STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: 113/1 Arkivsaksnr: 2011/4088-3 Saksbehandler: Ingrid Davidsen Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan Dispensasjon fra kommunedelplan, Stjørdal tettsted - fradeling til tre boligtomter. Gnr.113/1,51 Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2, jfr. samme lovs 11-6 avslås søknad om dispensasjon fra kommunedelplan Stjørdal tettsted for fradeling av areal til tre boligtomter på gnr.113 bnr.1,51. jfr. utredning og vurdering av saken Til formannskap, komiteer, nemnder: Vedlegg: Ny søknad om fradeling av tomter Kart Krav vedr rettigheter til fast eiendom kartutsnitt kommunedelplan Stjørdal tettsted Oversiktskart Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Saksopplysninger Arnfinn Leirfall søker om dispensasjon fra kommunedelplan Stjørdal tettsted LNF formål, for fradeling av et areal på inntil 4,5 dekar. Arealet skal deles opp i tre rommelige boligtomter. Boligtomtene skal Margrethe Leirfall Brøndbo, Petter Leirfall og Arnfinn Leirfall erverve. Tomtene har veirett over bnr.1. Arealet som søkes fradelt består av skogsmark med fjell i dagen. Søknaden gjelder gnr.113/1 og gnr.113/51. Hjemmelshaver er Modulf Leirfall. Området har vært innspilt til kommuneplanrulleringen. Innspillet er vurdert i Tilleggsdokument ved behandling i formannskapet 9.6.2011 sak 60/11 pkt. 5.
1) Arnfinn Leirfall m/fl: søker om sone for spredt boligbygging nederst i Beistadgrenda for fradeling av 3 boligtomter på g.nr. 113, b.nr. 51. Rådmannens vurdering og konklusjon: Det er ikke aktuelt med sone for spredt boligbygging i Beistadgrenda. Innspillet henvises til hittil uteblitt regulering av et mindre avsatt grendefelt i umiddelbar nærhet til g.nr. 113, b.nr. 51. Søker: I utgangspunktet er det kun den som har hjemmel til en grunneiendom som kan søke om deling. I Pbl 21-2. Søknad om tillatelse 6 ledd første pkt. står følgende: De som er nevnt i lov om eigedomsregistrering 9 kan søke om tillatelse til å opprette ny grunneiendom, ny anleggseiendom, ny festegrunn eller nytt jordsameie, eller tillatelse til arealoverføring. Og lov om eiendomsregistrering (matrikkelloven) 9 Kven som kan krevje matrikkelføring av ny matrikkeleining o.a. 1 ledd pkt.b. Sier følgende: b) den som ved rettskraftig avgjerd ved domstolane er kjent som eigar eller festar, eller er tilkjent rett til å krevje at eit bestemt grunnstykke eller anlegg blir oppretta som eiga matrikkeleining, Det vil si at Arnfinn Leirfall med søsken, kan være den som søker om fradeling jf. rettsforlik datert 10.6.2008. Søknaden er i trå med dette rettsforlik. Begrunnelse for dispensasjonssøknaden: - omsøkt dispensasjon/fradeling berører ikke dyrka eller dyrkbar mark. - boligtomtene har tilgang til kommunalt vann og avløp. - adkomst langs eksisterende avlingsvei - ligger mellom to områder i KP definert som fremtidig boligområde, område vest er under utbygging. - bnr.51 er tidligere godkjent fradelt Eiendommene: Gnr.113/1 er på totalt 1199,8 dekar, av dette er 325 dekar fulldyrka, 1,4 dekar innmarksbeite, og 721 dekar produktiv skog. Gnr.113/51 er en boligtomt på 2,4 dekar. Petter Leirfall fikk i 1979 tinglyst målebrev og fradeling av bnr.51. Grunneier ville ikke underskrive skjøte og står dermed som hjemmelshaver. Lovgrunnlaget: Fradelingssaken skal behandles etter jordloven 1 og 12 (deling) og plan- og bygningsloven 26-1 jf. 20-1 første ledd bokstav m. Planstatus: Fradeling ligger i kommunedelplan Stjørdal tettsted. Område er avsatt til landbruks-, natur- og friluftsformål (LNF områder). Tiltaket krever i første omgang en dispensasjon fra kommunedelplanens areal formål etter plan- og bygningsloven 19-2 jf. samme lovs 11-6. Kommunens forhold til rettsforliket: Når det gjelder rettsforliket er det likestilt med privatrettslige avtaler. Kommunen ved komite plan-plansak er ikke bundet av denne. Kommunen ved komite plan-plansak skal vurdere den landbruks- og arealplanfaglige delen som omsøkt fradeling berører. Kommunen skal kun vurdere forholdet til bestemmelsene gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven.
Jf. pbl. 21-6 som lyder: "Med mindre annet følger av loven her, skal bygningsmyndighetene ikke ta stilling til privatrettslige forhold ved behandling av byggesøknader. Dersom det framstår som klart for bygningsmyndighetene at tiltakshaver ikke har de privatrettslige rettigheter søknaden forutsetter, kan søknaden avvises. Eventuell tillatelse etter denne lov innebærer ingen avgjørelse av privatrettslige forhold. Kommunen kan fastsette frist for tiltakshaver for supplering av søknaden". Dispensasjonsvurdering: 1) Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Omsøkt dispensasjon / fradelinger ligger i kommunedelplan Stjørdal tettsted, som område avsatt til landbruks-, natur- og friluftsformål samt reindrift (LNF(R) områder). Forhold som taler for dispensasjon: Dispensasjon / fradeling til boligtomt ligger i grensen mot grønn strek. Rettsforliket bør ikke tillegges vekt. Det er i hovedsak de samfunnsmessige hensyn av planfaglig og arealdisponeringsmessig karakter som har vekt når det er snakkes om fordeler og ulemper. At omsøkt deling ikke berører dyrka eller dyrkbart areal og at det er tilgang til kommunal vann og avløp kan heller ikke tillegges vekt da dette gjelder de fleste ubebygde områdene så nært Stjørdal sentrum. Forhold som taler mot dispensasjon: I Kommuneplanens samfunnsdel 2010-2022 inkl. deltema klima og energi vedtatt i kommunestyre den 27.5.2010 som sak 54/10. Pkt. 3.1.3 Boligbygging, utbyggingsmønster. Er følgende prinsippsirkel vedtatt:
Omsøkt dispensasjon/fradeling ligger i det en vil definere som Tett. Innenfor denne sonen bør utbygging skje etter plan og ikke som enkeltfradelinger. Kommunestyre har her signalisert at slike fradelinger som det her er søkt om ikke er ønskelig så tett inntil Stjørdal sentrum. 2) I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Fordelene er ikke klart større enn ulempene. En dispensasjon som omsøkt vil gi grunnlag for flere tilsvarende søknader. Det vil si at kommunen må legge privatrettslige avtaler til grunn ved behandling av dispensasjoner fra kommuneplanen. Da kan grunneiere først skrive avtale om kjøp av grunn til bolig for deretter søke om fradeling/dispensasjoner. Så hvis avtalen tillegges vekt her, må andre private avtaler om avståelse av grunn tillegges vekt i andre saker. Likehet for loven. 3) Statlige og regionale rammer og mål skal tillegges særlig vekt i vurderingen og interesse avveiningen. Det er et nasjonalt mål å sikre miljø og omgivelser. Det bør tilstrebes klare grenser mellom bebygde områder og LNF-områdene. Naturinngrepene bør samles mest mulig. 4) Naturmangfoldloven. Det er ikke registrert viktige naturtyper, biologisk mangfold, eller arter i område for fradeling, jf. friluftskart, gårdskart, reindriftskart, kulturminnekart, artskart og naturbasen for kommunen. Kommunen har etter vår vurdering tilstrekkelig kunnskap om konsekvensene for naturmangfoldet for å kunne ta en god beslutning i saken.
Konklusjon: Omsøkt fradeling og dispensasjon frarådes. Boligbygging i dette område bør henvises til planavklarte byggeområder. Plasseringen ligger innenfor det en vil kalle Tett/Neiholdning i vedtatt samfunnsdel. Merk: Dersom komite plan-plansak vurderer å innvilge dispensasjon må saken sendes på høring til berørte regionale myndigheter før evt. endelig vedtak om å gi dispensasjon kan fattes. Jf. plan- og bygningslov 19-1 tredje punkt: Regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjon fra plan, plankrav og forbudet i 1-8.