O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T Boligutleie Holding II AS Kvartalsrapport juni 2015
Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Verdijustert egenkapital og utbetalinger 4 Kursutvikling 4 Porteføljeoversikt 5 Drift, forvaltning og finansiering 6 Struktur 7 Generelt om selskapet 7 Om rapporten 8 Last ned flere rapporter fra www.obligoim.com
Hovedpunkter Verdijustert egenkapital (VEK) per aksje har det siste kvartalet hatt en negativ utvikling på 2,0 prosent. Siste VEK per aksje er beregnet til 13,08 kroner. Den 28. mai 2015 solgte Boligutleie Holding II AS (BUH II), sammen med sitt svenske søsterselskap Hyresfastigheter Holding II AB (HFH II), 10 millioner aksjer i D. Carnegie & Co. (D. Carnegie) til en kurs på 57,50 svenske kroner. Hensikten med salget var å forberede neste tilbud i innløsningsprogrammet, som vil bli presentert for aksjonærene i august 2015. I begynnelsen av mai ble D. Carnegie godkjent for notering på Nasdaq Stockholms hovedliste. D. Carnegie solgte i mai 890 leiligheter i Gøteborg for cirka 500 millioner svenske kroner som var 4,8 prosent over siste verdivurdering. Selskapet har siden det ble etablert hatt en positiv avkastning på 173,6 prosent, justert for utbetalinger på totalt 10,00 kroner per aksje.* nøkkeltall for boligutleie holding ii as Markedsverdi av eiendommer i D. Carnegie (MSEK) 11 224 GEOGRAFISK FORDELING Sverige 100 % SEGMENTFORDELING Bolig 100 % INNTEKTER, LEDIGHET OG AREAL Årlig leieinntekt (MSEK) 1 132 Areal (Kvm) 1 103 388 SENESTE VERDIJUSTERTE EGENKAPITAL (VEK) 15.06.2015* Utvikling siste kvartal -2,0 % Utvikling siste år 11,0 % Utvikling siste tre år 64,0 % Utvikling siden start 173,6 % HISTORISKE UTBETALINGER 2005 0,30 2006 0,40 2007 1,00 2008 1,00 2010 0,40 2011 0,40 2014 6,50 Totalt 10,00 * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalinger har fulgt samme avkastning som selskapet. KVARTALSRAPPORT juni 2015 3
Verdijustert egenkapital OG UTBETALINGER INNLEDNING VEK per aksje i BUH II er redusert med 2,0 prosent det siste kvartalet. Den viktigste årsaken til utviklingen er den negative utviklingen aksjekursen i D. Carnegie har hatt siden forrige kvartal. FORUTSETNINGER Estimert VEK per aksje er basert på regnskapsinformasjon, verdi av aksjer i D. Carnegie, gjeldsinstrumenter i D. Carnegie og valutakurser per 31. mai 2015. Til motsetning fra tidligere kvartaler, er nominell opsjonsverdi (det vil si verdien av opsjonene dersom benyttet i dag og ikke ved forfall) av de konvertible obligasjonene hensyntatt i aksjekursen for dette kvartalet. Videre har imidlertid selskapet redusert verdien av D. Carnegie aksjene med cirka 6,8 prosent fra sist omsatt kurs per 31. mai 2015 for å gjenspeile den rabatten og honoraret selskapet måtte gi ved forrige blokksalg av D. Carnegie aksjen. Dette er også en ny forutsetning som er lagt til grunn i beregningsgrunnlaget ved denne rapporteringen. UTVIKLING VALUTA Det siste kvartalet har forholdet mellom norskeog svenske kroner vært stabil, og kursen er lik som forrige ved forrige kvartal. Valutautvikling har derfor ingen påvirkning på utviklingen av selskapets VEK dette kvartalet. KURSUTVIKLING Siste beregning av VEK per 15. juni gir en kurs per aksje på 13,08 kroner. Samlet verdiutvikling for selskapet siden oppstart er på 173,6 prosent. kursutvikling VEK per aksje NOK 30 NOK 28 NOK 26 NOK 24 NOK 22 NOK 20 NOK 18 NOK 16 NOK 14 NOK 12 NOK 10 NOK 8 NOK 6 NOK 4 NOK 2 NOK 0 * Utbyttejustert VEK * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalingene følger samme avkastning som selskapet. 4 KVARTALSRAPPORT juni 2015
porteføljeoversikt Beliggenhet Antall leiligheter Utleibart areal, kvm Storstockholm Kista/Husby 1 528 109 966 Bromsten/Rinkeby 1 301 111 938 Sollentuna 454 33 582 Flemingsberg 573 40 107 Vårby/Vårberg 770 76 029 Jordbro 1 112 79 493 Södertälje 2 110 164 265 Bromsten/Rinkeby 540 43 669 Märsta 675 56 614 Totalt Storstockholm 9 063 715 663 Uppsala 938 71 484 Eskilstuna 1 904 141 701 Strängnäs 411 35 477 Norrköping 1 899 134 555 Totalt øvrige områder 5 152 383 217 Annet (land, byggerettigheter, etc) - 4 508 Totalt 14 215 1 103 388 KVARTALSRAPPORT juni 2015 5
DRIFT, FORVALTNING OG FINANSIERING D. CARNEGIE Etter sammenslåingen av boligporteføljene til BUH II og D. Carnegie sommeren 2014 eier ikke lenger BUH II aksjer i HBS II, men aksjer i D. Carnegie og gjeldsinstrumenter (selgerkreditt og konvertible lån) utstedt av D. Carnegie. BUH II har med dette fått en mindre eierandel i en større eiendomsportefølje. D. Carnegie er et eiendomsselskap som eier og forvalter boligeiendom i Stockholmsregionen. I tillegg til effektiv forvaltning renoverer selskapet leilighetene suksessivt i forbindelse med at leietakere flytter ut. Dette gjøres raskt og meget kostnadseffektivt gjennom den egenutviklede renoveringsmetoden Bosystem. Som en følge av dette vil leieinntektene normalt kunne økes med 30-40 prosent samt at driftskostnadene reduseres med cirka 10 prosent. Selskapet søker også å utvikle eiendommene i selskapet gjennom regulering av tomter til boligformål. Dagens drift i D. Carnegie startet i 1995 da eiendomsselskapet Stendörren ble etablert. Selskapet har i løpet av nesten 20 år bygget opp en betydelig portefølje med både boliger, handel og logistikk. I 2014 skilte Stendörrens eier, Kvalitena, ut Stendörrens boligportefølje til D. Carnegie som ble notert på NASDAQ OMX First North 9. april 2014. Etter sammenslåing med HBS II har D. Carnegie blitt Sveriges største børsnoterte boligselskap. Per 31. mars 2015 var D. Carnegie sin totale eiendomsportefølje verdsatt til cirka 11,7 milliarder svenske kroner med en gjeldsgrad på cirka 57 prosent. Porteføljen består av på cirka 14 000 leiligheter med et totalt areal på cirka 1,1 millioner kvadratmeter, og cirka SEK 1,1 milliard svenske kroner i årlige leieinntekter. NOTERING PÅ NASDAQ STOCKHOLMS HOVEDLISTE I begynnelsen av mai ble selskapet godkjent for notering på Nasdaq Stockholms hovedliste. Selskapet ble følgelig avnotert fra Nasdaq First North Premier den 11. mai og flyttet til Nasdaq Stockholm. Første dag med handel på hovedlisten var 12. mai. Aksjen handels i segmentet Mid Cap, og kortnavnet, DCAR, er uendret. SALG AV 890 LEILIGHETER I GØTEBORG D. Carnegie solgte i mai en større boligportefølje i Hammarkullen utenfor Gøteborg, på totalt 890 leiligheter. Salgssummen var på cirka 500 millioner svenske kroner, som er 4,8 prosent, over forrige verdivurdering. Bakgrunnen for salget er at D. Carnegie ønsker å fokusere på eiendomsporteføljen i Stockholmsregionen. Finansiering D. Carnegie har refinansiert to lån på 3,8 milliarder svenske kroner. Gjennomsnittlig løpetid på lånene (eksklusiv utestående konvertibele lån) økte fra under 2 år til 4,5 år og den gjennomsnittlige renten ble redusert til 2,47 prosent. Refinansieringen gir selskapet bedre kontantstrøm samtidig som risikoen er redusert. INNLØSNINGSPROGRAM Som et ledd i å tilrettelegge for et tilbakekjøp av aksjer solgte BUH II, sammen med sitt svenske søsterselskap HFH II, 10 millioner aksjer i D. Carnegie til en kurs på 57,50 svenske kroner etter børsens stengetid den 28. mai. Dette utgjorde cirka 575 millioner svenske kroner og cirka 50 prosent av selskapets aksjer i D. Carnegie. BUH II har en eierandel på 79,74 prosent av aksjene som ble solgt. BUH II sin andel av aksjesalget er videre vekslet til norske kroner til en valutakurs på cirka 0,92 og nettoprovenyet for BUH II sin andel av aksjesalget utgjør cirka 415 millioner norske kroner. BUH II vil også bli tilført likviditet i juli 2015 som følge av at 1/3 av selgerkreditten på totalt 200 millioner svenske kroner forfaller til betaling. Det er derfor hensiktsmessig å avvente neste tilbud om salg av aksjer til 1/3 av selgerkreditten er tilbakebetalt for å maksimere beløpet i neste tilbud. Obligo Investment Management AS vil forventningsvis komme tilbake til aksjonærene med nærmere informasjon om tilbud om salg av aksjer i august 2015. 6 KVARTALSRAPPORT juni 2015
struktur Cirka 3 400 aksjonærer i Norge (hovedsakelig privatpersoner) Cirka 2 600 aksjonærer i Sverige (hovedsakelig privatpersoner) Boligutleie Holding II AS Hyresfastigheter Holding II AB Andre aksjonærer 80 % 20 % 86 % Svensk Bolig Holding AB 100 % 14 % Gjeldsinstrumenter i D. Carnegie & Co. AB Aksjer i D. Carnegie & Co. AB generelt om selskapet OM SELSKAPET Selskapet gjennomførte emisjoner i 2004, og eier aksjer i D. Carnegie og gjeldsinstrumenter (selgerkreditt og konvertible lån) utstedt av D. Carnegie. INVESTERINGSMANDAT BUH II sitt mandat er å investere, direkte eller indirekte i det svenske eiendomsmarkedet. Investeringene skal fortrinnsvis gjøres i boligeiendommer med en mindre andel naturlig tilhørende kommersielle lokaler i Stockholms-regionen og Mälardalen og andre sentrale områder med sterk demografi. BUH II kan også, direkte eller indirekte, drive eiendomsutvikling og annen relatert virksomhet, inkludert men ikke begrenset til kjøp og salg av fast eiendom, reinvestering, refinansiering, emisjoner og andre egen- og fremmedkapitaltransaksjoner. AVKASTNINGSMÅL Målsettingen for porteføljen er å skape en stabil avkastning for aksjonærene gjennom verdiøkning i eiendomsporteføljen, både gjennom nyinvesteringer og foredling av eksisterende portefølje. PERIODISKE UTBETALINGER Selskapet vil gjøre utbetalinger, dersom styret mener det er optimal bruk av frie likvider, innenfor det som følger av gjeldende regler og forsvarlig drift. Selskapets utbetalinger er i stor grad væreavhengig av utbytter fra underliggende selskaper. KVARTALSRAPPORT juni 2015 7
om rapporten Denne rapporten er utarbeidet av Obligo Investment Management AS, et datterselskap av Agasti Holding ASA. Rapporten er basert på kilder som Obligo Investment Management AS anser som pålitelige, men Obligo Investment Management AS kan ikke garantere at informasjonen i rapporten er riktig eller fullstendig. Alle opplysninger om fremtiden er basert på en rekke forutsetninger og gir ingen garanti for fremtidig utvikling. Denne usikkerheten er knyttet til både forhold i markedet og til selskapet BUH II. Endringer i markedet kan forekomme raskt og kan få stor betydning for verdien av investeringene i BUH II. Historisk avkastning er ingen garanti for fremtidig avkastning. Obligo Investment Management AS tar ikke ansvar for direkte eller indirekte tap eller kostnad som måtte oppstå som følge av anvendelsen av denne rapporten. Investorer er kjent med at det finnes risiko for tap på investeringer i finansielle instrumenter, og Obligo Investment Management AS garanterer ikke for et visst resultat. Denne rapporten skal ikke oppfattes som noe tilbud eller anbefaling om kjøp eller salg av aksjer i BUH II. Denne rapporten er tiltenkt selskapets aksjonærer og ikke for offentlig distribusjon. 8 KVARTALSRAPPORT juni 2015
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com