REGULERINGSPLAN FOR BLANDALEN 2 ARENDAL KOMMUNE PLANBESKRIVELSE Bilde 1 Fotografi somviser planområdet og omliggende bebyggelse. INNLEDNING PollenBygg & Eiendomharpåvegneav AgderbyggArendalAS utarbeidetforslagtil detaljplan betegnet Blandalen2. Områdeter i daguregulertog betegnetsomnytt boligområde«b65»i arealdelav kommuneplanenfor 2013,ettertidligereinnspill til rullering av arealdelav kommuneplanen. Det ble meldtom oppstartav reguleringsarbeidalleredei september2011,mensakenhar«lagtpå is» i påventeav beslutningom trasevalgfor ny til førselsveitil E-18.Dennebeslutningener nå fattet,og områdetvil ikke berøresav tilførselsvei. Arbeid meddetaljplanleggingenkandermed ferdigstilles. HENSIKT MED REGULERINGEN Hensiktenmedreguleringener å leggetil rettefor byggingav leilighetsbyggmedinntil 21 nye leiligheter.eksisterendebolig i medadressenygårdsveien54 for tildelt enromsligtomt og kan rivesog erstattesav ny bolig eller ombyggesinnenfor reglenei plan-og bygningsloven. PLANOMRÅDET Planområdetbestårav delerav eiendommen507/192samttilliggendeoffentlig veiareal.områdeter påca.6 500m 2, hvoravca.3000m 2 blir avsatttil tomt for ny bebyggelse,ca800m 2 til tomt for eksisterendebolig, og 480m 2 til lekeplass.deøvrigearealersomer medtatti planener grønnstruktur,trafikkarealerinklusiv parkeringog plassfor renovasjon. PollenBygg& Eiendom Side1 av 12
Reguleringsplanfor Blandalen2 Bilde 2 Ortofoto somviser planområdet og omkringli ggendebebyggelse. TEKNISKE ANLEGG Atkomsttil nytt boligområdeskjerfra Nygårdsveiensomvist. Vertikalkurvaturenfor avkjørselog frem til parkeringog bolig blir sværtgunstig,dabyggetomtenetterplaneringvil bli liggendekun marginalthøyereennavkjørselentil Nygårdsveien.Kotehøydevedtilslutning til Nygårdsveiener +57,8og kotehøydefor 1. etasjei boligerer +58,0. Kommunaltvannog avløpmedtilfredsstillendekapasitet er tilgjengeligi direktetilknytning til eiendommen,sekartutsnittunder.det er gitt tilbakemeldingfra Arendalkommunesavdelingfor infrastrukturat deter tappevann/slokkevann medkapasitet50 l/s tilgjengeligi Nygårdsveien,samt at kommunaltavløpvil bli oppgraderti 2016,noesom vil væretilfredsstillendei forhold til fremdrift for denneutbyggingen. I forhold til renovasjoner detvurdertom deter hensiktsmessigå la renovasjonskjøretøy kjøreinn i områdeteller om detvil værebedremedenrenovasjonsløsningsomer plassertlangsnygårdsveien. Vi haretterenhelhetsvurderingkommetfrem til at sistnevnteløsningvil værebest.underveisi arbeidetmeddetaljplanenharløsningmedkommunalsnuhammerinnei planområdetblitt tegnetut, menvi harkommetfrem til at denneløsningenvil opptaaltfor myeplass,og dessutenvære trafikksikkerhetsmessig mindregunstig,i og medat storekjøretøyvil måttesnutett opptil boligene. Adkomstveiener i dettetilfellet ogsåsværtkort, slik at deter vanskeligå sedenstoregevinsten medå flytte renovasjonsløsningen endanærmereboligene.adkomstfor slukningskjøretøyvil være uproblematisk. Det er etterforslagfra kommunensadministrasjontegnetinn vegutvidelsei forbindelsemedavsatt plassfor renovasjon. PollenBygg & Eiendom Side2 av 12
Reguleringsplanfor Blandalen2 Bilde 3 Kartutsnitt somviser kommunale vann- og avløpsledningeri området. EKSISTERENDE BEBYGGELSE Det ligger eneldrebolig / hytteinnenforplanområdet.denneharikke høytekniskverdi, og det overlatestil fremtidigeeiereå vurdereom deter grunnlagfor å settedennei standeller erstattemed enny bolig. Det reguleresinn enromsligtomt for denneboligenog dettillatesoppførtenenebolig eller tomannsbolighvis boligenrives.denplasseringenboligenhargjør at detaktuellearealeter uinteressanti forhold til byggingav nyeboliger.vi kanhellerikke senoensamfunnsmessig eller økonomiskfordel av å fjerneboligen.sefotografi under. Bilde 4 Eksisterendebolig / hytte innenfor planområdet (GoogleStreetview2012). PollenBygg & Eiendom Side3 av 12
NY BEBYGGELSE Det planleggesoppføringav leilighetsbyggmedinntil 21 leiligheteri 3 etasjer.det planlegges12 leiligheter,4 i hveretasjei fløy mot nord,og 9 leiligheter,3 i hveretasjemot syd,bundetsammen av enmellombygningmedheisog trapp. Det planleggesenlett, modernearkitekturmedflatt tak. Bygningskroppener tenktbrutt oppmed skjermedeverandaerog vekslendebruk av ulike bygningsmaterialer.seillustrasjonsomviser tidligereprosjektgjennomførtav Agderbyggi Kristiansand.Detteer tenktbenyttetsom utgangspunktfor planlagtboligprosjekt Blandalen2. Bilde 5 Eksempelpå utforming av ny bebyggelse(holteåsen Kristiansand) Leilighetenevil få P-rompåi overkantav 70 m 2 og vil væregjennomgåendei bygningenmed adkomstvia svalgang.alle leiligheterfår 2 soverom og vestvendt,privat veranda/ terrassepå minimum8 m 2. Bygningutstyresmedheisog alle leiligheterplanleggesetterprinsippom universellutforming.alle leiligheterfår enfastparkeringsplass. Eksempelpåplanløsningog fasadetegninger vist under. PollenBygg& Eiendom Side4 av 12
Bilde 6 Eksempelfasade(Holteåsen Kristiansand) Bilde 7 Eksempelplanløsning(Holteåsen Kristiansand) PollenBygg& Eiendom Side5 av 12
Reguleringsplanfor Blandalen2 Terrengsnittsomer vedlagtplanenviserhvordanbygningentilpassesterrenget(seutsnittunder). Somdetfremgårav snitteter detenfornuftig massebalanseog ikke nødvendigmedstoreinngrepi terrenget. Bilde 8 Terrengsnitt somviser planlagt bebyggelse FORHOLD TIL EKSISTERENDE REGULERINGSPLAN Områdeter uregulert.kartutsnittunderviserforhold til omkringliggendereguleringsplaner. Som detfremgårav karteter Nygårdsveiennylig regulert for å etablereadkomsttil «Blandalen1». Bilde 9 Reguleringsplaneri området. Det aktuelle planområdet er markert med rød skravur «reguleringsplanerunder arbeid». Reguleringsplanfor Blandalen 1 rett nord for planområdet. PollenBygg & Eiendom Side6 av 12
FORHOLD TIL KOMMUNEPLANENS AREALDEL Eiendommener angittsomnytt boligområdei arealdel av kommuneplanen,derny bebyggelse tillatespågrunnlagv utarbeidetdetaljplan. Reguleringenvil dermedværeklart i trådmed kommuneplanensarealdel.somdetfremgårav kartutsnittet er eksisterendebolig/hyttemarkertsom «eksisterendeboligområde»,og tiltak hervil følger reglenesomgjelderi slike områder. Bilde 10Utsnitt av kommuneplanensarealdel. Området er betegnetsomboligområde og hensynssoneh570 - bevaringsverdigbygningsmiljø. PollenBygg& Eiendom Side7 av 12
Reguleringsplanfor Blandalen2 SIKKER ATKOMST TIL SKOLEN Eiendommensoknertil Moltemyr oppvekstområde. Det er enrekkemuligeruterfor å kommetil skolen,samtligegårlangsveiermedfortaueller egnegangveier.denmestnaturligerutengårlangs Nyli Ringvei Waglegårdsveien, deretteropp «snarvei» til Solbakkenog ut påmoltemyrsvingen. Avstandentil skolener ca.1,2 km. Bilde 11Skoleveifra nye boliger til Moltemyr Skole. Merk gangstifra Waglegårdsveientil Solbakken Skoleveienbenyttesav mangebarni dag,og vurderes somsikker. KONKRET VURDERING OPP MOT ARENDAL KOMMUNES «BESTEMMELSER OG RETNINGSLINJER FOR KOMMUNEPLANENS AREALDEL 2013-2013» Det er nylig vedtattny kommuneplanfor Arendalkommune,og denneinneholderbestemmelser og retningslinjersomerstatter Forskrift om vedtekter til plan-og bygningslovens 79. Til PBL 119.5 er detvedtattfunksjonskravsombl.a.omhandler lek, uteoppholdog parkering.bestemmelsene er gjort normative,detvil si at deer veiledende. Parkeringsdekning De nyeretningslinjeneopererermedminimum1,25parkeringsplasserpr bolig for leilighetsbyggav dennetypen.vi leggeropptil 28 parkeringsplasser for delt på21 boliger,altsåenp-dekningpå 1,33.Dettevurderessomtilfredsstillende.Det anlegges2 HC-plassersomer overdeanbefalt5%. Det avsettesi henholdtil retningslinjene1,5 P-plassfor sykkelpr boligenhet,tilsvarendeet arealpå ca50 m2. DetteplasseresinnenfordelområdeBK og er vist tydeligerepåillustrasjonsplanen.det leggesopptil takoverbyggoversykkelparkeringspla ssene,minstdenenedelennærmest boligbebyggelsen. Uteoppholdsarealog lek Det er avsattto områdertil lekeplass,småbarnslek eplasspå120m2, og nærlekeplass på360m2. Småbarnslekeplassen er plassertslik at tilnærmetalle leilighetenekansedenfra sineoppholdsrom/ verandaer.nærlekeplassen er plasserti utkantenav planområdet,og grenseropptil øvrig grønnstrukturi områdetoppmot Ribbervann.Det skal ogsåopparbeidesarealerfor uteopphold PollenBygg & Eiendom Side8 av 12
innenfordelområdebk slik at veiledningenskrav vil bli overholdt.det er ulike andre lekemuligheteri nærhetenav planområdet,og deter nærhetil lysløypeog sammenhengende grønnstrukturnordovermot Ribbervann. Alle nyeboligerfår privat uteplassi form avterrasse/ verandapåminimum8 m 2. Vurdering opp mot prinsipp om universell utforming Det installeresheisi nytt boligbygg,og alle boligerog utearealtilfredsstillerprinsipperom universellutforming. FORHOLD TIL NATURMANGFOLDSLOVEN Det er foretattsøki naturdatabasen til Miljødirektoratet,og deter ikke funnetnoenregistreringer somkommeri konflikt medutbyggingsplanene. Kartutsnittetunderviserområdetmedalle kartlag slåttpå,herunder«vernog foreslåttvern»,«artsdata»,«prioritertenaturtyperog kulturlandskap»og «friluftsområder».somdetfremgårer detingenregistreringeri området.dettestemmergodt overensmeddeundersøkelsersomble gjort av Asplan Viak i forbindelsemedinnspill til rullering av arealdelav kommuneplaneni forkantav detaljreguleringen(2009). Bilde 12 Utsnitt av naturdatabasen FORHOLD TIL KULTURMINNER Det er foretattsøki Riksantikvarensdatabase«Kulturminnesøk».Dennedatabasensamler informasjonfra bl.a.askeladdenog Sefrak-registeret. Somdetfremgårav kartutsnittunderer det ingenregistreringeri området. PollenBygg& Eiendom Side9 av 12
Bilde 13 Utsnitt av «Kulturminnesøk» OPPSUMMERING OG KOMMENTARER TIL INNKOMNE INNSPILL I detfølgendeer detopplistetsamtligeinnkomneinnspill i forbindelsemedkunngjøringom oppstartav planarbeidet.hvert enkeltinnspill er kommenterti denutstrekningdetharsyntes nødvendig.innspilleneer vedlagtplanforslaget. 1. StatensVegvesen StatensVegvesensførstesvardatert17.10.2011henvisertil pågåendeplanarbeidmedny E18 inkluderttilførselsveier,og berom at planarbeidet for Blandalen2 avventestil trasevalgfor tilførselsveitil ny E18er avklart. Det harnåværtny kontaktmedvegvesenet,og detbekreftesi e-postdatert08.10.2014at planområdetfor Blandalen2 ikke vil bli berørtav nytt veinett. Vår kommentar:tilbakemeldingenefra StatensVegveseninneholderingenkonkrete anbefalingereller føringerfor planarbeidet,og vi vil leggetil grunnat degenerelleprinsipper for godplanleggingav nyeboligområdergjelder.avkjørseltil nyeboligervil få gunstig kurvaturog siktforhold.trygg skoleveier sikret gjennomfortauog gangveieri området. 2. Aust-Agder Fylkeskommune Planfaglig vurdering: Plan-og naturseksjonenvil minneom planarbeidfor ny E18og hovedveienettrundtarendalog vil anbefaleat planarbeidetsettespåventtil trasevalgfor veinetteter avklart. PollenBygg& Eiendom Side10 av 12
Seksjonenharingenmotforestillingertil at detplanleggeskonsentrertboligbebyggelsei området.det minnespågenereltgrunnlagom godeplanleggingsprinsipper; barnog unges oppvekstvilkår,lekearealer,sikkerskolevei,støy,landskapsestetikkog universellutforming. Vår kommentar:godeplanleggingsprinsipperer lagt til grunnfor utarbeidelseav detaljplanen. 3. Fylkesmanneni Aust-Agder Fylkesmannenminnerom sammeforhold somdeforegående,og anbefalerat planarbeidetsettes påventtil trasevalgfor tilførselsveierer foretatt. Fylkesmannenkjennerikke til miljøverdierav regional eller nasjonalverdi innenfor planområdet,menminnerpågenereltgrunnlagom viktige momenteri reguleringsarbeidet, herunderstøy,estetiskutforming/ landskapsesteti kk, universellutforming,barnog unges oppvekstvilkår,ros-analyseog prinsippenei naturmangfoldloven. Vår kommentar:de sentraleprinsippenefor godplanleggingsompåpekeser lagt til grunni arbeidetmeddennereguleringsplanen. De innkomneinnspilleneavdekkerikke noeninteressekonfliktersomvil væretil hinderfor gjennomføringav planen.alle offentligeinstansersomharuttalt segherværtpositivetil reguleringensålengegodeplanleggingsprinsipper ivaretas.det skaffestil veiesentrumsnære boligersomer universeltutformet,og deter detstor etterspørseletter. BILDER FRA PLANOMRÅDET OG NÆROMRÅDET Bilde 14 Bilde somviser adkomst til området fra Nygårdsveien.4-mannsboligi Nygårdsveien57 til venstre i bildet. Enebolig med adressenygårdsveien52 skimtes til høyre bak vegetasjon.i bakgrunnen leilighetsbygg på Solåsen. PollenBygg& Eiendom Side11 av 12
Bilde 15 Bildet viser tomannsboligmed adressenygårdsveien58 somligger like nord for planområdet. Til høyre eksisterendebolig/hytte innenfor planområdet. Bilde 16 Planområdet sett fra nord. Arendal,01.12.2014 rev.- PollenBygg& Eiendom Side12 av 12