SAKSFREMSTILLING Utvalg: Møtedato: Utvalgssak: Teknisk utvalg 09.06.2015 133/15 Avgjøres av: Sektor: Samfunn- og miljøsektoren Arkivsaknr.: Arkivkode: Saksbeh.: Torgeir Neset 2015/430-8 L12 Detaljregulering for del av Campus Grimstad: Utvidelse Labarealer - 1. gangs behandling Saksprotokoll i Teknisk utvalg - 09.06.2015 Behandling: Teknisk utvalg befarte området. VOTERING: Innstillingen ble enstemmig vedtatt. Vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 12-10, vedtar Teknisk utvalg å legge Detaljregulering for del av Campus Grimstad: Utvidelse Labarealer ut på offentlig ettersyn med følgende endring; Den del av byggeområde T2 som ifølge snitt B-B er planlagt med gesimshøyde på kote 50,00, skal gis slik markering i plankartet og bestemmelse som sikrer at denne høyden ikke overstiges for dette arealet. Ny reguleringsbestemmelse 2.06; Nye bygg skal tilrettelegges og dimensjoneres for taklast inkludert energiinstallasjoner (solfangere/solceller). Ny reguleringsbestemmelse 2.07; Nye bygg i T1 og T2 skal tilrettelegges, dimensjoneres og etableres som Grønne tak. Før sluttbehandling skal det nærmere vurderes om det skal utarbeides et alternativ med parkeringskjeller under den planlagte bebyggelsen i T1 som et parkeringskrav. Det skal foreligge overordnet teknisk plan og formingsveileder før detaljreguleringen kan legges fram for sluttbehandling.
FORSLAG TIL VEDTAK: I medhold av plan- og bygningslovens 12-10, vedtar Teknisk utvalg å legge Detaljregulering for del av Campus Grimstad : Utvidelse Labarealer ut på offentlig ettersyn med følgende endring; Den del av byggeområde T2 som ifølge snitt B-B er planlagt med gesimshøyde på kote 50,00, skal gis slik markering i plankartet og bestemmelse som sikrer at denne høyden ikke overstiges for dette arealet. Ny reguleringsbestemmelse 2.06; Nye bygg skal tilrettelegges og dimensjoneres for taklast inkludert energiinstallasjoner (solfangere/solceller). Ny reguleringsbestemmelse 2.07; Nye bygg i T1 og T2 skal tilrettelegges, dimensjoneres og etableres som Grønne tak. Før sluttbehandling skal det nærmere vurderes om det skal utarbeides et alternativ med parkeringskjeller under den planlagte bebyggelsen i T1 som et parkeringskrav. Det skal foreligge overordnet teknisk plan og formingsveileder før detaljreguleringen kan legges fram for sluttbehandling. Dokumentliste: Forslag reguleringsplankart datert 23.04.2015 Forslag reguleringsbestemmelser datert 23.04.2015 Forslag planbeskrivelse datert 23.04.2015 Vedlegg 1 - situasjonsplan - datert 23.04.2015 Vedlegg 2 - ROS-analyse Vedlegg 3 - innkomne merknader Vedlegg 4 - parkeringsplasser - oversikt - datert 20.04.2015 Vedlegg 5 - solstudier revidert 22.05.2015 Vedlegg 6 - perspektiver Vedlegg 7 - fasader og snitt Sammendrag: Forslag til Detaljregulering for del av Campus Grimstad : Utvidelse labarealer, heretter kalt planforslaget. Formålet med planforslaget er å tilrettelegge for nytt testlaboratorium med tilhørende fasiliteter som forskningsarealer og testhall, kontorer, tekniske rom etc. på et område som i dag nyttes til parkeringsareal for UiA. Planforslaget er delvis i tråd med gjeldene områdereguleringsplan med unntak av at det åpnes for 5 m høyere bygningshøyde, halvering av grøntareal/parkbelte til fordel for økt byggeområde, manglende grøntareal i delområdene N/K/T_8 samt 1,0 m byggegrense mot Jon Lilletuns vei. Den økte høyden vil påvirke barnehagens solforhold vår og høst. Den reduserte bredden på grøntarealet vil redusere dette parkbeltets kvaliteter og bufferfunksjon.
Med tanke på arealøkonomisering i området bør bygninger i området i størst mulig grad underbygges med p-kjeller. Dette bør utredes nærmere før sluttbehandling ved å se på om områdeplanens maksbegrensning på parkeringskrav skal overstyres ved denne reguleringsplanen ved å sette krav om p-kjeller i byggeområde T1. Videre mener rådmannen at bygg av denne type og til dette formål må tilstrebe å være i forkant av utviklingen innen byggdesign og energiløsninger. Rådmannen anbefaler derfor at det presiseres i reguleringsbestemmelsene at byggene skal tilrettelegges for fremtidige lokale solenergiløsninger og at det skal etableres grønne tak. Krav som gjelder solenergiløsninger er av rådmannen foreslått som indirekte krav gjennom dimensjoneringskrav til takkonstruksjonene i byggene (ny bestemmelse 2.06) slik at dette kan etableres seinere uten at det krever store bygningsmessige forsterkninger i konstruksjonen. Krav som gjelder Grønt tak er av rådmannen foreslått som et direkte krav gjennom funksjonskrav i ny reguleringsbestemmelse 2.07 da det er ønskelig å få etablert med en gang med tanke på overvannsituasjonen i området. Selv om det er noen gjenstående utfordrende lokale konsekvenser av planforslaget, som eksempelvis byggehøyder/skygge, innsnevret grønnstruktur og redusert parkering, så vurderes planforslaget samlet sett som samfunnsmessig positivt. Rådmannen vil jobbe for å kunne løse flest mulig av de skisserte utfordringene før sluttbehandlingen. Planforslaget vurderes å være i samsvar med Grimstad kommune sine føringer om å tilrettelegge for utviklingen av Campus Grimstad og sikre ekspansjonsarealer i et langsiktig perspektiv for at Universitetet og kompetanserettet næringsliv utvikles i Campusområdet. Fakta: Universitetet i Agder ønsker å bygge et nytt stort test laboratorium på Campus Grimstad med tilhørende fasiliteter som forskningsarealer og testhall, kontorer, tekniske rom etc. Områdereguleringen for Campus Grimstad (vedtatt 23.5.2011) angir krav om detaljregulering. Det foreligger forslag til detaljregulering for del av Campus Grimstad : Utvidelse labarealer. Det er avholdt oppstartsmøte med Grimstad kommune 19.2.2014. Varsel om igangsatt planarbeid ble sendt ut 5. mars i år med frist for tilbakemelding innen 10. april. Kommunen mottok den 23. april forslag til detaljregulering datert samme dato. Kommunen holdt intern tverrfaglig møte (ISP) om planen den 11. mai.
Figur 1 Utsnitt av Områdeplan for Campus Grimstad Figur 2 Utsnitt situasjonsplan med planlagte nye bygg J og H (Det er bygg J som skal bygges først) Formålet med planforslaget er å tilrettelegge for nytt testlaboratorium på et område som i dag nyttes til parkeringsareal for UiA. Det vil gå tapt ca 85 parkeringsplasser. Det er ikke noen
rekkefølgekrav i områdeplanen eller i denne detaljreguleringsplanen som sikrer at disse plassene blir erstattet eller at parkeringsdekningen blir økt som følge av det nye utbyggingsarealet. Planforslaget er delvis i tråd med gjeldene områdereguleringsplan med unntak av; - det åpnes for 5 m høyere bygningshøyde i N/K/T_8. Den økte høyden vil påvirke barnehagens solforhold vår og høst. - Formålsgrensen for grøntareal/parkbelte i områdeplanen reduseres vesentlig (halveres) - 1,0 m byggegrense mot Jon Lilletuns vei strider mot den kommunale veinormen. Vurdering: Denne nye testlab en er et viktig prosjekt for kunnskapsmiljøet på Sørlandet og også viktig lokalt for styrkingen av Campus Grimstad. Det er forventninger om en rask planprosess for dette samfunnsmessig viktige prosjektet. Det vil kunne ha en viss innvirkning på grundigheten i planprosessen og vurderingene av ulike alternativ for å optimalisere planen. Rådmannen mener likevel at prosessen er forsvarlig og at grunnlagsmaterialet og planbeskrivelsen er god. Det må forventes at ytterligere bearbeiding av planen vil kunne skje fram mot sluttbehandling. Det foreligger 3D visualisering/perspektiv, snitt og sol/skygge kart som er nyttig for å vurdere konsekvenser av planforslaget. Det er viktig å merke seg at det er skissert et bygg H i område T1 som på skissene er langt mindre enn det detaljreguleringsforslaget tillater gjennom kart og bestemmelser. I skissene er taket i T1 lagt med en takflate på ca kote 50, men hvor det etter reguleringsbestemmelsene i planen tillates bygg inntil kote 62 (vesentlig høyere se Snitt D-D). Høyde på bygg i T1 inntil kote 62 er likevel innenfor områdeplanens reguleringsbestemmelser for dette delområdet. I skissen er bygget i T1 også vesentlig smalere enn det som er satt som byggegrenser i plankartet. Avgrensning/delregulering. Detaljreguleringen omfatter et mindre område innenfor områdeplanens delområder N/K/T_7, N/K/T_8, N/K/T_9, Grønnstruktur og område avsatt til offentlig vei (Jon Lilletuns vei). Det er således en regulering som i utstrekning er tilpasset det aktuelle formålet. Det er imidlertid vanlig at man regulerer delområder i områdeplaner under ett. Her ligger delområdene N/K/T_7 og N/K/T_8 naturlig avgrenset av veier og grønnstrukturbelte, og slik sett er det ikke optimalt at delområde N/K/T_7 og 8 bare delvis reguleres. Man kan gå glipp av gode totale løsninger når områdene bare delreguleres ut fra en enkelt eiendom/interesse. Det kan være viktige elementer som adkomst, utnyttelse for restarealene og generell optimalisering som ikke får en god nok samlet vurdering. I dette tilfellet kan en slik delvis regulering av områdene til en viss grad begrunnes med naturlig avgrensing etter topografiske forhold. Det er likevel rådmannens mening at det ville ha vært en fordel om man regulerte N/K/T_7 og N/K/T_8 fullt ut i samme detaljregulering. Fasader Det er positivt at man har bundet områdene øst og vest for Jon Lilletuns vei sammen med en gangbro, selv om man på et universitetsområde gjerne kunne se for seg en åpnere og mer innbydende integrering mellom byggene. Slik skissene er presentert får man nå store hallvegger, uten vindu på bakkeplan, som fasade mot fortau og vei. Her kunne man alternativt se for seg åpnere fasader som i større grad eksponerte aktiviteten i hallen og fortalte noe om hva som skjer på innsiden av universitetsbyggene. Det er imidlertid ikke nedfelt noe i de foreslåtte reguleringsbestemmelsene som kan sikre en slik mer åpen fasade. Dette vil imidlertid kunne utdypes nærmere i formingsveileder (se siste avsnitt).
Høyder/plassering Den store laboratoriumshallen/ testlaben er lagt til område T2 som dekker deler av områdeplanens område N/K/T_7 og N/K/T_8. Det er denne som skal bygges først og som gjør at prosjektet har et tidspress. Dernest er det planlagt for et bygg på T1 som dekker et restareal på N/K/T_9 mellom eksisterende universitetsbygg og Jon Lilletunsvei. Begge arealene benyttes i dag til parkering. Lab-hallen i T2 overstiger områdeplanens høydebegrensninger i N/K/T_7 og N/K/T_8 med 5 meter, fra kote 50,0 til kote 55,0. Et mindre tilbygg til Lab-hallen er etter de vedlagte illustrasjonene planlagt med (gesims-/møne)høyde kote 50, men dette er ikke videreført og markert i reguleringskart eller i reguleringsbestemmelsene i detaljplanen. Rådmannen mener dette må spesifiseres i plankart/bestemmelser i detaljplanen, da dette tilsynelatende er lagt til grunn også i de sol/skygge-kartene som er en del av vurderingsgrunnlaget. Sol/skygge-kartene er utarbeidet slik at de viser både effekter av byggene slik de ligger i detaljplanen nå, og av potensielt tillatte byggehøyder fra områdeplanen. Sol/skygge-kartene viser at barnehagen får mindre sol enn tidligere, og da spesielt vår/høst. Likevel utgjør ikke den ekstra høyden på 5 meter på lab-hallen i T2 en dramatisk endring i skyggeleggingen av barnehageområdet. Lab-hallen er antatt å måtte ha sin regulerte høyde/areal for å dekke de behov den skal betjene. Den overstiger likevel den maksimale bygningshøyde på 10 meter som er bestemt for område N/K/T_8 i områdeplanens reguleringsbestemmelse 4.5.4. Lab-hallen er ca 15-17 meter over terreng og ca 20 meter total bygningshøyde. For i større grad å holde seg til områdeplanens høydebegrensninger kunne man tenke seg at lab-hallen i T2 ble lagt helt inntil eksisterende universitetsbygg i T1 og at man flyttet veien litt mot vest for å få det til, eller at man la veien helt om på vestsiden av all ny bygningsmasse. Det er imidlertid en del fysisk infrastruktur (rør/ledninger) i veilegemet som vanskeliggjør en flytting. Tiltakshaver uttrykker i korrespondanse den 22. mai at Vi kan ikke se at det er fysisk mulig å plassere testhallen med tilhørende arealer i felt T1. Rådmannen antar at denne konklusjonen bygger på at man ikke flytter veien. Med den tidsrammen som er til rådighet har ikke rådmannen ettergått dette nærmere. For å kompensere noe for økt høyde i T2 kunne man tenke seg en løsning hvor man utfordret tiltakshaver på alternativ plassering. Eksempelvis kunne man tenke seg et tillegg til rådmannens innstilling slik; Omlegging av vei: Før planen legges ut på høring skal det utarbeides et alternativ hvor den offentlige veien legges ut på kanten av planområdet mot vest slik at bygningsmassen samles øst for denne, mot eksisterende universitetsbygg, for å redusere økt skyggeeffekt av høyere møne-/gesimshøyde og for å skaffe en bedre buffer mot barnehagen og visuell nedtrapping av bygningsmassen som følger terrenget. Alternativet kvalitetssikres av rådmannen og skal følge planen ut på høring. Grøntareal I Områdeplanens reguleringsbestemmelse 4.5.4 er det satt at det skal være 5% grøntareal innenfor delområde N/K/T_8 og 9, og 10% grøntareal innnefor delområde N/K/T_7. Denne detaljreguleringsplanen regulerer deler av disse delområdene, men regulerer ikke noe grøntareal i disse delområdene. Dette er således et brudd med områdeplanen. Det betyr at senere reguleringer i andre deler av delområdene får et større ansvar for å regulere inn grøntareal.
Planforslaget omfatter imidlertid en detaljregulering av områdeplanens grøntareal. I Områdeplanens reguleringsbestemmelse så står det om grøntarelaet i 6.3.1 at Området skal få en parkmessig behandling og tilrettelegges for gang- og sykkelmuligheter. Dette grøntarealet er i områdeplanen 25 meter bredt, men planforslaget regulerer bare ca halvparten av dette til grøntareal, hvorav gang- og sykkelveg spiser en stor del av dette grøntarealet. Videre bryter detaljreguleringsplanen en snarvei mellom dagens parkeringsplass og gang- og sykkelvegen med plasseringen av lab-hallen i T2. Denne snarveien erstattes med å legge en gangveiforbindelse i grøntarelet. Det er positivt at snarveien som ødelegges kompenseres og flyttes (selv om den nye gangveien vil gi mer stigning enn den gamle), men det spiser også av grøntarealet. Rådmannen mener intensjonen med det 25 meter brede grøntarelet/parkbeltet synes å være borte ved denne innsnevrede løsningen når da den i tillegg nedbygges med infrastruktur (gang- og sykkelveg og gangveg). Utbyggingsområde T2 går således utover formålsgrensen i N/K/T_8 og inn på det som i områdeplanen var grøntareal, i tillegg til at det ikke reguleres grøntareal i N/K/T_8. Dette er meget uheldig, og rådmannen mener derfor man burde se på en alternativ plassering av den store hallen nærmere inn mot dagens bygningsmasse, jamfør forslaget til innstilling i avsnittet over (flytting av vei). Parkering Områderegulering for Campus Grimstad angir i sine bestemmelser bare et makskrav til parkeringsdekning, og ingen minimumskrav. I kommuneplanen er det imidlertid et minimumskrav til parkeringsdekning for universitetsformål definert slik; 0,4 p-plass per student og 0,6 p-plass per ansatt. Det er naturlig at den nye bebyggelsen vil generere både flere studenter og arbeidsplasser. Områdereguleringen gjelder likevel foran kommuneplanen, og det betyr at det altså ikke er noe overordnet krav til å etablere nye parkeringsplasser ved gjennomføring av denne detaljreguleringen, selv om detaljreguleringen legger opp til å bygge bort 86 av dagens parkeringsplasser på universitetet. Selv om det ikke er noe krav fra overordnet planverk om at de tapte p-plassene skal erstattes, eller at parkeringsdekningen skal økes, sier tiltakshaver at de tapte p-plassene vil bli erstattet med nye p-plasser i N/K/T_10 hvor det i dag ligger en fotballbane. En anleggelse av parkeringsplasser på dagens fotballbane er imidlertid søknadspliktig og utløser krav om detaljregulering. Rådmannen mener det vil være ønskelig å beholde fotballbanen så lenge som mulig som et grønnstrukturelement fram til dette området eventuelt bebygges med en tyngre bebyggelse med underliggende p-kjeller.
Av arealøkonomiseringshensyn er det ønskelig at parkeringsplasser i størst mulig grad legges under bakken og/eller under bygg. Dette er også til en viss grad nedfelt i reguleringsbestemmelsenes pkt 3.4.3 i områdeplanen der det sies at for kontor( )etableringer skal 50% av parkeringsplassene legges i fellesanlegg innomhus og/eller under bakkeplan. Nå ser det ikke ut til at dette er spesifisert tilsvarende for undervisningsarealer. Det er likevel slik at kommunen ved utarbeidelse av detaljplan kan vedta et annet parkeringskrav enn det er gitt føringer om i overordnet plan. Det kunne være naturlig å kreve p-kjeller under bakkeplan for disse store byggene. Nå har imidlertid tiltakshaver i epost av 22.mai redegjort for at lab-hallen i T2 (første byggetrinn) vil kreve en særskilt fundamentering mot fjell, og at det også på grunn av planlagte kulverter i gulvet ikke er praktisk mulig å underbygge den med p-kjeller. Tilsvarende mener tiltakshaver vil gjelde for hallen i T1, men slik rådmannen forstår det er dette mer usikkert. Det foreligger heller ikke konkrete planer om snarlig realisering av hallen i T1 slik rådmannen forstår planbeskrivelsen. Selv om man legger planen ut på høring uten p-kjeller under T1 (for å spare tid), mener rådmannen at dette eventuelt vil kunne tas inn senere i planprosessen og behandles ved sluttbehandling uten at det vil utløse krav om en bred høring (eventuelt en kortere begrenset høring). For å vinne tid foreslår rådmannen at et slikt alternativ med p-kjeller skal vurderes nærmere før endelig sluttbehandling av planen. Dette er formulert slik i rådmannens innstilling;
P-kjeller: Før sluttbehandling skal det nærmere vurderes om det skal utarbeides et alternativ med parkeringskjeller under den planlagte bebyggelsen i T1. Byggeperioden Videre vil det være ønskelig at p-plassene som går tapt på grunn av nedbygging ble erstattet før byggingen på T1/T2 tar til. Dette kunne ivaretas med å sette inn en rekkefølgebestemmelse i reguleringsbestemmelsene til detaljplanen som lyder; 6.03; Parkeringsplassene som går tapt ved nedbygging i T1 og T2 skal erstattes med tilsvarende opparbeidede p-plasser på universitetsområdet (N/K/T_ 6-10) før det kan gis igangsettingstillatelse til slike tiltak. Man kunne da tenke seg at de p-plassene som gikk tapt i T2 kunne erstattes med bygging av p- kjeller i T1 (da en slik p-kjeller kan innreguleres i denne detaljplanen), og slik redusere behovet for å ta i bruk fotballbanen til parkering med det første. Rådmannen er usikker på å sette dette kravet på dette tidspunktet i prosessen før dette med p-kjeller i T1 er nærmere utredet (jamfør forrige avsnitt om Parkering). Hvis det ikke lar seg gjøre å regulere p-kjeller i område T1 i denne detaljplanen, så vil et slikt rekkefølgekrav om re-etablering av p-plasser før fjerning av de eksisterende, kunne forsinke prosessen. Eksempelvis har tiltakshaver skissert en løsning med etablering av p-plasser på fotballbanen i N/K/T_10. En slik løsning vil kreve detaljregulering, og det vil kunne forsinke etableringen av lab-hallen vesentlig. Byggegrense mot vei Det er regulert byggegrense 1 meter fra sideareal til Jon Lilletunsvei. Kommunal veimyndighet har i første instans vurdert dette som tilstrekkelig i dette konkrete tilfellet. Miljø/Energi Den nye test-laben er spesielt rettet mot forskning innen bygg og energi. Det bør derfor også gjenspeiles i den bygningsmassen som reises og de løsninger som velges for disse nybyggene. Det refereres fra Områdeplanens 1 Formål; Planen skal gi Campus Grimstad rammebetingelser som underbygger Universitet i Agder sin satsing nasjonalt og internasjonalt innen moderne og anvendbar teknologi. Den skal videre sikre utviklingen av Grimstad som universitetsby og Campus som ny bydel og byutviklings-område på kort og lang sikt. Videre sier Områdeplanen i 3.2.1 hva detaljreguleringen minimum skal avklare; e) Løsninger for VA-nett, håndtering av overflatevann, tilkobling til fjernvarmenett, ELforsyning, tele, bredbånd og annen nødvendig infrastruktur. f) Bruk av fornybare energikilder Det er rådmannens inntrykk at reguleringsplanen ikke i tilstrekkelig grad oppfyller de krav som er satt i Områdeplanen på disse punktene om overvann og fornybare energikilder. Rådmannen ser det som aktuelt å bygge og dimensjonere takene for energiinstallasjoner (solfangere/solceller) da det ligger svært godt til rette for det på et bygg som ligger høyt og solrikt, og som brukes mest og har størst energibehov nettopp på dagtid når solinnstrålingen er størst. Rådmannen finner på dette tidspunktet ikke å kreve installasjon av slike energiløsninger,
men mener at byggene må forberedes og tilrettelegges for dette. Dette kan formuleres slik i reguleringsbestemmelsene til detaljplanen; 2.06 Nye bygg skal tilrettelegges og dimensjoneres for taklast inkludert energiinstallasjoner (solfangere/solceller). Rådmannen foreslår å ta dette inn som et tillegg i sin innstilling for å få tilbakemeldinger på dette i høringsperioden. Når man bygger flate tak gir det gode muligheter får å etablere grønne tak med lav vegetasjon/gress. Slike grønne tak har mange positive effekter. Blant annet vil de fungere positivt i CO2/klimasammenheng ved at de binder og lagrer CO2 i vegetasjonen lokalt. Videre vil de fungere som en fordrøyning av overflatevann og dermed redusere behovet for dimensjonering av rør/systemer for håndtering av overflatevann, spesielt da de reduserer flomvirkninger ved ekstremvær. Campus-området vil ved ytterligere nedbygging av grønne områder få en utfordring med overvannshåndtering, og det vil ifølge den kommunale driftsavdelingen være svært ønskelig å få etablert lokale fordrøyningstiltak for å redusere behovet for andre kompenserende tiltak i overvannsnettet. Grønne tak vil kreve en noe sterkere takkonstruksjon, og dette er det viktig å ta hensyn til ved bygging av nye store bygg. Rådmannen foreslår derfor at det formuleres en slik reguleringsbestemmelsene til detaljplanen; 2.07 Nye bygg i T1 og T2 skal tilrettelegges, dimensjoneres og etableres som Grønne tak. Rådmannen foreslår å ta dette inn som et tillegg i sin innstilling for å få tilbakemeldinger på dette i høringsperioden. Innkomne merknader Det er kommet tilbakemelding fra fylkesmannen, fylkeskommunen, Statens Vegevesen og Brann og feiertjenesten ved Grimstad kommune. Innkomne merknader er i hovedsak håndtert i detaljreguleringsplanen. Rådmannen vil be om at det i god tid før sluttbehandling av detaljreguleringen foreligger dokumentasjon/redegjørelse fra tiltakshaver for hvordan man skal løse brannsikkerhet i eksisterende bygningsmasse ved etablering av ny planlagt bygningsmasse. Annet Ifølge områdeplanens 8.1 Detaljregulering, skal følgende foreligge før detaljregulering for det enkelte område kan godkjennes; - Overordnet teknisk plan - Formingsveileder Rådmannen kan ikke se at dette foreligger for dette området spesifikt, og forutsetter at det må utarbeides slik at det kan være en del av beslutningsgrunnlaget før endelig vedtak. Rådmannen vil be tiltakshaver vurdere mer åpne fasader i hallene slik at man ser hva som foregår og får et fysisk universitetsmiljø som lever og inspirerer de som ferdes i området.