Da området nå reguleres gjennom en detaljplan, til tross for kravet om områdeplan i KPA2010, har fagetaten ingen mulighet til å anbefale ytterligere detaljplaner for området. Fagetaten finner derfor at en må understreke og forsterke kravene til utomhusplan i byggesakene for å sikre et minimum av landskapsog terrengtilpasning, beplanting av utearealer og krav til parkeringsløsninger. Fagetaten mener at planforslaget må endres på følgende punkter for å være tilfredsstillende: 5
1. Byggegrensen mot veg og boligbebyggelse trekkes inn, og det stilles krav til at arealet mellom byggegrense og formålsgrense gis et grønt preg. 2. Regulert parkbelte i reguleringsplan for Janaflaten (arealplan-id 7120100) videreføres med grøntformål 3. Kravene til utomhusplan må styrkes 4. Utbygging må ta hensyn til innsyn, sikt- og støyforhold for naboer i boligfelt. 5. Det må settes krav til parkeringskjeller eller parkeringshus for nye felter. 6. Minimumsdekning i parkeringsnormen for parkeringssone P4 skal legges til grunn ved beregning av parkering. 7. Det må stilles krav til overdekket sykkelparkering og garderobefasiliteter for nye bygg med over 20 ansatte. 8. Fortau og gang- og sykkelveier utvides 9. Byggegrense til boligeiendom gnr/bnr 136/199 trekkes inn. Forslaget til reguleringsplan anbefales vedtatt med overnevnte endringer. Fagetatens begrunnelse i fagnotatet er sammenfattet i saksutredningen Byrådets vurdering Fagetaten har gjort en grundig vurdering av planområdet. Byrådet slutter seg til fagetatens anbefaling om foreslått endret formål fra til industri/ kontor/ lagerområde til kontor/industri/ forretning, noe som er i tråd med dagens bruk. Utnyttelse, byggehøyde og arkitektur Forslagsstiller legger til grunn konsekvensutredningens alternativ med høyest utnyttelse (Alt 2a) Fagetaten er skeptisk til den høye utnyttelsen og nedbygging av tidligere regulerte isolasjonsbelter mellom tomtene. Etaten viser til bystyrevedtak fra 2009 der det ble vedtatt at det skulle utarbeides en helhetlig plan for området med fokus på å bevare de grønne kvalitetene i området. Byrådet er her uenig med fagetatens vurdering, og mener den høye utnyttelsen kan forsvares da området på den måten får en mer tydelig identitet som næringsområde og en klarere avgrensing mot omgivelsene. Den småkuperte landskapsformen i området gjør at de visuelle konsekvensene for naboområdene blir relativt begrenset. Påbygging i høyden gir ekspansjonsmuligheter for eksisterende virksomheter. Det er dessuten et overordnet mål å fortette eksisterende næringsområder fremfor å ta i bruk nye arealer. Byrådet vil samtidig understreke at det må stilles krav til god arkitektur og at gode estetiske kvaliteter her må benyttes for å skape et attraktivt næringsområde. Byrådet foreslår at dette tydeliggjøres i felles bestemmelsene. Buffersone rundt og gjennom industriområdet må sikres ved hjelp av økte byggegrenser Ved kompakt fortetting og utvikling av attraktive næringsområde med høy utnyttelse, er det viktig å etablere robuste grønne buffersoner rundt områdene, spesielt mot omkringliggende boligområder, grønne områder og langs de interne veiene. Byrådet er enig med fagetaten om at arealformålet «annet vegformål» bør utgå og at et bredere grøntbelte langs veiene med trebeplantning som alleer sikres ved hjelp av økte byggegrenser. Dette kan bidra til at området virker mer ryddig og tiltalende. Det anbefales videre at det utarbeides en felles plantemeny for området etter modell fra næringsområdet Kokstad Øst. Byrådet er imidlertid uenig med fagetaten om å beholde den brede hensynssonen rundt høyspentledningen ubebygget, når denne med det første skal erstattes med kabel i tunnel i forbindelse med bygging av ny Sotrabro. ( Ny bro legges i trase for eksisterende høyspentledning. Før byggestart for ny bro må ny høyspentledning flyttes, dvs legges i tunnel fram til gammel Sotrabro der den festes under broen) Ubebygde grønne tomter bør kunne bebygges Byrådet mener at de ubebygde grønne tomtene bør kunne bebygges. Disse gir muligheter for nye virksomheter å etablere seg i området. I dag er det mer vanlig å etablere grønne områder med høy kvalitet 6
sentralt i næringsområder. Slike områder kan da fungere som felles møteplasser og rekreasjonsområder, og kan skape trivsel og aktivitet. I angjeldende planområde fungerer dagens grøntområder primært som avstandssoner og skjerming mellom noen av delområdene. Byrådet mener i denne saken at det grønne området lengst øst i planområdet vil ha kvaliteter og potensiale til å bli en lunge som kan benyttes som felles rekreasjonsareal for de ansatte. Byrådet er følgelig uenig med fagetatens forslag om at del av FKI 1 skal videreføres som grøntområde da denne tomten kun har funksjon som buffer mellom to næringstomter og ikke er et egnet fellesområde for næringsområdet. Kapasitet på veinettet Forventet trafikkøkning opp til 10 000 ÅDT på de interne veiene gir utfordringer når det gjelder kapasitet og trafikksikkerhet, spesielt når de interne veiene også skal fungere som skoleveier. Selv om man ikke forventer videre utbygging i området før etter at nytt Sotrasamband er på plass, mener byrådet at begrenset kapasitet på vegnettet innen den tid, skal kunne gi grunnlag for å avslå søknad om nye tiltak i området. Andre kommentarer Byrådet støtter fagetatens forslag om at gang og sykkelveier internt i området utvides i bredden. Byrådet mener imidlertid at kravet om «akseptabel» stigning (1:20) på G10 mot buss stopp ved RV 555, kan fravikes i dette tilfellet da terrenget er krevende. Omlegging vil medføre vesentlig lengre trase, uheldige inngrep i terrenget og urimelige kostnader. Høydeforskjellen er 20 m og veien vil i tilfelle omlegging bli ca 400 m lang, dvs forlenget med 160 m. G10 vil i dette tilfellet fungere som en snarvei. Byrådet er enig med fagetatens anbefalinger om overdekket sykkelparkering og garderobefasiliteter samt kommentarer til parkeringsnormen og begrensning av parkering på bakkeplan. Byrådet anbefaler å vedta planforslaget med de endringer som ligger i forslag til vedtak. Forslagene til vedtak er nærmere begrunnet i saksutredningen og i fagnotatet. Byrådet har i tillegg foretatt noen mindre justeringer av ordlyden i fagetatens forslag til vedtak. Begrunnelse for framleggelse for bystyret: I henhold til plan og bygningslovens (2008) 3-3, 2.ledd, ligger det til bystyret selv å vedta reguleringsplan, jfr. 12-12. Komite for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningsloven av 2008 12-12 vedtas følgende: A. Laksevåg, Gnr. 137, Bnr. 466,m.fl. Janaflaten, Drotningsvik næringsområde, detaljregulering, Arealplan-ID 61330000,vist på plankart sist datert 13.04.15 med følgende endringer: a) Byggegrensen trekkes inn til 12 meter fra formålsgrensen langs o_kv1 og 6 meter langs o_kv2. For FKI9, FKI10 og FKI11utvides byggegrensen til 6 meter mot øvrige formål. For FKI16 skal byggegrensen være 7 meter mot boligfeltet i sør. b) Gang- og sykkelvegene o_gs7,8 og 10, samt fortau o_fta4, endres til sykkelveg med fortau, og etableres med 2 meter bred sykkelveg og 1,5 meter bredt fortau. Fortauet o_fta2-3 utvides til gang- og sykkelveg, og etableres med 3 meter bredde ved omdisponering av tilgrensende o_vg, annen veggrunn. c) Byggegrensen til eiendom 136/199 trekkes inn slik at det ikke åpnes for utskilling av en ekstra tomt her. 7
B. Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert 06.08.15 med følgende endringer/tillegg: a) 1.2 Terrengbehandling får følgende ny formulering: Alle terrenginngrep skal skje mest mulig skånsomt. Større trær og annen verdifull vegetasjon som ikke blir berørt skal bevares. Skjæringer og tilbake-fyllinger/murer skal utføres på en estetisk tilfredsstillende måte og ha en parkmessig opparbeiding. Skjæringer høyere enn 3 meter skal avtrappes og beplantes. Plantevalg og plassering skal fremgå av utomhusplan etter 2.1. b) Ny 1.3 Arkitektur. Nybygg skal gjennom god arkitektur, klimavennlig materialbruk og fargebruk styrke områdets identitet som et attraktivt næringsområde. Bebyggelsen skal tilpasses lokalklimatiske forhold, terreng og bygde omgivelser på en god måte. De etterfølgende felles bestemmelsene gis nytt nr. c) For 2.1 Utomhusplan tilføyes følgende til første ledd: Det skal sammen med utomhusplan følge en skriftlig redegjørelse for hvordan terrengbehandling er tenkt oppfylt. Til andre ledd tilføyes at utomhusplan også skal vise beplanting med plantevalg og plassering. d) Under bestemmelser om Utforming ( 5.5) tilføyes: A) Nybygg på delfelt FKI10 skal ha oppdelt bygningskropp, og skal i utforming og plassering ta hensyn til innsyn, sikt- og støyforhold for naboer i boligfeltet BF1. B) Nybygg på delfelt FKI16 avtrappes i høyde mot boligbebyggelse i sør. e) Under bestemmelser om Plassering av bebyggelse ( 5.3) tilføyes: Areal mellom byggegrense og formålsgrense skal ha grønt preg. Parkeringsplasser på dette arealet skal opparbeides med permeabelt dekke og med beplantning mellom parkeringsrekkene. Det skal beplantes en trerekke mot veg. f) Bestemmelse 6.1 om parkmessig utforming av formål annen veggrunn strykes. Under bestemmelser om parkering ( 5.4) legges følgende reguleringsbestemmelser til: For delfelt FKI1, FKI10, FKI11 og FKI16 skal det være maksimalt 10 % overflateparkering. Øvrig parkering skal legges i eget anlegg, som parkeringskjeller eller eget parkeringsbygg Minimumsdekningen i sone P4 skal være utgangspunktet for beregning av parkering i næringsområdet. Kravet til antall parkeringsplasser skal uttales i reguleringsbestemmelsen. Det stilles krav til etablering av overdekket sykkelparkering og garderobefasiliteter ved etablering av nybygg med mer enn 20 ansatte. g) Bestemmelse Ny 3.2 Før nytt Sotrasamband er åpnet, kan kapasitetsbegrensninger på Fv. 555 gi grunnlag for å avslå søknad om nye tiltak i området. 2. De vedtatte endringer tas inn i plankart og bestemmelser før bystyrets vedtak kunngjøres. Dato: 8. desember 2015 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Harald Schjelderup Byrådsleder 8
Anna Elisa Tryti byråd for byutvikling Vedlegg: A. Fagnotat datert 31.08.2015 1. Plankart datert 13.04.15, 2. Reguleringsbestemmelser, datert 06.08.15, 3. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert 08.02.15, 4. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, datert 11.07.2015, 5. Merknadskommentarer ved begrenset høring, datert 24.09.2014, 6. Illustrasjonsplan, datert 13.04.15, 7. Snitt A-B, datert 13.04.15, 8. Snitt C-D, datert 13.04.15, 9. Snitt E-F, datert 13.04.15, 10. Sol-skygge illustrasjoner, datert 05.02.13, 11. Trafikkanalyse, datert 30.11.12, rev. 03.07.14, 12. Kulturminnedokumentasjon, datert 11.07.14, 13. Fotomontasje fra Janaberget, datert 05.02.13, 14. Fotomontasje fra Tverrdalen, datert 07.11.13, 15. Fotomontasje fjernvirkning, datert 05.02.13, 16. VA-kart, datert 27.11.2012, 17. VA-rammeplan, datert 27.11.12, 9
Saksutredning: FAGETETATENS VURDERING Nedenfor gjengis en sammenfatning av fagetatens vurdering i fagnotatet Omdiskutert grønn buffersone Janaflaten o_kv1 Janavegen Janaflaten o_kv2 Alvøen skole Omdiskutert grønn buffersone Planforslaget Formål Formålene er endret fra industri, kontor, lager,(ikl) angitt i kommuneplanens arealdel til industri, kontor, forretning, (FKI). Fagetaten slutter seg til planforslagets hovedformål forretning, kontor og industri (FKI) da dette er mer i tråd med eksisterende situasjon. Det vises til at en rekke bil-, møbel- og byggevareforretninger holder til innenfor planområdet i dag. Utnyttelsesgrad og byggehøyder Fagetaten mener utnyttelsesgrad og høyder på 4 og 5 etasjer mot dagens høyder på 1-3 etasjer er for stor økning, og mener det er gjort for generelle vurderinger om hvor mye hvert enkelt delfelt vil tåle av utnyttelse sett i forhold til problemstilling som terrenginngrep, parkering og naboforhold. Fagetaten er også kritisk til at det er åpnet for en betydelig høyere utnyttelsesgrad for feltene som i dag berøres av hensynssone høyspenningsanlegg dersom høyspentledningen blir lagt i kabel. For delfeltene som er lokalisert i randsonen mot boligbebyggelse mener fagetaten at planforslaget må stille strengere krav til bygningstypologi, plassering og høyder. Fagetaten er videre skeptisk til at nylig regulerte tomter (FKI 3 og FKI 15) gis en høyere utnyttelsesgrad. 10
Fagetaten mener de to områdene (del av FKI 1 og FKI 16) som er foreslått omregulert fra grøntområder til næringsformål også har fått for høy utnyttelse Fagetaten mener eksisterende boligtomt (FKI 11) som er foreslått endret til næringsformål har fått for høy utnyttelse i forhold til tomtens størrelse og form. Grøntstruktur og byggegrenser Fagetaten ser at dagens regulerte grøntarealer blir kraftig redusert i planforslaget, og mener at høy utnyttelse er vektlagt på bekostning av hensyn til grønnstruktur. Dette til tross for at det har vært en uttalt målsetning å oppgradere fellesanlegg og grønne strukturer for å fremme en mer positiv stedsidentitet i næringsområdet. Planen er etter fagetatens vurdering ikke i tråd med bystyrevedtaket, som fordrer at det skal være et fokus på grønne kvaliteter i næringsområdet. Forslagsstiller viser til at planforslaget bidrar til å styrke grønnstruktur på bakkeplan ved å legge til rette for opparbeiding av grøntrabatter langs eksisterende veger og ferdselsårer. Langs Janaflaten legges det opp til 3 meter bredt belte med «annen veggrunn-grøntareal». Trafikketaten har imidlertid uttalt at de ikke kan ta ansvar for parkmessig opparbeiding av dette arealet. Fagetaten anbefaler at reguleringsbestemmelsen om parkmessig utforming av formål o_vg,annen veggrunn, tas ut, og at deler av arealet benyttes til å utbedre tilbudet for myke trafikanter. Fagetaten mener at den foreslåtte byggegrensen på 4 meter mot vei, boligbebyggelse og nabotomter er for knapp. Byggegrensen bør økes flere steder dersom grøntbeltene skal være en reell kompensasjon for den reduksjonen i naturområder som planforslaget foreslår. Fagetaten anser det som spesielt viktig å sikre grøntbeltet langs Janaflaten, o_kv1. Denne vest-øst gående aksen er «hovedpulsåren» i næringsområdet, og tung utbygging nord og sør for veien må kompenseres med en grønnstruktur av betydning langs gateplan. Langs Janaflaten (o_kv1) anbefales derfor en byggegrense på 12 meter og langs Janaflaten mot sør (o_kv2) foreslår fagetaten en byggegrense på 6 meter fra formålsgrensen. Privat areal mellom byggegrense og vei må gis et grønt preg. Det må samtidig stilles krav til at det skal beplantes en trerekke langs vegen, og slik etablere en buffersone mellom næringsbebyggelse og veg, dette også for å skjerme trafikanter som ferdes i næringsområdet. Ved etablering av parkeringsarealer i grøntbelte utenfor formålsgrensen mener fagetaten at disse skal opparbeides med grønne kvaliteter, f.eks med permeabelt dekke og med beplanting mellom parkeringsrekkene. Det anbefales for øvrig økt byggegrense på 6 og 7 meter mot boligområder og tilgrensende områder i sør, slik det framgår i forslag til vedtak. Fagetaten mener bestemmelsen i 2.1 Utomhusplan er for vage, og at det må være flere føringer for grøntarealer i næringsområdet under 2.1 jfr forslag til vedtak. Vegkapasitet og trafikkavvikling Når det gjelder hovedvegnettet anslår trafikkanalysen at full utbygging vil medføre mer trafikk til og fra Drotningsvik i ettermiddagsrushet enn det Rv. 555 har kapasitet til å ta i mot. Når nytt Sotrasamband er på plass vil det dog være tilstrekkelig kapasitet til å håndtere trafikken i kryssområdet hvor Janavegen kobler seg på Sotraveien. Dette gjelder både med minimum og maksimum verdi i parkeringsnormen. Fagetaten har vært i kontakt med Statens vegvesen vedrørende mulige kapasitetsbegrensninger på riksvegen ved utbygging. Vegvesenet mener det er lite trolig at Drotningsvik næringsområde vil være ferdig utbygget før Sotrasambandet er på plass, og anser det derfor ikke som et problem. Fagetaten mener at forslagsstiller i større grad burde adressert trafikale kapasitetsbegrensninger i planforslaget, og i den sammenheng vurdert tiltak for å bedre trafikkavviklingen på internveiene i næringsområdet. Parkering Fagetaten foreslår at det stilles krav til at det skal være maksimalt 10% overflateparkering for de omtalte feltene, og at øvrig parkering skal foregå i eget anlegg, som parkeringskjeller eller eget parkeringsbygg. 11
Fagetaten mener videre at planforslaget bør stille krav til at minimumsdekningen for parkering skal være rettesnoren for næringsområdet. Som beskrevet over, viser trafikkanalysen at maksimal utbygging vil føre til kapasitetsproblemer på lokalvegnettet selv med minimumsverdien i sone P4. Dersom næringsområdet bygges ut med maksimumsverdien i parkeringsnormen vil kapasitetsproblemene Janaflaten/Janavegen forverres ytterligere. Næringsområdet ligger sentralt i forhold til kollektivaksene inn mot Bergen sentrum og mot Sotra, hvilket kan forsvare at minimumsdekningen for parkering legges til grunn. Det må sikres god tilrettelegging for ansatte som ønsker å sykle til jobb. Med kommende ny sykkelveg mellom Kolletveit i Fjell kommune til Storavatnet i Bergen kommune vil det kunne bli mer attraktivt å sykle til næringsområdet enn tilfellet er ved dagens situasjon. Fagetaten ønsker at det settes krav til etablering av overdekket sykkelparkering og garderobefasiliteter ved etablering av nybygg med mer enn 20 ansatte. Trafikksikkerhet Gang- og sykkelvei Det er gitt politiske føringer om at reguleringsplanen for næringsområdet skal ha fokus på både grønne kvaliteter og på gang- og sykkelvei. Planforslaget legger opp til flere gang- og sykkelforbindelser gjennom planområdet. Det er planlagt gangog sykkelveg på nordsiden, og fortau på sørsiden av den kommunale veien Janaflaten (o_kv1). I dag er det opparbeidet ensidig fortau langs samme veg. Det er også ensidig fortau langs avstikkeren ned mot Alvøen skole (o_kv2) som ligger sør for planområdet. Reguleringsplan for Alvøen skole (planid 60340000), vedtatt i 2011, regulerer vegen til eksisterende situasjon. Dette til tross for at fagetaten anbefalte opparbeidelse av separat sykkelvei, mens Bergen Tomteselskap ønsket fortau på begge sider av veien. Det vurderes derfor som positivt at det foreliggende planforslaget legger til rette for gang/sykkelveg på vestsiden og fortau på østsiden av o_kv2, og dermed bedrer situasjonen langs skolevegen betraktelig. Det er stilt rekkefølgekrav til at for utvidelse over 10% og for nye bygninger kan det ikke gis midlertidig brukstillatelse før nye offentlige fortau (o_fta1-fta9), gang- og sykkelveg (o_gs1-8) med tilhørende annen veggrunn (o_vg) som vist i plankart langs Janaflaten (o_kv1 og o_kv2 er ferdigstilt. Janaflaten er skolevei til Alvøen skole, og planforslaget vil medføre en betydelig økning i ÅDT på internveinettet. Fagetaten mener trafikksikkerheten bør bedres ytterligere ved å ta i bruk deler av arealet satt av til o_vg «annen veggrunn» til et bedre og bredere tilbud for gående og syklende enn det som er gjort i foreliggende planforslag. Dette tiltenkte «grønne» formålet er såpass marginalisert i planforslaget, og av den grunn ikke har en reell grønn effekt. Planen vil med slik utvidelse av gang og sykkelvegnettet tilrettelegge for et svært godt tilbud for gående og syklende og kan i så måte også kompensere noe for den reduksjon i grønnstruktur som planforslaget fremmer. Konkret foreslår fagetaten i samråd med Etat for plan og geodata følgende utvidelser inn på areal for annet vegformål (o_vg): Langs vestsiden av o_kv2 etableres sykkelvei med fortau, i stedet for kombinert formål gang- og sykkelvei o_gs7-8. Sykkelvei med fortau er også ønskelig for o_fta4 og for o_gs10. o_fta2-3 utvides fra fortau til kombinert formål gang- og sykkelvei. Sykkelvei med fortau dimensjoneres med 2 meter bred sykkelvei og 1,5 meter bredt fortau. Kombinert formål gang- og sykkelvei dimensjoneres med 3 meters bredde. Boligbebyggelse Planforslaget omfatter to eksisterende boligfelt (BF1 og BF2). Disse ligger innenfor området næringsområde i kommuneplanens arealdel (markert som I/K/L 15) men foreslås regulert til eksisterende 12
formål. Det åpnes ikke for nye boliger i området selv om dette har vært ønsket fra en av grunneierne. Begrunnelsen er at flere boliger vil medføre stor høydeforskjell og store terrenginngrep. Fagetaten foreslår at plankartet endres ved at byggegrensen trekkes inn slik at det ikke kan åpnes for ny boligtomt her. Barn og unges interesser Planforslaget grenser til Alvøen skole i sør, og mange elever bruker Janaflaten til skolevei. Å ivareta trafikksikkerheten for myke trafikanter som ferdes i næringsområdet er således sentralt. Planforslaget forsterker gang- og sykkelvegnettet i planområdet ved at det tilrettelegges for tosidig fortau / gangsykkelveg på alle interne veger. Grøntdraget øst for næringsarealet skal i stor grad bevares slik det er i dag, og reguleres til friområde. Dette området kan benyttes som oppholds- og lekeareal for barn og unge. Forslagsstiller viser til at friområdet etter behov kan vurderes tilrettelagt for en parkmessig opparbeidelse. Det tilrettelegges ellers ikke for bruk av næringsområdet for barn og unge. I følge forslagsstiller benyttes ikke den grønne kollen, som foreslås omregulert til næringsformål, av barn og unge. Universell tilgjengelighet Deler av o_gs10 er nokså bratt. Veien er ca. 240 meter lang. I startpunktet i nordøst (ved undergangen) er høyden på ca. k+ 53, og i endepunktet i sørvest (i overgangen med o_gs6) er høyden ca. k+ 73. Forslagsstillers beregninger viser at de første 50 meterne, fra undergangen i nord, er traseen den samme som i dag, og stigningen er på ca. 1:30. Herfra følger vegen ny trasé med foreslått stigning 1:13 i en lengde på 130 meter. De siste 60 meterne er stigningen igjen 1:30. Kravene til universell utforming er at stigningen på sykkelveger ikke bør være brattere enn 1:20, jf. håndbok N100 Veg og gateutforming. Fagetaten mener at forslagsstiller må tilrettelegge for etablering av en sykkelveg som oppfyller kravene til universell utforming. Sykkelvegen må følgelig legges om i plankartet slik at den tilfredsstiller stigningskravene for denne type veg. Flyfoto over området 13