SANDE KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Saknr.: Løpenr.: Arkivkode: 14/304-15 12671/14 L12 - Saken behandles slik: UTVALG MØTEDATO UTVALGSSAKNR FORMANNSKAPET 17.12.2014 FSK-/ FØRSTEGANGS BEHANDLING - HAGEBYEN, NORDRE JARLSBERG BRYGGE DETALJREGULERING FOR HAGEBYEN (NJB) Saksbehandler: Henrik Langum RÅDMANNENS FORSLAG TIL VEDTAK ::: &&& Sett inn innstillingen under &&& Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-11 legger Sande kommune forslag til detaljregulering for Hagebyen, Nordre Jarlsberg Brygge datert 12.11.2014 ut til offentlig ettersyn. (Plankartet er datert 19.11.2014.) Planområdet er del av gbnr 126/5 og 126/61 samt hele gbnr 126/63, 64, 65 og 66. Det fastsettes følgende vilkår for sluttbehandling av forslaget: - Bruk av og tilgjengelighet til nødvendige uteoppholdsarealer skal sikres. - Trafostasjon skal skjermes fra arealer til bolig og uteopphold. Omgivelsene skal sikres mot skadelig stråling. - Tilstrekkelig antall p-plasser skal sikres. - Persontrafikken langs kyststien skal sikres mot kryssende trafikk inn til de frittliggende tomtene i sør. For utdyping av vilkår se Rådmannens vurderinger nedenfor. ::: &&& Sett inn innstillingen over &&&... &&& Sett inn saksutredningen under &&& SAKSFREMLEGG Bakgrunn Planen for Hagebyen som nå fremmes til førstegangs behandling er en oppfølging av det tidligere reguleringsarbeidet med samme navn på samme eiendom som ble vedtatt 12.06.2013 med saksnummer 12/1126; http://www.sande-ve.kommune.no/lokaldemokrati2/startsidefor-utvalg/sakdetaljer/?sakid=46445&moteid=40738&utvid=230. På grunn av manglende respons i boligmarkedet har tiltakshaver og forslagsstiller revidert prosjektet med fokus på markedstilpasning. Dette har de så langt lykkes godt med. Flere enheter er allerede solgt med forbehold om videre behandling frem til brukstillatelse. Første byggetrinn er godkjent gjennom dispensasjon fra gjeldende plan.
Hensikt Forslaget legger til rette for konsentrert og frittliggende småhusbebyggelse med tilhørende anlegg. Faktiske forhold Beliggenhet Planområdet Hagebyen er et delområde innenfor det store transformasjonsområdet og reguleringsplanen Nordre Jarlsberg Brygge etter det tidligere industriområdet Sande Paper Mill. Området ligger ca. 5 km sørøst for Sande sentrum ved Selvik inntil Sandebukta nedenfor Fv 319. Planstatus Arealet er avsatt til sentrumsformål (blandet) i gjeldende kommuneplan og byggeområde for boliger i reguleringsplanen for Nordre Jarlsberg brygge. Hovedformål og prinsipper i planforslaget er i tråd med de overordnede planene. I oppstartsmøte og tidlig dialog med forslagsstiller ble det opplyst at bestemmelsene i kommuneplanen for 2011 skulle legges til grunn for behandlingen. Dette ettersom planen ble varslet før vedtak av ny plan. Nå har Rådmannen nettopp fått nye opplysninger fra Fylkesmannen i Vestfold som tilsier at denne praksisen er i strid med regelverket. Regelverket som gjelder når planen vedtas skal legges til grunn. Det betyr at planen skal behandles etter ny kommuneplan vedtatt 29.10.2014. Endringen innebærer at de forhold som ikke detaljreguleres i planen forholder seg til bestemmelsene i ny kommuneplan. Planprosess Tiltaket behandles som en ny reguleringsplan ettersom den opprinnelige planen ble sluttbehandlet og den nye planen medfører enkelte vesentlige endringer. Dette har likevel ikke betydning for varslingsprosessen som første gang omfattet de samme hovedformålene og samme plangrense. Varslingen ble utført så sent som i 2013. Den nye planbehandlingen forholder seg derfor til varsling og merknader fra den opprinnelige behandlingen og begynner et nytt behandlingsløp fra og med denne førstegangs behandlingen. Nordre Jarlsberg Brygge I perioden 1901 til 2002 ble området i første rekke benyttet av industrivirksomheten Sande Paper Mill. Etter at selskapet ble avviklet som følge av økonomiske og markedsrelaterte utfordringer overtok eiendomsselskapet Nordre Jarlsberg brygge konkursboet. Det ble igangsatt et planarbeid med konsekvensutredning, regulering og utbyggingsavtale. Arbeidet resulterte i vedtak av reguleringsplan for Nordre Jarlsberg 05.04.2006. Planen legger til rette for utbygging av 1.600 boliger, 24.000 m2 næringsareal inklusive hotell og småbåthavn med ca. 1000 plasser. Planen er delt inn i seks delområder, «Utsikten», Hagebyen», Midtbyen», «Kanalbyen», «Havnebyen» og «Hotellet» i tillegg til båthavna, fellesområder og infrastruktur. En formingsveileder sikrer en helhetlig utbygging og angir definerte kvaliteter. Forslaget til Hagebyen Det nye forslaget til detaljregulering av Hagebyen består av boligområder med adkomstveger, diverse uteoppholdsarealer, et stort parkeringsanlegg og en buffersone mot fv. 319. Planen omfatter også idrettsanlegg og torg for hele NJB. Illustrasjonsskissen viser 14
lavblokker/rekkehus som til sammen inneholder 122 leiligheter pluss 9 tomter til frittliggende småhusbebyggelse som kan bebygges med inntil to boenheter. Hele området skal tilrettelegges for barnefamilier. Området er tidligere utredet gjennom den foregående reguleringsplanen og konsekvensutredningen. I forbindelse med dette planarbeidet er det utført geotekniske undersøkelser. Det er gjort en støyutredning knyttet til støy fra fv. 319. Deler av teknisk infrastruktur til Hagebyen er lagt sammen med Kyststien. Planen inneholder planbestemmelser som skal erstatte planbestemmelsene for NJB. Formingsveilederen for NJB har i liten grad vært premissgivende for dette prosjektet som ligger litt isolert bak en kolle i utkanten av NJB. Endringer i forhold til vedtatt detaljregulering Området sørøst for kyststien (gang- og sykkelvei) endres fra konsentert småhusbebyggelse til frittliggende småhusbebyggelse. Her skal det legges til rette for eneboliger som tilsvarer den eksisterende tilgrensende bebyggelsen. Planområdet forøvrig beholder formålet konsentrert småhusbebyggelse men det legges til rette for lavere byggehøyder og flere enheter i rekke. Felles uteoppholdsarealer konsentreres på færre og større arealer. Estetikk og arkitektur (Planbeskrivelse punkt 6.4) Prosjektet er tenkt å fremstå som en liten trehusby med ensartet arkitektur i toetasjes rekkehus. Variasjonen ligger i husenes lengde, små og store uterom, beplantning og et nettverk av kjørbare gangveier. Bebyggelsens plassering er fastlagt ved byggegrenser, grenser for delområder (byggetrinn) og formålsgrenser mot infrastruktur. Uteoppholdsareal (Planbeskrivelse punkt 6.8) Tilstrekkelige arealer til nærlek er beskrevet i tabell som henviser til regulerte uteoppholdsarealer, nærmere illustrert i skisse. Nærlek er ikke regulert med særskilte arealer men de er skissert som en del av de regulerte Uteoppholdsarealene. Nærlek er heller ikke fastsatt med egne bestemmelser. For kvartalslekeplasser angir planbeskrivelsen at arealene innenfor planområdet er noe mindre enn kommuneplanens bestemmelser men at tilgjengelighet til nærliggende arealer likevel gjør at bestemmelsene blir overholdt når det gjelder arealbehov. Areal til kvartalslekeplasser er heller ikke regulert med særskilte arealer eller fastsatt med egne bestemmelser. Kvartalslekeplassene dekkes av arealer regulert til Uteoppholdsarealer og et tilgrensende friområde. Tilfredsstillende areal til områdelekeplass/ballplass er sikret innenfor planområdet. Denne plassen er riktignok ikke tilgjengelig i nærmeste fremtid ettersom det fortsatt er drift i den etablerte virksomheten her. Midlertidig ballplass er etablert sør for barnehagen på NJB. Dette arealet er vesentlig mindre enn den regulerte ballplassen. Det er ikke knyttet rekkefølgebestemmelser om gjennomføring og opparbeiding av arealene som sikrer bruk og tilgjengelighet for beboerne i Hagebyen. For ballplassen og friområde på kollen er det henvist til bestemmelser i andre planvedtak. Det er ikke fastsatt krav om minste uteoppholdsareal (MUA) i reguleringsplanens bestemmelser. Ettersom MUA ikke er regulert skal kommuneplanens bestemmelse med krav om 80 m 2 per boenhet legges til grunn. Lekearealene dekker endel av disse arealene, i tillegg er det totale arealet av private hager, balkonger og bilfrie gangveier angitt med areal i planbeskrivelsen. Store deler av disse arealene befinner seg innenfor areal regulert til
byggeområde for bolig, men det er uklart hvilke arealer som for eksempel kan benyttes til felles møteplasser uavhengig av lekeplassene og mer skjermede og usjenerte arealer der man kan gjemme seg bort. Beskrivelsen til planforslaget beskriver hvordan arealene er tilfredsstilt i tekst og tall, men det er ikke en entydig korrespondanse mellom beskrivelse, bestemmelser og kart. Plankartet skiller ikke mellom arealene som benyttes til nærlek og områdelek. Arealene som skal ivareta den delen av MUA-kravet som ikke gjelder lekeplasser er heller ikke vist på illustrasjonsskissen. Merknader Vestfold fylkeskommune datert 14.04.2014. Det er viktig at planen forholder seg til kravene til lekeplasser og utearealer fra områdeplanen for NJB. Størrelse og kvalitet må ikke forringes. Fylkesmannen i Vestfold datert 22.04.2014. FMV anbefaler at planen følger kommuneplanens bestemmelser tilknyttet barn og unge. Statens vegvesen datert 23.04.2014. Veivesenet henviser til tidligere uttalelser datert 10.07.2012 og 07.01.2013 og gjør spesielt oppmerksom på kravet til byggegrense og støyskjermingstiltak. RÅDMANNENS VURDERING Hovedinntrykket er at planforslaget viderefører prinsippene i NJB-planen og den vedtatte detaljreguleringen for Hagebyen. Hagebyen bidrar til utvikling av området og opparbeiding av fellesarealer. Til tross for at enkelte detaljer ikke er sikret tilstrekkelig i forslaget er de nødvendige arealene tilgjengelig slik at løsningene kan sikres før sluttbehandling. Estetikk og arkitektur 140 enheter med hvert sitt fotavtrykk på bakken innebærer en relativt omfattende bebyggelse. 122 av disse planlegges oppført med lik arkitektonisk utforming. Sande kommune ønsker i utgangspunktet at feltutbygging av slike dimensjoner varieres i langt større grad når det gjelder arkitektonisk uttrykk og utforming. Det bør i dette prosjektet søkes å øke variasjonen med ulike materialer, fargebruk eller andre virkemidler. Uteoppholdsarealer Bruk av og tilgjengelighet til nødvendige uteoppholdsarealer er sikret i saksfremlegget som et vilkår til førstegangs behandling. Dette innebærer at planforslaget, som blant annet henviser til andre planvedtak, ikke har sikret dette tilstrekkelig. Nærlekeplassene er i seg selv tilfredsstillende beskrevet og regulert i mottatt planforslag men må likevel reguleres som særskilte formål samt gis egne bestemmelser slik at vi får en enkel og helhetlig korrespondanse mellom beskrivelse, bestemmelse og kart. Kvartalslekeplassene skal på samme måte reguleres til særskilte formål. Beskrivelse og bestemmelser må korrigeres i forhold til dette.
Ballplassen er en viktig del av det totale behovet for uteoppholdsarealer. Planbeskrivelsen skal utdype hvordan dette er tenkt løst i praksis med tilfredsstillende arealer. Det er en forutsetning at den midlertidige løsningen utvides og sikres for beboerne i Hagebyen. Dette kan løses på store tilgjengelige arealer innenfor NJB. Det må fastsettes rekkefølgekrav som sikrer løsningen frem til regulert ballplass kan opparbeides. Som rekkefølgekrav knyttet til ferdigattest for siste byggetrinn skal det stilles det krav om opparbeiding av ballplass i tråd med regulering. Kommuneplanens bestemmelser om MUA skal blant annet sikre arealer av høy kvalitet til møteplasser, sittegrupper og andre former for rekreasjon enn det som er dekket av andre bestemmelser. Det betyr at man må gjøre en vurdering av hvilke arealer MUA omfatter og beskrive disse hver for seg med henvisning til kart. Rådmannen savner arealer til møteplasser og felles uteopphold som også er tilrettelagt for andre enn barn. Dersom det kan dokumenteres gode arealer med høy kvalitet, vil kommunen vurdere forslag om å detaljregulere en lavere MUA enn 80 m 2. Til sluttbehandlingen må de ulike arealene defineres og sikres i planbeskrivelse og ved rekkefølgebestemmelse. De skal også vises i kart eller skisse. Formålene i plankartet bør skilles mellom de ulike arealenes bruk og kvaliteter på en måte slik at de kan knyttes til beskrivelsen av nærlek, områdelek og andre arealer som kan legges til grunn for MUA utenfor boligformålet (møteplasser, sittegrupper etc.). Illustrasjonsskissen skal korrespondere med arealene som er angitt i planbeskrivelsen og vise hvordan arealkravene gitt i bestemmelsene tilfredsstilles. Her skal samtlige arealer inkludert MUA vises i sin helhet. Dersom arealkravene ikke kan oppnås innenfor planområdet, skal opparbeiding av eksterne arealer sikres med rekkefølgebestemmelse. I dette prosjektet hvor areal utenfor planområdet legges til grunn for å tilfredsstille kravene, skal også disse vises på illustrasjonsskissen. Trafostasjon Trafostasjon er lagt i direkte tilknytning til uteoppholdsareal. Denne skal fortrinnsvis flyttes slik at den grenser til areal som ikke har personopphold som formål og plasseres med tilstrekkelig avstand til slike arealer. Alternativt må strålingen utredes og vurderes slik at trafostasjonen kan sikres tilstrekkelig mot stråling for oppholdsarealene både med fysiske tiltak og en hensynssone som skal trekkes fra beregningene av uteoppholdsarealer. Parkering Skissert P-løsning viser at det mangler 3-6 p-plasser innenfor avsatte arealer. Før sluttbehandling må løsningen detaljprosjekteres slik at tilstrekkelige p-plasser sikres. Dersom det ikke er tilstrekkelige arealer til parkering må andre løsninger som å redusere antall enheter vurderes. Kryssing av kyststi Det er ikke omtalt spesielle trafikksikkerhetstiltak på kryssingen av kyststien. Her må det planlegges og sikres konkrete tiltak som sørger for at biltrafikken holder lav hastighet og er oppmerksom på den kryssende persontrafikken. Bestemmelser Bestemmelsene må bearbeides i tråd med øvrige vurderinger før andregangs behandling.
Merknader Merknadene anses ivaretatt i planforslaget og gjennom kommunens vilkår til videre bearbeiding av forslaget før sluttbehandling. Konklusjon Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-11 legger Sande kommune forslag til detaljregulering for Hagebyen, Nordre Jarlsberg Brygge datert 12.11.2014 ut til offentlig ettersyn. (Plankartet er datert 19.11.2014.) Planområdet er del av gbnr 126/5 og 126/61 samt hele gbnr 126/63, 64, 65 og 66. Det fastsettes følgende vilkår for sluttbehandling av forslaget: - Bruk av og tilgjengelighet til nødvendige uteoppholdsarealer sikres. - Trafostasjon skal skjermes fra arealer til bolig og uteopphold. Omgivelsene skal sikres mot skadelig stråling. - Tilstrekkelig antall p-plasser skal sikres. - Persontrafikken langs kyststien skal sikres mot kryssende trafikk inn til de frittliggende tomtene i sør. Sande, 09.12.2014 Olav Grande Rådmann SAKSDOKUMENTER: Trykte vedlegg: 1. Plankart datert 19.11.2014. 2. Bestemmelser datert 12.11.2014. 3. Planbeskrivelse datert 12.11.2014. 4. Merknader til varsel om oppstart fom vedl. 4 tom 8. Utrykte vedlegg: 1. Reguleringsplanen for Nordre Jarlsberg Brygge, datert 05.04.2006. 2. Reguleringsplanen for Hagebyen, vedtatt 12.06.2013.... &&& Sett inn saksutredningen over &&&