BÆRUM KOMMUNE RÅDMANNEN Dato: Arkivkode: Bilag nr: Arkivsak ID: J.post ID: 19.02.2016 16/4422 16/22887 Saksbehandler: Kristine Hjellup Horne Saksansvarlig: Kristine Hjellup Horne Behandlingsutvalg Møtedato Politisk saksnr. Hovedutvalg for bistand og omsorg 02.03.2016 021/16 Formannskapet 08.03.2016 040/16 Velferdsboliger i Solbergveien 7 - orientering etter anskaffelse, fastsetting av kostnadsramme. Formannskapet 08.03.2016 Vedtak: Hovedutvalg for bistand og omsorg 02.03.2016 Innstilling: Rådmannens forslag til vedtak: SAKEN I KORTE TREKK Anskaffelse av totalentreprenør for prosjektet i Solbergveien 7 er gjennomført, og kostnadsramme kan fastsettes. Saken legges frem i tråd med formannskapssak 089/15 Forvaltning og styring av investeringer, for å orientere om prosjektet etter gjennomført anskaffelse, herunder justere endelige rammer for prosjektet. Prosjektet skal tilføre kommunen 38 funksjonelle, universelt utformede og fremtidsrettede velferdsboliger som skal fungere godt for både beboere og for omgivelsene. Én bolig vil bli disponert av
miljøvaktmester som har som oppgave å bidra til utvikling av et godt bomiljø, god bruk av fellesarealet på tomten, ha tilsyn med søppelhåndteringen og være kontakt punkt mot nabolag Boligene er fordelt på fire lavblokker som skal ferdigstilles i oktober 2017. Tomten ble kjøpt i november 2009, og ambisjonsnivå for utbygging av inntil 40 velferdsboliger ble vedtatt i november 2012. Gjennom arbeid med reguleringsplan og dialog med naboer og Husbanken er prosjektet tilpasset. Reguleringsplanen ble vedtatt i oktober 2014 og planlegging startet. Da det ikke var midler igjen i Husbanken til «tilskudd til utleieboliger» i 2015, måtte prosjektets oppstart skyves til 2016 for å kunne søke tilskudd. Det vurderes at prosjektet kan gjennomføres innenfor en total kostnadsramme på kr 95 mill inkl. tomtekjøp, av dette inngår 12 % i en risikopott. Kostnadene som er estimert i handlingsprogram 2016-2019 på kr 100,3 mill, kan reduseres til kr 95 mill. Endring innarbeides i økonomimelding 1. Rådmannen har nå i februar inngått totalentreprisekontrakt for gjennomføring av prosjektet, og det er lagt opp til følgende fremdrift: Prosjektering og utarbeidelse av søknad om byggetillatelse vinter/vår 2016. Oppstart byggearbeider vår/sommer 2016, avhengig av når det er gitt byggetillatelse. Kommunen overtar 38 velferdsboliger i oktober 2017. Tidligere behandling Kommunen kjøpte tomten i Solbergveien 7 av Akershus fylkeskommune i 2009 for dette formålet. Tomtekjøpet ble behandlet av Utvalg for eierstyring og eiendom 20.10.2009, sak 039/09. Ambisjonsnivå/byggeprogram ble godkjent av Sektorutvalget bistand og omsorg 12.11.2012, sak 080/12 Solbergveien 7 godkjenning av byggeprogram. Reguleringsplanen ble vedtatt av planutvalget den 23.10.14. i sak 214/14. Prosjektet inngår i Langsiktig driftsanalyse og investeringsplan 2016 2035 (LDIP) I handlingsprogram 2015-2018 er prosjektet Solbergveien 7 omtalt med 38 boenheter, og den gang plan om ferdigstillelse 2016/2017. I HP 2016-2018, er total kostnadsramme anslått til kr. 100,3 mill med ferdigstillelse ultimo 2017. Prosess/medvirkning internt og eksternt Det har vært løpende dialog og samarbeid med Husbanken. Det er lagt ned mye arbeid i gjennomføring av dialogmøter med nabolag både i reguleringsprosessen og etter at planforslaget ble vedtatt. Involveringen har medført justeringer og forbedringer av prosjektet. Prosjektet er utviklet av kommunens administrasjon i tett samspill mellom Helse og sosial og Eiendom. Det har vært vektlagt å balansere god utnyttelse av tomten i forhold til å oppnå bærekraftige botilbud i driftsfasen. Organisatoriske og økonomiske konsekvenser av beslutningene Planlagt samlokalisering vil være rasjonelt, både i forhold til tilgang på ansattressurser og økonomi. Ambulant oppfølging av flere leietakere kan koordineres enklere siden de bor på samme sted. Gjengs leie forventes å være kostnadsdekkende i forhold til forvaltning og vedlikehold av boligene i dette nye anlegget. I Handlingsprogrammet 2016-2019 fremkommer forventning om kr 20 mill i Husbanktilskudd i 2018. Beregnet tilskudd ligger normalt mellom 25-30 % av totalkostnad, og tallet vil justeres når endelig tilskuddstilmåling er avklart. Bærum kommune vil søke mva-kompensasjon for utbyggingen. I del 2 saken redegjøres nærmere for detaljer i prosjektet.
DEL 2 MER OM SAKEN: Mål Prosjektet skal tilføre kommunen 38 funksjonelle, universelt utformede og fremtidsrettede velferdsboliger. Målgruppene for dette prosjektet er bosatte flyktninger med introduksjonsoppfølging, tidligere bosatte enslige mindreårige flyktninger som etablerer seg i selvstendig bolig, og andre sosialt vanskeligstilte som ikke kan løse sitt boligbehov som eiere eller leietakere i det ordinære boligmarkedet. Konseptvalg program Det planlegges 38 nye leiligheter (velferdsboliger) i lavtliggende blokkbebyggelse, i to og tre etasjer. Husbankens krav til planløsninger og retningslinjer for tilskudd er lagt til grunn. Bygget styrker og supplerer kommunens tilbud av kommunale utleieboliger knyttet til velferd. Det skal inngås ordinære husleiekontrakter jfr. husleielovens bestemmelser. Noen leietakere vil få langvarige leieforhold, mens for andre vil det være tidsavgrenset frem til etablering i egen bolig. Boligene i Solbergveien 7 vil inngå i kommunens portefølje av velferdsboliger. Botilbudet skal være velegnet for å ivareta leietakere med bolig og oppfølgingsbehov i egen bolig. Boligene er planlagt med tanke på ulike grupper, både enslige, par og familier av forskjellige størrelser. Løsningene søker å ivareta behovet for oppbevaring av plasskrevende hjelpemidler. Arbeidstilsynets krav til arbeidsplass for ambulant tjenesteyting må kunne imøtekommes med en enkel tilpasning av boligen. Hver boenhet har stue, kjøkken, soverom/-plass, bad/vaskerom, entre, boder og privat uteplass. Planløsningen sikrer god forbindelse og framkommelighet mellom rom og funksjoner. Boligen vil ha rom som er egnet for samvær for beboere og gjester. Det skal være tilstrekkelig plass til både passasje og opphold. Ambisjoner for arkitektonisk utforming og miljø Utbyggingen er konsentrert på tomtens flate del for å unngå større terrenginngrep og høye støttemurer. Det har vært fokus på effektiv arealutnyttelse av tomt og etablering av tilrettelagte grøntområder. Boligene utformes som blokkbebyggelse i to og tre etasjer. Bygningskroppene er formet som mindre volumer og forskjøvet noe i forhold til hverandre for bedre tilpasning til landskapet og nabolagets frittliggende småhusbebyggelse. Boligene og uteområdet skal tilpasses mennesker med funksjonsnedsettelser samt oppfylle Husbankens krav til planløsning for lån og tilskudd. Det er behov for leiligheter av ulik størrelse. De større leilighetene som fortrinnsvis skal benyttes av familier med barn er samlet i ett av byggene. Disse skal ha eget uteareal tilrettelagt for lek, og har plass til vogner og lignende innendørs. Leilighetene i første etasje av to av blokkene vil få fleksible løsninger som sikrer at boligene er tilpasset beboere med behov for ambulant oppfølging knyttet til funksjonsnedsettelse. Det er lagt vekt på arealeffektivitet, universell utforming, rasjonell bygningskroppp, lavt energiforbruk og robust materialvalg.
Boligene er utformet slik at det er tilrettelagt for industrialisert produksjon, det vil si at elementer som yttervegger, dekker, tak og baderom kan prefabrikkeres. Dette gir erfaringsmessig lavere pris, kortere byggetid og bedre kontroll på kvalitet. Materialer og overflater skal generelt være robuste, slik at det er redusert behov for vedlikehold. Miljø Miljømessig skal boligene bygges med «lavenergi-standard» med energikarakter B etter energimerketabell gjeldende fra 01.07.13. Boligene skal tilkobles fjernvarme. Oslofjord Varme har fått utvidet sitt konsesjonsområde til også å dekke Solbergveien 7. Gjennomføringsmodell I tråd med gjeldende krav om vurderinger i fremlegging av politiske saker er det sett på hvorvidt prosjektet kunne vært aktuelt for OPS. På grunn av problemstillinger knyttet til mva-fradrag og boligtilskuddsordning fra Husbanken er ikke OPS vurdert som aktuelt for dette prosjektet. Totalentreprise er valgt som entreprisemodell med få grensesnitt i forhold til ansvar; Ansvarlig søker, detaljerings- og prosjekteringsansvar ligger hos totalentreprenøren. Det er gjennomført totalentreprisekonkurranse. Antall deltagere og tilbud viste at det var stor interesse for konkurransen. Økonomisk ramme for investeringen I 2012 ble kostnadene grovt anslått til 83,9 mill, basert på ca kr 2 mill pr enhet inklusive tomtekostnad. Kostnadene ble i 2015 gjennomgått på nytt, og estimert til kr 100,3 mill, inkludert prisstigning frem til planlagt ferdigstillelse. Prisene som ble mottatt gjennom konkurransen som ble gjennomført i februar 2016 viser at det er grunnlag for å redusere rammen til kr 95 mill. Usikkerhet og risiko behov for usikkerhetsavsetninger, prisstigning, avhengigheter, fremdrift Prosjektet er vurdert til å innebære middels risiko, og det er avsatt 12 % i risikopott. Den høyeste prosjektrisikoen er knyttet til grunn/ fundament/betong arbeider. Når disse arbeidene er utført, etter planen oktober 2016, vil det være grunnlag for å fastsette total prosjektkostnad med større sikkerhet. Innarbeidelse av krav i forbindelse med reguleringsprosessen og en fremdrift for byggearbeidene som må følge Husbankens forutsetninger for tildeling av boligtilskudd først i 2016, er grunnen til at prosjektet avviker fra opprinnelig fremdriftsplan. Finansiering egenkapital, lån, tilskudd (Husbank, spillemidler) Prosjektet er planlagt finansiert med grunnlån fra Husbanken med nedbetaling over 50 år og tilskudd til utleieboliger. Dette er basert på at prosjektet skal disponeres til velferdsboliger med 50 % sosial og 50 % flyktningeboliger. I Handlingsprogrammet 2016-2019 fremkommer forventning om kr 20 mill i Husbanktilskudd i 2018. Beregnet tilskudd ligger normalt mellom 25-30 % av totalkostnad, og tallet vil justeres når endelig tilskuddstilmåling er avklart. Bærum kommune vil kreve mva-kompensasjon for utbyggingen. Driftsmessige konsekvenser av investeringen Gjengs leie og FDVU-kostnader (Kostnader til Forvaltning, Drift, Vedlikehold og Utvikling) Leienivået vil være gjengs som generelt ligger på nivå 10-15 % under markedsleie for tilsvarende boliger i Bærum. Det forventes at leienivået vil være kostnadsdekkende for dette nye boliganlegget.
Rådmannen legger frem egen sak der gjengs leie og kommunal bostøtte er tema. Behandlingen i møtet 08.03.2016 Formannskapet Votering: Innstillingen ble enstemmig vedtatt. FSK-040/16: Vedtak: Behandlingen i møtet 02.03.2016 Hovedutvalg for bistand og omsorg Gisle Bjugn H ba om å få vurdert sin habilitet, er styreleder i Stiftelsen Utleieboliger. Utvalget fant at Gisle Bjugn var habil. Votering: Rådmannens forslag pkt. 1 ble enstemmig tatt til orientering. Rådmannens forslag pkt. 2 ble enstemmig vedtatt. BIOM-021/16: Innstilling: