Arkivsak. Nr.: 2013/1614-15 Saksbehandler: Brit Alvhild Haugan Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Hovedutvalg Natur Vågen Magnus og Kristine Wold - 5/45- oppføring bolighus og garasje - dispensasjonssøknad Rådmannens forslag til vedtak Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 gis dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene til Vennesborg for følgende: Det gis dispensasjon for plassering av garasje inntil 1,0 meter fra grense til gbnr. 5/18. En forutsetning for dispensasjon er at tiltaket ivaretar kravet i forskrift til plan- og bygningsloven med hensyn på brannkrav. Det gis dispensasjon for takform for bolighus og garasje. Det gis dispensasjon fra kravet til maksimal mønehøyde i samsvar med søknad. Vedtaket kan påklages i henhold til Forvaltningsloven 28. Det er tre ukers klagefrist fra mottatt dato av dette vedtaket. Bakgrunn Bygningsmyndigheten i Inderøy har mottatt søknad om oppføring av nytt bolighus med separat garasje på boligeiendommen i Sakshaugvegen 77. Bolighuset inneholder èn boenhet og er på 2 plan. Det søkes samtidig om oppføring av separat dobbelgarasje med bod, bolighus og garasje har samme takkonstruksjon.
Reguleringsplan: Bolighuset oppføres innenfor Reguleringsplan for Vennesborg, vedtatt 15.10.2007. Arealer er regulert til boligbebyggelse. I henhold til reguleringsbestemmelsene pkt.1.1, står blant annet følgende: - Boligene skal plasseres innenfor byggegrensene angitt på planen. Utnyttingsgraden på tomta er 25 %. - Det kan bygges frittliggende eneboliger med maks høyde terrengmøne på 6,5 m. Husa skal ha saltak med takvinkel mellom 27-40 grader. - Det kan føres opp garasje med maks 3,5 m gesimshøgd. Garasjene kan ha takform og møneretning som er forskjellig fra bolighus. Dispensasjon: Samme med byggesøknad foreligger søknad om dispensasjon for endret takform samt for mønehøyde/kotehøyde for omsøkt bolighus. Det søkes samtidig om dispensasjon for plassering av garasje. I henhold til situasjonsplan er garasjen plassert i 1,1 meter fra eiendomsgrense mot øst, gbnr 5/18. Søknad gjelder dispensasjon fra byggelinje angitt i reguleringsplan, samt plan og bygningslovens 29-4 for plassering av garasje nærmere enn 4 meter til naboeiendom, dette i henhold til brev av 13.19.2013. Det foreligger avstandserklæring fra eier av gbnr. 5/18, Maj Grethe Kojan for plassering av garasje inntil 1 meter fra felles grense, jfr. pbl`s 29-4 litra a). Nabomerknad: Det foreligger nabomerknad fra eiere av naboeiendom mot nord, Jorunn By og Jens Andreas Jensen, gbnr 5/46. I henhold til merknader i brev av 7.10.2013 stå blant annet følgende: «Viser til tidligere inngitt merknad der vi ønsker å opprettholde følgende anførsel: Som nabo ønsker vi å få beholde mest mulig utsikt fra vår eiendom. I henhold til reguleringsplanen så viser den en byggelinje mot alle naboeiendommer på 4 meter. Mottatt situasjonsplan viser en bygningsmasse som samlet gir kun 6.6 meter samlet frisikt/utsikt fra vår eiendom, mot samlet 8 meter vist på plankart. Garasjen er plassert 1 meter fra nabo Kojan. I fremtidig må vi ta med i beregningen at det også kan komme et påbygg på omsøkte bolighus mot vest(inntil 4 meter fra grense mot Skogset). Dette gjør at vi kan få en bygningsmasse på ca 25 meter og i 5,8-7,2 meters høyde foran oss.
En plassering som omsøkt kan derfor fra oss bare aksepteres forutsatt at det til eventuell byggetillatelse knytte vilkår om: - Som avbøtende tiltak for tapt utsikt på grunn av garasjens plassering økes avstand fra grense mot Skogset og til byggelinje, med 1,6 meter (ny byggelinje på 5,6 meter fra grense mot Skogset.)» Søknaden er ikke sendt på høring hos overordnede myndigheter da det ikke vil berøre dere myndighetsområde. Viser til rundskriv av Fylkesmannen datert 03.06.96 vedrørende høring til Fylkesmann og Fylkeskommune. Vurdering I henhold til plan- og bygningslovens 19-2 kan dispensasjon gis dersom hensynet bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynet i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Omsøkte tiltak ligger i henhold til reguleringsplan i området B1 for Vennesborg, dette er det tredje bolighus som oppføres etter at reguleringsplanen er vedtatt i kommunestyret i 2007. I henhold til tidligere byggetillatelser er det gitt dispensasjoner både fra bestemmelser til mønehøyde, takform og plassering av garasje i de tidligere byggesøknader. Søknad om dispensasjon skal uansett vurderes for seg selv uavhengig av øvrige søknader, men samtlige skal det foreligge en avgjørelse uten preg av vilkårlighet eller uten at denne innebærer usaklig forskjellsbehandling. Takform: I henhold til søknad har bolighuset og garasjen mansardtak med vipp. Beskrivelsen av denne takformen er et saltak med brutte takflater der den øvre delen har en slakere takvinkel enn den nedre. Dette bolighuset har fire takflater i den øvre del av taket. Takvinkel er her 24 0 på den midtre del av taket og 60 0 på den nedre del av taket. Taket er i tillegg avsluttet med en vipp i avslutning mot raft. Selv om utgangspunktet for dette bolighuset er et saltak ligger det ikke innenfor den tradisjonelle byggestilen. Da hverken mansardtak eller tak med vipp er en byggestil man kjenner i området. Når det gjelder byggestilen i området er hovedtyngden tradisjonelt saltak med varierende takvinkel. Det foreligger også flere hus med valmet tak i området. Det er innenfor reguleringsplanen tidligere gitt dispensasjon fra bestemmelsen i planen for oppføring av bolighus med avvikende saltak, dette gjør det at bestemmelsene er uthulet. Byggehøyde: I henhold til søknad vil omsøkte bolighus ha en mønehøyde på 7,15 m. I forhold til reguleringsbestemmelsen vil dette være en økning av mønehøyden på 65 cm. Naboeiendommen mot vest er det oppført et bolighus med to plan, hvor det i henhold til søknad av 2010 er gitt dispensasjon for mønehøyden på 6,8 m. Omsøkte bolighus er planlagt oppført lavere enn nabohuset slik at de skal ha samme kotehøyde ved ferdigstillelse.
Tiltakshaver har forelagt en skisse til plassering av bygningsvolumene i forhold til hverandre samt en illustrasjon av endring av «landskap» med utsiktsforandringene. Bygningsmyndigheten har selv tatt oppmåling av de eksisterende terrengkoter av nabobyggene. Dette viser at klagers nabobygg har en tilnærmet kotehøyde på innvendig gulv på 66,3 meter. Bolighuset som ligger på samme høyde og tidligere er gitt dispensasjon for mønehøyde, har en mønehøyde på ca 69,7 meter. Byggegrense: I henhold til reguleringsplanen er det regulert inn byggegrenser på 4 meter rundt nesten samtlige byggetomter, for dette konkrete feltet B1 som innehar tre boligtomter er det regulert 4 meter byggegrense i nord og øst, mot vei i vest og sør er det regulerte byggegrenser til trafikkert vei. I denne konkrete saken gjelder dispensasjonen den regulerte byggegrense på 4 meter mot naboeiendommen i øst. Intensjonen i planen var at byggegrensene skulle hindre gjenbygging, sikre at avstander til nabogrenser blir overholdt samt at bygninger ikke kommer for nært vei. I henhold til naboerklæring fra boligeiendommen i øst er det gitt tillatelse til at den omsøkte garasjen kan plasseres inntil 1 meter fra felles grense mellom boligeiendommene gbnr 5/18 og gbnr 5/45. Utsikt: I henhold til klage fra naboene i Vennesborgvegen 1, Jorunn By og Jens Andreas Jensen, er hovedpunktet for klagen tap av utsikt fra bolighuset. Som det fremkommer i en klage av 30.08.13 er det ønskelig fra klager at tiltakshaver trekker bolighuset 2-2,5 meter østover i forhold til situasjonsplan, dette for å gi bedre sikt mellom de to bolighusene sør for deres eiendom. I henhold reguleringsbestemmelsene er det gitt bestemmelser til mønehøyder og ikke kotebestemmelser. Bolighuset plasseres slik i terrenget at det får samme mønehøyde som naboens bolighus. Muligheten for å gjøre terrengendringer gjør at høyden av boligen kan bli svært variabel på tross av bestemmelser til mønehøyder. Rådmannen kan ikke at utsikten er vesentlig endret til tross for se at det her foreligger søknad om dispensasjon, dette med bakgrunn i at boligen vil bli liggende i samme kotehøyde som naboens. Tiltaket er første gang omsøkt i søknad av 12.09.2013, første gang med garasje plassert ca. 1 meter fra to naboer, også fra nabo i nord i Vennesborgvegen 1. Tiltakshaver endret tiltaket etter klage på plassering av garasje og ny situasjonsplan foreligger i samsvar med søknad av 26.09.2013. I endelig søknad er garasjen dreid 90 grader og ligger nå i henhold til vedlagte situasjonsplan parallelt med bolighuset. Denne endringen har ikke medført vesentlige endring av plassering av bolighus, endringen er at bolighuset er trekt 0,5 meter lenger fra grense til Vennesborgvegen 1. Garasjen er plassert parallelt med bolighuset og har nå en avstand på 4,0 meter fra Vennesborgvegen 1. Denne situasjonsplanen gir en kontinuerlig bygningsmassen slik at tiltaket samlet sett fra Vennesborgvegen 1 vil endre deres siktlinje på ca 25 meter. I henhold til plan- og bygningsloven 19-2 framgår det at det kan settes vilkår for en dispensasjon. Disse vilkår må være saklig og forfølge de formål som plan- og bygningsloven sak ivareta, eller begrense uheldige virkninger som dispensasjon vil føre med seg. Rådmannen har forståelse for eiere av Vennesborgvegen 1 sine ønsker om en endelig avklaring for mulig ytterligere gjenbygging mellom byggene avklares for fremtiden. Slik en utvides av boligen inntil 4 meter fra byggegrense vil ha for fremtidig utsikt, jfr. pbl`s 29-4.
En dispensasjon fra byggegrense for plassering av garasje har ikke påvirket boligens plassering i retning øst-vest, og ut fra dette kan ikke rådmannen se at det foreligger saklig begrunnelse for at ett slikt vilkår kan gis ved en eventuell dispensasjon. Argumenter som kan tale for at dispensasjon kan gis er: Innenfor boligområdet foreligger ulike takformer, takformen vil ikke avvike vesentlig fra bolighus med tradisjonell saltak med arkutbygg på to plan fra bygningskroppen. Intensjonen i planen med angitt maksimal mønehøyde er blant annet for å unngå at bygget i seg selv og i forhold til nabobygg skal ruve i landskapet. I henhold til nabohus vil bolighuset ha samme kotehøyde. Innenfor nabolaget er det boligbygg med svært variert mønehøyder opp til ca 8,0 meter. Det er allerede gitt dispensasjoner til planen, slik at det ny dispensasjon ikke vil gi ytterligere presedens. Området B1 har store tomter. Plassering av bolighuset kommer i en avstand til bolighuset i Vennesborgvegen 1 på ca 30 meter. Boligens høyde vil ha en svært liten ulempe for påvirkning av sol eller lysforhold som er de vesentlige vurderinger for plassering. Reguleringsplanen sier ingen ting om maksimale kotehøyder til bolighus. Argumenter som taler mot at dispensasjon kan gis vil være: Hensikten med å lage en reguleringsplan er blant annet at denne skal gi en forutsigbar ramme for bygninger som oppføres innenfor planen. Bygningsvolum er avveininger som er gjort i forarbeidet til planen. Mansardtak er en ukjent bygningstype i området, spesielt med avslutning med vipp. Konklusjon Rådmannen vurderer følgende ved søknad om dispensasjoner både for bolighus og garasje: Garasje: I forhold til plassering av garasje vurderes tiltaket i henhold til tidligere dispensasjon for plassering. Det foreligger aksept for plassering fra nærmeste nabo. Rådmannen vurderer dermed at garasjen kan plasseres som omsøkt i samsvar med plan- og bygningsloven 19-2. En forutsetning for at dispensasjon gis er at tiltaket ivaretar brannkravene i forskriften. Bolighus: Rådmannen har etter en helhetlig vurdering utifra argumentene ovenfor kommet fram til at fordelene ved å gi dispensasjon er «klart større enn ulempene» etter en samlet vurdering, og at dispensasjon kan gis i samsvar med plan- og bygningsloven 19-2 både for takform samt mønehøyde for omsøkte bolighus.