Valg av entreprisemodell Frokostmøte 28. november 2017 Advokat (H) Olav Bergsaker
Seminarrekke om eiendomsutvikling Tidligere foredrag om eiendomsutvikling våren 2017: Utbyggingsforutsetninger Utbyggingsavtaler og MVA Refusjon Urbant jordskifte og andre virkemidler etter jordskifteloven Foredragsrekken høsten 2017: 20. september: Overordnet organisering av et utviklingsprosjekt 18. oktober: Prosjektorganisering Hvordan vil ny eierseksjonslov påvirke organiseringen? 8. november: Leiekontrakter for bygg under oppføring 28. november: Valg av entreprisemodell Foredragsrekken våren 2018: Exit
Dagens tema Valg av kontraktsregime Hvilke hensyn bør ivaretas? De ulike hovedalternativene Noe overordnet om særlig totalentreprise Noe om samspillkontrakter Særlige vilkår i kontraktene som er sentrale knyttet til kontraktsstrategien
Kontraktsinngåelse. Hvilke hensyn ønsker man å ivareta? Skal sikre et teknisk godt byggverk, som leveres til rett tid Skal tilpasses BHs behov for å definere løsninger Skal sikre en forutberegnelig økonomi og et resultat innenfor budsjett Skal tilpasses BHs organisasjon Skal sikre nødvendig trygghet og fleksibilitet for å ivareta kjøpere og leietakeres senere behov
Hvilke kontrakter? Planleggingsfasen Arkitekt Tekniske rådgivere Grunnundersøkelser Byggefase Entreprenør Prosjektleder/byggeleder SHA. Koordinator når flere virksomheter Prosjekteringsfase/byggefase
Valg av kontrakt De tradisjonelle alternativene Utførelsesentreprise totalentreprise Utførelsesentreprise velges der BH har særlig behov for å definere løsninger, typisk teknisk kompliserte anlegg Ordinære byggentrepriser: Ulike varianter av totalentreprise Det sentrale å overføre ansvar/risiko for prosjekteringen Balansen mellom BHs ønsker og TEs rett til å velge Forholdet til spesifikke krav fra kjøper/leietaker Gir rom for at TE velge utførelse og løsninger som er kostnadseffektive Utnytter TEs kompetanse og erfaringer Reduserer risiko for endringer og for koordinering av evnt. sideentrepriser Hva med forenklede kontrakter, jf. NS 8406? Andre alternativer? Samspillkontrakter Forholdet til øvrige kontrakter Rådgiverne Skal de overføres til TE? Skal risikoen for utført prosjektering overføres til TE? Byggeleder/byggherreombud SHA koordinator
Totalentrepriseavtalen. Utgangspunkter Balansen i kontraktsforholdet Finne en fornuftig risikofordeling Gjerne billigere for BH å ikke skyve for mye risiko over på TE NS 8407 innebærer en rimelig og kjent risikofordeling Kan likevel gjøre enkelte tilpasninger ut fra prosjektets karakter og behov Bør ha et bevisst forhold til særlige tilpasninger av standarden Ikke «klusse med» arbeidsplikten Sikring av «back-to-back» mot kjøpsavtale/leieavtale Sentralt å medta slike forutsetninger som del av kontrakten Inntas som kontraktsdokument med høy prioritet Kontrakten må gi rom for forventede tilvalg/bestillinger Rutine Tid Omfang Synliggjøre om dette er «endring» etter kontrakten Bør i så fall vurdere å regulere 15%-begrensningen for endringer
Totalentrepriseavtalen. Noen særlige spørsmål Hva skal bygges? Angivelse av arbeidsomfang Tegningsgrunnlaget Funksjonskrav Romprogram Spesifikke krav Referansebygg Plikten til å følge forskrifter, standarder, BHs formål mm., jf. NS 8407 pkt. 14 TEs beskrivelse av hva han har medtatt i tilbudet Plikter uansett å oppfylle funksjonskravene, jf. NS 8407 pkt. 2.2 Må i tilfelle ta uttrykkelig forbehold Endringsregimet Tilpasses endringsregimet avtalt med leietaker, evnt. som følger av bustadoppføringslova MÅ svare på krav om endring innen avtalt frist I alminnelighet «uten ugrunnet opphold» Vil ellers tape innsigelsesretten, jf. NS 8407 pkt. 32.2 Viktig å ha organisasjon som kan ivareta slik saksbehandling Krav som gjelder annet BH svarer for Viktig med tilsvarende oppfølging MÅ svare raskt på spesifisert krav om vederlag og fristforlengelse
Totalentrepriseavtalen. Noen særlige spørsmål (forts.) Grunnforholdsrisikoen Ligger i utgangspunktet hos BH, jf. NS 8407 pkt. 23.1: Byggherren har risikoen for forhold ved grunnen dersom de avviker fra det totalentreprenøren hadde grunn til å regne med ved utarbeidelsen av tilbudet Kan avtale at den skal ligge hos totalentreprenøren BH vil likevel ha risikoen dersom «forholdene avviker vesentlig», jf. pkt. 23.2 Dersom man ikke ønsker denne risikoen hos BH, må det avtales helt uttrykkelig som avvik Bør markeres med prispost eller liknende Overgang av risiko for foretatt prosjektering, jf. NS 8407 pkt. 24.2.1 Hvorfor? Blitt vanlig, men bryter med «etablert risikofordeling» For at den skal stå seg, viktig at TE gis reell mulighet for å gjennomgå materialet Skal varsle «feil», som i så fall holdes utenfor det han overtar risikoen for Feil, ikke uferdig prosjektering, grensesnittsavklaringer mm. Virkningen at overtar risiko/ansvar som om utført selv Fordrer avtale med rådgiveren Får rett til å kreve rådgiveren Overtakelse/sluttoppgjør Forsinkelse/dagmulkt Hva med DM fra kjøper/leietaker?
Samspillavtale. Utgangspunkt Hva ligger i dette? En særlig samhandling mellom aktørene der man drar nytte av hverandres kompetanse/erfaring Etter hvert fått ganske stor utbredelse Tradisjonelt Samhandling i prosjekteringsfasen Vederlagsformat basert på avregning etter kost, med målpris og incitamentsordning Et alternativ Samhandling i prosjekteringsfasen Fast pris og «tradisjonell» totalentreprise ved utførelsen Men der fast prisen avtales et stykke «ut i løpet»; når prosjektet er modent
Samspillavtale. Særlige spørsmål Når kan samspill være et fornuftig alternativ? Prosjektet bør ha en viss kompleksitet Ved «ordinære» prosjekter vil man ha begrenset nytte av slik samhandling Man må vurdere om man har behov for samhandling med entreprenøren for å oppnå en teknisk gevinst Kan samspill være økonomisk fordelaktig? Har begrenset tro på målpris med incitament Fastpris som avtales når prosjektet er modent, kan gi lavere pris Prosjekteringen (fram til fast pris) må skje på timebasis Ved avtale om fast pris når prosjektet er «modent» kan oppnås en «riktig» pris med begrenset risiko for både BH og TE TE kan kalkulere prisen på grunnlag av godt definert prosjekt og BH kan få innsikt i kalkulasjonen/grunnlaget Kan avtale størrelse på påslag, fortjeneste, avsetninger mm. Risiko for endringer er begrenset når partene i fellesskap har bearbeidet prosjektet Kan samspill være tidsmessig fordelaktig? Lengden på prosjektperioden vil kunne bli lengre enn ved tradisjonell TE Fra prosjektet er bearbeidet vil man ha bedre kontroll på tiden Stiller slik organisering særlige krav til BH? Ingen entydig konklusjon; nytten vil avhenge av prosjektets karakter Alternativ ved rehabilitering? Vil i alminnelighet legge til grunn NS 8407 Ingen særlig standard med nødvendige tilpasninger
Øvrige kontrakter Rådgiverkontraktene Godt ivaretatt gjennom NS 8401/8402 Valg om timebasert eller fast pris Byggeleder/prosjektlederkontrakt Godt ivaretatt gjennom NS 8403 Avtale med koordinator Særlig avtale, men kan ivaretas av BH selv Forutsetter flere aktører Både under prosjektering og utførelse
Takk for meg Advokat (H) Olav Bergsaker Partner +47 915 14 016 o.bergsaker@haavind.no
Løsninger finnes