Saksframlegg. Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan 95/ Komite plan 103/ Komite plan 125/

Transkript

1 STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: 96/1 Arkivsaksnr: 2018/ Saksbehandler: Knut Krokann Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan 95/ Komite plan 103/ Komite plan 125/ /1 Stokkan østre og 15/5 Lundaasan - deling og dispensasjon Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 avslås søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel i forbindelse med søknad om fradeling av fem parseller på eiendommene Stokkan østre, gnr. 96 bnr. 1 og Lundaasan, gnr. 15 bnr. 5, jf. utredning og vurdering av søknaden. Med hjemmel i jordloven 12 avslås søknad om fradeling av to parseller på eiendommen Lundaasan, gnr. 15 bnr. 5, jf. utredning og vurdering av søknaden. Vedlegg: 1. Søknad om deling datert Søknad om dispensasjon, udatert 3. Brev datert og 3 kart 4. 3 kart med omsøkte parseller, udatert 5. E-post fra Geir Falck Anderssen, Meglerhuset Nylander, datert Brev fra Fylkesmannen i Trøndelag Brev fra Marius Christian Stokke Brev fra Marius Kristian Stokke E-post med kart (Nytt vedlegg fra forrige behandling) Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Opplysninger gitt i nabovarsel, datert Nabovarsel datert Kvittering for nabovarsel datert Brev til regionale høringsinstanser Brev fra Trøndelag fylkeskommunen E-post fra kommunen Brev fra kommunen

2 Brev fra kommunen Saksopplysninger Det er søkt om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel i forbindelse med søknad om fradeling av fem ulike parseller fra eiendommene Stokkan østre, gnr. 96 bnr. 1 og Lundaasan, gnr. 15 bnr. 5. Ifølge NIBIO gårdskart består eiendommene sammen med gnr. 91 bnr. 24 av ca. 805 dekar, og av dette er ca. 6 dekar fulldyrka jord og ca. 482 dekar produktiv skog. Fra eiendommen gnr. 96 bnr. 1 er det søkt om fradeling av gårdstunet med et areal på dekar, ei boligtomt på kvm og ei boligtomt på kvm. Fra eiendommen gnr. 15 bnr. 5 er det søkt om fradeling av den sørligste parsellen (ca. 65 dekar), og fra denne parsellen er det videre søkt om fradeling av et areal på ca kvm bebygd med fritidsbolig. De førstnevnte tre parsellene ligger på areal som er regulert til golfbane i reguleringsplan for Stjørdal golfbane, godkjent På den sørligste parsellen står det et stabbur, mens den nordligste parsellen er ubebygd. I reguleringsbestemmelsene 5 står det blant anna: «I en krisesituasjon eller dersom golfbaneaktiviteten opphører, skal området kunne tilbakeføres til landbruksformål. Matjord skal ikke fjernes fra området». Av planbestemmelsene går det fram at driftsbygninga på gnr. 96 bnr. 1 er tillatt omgjort til klubbhus og bygg for banemannskap og vedlikeholdsmaskiner. Deler av gårdstunet er regulert til byggeområde for hotell (reguleringsplan for Sportell Stjørdal golfbane, godkjent ). I kommuneplanens arealdel er gårdstunet vist som idrettsanlegg. Både det omsøkte arealet på gårdstunet og den sørligste tomta ligger innenfor «grønn strek». I bestemmelser til kommuneplanens arealdel kapittel står det: «Byggegrense «grønn strek» for tettsted angir langsiktig avgrensing av eksisterende og fremtidig sammenhengende bebyggelse under hensyn til dyrkajord, kulturlandskap, biologisk mangfold og uregulerte natur- og friluftsområder. All tettstedsutvikling skal finne sted innenfor denne.» Den nordligste tomta på gnr. 96 bnr. 1 ligger utenfor «grønn strek». I planbeskrivelsen kapittel 6 står det: «LNFR-formål i plankart med tilhørende bestemmelser er tilstrekkelig for å ivareta fulldyrka areal og landbrukets interesser i Stjørdal kommune. Derimot er det viktig å avgrense langsiktige utbyggingsområder i forhold til LNFR- områdene. Dette er gjort ved å etablere «grønn strek» som ei byggegrense rundt Stjørdal tettsted i tråd med vedtaket av kommunedelplan Stjørdal tettsted i 2006 og skal synliggjøre en langsiktig tettstedsavgrensing hvor hensynet til landbruk, natur og

3 friluftsinteresser skal sikres utenfor denne streken. Det vil si at en bør tilstrebe en utbyggingsmåte innenfor byggegrensen som gjør at presset mot LNFR-områdene avtar. Meningen med en slik byggegrense er at den skal stå over lang tid og vil være svært langsiktig, for en planhorisont også utover den formelle perioden » Den omsøkte parsellen på gnr. 15 bnr. (ca. 65 dekar) er i kommuneplanens arealdel dels vist som byggeområde (GF7 Lundåsen) og dels vist som område for landbruks-, natur- og friluftsformål samt reindrift (LNFR-område). Deler av LNFR-området er vist som område for spredt boligbebyggelse (SB9) der det kan i planperioden kan fradeles inntil 10 boligenheter. Hytta ligger på areal som er vist som LNFR-område. Arbeidet med regulering av byggeområdet GF7 er stilt i bero på grunn av vann- og avløpssituasjonen i området. Hytta, som opprinnelig var oppført som skoghusvære, ble søkt fradelt både i 1980 og Det ble ved behandlinga i 1995 lagt til grunn at det var behov for skogshusvære da eieren bodde på eiendommen Fosslia, gnr. 100 bnr. 1 og at avstanden mellom eiendommene tilsa at det var behov for skogshusvære. Marius Kristian Stokke kjøpte eiendommen gnr. 15 bnr. 5 i 1997 og søkte da om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel og fradeling av tomt på 1 dekar med påstående hytte. Søknaden ble godkjent i komite plan og næring , men det ser ikke ut til at det ble holdt delingsforretning.

4 Det er planlagt avløp til offentlig avløpsanlegg. Det omsøkte parsellen i Vassbygda ligger i område uten offentlig avløpsanlegg. Dispensasjonssøknaden er begrunna med at eierens barn ikke ønsker å overta gårdsbruket og at det er ønskelig å dele fra gårdstunet og boligtomt til to av barna. Marit Adserø Stokke og Marius Kristian Stokke har i brev skrevet om bakgrunnen for søknaden. Det er vist til at det blir for stort og omfattende arbeid å følge opp og vedlikeholde bygningene på eiendommen. Det er videre vist til at området mellom golfbanen og Fagerlia passer godt til utvidelse av Fagerlia boligfelt. Stokke ønsker å beholde areal som kan være aktuelle for boligbygging. Videre ønsker de at rettigheter fra vannfall på eiendommen skal benyttes sammen med kårboligen. Det vises til vedlagte brev. Søknaden om dispensasjon er sendt på høring til regionale høringsinstanser. Trøndelag fylkeskommune har ingen merknader til søknaden. I brev frarår Fylkesmannen i Trøndelag kommunen å innvilge søknaden og vil vurdere å klage på et eventuelt positivt vedtak. Det vises til vedlagte brev. I brev ba Marius Christian Stokke om at saka ble utsatt slik at han fikk kommet med tilleggsopplysninger. Det vises til vedlagt brev. Oddvar Vigdenes og Geir Falck Anderssen var i møte med saksbehandler. Forhold rundt plansituasjonen og relevant lovverk ble drøfta. I brev har Marius Stokke kommet med tilleggsopplysninger. Tunet ønskes solgt da det er krevende for søkeren og hans familie å vedlikeholde bygningene. Stokke viser til at golfbanen ved eventuell tilbakeføring til jordbruksproduksjon kan drives av andre gårdbrukere. Stokke ønsker å fradele en parsell av gnr. 5 bnr. 15 da han ser for seg at hele parsellen etter hvert vil bli boligfelt. Det vises vedlagt brev. Tillegg fra forrige møte: Geir Falck Anderssen har sendt inn kart som viser plassering av tomt C med e areal på 714vm. Vurdering I saker som berører naturmangfold skal en legge til grunn retningslinjene i naturmangfoldloven 8 til 12 jf. naturmangfoldloven 7. Vurderingene skal så langt det er rimelig bygge på vitenskapelig kunnskap, og vurderingene skal gå fram av vedtaket. Ut fra tilgjengelige opplysninger (Naturbase og artskart fra Artsdatabanken) er det ikke grunn til å anta at fradeling til boligformål vil påvirke naturmangfoldet i området. Jordloven 9 og 12 gjelder ikke for areal som er «i reguleringsplan er lagt ut til anna føremål enn landbruk eller hensynssone som med tilhørende bestemmelse fastlegger faresone, jf. planog bygningsloven 12-6.» Bestemmelsene gjelder heller ikke areal som i kommuneplanens arealdel er lagt ut til bebyggelse og anlegg. I forbindelse med regulering av golfbanen ble det vurdert om det skulle tas inn bestemmelser om at jordloven 9 og 12 fortsatt skulle gjelde i planområdet, men det ble lagt til grunn at planbestemmelsene 5 var tilstrekkelig for ivareta hensynet til jordvernet. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag ga Stjørdal Golfklubb konsesjon for rett til feste av areal til golfbane for en periode på 43 år fra Det ble forutsatt at det ble avsatt nødvendige økonomiske midler som kunne sikre tilbakeføring av areal til jordbruksformål hvis bruken av areala til golf opphørte. I brev fra Stjørdal golfklubb er det opplyst at det til dette

5 formålet er avsatt midler på bankkonto og at kontoen ikke kan disponeres uten samtykke fra kommunen. For fradeling av den sørligste parsellen på gnr. 15 bnr. 5 og for den omsøkte hyttetomta er det nødvendig med behandling etter jordloven 12. Det er for alle parsellene nødvendig med behandling etter plan- og bygningsloven (pbl.) 19-2 og 20-1 bokstav m. Det må fattes to separate vedtak som i utgangspunktet kan få helt ulike resultat. Etter plan- og bygningsloven (pbl.) 20-1 bokstav m må det søkes om tillatelse til: «opprettelse av ny grunneiendom, ny anleggseiendom eller nytt jordsameie, eller opprettelse av ny festegrunn for bortfeste som kan gjelde i mer enn 10 år, eller arealoverføring, jf. lov om eigedomsregistrering. Slik tillatelse er ikke nødvendig når tiltak etter første punktum skjer som ledd i jordskifte i samsvar med rettslig bindende plan». I pbl heter det: «Opprettelse av ny grunneiendom, ny anleggseiendom eller nytt jordsameie, eller opprettelse av ny festegrunn for bortfeste som kan gjelde i mer enn 10 år, jf. lov om eigedomsregistrering, eller endring av eksisterende eiendomsgrenser, må ikke gjøres på en slik måte at det oppstår forhold som strider mot denne lov, forskrift eller plan. Opprettelse eller endring som nevnt i første punktum, må heller ikke gjøres slik at det dannes tomter som er uegnet til bebyggelse på grunn av sin størrelse, form eller plassering etter reglene i denne lov». Formålet med jordloven er at arealressursene skal brukes på den måten som best gagner samfunnet og yrkesutøverne i landbruket. Det er derfor gitt bestemmelser som regulerer bruk og deling av landbruksareal. Rundskriv M-1/2013 gir retningslinjer for behandling av søknader om omdisponering og fradeling av areal på landbrukseiendommer. Etter jordloven 12 skal det ved vurdering av om delingssamtykke skal gis, blant anna legges vekt på om delinga legger til rette for en tjenlig og variert bruksstruktur i landbruket. I vurderinga inngår blant anna hensynet til vern av arealressursene, om delinga fører til ei driftsmessig god løsning og om delinga fører til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området. Delingssamtykke kan gis dersom det vil ivareta hensynet til bosetting i området. Rundskriv M-1/2013 gir retningslinjer for behandling av søknader om omdisponering og fradeling av areal på landbrukseiendommer. Det skal tas hensyn til om deling kan føre til drifts- og miljømessige ulemper for landbruket i området. I det aktuelle tilfellet vil det være mindre sannsynlig at det vil kunne oppstå konflikter mellom bolig- og jordbruksinteresser. Etablering av en fritt omsettelig fritidseiendom vil kunne føre til konflikter om hvordan skogen skal skjøttes rundt fritidseiendommen, særlig knytta til utsikt fra hytta. Dette kan føre til at skogpotensialet ikke utnyttes. Etter jordloven 12 fjerde ledd kan det legges vekt på bosettingshensynet. Det er ikke nedgang i folketallet i området, og det er derfor ikke grunnlag for å legge vekt på bosettingshensyn ved behandling av jordlovsspørsmålet. Stokke ønsker utvidelse av det avsatte boligområdet i Vassbygda, men dette er etter rådmannens vurdering spørsmål som må løses ved rullering av kommuneplanens arealdel. Hvis arealet skulle bli avsatt til boligutbygging, vil det være lite hensiktsmessig at det er fradelt 3 dekar til fritidsbebyggelse i denne teigen. Både den omsøkte tomtestørrelsen, og hensynet til at skogpotensialet i teigen og på og rundt tomta neppe kan utnyttes, tilsier at det ikke i tråd med jordloven å tillate av fradeling av verken hele teigen eller fradeling av tre dekar til hyttetomt. Hvis det søkes om fradeling av hytta med tomt på inntil 1 dekar, kan det være forhold som taler for at søknaden godkjennes. Det vises til vedtaket fra 1997 der det ble lagt til grunn at det ikke var behov for skogshusvære på eiendommen. Det kan også være muligheter for å få godkjent søknad om fradeling av arealet som i kommuneplanens arealdel er avsatt til boligformål.

6 Tre av de omsøkte parsellene ligger på areal som er regulert til golfbane i reguleringsplan for Stjørdal golfbane. På den sørligste parsellen står det et stabbur. Den nordligste parsellen er ubebygd. I reguleringsbestemmelsene 5 står det blant anna: «I en krisesituasjon eller dersom golfbaneaktiviteten opphører, skal området kunne tilbakeføres til landbruksformål. Matjord skal ikke fjernes fra området». Av planbestemmelsene går det fram at driftsbygninga på gnr. 96 bnr. 1 er tillatt omgjort til klubbhus og bygg for banemannskap og vedlikeholdsmaskiner. Deler av gårdstunet er regulert til byggeområde for hotell (reguleringsplan for Sportell Stjørdal golfbane, godkjent ). Den omsøkte parsellen på gnr. 15 bnr. (ca. 65 dekar) er i kommuneplanens arealdel dels vist som byggeområde og dels vist som område for landbruks-, natur- og friluftsformål samt reindrift (LNFR-område). Hytta ligger på areal i sist nevnte kategori. Muligheten for å dispensere fra vedtatte arealplaner er etter kriteriene i pbl relativt sterkt begrensa. Det kan ikke gis dispensasjon fra vedtatte planer dersom hensynet bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynet til formålsparagrafen i plan- og bygningsloven, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon etter ei samla vurdering være klart større enn ulempene. Statlige og regionale rammer og mål skal tillegges særlig vekt i disse vurderingene. Av forarbeida til loven går det fram at vurderingene av om lovens vilkår er oppfylt, er såkalt rettsanvendelsesskjønn. Det er først hvis en etter disse juridiske vurderingene konkluderer med at begge vilkåra i pbl er oppfylt, at det kan gis dispensasjon. I dette mulighetsrommet kan en velge å dispensere, men en har ingen plikt til dette. Det er i disse vurderingene en kan bruke det som benevnes som fritt skjønn, og det er først og fremst disse vurderingene som gir rom for en politisk forvaltningspraksis. Fradeling av gårdstunet og boligtomter på areal regulert til golfbane vil sette hensynet til reguleringsplanen til side. Den nordligste tomta på golfbanen ligger utenfor «grønn strek» slik at denne deling i vesentlig grad vil sette til side hensynet til kommuneplanens arealdel. For at dispensasjon skal gis, må i tillegg fordelene være klart større enn ulempene (kvalifisert overvekt). Det er altså ikke nok at ett av vilkårene for dispensasjon er vurdert til å være oppfylt. Ved avveining av fordeler og ulemper er det først og fremst de allmenne interessene og ikke private eller personlige forhold som skal vurderes. I et dispensasjonsvedtak må det gå fram hvilke fordeler og ulemper som gjør seg gjeldende og hvordan fordeler og ulemper er vektlagt i forhold til hverandre. Begrunnelsen for dispensasjonssøknaden er av privat og privatøkonomisk karakter. Hvis søknaden godkjennes, vil eiendommen bli helt uten bygninger, noe som vil gjøre det vanskeligere å forvalte eller gjenoppta drifta av eiendommen til jordbruk. Søkerne har vist til at gjenværende areal kan knyttes til eiendommen gnr. 96 bnr. 91. Denne eiendommen er fritt omsettelig og inngår ikke i felles driftsenhet med de andre eiendommene Stokke eier. Den omsøkte parsellen på gnr. 15 bnr. 5 består av areal med ulik planstatus: område for boligbebyggelse (grendefelt), LNFR-område for spredt boligbebyggelse og LNFR-område. Søkerne ønsker å få lagt ut hele parsellen til boligformål. Bortsett fra eventuell fradeling av grendefeltet, vil fradeling sette hensynet til kommuneplanens arealdel til side. Fradeling av hytte med 3 dekar stor tomt vil sette hensynet til kommuneplanen til side. Søkerne har ikke angitt forhold som tilsier at fordelene ved dispensasjon er klart større enn ulempene. Rådmannen vurderer det slik at det ikke er angitt forhold som kan tillegges vesentlig vekt i spørsmålet om det er grunnlag for å gi dispensasjon. Dispensasjon vil etter dette ikke gi klart større fordeler enn ulemper. Når en dispensasjon i vesentlig grad vil sette til side hensynet til kommuneplanens arealdel, er det etter plan- og bygningsloven 19-2 ikke grunnlag for å godkjenne søknaden. Det vises til pbl fjerde ledd. Rådmannen har etter dette kommet til å innstille på at søknaden avslås.