BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling Byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /143 Emnekode: ESARK 5121 Saksbeh.: HDNO Laksevåg, Gnr. 137, Bnr. 466 m.fl. Drotningsvik næringsområde. Detaljregulering. Arealplan-ID FAGNOTAT 2. GANGS BEHANDLING Kort om planforslaget ABO Plan og Arkitektur AS (konsulent) fremmer på vegne av Bergen tomteselskap AS (forslagsstiller) planforslag for et område i Laksevåg bydel på Janaflaten ved Drotningsvik næringsområde. Planområdet ligger sør for riksvei 555 Sotraveien og er på ca. 236 daa. Mot øst grenser planområdet til Alvøveien, mot sør til eksisterende boligbebyggelse og skole. Mot vest avgrenses planområdet av den kommunale veien Janaveien, mot nord til Rv. 555 Sotraveien. Tilkomst til planområdet er fra Sotraveien via Janaveien. Eksisterende næringsbygg, noen boligbygg og en sekundærstasjon er en del av planområdet. Angitt planområde er regulert stykkevis gjennom flere reguleringsplaner. I kommuneplanens arealdel (KPA ), som gjaldt ved planoppstart, er planområdet vist som byggeområde og regulert fri- og grøntområder > 5 daa. I KPA 2010 er planområdet avsatt til næringsbebyggelse (industri, kontor-, lagerområde - I/K/L15), markert med skravur for omforming/fortetting. Kommuneplanens arealdel setter i utgangspunktet krav til områdereguleringsplan for disse næringsområdene. Det er i dette tilfellet likevel åpnet for å regulere området gjennom en detaljreguleringsplan. I forbindelse med politisk behandling av reguleringsplan for Laksevåg gnr. 137, bnr. 466 m.fl. Janaflaten (plan-id , sak i møte av ) vedtok bystyret at forslaget til reguleringsplan for gnr. 137, bnr. 466 m.fl. skulle følges opp av en reguleringsplan for hele Side 1 av 19

2 Drotningsvik næringsområde med fokus på grønne kvaliteter, gang- og sykkelvei samt fortettingspotensial. Gjennom dette planforslaget vil en lage en samlet plan for området og tidligere vedtatte reguleringsplaner som berøres vil utgå. Deler av planområdet er berørt av hensynssone for bygge- og deleforbud i henhold til bystyrevedtak den sak KDP Fastlandssamband Sotra Bergen (arealplan-id ). Hensynssone H370 Høyspenningsanlegg berører deler av planområdet, og begrenser utbygging her. Planforslaget medfører krav om utarbeidelse av konsekvensutredning (KU) iht. kap 4 i Planog bygningsloven fordi reguleringsplanen vil kunne legge til rette for utbygging av en bygningsmasse med mer enn m² bruksareal. Det vises til forskrift om konsekvensutredning 2, vedlegg 1 (planer og tiltak som alltid skal behandles etter forskriften). Det er derfor utarbeidet planprogram og KU for planen. I arbeidet med planforslaget er det tatt utgangspunkt i alternativ 2a fra konsekvensutredningen. Alternativ 2a åpner for den største utnytting av næringsområdet som er vurdert i konsekvensutredningen Hensikten med planen er å fortette og heve kvaliteten på eksisterende næringsområde fremfor å utvide eller ta i bruk nye områder andre steder i kommunen. Næringsområdet planlegges for forretning med arealkrevende varesalg, kontor og industri. Planforslaget utelater formål lager til fordel for formål forretning, og regulerer således ikke i tråd med KPA2010 som definerer Drotningsvik næringsområdet som et I/K/L-område. Planen regulerer i stor grad til eksisterende situasjon. Eksisterende bygningsmasse skal hovedsakelig videreføres, men innenfor de enkelte delfeltene legges det opp til økt utnyttelse, i form av økt byggehøyde og noe ny bebyggelse der det er plass innenfor tomtene. Størsteparten av ny næringsbebyggelse planlegges på sørsiden av o_kv1 Janaflaten, mens det nord for vegen først og fremst legges til rette for tilog påbygg. Total utnyttelsesgrad for området er oppgitt til 147 %-BRA, og det åpnes for inntil m² nytt næringsareal. Planforslaget legger opp til 4 etasjer for flertallet av delfeltene, med maks tillatt byggehøyde på 17,5 meter. Det åpnes for 5 etasjer på et felt, FKI1, og maks byggehøyde er her satt til 21 meter. Parkering skal løses på egen tomt, primært på dekke. Forslagsstiller tilrettelegger gjennom planforslaget også for nye næringsfelt hvor det i dag er ubebygde grøntarealer og boliger. Delområde FKI16 er i dag en ubebygd kolle som er foreslått fjernet, og arealet omgjort til nytt næringsareal. Boligene i delområde FKI11 er overtatt av Bergen Tomteselskap og er forutsatt revet for å gjøre plass til ny næringsbebyggelse. Det er lagt opp til en sammenhengende grønnrabatt langs Janaflaten og Janaveien på ca. 3 meter med formål annen veggrunn - grøntareal. Langs interne veger skal det etableres tosidig tilbud for myke trafikanter. Det er foreslått fortau på en side og kombinert gang/sykkelveg på motsatt side av vegene o_kv1 og o_kv2. Et område i øst er regulert til friområde o_fo1-2. Gjennom friområdet er det vist en gang- og sykkelveg (o_gs9) fra Alvøveien til bussholdeplass ved Rv. 555 i nord. I tillegg er det vist en gang- og sykkelveg (o_gs10) fra næringsområdet til samme bussholdeplassen. Dette er etablerte forbindelser, som utbedres til gang- og sykkelvei i planforslaget. Deler av den eksisterende turveien fra næringsområdet og nordover gjennom naturområdet foreslås flyttet noen meter lenger øst for å gi rom for utvidelse av delfelt FKI 7. Side 2 av 19

3 For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse med vedlegg, se oversikt siste side. Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses som dekkende. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom 8 private merknader og 13 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Det er bekymring for økt trafikk og dårlig trafikksikkerhet for elever ved Alvøen skole. Det er bekymring over forringelse av eksisterende grøntarealer i området. Det bes om at ny grønnstruktur og vegetasjonsskjermer blir planlagt med store nok areal, som blir en buffer mot omgivelsene. Det stilles spørsmål ved type industri som skal etableres, med tanke på fremtidig støynivå. Flere grunneiere ønsker høyere utnyttingsgrad enn det planforslaget legger opp til. Grunneier ønsker at hele hans eiendom (gnr/bnr 136/470) inkluderes i planen. Det påpekes behov for snarveier mellom næringsarealer og bussholdeplasser Bygningsvolumene bør begrenses, og knyttes bestemmelse til. Drifts- og vedlikeholdsansvar for o_vs vegetasjonsskjermer må avklares. Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Endringer etter offentlig ettersyn Endringene som er foretatt etter offentlig ettersyn fremgår av vedlegg D. Alt planmateriale er oppdatert i henhold til endringene. Kort oppsummert innebærer endringene: Planområdet er utvidet noe ved at resterende areal for gnr/bnr 136/470 er inkludert. Arealformål tjenesteyting er tatt ut av planen. Alle næringsområder foreslås nå regulert til formålssammensetningen forretning, kontor og industri (FKI). Det er lagt inn fortau og gang- og sykkelvei langs alle veger i planområdet. Det er knyttet rekkefølgekrav til opparbeidelse av disse. Det er lagt inn flere krav til gjennomføring av en helhetlig utomhusplan Det er formulert en ny bestemmelse om høyere utnyttingsgrad for flere felt dersom høyspentledningen som i dag krysser planområdet blir lagt i kabel, Det er formulert en ny bestemmelse vedrørende variasjon i byggehøyder og fasader, Formålet o_vs Vegetasjonsskjerm er endret til o_vg Annen veggrunn. Det er lagt inn hensynssone som gir midlertidig byggeforbud på deler av næringsarealet langs Sotraveien, i påvente av at nødvendig areal til kommende gang- og sykkelveg er avklart med Statens Vegvesen. Side 3 av 19

4 Begrenset høring Det er foretatt en begrenset høring for utviding av planområdet til å omfatte hele eiendom 136/470. Denne lå ute i tidsrommet Det kom inn 1 privat merknad og 2 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg E. Det var ingen negative merknader/uttalelser til den foreslåtte endringen. Sotrasambandet Sotrasambandet er et fremtidig nytt firefelts vegsamband mellom Kolltveit i Fjell kommune og Storavatnet i Bergen kommune. Kommunedelplan med konsekvensutredning for Rv 555 Sotra-Bergen ble vedtatt i bystyresak den 19. september 2012, og det ble besluttet å gå videre med konsept F, alternativ C7, i reguleringsplanarbeidet. Dette alternativet legger opp til ny 4-felts bro 400 meter sør for dagens bro, ca. 2 km lang tunnel fra brofeste i Drotningsvik til Storavatnet, kryss i tunell ved Drotningsvik og kollektivfelt i begge retninger. Dagens rv. 555 og den eksisterende Sotrabroen vil fungere som lokalvegsystem når nytt fastlandssamband er på plass. Det skal også tilrettelegges for ny gang/sykkelveg-forbindelse mellom Sotra og Bergen. Det arbeides nå med reguleringsplanen for vegprosjektet. Denne ble vedtatt lagt ut til høring for offentlige parter den Offentlig ettersyn med tilhørende kunngjøring og brev til grunneiere antas uført fra slutten av august. Planforslaget for Drotningsvik næringsområde ligger like syd for dagens Rv 555. Nordlige del av reguleringsplanen berøres dermed av midlertidig forbud mot tiltak opprettet i henhold til plangrensen for kommunedelplanen for Sotrasambandet. Figur 2 Sone for midlertidig forbud mot tiltak markert med rød skravur. Etter at fagetaten tok kontakt med Statens vegvesen vedrørende det tilgrensende planarbeidet for Sotrasambandet kom Statens vegvesen med en ny uttalelse, datert Uttalelsen inneholdt ny informasjon som ikke fremgikk i vegvesenets tidligere høringsuttalelser i plansaken. Vegvesenet uttaler her at deler av reguleringsplan for Drotningsvik næringsområde kan komme i konflikt med framtidig gang- og sykkelveg som skal etableres langs Sotraveien. De ønsker derfor at planforslaget for Drotningsvik næringsområde blir satt på vent til arealbehovet for gang- og sykkelvegen er avklart. Statens Vegvesen ønsker å ta felt FKI1 inn i sin egen plan, da dette arealet blir vesentlig berørt av planlagt gang- og sykkelveg. Fagetaten hadde et møte med Statens vegvesen for å diskutere saken nærmere. Det ble avtalt at en kunne gå videre med planarbeidet for næringsområdet på den forutsetning at det legges inn en hensynssone over deler av planen. Dette godtok forslagsstiller, og det er derfor regulert inn hensynssone gjennomføringssone som gir midlertidig byggeforbud over en Side 4 av 19

5 større del av felt FKI1 og ellers over en stripe langs planområdet som grenser til Sotraveien (FKI3-FKI6) i nord, jf. figur under. Statens vegvesen ønsker videre muligheten til å koble o_gs10 til den kommende hovedsykkelveg med en avstikker i nord. Denne vil kunne krysse den østlige delen av felt FKI6. For å sikre areal til en slik løsning er den nevnte hensynssonen også lagt på en østlig del av FKI6, jf. figur under. Figur 3 Utsnitt av plankart som viser hensynssone gjennomføringssone langs rv. 555 Sotraveien. Eiendom 137/616 er i reguleringsendring Laksevåg gnr. 137, bnr. 466 m.fl. Janaflaten regulert til parkbeltet. Det samme arealet er i planforslaget innlemmet i delfelt FKI1. Fagetaten har i løpet av planprosessen argumentert for at en bør videreføre denne eiendommen som grøntområde, og ikke som del av FKI1. Statens vegvesen opplyste på møtet at det er lite sannsynlig at dette området vil forbli grønt etter arbeidet med ny gangog sykkelvei er ferdig. Fagetaten står likevel fast på at arealet skal reguleres til grønnstruktur i foreliggende planforslag. Det valgte konsept F, alternativ C7, ligger i eksisterende høgspenttrase mellom Sotra og Bergen. I forbindelse med etablering av Sotrasambandet kan det være aktuelt å legge høgspentlinjen som går gjennom næringsområdet i bakken. Dette vil frigi areal som i dag er berørt av hensynssone, og det er gjennom reguleringsbestemmelsene åpnet for en høyere utnyttelse av de berørte næringsområdene dersom høyspentlinjen blir lagt i jord. Ved opparbeidelsen av Sotrasambandet vurderer Statens vegvesen å omklassifisere Janaveien og Janaflaten til gjennomgående samlevei med en påkobling til Alvøveien. Planforslaget tar høyde for at Janaflaten senere kan åpnes for gjennomkjøring, ved at det ikke er plassert bebyggelse i den aktuell traséen. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. I tillegg kommenteres forholdet til barn og unges interesser, universell utforming og naturmangfoldloven. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Formål Området er i dag hovedsakelig regulert gjennom to eldre reguleringsplaner fra 1986 (arealplan-id ) og 1988 (arealplan-id ) til industri. Omreguleringer av deler av disse planene åpner for lager og kontor (arealplan-id og ). Se oversikt s. Side 5 av 19

6 11 i forslagsstillers planbeskrivelse (Vedlegg C). I KPA 2010 er planområdet vist med kombinert formål industri, kontor og lager (I/K/L 15 Drotningsvik). Gjennom foreliggende planforslag åpner forslagsstiller for formålet forretning 1, og går bort i fra formål lager. Formålet det nå legges opp til er Forretning, kontor og industri (FKI). Hovedformålet er dermed ikke helt i henhold til KPA Fagetaten ser samtidig at formålssammensetningen FKI er mer i tråd med eksisterende situasjon. En rekke bil-, møbel- og byggevareforretninger holder til innenfor planområdet i dag. Fagetaten slutter seg derfor til planforslagets hovedformål forretning, kontor og industri (FKI). I gjeldende reguleringsplan, Drotningsvik sørøst Ørntua (planid ), er delområde FKI11 regulert til eneboligbebyggelse, og er bebygget med to eldre eneboliger. Planforslaget forutsetter at disse boligene fjernes, og at området omreguleres fra formål bolig til næringsformål. Delområde FKI16 er i samme reguleringsplan regulert til isolasjonssone, og er i dag ubebygget. Isolasjonssonen foreslås omregulert til næringsformål. Også et regulert parkbelte nordvest i planområdet er foreslått omregulert til næring. Planforslaget reduserer grøntarealet i næringsområdet betraktelig, jf. fagetatens kommentarer i avsnitt om grønnstruktur. Ved offentlig ettersyn påpekte trafikketaten at formål vegetasjonsskjerm (o_vs) ikke regnes som en del av veiarealet, og dermed heller ikke som en del av etatens ansvarsområde hva gjelder drift og vedlikehold. Forslagsstiller har av den grunn endret formål fra o_vs vegetasjonsskjerm til o_vg annen veggrunn grøntareal. Det er videre knyttet bestemmelse til at o_vg skal ha parkmessig utforming. Den henvender Trafikketaten seg til saksbehandler, og informerer om at Trafikketaten heller ikke anser vegetasjonsareal med parkmessig utforming som en del av sitt ansvarsområde. Fagetaten anbefaler derfor at reguleringsbestemmelsen om parkmessig utforming formål o_vg annen veggrunn tas ut, og at deler av arealet benyttes til å utbedre tilbudet for myke trafikanter. Dette er nærmere omtalt under avsnittet om Grønnstruktur. Utnyttelsesgrad og byggehøyder Forslagsstiller tar utgangspunkt i alternativ 2a fra planprogrammet med konsekvensutredning (se forslagsstilleres planbeskrivelse med planprogram, vedlegg C). Dette alternativet forutsetter høy utnyttelse med bebyggelse i regulerte isolasjonsbelter. Det foreslås m 2 nytt næringsareal, mot dagens m 2. Samlet utnyttelsesgrad oppgis å være 147 %-BRA. Gjennomsnittlig utnyttelsesgrad i dag er etter fagetatens beregninger ca. 60 %-BRA. Foreslått utbygging vil medføre en fordobling av høyden på størsteparten av byggene i planområdet. I dag varierer etasjeantallet fra 1 3 etasjer, mens bygget i delfelt FKI6 er høyeste med 4 etasjer. Planforslaget legger opp til 4 etasjer for flertallet av delfeltene, og med maks tillatt byggehøyde for disse på 17,5 meter. Et felt, FKI1, er foreslått med 5 etasjer, og med maks tillatt byggehøyde på 21 meter. Maks byggehøyde for felt som planlegges med tre etasjer er 14 meter. For en oversikt over fremtidig utnyttelsesgrad og byggehøyder vises det til forslagsstillers planbeskrivelse s. 64 (vedlegg C) og illustrasjonsplan (vedlegg F). Grunnet planens størrelse og omfang gjør ikke fagetaten en vurdering av utnyttelsesgrad og byggehøyder for hvert enkelte delfelt i dette fagnotatet. Under følger en redegjørelse for utnyttelsesgrad og byggehøyder for de feltene som er nylig regulerte og utbygget, samt for de 1 Det tillates kun arealkrevende varesalg innenfor formål forretning (jf. reguleringsbestemmelse 5.2.1). Side 6 av 19

7 feltene hvor planen tilrettelegger for nye næringsfelter og nye næringsbygg. Fagetatens samlede vurderinger er hovedsakelig lagt til sist i kapittelet, under avsnittet Fagetatens konklusjon. Nylig regulerte- og bebygde tomter. Delfelt FKI3 ble regulert i sin helhet i 2009 (arealplan-id ), og det ble lagt til rette for etablering av nytt næringsbygg for bedriften Scandinavian Electric systems. Reguleringsplanen åpner for en utnyttelsesgrad på %-BRA = 99 %. Bygget er oppført i henhold til plan, og ble tatt i bruk i Foreliggende planforslag for Drotningsvik næringsområde følger i stor grad opp reguleringsplan hva gjelder utnyttelse, og gir ingen høyere utnyttelsesgrad eller byggehøyde for tomten. Ettersom eiendommen er regulert og bebygget såpass nylig mener fagetaten at det ikke behov for en større utnyttelsesgrad på felt FKI3 enn det reguleringsplanen fra 2009 ligger opp til. På felt FKI15 er det i 2013 oppført nytt næringsbygg og verkstedbygg tilhørende Sandegruppen. Tillatelse til dette var gitt gjennom midlertidig dispensasjon fra gjeldende plan, i påvente av samlet reguleringsplan for hele næringsområdet. Næringsbygget har 3 etasjer og BRA på 6193 m². Verkstedbygget er på 1445 m² BRA, og er oppført med 1 etasje. En samlet utnyttelsesgrad av tomten er ca. %-BRA = 62 %. Gjennom foreliggende planforslag åpnes det for økt utnyttelse av tomten til %-BRA = 100 %, og bruksarealet med 4700 m². Det åpnes ikke for flere etasjer. Forslagsstiller sin illustrasjonsplan antyder at verkstedbygget skal bygges på med en ny del. Det ble avholdt forhåndskonferanse med bygningsmyndighetene for denne eiendommen den , hvor Sandegruppen (tiltakshaver) ønsket å diskutere muligheter for tilbygg og endring av nylige oppførte næringsbygg. Dette tilsier et behov for økt utnyttelsesgrad på denne tomten. Fagetaten stiller seg bak foreslåtte utnyttelsesgrad på 100%-BRA, til tross for at feltet er nylig utbygget. Nytt næringsareal og nye næringsbygg Felt FKI16 (figur 4, s. 8) er i dag en ubebygd kolle som er foreslått omregulert fra isolasjonssone til ny næringstomt. Tomten forutsettes planert til samme nivå som næringsfeltene øst og vest for kollen, dvs. med planeringshøyde k Maks byggehøyde er satt til k+ 88,5. Tomten er oppgitt til å være 8150 m², og planlagt næringsareal er m². Nytt næringsbygg er foreslått bygd i 3 etasjer og med en utnyttelsesgrad på 150 %-BRA. Det henvises til avsnitt om Grønnstruktur for ytterligere kommentarer. Side 7 av 19

8 Figur 4 Felt FKI16 markert med gul ring. Felt FKI11 (figur 5) er bebygd med to eneboliger. Disse forutsettes revet i planforslaget, og feltet omreguleres til ny næringstomt. Tomten er oppgitt å være på 3600 m², og foreslått utnyttet med 7200 m² BRA. Foreslått utnyttelsesgrad er satt til 200%-BRA, og nytt bygg planlegges med 4 etasjer. Planeringshøyde er satt til k +60/61, og byggehøyden til k +78,5. Fagetaten finner at utnyttelsesgraden på denne tomten er høy sett i forhold til tomtens størrelse og form. Felt FKI1 (figur 5) er foreslått utvidet ved at det resterende av kollen øst for feltet omreguleres til næringsareal. Planforslaget gir felt FKI1 en utnyttelsesgrad på 200%-BRA, og åpner opp for nytt næringsbygg på 5 etasjer. I dag er tomten utnyttet med ca. 10%-BRA. Det er likevel usikkert hva som skjer med denne tomten, da Statens Vegvesen har signalisert at de ønsker å ta deler av felt FKI1 inn i sin plan for nytt Sotrasamband. Det er regulert inn en gjennomføringssone som gir midlertidig byggeforbud for en større del av felt FKI1. Byggeforbudet vil gjelde fram til arealbehovet for Sotrasambandet er avklart. Side 8 av 19

9 Figur 5 T.v. felt FKI11 med eksisterende boligbebyggelse. Th. Skråfoto av felt FKI1 På felt FKI10 skal eksisterende næringsbebyggelse rives og erstattes av nybygg (figur 8). Tomten gis betydelig økt utnyttelsesgrad, fra 27%-BRA til 150%-BRA. Etasjehøyden er foreslått økt fra 2 til 3 etasjer for nybygget. Fagetaten mener dette er en svært høy utnyttelsesgrad for denne tomten, spesielt med tanke på at tomten ligger tett opptil boligfeltet BF1. Figur 6 Eksisterende bebyggelse t.h. og ny bebyggelse t.v. i næringsområdet, sett mot sør. Figur 7 Eksisterende bebyggelse t.h. og ny bebyggelse t.v. i næringsområdet, sett mot øst. Side 9 av 19

10 Endringer etter offentlig ettersyn Etter offentlig ettersyn er delfelt FKI1 utvidet til å omfatte hele eiendom 136/470. Bakgrunnen for utvidelsen er innkommet merknad fra grunneier i forbindelse med offentlig ettersyn. Det legges samtidig opp til en høyere utnyttelse av tomten, fra 150 % BRA til 200 % BRA. Antall etasjer er økt fra 4 til 5. Videre er det lagt inn en ny bestemmelse som åpner for økt utnyttelsesgrad for berørte områder i hensynssonen Høyspenningsanlegg med den forutsetning at høyspentledningen blir lagt i kabel. Det er ikke gjort noen reduksjon i utnyttelsesgrad og byggehøyde etter førstegangsbehandling av planforslaget. Fagetatens konklusjon Fagetaten har i løpet av planprosessen vært skeptisk til utnyttelsesgrad og høyder, og mener det er gjort for generelle vurderinger om hvor mye hvert enkelt delfelt vil tåle av utnyttelse sett i forhold til problemstilling som terrenginngrep, parkering og naboforhold. Fagetaten har argumentert for at forslagsstiller må formulere en reguleringsbestemmelse som åpner for at høyder skal vurderes nærmere for hvert delfelt gjennom byggesak og utomhusplan. Forslagsstiller har ikke ønsket å følge opp dette. Området er stort og burde vært regulert av en områdeplan, da en områdeplan ville åpnet for ytterligere detaljregulering av hvert enkelte felt. Fagetaten er kritisk til at det er åpnet for en betydelig høyere utnyttelsesgrad for feltene som i dag berøres av hensynssone Høyspenninganlegg dersom høyspentledningen blir lagt i kabel, jf. reguleringsbestemmelse Vi finner at det for flere av feltene ikke er forholdsmessighet mellom del av eiendommene som hensynssonen berører, og den økte utnyttelsesgraden disse områdene tildeles ved en ev. nedleggelse i bakken. Spesielt gjelder dette for delfelt FKI7, FKI12 og FKI15. Fremtidig tilgjengelig areal for disse feltene bør prioriteres til grøntareal fremfor økt utnyttelsesgrad. Fagetaten anbefaler at det ikke åpnes for økt utnyttelse på de tre omtalte feltene. For FKI9 anbefales tillatt utnyttelsesgrad ved nedgraving redusert fra 150%-BRA til 120%-BRA. For delfeltene som er lokalisert i randsonen mot boligbebyggelse mener fagetaten at planforslaget må stille strengere krav til bygningstypologi, plassering og høyder. Spesielt gjelder dette for delfelt FKI10 og det nye næringsfeltet FKI16. Figur 8 Skråfoto viser bolibebyggelse BF1 og eksisterende næringsbygg på FKI10 Det eksisterende bygget på delfelt FKI10 forutsettes revet i planforslaget, og skal erstattes av nytt bygg. Bygget fremstår i dag som dominerende ovenfor naboene i boligfelt BF1 (se figur 8). I forbindelse med oppføring av nytt bygg her bør bygningen dempes. I revidert planmateriale har forslagsstiller formulert reguleringsbestemmelse om utforming, og Side 10 av 19

11 viser til at denne skal sikre at fasader og bebyggelse gis et variert uttrykk. Fagetaten mener at bestemmelsen er for generell til at den kan sikre en dempet bebyggelse på det aktuelle delfeltet, og anbefaler at det settes spesifikke krav til at nytt bygg på felt FKI10 i utforming og plassering skal ihensynta naboer i boligfelt BF1. Kollen sørøst i planområdet er foreslått planert ut og omgjort til næringsformål FKI16. I den forbindelse er det viktig å tilstrebe landskapstilpasning og å sikre en god overgang mellom det nye feltet og boligene i Tverrdalen, like sør for FKI16 (figur 9, s. 11). Fagetaten mener det må settes krav til avtrapping og beplanting av skjæringer ned mot boligområdet for å redusere virkningen av anlegget mot naboer i sør. FKI16 Figur 9 Skråfoto viser boligfeltet i Tverrdalen sør for Drotningsvik næringsområde. Tverrdalen Byggegrenser Fagetaten mener at den foreslåtte byggegrensen på 4 meter mot vei og boligbebyggelse er for knapp, og anbefaler byggegrensen trukket inn flere steder. Planforslaget åpner for en tung utbygging av næringsområdet, med store høyder og volum. Det henvises til 29-4 i Plan- og bygningsloven som sier at byggverk skal ha en avstand fra nabogrense som minst tilsvarer byggverkets halve høyde dersom annet ikke er fastsatt. Spesielt langs internvegene o_kv1 og o_kv2 ønsker fagetaten at byggegrensene trekkes tilbake. Langs o_kv1 anbefales en byggegrense på 12 meter fra formålsgrensen. Langs o_kv2 foreslår fagetaten en byggegrense på 6 meter fra formålsgrenset. Arealet mellom byggegrense og vei må gis et grønt preg, jf. kapittel om Grønnstruktur. For feltene FKI9, FKI10 og FKI11anbefaler fagetaten en byggegrense på 6 meter mot øvrige formål. Det nye næringsfeltet FKI6 må forholde seg til pbl 29-4, og det anbefales derfor en byggegrense på 7 meter møt sør. Feltet grenser til boligbebyggelse i Tverrdalen, og planen bør derfor sikre en god overgang mellom næringsbebyggelse og boliger. Grønnstruktur I forbindelse med politisk behandling av reguleringsplan for Laksevåg gnr. 137, bnr. 466 m.fl. Janaflaten vedtok bystyret at forslaget til reguleringsplan for gnr. 137, bnr. 466 m.fl. skal følges opp av en reguleringsplan for hele Drotningsvik næringsområde med fokus på grønne kvaliteter, gang- og sykkelvei samt fortettingspotensial. Side 11 av 19

12 Med bakgrunn i konsekvensutredningen har forslagsstiller konkludert med at alternativ 2a er det alternativet en vil utarbeide reguleringsplan for. Dette er det dårligste grøntalternativet, og størsteparten av grønnstrukturen i planområdet foreslås utbygd. I reguleringsplanene fra 80- tallet er flere høye koller internt i planområdet regulert til isolasjonssoner mellom næringsfeltene. I reguleringsplanen fra 2009 for gnr. 137, bnr. 466 m.fl. Janaflaten (arealplan- ID ) blir en av disse isolasjonssonene omregulert til næringsformål. I foreliggende planforslag foreslås resten av kollen omregulert til næringsområde og innlemmet i felt FKI1. Det er videre forslag om å omregulere den ubebygde kollen, FKI16, sørøst i planområdet til formål forretning/kontor/industri. Dermed legger planforslaget opp til utbygging av det siste grønne isolasjonsbeltet av en viss størrelse i Drotningsvik næringsområde. Utbygging av FKI16 vil medføre et stort terrenginngrep, da kollen som ligger på ca. k+ 88,5 er foreslått sprengt ned til samme nivå som feltene øst og vest for kollen, det vil si omlag 14 meter lavere med ny planeringshøyde på ca. k+74. Figur 10 Ubebebygd kolle foreslås regulert til næringsformål, FKI16, i planforslaget. Fagetaten ser at dagens regulerte grøntarealer blir kraftig redusert i planforslaget, og at høy utnyttelse er vektlagt på bekostning av hensyn til grønnstruktur. Dette til tross for at det har vært en uttalt målsetning å oppgradere fellesanlegg og grønne strukturer for å fremme en mer positiv stedsidentitet i næringsområdet. Planen er ikke i tråd med bystyrevedtaket, som fordrer at det skal være et fokus på grønne kvaliteter i næringsområdet. Forslagsstiller viser til at planforslaget bidrar til å styrke grønnstruktur på bakkeplan ved å legge til rette for opparbeiding av grønnrabatter langs eksisterende veger og ferdselsårer. Langs Janaflaten (o_kv1-2) legges det opp til 3 meter bredt belte med «annen veggrunn-grøntareal». Fagetaten er uenig i at grønnstruktur langs veger med dette er godt ivaretatt. Grøntformålene i planforslaget bør utvides betraktelig dersom disse skal være en reell kompensasjon for den reduksjonen i naturområder som planforslaget foreslår. Fagetaten anser det som spesielt viktig å sikre grøntfomålet langs Janaflaten, o_kv1. Denne vest-øst gående aksen er «hovedpulsåren» i næringsområdet, og tung utbygging nord og sør for veien må kompenseres med en grønnstruktur av betydning langs gateplan. Fagetaten ønsker følgelig at det stilles krav til at arealet mellom byggegrense og formålsgrense skal ha et grønt preg. Med en inntrukket byggegrense på 12 meter mot Janaflaten o_kv1 vil en kunne oppnå en grønnstruktur av en viss størrelse og kvalitet gjennom et slikt grep. Det må samtidig stilles krav til at det skal beplantes en trerekke langs vegen, og slik etablere en buffersone mellom næringsbebyggelse og veg for å skjerme trafikanter som ferdes i næringsområdet. Ved etablering av parkeringsarealer utenfor Side 12 av 19

13 formålsgrensen skal disse opparbeides med grønne kvaliteter. Parkeringsplassene skal opparbeides med permeabelt dekke og med beplanting mellom parkeringsrekkene. Fagetaten står fast i vår anbefaling om at det regulerte parkbeltet i reguleringsplan for Janaflaten (plan-id ) må forbli regulert til grøntformål, og ikke omregulert som en del av næringsarealet FKI1. Arealet utgjør en viktig buffer mellom bedriftene som ligger øst og vest for det. Det er videre stor høydeforskjell mellom dette arealet og resten av FKI1, og fagetaten ønsker ikke de terrenginngrepene foreslått utplanering vil medføre. Den gjeldende reguleringsplanen ble vedtatt i Ved førstegangsbehandling av planforslaget ønsket fagetaten inn en bestemmelse som sikrer opparbeidet grønnstruktur i hvert delfelt, innenfor formålsgrensen. Forslagsstiller svarer at reguleringsbestemmelse 2.1 Utomhusplan er styrket etter offentlig ettersyn, og sikrer dette. Fagetaten mener bestemmelsen fremdeles er for vag, og at det må være flere føringer på grøntarealer i næringsområdet under 2.1. Som beskrevet nærmere over, uttaler trafikketaten at de ikke anser det som en del av sitt ansvarsområdet å drifte og vedlikeholde formål «annen veggrunn» med «parkmessig utforming». Fagetaten ser at det dermed vil bli vanskelig å få til en reell og velholdt grønnstruktur langs internveiene i planområdet. Først og fremst fordi formål o_vg «annen veggrunn- grøntareal» er for smale til at de kan betraktes som grønnstruktur. Fagetaten vurderer derfor det som fornuftig å benytte deler av arealet satt av til «annen veggrunn» til å utbedre infrastruktur for myke trafikanter i planområdet. Ettersom Janaflaten er skolevei til Alvøen skole, like sør for planområdet, og planforslaget vil medføre en betydelig økning i ÅDT på internveinettet, vurderer fagetaten at tiltak for økt trafikksikkerhet er fornuftig bruk av deler av arealet satt av til o_vg annen veggrunn. Det er gitt politiske føringer om at reguleringsplanen for næringsområdet skal ha fokus på både grønne kvaliteter og på gang- og sykkelvei. Planen vil med det foreslåtte grepet tilrettelegge for et svært godt tilbud for gående og syklende. Et godt tilrettelagt gang- og sykkelveinettverk kan i så måte kompensere noe for den reduksjon i grønnstruktur som planforslaget fremmer. Fagetatens forslag til utbedringer er beskrevet nærmere i kapittelet om gang- og sykkelveier. Trafikk Adkomst til planområdet er fra Rv. 555, Sotraveien, og går via de kommunale samlevegene Janaveien og Janaflaten. Dette er også skoleveg til Alvøen skole. Tidligere har skolen hatt kjøreadkomst via Alvøveien, men etter vedtak av ny reguleringsplan for Alvøen skole (planid ) er det lagt opp til adkomst via Janaveien og Janaflaten. Vegkapasitet og trafikkavvikling Maksimal utbygging av planforslaget vil gi stor trafikkøkning i planområdet. Konsekvensvurderingen viser at planforslaget vil generere en nyskapt trafikkmengde på ca ÅDT (årlig døgntrafikk) dersom en legger minimumsverdien for parkeringsdekning i sone P4 til grunn, mot ÅDT i dag. Trafikkanalysen (vedlegg K) beregner at det etter full utbygging av planområdet ventes en trafikkmengde opp mot praktisk kapasitet for Janaflaten, og delvis også for Janavegen. Konsekvensen vil være trafikkavviklingsproblemer på lokalvegnettet, og da særlig i krysset mellom Janaflaten og Janaveien. Dersom maksimumsverdiene for parkeringsnormen legges til grunn, vil trafikkmengden som skapes til/fra planområdet øke vesentlig og forsterke de problemstillingene som er nevnt ovenfor. Når det gjelder hovedvegnettet anslår trafikkanalysen at full utbygging vil medføre mer trafikk til og fra Drotningsvik i ettermiddagsrushet enn det Rv. 555 har kapasitet til å ta i mot. Side 13 av 19

14 Når nytt Sotrasamband er på plass vil det dog være tilstrekkelig kapasitet til å håndtere trafikken i kryssområdet hvor Janavegen kobler seg på Sotraveien. Dette gjelder både med minimum og maksimum verdi i parkeringsnormen. Fagetaten har vært i kontakt med Statens vegvesen vedrørende mulige kapasitetsbegrensninger på riksvegen ved utbygging. Vegvesenet mener det er lite trolig at Drotningsvik næringsområde vil være ferdig utbygget før Sotrasambandet er på plass, og anser det derfor ikke som et problem. Fagetaten mener at forslagsstiller i større grad burde adressert trafikale kapasitetsbegrensninger i planforslaget, og i den sammenheng vurdert tiltak for å bedre trafikkavviklingen på internveiene i næringsområdet. Forslagsstiller har ikke fulgt fagetatens oppfordringer på dette punktet. Parkering I kommuneplanens arealdel ligger Drotningsvik næringsområde i parkeringssone P4. Forslagsstiller sine beregninger viser at det vil være behov for parkeringsplasser og 1031 sykkelplasser i næringsområdet. Tallene legger til grunn at bruksareal for bygningsmassen utgjør 80 % og parkeringsareal 20 % av total BRA, samt at formålene, forretning, kontor og industri, er representert med 1/3 hver. For en oversikt over forslagsstiller beregninger av parkeringskrav og arealbehov for hvert enkelt delområde henvises til tabell side 69 i planbeskrivelsen. Det er knyttet reguleringsbestemmelse til at parkeringsdekning skal samsvare med krav i gjeldende kommuneplan. Fagetaten har ønsket at det gjennom detaljreguleringen ble stilt strengere krav til parkering. En større andel av parkeringsplassene burde vært plassert i parkeringskjeller eller i parkeringshus, fremfor på dekke. Spesielt burde et slikt krav vært stilt til nye næringsområder, som FKI1, FKI10, FKI11 og FKI16. Det foreliggende planforslaget gjør ikke det. Fagetaten foreslår at det stilles krav til at det skal være maksimalt 10% overflateparkering for de omtalte feltene, og at øvrig parkering skal foregå i eget anlegg, som parkeringskjeller eller eget parkeringsbygg. Fagetaten mener videre at planforslaget bør stille krav til at minimumsdekningen for parkering skal være rettesnoren for næringsområdet. Som beskrevet over, viser trafikkanalysen at maksimal utbygging vil føre til kapasitetsproblemer på lokalvegnettet selv med minimumsverdien i sone P4. Dersom næringsområdet bygges ut med maksimumsverdien i parkeringsnormen vil kapasitetsproblemene Janaflaten/Janavegen forverres ytterligere. Næringsområdet ligger sentralt i forhold til kollektivaksene inn mot Bergen sentrum og mot Sotra, hvilket kan forsvare at minimumsdekningen for parkering legges til grunn. Det må sikres god tilrettelegging for ansatte som ønsker å sykle til jobb. Med kommende ny sykkelveg mellom Kolletveit i Fjell kommune til Storavatnet i Bergen kommune vil det kunne bli mer attraktivt å sykle til næringsområdet enn tilfellet er ved dagens situasjon. Fagetaten ønsker at det settes krav til etablering av overdekket sykkelparkering og garderobefasiliteter ved etablering av nybygg med mer enn 20 ansatte. Gang- og sykkelvei Det er gitt politiske føringer om at reguleringsplanen for næringsområdet skal ha fokus på gang- og sykkelvei. Sett opp mot at Janaflaten er skoleveg til Alvøen skole kreves det at forslagsstiller gjennom planforslaget tilrettelegger godt for myke trafikanter. Spesielt med den ventede trafikkøkningen som planforslaget vil medføre. Side 14 av 19

15 Planforslaget legger opp til flere gang- og sykkelforbindelser gjennom planområdet. Det er planlagt gang- og sykkelveg på nordsiden, og fortau på sørsiden av den kommunale veien Janaflaten (o_kv1). I dag er det opparbeidet ensidig fortau langs samme veg. Det er også ensidig fortau langs avstikkeren ned mot Alvøen skole (o_kv2). Reguleringsplan for Alvøen skole (planid ), vedtatt i 2011, regulerer vegen til eksisterende situasjon. Dette til tross for at fagetaten anbefalte opparbeidelse av separat sykkelvei, mens Bergen Tomteselskap ønsket fortau på begge sider av veien. Det vurderes derfor som positivt at det foreliggende planforslaget legger til rette for gang/sykkelveg på vestsiden og fortau på østsiden av o_kv2, og dermed bedrer situasjonen langs skolevegen betraktelig. Det er stilt rekkefølgekrav til at for utvidelse over 10% og for nye bygninger kan det ikke gis midlertidig brukstillatelse før nye offentlige fortau (o_fta1-fta9), gang- og sykkelveg (o_gs1-8) med tilhørende annen veggrunn (o_vg) som vist i plankart langs Janaflaten (o_kv1 og o_kv2 er ferdigstilt. Ettersom arealformål «annen veggrunn» er såpass marginalisert i planforslaget, og av den grunn ikke har en reell grønn effekt, vurderes det som hensiktsmessig å benytte deler av dette arealet til å regulere et bedre og bredere tilbud for gående og syklende enn det som er gjort i foreliggende planforslag. Langs vestsiden av o_kv2 anbefaler fagetaten at det etableres sykkelvei med fortau, fremfor kombinert formål gang- og sykkelvei o_gs7-8. Sykkelvei med fortau er også ønskelig for o_fta4 og for o_gs10. Videre anbefaler fagetaten at o_fta2-3 utvides fra fortau til kombinert formål gang- og sykkelvei. Sykkelvei med fortau dimensjoneres med 2 meter bred sykkelvei og 1,5 meter bredt fortau, mens kombinert formål gang- og sykkelvei dimensjoneres med 3 meters bredde. Det nødvendige arealet hentes fra tilgrensende o_vg annen veggrunn. Anbefalingene er gjort i samråd med Etat for plan og geodata. Som tidligere omtalt åpner forslagsstiller opp for en kobling mellom sykkelveien o_gs10 til fremtidig hovedsykkelrute langs Sotravegen nord for planområdet. Det er lagt inn en hensynssone over nordøstlige del av FKI7 som sikrer tilgjengelig areal for etablering av en slik påkobling. Boligbebyggelse Planforslaget omfatter to eksisterende boligfelt (BF1 og BF2) som ligger innenfor området markert som I/K/L 15 i kommuneplanens arealdel. Disse reguleres til eksisterende situasjon i det foreliggende planforslaget, dvs. frittliggende småhusbebyggelse. Planforslaget åpner ikke opp for nye boliger i BF1 og BF2. Fagetaten er informert om at eier av eiendom 136/199 innenfor BF1 ønsker å søke om å skille ut en boligtomt, og har ved flere anledninger vært i kontakt med kommunens byggesaksavdeling angående dette. Fagetaten har i samråd med seksjon for byggesak vurdert muligheten for etablering av flere tomter innenfor eiendommen, og kan ikke anbefale at det åpnes for dette gjennom planforslaget. Tomten er liten og terrenget er kupert. Det er en høydeforskjell på ca. 13 meter fra foreslått ny tomt til hagen foran eksisterende bolig. Å tilrettelegge for en ny boligtomt her vil således føre til store og uønskede terrenginngrep. Fagetaten foreslår at plankartet endres ved at byggegrensen til eiendom 136/199 trekkes inn slik at det ikke kan åpnes for ny boligtomt her. Barn og unges interesser Planforslaget grenser til Alvøen skole i sør, og mange elever bruker Janaflaten til skolevei. Å ivareta trafikksikkerheten for myke trafikanter som ferdes i næringsområdet er således Side 15 av 19

16 sentralt. Planforslaget forsterker gang- og sykkelvegnettet i planområdet ved at det tilrettelegges for tosidig fortau / gang-sykkelveg på alle interne veger. Grøntdraget øst for næringsarealet skal i stor grad bevares slik det er i dag, og reguleres til friområde. Dette området kan benyttes som oppholds- og lekeareal for barn og unge. Forslagsstiller viser til at friområdet etter behov kan vurderes tilrettelagt for en parkmessig opparbeidelse. Det tilrettelegges ellers ikke for bruk av næringsområdet for barn og unge. I følge forslagsstiller benyttes ikke den grønne kollen, som foreslås omregulert til næringsformål, av barn og unge. Universell tilgjengelighet Deler av o_gs10 er nokså bratt. Veien er ca. 240 meter lang. I startpunktet i nordøst (ved undergangen) er høyden på ca. k+ 53, og i endepunktet i sørvest (i overgangen med o_gs6) er høyden ca. k+ 73. Forslagsstillers beregninger viser at de første 50 meterne, fra undergangen i nord, er traseen den samme som i dag, og stigningen er på ca. 1:30. Herfra følger vegen ny trasé med foreslått stigning 1:13 i en lengde på 130 meter. De siste 60 meterne er stigningen igjen 1:30. Kravene til universell utforming er at stigningen på sykkelveger ikke bør være brattere enn 1:20, jf. håndbok N100 Veg og gateutforming. Fagetaten mener at forslagsstiller må tilrettelegge for etablering av en sykkelveg som oppfyller kravene til universell utforming. Sykkelvegen må følgelig legges om i plankartet slik at den tilfredsstiller stigningskravene for denne type veg. Konklusjon Fagetaten slutter seg i hovedsak til hovedformålet (næring), men mener planforslaget har vesentlige mangler på flere områder. Spesielt gjelder dette forholdet til grønnstruktur i næringsområdet. Fagetaten vurderer at planforslaget bryter med bystyrevedtaket av , som sier at reguleringsplan for hele Drotningsvik næringsområde skal ha fokus på grønne kvaliteter. I stedet for å styrke grønne kvaliteter i planområdet, blir grøntarealene kraftig redusert. Fagetaten er spesielt bekymret for buffersoner langs hovedveier og mot naboarealer i sør og i vest, og mener dette ikke er godt nok ivaretatt i planen. Generelt er en byggegrense på 4 meter mot boligbebyggelse og interne veger knapp med tanke på næringsbyggenes volum og høyde. Fagetaten vurderer at utnyttelsesgrad, byggehøyder og parkeringsløsninger ikke er optimalt løst i planen. Da området nå reguleres gjennom en detaljplan, til tross for kravet om områdeplan i KPA2010, har fagetaten ingen mulighet til å anbefale ytterligere detaljplaner for området. Fagetaten finner derfor at en må understreke og forsterke kravene til utomhusplan i byggesakene for å sikre et minimum av landskaps- og terrengtilpasning, beplanting av utearealer og krav til parkeringsløsninger. Fagetaten mener at planforslaget må endres på følgende punkter for å være tilfredsstillende: Byggegrensen mot veg og boligbebyggelse trekkes inn, og det stilles krav til at arealet mellom byggegrense og formålsgrense gis et grønt preg. Regulert parkbelte i reguleringsplan for Janaflaten (arealplan-id ) videreføres med grøntformål Kravene til utomhusplan må styrkes Utbygging må ta hensyn til innsyn, sikt- og støyforhold for naboer i boligfelt. Det må settes krav parkeringskjeller eller parkeringshus for nye felter. Minimumsdekning i parkeringsnormen for parkeringssone P4 skal legges til grunn ved beregning av parkering. Side 16 av 19

17 Det må stilles krav til overdekket sykkelparkering og garderobefasiliteter for nye bygg med over 20 ansatte. Fortau og gang- og sykkelveier utvides Byggegrense til gnr/bnr 136/199 trekkes inn. Forslaget til reguleringsplan anbefales vedtatt med overnevnte endringer. Forslag til vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf. samme lovs 12-11, vedtas følgende forslag til detaljregulering: Laksevåg, Gnr. 137, Bnr. 466, Drotningsvik næringsområde, detaljregulering, Arealplan-ID , vist på plankart sist datert Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert Dette med følgende endringer i Plankart: Byggegrensen trekkes inn til 12 meter fra formålsgrensen langs o_kv1 og 6 meter langs o_kv2. For FKI9, FKI10 og FKI11utvides byggegrensen til 6 meter mot øvrige formål. For FKI16 skal byggegrensen være 7 meter mot boligfeltet i sør. Regulert parkbelte i plan for Janaflaten (arealplan-id ) videreføres som grøntareal. GS10 må legges om og gis stigningsforhold etter norm. Gang- og sykkelvegene o_gs7,8 og 10, samt fortau o_fta4, endres til sykkelveg med fortau, og etableres med 2 meter bred sykkelveg og 1,5 meter bredt fortau. Fortauet o_fta2-3 utvides til gang- og sykkelveg, og etableres med 3 meter bredde. Nødvendig areal hentes fra tilgrensende o_vg annen veggrunn. Byggegrensen til eiendom 136/199 trekkes inn slik at det ikke åpnes for utskilling av en ekstra tomt her. Bestemmelsene: 1.2 Terrengbehandling får følgende ny formulering: Alle terrenginngrep skal skje mest mulig skånsomt. Større trær og annen verdifull vegetasjon som ikke blir berørt skal bevares. Skjæringer og tilbake-fyllinger/murer skal utføres på en estetisk tilfredsstillende måte og ha en parkmessig opparbeiding. Skjæringer fra 3 meter skal avtrappes og beplantes. Plantevalg og plassering skal fremgå av utomhusplan etter 2.1. For 2.1 Utomhusplan tilføyes følgende til første ledd: Det skal sammen med utomhusplan følge en skriftlig redegjørelse for hvordan terrengbehandling er tenkt oppfylt. Til andre ledd tilføyes: Utomhusplan skal vise ( ) beplanting med plantevalg og plassering ( ). Under bestemmelser om Utforming ( 5.5) tilføyes: A) Nybygg på delfelt FKI10 skal ha oppdelt bygningskropp, og skal i utforming og plassering ta hensyn til innsyn, sikt- og støyforhold for naboer i boligfeltet BF1. B) Nybygg på delfelt FKI16 avtrappes i høyde mot boligbebyggelse i sør Under bestemmelser om Plassering av bebyggelse ( 5.3) tilføyes: Areal mellom byggegrense og formålsgrense skal ha grønt preg. Det skal beplantes en trerekke mot Side 17 av 19

18 veg. Parkeringsplasser utenfor byggegrensen skal opparbeides med permeabelt dekke og med beplantning mellom parkeringsrekkene. Bestemmelse 6.1 om parkmessig utforming av formål annen veggrunn strykes Bestemmelse endres: FKI7, FKI12 og FKI15 utgår. FKI9 gis redusert utnyttelse fra 150%-BRA til 120%-BRA. Under bestemmelser om parkering ( 5.4) legges følgende reguleringsbestemmelser til: For delfelt FKI1, FKI10, FKI11 og FKI16 skal det være maksimalt 10 % overflateparkering. Øvrig parkering skal foregå i eget anlegg, som parkeringskjeller eller eget parkeringsbygg Minimumsdekningen i sone P4 skal være utgangspunktet for beregning av parkering næringsområdet. Kravet til antall parkeringsplasser skal uttales i reguleringsbestemmelsen. Det stilles krav til etablering av overdekket sykkelparkering og garderobefasiliteter ved etablering av nybygg med mer enn 20 ansatte 3. Plankart og bestemmelser må oppdateres i henhold til vedtaket før kunngjøring. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 18 av 19

19 Vedlegg: A. Plankart datert , dok 143 fil 2 B. Reguleringsbestemmelser, datert , dok 143 fil 3 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert , dok 143 fil 4 D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, datert , dok 143 fil 5 E. Merknadskommentarer ved begrenset høring, datert , dok 143 fil 6 F. Illustrasjonsplan, datert , dok 143 fil 7 G. Snitt A-B, datert , dok 143 fil 8 H. Snitt C-D, datert , dok 143 fil 9 I. Snitt E-F, datert , dok 143 fil 10 J. Sol-skygge illustrasjoner, datert , dok 143 fil 11 K. Trafikkanalyse, datert , rev , dok 143 fil 12 L. Kulturminnedokumentasjon, datert , dok 143 fil 13 M. Fotomontasje fra Janaberget, datert , dok 143 fil 14 N. Fotomontasje fra Tverrdalen, datert , dok 143 fil 15 O. Fotomontasje fjernvirkning, datert , dok 143 fil 16 P. VA-kart, datert , dok 143 fil 17 Q. VA-rammeplan, datert , dok 143 fil 18 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se Side 19 av 19