REGULERINGSFORSLAG TIL OFFENTLIG ETTERSYN Saksnr.: 201105720/14 Emnekode: BBY 5121 Saksbeh.: TRES Dato: 01.02.2012 YTREBYGDA, GNR. 121, BNR. 445, NORDÅSGRENDA, REGULERINGSENDRING. PLANNUMMER 62120000 FORSLAG TIL VESENTLIG REGULERINGSENDRING, OFFENTLIG ETTERSYN. Kort om planforslaget Opus fremmer på vegne av Vestbo AS planforslag for Lindehaugen i Fana bydel på Nordås, like nord for Kilden senter. Over: Ortofoto av det aktuelle planområdet, markert med rød sirkel (kilde: Atlas.no). Planområdet er innenfor senterområde S19 i kommuneplanens arealdel (KPA) vedtatt 25.6.2007. Planområdet er tilsvarende avsatt til senterområde i ny KPA, vedtatt 17.10.2011, men som ikke er rettskraftig. Planlagt bygg er en boligblokk med 5 boenheter fordelt på 3 etasjer, i tillegg til P-kjeller. I gjeldende reguleringsplan er området etter reguleringsendring vedtatt i 1979 avsatt til bolig, allmennyttig formål og offentlig kjørevei (planid: 4310001).
Over: skråfoto av det aktuelle planområdet med illustrering av planavgrensning (Kilde: EFS). Planforslaget innebærer en videreføring av boligformålet fra gjeldende plan, og en endring fra småhusbebyggelse til blokkbebyggelse. Planområdet er 2,9 daa stort og består i hovedsak av Lindehaugen, som i dag utgjør et naturlig høydedrag i området, og som dermed bidrar noe til lokal terrengvariasjon. Det er lagt opp til utnyttelsesgrad på % BRA = 120 % og byggehøyde på 63 m.o.h. Gjeldende plan tilsier en utnytting på U=0,15. I KPA åpnes det i S19 opp for % BRA = 250 %. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse samt støyrapport, vedlegg H. Side 2 av 8
Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmateriellet til å ha tilfredsstillende kvalitet for utleggelse til offentlig ettersyn. Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til boligformålet og hovedgrepet i planforslaget. Nedenfor følger våre kommentarer til noen tema som fagetaten mener krever ytterligere avklaring. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse. Hovedformål Fagetaten vurderer planområdet som aktuelt for økt utnyttelse og som egnet til boligformål. Til dette formålet er imidlertid tomten krevende, spesielt med hensyn til støy, da planområdet ligger innenfor gul og delvis også rød støysone, jf. støysonekart for Bergen 2010. Utnyttelsesgrad, uteoppholdsareal og støy I dialog med forslagsstiller / konsulent har fagetaten stilt seg kritisk overfor størrelse, sammenheng og kvalitet på felles uteoppholdsarealer, vist som f_au1 i plankart. Planforslaget utløser behov for 125m² felles uteoppholdsareal, hvorav halvparten kan la seg dekke gjennom nærliggende gatetun, park eller tilsvarende, gitt at visse kriterier er oppfylt. Ved vurderingen av uteoppholdsarealer anses det som riktig å ta utgangspunkt i bestemmelsene i KPA, vedtatt 17.10.2011, selv om disse ikke er rettskraftige. I bestemmelsene punkt 10 (datert 19.5.2011 ), underpunkt 1 og 4 heter det følgende: 1. Leke- og uteoppholdsarealer som skal regnes med som nødvendige minimumsarealer skal ha følgende kvaliteter: Lokalisering: Alle boenheter skal ha tilgang til fellesområder maksimum 50 m fra byggets hovedadkomst. Fellesområdene skal primært ligge på bakkeplan, alternativt kan inntil 50 % legges på opparbeidet dekke med god terrengkontakt og god kontakt med hovedinngang. Spesielt for bydelssentra og senterområder langs bybanen: inntil 50 % av fellesarealene kan dekkes av nærliggende offentlige arealer som park, gatetun eller tilsvarende med god og trafikksikker tilgjengelighet. I de samme senterområdene kan også inntil 50 % av fellesarealene dekkes av takterrasser/opparbeidet dekke med god tilgjengelighet. 4. Form og struktur: Arealene skal ha hensiktsmessig form, størrelsesfordeling og plassering, og restarealer medregnes ikke. Minst 50 % av fellesarealet skal ligge samlet og sentralt i boligområdet (dette kan nyanseres i store prosjekter og planområder). For at planforslaget skal falle inn under overnevnte punkter, og dermed kvalifisere for mulighet til å løse opp til halvparten av behovet for felles uteoppholdsareal gjennom offentlige egnede arealer, er planforlsaget avhengig av å defineres som senterområde langs bybanen. Med 600 meter i luftlinje til nærmeste bybanestopp ser vi det som mer nærliggende at området heller faller inn under kategorien øvrige senterområder, og at planen dermed må løse uteoppholdsarealbehov innenfor egen planavgrensning. I KPA faller S19 inn under kategorien Lokalsenter type 2, hvor det anbefales kun en beskjeden fortetting. Generelt sett ser vi grunn til å stille spørsmål ved hvilken reell bruksverdi et felles uteoppholdsareal kan få, i planforslag hvor bygningsmassen dekker en så stor andel av tomten, og hvor gjenværende areal kan sies å ligne omkransende restarealer mer enn egnede fellesarealer. Videre er det slik for dette planforslaget at fellesarealene foreløpig er planlagt å ligge helt opp til en av de private markterrassene på bakkeplan, en løsning vi fraråder. Side 3 av 8
Oppsummert presiserer vi at hensynet til uteoppholdsareal må prioriteres foran grad av utnytting. En øvrig kompromissløsning i forhold til støy er at private balkonger / terrasser er nordvendt og dermed får ugunstige solforhold. Ut over dette er det forutsettes det i støyrapporten at det etableres glasskjerm på enkelte av balkongene for at man skal unngå støynivå som overstiger Lden = 55 db på privat uteoppholdsareal. Trafikkløsninger og universell utforming Det går en gangvei, vist som o_g2 i plankart, gjennom planområdet. Denne vil forbli regulert slik den er i dag. Nærmeste bybanestopp er ved Skjold skole, ca 600 m øst for planområdet i luftlinje. I praksis vil sannsynligvis Lagunen som ligger 1 km sør for planområdet være lettest tilgjengelige bybanestopp. Bussholdeplass finnes like ved tomten. Parkering for sykkel og bil løses i underetasje / P-kjeller. Det legges til rette for 9 P-plasser, hvorav én skal utformes etter krav om universell utforming. Minst halvparten av leilighetene skal i henhold til planforslagets bestemmelser være universelt utformet. Det vil være adgang fra P-kjeller til heis og boder. Adkomst til P-kjeller med bil er via rampe fra naboeiendom i nordøst. Tilkomst dit hen er via Nordåsgrenda og Nordåsvegen. Planlagt parkeringsdekning ansees som tilstrekklig. Det går en planlagt bydelsrute for sykkel langs med motsatt side av Nordåsvegen sett fra planområdet, mot Kilden senter. Grønnstruktur/ barns interresser Det fremkommer i brev fra Grønn etat datert 18.05.2011 at de på befaring den 16.05.2011 registrerte spor etter barnelek, og de viser til punkt 10 i bestemmelsene i KPA, et punkt som tar for seg krav om erstatningsarealer ved omdisponering av arealer som er viktige for barns lek. Det fremkommer ingen definitiv avklaring på dette temaet i forslagsstillers innsendte planmateriell, ut over at de selv ikke har registrert tegn til barnelek på tomten. Ved offentlig ettersyn vil naboer og berørte parter få anledning til å belyse temaet ytterligere. Med en utbygging av denne marginale tomten på 2.9 da, og med krevende støyforhold, er det lite rom for å kunne bevare eksisterende grøntområder til lek. Nærmeste offentlige grøntareal er lokalisert ca 200 meter nordvest for planområdet, som illustrert: Over: kartutsnitt fra KPA som viser nærmeste offentlige grøntområde i forhold til planområdet, markert med rød sirkel. Side 4 av 8
Etter det fagetaten kjenner til er ikke dette arealet opparbeidet i særlig grad, hvilket gjør det uegnet som substitutt for deler av behovet for felles uteoppholdsareal som planen utløser. Dersom det foreligger kvaliteter ved nevnte areal som etaten ikke kjenner til ber vi om at dette belyses grundig til 2. gangs behandling. Energiløsning Valg av energiløsning har ikke blitt tatt. Planområdet inngår i konsesjonsområde for fjernvarme. Eventuelt krav om tilknytning bør belyses ved offentlig ettersyn. Planfremstilling Det planfaglige grepet i planen holder gjennomgående høy kvalitet, og planlagt bygg fremkommer i innsendte illustrasjoner som det vil harmonere med eksisterende bebyggelse. Konklusjon Utnyttelse av den aktuelle tomten representerer spesielle utfordringer i forhold til støy og uteareal. Fagetaten vurderer planforslaget slik at det imøtekommer de støyrelaterte utfordringene som knytter seg til tomten på en god måte, men at planlagt unyttelse av tomten er så høy at det går ut over uteoppholdsarealet. Dette hensynet må prioriteres og sikres videre i prosessen, slik at man unngår fragmenterte felles uteoppholdsarealer med dårlig sammenheng og kvalitet. Fagetaten er i utgangspunktet av den oppfatning at planforslaget må omarbeides noe slik at minstekravet på 125m² felles uteoppholdsareal som planen utløser kan oppfylles innenfor planens avgrensning. Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til boligformålet og hovedgrepet i planforslaget. V har imidlertid noen merknader. Hovedsaklig gjelder dette følgende forhold: Det etterlyses informasjon om hvilke kvaliteter ved de offentlige grøntområdene som gjør de egnet seg til å dekke opp til halvparten av behovet for felles uteoppholdsarealer, gitt at man velger å stå fast ved denne løsningen. Dersom man velger å følge vår overnevnte anbefaling må planen bearbeides i henhold til dette. Det må tas endelig stilling til merknad fra grønn etat vedrørende tegn til barnelek, sammen med eventuelle nye merknader som fremkommer ved offentlig ettersyn. Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens fagnotat til 2.gangs behandling. Vedtak I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, og i henhold til delegert myndighet, legges følgende forslag til vesentlig reguleringsendring ut til offentlig ettersyn: Ytrebygda, Gnr. 121, Bnr. 445, Nordåsgrenda, Reguleringsendring. Plannummer 62120000, vist på plankart sist datert 04.01.2012. Tilhørende bestemmelser datert/revidert 04.01.2012. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Side 5 av 8 Ulf Sæterdal Seksjonsleder
Side 6 av 8
Side 7 av 8
Vedlegg: A. Bestemmelser 04.01.12, del av doknr 17, filnr 2 B. Plankart 04.01.12, del av doknr 17, filnr 5 C. Planbeskrivelse 23.11.11, del av doknr 13, filnr 3 D. 3D-illustrasjoner 10.11.11, del av doknr 13, filnr 6 E. Snitt AA_BB 16.11.11, del av doknr 13, filnr 8 F. Sol-Skygge 16.11.11, del av doknr 13, filnr 9 G. Illustrasjon uteoppholdsarealer vårjevnd, del av doknr 13, filnr 10 H. Støyvurdering (SWECO) 13.09.11, del av doknr 13, filnr 12 I. VA-rammeplan 05.10.11, del av doknr 13, filnr 13 J. Merknadsoppsummering 14.10.11, del av doknr 13, filnr 16 K. Fasade nord-vest, del av doknr 9, filnr 10 L. Fasade syd-øst, del av doknr 9, filnr 11 M. Illustrasjonsskisse fra arkitekt, del av doknr 9, filnr 12 N. Situasjonssnitt X-X, Y-Y, del av doknr 9, filnr 13 O. Snitt som viser terrenginngrep, del av doknr 17, filnr 7 Bergen kommune. Byutvikling, klima og miljø Saksnr. 201105720/14 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/, snr 201105720 Kopi til : - Opus Bergen AS, Strandgaten 59, 5004 BERGEN Side 8 av 8