NEDRE EIKER KOMMUNE Samfunnsutvikling Saksbehandler: Thorbjørn Faber Geirbo L.nr.: 751/2015 Arkivnr.: 20110007/L12 Saksnr.: 2011/1900 Utvalgssak Detaljregulering for Strandveien vest, 2. gangsbehandling etter plan- og bygningslovens 12-12 Utvalg Møtedato Utvalgssaksnr. Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester 28.01.2015 10/15 Kommunestyret 28.01.2015 4/15 GRUNNLAG Kommuneplanens arealdel, vedtatt 31.08.2011. Politisk behandling etter PBL 12-8 av råd gitt i oppstartsmøte, utvalgssaksnr. 86/11. 1.gangsbehandling etter PBL 12-10, 12-11, utvalgssaksnr. 65/13. 2. gangsbehandling etter PBL 12-10, utvalgssaknr. 106/14. Protokoll fra meklingsmøte 24.10.2014. Areal- og transportplan (ATP) for Buskerudbyen 2013 23, vedtatt 07.02.2013. VEDLEGG 1 Plankart, datert 04.12.2014 2 Planbestemmelser, datert 04.12.2014 3 Planbeskrivelse datert 15.05.2013 4 Notat - mulig gangforbindelse over jernbanesporene 5 Strandveien vest regulering - svar på forespørsel om skolekapasitet 6 Detaljregulering for Strandveien vest - protokoll fra meklingsmøte 24. oktober 2014 7 Særutskrift - Detaljregulering for: Strandveien Vest - 2.gangsbehandling etter plan- og bygningslovens 12-12 7 Revidert plan etter mekling - Strandveien vest SAMMENDRAG Forslag til detaljregulering for Strandveien vest legger til rette for sentrumsbebyggelse med mulighet for bolig, forretning og tjenesteyting i tråd med kommuneplanen. Planforslaget har vært ute til offentlig ettersyn i perioden 28.06.13 06.09.13. Det er innkommet åtte merknader til planforslaget, deriblant innsigelser fra Jernbaneverket og Statens vegvesen som senere er blitt trukket. Planforslaget ble behandlet i hovedutvalg for Sentraladministrasjon og Side 1
Tekniske tjenester 19.08.2014, men kommunestyret vedtok å utsette behandlingen til protokoll fra meklingen med vegvesenet forelå. Rådmannen og Statens vegvesen ble 24.10.2014 gjennom mekling enige om noen endringer i planen, og Statens vegvesen trakk sin innsigelse. Rådmannen vurderer planforslaget som godt utredet. Planforslaget er så langt som mulig omarbeidet i henhold til innkomne merknader. Endringene i planen etter offentlig ettersyn vurderes som mindre vesentlige og utløser ikke krav til nytt offentlig ettersyn. Da endringene etter mekling er tekniske justeringer innen hovedformålet samferdsel og tekniske anlegg anbefaler rådmannen at planforslaget går rett til behandling i kommunestyret. Rådmannen anbefaler at planforslaget vedtas. OPPLYSNINGER Hensikt med saken. Denne saken er underlag til 2.gangsbehandling og endelig vedtak av detaljregulering for Strandveien vest i kommunestyret. I tråd med krav i plan- og bygningslovens 12-12 framgår det i saksframlegget hvordan innkomne uttalelser til planforslaget og konsekvensene av planen har vært vurdert, samt hvilken betydning disse er tillagt. Planområdet Planområdet ligger sentralt i Mjøndalen (se illustrasjon nr.1). Mesteparten av planområdet eies av Strandveien Vest AS, mens de to eiendommene i øst med kombinasjon bolig/næring er eiet av beboere. I tillegg inngår veigrunn eiet av Nedre Eiker kommune, og et mindre areal eiet av Jernbaneverket. Illustrasjon nr. 1: planområdet / ortofoto Planstatus og overordnede føringer I vedtatt Areal- og transportplan Buskerudbyen 2013 23 (ATP) er Mjøndalen identifisert som en av seks prioriterte utviklingsområder der så mye som mulig av bolig- og arbeidsplassveksten skal skje frem til 2023. ATP ens planretningslinje P6.1 påpeker at et Side 2
sentralt beliggende industriområde med lav bruksintensitet (som dette planområdet) bør omdannes til bolig, forretning og tjenesteyting. Det er et mål i gjeldende kommuneplan at det skal fortettes i sentrumsområdene og at Mjøndalen skal styrkes som kommunesenter. Planområdet er i det mest sentrale av Mjøndalen og er i kommuneplanens arealdel for det meste avsatt til sentrumsformål Y, samt et lite areal avsatt til jernbane (se illustrasjon nr. 2, planområdet er markert med blå linje). Illustrasjon nr. 2: Utsnitt kommuneplan så godt som hele planområder er avsatt til Sentrumsformål (Y) Veigrunnen i Strandveien er omfattet detaljregulering E134 Mjøndalen - Øvre Eiker kommune midtdeler vedtatt 08.10.2014. Pågående planarbeid i nærområdet Hele planområdet inngår i planområdet for kommunal detaljregulering for flomsikring av Mjøndalen. Rådmannen påser at disse planene samordnes. Planforslaget Nedenfor beskrives de viktigste elementene i planforslaget, for øvrig vises det til planbeskrivelsen i vedlegg 3. Side 3
Illustrasjon nr. 3: Kotehøyder omregnet til antall etasjer. Planforslaget for Strandveien vest legger i tråd med kommuneplanen til rette for sentrumsbebyggelse med mulighet for bolig, forretning og tjenesteyting, samt at BYA er satt til minimum 30 %. I tråd med faglig og politisk vurdering er byggehøyder tredelt; trappet fra seks etasjer i vest (tilsvarende motstående bygg) til 4 etasjer i øst, slik vist i illustrasjon 3. Uteoppholdsareal og lekeplass Kravene til utoppholdsareal og lekeplass følger kommuneplanens krav, noe som tilsier minst 20 m² for hver boenhet hvorav minst 10 m² skal være privat. Det skal også opparbeides lekeplasser i tråd med kommuneplanens arealdel. Dette vil si at det for hver femtiende bolig skal opparbeides en småbarnslekeplass (for de aller minste) i planområdet i maks. avstand på 50 m fra boligene. Nærlekeplass (for de mellomstore) på ca.1500 m 2 skal opparbeides utenfor planområdet (ca. 500m unna) på gnr/bnr: 15/197, 329, 194, 331, Vikhagan/Holtejordet. Parkering I planbestemmelsenes 6.1.5 foreslås parkeringsdekning per bolig som følger minstekravene for sentrumsområde X i kommuneplanens arealdel. Minstekravene til parkering for forretning følger også kommuneplanens arealdel, mens kravene til kontor og tjenesteyting er redusert fra 1,5 biloppstillingsplasser pr. 100 m 2 bruksareal til henholdsvis 0,5 og 1,0 på grunn av planområdets nærhet til kollektivtilbud. Bilparkering skal hovedsakelig løses i parkeringskjellere, men det tillates i tillegg noe parkering i gatetun. Samferdselsanlegg Langs både Arbeidergata (mot Mjøndalsbrua) og Strandveien foreslås det gang-/sykkelveg. For å sikre tilgang til en eventuell bru fra planområdet over jernbanesporene til jernbanestasjonen er det avsatt et gatetun. Gatetunet sikrer også byggefritt belte over avløpsledning. Planen sikrer tilstrekkelig areal til en eventuell utvidelse av E134. Rekkefølgekrav Det foreslås rekkefølgebestemmelser (jf. 5.1 i planbestemmelsene) for å sikre opparbeiding av uteoppholdsareal, lekeplasser og annen infrastruktur både i og utenfor planområdet. Utbyggingsavtale (UBA) Parallelt med reguleringsplanen er det varslet mulig utbyggingsavtale for gjennomføring av Side 4
planen. Utbyggingsavtalen er gjenstand for forhandling mellom kommune og tiltakshaver. Dersom det blir aktuelt med UBA skal denne behandles som egen sak i formannskapet og kommunestyret etter at reguleringsplanen er sluttbehandlet. Offentlig ettersyn og høring Forslag til detaljregulering for Strandveien vest har vært ute til offentlig ettersyn i perioden 28.06.13 06.09.13. Det kom i denne perioden inn åtte merknader til planen. Blant disse var det to innsigelser. Jernbaneverket har etter forhandlinger om justeringer i planforslaget trukket sin innsigelse. I mekling 24.10.2014 trakk Statens vegvesen sin innsigelse. VURDERING Oppfølging av vedtak i 1.gangsbehandling I 1.gangsbehandling ble følgende føringer vedtatt avklart/utarbeidet før 2.gangsbehandling: Krav / føring 1 Før 2. gangsbehandling skal tiltakshaver utrede mulige gangforbindelser over jernbanesporene 2 Rådmannen skal utrede om en nærlekeplass (for mellomstore barn) på minst 1500 m 2 bør opparbeides på gnr/bnr 23/1 (vest for Wildenveys plass) i stedet for på Vikhagan. 3 Tilstrekkelig skolekapasitet må dokumenteres før saken kommer til 2. gangs behandling. Rådmannens vurdering Utført. Se vedlegg 4. Utført. Samlet nærlekeplass (for både denne planen og Stadion-kvartalet) opparbeides i Vikhagan/Holtejordet Utført. Se vedlegg 5. Utbedring av skolekapasitet er en kommunal oppgave. Det finnes ingen hjemmel for å kreve tiltak fra utbygger. Rådmannen vurderer føringene ivaretatt så langt som mulig og innarbeidet i planforslaget. Oppfølging av merknader fra offentlig ettersyn Planen er så langt som mulig tilpasset innkomne merknader og forhandlinger rundt innsigelsene. Nedenfor vises sammendrag av merknadene og rådmannens vurdering av disse: Avsender, dato 1 Maria Stangvik, 14.06.2013 2 Vigdis og Trygve Karlsen, 12.08.2013 Merknad Protesterer mot byggehøyder Protesterer hvis planforslaget medfører endringer i utnyttelsen av gbnr. 15/400. Rådmannens vurdering Tas ikke til følge. Byggehøyder er i tråd med ellers i sentrum. Videre er dette blant de mest sentrale av fortettingsområder nær stasjonen. Byggehøyder er også politisk avklart. Eiendommen er i dag uregulert. Reguleringsplan befester tillatt utnyttelse i kommuneplanen. Side 5
3 Drammensregionens brannvesen, 29.08.2013 Krever at det tas hensyn til brannvesenets innsatstider, bemanning, utstyr, kompetanse, behov for slokkevann osv. Stigebil må ha tilgang og plass til oppstilling i tilknytning til hver boenhet. Det sikres at dekkene over parkeringskjeller tåler tyngden fra stigemateriellet Alle punkt omfatter detaljer til sikkerhetstiltak til byggesak. 4 Statens vegvesen, Region sør, 03.09.2013 Innsigelser til følgende 3 punkter: 1. Utbyggingen gir kapasitetsproblemer i rundkjøringen på E 134. 2. Støyforholdene er ikke tilfredsstillende. Dette punktet bortfaller dersom det avklares med Fylkesmannen at det aksepteres unntak fra støyretningslinje. 3. Det er ikke avsatt tilfredsstillende areal til framtidig E 134. Innsigelser trukket. Bestemmelse om maks. areal til handel er endret Punktet bortfalt da fylkesmannen aksepterte unntak Plankartet er endret for å ivareta dette 5 Jernbaneverket, 30.08.2013 6 EB Nett AS, 06.09.2013 7 Fylkesmannen i Buskerud, 06.09.2013 Planfaglige råd: For framtidig sentrumsutvikling langs Strandveien bør en avsette tilstrekkelig areal til tilfredsstillende løsning for krysset Arbeidergata/Strandveien/ Mjøndalen bru. Lekeplasser bør ha trafikksikker adkomst og være skjermet mot trafikken. Anmoder om at byggegrense settes til 30 meter fra nærmeste spor. Siden vi ikke har fått avklart areal- og sporbehov for Mjøndalen stasjon, har vi innsigelse til byggegrensen på 15 meter. Innsigelse til utkraging av bygningsdeler utover byggegrense mot jernbane (jf. planbestemmelse 6.1.3) Ber om at Jernbaneverkets eiendom (gbnr. 15/60) tas ut av planen eller reguleres til jernbane. Ber kommunen vurdere om det er hensiktsmessig å videreføre planlegging av overgang over jernbanen nå. Ønsker en tilbakemelding om forventet effektbehov for området så snart dette foreligger. Forutsetter at kommunen følger opp den utfordrende støysituasjonen i byggesaken og ikke dispenserer fra støykrav Tas til etterretning Kryssløsning utarbeides i samarbeid med SVV gjennom Buskerudbysamarbeidet. Derav plankrav til sammenhengende gangog sykkelveger Innsigelse trukket Bestemmelse endret og innsigelse trukket Arealet endret slik at det reguleres til jernbane Tilsvarer H1 føring. Se vurdering i vedlegg 5. Dette vil først kunne foreligge i en byggesak, når bygg er prosjektert Tas til følge. Støykrav forutsettes etterfulgt. Side 6
Etterlyser vurderinger av temaet klima og energi, herunder tilknytning til fjernvarme. Ber kommunen sikre tilstrekkelig kvalitet for lekeplasser som skal opparbeides i gårdsrommene. Forutsetter krav til støyreduserende tiltak hvis det viser seg at lekeplassen ved Holtejordet er belastet med støy som overskrider de gjeldende grenseverdiene. Krever redegjørelse for hvordan prinsippene for offentlig beslutningstaking i Naturmangfoldsloven 8-12 er vurdert og fulgt opp. Forutsetter at kommunen ser til at ny bebyggelse i tilstrekkelig grad ivaretar hensynet til estetikk og landskapsforhold. Planområdet ligger innenfor konsesjonsområde og tilknytnings -plikt til fjernvarme Inngår som både formog rekkefølgekrav Inngår i kommunens egen plan for helhetlig utvikling av parken. Inngår i denne saken. Ivaretas i byggesak 8 Buskerud fylkeskommune, 06.09.2013 Overlater til kommunen å sette nærmere krav til utformingen av nybygg og eventuelle lokale kulturminner. Tas til orientering. Endringer av planforslaget Med bakgrunn i vurderingen ovenfor har rådmannen i samråd med tiltakshaver gjort noen endringer i planforslaget etter offentlig ettersyn. Endringene som følger: Endring i plankartet: Felt S1 - byggegrense rettet ut slik at den blir i jevn forlengelse av den langs S2 og S3. Felt S3 - mindre areal gjort om til formålet Jernbane i tråd med kommuneplanen Endring i bestemmelser: 5.1.10 - Ny bestemmelse: Sikring/hinder mot ferdsel på jernbanen 5.2.2 - Tilføyelse: Krav til utomhusplan utvides til å omfatte nytt punkt for hinder mot ferdsel på jernbanen 5.3.11 - Sløyfet: sikres i annet lovverk 5.3.12 - Sløyfet: sikres i annet lovverk 6.1.3 - Tilføyelse: Byggegrense og byggelinje utvides med presiseringen av utkraging kan kun tillates mot gate KV1 og KV2, og dermed utelukkes slik utkraging mot jernbanen. Etter meklingen med Statens vegvesen har rådmannen gjort følgende endringer: Endring i plankartet: KV1, Innenfor areal avsatt til veianlegg er Strandveien med kjørevei, gang- GS1, /sykkelvei og rabatt rettet ut og forskjøvet sørover. Arealet som frigjøres er AVT1-2 avsatt til annen veigrunn teknisk. Endring i bestemmelser: 5.1.3 - Ny bestemmelse om at Strandveien med kjørevei, gang-/sykkelvei og rabatt skal opparbeides i tråd med kartutsnittet merket med bestemmelsesområde (det vil si at veianlegget følger dagens veiføring) inntil E134 eventuelt utvides. Side 7
Ved eventuell utvidelse av E134 må Strandveien opparbeides i tråd med plankartet, det vil si forskyves sørover. 5.1.4-5.1.6 - Feltbetegnelser oppdatert etter endringer i plankartet 6.1.2 - Endret: Tillatelse til etablering av kjøpesenter sløyfes. Begrensning på maksimalt areal til ny handelsvirksomhet og dagligvarevirksomhet innføres. 9 - Ny bestemmelse som angir rekkefølgekrav for opparbeiding av Strandveien med kjørevei, gang-/sykkelvei og rabatt inntil eventuell utvidelse av E134. Vurdering av virkning av endringer Endringene i plankart og planbestemmelser er presiseringer og tekniske justeringer og vurderes ikke å ha vesentlige (negative) virkninger for miljø og samfunn eller parter i saken. Interessene til den ene parten som er vesentlig berørt, Statens vegvesen, er ivaretatt gjennom mekling. Endringene vurderes ikke å utløse krav til nytt offentlig ettersyn. Øvrige vurderinger Særlige vektlagte forhold Følgende forhold er tillagt særlig betydning i saksbehandling av denne detaljreguleringen; - Støysikring - Avtrappede byggehøyder med tilhørende p-krav - Byggegrenser - Plassering og utforming av småbarns- og nærlekeplass - Sammenhengende gang- og sykkelveg Ved eventuelle fremtidige søknader om dispensasjon eller mindre endring i reguleringsplan bør disse hensynene ikke tillates å settes vesentlig til side. Naturmangfoldloven 8-12 Tiltaket er vurdert til å være godt nok utredet i forhold til naturmangfoldlovens miljørettslige prinsipper for offentlig beslutningstaking (jfr. Naturmangfoldlovens 8-12). Planforslaget vurderes ikke å være i strid med naturmangfoldloven. Mulig virkning av vedtak av detaljregulering for kommunen Planforslaget forventes ikke å utløse krav til innløsning, ekspropriasjon eller erstatning som må dekkes av kommunen. Hva gjelder økede driftsutgifter, så vil disse påløpe som forventet til teknisk infrastruktur (veg, vann og avløp o.l.) samt til skole, barnehage m.m. som følge av dette og annen utbygging i sentrum. KONKLUSJON Rådmannen vurderer planforslaget som godt utredet. Planforslaget er så langt som mulig omarbeidet i henhold til innkomne merknader. Endringene i planen etter offentlig ettersyn vurderes som mindre vesentlige og utløser ikke krav til nytt offentlig ettersyn. Politisk handlingsrom Et vedtak etter plan og bygningslovens 12-12 foreligger i to mulige alternativ. Enten vedtas planforslaget slik det foreligger eller, hvis Kommunestyret er uenig i planforslaget, sendes saken tilbake til rådmannen for ny behandling (eventuelt med retningslinjer for det videre arbeid med planen). Alternativene til vedtak er da som følger: Side 8
Alternativ 1: (enkeltvedtak som må begrunnes og som gir klagerett) Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-12 vedtar kommunestyret detaljregulering for Strandveien vest med plankart datert 04.12.2014 og planbestemmelser datert 04.12.2014. Alternativ 2: Kommunestyret sender planforslaget tilbake til rådmannen for ny behandling. Hovedutvalget anbefaler at kommunestyret gir følgende retningslinjer for videre arbeid: Rådmannen anbefaler alternativ 1. Begrunnelse for vedtak av alternativ 1: Begrunnelse for vedtaket er at forslaget til detaljregulering, sett bort fra avklarte avvik fra byggehøyder i felt S1 og S2, er i tråd med alle krav i kommuneplanen, samt mål om fortetting i Areal- og transportplan for Buskerudbyen. Planforslaget medfører ingen vesentlig negativ virkning på miljø og samfunn. Endringer som er gjort i tråd med merknader fra offentlig ettersyn og etter mekling vurderes som mindre vesentlige og utløser ikke krav til nytt offentlig ettersyn. Interessene til den ene parten som er vesentlig berørt er ivaretatt gjennom mekling. Det vurderes at detaljreguleringen vil være et stort og viktig bidrag til vedtatt videreutvikling av Mjøndalen sentrum på nordsiden av jernbanen. Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-12 vedtar kommunestyret detaljregulering for Strandveien vest med plankart datert 04.12.2014 og planbestemmelser datert 04.12.2014. Begrunnelse for vedtaket er at forslaget til detaljregulering, sett bort fra avklarte avvik fra byggehøyder i felt S1 og S2, er i tråd med alle krav i kommuneplanen, samt mål om fortetting i Areal- og transportplan for Buskerudbyen. Planforslaget medfører ingen vesentlig negativ virkning på miljø og samfunn. Endringer som er gjort i tråd med merknader fra offentlig ettersyn og etter mekling vurderes som mindre vesentlige og utløser ikke krav til nytt offentlig ettersyn. Interessene til den ene parten som er vesentlig berørt er ivaretatt gjennom mekling. Det vurderes at detaljreguleringen vil være et stort og viktig bidrag til vedtatt videreutvikling av Mjøndalen sentrum på nordsiden av jernbanen. Vedtaket kan påklages etter plan- og bygningslovens 1-9 og12-12, samt forvaltningslovens 28. Etter forvaltningslovens 29 er klagefristen er tre uker fra mottatt kunngjøring. Krav om erstatning i henhold til 15-3 eller krav om innløsning etter 15-2 i Plan og bygningsloven må være fremsatt senest 3 år etter detaljregulering er kunngjort. Frist for igangsetting av bygge- og anleggstiltak er etter 12-4 senest fem år fra vedtak av planen. Etter dette kan tillatelse ikke gis uten nytt planvedtak. Behandling i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester - 28.01.2015: Det ble ikke reist endringsforslag til saken. Votering: Side 9
Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt. Innstilling fra Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester - 28.01.2015: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-12 vedtar kommunestyret detaljregulering for Strandveien vest med plankart datert 04.12.2014 og planbestemmelser datert 04.12.2014. Begrunnelse for vedtaket er at forslaget til detaljregulering, sett bort fra avklarte avvik fra byggehøyder i felt S1 og S2, er i tråd med alle krav i kommuneplanen, samt mål om fortetting i Areal- og transportplan for Buskerudbyen. Planforslaget medfører ingen vesentlig negativ virkning på miljø og samfunn. Endringer som er gjort i tråd med merknader fra offentlig ettersyn og etter mekling vurderes som mindre vesentlige og utløser ikke krav til nytt offentlig ettersyn. Interessene til den ene parten som er vesentlig berørt er ivaretatt gjennom mekling. Det vurderes at detaljreguleringen vil være et stort og viktig bidrag til vedtatt videreutvikling av Mjøndalen sentrum på nordsiden av jernbanen. Vedtaket kan påklages etter plan- og bygningslovens 1-9 og12-12, samt forvaltningslovens 28. Etter forvaltningslovens 29 er klagefristen er tre uker fra mottatt kunngjøring. Krav om erstatning i henhold til 15-3 eller krav om innløsning etter 15-2 i Plan og bygningsloven må være fremsatt senest 3 år etter detaljregulering er kunngjort. Frist for igangsetting av bygge- og anleggstiltak er etter 12-4 senest fem år fra vedtak av planen. Etter dette kan tillatelse ikke gis uten nytt planvedtak. Behandling i Kommunestyret - 28.01.2015: Det ble ikke reist endringsforslag til saken. Votering: Innstillingen fra utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester enstemmig vedtatt. Vedtak i Kommunestyret - 28.01.2015: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-12 vedtar kommunestyret detaljregulering for Strandveien vest med plankart datert 04.12.2014 og planbestemmelser datert 04.12.2014. Begrunnelse for vedtaket er at forslaget til detaljregulering, sett bort fra avklarte avvik fra byggehøyder i felt S1 og S2, er i tråd med alle krav i kommuneplanen, samt mål om fortetting i Areal- og transportplan for Buskerudbyen. Planforslaget medfører ingen vesentlig negativ virkning på miljø og samfunn. Endringer som er gjort i tråd med merknader fra offentlig ettersyn og etter mekling vurderes som mindre vesentlige og utløser ikke krav til nytt offentlig ettersyn. Interessene til den ene parten som er vesentlig berørt er ivaretatt gjennom mekling. Det vurderes at detaljreguleringen vil være et stort og viktig bidrag til vedtatt videreutvikling av Mjøndalen sentrum på nordsiden av jernbanen. Side 10
Vedtaket kan påklages etter plan- og bygningslovens 1-9 og12-12, samt forvaltningslovens 28. Etter forvaltningslovens 29 er klagefristen er tre uker fra mottatt kunngjøring. Krav om erstatning i henhold til 15-3 eller krav om innløsning etter 15-2 i Plan og bygningsloven må være fremsatt senest 3 år etter detaljregulering er kunngjort. Frist for igangsetting av bygge- og anleggstiltak er etter 12-4 senest fem år fra vedtak av planen. Etter dette kan tillatelse ikke gis uten nytt planvedtak. Side 11