Behandles av: Møtedato: Utv. saksnr: Sakstype: Formannskapet 11.06.2014 053/14 Å P Bystyret 18.06.2014 089/14 Arkivnr.: K1- Saksbehandler: Aud Sunniva Fuhr Dok.dato: 16.05.2014 Arkivsaksnr.: 14/87-3 Tittel: Kommunalsjef teknisk sektor Utvikling av Dovre Administrasjonens forslag: 1. Det legges til grunn at det på Dovre bla tilrettelegges for utvikling av boliger og framtidsrettede offentlige og privatfinansierte helse og omsorgstjenester. LBA skal sikres gode utviklingsmuligheter. Kommunen inviterer til samarbeid om utvikling av hele området (ca 26 daa) som i områdereguleringsplanen er regulert til tjenesteyting. 2. Samarbeidspartneren skal være økonomisk solid og ha erfaring fra tilsvarende utviklingsprosjekter. Videre skal legges vekt på betalingsbetingelser og framdrift i videre planlegging og utbygging av området. 3. Samarbeidet om den videre utviklingen av Dovreområdet gjøres gjennom et Utviklingsselskap, hvor kommunen og den private partneren går inn som likeverdige partnere. Kommunen skal i det minste være med i selskapet fram til det foreligger godkjent detaljreguleringsplan. Det legges til grunn at den private samarbeidspartneren dekker kostnadene til arbeid med konsept og detaljreguleringsplan. 4. Kommunen eierrolle utøves i samsvar med vedtatt eierskapsstrategi. Administrasjonen kommer nærmere tilbake med forslag til hvordan kommunens eierrolle skal utøves, bla for å sikre god styring og påvirkning på valg av funksjoner som etableres på området. 5. Avtale om samarbeid, inklusiv betalingsbetingelser, og vedtekter og aksjonæravtale for selskapet legges fram for bystyret til godkjenning. 6. Rådmannen gis ansvaret for å følge opp denne strategien og forhandle samarbeidsavtale 11.06.2014 Behandling i Formannskapet FS-053/14 Innstilling fra formannskapet: Administrasjonens forslag vedtas. 18.06.2014 Behandling i Bystyret Kommunalsjef tekniske tjenester besvarte spørsmål. BS-089/14 Vedtak: Innstilling fra formannskapet vedtas: 1. Det legges til grunn at det på Dovre bla tilrettelegges for utvikling av boliger og framtidsrettede offentlige og privatfinansierte helse og omsorgstjenester. LBA skal sikres gode utviklingsmuligheter. Kommunen inviterer til samarbeid om utvikling av hele området (ca 26 daa) som i områdereguleringsplanen er regulert til tjenesteyting. 2. Samarbeidspartneren skal være økonomisk solid og ha erfaring fra tilsvarende utviklingsprosjekter. Videre skal legges vekt på betalingsbetingelser og framdrift i videre planlegging og utbygging av området.
3. Samarbeidet om den videre utviklingen av Dovreområdet gjøres gjennom et Utviklingsselskap, hvor kommunen og den private partneren går inn som likeverdige partnere. Kommunen skal i det minste være med i selskapet fram til det foreligger godkjent detaljreguleringsplan. Det legges til grunn at den private samarbeidspartneren dekker kostnadene til arbeid med konsept og detaljreguleringsplan. 4. Kommunen eierrolle utøves i samsvar med vedtatt eierskapsstrategi. Administrasjonen kommer nærmere tilbake med forslag til hvordan kommunens eierrolle skal utøves, bla for å sikre god styring og påvirkning på valg av funksjoner som etableres på området. 5. Avtale om samarbeid, inklusiv betalingsbetingelser, og vedtekter og aksjonæravtale for selskapet legges fram for bystyret til godkjenning. 6. Rådmannen gis ansvaret for å følge opp denne strategien og forhandle samarbeidsavtale Saksopplysninger: Bystyret behandlet sak om utvikling av Dovre på møtet 12.02.2014. Det ble gjort slikt enstemmig vedtak: «1. Mulighetsstudiet for Dovre legges som grunnlag for videre arbeid med utvikling av Dovre området. I dette arbeidet vurderes det om foreslått konsept er et godt grunnlag for en videre utvikling av området. 2. Det gjennomføres en markedssondering før det tas endelig stilling til gjennomføringsmodell. 3. Prosess og prinsipper for organisering av prosjektets tidligfase godkjennes. Prosjektorganisasjon opprettes. Mandat for prosjektorganisasjon utarbeides og legges fram for politisk behandling. 4. Valg av gjennomføringsmodell bestemmer den økonomiske søknad til bystyret.» Kommunens eiendom på Dovre er ca 26 daa. Godkjent mulighetsstudie viser at det på området både er plass til videreutvikling av LBA og til etablering av andre funksjoner som kan ha synergi med tjenestene på LBA. Det er gjennomført en kvalitetssikring av hvor store areal kommunen trenger for å løse de offentlige behovene, basert på vedtatte kommunale planer. Gjennomgangen viser at en trenger ca halvparten av arealet, og at en fortsatt har mulighet for å utvikle andre funksjoner. Hovedspørsmålet blir da hva en ønsker å legge til rette for og hvordan det bør gjøres. Dersom en skal løse de offentlige behovene innen helse og omsorg på tradisjonell måte, er det et investeringsbehov på i størrelsesorden 200 mill.kr. I tillegg vil de årlige driftskostnadene kunne øke betydelig. Både økningen i antall eldre, økt ansvar til kommunene bla som følge av samhandlingsreformen og utfordringen med å rekruttere tilstrekkelig kompetent arbeidskraft, gjør at alle kommuner må tenke nytt om hvordan en skal løse framtidens helse- og omsorgstjenester. Lillesand kommune er i en gunstig situasjon som har et stort område med utviklingsmuligheter i tilknytning til LBA. Det gir kommunen en unik mulighet til å legge til rette for framtidsrettede løsninger. Det vises også til behandlingen av saken Tiltak for å sikre fremtidens kommuneøkonomi, vedtatt av bystyret 13.05.2014: «Gjennomgang av pleie- og omsorgssektoren med tanke på å erstatte en del av dagens bruk av institusjon med hjemmebaserte tjenester.» Som vedtatt av bystyret har det vært gjennomført dialog med markedet om utvikling av området. Det er gjennomført et felles informasjonsmøte og individuelle samtaler med 9 aktører. Interessen fra markedet er derfor stor. Alle aktørene er eller er i ferd med å etablere seg regionalt. I vedlegg er gitt en oppsummering av samtaler. Aktørene er anonymisert. I denne saken legges fram viktige problemstillinger, slik at en kan ta stilling til hvordan det videre arbeidet med utvikling av Dovre skal legges opp. Viktige problemstillinger: Hva bør utvikles på Dovre? I mulighetsstudiet er skissert en løsning med boliger, næring og helserelaterte funksjoner på det området kommunen ikke trenger til å løse offentlige behov. Helserelaterte funksjoner kan feks være legesenter, fysioterapi, treningssenter og frisklivssenter. På denne måten kan en samle funksjoner som kommunen trenger på ett sted, og som er lett tilgjengelig for innbyggerne. Det kan videre dekke behovene til nye beboere i området og det kan dekke tjenester som LBA alternativt måtte løst selv.
Markedet gir en klar tilbakemelding om at en bør se LBA og utviklingen av resten av området i en sammenheng. Det må legges vekt på å etablere tilbud innbyggerne i Lillesand har behov for, tjenester de er villige til å betale for og tjenester hvor det kan bli synergi mellom det private markedet og de offentlige tjenestene på LBA. De konkrete løsningene må vurderes nærmere i den videre prosessen. Dette medfører at det må legges opp til helhetlig planlegging både av de offentlige funksjonene og de private funksjonene som skal videreutvikles/etableres i området. Det har i prosessen vært stilt spørsmål om det bør etableres en barnehage i området. Det er en arealkrevende funksjon som reduserer mulighetene for å utvikle andre attraktive funksjoner. Barnehagespørsmålet bør i stedet løses gjennom arbeidet med sentrumsplanen. Det presiseres at det skal legges til godt til rette for at barn og unge kan bruke området. Kommunen som grunneier skal være en likeverdig part når en tar stilling til hvilke funksjoner som skal etableres i området. Administrasjonen vil komme tilbake til hvordan kommunens eierrolle overfor selskapet skal utøves. Selge nå eller samarbeide om utviklingen av området? Kommunen er grunneier av området. Kommunen må sikre at en har nok arealer til å dekke de langsiktige offentlige behovene. Spørsmålet da er om kommunen skal selge resten av området nå, om en skal utvikle det lenger alene før salg eller om en skal utvikle området sammen med en eiendomsutvikler. Videreutvikling av området alene vurderes ikke som en reell mulighet, så lenge det er tale om utvikling til funksjoner kommunen hverken skal bygge, eie eller drive seinere. De reelle alternativene er derfor et salg nå eller utvikling sammen med en langsiktig privat aktør.
Kort oppsummert er fordeler og ulemper ved de to alternativene sett fra kommunens side: Alternativ Fordeler Ulemper Selge nå Prisen kjent tidlig Kommunen tar ingen risiko Lav pris Selger gir premissene for den videre utviklingen (unntatt som Utvikle sammen med en privat aktør Høyere pris over tid Større mulighet for å påvirke løsningene planmyndighet) Kommunen tar risiko ifht valg av samarbeidspartner og videre realisering. Kommunen må stille med kapasitet og kompetanse Markedsaktørene gir klare signaler om at et salg i dag vil gi lav pris. Flere er i tvil om de vil kjøpe på helt ordinære salgsbetingelser. Jo større del av oppgjøret kommunen vil ha tidlig, jo lavere må en forvente at prisen blir. For å få best betaling er det bedre å ha oppgjør ved salg av utbyggingsprosjektene eller ved at kommunen blir med som samarbeidspartner. Kommunen er opptatt av innovasjon på området. Dersom kommunen er med i prosessen vil en ha større mulighet til å påvirke. Kommunen vil med en slik samarbeidsmodell ha en fleksibel løsning på hva en vil selge og når en vil selge seg ut. Dette må vurderes bla ifht behov for å ivareta kommunale interesser, kommunens vilje til å ta risiko og de kommersielle betingelser en kan oppnå ved salg. Det vurderes som høyst sannsynlig at kommunen med en slik strategi både vil få høyere salgsgevinster samlet sett og samtidig ha større innflytelse over det som skal etableres, enn dersom kommunen bare solgte seg ut tidlig. I tillegg gir samarbeidsmodellen helt andre muligheter for å vurdere hva som skal etableres av offentlige funksjoner bla på LBA for å utvikle offentlig effektive tjenester i synergi med de private tjenestene. Det anbefales derfor at kommunen legger opp til samarbeid med en profesjonell eiendomsaktør om den videre utvikling av området. Betalingsbetingelser mv inngår i forhandlingene og skal godkjennes av kommunen i samarbeidsavtalen. Hvor langt skal kommunen være med i prosessen? Dersom kommunen går inn i et samarbeid med en privat aktør, kan i prinsippet enten være med fram til: Utviklet konsept Utviklet konsept og godkjent detaljreguleringsplan Utviklet konsept, godkjent detaljreguleringsplan og gjennomføring av utbyggingen (helt eller delvis) Det er fordeler og ulemper ved alle løsninger. Et meget sentralt spørsmål for kommunen er hvor mye risiko en skal ta opp i mot mulighetene for å få ut fortjeneste i utviklingen. De største verdiene skapes i konseptfasen og fram til det foreligger en godkjent detaljreguleringsplan for utbygging. Risikoen er relativt liten og kostnadene små ifht gjennomføringsfasen. Gjennomføringsfasen gir mulighet for ytterligere gevinster, men er vesentlig mer risikofylt og ikke minst mye mer kapitalkrevende. Ut fra en avveiing mellom risiko og gevinst anbefales at kommunen selger seg ut før utbyggingen starter, med mindre en skal løse klart definerte kommunale oppgaver. Skal kommunen selge/samarbeide om hele eller deler av området? Markedet er entydig på at samarbeidspartneren eller kjøperen må få kontroll over hele området som kan utvikles til kommersielle formål. Dialogen med markedsaktørene har også vist at det er større muligheter dersom også LBA inngår i samarbeidet. Dersom en velger en samarbeidsmodell vil det derfor være naturlig å se både på hvordan LBA skal utvikles og hva som skal etableres på resten av området.
Byggeoppdrag? Markedet er krevende. Det betyr at mange entreprenører er svært opptatt av å få byggeoppdrag. Interessen for å kjøpe tomter er lav. Administrasjonen vurderte om kopling med et byggeoppdrag ville være viktig for de store eiendomsaktørene som også er entreprenører. Det er noe overraskende at så mange av disse ikke sier det er viktig eller ønskelig med en kopling. Det gjør at en i så fall kan gå ut med et ordinært salg eller et samarbeidsprosjekt. Så må de enkelte byggeoppdragene (som kommunen skal eie eller hvor det er annen offentlig finansiering) ut i ordinær konkurranse etter Lov om offentlige anskaffelser. En slik løsning er meget ryddig. Det gjør også at flere aktører, som ikke har entreprenørorganisasjoner, vil være interessert. Det anbefales derfor at en inviterer til samarbeid med en eiendomsutvikler, og ikke kopler det mot byggeoppdrag. Byggeoppdrag må komme senere og gjennomføres i en åpen konkurranse. Krav til samarbeidspartneren Det er viktig at samarbeidspartneren er økonomisk solid, og kan dokumentere erfaring fra tilsvarende utviklingsprosjekter. Videre bør legges vekt på best mulige betalingsbetingelser og at samarbeidspartneren prioriterer prosjektet, slik at videre planlegging og utbygging kan foregå så raskt som mulig. Om utviklingsselskapet Det er mest hensiktsmessig at det etableres et utviklingsselskap for videre samarbeid mellom kommunen og den private aktøren. Kommunen opprettholder eiendomsretten i området. Den kommunale grunnen bør først overdras til kjøper etter hvert som betaling finner sted. Det gir kommunen stor sikkerhet og kontroll over den videre utviklingen. Det er viktig at kommunen blir en likeverdig aktør i selskapet. Det stiller krav til kompetanse, tilstrekkelig kapasitet og en organisering med klare ansvarslinjer i forhold til den kommunale organisasjonen. Enkle og effektive beslutningsprosesser blir viktig. Selskapet må forholde seg til aksjelovens bestemmelser. Kommunens rolle som grunneier og som planmyndighet må selvsagt skilles klart. Det utarbeides en aksjonæravtale som avklarer disse forholdene nærmere. Aksjonæravtalen legges fram for bystyret til godkjenning. Det legges til grunn at den private samarbeidspartneren dekker kostnadene til arbeid med konsept og detaljreguleringsplan. Kommunens kostnader vil være begrenset til arbeidet med prosjektledelse og arbeid med avtaler fram til selskapet etableres. Administrasjonen vil komme tilbake med forslag til hvordan en skal ivareta kommunens eierskap i selskapet. Vi ser for oss en løsning hvor styringsgruppa blir en ressursgruppe når prosjektet går over i en ny fase. Ressursgruppen kan da være et viktigkontaktpunkt mellom kommunens representanter i styret og kommunen som eier. Kritiske forhold Alle markedsaktørene er opptatt av at utbyggingen må skje i etapper tilpasset behovene i markedet. Av konkrete forhold er de aller fleste opptatt av å få avklart hva som utbyggingen må bidra med til felles infrastruktur Andre forhold Det signaliseres tro på området og at området egner seg for spennende bokonsepter. Svært mange er opptatt av at kommunens behov må avklares og at en må se på løsninger som kan løse kommunale behov og gi synergier i forhold til private behov. Mange av aktørene har fokus på eldrekonsepter (selv om flere ikke vil ha definerte aldersgrenser). De ønsker å bygge opp egen kompetanse og bruke dette prosjektet som et eksempel i forhold til andre prosjekter. Her har de private aktørene og kommunen helt klart felles interesser. Mange er opptatt av at en samarbeider med Husbanken og finner nye og spennende løsninger sammen med dem.
Oppsummering av samtalene med markedet Firma Videre strategi (samarbeid eller kjøp) 1 Samarbeid best gitt at kommunen også er en tydelig samarbeidspartner. Felles selskap både for plan- og utbyggingsfasen Avtale på hele eller deler av området som kan utvikles Koplet med byggeoppdrag 2 Samarbeid Hele Ikke avgjørende Kritiske forhold Hele Ikke viktig Forutsigbar-het på infrastrukturkostnader. Kontroll på grunnforholdene. Etappevis utbygging. Etappevis utbygging Annet Målgruppefokus Få med Husbanken Konkurrere på konsept, men ikke for detaljert 3 Kjøpe Hele Nei Kommunen må definere behovene. Gå sammen om å få ut tilskuddsmidler 4 Samarbeid i utviklingsfasen 5 Samarbeid i utviklingsfasen 6 Samarbeid. Usikkert om en vil kjøpe 7 Samarbeid, også på den private siden Hele Ja Avklare kostnader infrastruktur. Hele Nei Avklare kostnader infrastruktur. Etappevis utbygging Hele Nei Avklare spilleregler på forhånd Ønsker å eie under 50 % Lav inngangspremie. Åpen bok. Ønsker ikke driftsansvar Står fritt ifht valg av entreprenør. Ønsker å bygge for voksne. Ønsker samarbeid med Dovre borettslag. Betaling i etterkant basert på takst, oppgjør via mekler. Tomteverdi tas ut ved senere salg. Verdien for kommunen er særlig lavere kostnader til omsorg. Fokus på synergi i forhold til kommunale totalkostnader, både med lavere investerings- og driftskostnader Hele Nei Husbanken inn tidlig Vekt på god brukerprosess. Også se på LBA i utviklingen 8 Samarbeid Hele Nei Kan bygge, finansiere og drifte kommunale offentlige helsetilbud. Foreslår at 10 daa brukes til en demenslandsby og viser til Nederland. Seniorboliger på resten. Området bør være et kompetansesenter for regionen. Utnytte Husbankens ordninger Firma Videre strategi Avtale på Koplet Kritiske forhold Annet
(samarbeid eller kjøp) hele eller deler av området med byggeoppdrag 9 Samarbeid Hele Nei Må legge inn kommunale behov Invitere inn de store helseaktørene eller eiendomsutviklere? : Saksdokumenter: Nr T Dok.dato Avsender/Mottaker Tittel 2 U 19.02.2014 Eiendomsutviklere Informasjonsmøte 27 feb. Lillesand, 19.6.2014 Utskrift sendes: Saksbehandler til oppfølging